Respingerea actiunii civile avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, ca urmare a lipsei calitatii de proprietar a promitentului vanzator

Tip: Sentinta Civila
Numar: 1744/2010 (data: 15.03.2012)
Autor:  Judecatoria Beclean
Domeniu asociat: hotarare care sa tina loc de act autentic

      Respingerea actiunii civile avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, ca urmare a lipsei calitatii de proprietar a promitentului vanzator.
      
      
Prin actiunea civila legal timbrata si inregistrata initial sub nr. 138/2007 la aceasta instanta, reclamantii I.V. si I.M. i-au chemat in judecata pe paratii I.A. , V.E. - mostenitoarea def. V.I., I.A., V.A., P.M. , K.I. - mostenitoarea def. K.I., V.S. si  V.V. , solicitand ca, prin hotararea ce se va pronunta:
      - sa constate ca, pe  terenul  in suprafata de 250 mp, primit de la  fostul  C.A.P,  parata  I.A. a  edificat, in anul 1973, o casa de  locuit si anexe  gospodaresti - cotet, situate in loc. N_,  nr.  5, dobandind  astfel un  drept  de proprietate  asupra   lor;
      - sa constate valabilitatea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat la data de 16.06.1986, intre parata I.A. , in calitate de vanzatoare si reclamantul I.V. , in calitate de cumparator, avand ca obiect imobilele sus-mentionate, in valoare de 5.000 lei  ROL si  prestarea  intretinerii  viagere si sa pronunte o sentinta care sa  tina loc de act autentic de vanzare-cumparare;
      - sa constate ca reclamantii,  pe  terenul in suprafata de 954  mp. (asupra caruia  i s-a  reconstituit  dreptul de  proprietate  lui  I.V. ,  in temeiul Lg. 18/1991,  potrivit  T.P. 56061/1995) au  edificat, in anul 1990, potrivit Autorizatiei de construire nr. 3/1990, o anexa  gospodareasca, dobandind  astfel un  drept  de proprietate  asupra   acesteia;
      - sa constate valabilitatea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat  la data de  29.05.2006, intre paratul  V.I.,  in calitate  de  vanzator si  reclamantul  I.V., avand ca obiect imobilul teren in suprafata de  36 mp, precum  si  fantana amplasata  pe  acest teren, cu pretul de 380  lei  RON, teren asupra caruia vanzatorului i-a fost reconstituit  dreptul de proprietate  potrivit T.P  nr. 58.477/2004 si sa pronunte o sentinta care sa  tina loc de act autentic de vanzare-cumparare;
      - sa constate valabilitatea contractului de promisiune bilaterala de vanzare - cumparare, incheiat la data de 29.05.2006, intre paratul  V.I.,  in calitate de  vanzator  si  reclamantul  I.V., avand ca obiect imobilul teren in suprafata de 2.016 mp, parcela 11, tarla 126 din T.P nr. 58.477/2004, cu pretul de 4.032  lei  RON si sa pronunte o sentinta care sa  tina loc de act autentic de vanzare-cumparare;
      - sa dispuna intabularea in C.F a  dreptului  lor  de proprietate asupra  imobilelor constructii  si teren.
In fapt, s-a aratat de catre reclamanti ca, in anul 1973, pe  un teren  in suprafata de 250 mp, primit de la  fostul  CAP  N..i,  parata I.A. a edificat casa de locuit si un cotet  pentru pasari,  dobandind  astfel un drept de proprietate asupra acestora, iar la data  de 16.06.1986 a vandut aceste imobile lui, reclamantului, cu suma de  5.000 lei  ROL , respectiv prestarea  intretinerii viagere.
S-a mai aratat de catre reclamanti ca, in aplicarea disp. Lg. 18/1991,  conf. T.P. nr. 56.061/1995, lui, reclamantului i s-a constituit un drept de proprietate asupra suprafetei de 954 mp teren aferent constructiilor mentionate, suprafata pe care, in anul 1990, impreuna  cu  sotia sa, in baza Autorizatiei de construire  nr.  3/1990, a edificat si o anexa gospodareasca, iar la data de 29.05.2006, prin contractul de promisiune bilaterala de vanzare-cumparare autentificat  cu Incheierea  nr. 488, paratul  V.I. , in calitate  de proprietar (conform TP nr. 58477/2004) i-a vandut  lui, reclamantului, suprafata de 2.016 mp. teren din suprafata totala de 3 ha 4000 mp, situata  in  intravilanul localitatii N_i, identificata cu nr. tarla 126, parcela 11, cu  pretul de 4.032 lei.
      S-a aratat, de asemenea, ca - la aceeasi data - printr-un contract de  vanzare-cumparare sub semnatura privata, vanzatorul V.I. i-a instrainat si suprafata de 36  mp teren si fantana amplasata pe acesta, cu suma  de  380 lei  RON.
      Pentru ca  dreptul  lor  de proprietate astfel dobandit  nu  este  inscris  in cartea funciara au promovat  prezenta actiune.
      In dovedirea actiunii, la dosar au fost depuse: T.P. nr. 56061/1995 (fil.5),  contractul de promisiune bilaterala de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 488/2006 de BNP Elena Suliman (fil.6), T.P. nr. 58477/2004 (fil.8), Autorizatia nr. 3/1990 (fil.9), antecontractele de vanzare-cumparare incheiate  la data de 29.05.2006, respectiv 16.06.1986 (fil.10, 11) si actele de stare civila (fil.30, 31; 49-52; 67,68; 85-94).
      S-a retinut de catre aceasta instanta cu ocazia primei judecati - raportat la scriptele  depuse  la fil. 27, 28, 29 de catre paratii de  rand  3, 4, 5, V.A. , P.M. si K.I.  (in calitate  de  frate,  respectiv surori ale paratului V.I.) ca  acestia  au  fost  de acord ca  fratele lor sa  vanda si cotele lor ce le apartin din terenurile situate  in loc. N_i, fiind  astfel de acord cu admiterea actiunii.
      Legal  citat, paratul V.I. Iosif s-a prezentat in instanta la termenul din 16.03.2007, aratand  ca  nu se opune admiterii actiunii, iar  parata I.A. - prin scriptul depus la  fila 103 - a  invederat  instantei ca este  de  acord  cu admiterea actiunii.
In probatiune, pentru dovedirea edificarii constructiei, au fost audiati martorii: B.L. si T.P. (fil.69, 70) propusi de reclamanti, iar expertul tehnic Chendrean Constanta a efectuat o expertiza tehnica topografica (fil. 120-126).
La ultimul termen de judecata, date fiind concluziile raportului de  expertiza, reclamantii au renuntat la judecata petitului 4 din actiune, privind constatarea validitatii antecontractului de vanzare-cumparare incheiat la  29.05.2006 cu paratul V.I., cu privire la  suprafata de 36  mp, respectiv  fantana amplasata  pe  acest teren.
Prin S.C nr. 995/2007 pronuntata de Judecatoria  Beclean  in dosarul   civil sus mentionat (inregistrat sub nr.138/2007) a fost admisa actiunea formulata de  reclamantii I.V. si I.M. si, in final, s-a  dispus inscrierea in CF a dreptului de proprietate al acestora  asupra  imobilelor situate in localitatea N_.i, la nr. adm. 5, respectiv casa de  locuit, anexe gospodaresti,  curte si teren arabil in suprafata de 2.970 mp, conform tabelului de miscare parcelara, varianta I-a, din raportul de expertiza tehnica judiciara intocmit de experta Chendrean Constanta.
Totodata, s-a luat act de faptul ca reclamantii au renuntat la petitul privind constatarea valabilitatii antecontractului de vanzare-cumparare  incheiat la data de  29.,05.2006  intre paratul vanzator  V.I. si reclamant in calitate de cumparator, cu privire la suprafata de 36 mp teren si fantana amplasata pe acesta, cu pretul de 380 lei.
Impotriva acestei sentinte, in termen legal, au declarat recurs reclamantii I.V. si I.M., solicitand modificarea hotararii atacate in ceea ce priveste petitul privind constatarea valabilitatii antecontractului de vanzare-cumparare  incheiat la  data de 29.05.2006 cu privire la suprafata de  36 mp teren  si fantana amplasata  pe acesta.
In motivarea recursului, cei doi reclamanti au aratat ca terenul si fantana sus mentionata a fost  proprietatea paratului  vanzator, V.I., ca acesta nu a fost expropriat  niciodata de aceste imobile, ca ele nu sunt incluse  in domeniul public al  localitatii N_i  si ca - de fapt -  terenul in suprafata de 36 mp este inclus in suprafata totala de 3 ha 4000 mp, teren reconstituit in favoarea vanzatorului V.I., conf.  TP  nr. 58477/5.08.2004.
Examinand sentinta atacata prin prisma motivelor de recurs  formulate - dar si din oficiu - si constatand ca renuntarea la judecata petitului privind validarea antecontractului de vanzare-cumparare cu privire la terenul  in suprafata de 36 mp si fantana  amplasata pe acesta a fost facuta la  termenul de judecata  din data de 21.12.2007 numai de catre reclamant, fara ca acesta sa fi avut vreun mandat special din partea reclamantei I.M. privind exercitarea acestui drept de dispozitie procesuala, prin  D.C. nr. 103/R/2008 Tribunalul  Bistrita-Nasaud a admis, ca fiind  fondat, recursul declarat de reclamanta I.M. impotriva S.C. nr. 995/2007 pronuntata de Judecatoria Beclean, sentinta pe care a casat-o partial, doar cu privire la dispozitia prin care instanta a luat act de renuntarea reclamantei la judecarea cererii de constatare a valabilitatii antecontractului de vanzare-cumparare din data de  29.05.2006 cu privire la suprafata de 36 mp teren si fantana amplasata pe acesta si a  trimis cauza spre rejudecare aceleiasi instante pentru a solutiona pe fond aceasta cerere, in functie  de probatoriul administrat.
      Totodata, tribunalul a mentinut celelalte dispozitii  ale sentintei ca fiind legale si temeinice si a respins, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul I.V. impotriva aceleiasi sentinte, decizia fiind definitiva si irevocabila.
Primind cauza spre rejudecare, aceasta a fost inregistrata sub nr. nou 586/186/R/2008, iar la termenul de judecata din data de 27.05.2008 reclamanta a invederat instantei ca terenul care a facut obiectul antecontractului de vanzare-cumparare incheiat la data de 29.05.2006 cu privire la suprafata de 36 mp si fantana de pe acesta este proprietatea paratului vanzator V.I., respectiv ca este amplasata in curtea casei lor  (in dovedirea acestor sustineri depunand la  dosar  nu numar de 6 fotografii - f. 275 - 277).
Prezent in instanta la termenul de judecata din data de 02.09.2008, reprezentantul Consiliului Local N_i - secretarul  B. A., a invederat  faptul ca imobilul in litigiu  nu este in circuitul civil  si ca apartine domeniului public al localitatii Nuseni.
Din corespondenta purtata cu Primaria comunei N..i, instanta a apreciat ca rezulta fara  echivoc ca suprafata de 36 mp intravilan  pe care este amplasata fantana in litigiu face parte din domeniul public al comunei N_i, respectiv ca aceasta nu este inclusa in suprafata totala de 3 ha 4000 mp teren reconstituit  in favoarea paratului V.I..
S-a retinut de catre aceasta instanta - cu ocazia rejudecarii cauzei - ca, fiind incidente  disp. art. 11 din L.213/1998 (potrivit carora bunurile  din domeniul public sunt  inalienabile, insesizabile si  imprescriptibile) suprafata de teren sus mentionata nu poate face obiectul unui contract de vanzare - cumparare, respectiv ca paratul vanzator nu este proprietarul imobilului in litigiu, motive pentru care judecatoria a respins cererea reclamantului de validare a antecontractului de vanzare-cumparare incheiat la data de 29.05.2006, avand ca obiect suprafata de 36 mp teren si fantana amplasata pe acesta,  imobile situate in intravilanul loc. N_i (conform S.C. nr. 853/21.10.2008 - fil. 332-335 din dosarul nr. 586718672008).
Impotriva acestei sentinte, reclamanta I.M. a declarat recurs, solicitand  admiterea acestuia , casarea sentintei atacate, rejudecarea cauzei si admiterea actiunii sale.
Recurenta a criticat sentinta atacata pentru nelegalitate si netemeinicie, invocand disp. art.  304 pct.7 C.pr.civila,  prin incalcarea disp. art.  480,481 si 486 C.pr.civila.
      A aratat  ca, in mod gresit si contrar probelor  de la dosar, instanta  de fond  a apreciat ca terenul si fantana din litigiu constituie  domeniu public, desi acestea  se  afla in incinta  curtii sale, ea fiind cea care a permis accesul altor persoane pentru a-si lua apa din aceasta fantana.
      A mai aratat ca, desi instanta de fond a efectuat o cercetare la fata locului cu privire la imobilul in litigiu, in mod gresit a retinut ca acesta face parte din domeniul public, desi dreptul de proprietate cu privire la acest imobil ii fusese reconstituit vanzatorului V.I. .
Analizand sentinta atacata prin prisma criticilor formulate de catre reclamanta, tribunalul a apreciat  ca aceasta este netemeinica si nelegala, fiind dat motivul de casare prev. de art.  304 pct.7 si 9 C.pr.civila.
      Cu titlu de indrumare, s-a stabilit de catre instanta de control ca instanta de fond - potrivit disp. art. 129 C.pr.civila  - sa depuna toate diligentele pentru ca la dosarul cauzei sa se ataseze schita de punere in posesie a vanzatorului V.I., respectiv procesul-verbal de punere in posesie a acestuia -  acte  ce au stat la baza emiterii TP nr. 58477/2004 si din a carei suprafata inscrisa a fost vanduta suprafata de 36 mp, precum si fantana edificata pe acesta (identificata cu nr. tarla 126, parcela II) - avand in vedere ca, din adresa nr. 1769/2008 ( f. 289 din dosarul nr. 586/186/2008) emisa de catre Primaria com. N..i rezulta ca aceasta nu s-ar fi  masurat si cuprins in titlul de proprietate sus mentionat.
      S-a mai aratat de catre instanta ierarhic superioara necesitatea depunerii la dosarul cauzei a documentatiei tehnice si a masuratorilor ce au vizat "adapatoarea" cuprinsa in anexele actelor ce descriu domeniul public al comunei N_i si despre  care se pretinde ca este aceeasi cu imobilul in litigiu, respectiv a completarii expertizei tehnice efectuate in cauza, pentru ca experta sa se pronunte in mod cert, pe baza de masuratori si identificari  cu date de CF, daca suprafata de  36 mp teren si fantana fac parte  din domeniul public al comunei sau au fost cuprinse in TP nr. 58477/2004 emis pe numele vanzatorului V.I. (instanta de fond urmand sa administreze orice alte probe necesare solutionarii cauzei, inclusiv cercetarea locala dispusa, dar neadministrata si asupra careia nu s-a  revenit).
      Cauza a fost inregistrata la aceasta instanta sub nr. 762/R/186/2009, iar pe parcursul derularii procesului, instanta a constatat ca paratii V.I. si K.I. au decedat (la data de 15.06.2010, respectiv 04.03.2008 - conf. inscrisurilor de la fil. 456 si 458 din prezentul dosar), in cauza fiind citati mostenitorii acestora, respectiv V.E. si K.I. 
      Parata V.E. - in calitate de sotie supravietuitoare a def. V.I.  - prezenta in instanta la termenul de judecata din data de 21.10.2010 a invederat ca terenul in litigiu, mai precis "adapatoarea" a fost folosita de catre socrul ei, dupa care i-a fost vanduta reclamantului, cu pretul de cca. 400 lei. A mai aratat ca, ulterior, dupa vanzarea acesteia, angajatii Primariei comunei N_i i-au comunicat sotului ei ca respectiva adapatoare apartine domeniului public, motiv pentru care acesta a si intentionat sa-i restituie pretul reclamantului, insa acesta din urma a refuzat  primirea sumei respective. A mai precizat ca - si la acest moment - este de acord in a-i restitui reclamantului pretul achitat pentru achizitionarea adapatoarei.
      Desi legal citati, ceilalti parati nu s-au prezentat  in instanta  si nu au formulat aparari in scris.
      Urmare a indrumarilor instantei de control si a solicitarii instantei, la dosar au fost depuse de catre Primaria comunei N_i  actele care au stat la bata emiterii T.P. nr. 58477/2004, precum si procesul-verbal de punere in posesie si schita terenului in  litigiu (fil. 378-383 din dosar).
      Experta Necula Constanta a procedat, de asemenea, la completarea raportului de expertiza tehnica judiciara, conform schitei de punere in posesie - schita 1 - si a fisei suprafetelor, in urma carora s-au emis titlurile de proprietate intocmite de Comisia de aplicare a L.18/1991 (fil. 432-435 din dosarul nr. 762/186/2009), iar instanta a administrat proba deja incuviintata, respectiv cercetarea la fata locului (cele constatate fiind consemnate in procesul-verbal existent la fila 488 din prezentul dosar).
      Analizand  actele si lucrarile dosarului, instanta constata urmatoarele:
Suprafata in litigiu - de 36 mp teren, pe care este amplasata o fantana - "adapatoare" - construita din piatra si lemn este amplasata in intravilanul localitatii N_i, intre proprietatea reclamantilor, respectiv spatele casei de locuit a acestora (delimitata prin garduri) si proprietatea numitului T.I. , respectiv spatele casei de locuit a acestuia (imprejmuita si ea), accesul la acest teren realizandu-se direct si neingradit din drumul national.
La data de 29.05.2006, intre defunctul V.I. - titular de T.P. nr. 58477/05.08.2004 - si reclamantul I.V. s-a incheiat o conventie intitulata "Declaratie" (fila 10 din dosarul nr. 138/186/2007), in cuprinsul careia s-a stipulat ca cel dintai - in calitate de vanzator - i-a transmis celui de-al doilea dreptul de proprietate asupra terenului in suprafata de 36 mp, situat "langa casa acestuia (a reclamantului) si fantana din piatra, cu suma de 380 lei". S-a consemnat, de asemenea, ca suprafata vanduta - de 36 mp - este inclusa in totalul suprafetei de 34.000 mp, identificata in T.P. - ul sus mentionat, cu nr. tarla 126, parcela 11.
Din completarea raportului de expertiza tehnica judiciara efectuata de catre experta Chendrean Constanta, instanta retine ca imobilele obiect al antecontractului de vanzare-cumparare sus mentionat nu au fost incluse (in ciuda convingerii avuta de catre vanzator la momentul incheierii conventiei) in suprafata totala de teren de 34.000 mp, de categorie arabil, inscrisa in T.P. nr. 58477/05.08.2004, emis pe numele defunctului promitent vanzator V.I. , respectiv ca terenul in suprafata de 36 mp si fantana - "adapatoarea" - amplasata pe acesta se identifica cu date cadastrale ca fiind inscrise sub nr. parcela 11/1 si sub denumirea de "drum exploatare", suprafata totala a acestui teren - ce figureaza ca facand parte din domeniul public al comunei N_i (pozitia 93 din M.Of. nr. 641 bis - fila 433 din prezentul dosar) - fiind de 300 mp.
      In baza actelor puse la dispozitie - schita de punere in posesie, fisa suprafetelor si a titlurilor de proprietate existente - experta a concluzionat ca parcela in suprafata de 36 mp nu a fost inscrisa in titlul de proprietate emis pe numele defunctului vanzator V.I. (aspect cu privire la care, de altfel, chiar si promitentul vanzator a fost informat de catre lucratorii Primariei com. N_i ulterior incheierii conventiei translative de proprietate, respectiv la data de 06.02.2008 - asa cum reiese din inscrisul semnat de catre acesta si existent la fila 366 din prezentul dosar).
      Raportat la considerentele sus expuse, respectiv la imprejurarea ca - referitor la imobilele in litigiu (teren de 36 mp si fantana existenta pe acesta) - vanzatorul promitent V.I. nu a avut nici un drept de dispozitie - drept ce este atributul exclusiv al proprietarului si care reprezinta, in acelasi timp, conditia sine qua non a incheierii unui act juridic translativ de proprietate -instanta, in virtutea disp. art. 1294 si urm. Cod civil si a art. 1169 Cod civil, va respinge, ca neintemeiata, actiunea reclamantilor privind validarea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat la data de 29.05.2006, avand ca obiect suprafata de 36 mp teren si fantana amplasata pe acesta, imobile situate in intravilanul localitatii N_i.
      Vazand si disp. art. 274 si urm. Cod pr. Civila, va lua act ca, in cauza, nu s-au solicitat cheltuieli de judecata.
      


PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:


Respinge, ca neintemeiata, actiunea formulata de catre reclamantii   I.M. si I.V.  - ambii dom. in loc. N_i, nr. 5, jud. BN - impotriva paratilor I.A. - dom.  in mun. B_., P-ta Centrala, nr. 11, jud. BN, V. E. - dom.  in loc. B.., str. 1 Dec.  1918, nr. .., jud. BN , V.A. - dom. in mun. D.., str. _., bl. A6, ap. 12, jud. C..,  P.M. - dom. in mun. D.., str. Aleea Tomis, bl. I, ap. 44, jud. C.. , K.I.  - dom. in mun. D.., str. Horea, nr. 32, jud. C.., V.S.  si V.V. - cu domiciliu necunoscut, citati prin afisare la usa instantei - si avand ca obiect validarea antecontractului de  vanzare-cumparare incheiat la data de 29.05.2006, intre defunctul promitent vanzator V.I. si reclamantul I.V.
      Fara cheltuieli de judecata.
Cu  drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica din  data de 30.12.2010.

Presedinte,                                       Grefier,