constatare nulitate contract vanzare-cumparare

Dosar nr. 495/327/2008

R O M A N I A
TRIBUNALUL TULCEA
SECTIA CIVILA, COMERCIALA SI CONTENCIOS ADMINISTRATIV
Decizia Civila Nr. 30
Sedinta publica de la 16 Ianuarie 2009

Referitor la recursul declarat de S.C. Expert General I.P.U.R.L. Tulcea in calitate de  lichidator al debitoarei S.C. (...) S.R.L. Tulcea, impotriva sentintei civile nr. 2545 din 13.10.2008 a Judecatoriei Tulcea, tribunalul retine urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Tulcea la data de 02.07.2007 sub nr. 1554/88/2007 reclamanta S.C. (...) S.R.L. prin Lichidator Judiciar Expert General S.P.R.L. Tulcea, i-a chemat in judecata pe paratii (...), (...), (...), si (...), si a solicitat instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa dispuna constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 411/2005 si restituirea bunului ce face obiectul acestui contract in patrimoniul reclamantei.
In motivarea cererii reclamanta a aratat ca, la data de 16.12.2005, prin incheierea cu nr. 2320 Tribunalul Tulcea a dispus intrarea in faliment a debitoarei S.C. (...) S.R.L. desemnand in calitate de lichidator pe S.C. EXPERT GENERAL S.P.R.L.
Prin sentinta civila nr. 1420/2006 aceeasi instanta a anulat ca fraudulos contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1242/2004, iar (...) a fost obligata sa restituie debitoarei imobilul instrainat sau valoarea acestuia.
A aratat reclamanta ca s-a adresat executorului judecatoresc "Vlad Irinel", pentru punerea in executare a sentintei civile mai sus aratate, ocazie cu care i s-a comunicat o copie de pe contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 411/2005, prin care (...) a instrainat imobilul in discutie paratilor (...) si (...). A mai precizat reclamanta ca atata vreme cat actul translativ de drepturi reale imobiliare a fost anulat, fiind considerat fraudulos, se impune desfiintarea dreptului subdobanditorului chiar daca acesta a fost de buna credinta.
S-au depus la dosarul cauzei inscrisuri iar in drept au fost invocate dispozitiile art. 111 C.civ.
Paratii au formulat intampinare, prin care au invocat exceptia necompetentei materiale a Tribunalului Tulcea, iar pe fond au solicitat respingerea cererii ca nefondata. Au aratat paratii, in esenta, ca sunt dobanditori de buna-credinta ai imobilului in litigiu, ca au platit pretul corespunzator valorii acestuia in conformitate cu starea bunului si pretul pietei, imprejurare fata de care anularea titlului vanzatoarei (...), nu poate avea ca efect si anularea titlului lor.
Prin sentinta civila 119/2008 Tribunalul Tulcea a admis exceptia necompetentei materiale si a declinat cauza in favoarea Judecatoriei Tulcea, unde cauza a fost inregistrata la data de 01.02.2008, sub nr. 495/327/2008.
Prin sentinta civila nr. 2545 din 13 octombrie 2008, Judecatoria Tulcea a respins cererea, ca nefondata.
Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de fond a retinut ca, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1242/23.07.2004 de B.N.P. “(...)" (fila 6 din dosarul nr. 1554/88/2007) parata (...) a cumparat de la S.C. (...) S.R.L. un imobil situat in Tulcea, (...), jud. Tulcea. La data de 10.03.2005 imobilul a fost vandut paratei (...) si defunctului sau sot, (...) astfel cum rezulta din contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 411 de acelasi birou notarial.
Tribunalul Tulcea, prin sentinta civila nr. 1430/19.05.2006, a anulat primul contract de vanzare-cumparare si a obligat parata (...) sa restituie averii debitoarei imobilul sau, daca acesta nu mai exista, suma de 150.170 lei. S-a retinut de catre judecatorul sindic ca transferul dreptului de proprietate asupra imobilului s-a facut de catre debitoarea S.C. (...) S.R.L. in dauna drepturilor creditorilor, fiind astfel indeplinita cerinta instituita de art. 61 alin. 1 lit. b din Legea 64/1995 pentru anularea conventiei de instrainare.
     In cauza, nu se va pune problema fraudei la lege, cauza de nulitate absoluta, asa cum sustine reclamanta, pentru ca partile contractului a carui anulare se cere au incheiat actul anterior pronuntarii hotararii judecatoresti prin care vanzatoarea a fost obligata sa restituie imobilul, si mai mult nu s-a facut dovada intentiei acestora de a incalca cu buna stiinta dispozitiile legale in vigoare, cu scopul obtinerii unui folos. In speta, se pune problema anularii contractului in discutie ca urmare a anularii contractului autentificat sub nr. 1430/19.05.2006 prin care parata (...) a dobandit la randul sau dreptul de proprietate asupra imobilului in discutie.
A mai retinut instanta de fond  ca una din consecintele anularii unui act este si anularea actului subsecvent, insa de la aceasta regula sunt si exceptii cand anularea acestuia din urma nu mai intervine. Mentinerea actului subsecvent se justifica prin doua principii de drept, si anume principiul ocrotirii bunei-credinte, a sub dobanditorului unui bun cu titlu oneros si principiul asigurarii stabilitatii circuitului civil, care  este o nevoie de ordin general, social.
     Se retine sub acest aspect ca atat sentinta civila prin care s-a dispus dizolvarea societatii comerciale din patrimoniul careia a facut parte imobilul cat si hotararea judecatoreasca prin care titlul vanzatoarei din prezenta cauza, au fost pronuntate ulterior datei incheierii conventiei in discutie. Nu lipsit de relevanta este faptul ca imobilul ce a facut obiectul celor doua contracte de vanzare-cumparare, imobil compus doar din constructii, nu avea deschisa carte funciara pentru a se putea retine ca subdobanditorul avea posibilitatea de a se informa cu privire la proprietarul imobilului.
     A constatat Judecatoria Tulcea ca desi in evidentele Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Tulcea, pentru imobilul in litigiu, la data de 02.06.2005 era notata somatia nr. _ din 13.01.2004 emisa de catre BEJ "(...)", vanzarea imobilului nu este interzisa, ci doar inopozabila pentru cel care a cerut executarea silita, astfel ca, aceasta imprejurare nu are nicio relevanta sub aspectul calitatii de proprietar, a paratei (...).
     Prima instanta a concluzionat ca subdobanditorii imobilului au fost de buna-credinta, avand convingerea ca (...) este adevaratul proprietar al imobilului in litigiu, cererea reclamantei, va fi respinsa ca nefondata.
     Impotriva acestei hotarari in termen legal a declarat recurs Expert General IPURL Tulcea care lichidator al debitoarei  S.C. (...) S.P.R.L. Tulcea.
     In motiva recursului, s-a aratat ca, in speta, se impunea aplicarea principiului anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului initial fapt pentru care cererea trebuia admisa, iar efectele nulitatii sa se  rasfranga si asupra sub dobanditorului imobilului
      In al doilea rand, s-a invocat ca  sub dobanditorii nu au fost de buna credinta deoarece la o luna dupa pronuntarea sentintei civile nr. 954/2004 S.C. (...) S.R.L. Tulcea a vandut imobilul in discutie catre (...), fiica fostului administrator, care la randul ei, urmare a contractului de vanzare cumparare nr. 411 din 10.03.2005 l-a vandut catre (...).
     In opinia recurentei, faptul ca  (...) a cumparat imobilul la un interval de 3  luni dupa ce achitase societatii debitoare c/val. unei marfi pe care nu a primit-o niciodata, induce suspiciunea ca tertul achizitor a actionat cu rea- credinta, aspect care este confirmat de faptul ca, la momentul vanzarii- cumpararii din 10  martie 2005, (...) si  au scutit notarul de verificarea registrului de sarcini.
     In final, s-a invederat ca imobilul in speta era grevat de somatia nr. 58/13.01.2004, emisa de B.E.J. (...), fapt pentru care vanzarea era inopozabila.
     Analizand recursul, tribunalul retine ca acesta este nefondat pentru urmatoarele considerente :
     Astfel, in cauza are aplicabilitate principiul ocrotirii bunei credinte  a subdobanditorului unui bun, cu titlu oneros si principiul asigurarii stabilitatii circuitului civil.
     In opinia tribunalului, nu a fost dovedita in cauza reaua credinta a lui (...) si (...), mai ales ca acestia au platit la 10 martie 2005 suma de 850 milioane lei ROL pentru imobilul Service Auto, situat  in municipiul Tulcea str. Pacii nr. 177.
     Faptul ca, inainte cu trei luni de incheierea contractului, (...) a achitat societatii debitoare contravaloarea unei marfi pe carte nu a mai primit-o, nu poate conduce la ideea ca acesta nu actionat cu buna credinta la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare a imobilului  in speta.
     In aceasta situatie, nu se poate pune problema fraudarii legii, deoarece partile contractului a carui anulare se cere au incheiat actul anterior pronuntarii judecatoresti, prin care vanzatoarea (...) a fost obligata sa restituie imobilul,   in speta primand exceptia de la anularea actului subsecvent, respectiv principiul ocrotirii bunei credinte a sub dobanditorului unui bun cu titlu oneros si principiul  asigurarii stabilitatii circuitului civil.
     Sustinerea recurentei ca dovada relei credinte a cumparatorilor este dovedita de faptul ca au scutit notarul de verificarea registrelor de sarcini, nu poate constitui o dovada in acest sens, deoarece este o practica uzuala ca partile unui contract de vanzare cumparare sa scuteasca notarul de verificarea sarcinilor imobilului.
     Referitor la somatia emisa de B.E.J. (...) se constata ca aceasta nu presupunea ca vanzarea imobilului este interzica, ci doar ca era inopozabila pentru cel care a cerut executarea silita, fapt  pentru care nu avea la acel moment nici o relevanta fata de calitatea de proprietar a lui (...).
     Nefiind motive de nulitate absoluta care sa fie invocate din oficiu si sa duca la casare hotararii atacate, urmeaza sa fie respins recursul, ca nefondat.
     In consecinta, va fi mentinuta sentinta atacata ca legala si temeinica.
     
3