pretentii

Dosar nr. 17945/271/2009
R O M A N I A

JUDECATORIA ORADEA
SECTIA CIVILA

SENTINTA CIVILA  Nr. 2471/2011
Sedinta publica de la 02 Martie 2011
Completul compus din:
PRESEDINTE FOB
Grefier AOS

      Pe rol judecarea cauzei Civil privind pe  reclamant T G  si pe parat S G, avand ca obiect   pretentii
La apelul nominal facut in sedinta publica   nu se prezinta partile
          Procedura legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei, dupa care:
Se constata ca prin serviciul registratura reclamantul prin avocat  a depus  concluzii si chitanta  din 08.02.2011 in suma de 500 lei reprezentand onorariu avocat; paratul prin avocat a depus  copia chitantei din 26.03.2010  in suma de 400 lei  reprezentand onorariu avocat
Se constata ca fondul cauzei s-a dezbatut in sedinta publica din 23.02.2011, cand partile prezente au pus concluzii in fond, care au fost consemnate in incheierea de sedinta din acea data si care face parte integranta din prezenta hotarare, si cand pentru a depune partile concluzii scrise, s-a amanat pronuntarea hotararii pentru 02.03.2011, data la care s-a pronuntat hotararea. INSTANTA Deliberand asupra cauzei  de fata, constata urmatoarele :
Prin cererea inregistrata la instanta sub nr de dosar 17945/271/2009, legal timbrata, formulata de reclamantul T G, impotriva paratului S G  se solicita obligarea acestuia la restituirea sumei de 1000 EURO reprezentand avans pret contractual, cu dobanda legala si cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii, reclamantul arata ca la data de 10.02.2009, a incheiat cu paratul o tranzactie (Precontract) prin care am convenit la vanzarea-cumpararea unei suprafete de teren.
In temeiul acestei intelegeri a si achitat paratului in "avans" suma de 1000 euro, diferenta urmand a se achita in interval de trei luni.
Se mai arata ca din diferite cauze diferenta nu s-a mai achitat, cele trei luni implinindu-se in 10.05.2009.
Reclamantul arata ca in in conventia incheiata s-a stipulat ca" In cazul in care nu se realizeaza plata la termenul stabilit actualul precontract devine nul. " , in consecinta si prestatiile efectuate urmau a fi restituite.
In drept cererea a fost intemeiata pe dispozitiile art. 969 si urm., 1367 si 992 cod civil, art. 274 cod de proc.civ.
Reclamantul a depus la dosarul cauzei in copie: precontractul din 10.02.2009, Notificare adresata paratului.
Ulterior, la termenul din data de 26.05.2010, reclamantul a depus la dosarul cauzei o precizare de actiune ( fila 16 dosar).
In precizarea de actiune reclamantul a aratat ca, in baza clauzei convenite, a cautat o rezolvare amiabila a problemei, cautandu-l pe parat in nenumarate la randuri la telefon, fara vreun efect insa. Ulterior i-a adresat o notificarea, dar nu a binevoit a raspunde.
Avandu-se in vedere clauza de anulare enuntata, iar partile neconvenind ca in caz de neperfectare a vanzarii s-ar datora despagubiri, nu poate veni acum cu pretentii compensatorii, care de altfel nici nu sunt dovedite si justificate. Daca dupa trecerea celor trei luni convenite - care poate fi considerat ca un termen suspensiv de realizare a obiectlui conventiei - nu s-a realizat plata pretului, paratul putea sa-si valorifice terenul oricui i-ar fi oferit pretul, dar nu a facut-o, preferand sa ceara daune interese, pe o perioada nedefinita.
Nu intereseaza nici motivul neperfectarii vanzarii, razgandirea, caderea pietei imobiliatre ori altele, termenul suspensiv fiind stabilit de comun acord, asa ca nu se poate vor nici de culpa a vreunei parti si nici de prejudiciere din vina aceleiasi parti, caderea pietii fiii obiectiva si universala, iar echitatea cel putin impune restabilirea situatiei anterioare, altfel una din parti ramane si cu bunul si cu banii.
Fata de cele de mai sus se solicita rezolutiunea antecontactului in temeiul art. 1020 cod civil.
Reclamantul T G a depus la dosarul cauzei concluzii scrise prin care solicita admiterea actiunii astfel cum a fost precizata, in sensul constatarii rezolutiunii antecontractului de vanzare cumparare si obligarii paratului la restituirea sumei de 1000 EURO primita cu titlu de avans pret vanzare.
Paratul S G a depus la dosarul cauzei Intampinare si cerere reconventionala ( fila 16 dosar), prin care a solicitat respingerea cererii de chemare in judecata ca neintemeiata si admiterea cererii reconventionale in sensul obligarii reclamantului la plata sumei de 8.000 ron, cu titlu de daune interese compensatorii, reprezentand prejudiciul suferit ca urmare a nerespectarii obligatiei asumate prin antecontract de catre reclamant, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea pozitiei sale procesuale, paratul reclamant reconventional a aratat ca prin cererea de chemare in judecata se solicita obligarea sa (promitent vanzator) la restituirea sumei de 1000 Euro, care i-a fost achitata cu titlu de avans de catre reclamant (promitent cumparator), cu ocazia Incheierii antecontractului de vanzare cumparare din data de 10.02.2009, avand ca obiect terenul in suprafata de 501 mp, situat in intravilanul localitatii Paleu, inscris in CF 1247  Paleu,   nr.cadastral  1495.
La data semnarii acelui antecontract, reclamantul - promitent cumparator i-a achitat suma de 1000 Euro, totodata stabilindu-se   ca   perfectarea   contractului   de   vanzare- cumparare sa aiba loc in termen de 3 luni, cand urma sa se achite si diferenta de pret in suma de 10.000 Euro. Insa reclamantul s-a razgandit si nu a mai dorit Incheierea contractului in forma autentica, lucru pe care i 1-a comunicat telefonic, dupa o perioada de timp, spunand ca, urmare a scaderii preturilor pe plata imobiliara, nu mai este dispus sa achizitioneze acest teren in conditiile stabilite in antecontract.
Prin        urmare, culpa        pentru        neincheierea contractului in forma autentica este in exclusivitate a reclamantului, motiv pentru care este evident ca paratul, de buna credinta fiind, nu ar putea fi obligat la restituirea sumei ce i-a fost achitata cu titlu de avans. Ba mai mult, in intervalul de timp prevazut in antecontract, paratul reclamant reconventional a pierdut posibilitatea de a-si valorifica imobilul, desi a avut mai multe oferte de cumparare, insa asa cum a precizat, fiind de buna credinta, si-a respectat obligatia asumata prin antecontractul incheiat cu reclamantul.
Se mai arata ca, de la momentul incheierii antecontractului, preturile imobilelor sunt intr-o permanenta scadere, astfel ca daca la acel moment pretul unui mp in zona Paleu era de 22E/mp, dupa o perioada de 3 luni acesta a ajuns la o valoare de aproximativ 15E/mp, prejudiciul suferit de catre parat fiind mai mult decat evident. Astfel, ca daca s-ar ajunge in situatia de a se repune partile in situatia anterioara incheierii antecontractului, respectiv de a fi obligat la restituirea avansului, paratul ar fi prejudiciat de doua ori, in acest ultim caz, in mod cu totul nelegal, mai ales avand in vedere buna sa credinta si culpa exclusiva a reclamantului pentru nefinalizarea vanzarii.
Paratul a depus in probatiune la dosarul cauzei in copie: contract de vanzare cumparare autentificat sub nr 176/08.04.2009.
In cauza a fost administrata proba cu interogatoriul paratului S G ( fila 28 dosar) si interogatoriul reclamantului T G ( fila 29 dosar).
Au fost audiati ca martorii B N si H A pentru reclamant si BD pentru parat.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta  retine urmatoarele:   
Intre reclamant, in calitate de promitent comparator si parat, in calitate de promitent vanzator, s-a incheiat in data de 10.02.2009 un antecontract de vanzare -cumparare, avand ca obiect terenul in suprafata de 501 mp, situat in intravilanul localitatii Paleu, inscris in CF 1247  Paleu,   nr.cadastral  1495.
Prin antecontractul incheiat s-a stabilit ca pretul contractual este in suma de 11.000 EURO, din care reclamantul - promitent cumparator a achitat un avans de 1.000 EURO, urmand ca diferenta de pret contractual de 10.000 EURO sa o achite in termen de 3 luni.
Totodata, s-a stipulat ca “in cazul in care nu se realizeaza plata in termenul stabilit actualul precontract devine nul".
Din declaratia martorului B N rezulta ca partile au discutat ca in cazul in care  in termenul de 3 luni de la data platii avansului reclamantul nu poate plati si restul din pretul contractual, paratul se obliga sa-i restituie avansul achitat.
De asemenea, din declaratia martorului H A rezulta ca partile au discutat ca in cazul in care nu se finalizeaza tranzactia, paratul urmeaza a restitui avansul incasat de la reclamant.
Prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 176/08.04.2009 paratul S G a instrainat catre numitul Moronga Ioan terenul in suprafata de 501 mp, situat in intravilanul localitatii Paleu, inscris in CF 1247  Paleu,   nr.cadastral  1495.
Potrivit art. 1021 c. civil “ intr-acest caz ( cazul prevazut de art. 1020 c.civil) contractul nu este desfiintat de drept. Partea in privinta careia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa sileasca pe cealalta a executa conventia, cand este posibil, sau sa-i ceara desfiintarea, cu daune interese. Desfiintarea trebuie sa se ceara inaintea justitiei, care, dupa circumstante, poate acorda un termen partii actionate".
Cu alte cuvinte, conform art. 1021 cod civil, creditorul unei obligatii are alegerea intre a solicita executarea contractului sau rezolutiunea acestuia.
In speta, reclamantul - promitent cumparator nu are la dispozitie decat rezolutiunea antecontractului de vanzare cumparare, in conditiile in care paratul - promitent vanzator a instrainat terenul in suprafata de 501 mp, situat in intravilanul localitatii Paleu, inscris in CF 1247  Paleu,   nr.cadastral  1495 prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 176/08.04.2009 catre numitul Moronga Ioan.
Prin antecontractul de vanzare cumparare incheiat la data de 10.02.2009 reclamantul nu a dobandit vreun drept real asupra terenului inscris in CF 1247  Paleu,   nr.cadastral  1495 ci a dobandit doar un drept de creanta, astfel ca nu mai poate solicita decat rezolutiunea antecontractului.
Ca efect a rezolutiunii antecontractului, partile urmeaza a fi puse in situatia anterioara, mai exact paratul promitent vanzator va fi obligat la restituirea avansului incasat.
Fata de cele de mai sus, avand in vedere ca paratul promitent vanzator nu-si mai poate indeplini obligatia asumata prin antecontract, anume de a incheia contractul de vanzare cumparare si de a transmite dreptul de proprietate catre reclamant - promitent comparator, instanta urmeaza a admite cererea principala si va dispune rezolutionarea antecontractului din data de 10.02.2009 incheiat intre parti, avand ca obiect imobilul teren situat in Paleu, in suprafata de 501 mp, inscris in CF nr. 1247 Paleu, cu nr. cad. 1495, obligand paratul S G sa restituie reclamantului T G suma de 1000 EURO incasata de parat cu titlu de avans din pretul contractual, cu dobanda legala de la data de 05.10.2009 ( data notificarii) pana la data platii efective.
In ceea ce priveste cererea reconventionala, instanta retine urmatoarele.
Astfel, paratul reclamant reconventional, in calitate de promitent vanzator al terenului situat in Paleu, in suprafata de 501 mp, inscris in CF nr. 1247 Paleu, cu nr. cad. 1495, putea la randul sau sa opteze intre obligarea promitentului cumparator la incheierea contractului sau sa solicite rezolutiunea promisiunii de vanzare cumparare.
In conditiile in care a sustinut faptul ca reclamantul parat reconventional s-a razgandit in privinta vanzarii refuzand sa mai plateasca diferenta pretului contractual se putea adresa instantei de judecata cu o actiune prin care sa solicite obligarea reclamantului la plata diferentei de pret contractual si sa incheie contractul de vanzare cumparare in forma autentica, in caz contra hotararea judecatoreasca sa tina loc de contract autentic de vanzare cumparare.
In antecontractul incheiat nu a fost stipulata vreo clauza penala prin care sa se stabileasca eventualele daune pe care partile ar urma sa le plateasca in caz de rezolutiune a contractului. Prin cererea reconventionala, paratul reclamant reconventional solicita obligarea reclamantului parat reconventional la plata sumei de 8.000 ron, cu titlu de daune interese compensatorii, reprezentand prejudiciul suferit ca urmare a nerespectarii obligatiei asumate prin antecontract de catre reclamant. In concret se arata ca suma pretinsa reprezinta diferenta de pret al terenului intre data incheierii antecontractului cand pretul era de  22E/mp si data la care a vandut terenul catre un tert, dupa o perioada de 3 luni, cand pretul a ajuns la o valoare de aproximativ 15E/mp.
Fata de cele de mai sus, instanta urmeza a respinge cererea reconventionala avand in vedere ca reclamantul parat reconventional nu a cauzat nici un prejudiciu paratului reclamant reconventional. Mai mult, paratul reclamant reconventional putea sa nu vanda la un pret mai mic terenul unui tert, ci se putea adresa instantei de judecata cu o actiune prin care sa solicite obligarea reclamantului parat reconventional la plata diferentei de pret contractual si la incheierea contractului de vanzare cumparare in forma autentica.
In baza art. 274 C.p.c.  paratul, fiind in culpa procesuala, va fi obligat  sa plateasca reclamantului cheltuielile de judecata in suma de 2693 lei, din care 2188 lei taxa judiciara de timbru, 5 lei timbru judiciar si 500 lei onorariu avocatial. PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
H O T A R A S T E: Admite actiunea civila precizata formulata de reclamantul T G, domiciliata in O, I, nr. 51, impotriva paratului S G, domiciliata in A, nr. 6 si, in consecinta:
Dispune rezolutionarea antecontractului din data de 10.02.2009 incheiat intre parti, avand ca obiect imobilul teren situat in Paleu, in suprafata de 501 mp, inscris in CF nr. 1247 Paleu, cu nr. cad. 1495.
Obliga paratul S G sa restituie reclamantului T G suma de 1000 EURO incasata de parat cu titlu de avans din pretul contractual, cu dobanda legala de la data de 05.10.2009 pana la data platii efective.
Respinge cererea reconventionala formulata de paratul - reclamant reconventional S G in contradictoriu cu reclamantul - parat reconventional TG.
Obliga paratul S G sa plateasca reclamantului T G cheltuieli de judecata in suma de 2693 lei, din care 2188 lei taxa judiciara de timbru, 5 lei timbru judiciar si 500 lei onorariu avocatial.
Cu recurs in 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica din 02.03.2011.