REVENDICARE IMOBILIARA. PROPRIETATEA APARENTA. PASIVITATEA PROPRIETARILOR. PRINCIPIUL "ERROR COMMUNIS FACIT IUS."

La data de 01.08. s-a inregistrat pe rolul acestei instante actiunea in revendicare prin care reclamantii XX au chemat in judecata pe  paratii YY pentru ca sa se dispuna obligarea paratilor sa lase in deplina proprietate si pasnica folosinta suprafata de 5000 mp situati in Schela Cladovei, obligarea paratilor sa-si ridice constructiile, eliberand terenul pe cheltuiala lor sau in caz contrar sa fie autorizati reclamantii sa demoleze aceste constructii pe cheltuiala paratilor,  radierea ipotecilor constituite  la BCR SA si BRD SA de o parte  din parati, sustinand ca sunt proprietarii terenului si nu stapanesc acest teren intrucat este ocupat abuziv, ca nici unul dintre parati nu poate fi considerat dobanditor de buna credinta  pentru ca litigiul de revendicare imobiliara s-a judecat in sedinta publica, ca nu exista nici o dispozitie legala care sa-l ocroteasca pe dobanditorul  cu titlu oneros si de buna credinta si ca paratii sunt constructori de rea credinta, iar cei care au  constituit ipoteci asupra unor parti  din terenurile in litigiu, in favoarea unitatilor bancare au dobandit credite in baza unui titlu nevalabil de la un fals proprietar.
In fapt reclamantii au aratat ca sunt proprietarii terenului in suprafata de 5000 mp situati in Schela Cladovei, si nu stapanesc acest teren intrucat este ocupat abuziv de numitii  ZZ motiv pentru care inca din  anul 2006 au pornit o  actiune de revendicare imobiliara pentru acest teren, iar in cursul procesului,  cu rea credinta numitii ZZ au instrainat paratilor parti din acest teren, procesul finalizandu-se in la data de 09.12.2010 prin decizie irevocabila, fiind admisa actiunea in revendicarea imobiliara, iar paratii ZZ au fost obligati sa le lase in deplina proprietate si pasnica folosinta terenul. La aceasta decizie, sotii ZZ au formulat  contestatie in anulare  si actiune in anularea titlului de proprietate al reclamantilor, ambele actiuni fiind respinse prin hotarari irevocabile. Dupa finalizarea acestor litigii, incercand  sa puna in executare  hotararea de revendicare imobiliara au aflat ca  terenul fusese dezmembrat si vandut  pe parti paratilor din actiune.
In motivare au aratat ca nici unul dintre parati nu poate fi considerat dobanditor de buna credinta  pentru ca litigiul de revendicare imobiliara s-a judecat in sedinta publica, si arata ca nu exista nici o dispozitie legala care sa-l ocroteasca pe dobanditorul  cu titlu oneros si de buna credinta. Considera ca independent de reaua sau buna credinta a paratilor trebuie sa se realizeze o comparatie a titlurilor de proprietate si considera reclamantii ca titlul lor e  caracterizat mai puternic decat cela al autorilor de la care au dobandit paratii, intrucat acest aspect s-a stabilit prin decizia  definitiva si irevocabila pronuntata in procesul de revendicare imobiliara. Au aratat ca faptul  ca pe aceste terenuri paratii si-au edificat constructii, nu se poate retine  buna credinta a lor, intrucat acestia au devenit proprietari in timp ce se desfasura litigiul de revendicare imobiliara  cu autorii lor. Sustin ca paratii sunt constructori cu rea credinta, iar in temeiul art. 486 C.civ.  solicita sa fie obligati sa-si ridice constructiile, eliberand terenul pe cheltuiala lor sau in caz contrar sa fie autorizati reclamantii sa demoleze aceste constructii pe cheltuiala paratilor. In ce-i priveste pe cei care au  constituit ipoteci asupra unor parti  din terenurile in litigiu, in favoarea unitatilor bancare arata ca acestia au dobandit credite in baza unui titlu nevalabil de la un fals proprietar, iar in caz de admitere a actiunii in revendicare solicita si radierea acestor ipoteci constituite pe terenul reclamantilor, urmata de constituirea altor garan?ii reale imobiliare  bancare  asupra altor bunuri de catre  o parte  din parati.
Paratii Y au formulat  intampinare prin care au solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata,   precum si cerere de chemare in garantie pentru evictiune impotriva  garantilor ZZ, prin care au solicitat  ca in cazul in care vor cadea in pretentii, acestia  sa fie obligati  la plata in locul lor.
Prin intampinarile formulate, paratii YY   pe fond au solicitat respingerea ca nefondata a actiunii. Au aratat ca  prin contractul de vinzare cumparare autentificat.,  au dobandit  parti din terenul revendicat, intabulate in CF a municip. Dr.Tr.Severin,. La data incheierii contractului de vanzare cumparare, au analizat cu maxima diligenta actele de proprietate ale vanzatorilor ZZ, dar si formele de publicitate imobiliara, respectiv CF intocmita in baza planului de amplasament si delimitare, avand convingerea ferma ca negociaza cu adevaratii proprietari ai terenului pe care l-au cumparat.Au mai aratat ca buna credinta in tranzactia incheiata este una perfecta, lipsita de orice culpa care sa poata fi imputabila.Mai arata ca , in calitatea lor de subdobanditori de buna credinta si cu titlu oneros, in favoarea lor opereaza principiul bunei credinte si stabilitatii circuitului civil in mentinerea contractului de vanzare- cumparare incheiat. Ceste principii sut dublate in favoarea lor si de principiul validitatii aparentei in drept -error communis facis ius - care paralizeaza actiunea in revendicare imobiliara  indreptata impotriva lor. Au aratat ca  ambele parti care au incheiat contractul de V-C aut. s-au aflat intr-o eroare comuna si invicibila privind calitatea de proprietari a vanzatorilor ZZ aceasta eroare rezulta din motivarea Deciziei pron. de Tribunalul Mehedinti, avand ca obiect revendicare imobiliara, in cadrul   expertizelor topo efectuate in aceasta cauza s-a constatat ca dreptul de proprietate al autorilor QQ -persoane care au vandut initial terenul dobandit prin TP catre cumparatorii ZZ in baza contractului de V-C si care a fost intabulat  pe amplasamentul reclamantilor, datorita translatarii catre E a parcelelor situate la V de terenul acestora. Sustine ca  a fost o gresita intocmire a documentatiei cadastrale de care nici vanzatorii si nici cumparatorii din contractul v-c  aut..
Paratii au mai aratat, in ceea ce priveste reaua credinta  invocata de reclamanti ca vanzatorii au avut  dreptul de proprietate    inscris in cartea funciara, iar transmiterea dreptului de proprietate s-a facut in baza contractelor de V-C autentificate  pe baza extraselor de carte funciara,  iar obligatia reclamantilor conform art. 4 din L. 7/1996 sa inscrie litigiul in cartea funciara.Au aratat ca  nu au avut cunostinta de litigiu, iar in cartea funciara nu erau inscrise sarcini, iar  judecarea litigiului reclamantilor cu vanzatorii lor , Schinteie,  in  sedinta publica nu naste obligatii in sarcina lor. Au aratat ca  buna credinta  este creatoare de drept in sensul ca dobanditul cu titlu oneros al unui drept real imobiliar, pe care l-a inscris in cartea funciara, va fi considerat titularul acelui drept chiar daca ulterior inscrierii dreptului in favoarea sa , s-a dispus radierea dreptului autorului sau tabular, desi in cauza nu s-a dispus radierea dreptului de proprietate al vanzatorilor din cf. Au aratat ca cele trei conditii   necesare pentru a fi de buna credinta sunt indeplinite cumulativ .Au invocat teoria aparentei si au  aratat ca  este aplicabil principiul error communis facis ius.Au mai aratat ca   sunt indeplinite si conditiile proprietatii aparente aparenta. Au aratat ca buna lor credinta nu poate fi rasturnata plecand de la premiza  ca litigiul   de revendicare  dintre reclamanti si vanzatorii ZZ a avut loc in sedinta publica. De asemenea au aratat ca prin aceeasi decizie  pron. in acest dosar, vanzatorilor ZZ nu li s-a anulat dreptul de proprietate , ramanand astfel titulari aparenti ai dreptului de proprietate. Paratii considera ca sunt dobanditori de buna credinta , iar decizia in revendicare pron. de  Tribunalului Mehedinti nu le este opozabila, nefiind parti in acel dosar,desi reclamantii aveau posibilitatea introducerii lor in cauza. Au aratata totodata ca pe terenurile cumparate au edificat constructii a caror valoare depaseste cu mult valoarea terenurilor, fiind constructori de buna credinta. Considera ca le este aplicabil principiul error communis facit ius , iar  titlurile  lor de proprietate sunt mai bine caracterizate decat cele ale reclamantilor. Au solicitat proba cu inscrisuri constand  in   contract de vanzare-cumparare aut., Incheiere Cf emisa de OCPI Mehedinti.
Paratii sustin ca la data incheierii contractului de vanzare cumparare, vanzatorii ZZ au declarat in fata notarului public ca terenurile se vand libere de orice sarcini , garantand impotriva oricarei evictiuni conform art. 1337 c.civ., iar la data inscrierii dreptului lor de proprietate in cartea funciara,  la data respectiva, acesta  nu figura grevat de nici o sarcina. Prin urmare, paratii sustin ca in lipsa oricaror dovezi contrare, este cumparatoarea de buna credinta,  vanzatorii detineau un titlu valabil si nu putea fi anticipat  existenta vreunui litigiu
Prin cererea de chemare in garantie a vanzatorilor Schinteie Petre si Schinteie Paulina, inteleg sa se apere impotriva  unei eventuale evictiuni de drept.
Chematii in garantie  ZZ au formulat cerere de chemare in garantie a  paratilor QQ, pentru ca in masura admiterii actiunii indreptate impotriva lor,  sa fie obligati sa suporte toate pagubele  ca urmare a evictiunii consumate, respectiv restituirea pretului reactualizat si la plata prejudiciului cauzat,  cu cheltuieli de judecata. In fapt, numitii ZZ au aratat ca au fost chemati in garantie  pentru evictiune de paratii din actiune. Au aratat ca  prin contractul V-C    autentificat au dobandit in proprietate un teren  in suprafata de 8700 mp situat in intravilanul mun. Dr.Tr.Severin,.Au  aratat ca la data incheierii acestui contract s-au avut in vedere actele de proprietate  prezentate de vanzatorii lor QQ, respectiv titlul def. de proprietate obtinut prin reconstituirea dreptului de proprietate si a documentatiei cadastrale. Paratii chemati in garantie ZZ arata ca  ulterior, au vandut intreaga suprafata cumparata mai multor persoane  si in baza documenta?iei specifice prev. de L.85/1995. Au mai aratat ca au fost chemati in judecata de aceeasi reclamanti pentru  revendicarea suprafe?ei  de 5000 mp,  iar prin decizia Tribunalului s-a admis actiunea lor fiind obligati in consecinta. Impotriva acestei decizii au formulat contestatie in anulare care a fost respinsa , ca si actiunea formulata pentru  anularea titlului reclamantilor de proprietate( terti evingatori) si considera ca  prin apararile formulate in  aceste procese  au depus toate diligentele procedurale si substantiale  in scopul apararii dreptului dobandit de la chematii in garantie si  pentru ca evictiunea sa nu se produca, iar paratii QQ neavand alte mijloace de aparare care sa conduca la solutia contara celei pronuntata impotriva lor, incat sunt indeplinite conditiile.
In drept si-a intemeiat cererea pe disp. art. 60  si urm. C.p.c.
In aparare si in sustinerea cererii de chemare in garantie au solicitat proba cu acte, cu martori, cu interogatoriul reclamantilor si proba cu expertiza topografica.
Pe fond, instanta a retinut ca , prin Decizia in revendicare pronuntata de  pronuntata de Tribunalul Mh - Sectia civila a fost admisa actiunea in revendicare a reclamantilor XX si au fost obligati paratii -din acel dosar -ZZ (chemati in garantie in cauza de fata)  sa lase in deplina proprietate si pasnica folosinta suprafata de 5000 mp situati in Schela Cladovei,  astfel ca reclamantii si-au recapatat proprietatea de la niste posesori neproprietari.
Pana la data pronuntarii  acestei decizii paratii ZZ au dezmembrat si au instrainat terenul catre parati prin contracte de vanzare - cumparare autentice, care si-au intabulat terenurile in cartea funciara.
Asadar, pana la data de 9 decembrie 2010 paratii ZZ au avut calitatea de proprietari in relatiile cu tertii, desi inca din anul 2006 erau parte in dosarul in care s-a pronuntat decizia de mai sus.
La dosarul cauzei nu exista nicio dovada a faptului ca litigiul ce a facut obiectul dosarului in care s-a pronuntat Decizia Tribunalului in revendicare ar fi fost notat in cartea funciara sau ca ar fi fost supus vreunei alte forme de publicitate fata de terti, asa cum sunt si paratii din prezentul dosar. Pentru acestia, adevaratii proprietari ai terenului instrainat au aparut a fi ZZ care dobandisera terenul prin Contractul de vanzare - cumparare autentificat de catre BNP si care au pierdut proprietatea asupra terenului incepand cu data de 9 decembrie 2010, data pronuntarii Deciziei Tribunalului .
In cauza de fata, actioneaza principiul validitatii aparentei in drept (error communis facit ius), potrivit caruia aparenta, care reprezinta o eroare comuna, obsteasca, de natura a valida un act juridic lovit altfel de nulitate, poate duce la validarea unor acte juridice chiar daca nu sunt intrunite conditiile in care trebuiau incheiate (in acest caz, conditia calitatii de proprietari a vanzatorilor). Este evident ca acest principiu este aplicabil numai daca conditiile validarii actelor incheiate sunt indeplinite.
Astfel, teoria proprietatii aparente se aplica la dobandirea unui bun imobil numai daca se face prin act juridic cu titlu oneros si nu cu titlu gratuit, daca bunul este privit ut singuli si nu ca o universalitate juridica, daca dobanditorul a fost de buna credinta la data cumpararii, daca exista o eroare comuna privitoare la calitatea instrainatorului de proprietar aparent si daca eroarea comuna a fost invincibila.
Intrucat chemati in garantie ZZ dobandisera terenul prin Contractul de vanzare - cumparare autentificat de catre BNP, apareau ca adevarati proprietari in fata tuturor prin titlul de proprietate respectiv si prin intregul comportament al acestora fata de toti, paratilor fiindu-le imposibil sa nu se fi inselat asupra calitatii de proprietar, in conditiile de fapt respective, cand actele de instrainare s-au intocmit de catre un notar public.
Prin contractele de vanzare - cumparare depuse la dosarul cauzei, paratii, in calitatea lor de dobanditori, au dovedit ca exista o eroare comuna prin aceea ca in fata unor acte autentice, oricine si fiecare pute sa se insele cu privire la calitatea instrainatorilor, paratii fiind de buna credinta, crezand cu adevarat ca au tratat cu adevaratii proprietari.
In ceea ce priveste buna credinta a cumparatorilor, ea este prezumata (bona fide presumitur), iar reclamantii nu au putut face dovada contrarie pentru a o inlatura.
La aceasta situatie de fapt au contribuit si reclamantii in mod indirect prin aceea ca, desi au actionat in judecata pe ZZ in actiune in revendicare imobiliara, nu au notat aceasta in cartea funciara si nu au facut alte forme de publicitate fata de terti, dovedind pasivitate in acest sens, culpa care le este imputabila.
Instanta constata ca conditiile validarii actelor incheiate, respectiv ale contractelor de vanzare - cumparare dintre proprietarii aparenti si parati, sunt indeplinite, ceea ce are ca efect dobandirea dreptului de proprietate de parati ca si terti, urmand ca acest drept de proprietate al paratilor dobandit prin contractele de vanzare - cumparare sa fie preferabil celor al reclamantilor, care se pot indrepta impotriva proprietarilor aparenti instrainatori in calitatea lor de adevarati proprietari.
Fata de cele de mai sus, actiunea in revendicare formulata  este neintemeiata, ca si cererile accesorii de obligarea paratilor sa-si ridice constructiile, eliberand terenul pe cheltuiala lor sau in caz contrar sa fie autorizati reclamantii sa demoleze aceste constructii pe cheltuiala paratilor si de  radierea ipotecilor constituite  la BCR SA si BRD SA de  o parte din parati urmand sa respinga actiunea in integralitatea ei.
Fata de aceasta solutie, paratii nefiind cazuti in pretentii, instanta va respinge si cererile de chemare in garantie a  paratilor ZZ .
 Fiind cazuti in pretentii, reclamantii vor fi obligati la plata cheltuielilor de judecata reprezentand onorariu de expert si onorarii de avocat.