Civil- evacuare

     Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Tulcea sub numarul ........., reclamantul ......... a solicitat evacuarea  paratilor ......... si ......... din imobilul situat in intravilanul comunei Nalbant, format din casa de locuit si terenul aferent in suprafata de 1.600 mp.
     Prin sentinta civila nr. 1038 din 22.03.2011, Judecatoria Tulcea a admis actiunea si a dispus obligarea paratilor ......... si ......... sa lase in deplina proprietate si pasnica posesie imobilul format din casa de locuit si teren aferent in suprfata de 1.600 mp, situat in intravilanul comunei Nalbant, satul ......... si identificat in expertiza efectuata in cauza de expert ..........
     S-a mai dispus evacuarea paratilor din imobilul anterior mentionat.
     A fost admisa in parte cererea reconventionala formulata de paratii ......... si ........., reclamantul fiind obligat la plata sumei de 1.000 lei reprezentand contravaloarea imbunatatirilor efectuate la imobilul in litigiu.
     A fost respins ca nefondat capatul de cerere avand ca obiect instituirea unui drept de retentie si ca inadmisibil capatul de cerere avand ca obiect iesire din indiviziune.
     Au fost respinse ca nefondate capatul de cerere avand ca obiect instituirea unui drept de servitute si capatul de cerere avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a dispozitiei nr. 304 din 2001 a comunei Nalbant.
     Totodata, au fost obligati paratii in solidar la plata catre reclamant a cheltuielilor de judecata in suma de 784,2 lei si reclamantul la plata catre parati a cheltuielilor de judecata in suma de 425,08 lei.
     S-a dispus plata onorariului definitiv cuvenit doamnei expert ......... in suma de 600 lei.
     Pentru a adopta aceasta solutie, prima instanta a retinut ca  la data de 05.05.1993, Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra terenurilor Tulcea a emis titlul nr. 9845, prin care paratul ......... a primit in proprietate urmatoarele suprafete de teren: 1 ha in extravilanul comunei Nalbant, prin constituire; 2.985 mp in intravilanul comunei, prin reconstituire.
     A mai retinut prima instanta ca in urma cererii formulate de catre reclamantul ......... in baza Legii nr. 10/2001, Primaria comunei Nalbant a emis dispozitia nr. 304/09.11.2001, prin care a fost restituit in natura imobilul situat in intravilanul localitatii, imobil ce apartinuse defunctului ......... (tatal reclamantului), decedat la 11.11.1972.
     Acest imobil a fost detinut si folosit de catre tatal reclamantului pana in jurul anului 1971, cand acesta l-a abandonat, acesta continuand sa fie folosit de catre fiul sau ......... (fratele reclamantului) pana in 1987, cand in registrul agricol apar inregistrati deja paratii ......... si ........
     Instanta de fond a mai retinut ca in conformitate cu expertiza topografica efectuata in cauza de catre expert ........., cele doua imobile mentionate mai sus se suprapun partial, in sensul ca imobilul retrocedat reclamantului (casa de locuit si teren aferent in suprafata de 1.600 mp) se afla in totalitate pe terenul in privinta caruia s-a emis titlul de proprietate nr. 9845/1993.
     Examinand atat titlurile partilor, cat si inscrisurile depuse in dovedirea pretentiilor formulate, prima instanta a apreciat ca in cauza titlul reclamantului este titlul "mai preferabil". Astfel, reclamantul a depus la dosarul cauzei o serie de inscrisuri prin care a probat faptul ca imobilul restituit apartinuse initial tatalui sau (defunctul .........), care il cumparase in cursul anului 1948 de la Statul Roman, prin actul de vanzare-cumparare nr. 1070/31.01.1948 si transcris la grefa Tribunalului Tulcea sub numarul 1073/02.02.1948 (filele 5-6 dosar 5998/2003).
     Cat priveste titlul de proprietate nr. 9845/05.05.1993 emis pe numele paratului ........., instanta a  constatat ca in ceea ce priveste dreptul de proprietate asupra terenului din intravilan in suprafata de 2.985 mp, acesta a fost reconstituit, ceea ce a condus initial la concluzia ca acesta ar fi apartinut in trecut fie paratului ......... fie unei persoane pe care acesta sa o fi mostenit.
     Din chiar afirmatiile paratilor, instanta a retinut ca acestia au ocupat initial imobilul incepand cu anul 1987 si doar in calitate de chiriasi si nicidecum sub nume de proprietari, conditii in care se ridica intrebarea legitima in privinta temeiurilor in baza carora s-a procedat la reconstituirea dreptului de proprietate in conditiile in care pe acel amplasament paratii nu detinusera imobilul in litigiu nici macar in parte cu titlu de proprietate.
Cu privire la capatul de cerere vizand nulitatea absoluta a Dispozitiei nr. 304/2001, instanta a apreciat ca sunt pe deplin aplicabile considerentele avute in vedere la solutionarea actiunii principale, retinand ca in conditiile in care imobilul in litigiu apartinuse incepand cu anul 1948 tatalui reclamantului (.........) si nicidecum paratilor ori autorilor acestora, decizia Primariei Comunei Nalbant de a dispune restituirea imobilului catre acesta apare ca fiind pe deplin legala si ca paratii nici nu au invocat si nici nu au facut dovada existentei vreunui motiv care sa atraga dupa sine nulitatea absoluta a Dispozitiei nr. 304/2001.
Referitor la capatul de cerere privind obligarea la plata imbunatatirilor aduse imobilului, prima instanta a retinut din declaratiile martorilor audiati in cauza la cererea paratilor, ca de la momentul in care au inceput sa stapaneasca in fapt imobilul revendicat, acestia au efectuat o serie de imbunatatiri, menite fie a consolida casa de locuit, fie de a spori valoarea imobilului si a-l face mai comod de folosit. Valoarea acestor cheltuieli au fost evaluate prin doua expertize tehnice la suma de 3.555 lei (plantatia de pomi fructiferi - filele 165-168 dosar 5998/2003) si 7.957,27 lei (lucrarile de renovare si imbunatatiri a casei de locuit - filele 173-179 dosar 5998/2003).
     A aratat judecatorul instantei de fond ca potrivit art. 48 (1) si (2) din Legea nr. 10/2001 "chiriasii au dreptul la despagubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinatia de locuinta prin imbunatatirile necesare si utile", obligatia de despagubire revenind persoanei indreptatite la restituire indiferent daca imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fara titlu. Prin urmare, avand in vedere acest text de lege, precum si faptul ca valoarea pretentiilor paratilor este pe deplin acoperita de valorile rezultate in urma expertizelor tehnice efectuate in cauza, instanta a admis  si acest capat de cerere, reclamantul fiind obligat la plata sumei de 1.000 lei.
     In ceea ce priveste capatul de cerere privind instituirea unui drept de retentie asupra imobilului pana la plata contravalorii imbunatatirilor, prima instanta a apreciat ca acesta este nefondat.
     A aratat judecatorul primei instante ca dreptul de retentie al titularului unei creante este prevazut limitativ de lege intr-un numar redus de cazuri : in materia accesiunii mobilelor (art. 508 - 509 Cod civil), in materia raportului donatiilor ce privesc bunurile imobiliare (art. 771 Cod civil), in materia comodatului (art. 1570 Cod civil), a depozitului (art. 1619 Cod civil), a arendei si a locatiunii (art. 1444 Cod civil) sau in materia predarii bunului vandut (art. 1323 Cod civil).
     A mai aratat instanta ca in lipsa unor dispozitii legale care sa consacre dreptul de retentie al creditorului pana la plata creantei stabilite prin hotarare judecatoreasca ori alt titlu executoriu, singura cale prin care creditorul acesteia poate sa isi valorifice dreptul este executarea silita conform Codului de procedura civila, cale ce trebuie urmata in vederea executarii dispozitiilor obligatorii din cuprinsul prezentei hotarari.
     Referitor la capatul de cerere privind iesirea din indiviziune, instanta a retinut ca in cuprinsul reconventionalei (asa cum aceasta a fost modificata dupa trimiterea in rejudecare), paratii ......... si ....... au mai solicitat "iesirea din indiviziune" in ceea ce priveste cele doua imobile pe care fiecare din parti le detin in proprietate.
     Cu privire la aceasta cerere, a aratat judecatorul primei instante ca o conditie esentiala de admisibilitate a oricarei actiuni avand ca obiect imparteala judiciara (art. 673¹ - 67314 din Cap. VII¹, Cartea VI din Codul de procedura civila) este existenta unei stari de coproprietate intre doua sau mai multe persoane, insa in prezenta cauza acesta a constatat ca nu exista o asemenea stare, ci doar doua drepturi de proprietate distincte si exclusive a caror intindere se suprapune intr-o oarecare masura.
     Referitor la capatul de cerere ce priveste instituirea unui drept de superficie, instanta de fond a retinut din  expertiza topografica efectuata in cauza, ca aceste conditii nu sunt indeplinite in ceea ce priveste proprietatea paratilor ......... si ......... Astfel, daca la Vest, Nord, si Est terenul proprietatea acestora este marginit de alte proprietati private (........., ......... si .........), in schimb catre Sud acesta se margineste cu vatra satului, loc prin care paratii au acces si pot iesi catre drumul public, fara a mai fi nevoie de stabilirea unei servituti in sarcina proprietatii reclamantului ..........
     Impotriva acestei sentinte, in termen legal au formulat recurs parati ......... si ........., criticand-o ca netemeinica si nelegala.
     In motivarea recursului recurentii-parati au aratat  ca la data de 5.05.1993, pe numele lor a fost emis Titlul de proprietate nr. 9854/05.05.1993, prin care le-a fost instituit dreptul de proprietate asupra suprafetei de 2.985 mp, compus din 2.421 m.p. teren arabil, 182 mp teren vie si 382 m.p. curte si constructii, iar reclamantul ......... nu a indicat in cerea de chemare in judecata vecinatatile imobilului al carui proprietar pretinde a fi, aceasta omisiune existand si in Decizia nr. 304/2001 emisa de Primaria Nalbant. Precizeaza recurentii-parati ca ulterior au solicitat instantei si anularea acestei decizii, avand in vedere faptul ca anterior emiterii ei a fost emis Titlul de proprietate pentru suprafata aflata in litigiu si desi instanta s-a pronuntat cu privire la legalitatea Dispozitiei nr. 394/2001 admitand ca aceasta prevaleaza in fata Titlului de proprietate emis de Comisia Judeteana de fond funciar, nu s-a pronuntat in nici un fel cu privire situatia juridica a respectivului Titlu de proprietate.
     Sustin recurentii-parati ca titlul lor de proprietate este perfect valabil, dar in acelasi timp instanta a apreciat si dispozitia nr. 304/2001 emisa de Primaria Nalbant ca fiind legala si a dispus evacuarea lor, desi ei detin  un act de proprietate perfect valabil a carui anulare nu a fost niciodata solicitata.
     In drept, s-au invocat dispozitiile art. 282-298 Cod pr. civila
     In aparare, intimatii au formulat intampinare aratand ca instanta de fond a avut in vedere teoria titlului preferabil, asa cum o cere practica in materie de revendicare si a acordat prioritate titlului lor, dispunand si evacuarea recurentilor.
     Intimatii au mai aratat si ca pe rolul Judecatoriei Tulcea se afla inregistrat dosarul nr.......... in prezent suspendat, avand ca obiect anularea titlului de proprietate al recurentilor.
     Examinand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
     Prin titlul de proprietate nr. 9854/5.05.1993, paratului ......... i s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru suprafata de 2.985 mp teren aferent casei in care acesta locuia.
     La baza acestei asa numite reconstituiri a stat in realitate un contract de inchiriere incheiat intre parati si Primaria Comunei Nalbant, judetul Tulcea in anul 1987 si reinnoit in 2000 si 2001 cu privire la cota de 1/2 din casa de locuit  si terenul in suprafata de 2.925 mp, situat intre vecinii, la Nord - DN 22 A, la Sud - proprietate particulara, la Est - ......... si la Vest -  ..........
     Odata cu aparitia Legii nr. 10/2001, reclamantul ......... a inaintat catre Primaria comunei Nalbant, prin intermediul executorului judecatoresc ......... notificarea nr. 219/11.09.2001, solicitand reconstituirea in natura a proprietatii pentru aceeasi casa de locuit si suprafata de 1.600 mp teren aferent, imobil pe care l-au detinut parintii sai din anul 1948 si care le-a fost preluat abuziv de stat in anul 1977.
     Reclamantul-parat a anexat in dovedire  o serie de inscrisuri si anume : certificatul de deces al lui ........., actul sau de nastere, contractul de vanzare-cumparare autentificat prin procesul-verbal nr. 1070/31.01.1948 la grefa Tribunalului Tulcea si inregistrat in registrul de transcriptiuni al aceluiasi tribunal sub nr. 1073/2.02.1948, precum si adresa nr. 10455/1.09 1999 emisa de Primaria Nalbant.
     Proprietatea autorilor reclamantului, ......... si ........  este probata prin contractul de vanzare-cumparare amintit, prin care acestia au dobandit in proprietate un imobil compus dintr-o constructie cu doua camere, o sala si dependinte si teren aferent in suprafata de 1.600 mp situata in vatra satului Pr.  Mihai, judetul Tulcea.
     In anul 1977, acest imobil a fost preluat abuziv de stat si incredintat spre inchiriere paratilor-reclamanti ......... si ......... prin contractul de inchiriere din 1.01.1977, prelungit apoi de doua ori si valabil pana in anul 2004 in baza prevederilor O.U.G. nr. 40/1999.
     Apreciind intemeiata aceasta cerere, Primaria Nalbant a emis dispozitia nr. 304 /9.11.2001.
     Imobilele care figureaza atat in contractul de inchiriere mentionat, cat si in contractul de vanzare-cumparare nr. 1070/1948 se suprapun in parte, asa cum rezulta din raportul de expertiza topografica intocmit in cauza de expert ........., respectiv cu privire la suprafata de 1.600 mp, revendicata de reclamant, marcata pe planul de situatie prin culoarea verde si cuprinsa intre punctele 1, 2, 3, 6, 7, 8 si 9, intre vecinii : Nord - drum national, Sud - teren proprietatea ........., Est - proprietatea ......... si Vest - proprietatea ..........
     Analizand titlurile de proprietate ale partilor in cauza, este evident ca titlul de proprietate detinut de reclamantul-parat ......... este preferabil intrucat reconstituirea proprietatii acestuia are la baza un titlu de proprietate al autorilor sai din anul 1948, in timp ce paratii-reclamanti nu pot produce nici un titlu care sa stea la baza reconstituirii proprietatii lor, in realitate titlul acestora avand la baza o serie de raporturi de locatiune.
     In egala masura insa, in cauza sunt aplicabile si prevederile art. 7 al. 3 din Legea nr. 10/2001 conform caruia in situatia in care anumite imobile-terenuri libere situate in intravilan sunt solicitate de doua persoane indreptatite, dintre cele prevazute la art. 3 al. 1 lit. a, dintre care unul este fostul proprietar caruia i s-a preluat terenul prin masurile abuzive aplicate in perioada ulterioara datei de 6 martie 1945 si cel de al doilea, persoana careia i s-a atribuit teren din cel preluat de la fostul proprietar, iar ulterior acest tren a fost preluat prin masurile abuzive aratate la art. 2 al. 1, se va restitui in natura terenul celui dintai proprietar,  iar cei care au fost improprietariti cu asemenea terenuri vor beneficia de celelalte masuri reparatorii in echivalent, in conditiile legii.
     Prin urmare, se constata ca in mod corect s-a procedat la restituirea terenului in natura catre reclamantul-parat  intrucat,  pe de o parte textul din legea speciala ii confera prevalenta fata de cealalta persoana indreptatita, iar pe de alta parte, reclamantul-parat a dovedit atat proprietatea antecesorilor sai, cat si preluarea abuziva a acesteia de catre stat si indeplinirea celorlalte conditii ale legii speciale de reparatie.
     Cat priveste analiza titlului de proprietate al recurentilor-parati, din punct de vedere al valabilitatii acestuia, se remarca faptul ca in cauza, instanta nu a fost investita sa stabileasca acest lucru, fiind necesar a se limita doar la o analiza din perspectiva prevalentei celor doua titluri
     Totodata, analiza reclamata de recurentii-parati in motivarea recursului urmeaza a se realiza in dosarul nr.........., aflat pe rolul Judecatoriei Tulcea, a carui judecata este suspendata in baza prevederilor art. 244 pct. 1 Cod pr. civila pana la solutionarea irevocabila a prezentei cauze (in vechea numerotare dosarul civil nr. 1572/2004 al Judecatoriei Tulcea avand ca obiect  constatare nulitate titlu de proprietate si care este disjuns din dosarul initial 1572/2004 al aceleasi instante)
     Important de mentionat este si faptul ca  din dosarul initial nr. 1572/2004 al Judecatoriei Tulcea a fost disjunsa cererea reconventionala avand ca obiect constatarea nulitatii dispozitiei  emisa in baza Legii nr.  10/2001, revendicare, instituire drept de retentie, constatare drept de creanta, instituire drept de servitute  si iesire din indiviziune. Dupa ce Judecatoria si Tribunalul  Tulcea si-au declinat reciproc competenta solutionarii acestei cauze, Curtea de Apel Constanta prin intermediul regulatorului de competenta a inaintat cauza spre solutionare in prima instanta Judecatoriei Tulcea, dosarul reinregistrandu-se sub nr........ si dispunandu-se atasarea acestuia la dosarul nr...... al Tribunalului Tulcea.
     Cat priveste critica referitoare la  nementionarea vecinatatilor proprietatii in raportul de expertiza, se retine ca expertul ......... a stabilit vecinii imobilului revendicat ca fiind : la N -  drum national, la sud - proprietatea ........., la Est - proprietate ......... si la Vest - proprietatea ........., astfel incat critica formulata este neintemeiata
     Rezolvarea in speta insa a capatului de cerere privind dreptul de retentie nu a fost corect realizata de prima instanta, retinandu-se in mod eronat ca acest drept face parte din categoria celor enumerate in mod limitativ de lege si care pot fi instituite numai in anumite conditii.
     In aceasta materie este de mentionat decizia din 16.09.1939 a Curtii de Casatie a Romaniei care a orientat substantial jurisprudenta dreptului de retentie considerand ca prin acesta se intelege dreptul acordat anumitor debitori de a pastra bunul datorat pana cand creditorul va plati ceea ce datoreaza pentru acest bun, de unde rezulta ca dreptul de retentie este o masura de garantare a realizarii creantei debitorului, sau, cu alte cuvinte, mijlocul de  a garanta indestularea celui ce a devenit creditor, prin cheltuielile facute pentru imbunatatirea lucrului. Considerand ca, din cele expuse mai sus rezulta ca dreptul de retentie se poate incuviinta ori de cate ori este vorba de plata unei datorii si se recunoaste detentorului lucrul a carui revendicare se cere "debitum cum re junctum", instanta suprema s-a  pronuntat prin mai multe decizii afirmand in mod consecvent aplicarea dreptului de retentie si in alte cazuri decat cele determinate de lege.
     S-a decis ca "daca instanta constata ca detinatorul unui imobil proprietatea altei persoane este creditorul acesteia pentru valoarea imbunatatirilor aduse acelui imobil, creanta fiind certa, lichida si exigibila, urmeaza sa-i recunoasca detinatorului un drept de retentie asupra imobilului pana la plata de catre proprietar a sumei datorate, intrucat este vorba de un "debitum cum re junctum" care constituie  conditia esentiala a invocarii si acordarii unui atare drept.
     Intrucat in speta intimatii-parati trebuie sa restituie  lucrul inchiriat,  (si pentru care in timp s-a emis un titlu de proprietate), insa au realizat o serie de imbunatatiri asupra acestui imobil, necontestate  in prezentul recurs, rezulta ca asupra imobilului supus restituirii  urmeaza sa se instituie un drept de retentie pana la momentul  platii contravalorii imbunatatirilor.
     Totodata, nici capatul de cerere privind evacuarea nu a primit o rezolvarea corespunzatoare intrucat, pe de o parte, intimatii-parati detin inca un titlu de proprietate care le confera si un drept locativ asupra imobilului, titlu a carui nulitate nu a fost inca solutionata de o instanta de judecata, iar pe de alta, parte asupra imobilului s-a instituit un drept de retentie
Fata de toate aceste considerente  si in temeiul art. 312 al. 1 Cod pr. civila, urmeaza a admite  recursul si a modifica in parte sentinta recurata in sensul ca respinge capatul de cerere privind evacuarea paratilor-reclamanti, ca nefondata.
     Va fi admis capatul de cerere din cererea reconventionala privind instituirea dreptului de retentie si se va institui un drept de retentia asupra imobilului revendicat in favoarea paratilor-reclamanti pana la momentul  plati de catre reclamant a sumei de 1.000 lei reprezentand contravaloarea imbunatatirilor la imobil.
Vor fi mentinute celelalte dispozitii ale sentintei recurate si in temeiul art. 276 Cod pr. civila se vor compensa cheltuielile de judecata, intimatul-reclamant-parat ......... fiind obligat sa plateasca in favoarea recurentilor-parati-reclamanti suma de 201,6 lei, reprezentand cheltuieli de judecata