Fond-Comercial -Evacuare

Dosar nr. 2445/88/2008
SENTINTA CIVILA NR.390
Sedinta publica din 9 martie 2009

     Prin cererea adresata Tribunalului Tulcea si inregistrata la numarul 2445/88/2008, reclamanta SC ... SA Tulcea a chemat in judecata pe parata SC ... SRL Tulcea, pentru a se dispune evacuarea acesteia din spatiul situat in Tulcea, str. ...., nr. 1, jud. Tulcea.
     In motivare, reclamanta arata ca intre parti s-a incheiat la 25.05.2007 contractul de inchiriere nr. 61 pentru spatiul in suprafata de 360 mp situat in Tulcea, str. ..., nr. 1, ce urma sa inceteze la 31.05.2008, prin care parata, in calitate de locatar s-a obligat sa plateasca o chirie lunara reprezentand echivalentul in lei a sumei de 2.160 Euro, plus TVA, pana la data de 15 ale fiecarei luni, pentru luna in curs, obligatie pe care nu si-a indeplinit-o din luna iulie 2007.
     Se mai sustine ca, urmare a acestei situatii, parata a fost convocata la conciliere in vederea recuperarii debitului datorat, prin adresa nr. 46/14.05.2008, primita la 19.05.2008, iar prin notificarea nr. 48/21.05.2008, primita la 28.05.2008, i se aducea la cunostinta rezilierea contractului, fara posibilitatea prelungirii si i se solicita eliberarea si predarea spatiului inchiriat, insa nu s-a dat curs acestei solicitari, ci s-a comunicat adresa nr. 7/29.05.2008 prin care ca motive pentru refuzul platii chiriei datorate, se invoca probleme ce exced cadrului contractual, recunoscandu-se prin aceasta neachitarea.
     Reclamanta a concluzionat ca parata, cu rea credinta nu si-a executat obligatiile contractuale, desi si-a exprimat consimtamantul in mod valabil si a beneficiat de spatiul ce a format obiectul inchirierii, ceea ce constituie o incalcare a prevederilor  art. 969 Cod civil si a contractului  incheiat.
     In drept, s-au invocat prevederile art. 480 Cod civil, art. 969 Cod civil, contractul de inchiriere.
     In dovedirea cererii, reclamanta a depus la dosar, in copii, contractul de inchiriere nr. 61/25.05.2007, adresa nr. 46/14.05.2008, cu dovada de comunicare, adresa nr. 48/21.05.2008, adresa paratei nr. 7/29.05.2008, Hotararea AGA nr. 2/13.02.2008, protocolul de predare-primire din 31.10.1995 si alte inscrisuri.
     In aparare, societatea-parata a depus intampinare prin care a invocat exceptia de necompetenta materiala si a solicitat suspendarea judecatii cauzei in baza disp. art. 183 Cod proc. Civ., anexand la dosar, in copii, contractele de inchiriere incheiate intre parti, actul aditional nr. 1/7.05.2008, adresele nr. 35/P/2008/19.09.2008 si nr. 3/VIII/P/23 mai 2008 emise de catre DIICOT - Biroul Teritorial Tulcea, Ordonanta din data de 20 august 2008, facturi fiscale, alte inscrisuri, precum si audierea unui martor, in baza disp. art. 138 alin 2 Cod proc. civ., acesta din urma fiind respinsa.
     La termenul de judecata din 30 ianuarie 2009, reclamanta a corectat eroarea materiala strecurata cu privire la temeiul de drept al actiunii in sensul ca se invoca prevederile art. 1410 si urm. Cod civil si urm. si nu art. 480 Cod civil.
     La acelasi termen de judecata, parata, prin aparator, a depus cerere reconventionala, insa in raport de art. 119 alin 3 Cod proc. civ.  si de opozitia reclamantei, aceasta a fost restituita partii pentru a fi introdusa separat.
     Examinand cauza, in raport cu probele administrate, instanta retine ca intre parti s-a incheiat contractul de inchiriere nr. 61/25.05.2007, prin care SC .... SA Tulcea, ulterior SC ... SA Bucuresti, in calitate de locator, a inchiriat catre SC ... SRL Tulcea spatiul situat in Tulcea str. Mica, nr. 1 in suprafata de 360 mp (40 mp parter si  320 mp mezanin), avand destinatia de spatii pentru expunere si depozitare mobile si produse electro-casnice.
     S-a convenit de catre parti ca respectivul contract sa intre in vigoare la data de 1.06.2007 si sa inceteze la data de 31.05.2008, putand fi prelungit  prin acordul expres al partilor, (art. 2), dar si ca intelegerea se desfiinteaza de drept, fara somatie si fara punere in intarziere, daca in termen de 15 zile de la data scadentei platii chiriei, chiriasul nu a efectuat in mod valabil plata integrala, precum si in cazul in care chiriasul isi incalca oricare alte obligatii contractuale (art. 27 si art.28 din contract).
     La data de 14.05.2008, prin adresa nr. 46, SC ... SA Bucuresti, in calitate de locator, convoaca locatarul la conciliere directa, pentru 04.06.2008, ca urmare a litigiului intervenit intre parti relativ la plata sumei de 95.477,40 lei, reprezentand chirie neachitata in intervalul iunie 2007-aprilie 2008, cu dobanda legala aferenta, chiriasul raspunzand aspectelor invocate prin adresa nr. 791/21.05.2008, inregistrata sub nr. 7/29.05.2008 in evidentele proprietarului.
     Totodata, locatorul comunica locatarului adresa nr. 791/21.05.2008, prin care se invedereaza ca, incepand cu data de 31.05.2008, se reziliaza contractul de inchiriere nr. 61/25.05.2007, conform art. 2 si art. 30 lit. C din contract, fara posibilitatea de prelungire a inchirierii, dar si imprejurarea ca, datorita incetarii raporturilor contractuale, se impune eliberarea spatiului inchiriat pana la 31.05.2008 si predarea acestuia pe baza de proces-verbal de predare-primire, sub sanctiunea platii unor daune cominatorii de 10 euro/mp/zi de intarziere.
     Numai ca la data de 31.05.2008, conform clauzelor contractuale, intelegerea partilor a incetat prin implinirea termenului pentru care a fost incheiata, asa incat nu mai putea opera rezilierea de drept la un contract ale carui efecte inceteaza intrucat incetarea primeaza rezilierii, premisa rezilierii fiind existenta unui contract in derulare.
     La 07.05.2008, reclamanta-locatoare comunica locatorului actul aditional nr. 1 la contractul de inchiriere nr. 61/25.05.2007, in care sunt inserate modificari relative la schimbarile intervenite in denumirea locatorului-proprietar, la  modalitatea de plata si cont, precum si la instantele judecatoresti competente sa solutioneze litigiile intervenite intre parti, dar nu si cu privire la termenul pentru care s-a incheiat contractul, conditii in care nu se verifica incidenta tacitei relocatiuni in situatia data, dupa cum a invocat societatea-parata, pentru ca, daca termenul locatiunii a fost determinat prin conventia partilor sau in lipsa clauzei, de lege (art. 1450-1451 Cod civil), locatiunea inceteaza de drept prin simpla trecere a termenului, fara a mai fi nevoie de o instiintare prealabila (art.1436 alin. 1 Cod civil).
     Daca locatarul ramane in folosinta imobilului, dupa expirarea termenului contractual si fara ca locatorul sa-l impiedice (cu permisiunea lui), locatiunea se considera reinnoita prin tacita relocatiune (art. 1437 si art. 1452 Cod civil).
     Tacita relocatiune - daca n-a fost exclusa prin clauza contractuala expresa - poate fi impiedicata numai prin anuntarea concediului, care in acest caz inseamna nu denuntare, ci manifestarea vointei de a nu reinnoi contractul desfacut prin efectul expirarii termenului.
     Concediul trebuie sa fie anuntat inainte de expirarea termenului prevazut in contract, iar daca s-a anuntat concediul locatarul nu poate opune tacita relocatiune chiar daca a continuat sa foloseasca lucrul inchiriat.
     Cum in contractul partilor in cauza s-a stipulat ca intelegerea poate fi prelungita prin acordul expres al partilor, rezulta ca partile au inteles sa excluda tacita relocatiune prin clauza contractuala expresa, pe langa faptul ca a fost comunicata locatorului intentia de a nu reinnoi contractul, anterior incetarii acestuia, conditii in care, chiar daca parata-locatoare a continuat sa foloseasca spatiul inchiriat si dupa incetarea contractului, nu opereaza tacita relocatiune.
     Apararile paratei legate de neplata chiriei, cauzele care au determinat neachitarea sumelor, termenul in care s-a predat spatiul nu pot fi valorificate in speta intrucat nu au relevanta in raport cu obiectul cauzei si cu motivele invocate in sustinerea actiunii in evacuare.
     Chiar daca reclamanta a detaliat situatia, in cuprinsul actiunii, descriind modul de derulare al raporturilor contractuale, motivul pentru care s-a cerut evacuarea a fost incetarea contractului, dupa cum s-a precizat de mai multe ori in cursul procesului, si nu neindeplinirea obligatiilor contractuale de catre parata.
     Asa fiind, avand in vedere situatia prezentata si argumentele expuse, instanta urmeaza a admite cererea si a dispune evacuarea paratei SC ... SRL Tulcea din spatiul  situat in municipiul Tulcea, str. ..., nr. 1, in suprafata de 360 mp (40 mp parter si 320 mp mezanin) ce apartine reclamantei, intrucat nu mai justifica un drept locativ care sa-i permita folosirea acestuia in continuare.
     Facand si aplicarea dispozitiilor art. 274 Cod proc. civ., urmeaza a se dispune obligarea paratei si la plata sumei de 2.008,3 lei cu titlu de cheltuieli de judecata, catre reclamanta.