evacuare, si cererea de interventie in interesul paratului

R O M A N I A
JUDECATORIA ORADEA-JUDETUL BIHOR
SECTIA CIVILA
Dosar nr. 6999/271/2006

SENTINTA CIVILA Nr.4036/2011

Sedinta publica de la 06 aprilie 2011

Instanta constituita din:
Presedinte: ERDEI DANA VERONICA
Grefier: CUC MIHAELA IOANA

Pe rol fiind judecarea cauzei civile inaintata de reclamanta S.C. M. S.A. in contradictoriu cu paratele T.G. si T.D.F., avand ca obiect evacuare, si cererea de interventie in interesul paratului formulata de intervenientul F.I. si continuata de mostenitorii acestuia F.V. si S.L.I.
La apelul nominal facut in sedinta publica nu au raspuns partile.
Procedura de citare este legal indeplinita.
Grefierul de sedinta expune referatul cauzei, invederand instantei ca in prezenta cauza s-a amanat pronuntarea pentru astazi, dupa care:
Dezbaterile asupra fondului au avut loc in sedinta din 16.03.2011, fiind consemnate in incheierea din acea data, ce face parte integranta din prezenta hotarare, cand instanta, pentru a da posibilitatea partilor sa depuna concluzii scrise la dosar, a amanat pronuntarea solutiei initial pentru data de 23.03.2011, ulterior pentru data de 30.03.2011 si pentru astazi, 06.04.2011.

J U D E C A T O R I A,

Deliberand asupra actiunii in evacuare,
In baza actelor de la dosar constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 14 iulie 2006 sub numar de dosar 6999/271/2006, reclamanta S.C. M.S.A. a chemat in judecata paratele T.G. si T.D.F., solicitand instantei pronun?area unei hotarari prin care sa dispuna evacuarea paratelor din imobilul situat in O., strada Cuza Voda nr.82, intabulat in C.F. NDF nr.2606 O., nr.cadastral 3232/3/III.
In motivarea in fapt a cererii, reclamanta arata ca este proprietara imobilului mai sus identificat, reprezentand in natura casa cu mai multe apartamente. Sus?ine ca paratele folosesc fara niciun titlu apartamentul nr.3 din acest imobil, astfel ca solicita evacuarea acestora.
Actiunea nu este motivata in drept.
In probatiune, reclamanta a depus inscrisuri, in xerocopie, constand in extras CF nr.2606 Oradea, releveu apartament, incheiere CF nr.1701 din 3 februarie 2003, extras CF nr.64214 Oradea, coala CF col.nr.2121 Oradea (f.4-8).
Actiunea este timbrata cu taxa judiciara de timbru in valoare de 10 lei (achitata prin chitanta nr.193-1-59 din 12.07.2006, f.2) si timbru judiciar in valoare de 0,3 lei.
Paratele T.G. si T.D.F. au formulat intampinare si cerere reconventionala, depuse prin registratura instan?ei in 17 noiembrie 2006 (f.17).
Prin intampinare au solicitat respingerea actiunii ca nefondata, cu cheltuieli de judecata. In motivarea in fapt, au aratat ca folosesc imobilul din anul 1994 iar reclamanta le-a refuzat nejustificat reinnoirea contractului de inchiriere si incasarea chiriei, pe care au inten?ionat sa o plateasca in continuare. Mai sus?in ca reclamanta nu a ?inut cont de dispozi?iile Legii nr.114/1995 ?i O.U.G. nr.40/1999 prin care s-au prelungit legal contractele de inchiriere.
In drept, intampinarea a fost intemeiata pe dispozi?iile Legii nr.114/1995 si O.U.G. nr. 40/1999.
Prin cererea reconventionala, au solicitat obligarea reclamantei sa le restituie investitiile facute in apartament si sa se constate existen?a dreptului lor de reten?ie asupra acestui apartament, pana la plata imbunatatirilor aduse.
In motivarea in fapt, arata ca din anul 1994, cand au preluat efectiv apartamentul, au platit celor care au detinut anterior acest apartament, imbunatatirile aduse de catre acestia, ?i, in plus, au mai efectuat reparatii care au reprezentat cheltuieli necesare si utile, respectiv au introdus instalatie de apa ?i instala?ie electrica ?i au montat instalatiile sanitare.
In proba?iune, au solicitat efectuarea unei expertize in construc?ii pentru stabilirea acestor investi?ii.
Paratele-reclamante reconven?ionale au solicitat suspendarea judecarii cauzei in temeiul art. 244 pct.1 C.proc.civ., pana la solutionarea dosarului nr.1309/2004 aflat pe rolul Judecatoriei Oradea, prin care se contesta dreptul de proprietate al reclamantei de catre fostul proprietar, F.I., proces in care arata ca au formulat cerere de interventie accesorie, intrucat acesta le-a promis ca le vinde apartamentul.
Prin notele de sedinta depuse prin registratura instan?ei in 10 ianuarie 2007 (f.24-25), reclamanta a solicitat respingerea cererii de suspendare a judecarii cauzei, motivand ca paratii nu au si nici nu invoca un drept sau un titlu asupra imobilului in litigiu, indiferent de modul in care se va finaliza procesul la care au facut referire.
Mai arata ca apartamentul in litigiu a fost in patrimoniul societatii dinainte de revolutie si asupra acestuia a devenit proprietara in baza Legii nr. 15/1990, in starea in care acesta se gasea la acea data. Ulterior, societatea a fost privatizata prin vanzare de actiuni catre FPS. In aceste condi?ii, considera ca nu se pune problema sa fie obligata la plata investitiilor solicitate, deoarece a platit intreaga valoare a capitalului social, in care se regaseau valoric toate bunurile societatii.
Pe de alta parte, chiar daca s-ar lua in discu?ie plata unor eventuale investi?ii, ar trebui respectate prevederile art.43 alin.1 din O.U.G. nr.40/1999, conform carora chiriasii sunt indreptatiti la sporul de valoare adus imobilelor cu obtinerea autorizarilor legale si in baza documentelor justificative. Prin urmare, sus?ine ca cererea paratelor va putea fi luata in considerare doar daca se constata ca sunt intrunite aceste condi?ii, respectiv dupa ce paratele vor face dovada autoriza?iilor de construire pentru lucrarile efectuate ?i vor depune documente justificative pentru investi?iile efectuate.
Mai arata ca imobilul in litigiu este o casa de locuit, compusa din 15 apartamente, iar persoanele care le folosesc au fost notificate pentru incheierea contractelor de inchiriere, fiind facute oferte ?i pentru cumpararea acestora. Ca urmare a acestor demersuri, unul dintre apartamente a fost eliberat voluntar, iar pentru alte doua apartamente au fost pronun?ate hotarari judecatoresti de evacuare. Considera ca paratele, prin pozi?ia exprimata, nu urmaresc decat tergiversarea judecarii procesului, respectiv amanarea momentului eliberarii imobilului.
Anexat notelor de ?edin?a, reclamanta a depus inscrisuri in proba?iune (f.26-47).
Numitul F.I. a formulat cerere de interventie in interes propriu, depusa in ?edin?a de judecata din 25.01.2007 (f.49), prin care a solicitat suspendarea judecarii cauzei in temeiul art. 244 pct. 1 C.proc.civ., pana la solutionarea dosarului nr.532/2007 al Judecatoriei Oradea, iar, pe fond, respingerea cererii de evacuare, in principal ca prematur introdusa iar in subsidiar ca nefondata, cu cheltuieli de judecata. 
In motivarea in fapt, arata ca intre el si parat exista o intelegere in vederea vanzarii, respectiv cumpararii imobilului, dupa obtinerea hotararii de nulitate a trecerii acestuia in proprietatea S.C. M. S.A.
Men?ioneaza ca solicita suspendarea solu?ionarii cauzei deoarece trecerea in proprietatea M. S.A., in temeiul Legii nr.15/1990, este lovita de nulitate absoluta, fiind facuta cu incalcarea principiului specialita?ii capacita?ii de folosin?a a persoanei juridice.
In drept, cererea a fost intemeiata pe dispozi?iile art.49 alin.3 si urm. C.proc.civ.
In dovedirea cererii de interven?ie s-a depus declara?ia notariala din 25.05.2004 data in fa?a Notarului Rubin Viorica la Beer-Sheva, Israel (f.50).
Cererea de interven?ie a fost legal timbrata cu taxa judiciara de timbru de 10 lei, achitata prin chitan?a nr.25-1-17/25.01.2007 (f.52).
Cererea de interven?ie formulata de Farca? Iosif a fost incuviin?ata in principiu prin incheierea de ?edin?a din 22 februarie 2007.
Prin notele scrise depuse in ?edin?a de judecata din 22 februarie 2007 (f.56), reclamanta a solicitat respingerea cererii de interventie, sus?inand ca numitul F.I. nu are nici interes si nici calitate procesuala cu privire la problema dedusa judeca?ii.
Prin incheierile de ?edin?a din 22 februarie 2007 ?i 27 martie 2008, aceasta din urma astfel cum a fost modificata prin decizia civila nr.878/R din 20.11.2008 a Tribunalului Bihor,  judecarea cauzei a fost suspendata in temeiul art.244 alin.1 pct.1 C.proc.civ., pana la solu?ionarea definitiva ?i irevocabila a dosarului nr.5027/2004 al Judecatoriei Oradea.
Dosarul a fost repus pe rol prin incheierea de ?edin?a din 15 septembrie 2010, in temeiul cererii de repunere pe rol formulata de reclamanta M. S.A., in urma solu?ionarii definitive ?i irevocabile a dosarului nr.5027/271/2004, prin decizia civila nr.632/2010-R din 7 aprilie 2010 a Cur?ii de Apel Oradea (f.69-70).
Urmare a decesului intervenientului F.I. la data de 24 martie 2007 (dovedit prin certificatul de deces depus la dosar, f.78), ac?iunea a fost continuata de mo?tenitoarele acestuia F.V. ?i S.L.I., introduse in cauza in aceasta calitate.
Prin notele de sedinta depuse la dosar prin registratura instan?ei in data de 21 ianuarie 2011 (f.115-119), reclamanta a reiterat motivele formulate ?i, in plus, a prezentat situa?ia de fapt ?i de drept a imobilului in litigiu, aratand urmatoarele:
Este proprietara asupra imobilului in litigiu, care reprezinta casa colectiva cu 12 apartamente, apartamentul in litigiu fiind unul dintre acestea.
Anterior revolutiei, aceste apartamente au fost inchiriate unor angajati ai societatii; dupa revolu?ie nu s-au mai incheiat contracte de inchiriere cu locatarii, insa ace?tia au continuat sa foloseasca apartamentele, neputand fi evacuati,  datorita unor acte normative privind protectia chiriasilor care interzicea evacuarea.
Prin O.G. nr.40/1999 (ultimul act normativ privind protec?ia chiria?ilor), inchirierile au fost prorogate pana la data de 08.04.2004. De la aceasta data, a incetat dreptul locativ al locatarilor, care au devenit detentori precari.
Mai arata ca dupa anul 2004 a purtat mai multe discu?ii cu aceste persoane, fie pentru vanzarea acestor apartamente, fie pentru incheierea unor contracte de inchiriere, insa nu au avut nicio finalitate. ?i in prezent, aceste persoane folosesc imobilul fara niciun titlu si nu platesc nicio suma de bani pentru aceasta folosinta de aproape 20 de ani.
In anul 2006 arata ca a promovat ac?iuni in evacuare impotriva persoanelor care folosesc apartamentele din casa colectiva, pana in prezent pentru doua apartamente au ob?inut hotarari de evacuare, care au fost puse in executare ?i executare, iar pentru un alt apartamente s-a dispus evacuarea in prima instan?a.
In privin?a imobilului in litigiu au fost formulate mai multe ac?iuni in justi?ie de numitul F.I., care se pretinde proprietar, respectiv o actiune de revendicare, respinsa irevocabil, o actiune de drept comun, in curs de judecata, ?i o actiune intemeiata pe Legea nr. 10/2001, in curs de judecata.
Toate procesele de evacuare pe care le-a promovat au fost suspendate pana la solu?ionarea dosarului nr.5027/271/2004.
Intrucat acest dosar a fost solu?ionat, considera ca se impune evacuarea para?ilor, ace?tia fiind detentori precari ai imobilului pe care il folosesc fara titlu, titlul acestora expirand in data de 08.04.2004, cand au incetat efectele O.U.G. nr. 40/1999.
Cu privire la cererea reconventionala privind investi?iile ?i dreptul de reten?ie, invedereaza ca in prezent imobilul se fala intr-o stare avansata de degradare iar investitiile efectuate in urma cu 30 de ani nu mai au practic nicio valoare. In starea in care se gase?te, imobilul nu se mai preteaza la o intrebuin?are normala. Acesta ar putea dobandi o valoare de utilizare reala numai in eventualiatea unor investi?ii masive. In prezent, doar terenul mai are valoare, nu cpnstruc?iile ?i in niciun caz investi?iile.
Prin acelea?i note de ?edin?a reclamanta a formulat cerere reconventionala, prin care a solicitat obligarea paratelor la plata contravalorii folosintei apartamentului pentru ultimii trei ani. Considera valoarea folosin?ei imobilului mult mai mare decat valoarea investi?iilor neamortizate, prin urmare sus?ine ca nu se poate vorbi de un drept de reten?ie.
In privin?a cererii de interventie, solicita respingerea acesteia.
Se opune la o evantuala suspendare a judecarii cauzei, intrucat, in caz contrar, cererea de evacuare nu se va mai judeca niciodata, intotdeauna vor existe persoane care sa ii conteste dreptul de proprietate.
In ?edin?a de judecata din 26 ianuarie 2011 reclamanta a evaluat contravaloarea folosin?ei la suma de 2000 lei (ron), cererea fiind formulata ?i distinct, prin actul depus in ?edin?a de judecata din 09.03.2011 (f.132).
Ac?iunea reconven?ionala formulata de reclamanta a fost legal timbrata la valoarea preten?iilor cu suma de 170 lei, achitata prin chitan?a BH2701010055 din 27.01.2011 (f.131) ?i timbru judiciar in valoare de 0,50 lei.
Prin incheierea de ?edin?a din 16 martie 2011, s-a dispus disjungerea ac?iunilor reconven?ionale, formandu-se un dosar distinct, avand ca obiect ac?iunea formulata de reclaman?ii T.G. ?i T.D.F. in contradictoriu cu parata M. S.A., avand ca obiect preten?ii, precum ?i ac?iunea reconven?ionala formulata de parata-reclamanta reconven?ionala M. S.A. in contradictoriu cu reclaman?ii-para?i reconven?ionali T.G. ?i T.D.F.
Prin aceea?i incheiere de ?edin?a s-a clarificat natura juridica a cererii formulata de intervenientul F.I. ?i continuata de mo?tenitoarele acestuia, F.V. ?i S.L.I., ca fiind cerere de interven?ie in interesul paratului.
 In termenul de pronuntare s-au depus la dosar concluzii scrise, reclamanta in data de 22 martie 2011 (f.157), iar paratele in data de 22 martie 2010 (f.162).
Pe parcursul procesului, s-a incuviintat si administrat proba cu inscrisuri.
Proba cu interogatoriul paratei T.G., incuviin?ata in cauza la solicitarea reclamantei, nu a mai fost administrata deoarece reclamanta a renun?at la aceasta proba.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
In fapt, reclamanta de?ine in proprietate apartamentul nr.3 in litigiu, situat administrativ in casa colectiva cu mai multe apartamente din O., strada Cuza Voda nr.82, inscris in CF NDF nr.2606 O., nr.cadastral 3232/3/III (f.9).
Acest apartament s-a aflat in posesia ?i folosin?a numitului T.F., in baza titlului locativ reprezentat de contractul de inchiriere nr.26 din 10.01.1994 incheiat intre acesta si reclamanta (f.133-135), cu incepere de la data de 10.01.1994 si pana la desfacerea contractului de munca din cauze imputabile chiriasului.
Dupa decesul numitului T.F., apartamentul a continuat sa fie folosit de paratele T.G. ?i T.D.F., mo?tenitoarele lui T.F.
Prin notificarea-somatie inregistrata la Biroul executorului judecatoresc N.M. sub nr.473 din 06.05.2004 (f.40,41), reclamanta a adus la cuno?tin?a paratelor T.G. ?i T.D.F. faptul ca la data de 08.04.2004 a expirat prorogarea contractului de inchiriere ?i le-a solicitat eliberarea apartamentului pana la data de 01.07.2004.
Paratele nu au in?eles sa elibereze apartamentul pana in prezent.
Coroborand materialul probator administrat in cauza, instanta apreciaza actiunea ca fiind intemeiata, pentru considerentele prezentate in continuare.
Prin cererea introductiva la instanta reclamanta a solicitat evacuarea paratelor din apartamentul in litigiu, motivand ca nu mai detin un titlu locativ si nici nu platesc vreo suma de bani cu titlu de chirie sau contravaloarea lipsei de folosinta.
Paratele au refuzat parasirea acestui imobil, motivand ca folosesc imobilul din anul 1994 iar reclamanta le-a refuzat reinnoirea contractului de inchiriere ?i incasarea chiririe, pe care au inten?ionat sa o plateasca. Au invocat in aparare ?i dispozi?iile O.U.G. nr.40/1999, conform carora reclamantii au obligatia sa incheie cu ele un contract de inchiriere.
Sus?inerile paratelor sunt neintemeiate ?i urmeaza a fi inlaturate.
Paratele nu au facut dovada detinerii unui titlu locativ asupra apartamentului.
De asemenea, in speta nu sunt aplicabile dispozitiile O.U.G. nr.40/1999 privind prelungirea legale a acestor contracte, invocate de parate in aparare, intrucat efectele prorogarii legale au operat cel mai tarziu pana la data de 08.04.2004, data la care a expirat termenul de 5 ani prevazut de  art.1 din O.U.G. nr. 40/1999.
In considerarea acestor aspecte, retinand ca reclamanta este proprietara asupra imobilului in litigiu, detinut in prezent de parate fara niciun titlu, constatand ca in conformitate cu art.1438 C.civ. reclamanta a notificat paratelor concediul prin notificarea-somatie nr.473 din 06.05.2004 si avand in vedere restrictiile suferite de reclamanta de-a lungul mai multor ani in ceea ce priveste folosinta imobilului pe care il detine in proprietate, instanta apreciaza ca se impune evacuarea paratelor din imobil pentru lipsa de titlu locativ, solutia fiind in concordanta cu cerinta respectarii art.1 din Protocolul nr.1 Aditional la Conventia pentru Apararea Drepturilor Omului si a Libertatilor Fundamentale, care garanteaza dreptul de proprietate.
In ceea ce priveste instituirea dreptului de reten?ie solicitat de parate pana la recuperarea investitiilor aduse imobilului, investitii pretinse prin actiunea reconventionala disjunsa, instanta apreciaza soliciarea neintemeiata.
Invocand dreptul de reten?ie, creditorul poate refuza sa restituie un bun al debitorului, pana ce debitorul nu-i plate?te tot ceea ce ii datoreaza in legatura cu acel bun. Prin lege sunt reglementate mai multe cazuri in care creditorul poate invoca dreptul de reten?ie, cum sunt: vanzatorul asupra lucrului vandut pana la plata pre?ului, depozitarul pana la plata cheltuielilor ocazionate de pastrarea bunului depozitat, como?tenitorul asupra imobilului supus raportului pentru imbunata?iri, locatarul asupra imobilului inchiriat pana la plata despagubirilor ce-i sunt datorate de proprietar conform legii.
Pe langa cazurile prevazute de lege, practica judiciara a mai recunoscut un drept de reten?ie posesorului de buna credin?a al unui imobil pana la restituirea cheltuielilor necesare ?i utile facute asupra lucrului.
In litigiul dedus judeca?ii nu este indeplinita condi?ia bunei-credin?e a paratelor-posesoare, in conditiile in care acestea de mai multa vreme de?in imobilul fara a avea un titlu locativ valabil, or, in atare situatie, nimic nu le impiedica sa dea dovada de precautie mai inainte de efectuarea unor imbunatatiri.
Cu privire la cheltuielile de judecata, re?inand culpa procesuala a paratelor, in conformitate cu art.274 C.proc.civ., le va obliga sa plateasca reclamantei cu acest titlu cheltuieli de judecata in valoare de 1.510 lei, din care suma de 10 lei reprezinta valoarea taxei judiciare de timbru iar suma de 1.500 lei reprezinta onorariul de avocat, conform documentelor justificative depuse la dosar.
In ceea ce priveste cererea de interventie in interesul paratelor, formulata de F.I., decedat pe parcursul procesului la data de 24.03.2007, si continuata de mostenitorii acestuia F.V. si S.L.I., ca urmare a solutiei de admitere a actiunii in evacuare, se va respinge ca neintemeiata cererea de interventie, avand in vedere natura juridica de aparare a cererii de interventie si faptul paratele au cazut in pretentii.


PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:


Admite ca intemeiata actiunea civila formulata de reclamanta S.C. M. S.A., cu sediul in _, impotriva paratelor T.G. si T.D.F., ambele domiciliate in _
Dispune evacuarea paratelor din imobilul proprietatea reclamantei situat administrativ in localitatea O., strada Cuza Voda nr.82, apart.3, judetul Bihor, si cadastral pe nr.cad.3232/3/III intabulat in CF NDF 2606 O., pentru lipsa de titlu.
Obliga paratele sa plateasca reclamantei cheltuieli de judecata in valoare de 1.510 lei, din care suma de 10 lei reprezinta valoarea taxei judiciare de timbru iar suma de 1.500 lei reprezinta onorariul de avocat.
Respinge ca neintemeiata cererea de interventie in interesul paratelor, formulata de F.I., decedat pe parcursul procesului la data de 24.03.2007, si continuata de mostenitorii acestuia F.V. si S.L.I., cu domiciliul procesual ales in _
Cu drept de apel in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, astazi, 06 aprilie 2011.

Presedinte,                                                             Grefier,
DANA VERONICA ERDEI                            MIHAELA IOANA CUC