Drept de proprietate

Drept de proprietate Dosar nr. 555/268/2008 - decizia civila nr. 35 din 11.03.2009

        In mod gresit a retinut prima instanta ca nimeni nu ridica pretentii cu privire la teren, obligand Comuna sa recunoasca dreptul de proprietate al reclamantului asupra terenului prin cumparare. Chiar daca ar fi fost asa, in sensul ca nimeni nu ridica pretentii cu privire la teren, fiind vorba despre o tranzactie ce a intervenit intre persoane fizice, obligarea Comunei la recunoasterea unui drept pe seama reclamantului, este nelegala si nefondata,  in conditiile in care nu a fost parte in actul juridic incheiat si nu si-a asumat nici o obligatie in acest sens.

Prin Sentinta civila nr. 1285 din data de 1 Octombrie 2008, pronuntata de Judecatoria Odorheiu-Secuiesc, a fost admisa actiunea formulata de  reclamantul PG impotriva paratilor BK s.a. si prin urmare:
     S-a constatat ca, casele din lemn cu o locuinta notate in CF 275, sub nr.top.580 si 581 de sub A+1 nu exista.
     S-a dispus radierea acestor constructii din cartea funciara.
S-a dispus radierea dreptului de uzufruct viager instituit in CF 275 sub C 5 in favoarea lui PA si sub C6 instituit in favoarea lui TB.
S-a constatat ca terenul de sub nr.top.580, 581 are o suprafata de 287 mp fata de 216 mp cu cat figureaza in cartea funciara conform schitei de identificare intocmita de BJ.
S-a dispus rectificarea intinderii suprafetei din cartea funciara 275.
S-a constatat ca edificiul casa de lemn cu incapere inscrisa in CF 3371 sub nr.top.582 nu exista.
S-a dispus radierea acestor constructii din cartea funciara.
S-a dispus radierea dreptului de uzufruct viager din cartea funciara 3371 instituit sub C 2 in favoarea lui TA.
S-a dispus radierea dreptului de uzufruct viager instituit in CF 156, sub nr.top.587/1 in favoarea lui PA si TB de sub C 1 si C 2.
S-a dispus radierea uzufructului viager de sub C 8 instituit pentru vaduva lui TF nasc. GT si sub C 13  BJ din cartea funciara 279 sub nr.top.588.
S-a constatat ca terenurile inscrise in CF 275 sub nr.top.580, 581, 587/2, CF 3371, sub nr.top.582, CF 156 sub nr.top.587/1 si CF 279 sub nr.top.588 formeaza un singur corp de avere in suprafata de 676 mp si dispune unificarea lor conform schitei de identificare si dezmembrare intocmita de BJ, care face parte integranta din prezenta sentinta.
S-a constatat ca acest teren din posesia sotiei lui BM nascuta PA, in timpul cooperativizarii a intrat in patrimoniul C.A.P.-ului din comuna.
S-a dispus intabularea dreptului de proprietate pe numele C.A.P.
S-a constatat ca pe acest teren unificat in timpul C.A.P.-ului s-a construit o distilerie de tuica, 1 magazie, 1 garaj, 1 depozit lemne de foc.
S-a dispus notarea constructiilor intr-o carte funciara deschisa pentru constructii in favoarea C.A.P.-ului.
S-a constatat ca, cu ocazia dizolvarii C.A.P.-ului, constructiile sus insirate au revenit pe seama Comisiei de Lichidare.
   S-a dispus intabularea pe numele Comisiei de Lichidare.
S-a stabilit ca prin contractul de vanzare-cumparare prin licitatie publica din 20 aprilie 1991, distileria de tuica, magazia si depozitul lemne de foc au fost vandute pentru suma de 371.000 lei pe seama lui VB, VA si VI.
S-a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra acestor constructii pe numele celor trei in cota de 1/3-1/3 parte.
S-a constatat ca pe baza contractului de vanzare-cumparare din 20 aprilie 1991 Comisia de Lichidare a C.A.P.-ului a vandut pentru suma de 65.000 lei garajul pe seama paratului BK.
S-a dispus intabularea garajului pe numele lui BK. S-a constatat ca BK a vandut garajul pe seama lui PP. S-a dispus intabularea dreptului de proprietate pe numele lui PP. S-a constatat ca PP a vandut pe seama reclamantului PG garajul. S-a dispus intabularea garajului pe numele reclamantului PG. S-a stabilit ca VB, prin contractul sub semnatura privata din 08 ianuarie 1995 a vandut cota lui de 1/3 parte din distileria de tuica, magazie si depozit lemne de foc, pe seama reclamantului.
S-a dispus intabularea dreptului de proprietate pe seama reclamantului.
S-a constatat ca parata sotia lui BM nascuta PA a primit contravaloarea terenului pe care se afla edificiile, teren asupra caruia era indreptatita sa ceara reconstituirea dreptului de proprietate.
S-a constatat ca terenul sub constructii nefiind atribuit nimanui in baza Legii 18/1991 a intrat in proprietatea privata a comunei.
S-a dispus intabularea dreptului de proprietate pe numele comunei.
Parata Comuna a fost obligat sa recunoasca dreptul de proprietate al reclamantului prin cumparare asupra terenului unificat in suprafata de 676 mp.
S-a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra terenului pe numele reclamantului PG cu titlu de cumparare.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, judecatoria a retinut ca imobilul  obiect al prezentului proces care este o suprafata de teren de 667 mp pe care se afla o distilerie de tuica, o magazie, un garaj, un depozit lemne de foc, ca teren figureaza in urmatoarele 4 carti funciare depuse la dosar.
Prima instanta a constat ca pe imobilul teren, constructiile care au fost inscrise in Cf. nu mai exista iar uzufructul viager ce a fost mentionat in aceste CF-uri nu mai este exercitat, prin urmare s-a dispus radierea constructiilor precum su a uzufructului viager pentru neuz.
Terenurile au fost cooperativizate, fiind preluate de la FB, aceasta persoana fiind identica cu parata PA. Pe terenurile din litigiu CAP - ul, a construit o distilerie de tuica, o magazie, un garaj, un depozit pentru lemne de foc. 
Comisia de lichidare a CAP-ului la data de 20 aprilie 1991, prin licitatie publica, a vandut din constructiile sus indicate o distilerie de tuica, magazie si depozitul lemne de foc pe seama paratilor VB, VA si VI pentru suma de 371.000 lei, fapt recunoscut prin interogatoriu.
Pretul vanzarii era achitat in trei rate prin chitanta nr.218 cand s-a platit 40.000 lei, chitanta nr.216 prin care s-a achitat 40.000 lei si chitanta nr.264 prin care s-a achitat 291.000 lei.
Tot in ziua de 20 aprilie 1991 Comisia de lichidare pe baza contractului de vanzare-cumparare avand numarul 125/1991 a vandut prin licitatie publica pe seama lui BK un garaj in valoare de 65.000 lei care a fost achitat prin chitanta nr.217 platind avans 30.000 lei.
La data licitatiei constructiilor era limpede ca terenul de sub constructii a apartinut numitei PA. Astfel PP care a cumparat deja de la BK garajul a platit in contul terenului pe seama lui PA suma de 8.000 lei (f.28-29).
In acest sens la data de 10 aprilie 1991 s-a incheiat un contract sub semnatura privata intre sotia lui BM nascuta PA, in calitate de vanzator, iar pe de alta parte intre PP in calitate de cumparator (f.28-29), contract prin care terenul in suprafata de 4 ari a fost cumparat de PP. In acest contract sub semnatura privata imobilul vandut este identificat prin vecinatati si prin denumirea tarlalei "T". Acest act dovedeste ca potentiala titulara a dreptului de proprietate a fost indestulata si nu are nici o pretentie asupra terenului. BA fiind prezenta in sedinta publica din 17 septembrie a recunoscut faptul vanzarii. Singura persoana care ar fi avut dreptul sa formuleze eventuale pretentii asupra acestui teren era BA si nu persoanele la care s-a referit Primaria in intampinarea depusa.
Prin contractul sub semnatura privata din 22 noiembrie 1993, PP, considerandu-se proprietar asupra terenului si al garajului a vandut garajul cumparat pe seama reclamantului PG (recunoscut prin interogatoriu).
La data de 08.01.1995 VB a vandut pe seama lui PG 1/3 parte a distileriei de tuica, pentru care la data de 30 martie 1995 suma a fost achitata.
Intrucat nimeni nu ridica pretentii pentru acest teren, instanta va obliga parata Comuna sa recunoasca dreptul de proprietate al reclamantului asupra terenului prin cumparare.
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs CD prin Primar solicitand admiterea recursului si modificarea sentintei in sensul respingerii actiunii.
Recurenta a solicitat in primul rand recalificarea caii de atac avand in vedere ca obiectul actiunii este una de constatare si prestatie tabulara care este supusa caii de atac a apelului si recursului.
Recurenta considera ca hotararea pronuntata de prima instanta este nelegala si netemeinica. Astfel, se arata ca terenul de 676 mp, care formeaza obiectul acestui litigiu, a intrat in proprietatea privata si administrarea primariei ca urmare a vanzarii prin licitatie a bunurilor, asa cum prevad dispozitiile art. 28 al.7 din Legea 18/1991. Prin urmare nu mai era necesara ca instanta sa dispuna intabularea acestui drept pe seama Comisiei de lichidare.
Dispozitia instantei prin care Comuna a fost obligata la recunoasterea dreptului de proprietate al reclamantului asupra suprafetei de 676 mp, recurentul o considera profund nelegala, pentru ca susnumitul a cumparat doar 400 mp de la numitul PP.
Pe de alta parte, recurentul solicita a se avea in vedere faptul ca terenul din litigiu a fost cooperativizat. Astfel, FB, nascuta P, era indreptatita la reconstituirea dreptului de proprietate potrivit Legii nr.18/1991, aceasta fiind mostenitoare al proprietarului  tabular potrivit CF nr.3371 pozitia A+1, nr.cad.582, ea putea sa vanda o suprafata de 108 mp., cu proprietarii de sub B.1 si2, PG si sotia TT, care e fapt au fost parintii ei.
     Totodata in acest teren unificat in mod nelegal de catre instanta de fond, a fost inclus si terenul numitilor PA (J) si PA, pentru care mostenitorii PA, PI si PA au depus cerere de reconstituire a dreptului de proprietate la Comisia locala de fond funciar, inregistrata sub nr.79/12.02.1991.
     Ca dovada in sustinerea cererii, acestia au depus la Comisia locala de fond funciar, cererea de adeziune la CAP nr.92/25.03.1962, registrul agricol fila nr.41 pe anii 1956-1958 si fila nr.258 pe anii 1959-1962, fiind si urmasi ai proprietarilor tabulari potrivit CF nr.156 nr.top.587/1 de sub A+3, dupa proprietarul PA de sub pozitia B.1 - in suprafata de 36 mp., si CF nr.275 nr.top.580, 581 de sub A+1, respectiv 587/2 de sub pozitia A+3, dupa proprietara PJ - in suprafata de 108+108+72 mp., total 288 mp., care la masurare  au alte dimensiuni.
     Aceste aspecte nu au fost luate in considerare de catre instanta de fond, si mai mult nu s-a dispus in nici un fel referitor la aceasta, desi au fost aratate prin intampinarea depusa la dosar, sub nr.1089/21.04.2008 si nr.1464/03.06.2008.
Recurenta a mai aratat ca in mod gresit a dispus prima instanta unificarea parcelelor din cartile funciare cu nr. 156, nr.275, nr.3371 si nr.279, se sustine ca aceste parcele nu pot forma un singur corp funciar pentru ca au proprietari diferiti, familiile nu sunt rude au doar nume identice dar au urmasi diferiti.
Comisia  locala considera ca are obligatia prevazuta de legea speciala de a reconstitui dreptul de proprietate pentru persoanele care au  depus cereri in termene legale, la comisia locala, respectiv pentru FB dupa PG si sotia, apoi PA, PI, PA dupa PA (J) si implicit de a-l elibera titlu de proprietate, urmand ca ulterior acestia sa procedeze potrivit dreptului comun, la vanzarea ulterioara a terenului, deci cu prioritate comisia locala trebuie sa actioneze in acest fel, si nu sa fie obligata printr-o sentinta civila sa recunoasca un drept de proprietate pentru o persoana care nu este indreptatita potrivit Legii nr.18/1991 la reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului in speta.
Recurenta a solicitat recalificarea caii de atac din recurs in apel, avand in vedere ca obiectul principal al actiunii se intemeiaza pe dispozitiile Legii nr.7/1996.
Intimatul PG a formulat intampinare solicitand respingerea recursului considerand ca prima instanta a pronuntat o hotarare temeinica si legala. Intimatul sustine ca cererea are la baza dispozitiile legii speciale referitoare la restituirea terenurilor care au intrat in CAP, nu au fost ocolite, fapt ce rezulta chiar prin chemarea in judecata a Comisiei pentru aplicarea Legii fondului funciar.
Intimatul sustine ca recurenta in motivarea recursului nu a facut distinctie intre trei probleme care sunt relevante in solutionarea cauzei: 1. terenul pe care se afla constructiile; 2. terenul care deserveste constructiile; 3. terenul cumparat de la BF.
Se mai arata ca, in mod gresit se sustine din partea recurentei ca, terenul a intrat in proprietatea privata  a comunei in temeiul art. 28 alin.7 din legea 18/1991. Acest text de lege dupa republicarea devenit art. 29, dar nu este aplicabil in speta pentru ca bunurile au fost vandute la licitatie publica. In urma vanzarii terenurile de sub constructii precum si cel necesar pentru utilizarea normala a constructiilor revine cumparatorilor.
In opinia intimatului, este gresita sustinerea recurentei, prin care se arata ca o parte din terenul din litigiu ar reveni mostenitorilor proprietarilor tabulari PJ si PA. In acest context se arata ca potrivit cererii de adeziune la CAP, aceste terenuri au apartinut numitei BF, nascuta P, care le-a dobandit de la PJ in baza unui Testament olograf.
In fine, se mai arata terenurile chiar si pe vremea CAP - lui a fost folosite ca un singur corp funciar, prin urmare in mod corect s-a dispus unificarea corpurilor funciare din cele patru carti funciare.
Intimatii PG, VA si VI fiind prezenti in fata instantei, au declarat ca lasa la aprecierea instantei calificarea caii de atac.
Instanta, avand in vedere ca obiectul principal al actiunii sunt cereri care vizeaza constatarea unor stari de fapt legate de imobil, acestea fiind cereri neevaluabile in bani, a dispus recalificarea caii de atac din recurs in apel.
Examinand sentinta apelata, tribunalul retine urmatoarele:
Obiectul litigiului formeaza un teren in suprafata de 676 mp. inscris in Cf.275 sub nr. top. 580, 581, 587/2; Cf.3371 sub nr. top. 582, Cf. 156 sub nr. top. 587/1 si Cf. 279 sub nr. top.588. asa cum rezulta din  Schita de identificare si dezmembrare, efectuat de ing. BJ la data de 11 Martie 2008, depusa la fila 14, aceasta fiind o proba extrajudiciara.
Terenul a fost cooperativizat. In timpul CAP pe acest teren s-a construit o distilerie de tuica,o magazie, un garaj si un depozit de lemne de foc.
Cu ocazia lichidarii CAP, respectiv la data de 20 Aprilie 1991, aceste constructii au fost vandute. Aceasta imprejurare a fost corect retinuta de prima instanta si nici nu a fost contestata de nimeni.
Referitor la terenurile de sub constructii urmeaza sa fie avute dispozitiile art. 29(1) din Legea 18/1991 potrivit careia constructiile agrozootehnice, atelierele de industrie mica, masinile, utilajele si alte asemenea mijloace fixe, ce au apartinut cooperativei agricole de productie desfiintate, precum si terenurile de sub acestea, ca si cele necesare utilizarii lor normale, plantatiile de vii si pomi si animalele devin proprietatea membrilor asociatiilor de tip privat, cu personalitate juridica, daca se vor infiinta. In alin. 4 al aceluiasi articol se statueaza ca "In cazul in care nu s-au constituit asemenea asociatii, bunurile si animalele prevazute la alin. (1) se vor vinde prin licitatie publica"
Din continutul textului de lege rezulta neechivoc ca obiectul unei asemenea instrainari vizeaza atat vanzarea mijloacele fixe, deci a constructiilor agrozootehnice, cat si vanzarea terenurilor de sub acestea precum si a terenurilor necesare utilizarii lor normale.
Legea distinge asadar, intre terenurile de sub constructii si cele destinate unei normale exploatari a constructiei, ramanand a se considera ca determinarea intelesului notiunii de terenuri necesare utilizarii normale a mijlocului fix sa se faca in concret cu observarea naturii si intrebuintarii acestuia la dat cumpararii.
Prin contractele de vanzare cumparare, incheiate la data de 20 Aprilie 1991, aceste constructii au fost vandute, fara a se determina terenurile de sub constructii si cele destinate unei normale exploatari a constructiei. Aceste terenuri nu au fost evidentiate in continutul contractelor de vanzare cumparare. Potrivit Schitei mentionate mai sus intreaga suprafata cu constructii si teren are o intindere de 676 mp.
Reclamantul a cumparat prin act sub semnatura privata 1/3 din distilerie si garaj. Desi nu a rezultat, din probele administrate, prima instanta a admis cererea reclamantului si cu privire la constatarea dobandirii dreptului de proprietate si cu privire la magazia si depozitul de lemne.  Din  contractul, incheiat in data de 8 Ianuarie 1995 (fila 32) nu rezulta instrainarea acestor bunuri, asa cum a sustinut reclamantul.
  In urma cumpararii, reclamantul nu putea dobandi mai multe drepturi cu privire la terenuri, decat cele pe care le puteau dobandi, cu ocazia licitatiei in anul 1991, cei de la care a cumparat  constructiile.
In baza actelor care au fost intocmite, cu ocazia lichidarii CAP, dobanditorii, au putut solicita inscrierea dreptului in Cartea funciara cu privire la terenuri si constructii, nefiind necesare formularea unei actiuni separate in acest sens. Radierea unor inscrieri care nu mai corespund cu starea actuala a imobilului, este in interesul titularilor al caror drepturi sunt inscrise sau urmeaza a fi inscrise in cartea funciara. Reclamantul, nefiind singurul titular al dreptului de proprietate, cu privire la constructiile identificate in Schita, nu poate solicita singur radierea.
Fiind vorba de terenuri si constructii, imobilele puteau fi transmise in continuare  in baza unor contracte autentice. In speta intre parti au intervenit doar contracte sub semnatura privata.
Pe de alta parte, din contractul incheiat intre BA, nascuta P, si PP rezulta ca cel din urma a cumparat un teren de 0,04 Ha in locul numit "T". (fila 29). Potrivit contractului de vanzare cumparare din data de 22 Noiembrie 1993, susnumitul a vandut reclamantului PG atat terenul, cumparat de la BA, cat si garajul cumparat de la BK (care l-a dobandit la licitatia publica din data de 20 Aprilie 1991).
Referitor la terenul mentionat trebuia avut in vedere ca era in mod incontestabil un teren cooperativizat, fapt ce rezulta atat din recunoasterea implicita a reclamantului cat si din cererile depuse la comisia locala in vedere restituirii atat din partea lui BA cat si din partea lui PA, PI si PA. Fiind pusa astfel in discutie chiar si calitatea persoanei indreptatite de a solicita restituirea terenurilor (aceasta calitate, in speta dedusa judecatii nu va fi analizata, neformand obiectul cauzei deduse judecatii).
In alta ordine de idei nu rezulta ca terenul cumparat la locul numit "T" este identic cu terenul pe care se afla constructiile cumparate la licitatie. In orice caz, reclamantul a cumparat prin actul sub semnatura privata 4 ari si nu 676 mp. intindere, asupra careia solicita inscrierea dreptului de proprietate. Mai trebuie observat si faptul ca in masura in care configuratia terenului si a constructiilor este cea care rezulta din Schita de la fila 14, dreptul exclusiv al reclamantului asupra acestui teren, nu poate fi inscris in Cf., nefiind proprietar exclusiv nici asupra terenului dar nici cu privire la constructii.
In aceste conditii in mod gresit a retinut prima instanta ca nimeni nu ridica pretentii cu privire la teren, obligand Comuna sa recunoasca dreptul de proprietate al reclamantului asupra terenului prin cumparare. Chiar daca ar fi fost asa, in sensul ca nimeni nu ridica pretentii cu privire la teren, fiind vorba despre o tranzactie ce a intervenit intre persoane fizice, obligarea Comunei la recunoasterea unui drept pe seama reclamantului, este nelegala si nefondata,  in conditiile in care nu a fost parte in actul juridic incheiat si nu si-a asumat nici o obligatie in acest sens.
Fata de considerentele expuse, tribunalul urmeaza sa admita apelul formulat de apelanta Comuna si prin urmare hotararea va fi schimbata in tot in sensul ca respinge actiunea formulata de reclamant impotriva paratilor.