Revendicare imobiliara

Dosar nr. 2363/280/2007

JUDECATORIA COSTESTI

SENTINTA CIVILA Nr. 678
PRESEDINTE MRI Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanta E V  si pe paratul N D, chemati in garantie fiind D M GL si D E - C, avand ca obiect "revendicare imobiliara". INSTANTA

Prin cererea de chemare in judecata inregistrata pe rolul Judecatoriei Pitesti la data de 23.02.2007, sub nr. de dosar 2363/280/2007, reclamanta, E V, a chemat in judecata pe paratul, N D, pentru ca prin hotararea ce se va pronunta sa fie obligat acesta sa-i lase in deplina proprietate si posesie o camera si dependintele (o baie si camara) alipite casei cu cinci camere precum si un grajd cu fanar, o fantana, bolta de vie si gardul imprejmuitor al fostei sale proprietati, bunuri care se afla situate in intravilanul comunei Buzoesti, sat Ionesti, judetul Arges, iar in subsidiar, in situatia in care revendicarea bunurilor de mai sus nu este o solutie economica pentru parat, acesta fiind proprietarul terenului pe care se afla bunurile ce fac obiectul judecatii, a solicitat reclamanta sa fie despagubita cu o suma de bani reprezentand contravaloarea acestora, cu obligarea paratului la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de solutionarea prezentei cauze.
In motivarea actiunii s-a aratat ca, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 167/18.02.2004, paratul a dobandit de la D M G si D C E, terenul in suprafata de 1220,76 m.p. situat in intravilanul comunei Buzoesti, sat Ionesti, judetul Arges, impreuna cu o casa de locuit din caramida, acestea constituind fosta gospodarie a reclamantei. Vanzarea a intervenit ca urmare a unei garantii ipotecare imobiliare pe care reclamanta a constituit-o in favoarea sotului sau E D O, pentru un credit ce nu a mai fost restituit, astfel ca s-a efectuat vanzarea silita.
Totodata, reclamanta a precizat ca bunurile pe care le revendica ii apartin si nu au facut obiectul vanzarii, primii dintre dobanditori, respectiv D M G si D C E, vanzand catre parat si bunuri nespecificate in contractul de ipoteca, in speta, cele ce fac obiectul revendicarii.
Garantia ipotecara imobiliara constituita in favoarea sotului sau, in anul 1998, a avut ca obiect casa cu 4 camere si terenul in suprafata de 1072 m.p., iar in contractul de vanzare-cumparare dintre adjudecatari si parat au fost cuprinse si bunurile revendicate in prezenta cauza.
In drept s-au indicat disp. art. 480, 998-999 C.civ.
In probatiune, reclamanta a solicitat proba cu inscrisuri, interogatoriu si expertiza. A anexat, in copie, adeverinta nr. 777/16.02.2004, emisa de Primaria Buzoiesti; contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 167/18.02.2004 de catre BNP Danciu Ilie si documentatia cadastrala inregistrata sub nr. 2295/18.02.2004; contractul de credit nr. 204/20.07.1998; actul de adjudecare incheiat de executorul bancar Marius Paraschivescu, la 08.12.2003 si procesul-verbal de licitatie din aceeasi data; contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2405/17.07.1998 de BNP Danciu Ilie; contractul de ipoteca autentificat de acelasi notar sub nr. 2411/20.07.1998; sentinta civila nr. 285/20.01.2006 pronuntata de Judecatoria Pitesti in dosarul 11760/2004 si decizia civila nr. 719/R/06.09.2006 a Tribunalului Arges, pronuntata in dosarul 1250/Cv/2006.
Prin precizarea formulata la 27.04.2007, reclamanta a indicat valoarea bunurilor revendicate la suma de 2000 lei, cu care a solicitat sa fie despagubita.
Cererea a fost legal timbrata cu taxa judiciara de timbru de 206 lei si timbru judiciar de 0,3 lei.
Prin sentinta civila nr. 3351/08.06.2007, Judecatoria Pitesti a declinat competenta de solutionare a cauzei in favoarea Judecatoriei Costesti, cauza fiind inregistrata pe rolul acestei instante la data de 04.07.2007.
Prin cererea completatoare formulata la 02.10.2007, reclamanta indica in plus ca bunuri ramase in gospodaria instrainata, pe care le revendica de la parat, o antena parabolica, o cada de baie si un patul pentru porumb din teava metalica.
La data de 04.02.2008, paratul N D a formulat cerere de chemare in garantie impotriva garantilor D M G si D E C, solicitand obligarea acestora la plata despagubirilor in bani, cerute de reclamanta.
In drept, paratul a invocat dispozitiile art. 60 si urm Cpr civ.
In probatiune, a solicitat proba cu inscrisuri, anexand in copie, contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 167/18.02.2004 de catre BNP Danciu Ilie.
Cererea a fost timbrata cu taxa judiciara de timbru de 30 lei si timbru judiciar de 1,50 lei.
Prin precizarea cererii de chemare in garantie, depusa la 25.02.2008, paratul N D a solicitat ca, in masura in care actiunea reclamantei va fi admisa, chematii in garantie sa fie obligati la restituirea contravalorii actualizate a imobilelor cu privire la care se va pronunta o solutie de admitere a actiunii principale si la plata imbunatatirilor pe care le-a efectuat la aceste imobile, cu cheltuieli de judecata.
Paratul a motivat, in esenta, ca a dobandit bunurile litigioase prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 167/2004, la Biroul Notarului Public Danciu Ilie, nefiindu-i cunoscuta existenta pericolului ca alte persoane sa pretinda vreun drept de proprietate. Este dobanditor de buna credinta si cu titlu oneros, astfel ca cererea de revendicare a imobilelor - accesorii ale terenului ce-i apartine in mod incontestabil - nu poate fi primita.
Ulterior cumpararii, a adus imbunatatiri bunurilor ce au facut obiectul contractului, respectiv a aplicat tencuieli exterioare din ciment si zugraveala noua peste zidurile de chirpici ale fanarului;  a inlocuit vechile pardoseli din camerele locuibile ale casei, cu pardoseli noi, din ciment; a introdus apa curenta in casa; a refacut complet gardul imprejmuitor al gospodariei si a pus porti de acces noi, iar in situatia in care va fi evins, solicita sa fie despagubit. Din actele dosarului rezulta ca intre reclamanta si parat a mai avut loc un proces, solutionat cu respingerea actiunii, iar pentru temeiul juridic invocat, art. 998-999 C.civ., arata ca nu poate fi vorba despre savarsirea unei fapte ilicite cauzatoare de prejudicii reclamantei.
In drept s-au indicat disp. art. 1337 C.civ. art. 60-63 C.p.c.
In urma lamuririlor solicitate de instanta, prin precizarea de la filele 81-82 dosar (prima etapa procesuala), reclamanta a aratat ce intelege prin "o camera si dependinte" (o baie si camara alipite casei cu 5 camere) si a suplimentat bunurile revendicate cu o bucatarie din zidarie de caramida si diferenta de teren de 148,76 m.p., completari la care partile nu s-au opus decat la momentul dezbaterilor.
La dosarul cauzei au fost depuse actele de care partile au inteles sa se serveasca, au fost administrate interogatoriile partilor prezente si s-a dispus intocmirea unei expertize de specialitate.
Prin sentinta civila nr. 142/03.02.2009, Judecatoria Costesti a respins exceptia inadmisibilitatii actiunii pentru lipsa calitatii procesuale active si incalcarea regulii unanimitatii. A admis in parte actiunea si l-a obligat pe parat  la plata sumei de 13.793,25 lei, reprezentand echivalentul valoric al bunurilor revendicate, respectiv 13.704 lei - valoarea constructiilor si 89,25 lei, valoarea terenului de 148,76 mp. A admis cererea de chemare in garantie si i-a obligat pe chematii in garantie sa plateasca paratului suma de 13.793,25 lei, despagubiri pentru evictiune.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta a retinut ca temeiul de drept al actiunii il reprezinta disp. art. 480 C.civ., deoarece in cauza nu poate fi vorba de o raspundere civila delictuala a paratului, nefiind savarsita nici o fapta ilicita, asa cum corect se arata de catre parat.
Discutia poarta asupra vanzarii lucrului altuia savarsita de catre garanti, conform adagiului nemo plus iuris ad  alium transferre potest, quam ipse habet. Partile nu au contestat buna credinta a paratului subdobanditor, acesta fiind in eroare asupra calitatii esentiale a vanzatorului (garantii) pe care i-a socotit proprietarii tuturor bunurilor instrainate si cum aceasta nulitate este relativa si nu o poate invoca decat paratul cumparator, este limpede ca reclamantei nu-i ramane la indemana decat actiunea in revendicare.
Analizand inscrisurile depuse la dosar, instanta a fost de parere ca la data adjudecarii s-a avut in vedere o gospodarie in coordonatele normale si firesti, altfel, reclamanta trebuia sa conteste licitatia. Astfel, a apreciat greu de crezut ca s-a ipotecat o gospodarie fara imprejmuiri, iar incaperile numite "baie si camara", puteau fi cel mult calificate magazii (f. 116 dos.), iar bucataria a fost privita ca o anexa in contractul de ipoteca ( a se vedea raspunsul mandatarului reclamantei de le fila 94 dos.). Patulul pentru porumb din tevi metalice nu se regaseste (f. 39 dos) conform concluziilor expertului si nici cada, iar antena satelit exista si poate fi ridicata de catre reclamanta.
Aceste bunuri nu au fost retinute in vederea acordarii contravalorii solicitate de catre reclamanta. Instanta a avut in vedere constructia grajd cu fanar, care are o stare buna si sporeste intr-adevar valoarea proprietatii, cu o valoare de 8663 lei. La fel s-a apreciat si pentru fantana (2025 lei) si bolta de vie (3016 lei) care reprezinta lucrari optionale intr-o gospodarie, iar reclamanta le-a avut executate precum si suprafata de teren de 148,76 m.p., diferenta in plus care a fost transmisa prin actul de vanzare cumparare incheiat cu paratul. Pentru acest teren valoarea a fost raportata la expertiza extrajudiciara - Gherghe  Maria - (f. 59 dosar), cu precizarea ca valoarea terenului este de 89,25 lei la 09.09.2005 si poate fi actualizata in cadrul executarii, fiind inutil sa se mai dea curs unei alte expertize, ceruta destul de tardiv, asa cum s-a aratat in incheierea de dezbateri.
Prin decizia civila nr. 710/R/14.04.2010, Tribunalul Arges - Sectia Civila a admis recursul partilor, a casat sentinta si a trimis cauza spre rejudecare la aceeasi instanta de fond, retinand ca prima instanta trebuia sa verifice daca bunurile imobile revendicate au fost cuprinse ori nu in contractul de ipoteca. Era esential sa fie depuse la dosar rapoartele de evaluare ce au stat la baza contractului de ipoteca, intocmit de catre ing. Ghizdavet Nicolae (pentru a se verifica imobilele cuprinse in contractul de ipoteca) si la baza executarii silite (raportul de evaluare a bunurilor urmarite silit, intocmit conform art. 500 alin. 2 Cpc), precum si procesul verbal de situatie intocmit conform art. 496 Cpc, de catre executorul bancar, in dosarul de executare nr. 687/2003. A apreciat necesara efectuarea unui nou raport de expertiza, in vederea identificarii bunurilor in litigiu, pe baza inscrisurilor de mai sus.
A aratat ca, in mod corect, prima instanta a retinut ca nu se aplica regula unanimitatii cu privire la promovarea actiunii; referitor la exceptia lipsei calitatii procesuale active in ce priveste suprafata de 148,76 mp, prima instanta trebuia sa verifice daca, intr-adevar, diferenta dintre suprafata ce a facut obiectul contractului de ipoteca si cea din contractul de vanzare-cumparare catre parat, a rezultat din metodele diferite de masuratoare si daca in fapt este vorba de aceeasi suprafata de teren, bine delimitata.
Instanta de control a respins ca neintemeiata exceptia prescriptiei dreptului la actiune.
Cauza a fost reinregistrata pe rolul Judecatoriei Costesti, la data de 15.09.2012.
In rejudecare, au fost depuse la dosar inscrisurile mentionate in decizia de casare (filele 15-21) si au fost efectuate trei expertize, in specialitatea constructii civile si industriale (filele 52-59), in specialitatea cadastru-topografie (filele 76-83) si in specialitatea imbunatatiri funciare (filele 164-175).
Analizand cu prioritate, conform art. 137 alin. 1 Cpc, exceptiile procesuale privind lipsa calitatii procesuale active si lipsa de interes a reclamantei in promovarea actiunii, relativ la terenul in suprafata de 148,76 mp, instanta urmeaza a le respinge ca nefondate si a analiza aceste aspecte pe fondul cauzei ce vizeaza tocmai verificarea de catre instanta a bunurilor ce s-au transmis de la reclamanta la chematii in garantie si, ulterior, la parat, prin intermediul actelor de executare silita si a contractului de vanzare-cumparare incheiat de cei din urma.
Fiind necontestat ca paratul se afla in posesia intregii gospodarii, situata in comuna Buzoiesti, sat Ionesti, este evident interesul personal,  nascut si actual al reclamantei  de a promova prezenta actiune in revendicare, interes ce consta in dobandirea unui folos material direct (contravaloarea bunurilor revendicate).
Pe fondul cauzei, instanta constata ca prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2405/17.07.1998 de catre BNP Danciu Ilie, reclamanta, E V, impreuna cu sotul sau, E Dl-O, au dobandit nuda proprietate asupra terenului curti-constructii si arabil, in suprafata totala de 1072 mp, situat in intravilanul comunei Buzoiesti, sat Ionesti, jud. Arges, tarlaua 2, parcela 2/1, 2/2, cu vecinii: la N - Jugan George; S- drum comunal; E - teren extravilan; V - teren extravilan, precum si o casa de locuit, din caramida, in suprafata de 98 mp, cu cinci camere si dependinte, acoperita cu tabla, un grajd din caramida, in suprafata de 80 mp, acoperit cu tigla, constructii situate pe terenul de mai sus (fila 18, prima etapa procesuala).
Potrivit cuprinsului contractului, vanzatorul D C V a dobandit terenul prin reconstituirea dreptului de proprietate, conform titlului nr. 68161/20.03.1995 si schitei de punere in posesie (filele 103, 104, prima etapa procesuala).
In temeiul contractului de credit nr. 204/20.07.1998 (fila 12) si al contractului de ipoteca autentificat sub nr. 2411/20.07.1998, de BNP Danciu Ilie (fila 19), reclamanta si sotul sau au fost executati silit imobiliar pentru neplata creditului, fiind intocmite in acest sens procesul-verbal de licitatie si actul de adjudecare din 08.12.2003 (dex 687/2003).
Contractul de ipoteca mentioneaza lapidar ca obiect al garantiei "casa +teren, compus din 4 camere + 1072 mp", situate in comuna Buzoiesti, sat Ionesti."
Potrivit procesului-verbal de licitatie de la fila 16, banca a scos la licitatie imobilul compus din teren in suprafata de 1072 mp, cu vecinatatile la N - Jugan George; S- drum comunal; E, V- teren extravilan; impreuna cu o casa de locuit cu 4 camere.
Urmare a licitatiei organizate la data de 08.12.2003, bunurile au fost adjudecate de chematul in garantie, D M G, fiind intocmit actul de adjudecare din aceeasi data (fila 14), ce mentioneaza aceleasi elemente de identificare ale imobilelor.
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 167/18.02.2004, de catre BNP Danciu Ilie, adjudecatarul D M G si sotia sa, D E-C, au vandut catre paratul N D, suprafata totala de 1220,76 mp, teren curti-constructii, situat in intravilanul comunei Buzoiesti, sat Ionesti, jud. Arges, identificat cadastral sub nr. 309, cu vecinii: la N - Jugan George; la E - drum comunal, la S si V - proprietate Dina si o casa de locuit, din caramida, cu patru camere si dependinte, acoperita cu tabla, precum si un fanar din chirpici, acoperit cu tigla si internita, fantana si imprejmuirile existente pe acest teren (fila 7).
Contractul s-a incheiat in baza actului de adjudecare din 08.12.2003, si a documentatiei cadastrale, ce a fost intocmita in beneficiul chematului in garantie D M G, inregistrata la OJCGC Arges sub nr. 2295/18.02.2004 (filele 8-11).
Prin prezenta actiune, astfel cum a fost precizata si completata, reclamanta E V revendica de la paratul N D: - diferenta de teren intre suprafata executata silit si cea cumparata de parat de la chematul in garantie, prin contractul de mai sus; - o camera si dependintele casei (o baie si camara, alipite casei cu 5 camere);- o bucatarie din zidarie de  caramida, care are gresie si faianta, acoperita cu tabla; -  un grajd cu fanar; - o fantana; - o bolta de vie; - gardul imprejmuitor al terenului; - o antena parabolica; - o cada de baie; - un patul pentru porumb, din teava metalica, imprejmuit cu plasa de sarma, acoperit cu tabla, aflat pe fundatie de beton.
Prin recursul formulat impotriva sentintei civile nr. 142/03.02.2009, reclamanta nu a atacat solutia de respingere a actiunii sale cu privire la antena parabolica, cada de baie si patulul pentru porumb, astfel ca instanta este de acord cu paratul N D in ce priveste caracterul irevocabil al sentintei cu privire la aceste bunuri, urmand a verifica temeinicia cererii prin raportare la celelalte bunuri mentionate de reclamanta. 
Referitor la diferenta de teren dintre cel mentionat in contractul de ipoteca (1072 mp) si cel cumparat de paratul N D de la chematii in garantie, D M G si D E-C (1220,76 mp), prin raportul de expertiza intocmit in cauza, dna expert Mandu Lidia a retinut ca terenul detinut in prezent de parat este de 1241 mp (plansa anexa 1) si are aceleasi limite si configuratie ca si cel din documentatia cadastrala avizata sub nr. 2295/18.02.2004, in baza careia s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare incheiat de parat cu chematii in garantie (plansa anexa 4).
Raportandu-se la schita de punere in posesie emisa autorului reclamantei, D C V, (fila 81), dna expert a identificat terenul de 1072 mp - obiect al contractului de vanzare-cumparare al reclamantei si, ulterior, al actului de adjudecare si al procesului-verbal de licitatie - ca fiind cel  evidentiat cu linie intrerupta rosie, in plansa anexa 3.
Diferenta reala dintre cele doua suprafete este de 169 mp (plansa anexa 3), este constituita din teren aferent constructiilor, si face parte din suprafata avuta in vedere la licitatie si intocmirea actului de adjudecare din anul 2003, cu precizarea ca, la acel moment, terenul nu a fost masurat cu precizie, a fost preluat din titlul de proprietate nr. 68161/20.03.1995 si din schita de punere in posesie, emise in beneficiul autorului initial, Dina C Vasile (fila 78).
Reclamanta nu a formulat obiectiuni impotriva acestor constatari, pe care instanta le apreciaza ca fiind pertinente si veridice avand in vedere configuratia terenului de 169 mp, aflat partial sub cladire si aferent acesteia.
Aceeasi configuratie face putin plauzibila ipoteza reclamantei referitoare la acapararea ulterioara de catre parat a acestui teren, prin deplasarea liniei de hotar catre vecinul Dina C Vasile, cu atat mai mult cu cat, la interogatoriul ce i-a fost administrat la solicitarea chematilor in garantie, reclamanta a recunoscut ca atat la data cand a cumparat terenul de 1072 mp (1998), cat si la data vanzarii acestuia catre parat (2004), terenul era delimitat de aceleasi garduri, aflate pe acelasi aliniament (intrebarea 1, fila 96, prima etapa procesuala).
Astfel, transferul dreptului de proprietate a avut loc, atat de la reclamanta E V, la chematii in garantie D M G si D E-C, cat si de la acestia, la paratul N D, cu privire la intreaga suprafata de teren identificata cadastral cu nr. 309, masurata de dna expert ca fiind in suprafata reala de 1241 mp,  motiv pentru care, instanta va respinge ca neintemeiata pretentia reclamantei de a fi despagubita cu contravaloarea diferentei de 169 mp.
Cat priveste revendicarea unei camerei si a dependintelor casei (o baie si camara, alipite casei cu 5 camere), precum si a unei bucatarii din caramida, instanta retine ca, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2405/17.07.1998, reclamanta E V a dobandit o casa de locuit, din caramida, in suprafata de 98 mp, cu cinci camere si dependinte, acoperita cu tabla. In contractul de ipoteca, precum si in actul de adjudecare si procesul-verbal de licitatie, constructia este identificata cu sintagma "casa (de locuit) cu patru camere".
La interogatoriul ce i-a fost administrat, reclamanta E V a aratat ca, dupa parerea sa, casa are trei camere, un hol care a fost considerat camera si anexe (bucatarie, baie, camara, fanar) - fila 95, prima etapa procesuala.
Potrivit raportului de evaluare a casei, intocmit de ing. Ghizdavet Nicolae (filele 15-17), casa ce a format obiectul ipotecii (executata silit) se compune din 4 camere si dependinte, respectiv: o camera de zi; trei dormitoare; baie; bucatarie; camera (camara), vestibul si hol.
In acelasi sens este si procesul-verbal de situatie intocmit in dosarul de executare nr. 125/2000 (fila 21), in care se arata ca imobilul ce face obiectul contractului de ipoteca 3955/20.07.1998, este compus din 4 camere si dependinte (bucatarie, camara, baie, vestibul si hol), cu o suprafata utila de 73,67 mp.
Acelasi imobil a constituit si obiectul contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 167/18.02.2004, de catre BNP Danciu Ilie, prin care paratul N D a cumparat de la chematii in garantie, sotii Dima, casa de locuit, din caramida, cu patru camere si dependinte, acoperita cu tabla.
In cuprinsul raportului de expertiza intocmit de dl expert Iacob Lorel - specialitatea constructii civile si industriale, s-a aratat ca, pe terenul in litigiu, stapanit de parat, a identificat un imobil compus din patru camere de locuit, un hol, o bucatarie si doua camari, constructie de caramida si acoperita cu tabla. Verificand in paralel actele partilor, a concluzionat ca atat in contractul de ipoteca, precum si in contractul de vanzare-cumparare incheiat de parat, figureaza casa de locuit compusa din 4 camere si anexe, care se regasesc pe terenul in litigiu.
Reclamanta nu a formulat obiectiuni impotriva acestui raport de expertiza (incheierea de sedinta din 17.05.2011). Pe de alta parte, la interogatoriul ce i-a fost administrat, a recunoscut ca in contractul de ipoteca, "bucataria" pe care o revendica a fost privita ca o anexa a locuintei (fila 94, prima etapa procesuala).
Indiferent de denumirea folosita pentru a se identifica dependintele/anexele (camara, vestibul, hol etc), instanta retine ca prin raportul de expertiza sus-mentionat, coroborat cu raportul de evaluare a casei, intocmit de ing. Ghizdavet Nicolae si procesul-verbal de situatie intocmit in procedura de executare silita, s-a facut dovada ca imobilul-constructie supus executarii silite si, ulterior, transmis paratului, cuprinde toate suprafetele sale utile, astfel cum au fost identificate in prezent la fata locului. Prin urmare, pretentia reclamantei de a fi despagubita cu contravaloarea acestora este neintemeiata.
Celelalte lucrari/constructii revendicate de reclamanta E V (un grajd cu fanar, o fantana, o bolta de vie, gardul imprejmuitor al terenului), nu se regasesc in contractul de ipoteca si nici in actele de executare silita (proces-verbal de situatie, act de adjudecare), astfel ca instanta este de acord cu reclamanta ca acestea nu au iesit din patrimoniul sau pe aceasta cale.
Cu exceptia boltii de vie, lucrarile au format obiectul contractului de vanzare-cumparare incheiat de paratul N D. In prezent, toate lucrarile se afla in posesia sa.
Prin raportul de expertiza efectuat in prima etapa procesuala, dl expert Popescu Grigore a identificat si evaluat fanarul  la suma de 8663 lei; fantana, la suma de 2025 lei; bolta de vie, la suma de 3016 lei si gardul imprejmuitor, in lungime de 122,12 m, inclusiv portile metalice, la suma de 2.990 lei.
 Nici in decizia de casare si nici in rejudecare, instanta de recurs nu a dispus si partile nu au solicitat reevaluarea acestor lucrari. Instanta va tine cont de concluziile acestui raport de expertiza (astfel cum a fost completat),  iar nu de lucrarea intocmita in alt dosar de dna expert Maria Gherghe (astfel cum doreste reclamanta), avand in vedere ca cel dintai este elocvent si mult mai bine argumentat cu privire la modul de calcul al valorii bunurilor.
O precizare se impune referitor la valoarea gardului imprejmuitor ce va fi retinuta de instanta. In cuprinsul raportului, dl expert a mentionat  ca starea tehnica buna a gardului actual sprijina afirmatia paratului N D cu privire la refacerea gardului in proportie de peste 90%, in luna februarie 2004. Prin obiectiunile formulate, paratul nu a criticat ambiguitatea cu care expertul a stabilit proportia in care gardul a fost refacut de el si nici nu a sustinut (si probat) refacerea integrala a gardului. Avand in vedere dubiul relativ la lungimea concreta a gardului refacut de parat, precum si dispozitiile art. 1169 Cod civil (cel ce face o propunere inaintea judecatii trebuie sa o dovedeasca) instanta nu poate sa retina ca fiind certa decat lungimea recunoscuta la interogatoriu de reclamanta E V, de cca 15 ml (fila 93). Astfel, va reduce valoarea gardului indicata de expert ca fiind corespunzatoare lungimii de 122,20 ml (2990 lei), cu cea aferenta lungimii de 15 ml (1731,35 lei), urmand a acorda reclamantei, cu acest titlu, numai suma de  2622,57 lei, reprezentand contravaloarea a 107 ml de gard.
Instanta apreciaza ca nefondata apararea paratului intemeiata pe dispozitiile art. 1777 Cod civil, potrivit caruia ipoteca se intinde asupra tuturor ameliorarilor survenite in urma constituirii ipotecii, lucrarile solicitate de reclamanta nefiind ulterioare constituirii ipotecii (la interogatoriu, reclamanta a precizat anul 1983, ca an al edificarii grajdului si fantanei).
Tot nefondata este si apararea intemeiata pe calitatea paratului de subdobanditor de buna credinta si cu titlu oneros al acestor bunuri imobile.
Asa cum s-a retinut si in prima etapa procesuala, problema de drept care se pune este cea a vanzarii lucrului altuia savarsita de catre chematii in garantie si a aplicarii regulii de drept conform careia nimeni nu poate transmite mai mult decat are (nemo plus iuris ad  alium transferre potest, quam ipse habet). Nu exista nicio dispozitie legala care sa instituie in mod expres o exceptie de la acest principiu, in favoarea dobanditorului de buna credinta si cu titlu oneros a unui bun imobil (spre deosebire de art. 1909 alin. 1 Cod civil, in materia bunurilor mobile). Actul juridic translativ de proprietate, cu titlu oneros, prin care o persoana dobandeste cu buna credinta un bun imobil (chiar ipoteza contractului incheiat de parat), poate duce la dobandirea dreptului de proprietate, numai pe cale de uzucapiune, in conditiile art. 1895 Cod civil, prin unirea justului titlu (conform art. 1897) cu posesia utila prevazuta de art. 1895- 1899 Cod civil. In prezenta cauza, nici paratul si nici chematii in garantie nu au invocat uzucapiunea.
Pe de alta parte, instanta constata ca in cauza nu sunt aplicabile nici dispozitiile art. 494 Cod civil (invocate in mod eronat de reclamanta), nefiind vorba de realizarea lucrarilor de o alta persoana decat proprietarul terenului (la momentul edificarii, terenul si lucrarile apartineau aceleiasi persoane). Scindarea ulterioara in persoana titularului a dreptului de proprietate asupra lucrarilor, de dreptul de proprietate asupra terenului, urmare a executarii silite ce a avut ca obiect numai terenul, nu atrage incidenta accesiunii imobiliare artificiale, nefiind indeplinita ipoteza art. 494 alin. 1 Cod civil.
Retinand ca prin contractul de vanzare-cumparare incheiat cu sotii Dima, paratul a dobandit bunurile (lucrarile) sus-mentionate, ce nu au iesit din patrimoniul reclamantei, in temeiul art. 480 Cod civil, instanta va admite in parte cererea de chemare in judecata si il va obliga pe parat la plata catre reclamanta a sumei de 15.435,35 lei, actualizata cu indicele de inflatie, reprezentand contravaloarea acestora.
In temeiul art. 1337, art. 1341 si art. 1348 Cod civil si al contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 167/18.02.2004, instanta ii va obliga pe chematii in garantie D M G si D E-C, la restituirea catre parat a sumei de 15.435,35 lei, actualizata cu indicele de inflatie, retinand ca, in calitate de vanzatori ai bunurilor de care paratul a fost evins, au obligatia de a-l despagubi pe acesta cu suma la care a fost obligat fata de reclamanta.
Instanta va respinge ca neintemeiata cererea acestuia de obligare a chematilor in garantie la plata contravalorii imbunatatirilor aduse constructiilor cumparate (tencuieli exterioare, inlocuire pardoseli etc), deoarece, prin probele administrate, nu a facut dovada efectuarii acestor imbunatatiri, iar prin completarea la raportul de expertiza depusa in prima etapa procesuala, dl expert Popescu Grigore a infirmat parte din aceste sustineri(fila 129).
In temeiul art. 274 Cod procedura civila, avand in vedere culpa procesuala a fiecarei parti si masura incuviintarii pretentiilor, instanta ii va obliga pe chematii in garantie la plata catre reclamanta a sumei de 2950 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata, reprezentand jumatate din totalul cheltuielilor efectuate (1500 lei - taxa judiciara de timbru si timbru judiciar (filele 3,4,9, 31, 32, recurs - filele 28,29,30); 2400 lei - onorariu de expert (f. 17,28,29, 93) si 2000 lei - onorariu de avocat) si catre parat a sumei de 670 lei, reprezentand cheltuieli de judecata (170 lei taxa judiciara de timbru si timbru judiciar, f 27, f 68 si 500 lei, onorariu de avocat  - f132).

PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE

Respinge ca nefondate exceptiile lipsei calitatii procesuale active si a lipsei de interes a reclamantei, invocata de chematii in garantie.
Admite in parte cererea de chemare in judecata,  formulata de reclamanta E V, in contradictoriu cu paratul N D, chemati in garantie fiind D M G si D E - C  astfel cum a fost precizata si completata.
Obliga paratul N D la plata catre reclamanta E V a sumei de 15.435,35 lei, actualizata cu indicele de inflatie, reprezentand contravaloarea grajdului cu fanar, a fantanii, a boltei de vie si a 107 ml gard imprejmuitor, situate pe terenul din comuna Buzoiesti, sat Ionesti, identificat cadastral cu nr.309.
Respinge ca neintemeiate capetele de cerere privind obligarea paratului la plata contravalorii suprafetei de 169 mp si a celorlalte lucrari si constructii mentionate in cererea de chemare in judecata, astfel cum a fost precizata si completata.
Admite in parte cererea de chemare in garantie.
Obliga chematii in garantie, D M G si D E C, la plata catre paratul N D a sumei de 15.435,35 lei, actualizata cu indicele de inflatie, reprezentand despagubiri pentru evictiune.
Respinge capatul de cerere privind obligarea chematilor in garantie la plata c/v imbunatatirilor aduse constructiilor cumparate, ca neintemeiat.
Obliga chematii in garantie la plata catre reclamanta a sumei de 2950 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata si catre parat a sumei de 670 lei, cu acelasi titlu.
Cu recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica de la 15 Iunie 2012.

  
Presedinte,
MRI
Grefier,
SG