Compararea titlurilor de proprietate in cadrul actiunii in revendicare

Prin cererea adresata Judecatoriei Orsova si inregistrata sub nr.15/274/2009 la data de 12 ianuarie 2009, reclamantii  B.D.G. si B.R. au chemat in judecata pe paratii F.I.si B.G.M. pentru ca prin sentinta ce se va pronunta sa  se constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1599 din 5 iulie 2006 la BNP D.O. pentru cauza ilicita, iar in subsidiar,  sa fie obligat paratul B.D.G. sa le lase in deplina proprietate si pasnica folosinta suprafata de 220 mp. situata in  intravilanul comunei Eselnita in pct."Sohodol-vie" cu vecinii: N-drum, S-Dunarea, E-G.V.H.E., V-rest proprietate, sa se dispuna radierea din CF nr.1403/05.07.2006 a localitatii Ogradena Veche, fara numar topo pentru suprafata de 220 mp., precum si la plata cheltuielilor de judecata.
 In motivarea actiunii au aratat ca sunt proprietarii suprafetei de teren de 1.079 mp. teren situat in  intravilanul comunei Eselnita in pct."Sohodol-vie" cu vecinii: N-padurea statului, S-fluviul Dunarea, E-G.V.H.E., V-B.C., teren despartit in doua parcele de DN57, asacum rezulta din schita anexa a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1284 din 9 aprilie 2002 de BNP D.O.
Au mai aratat ca in luna august 2008 au fost anuntati de vecinii terenului ca niste persoane  au adus pe acest teren piatra, afland in aceste imprejurari de contractul de vanzare-cumparare incheiat intre parati, aratand ca acest contract este o operatie speculative, are o cauza ilicita fiind nul absolute in baza art.968 C.civil, partile avand cunostinta ca terenul vandut este proprietatea altuia.
Au mai aratat ca paratul F.I. le-a mai ocupat in anul 2002 suprafata de teren de 184 mp., actionandu-l in judecata, fiind obligat sa le lase in deplina proprietate si pasnica folosinta aceasta suprafata de teren.
Paratul B.D.G. a depus intampinare si cerere reconventionala prin care a solicitat respingerea actiunii ca fiind lipsita de interes si inadmisibila, cu obligarea la cheltuieli de judecata, iar reconventional a solicitat obligarea reclamantilor la stabilirea liniei de hotar prin semne distinctive intre proprietatea sa dobandita prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1599/5 iulie 2006 la BNP D.O. si proprietatea reclamantilor dobandita de la numitul T.I.
In motivare a aratat ca in primavara anului 2006, dorind sa achizitioneze un teren pe malul Dunarii, pentru a-si construi o casa de vacanta, a aflat ca era de vanzare un teren proprietatea numitului F.I. si ca, dupa negocierea pretului si obtinerea actelor necesare, s-au deplasat la BNP D.O., incheind cu acesta contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.1599/05.07.2006.
A mai aratat ca  la momentul incheierii contractului a fost de buna credinta, din verificarea actelor existente la cartea funciara, constatand ca terenul pe care l-a cumparat apartine vanzatorului.
Paratul F.I. a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea in principal ca inadminisibila a actiunii formulate, iar in subsidiar ca netemeinica si nefondata.
In motivare a aratat ca atat el cat si paratul B.D.G. au fost de bunacredinta la incheierea contractului de vanzare cumparare, ca terenul inscris in CF 1444 a localitatii Ogradena Veche, este proprietatea familiei sale de peste 100 de ani, fiind initial inscris in CF 95/315/790 Ogradena Veche, avand la acel moment suprafata de 540 mp.
A mai aratat ca prin sentinta civila nr 528 din data de 29 mai 1995 a Judecatoriei Orsova, intre C.D. si F.I.T., antecesorii sai, pe de o parte si ceilalti proprietari, B.G. si B.T., s-a dispus iesirea din indiviziune, antecesorilor sai revenindu-le suprafata de 220 mp. din terenul in suprafata totala de 540 mp. situat in pct numit "Sohodol gradina".
A mai aratat ca intre el si reclamantii B.D.G. si B.R.  s-a purtat un litigiu in cadrul caruia s-a constatat aspectul ca este proprietar pe terenul in suprafata de 220 mp si ca nu a ocupat din terenul reclamantilor.
Prin sentinta nr 41/26.01.2010 s-a respins exceptia inadmisibilitatii actiunii, s-a respins exceptia lipsei de interes a reclamantilor, s-a respinge petitul privind constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1599/5 iulie 2006 la BNP Dumitru Oprisor, formulat de reclamantii B.D.G. si B.R. in contradictoriu cu paratii F.I.si B.G.M., s-a admis in parte actiunea in revendicare formulata de reclamantii B.D.G. si B.R. in contradictoriu cu paratul B.D.G., s-a omologat raportul de expertiza intocmit de expert P.O., a fost obligat paratul B.D.G. sa lase in deplina proprietate si pasnica folosinta reclamantilor suprafata de teren de 189 mp., cu vecinii: N-DN57, S-rest proprietate B., E-G.V., V-rest proprietate reclamanti B., identificata intre punctele 22-221-211-21 in schita anexa la raportul de expertiza, s-au respins petitele privind rectificare CF formulat de reclamantii B.D.G. si B.R. in contradictoriu cu paratul B.G.M. si respectiv granituire formulat de paratul B.G.M. in contradictoriu cu reclamantii  B.D.G. si B.R.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, Judecatoria Orsova a constatat din ansamblul probatoriului administrat in cauza ca Prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.1284/09.04.2002 la BNP D.O., reclamantul B.D.G. si B.R. casatorit cu  B.R. a cumparat de la numitul T.I. suprafata de teren de 1079 mp situata in intravilanul comunei Eselnita, in pct. "Sohodol vie", inscrisa in CF fila 769 a localitatii Ogradena Veche, fara nr. top cu vecinii: N - padurea statului, S - fluviul Dunarea, E - propr. V., V - mostenitorii lui R.T., despartit in doua parcele de DN 57.
Prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.1599/05.07.2006, la BNP D.O., paratul B.G.M. a cumparat de la  paratul F.I. o suprafata de teren de 220 mp situata in extravilanul comunei Eselnita, in pct. "Sohodol gradina",  inscrisa in CF fila nr.1444, a localitatii Ogradena Veche, fara nr.top, cu vecinii: N - drum, S - Dunarea, E - G.V. si H.E., V - T.I..
Prin sentinta civila nr.876/20.11.2002 pronuntata de Judecatoria Orsova in dosar nr.864/2002 s-a admis in parte actiunea in revendicare formulata de reclamantii B.D.G. si B.R., in contradictoriu cu paratul T.I., fiind obligat acesta sa lase in deplina proprietate si pasnica folosinta suprafata de teren de 743 mp situata in intravilanul localitatii Eselnita, pct. "Sohodol vie", cu vecinii : N - DN 57, E - F.I., S - Dunarea, V - most. R.T., totodata fiind respinsa actiunea fata de paratul F.I.
Prin decizia civila 407/A/21.04.2003 pronuntata de Tribunalul Mehedinti a fost admis apelul declarat de reclamantii B.D.G. si B.R., impotriva sentintei civile 876/20.11.2002 a Judecatoriei Orsova,  schimbata partial sentinta, in sensul ca a fost obligat si paratul F.I.sa lase reclamantilor in deplina proprietate si pasnica folosinta suprafata de teren de 184 mp  cu vecinii : N- DN 57, E - propr. Vamvu, S - Dunarea, V -  teren ocupat de paratul T.I., cauza ramanand definitiva si irevocabila prin respingerea recursurilor declarate de paratii T.I. si F.I., asa cum rezulta din dec. civ. nr.3552/30.10.2003 pronuntata de Curtea de Apel Craiova.
Urmare a  acestor  hotarari, reclamantii B.D.G. si B.R. in calitate de creditori s-au adresat BEJ P.C., pentru punerea in posesie asupra suprafetei de teren de 184 mp situata in intravilanul comunei Eselnita in pct. "Sohodol vie", avand vecinatatile: N - DN 57, E - propr. V.G., S - fluviul Dunarea, V - T.I., fiind eliberat in acest sens proces verbal de punere in posesie din 23 ianuarie 2004 in dosar executional nr.126/E/2003.
Raportul de expertiza intocmit de expert P.O., a identificat terenul proprietatea reclamantilor ca avand suprafata de 875 mp  cu vecinii: N - DN57, E - G.V. si H.E., S - Dunarea, V - B.C., identificat prin schita anexa la raport  intre punctele 21-22-23-24-21, dobandit de acestia cu contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.1284/09.04.2002, terenul facand parte din suprafata totala de 1079 mp cuprinsa in CF 769 a localitatii Ogradena Veche, fara nr.top, dezmembrata de DN 57 in doua parcele.
Prin acelasi raport de expertiza, s-a identificat si terenul proprietatea paratului B.D.G., ca avand suprafata  de 220 mp cu vecinii : N - DN57, E - G.V. si H.E., S - Dunarea, V - B.D.G. si B.R., identificat  pe schita anexa la raport  intre punctele 1-2-3-4-1, teren  dobandit de paratul B.G.M.  de la paratul F.I. prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.1599/05.07.2006, concluzionandu-se  ca terenurile astfel identificate  se suprapun pe o suprafata de 189 mp , suprapunere ce este definita pe schita anexa la raport  de punctele 22-221-211-21.
Referitor la exceptia inadmisibilitatii actiunii, s-a apreciat ca aceasta este neintemeiata in raport de starea de fapt retinuta si de motivele invocate, pentru urmatoarele considerente:
Inadmisibilitatea privita ca  exceptie vizeaza dreptul persoanei de a sesiza  instanta  de judecata, drept care  nu poate fi  restrans decat in anumite conditii.
S-a apreciat ca in cauza pendinte, reclamantii solicita sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.1599/05.07.2006, nulitate care poate fi invocata de orice persoana care are interes, oricand si in orice faza a procesului.
In conditiile in care expertul  a concluzionat ca terenul cumparat de paratul B.G.M. de la paratul F.I. se suprapune pe o suprafata de 189 mp peste terenul cumparat de reclamantii B.D.G. si B.R. de la numitul T.I., actiunea  acestora  in conditiile date este admisibila, urmarindu-se  protejarea dreptului de proprietate  al reclamantilor si eventual  readucerea in patrimoniul acestora a suprafetei de teren din litigiu.
Cu privire la exceptia lipsei de interes s-a apreciat ca si aceasta este neintemeiata urmand sa fie respinsa pentru urmatoarele considerente:
Dupa cum este indeobste cunoscut, justificarea unui interes, pe langa calitatea procesuala,  capacitatea procesuala si afirmarea unui drept reprezinta conditii de promovare a actiunii civile.
In cauza de fata reclamantii B.D.G. si B.R.  justifica interes in promovarea prezentei cereri, atat sub aspectul petitului privind constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.1599/05.07.2006, cat si sub aspectul petitului privind revendicarea suprafetei de teren de 220 mp , in ambele situatii interesul fiind reprezentat  de apararea dreptului de proprietate si evitarea  iesirii din patrimoniul acestora a suprafetei de teren din litigiu.
Pe fondul cauzei, actiunea  reclamantilor este intemeiata numai in parte, iar cererea reconventionala formulata de paratul B.G.M. este neintemeiata, pentru urmatoarele considerente:
Referitor la petitul privind constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.1599/05.07.2006, pentru cauza ilicita in virtutea art.968 cod civil, s-a apreciat ca acesta este neintemeiat, urmand sa fie respins ca atare pentru urmatoarele considerente:
Potrivit art.968 C.civ. "Cauza este nelicita cand este prohibita de legi, cand este contrarie bunelor moravuri si ordinii publicii".
In cauza de fata  reclamantii invoca aspectul ca paratii F.I.si B.G.M. au incheiat contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.1599/05.07.2006, in cunostinta de cauza, cunoscand  ca terenul ce face obiectul contractului de vanzare cumparare este proprietatea reclamantilor si ca  acest contract  reprezinta o operatiune speculativa incheiat de catre vanzator in frauda dreptului proprietarului si pe riscul cumparatorului, constituind un caz tipic de nulitate absoluta in virtutea principiului "frauda corupe totul" ("fraus omnia corrumpit").
In aplicatiunea  acestui caz tipic de nulitate absoluta, legiuitorul a avut in vedere incheierea de catre vanzator a contractului in frauda dreptului proprietarului cu complicitatea si in orice caz pe riscul cumparatorului.
Probele administrate in cauza nu releva aspectul ca  ambele parti au fost  in cunostinta de cauza, apreciindu-se ca  cel putin  cumparatorul B.G.M. a fost de buna credinta la incheierea contractului de vanzare cumparare autentificat  sub nr.1599/05.07.2006 la BNP D.O., neavand de unde sa cunoasca aspectul ca terenul ce a facut obiectul conventiei dintre el si paratul F.I. este proprietatea altei persoane si ca vanzatorul sau a purtat anterior un litigiu cu reclamantii din cauza de fata cu privire la acest teren.
Astfel, martorii D.I, B.G., C.I., C.I., C.M. si D.I. relateaza aspectul ca terenul din litigiu a fost vandut de catre paratul F.I. paratului B.G.M., insa niciunul din acestia nu au invederat aspectul ca la momentul incheierii contractului de vanzare cumparare paratul B.G.M. a fost de rea-credinta, cunoscand ca terenul ce face obiectul tranzactiei dintre el si paratul F.I.este proprietatea altei persoane.
In ceea ce priveste petitul privind revendicarea suprafetei de teren de 220 mp., raportul de expertiza intocmit in cauza de expertul P.O. a identificat terenul proprietatea reclamantilor ca avand suprafata de 875 mp  cu vecinii: N - DN57, E - G.V. si H.E., S - Dunarea, V - B.C., identificat prin schita anexa la raport  intre punctele 21-22-23-24-21, dobandit de acestia cu contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.1284/09.04.2002, terenul facand parte din suprafata totala de 1079 mp cuprinsa in CF 769 a localitatii Ogradena Veche, fara nr.top, dezmembrata de DN 57 in doua parcele.
Prin acelasi raport de expertiza, s-a identificat si terenul proprietatea paratului B.G.M., ca avand suprafata  de 220 mp cu vecinii : N - DN57, E - G.V. si H.E., S - Dunarea, V - B.D.G. si B.R., identificat  pe schita anexa la raport  intre punctele 1-2-3-4-1, teren  dobandit de paratul B.G.M. de la paratul F.I. prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.1599/05.07.2006, concluzionandu-se  ca terenurile astfel identificate  se suprapun pe o suprafata de 189 mp , suprapunere ce este definita pe schita anexa la raport  de punctele 22-221-211-21.
De altfel, aceasta situatie este confirmata si de catre depozitia martorului D.I. care relateaza instantei ca el este cel care a efectuat documentatia cadastrala pentru terenul cumparat de reclamantii B de la numitul T si ca la sfarsitul anului trecut s-a prezentat la el paratul B cu scopul de a-i intocmi documentatia cadastrala pentru un teren, cu ocazia deplasarii la fata locului constatand ca terenul cumparat de B este acelasi cu cel pentru care a efectuat masuratori la solicitarea reclamantilor B.
Cu alte cuvinte, asupra terenului din litigiu atat reclamantii B.D.G. si B.R. cat si paratul B.G.M. detin titluri de proprietate, pe de o parte, reclamantii contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.1284/09.04.2002, iar pe de alta parte paratul contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.1599/05.07.2006, titluri  de proprietate care provin de la autori diferiti.
Dupa cum este indeobste cunoscut, in astfel de situatii, urmeaza a se proceda la compararea titlurilor detinute de catre parti, urmand sa se dea preferinta celui care este mai bine caracterizat.
Comparand cele doua titluri de proprietate exhibate de parti se apreciaza ca titlul prezentat de reclamantii B.D.G. si B.R. este mai bine caracterizat decat titlul prezentat de paratul B.G.M., pentru urmatoarele considerente:
Prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.1284/09.04.2002 reclamantul B.D.G. casatorit cu B.R a cumparat de la numitul T.I. suprafata de teren de 1079 mp situata in intravilanul comunei Eselnita, in pct. "Sohodol vie", inscrisa in CF fila 769 a localitatii Ogradena Veche, fara nr. top cu vecinii: N - padurea statului, S - fluviul Dunarea, E - propr. V, V - mostenitorii lui R.T., despartit in doua parcele de DN 57.
Terenul a fost dobandit de catre vanzatorul T.I. prin mostenire legala.
Prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.1599/05.07.2006, la BNP D.O., paratul B.G.M. a cumparat de la  paratul F.I.o suprafata de teren de 220 mp situata in extravilanul comunei Eselnita, in pct. "Sohodol gradina",  inscrisa in CF fila nr.1444, a localitatii Ogradena Veche, fara nr.top, cu vecinii: N - drum, S - Dunarea, E - G.V. si H.E., V - T.I.
Terenul a fost dobandit de catre vanzatorul F.I. prin mostenire legala conform certificatului de mostenitor nr 241 din 27 decembrie 2002, eliberat de BNP D.O. si prin act de partaj voluntar si iesire din indiviziune autentificat sub nr 1031 din 21 mai 2003 emis de BNP D.O.
Martorul D.I. arata ca in momentul in care a efectuat masuratorile topografice a luat in seama toate actele inclusiv actul de expropriere nr.133/1983, iar terenul masurat este cel inscris in CF, ca are o suprafata de 1079 mp si ca acesta exista fizic si dupa expropriere.
Pe de alta parte martorul B.G., arata ca  numitul T  a vandut  un teren in pct. "Sohodol" de aproximativ 500 mp unui medic din Tr. Severin si ca in respectivul punct numitul T a detinut doar suprafata de 500 mp.
Aceeasi stare de fapt este confirmata si de martorul C.I., care relateaza ca numitul T.I. a vandut unei persoane o suprafata de teren pe care o detinea in pct. "Sohodol".
Aspectul ca titlul de proprietate al reclamantilor B este mai bine caracterizat decat  cel exhibat de paratul B.G.M., reiese si din considerentele deciziei nr.407/A/21.04.2003 a Tribunalului Mehedinti, in baza careia fost obligat paratul F.I.sa lase reclamantilor B.D.G. si B.R. in deplina proprietate si pasnica folosinta suprafata de teren de 184 mp cu vecinii : N - DN57, E - propr. V, S - fluviul Dunarea, V - teren ocupat de paratul T.I..
Ca atare, s-a apreciat ca in conditiile in care  intr-un litigiu purtat  de reclamantii din cauza de fata si paratul F.I., avand ca obiect suprafata de teren de 184 mp pe care ulterior  acesta din urma a vandut-o paratului B.G.M., s-a constatat ca titlul de proprietate prezentat de reclamantii B este mai bine caracterizat decat titlul de proprietate prezentat de paratul F.I., cu atat mai mult se apreciaza ca in cauza pendinte titlul de proprietate prezentat de catre reclamantii B este mai bine caracterizat decat titlul de proprietate prezentat de paratul B.G.M.
Potrivit art.480 C.civil �Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege."
Actiunea in revendicare este o actiune reala, prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului sau cere restituirea acestui bun de la posesorul neproprietar, constituind un mijloc specific de aparare a dreptului de proprietate, cu alte cuvinte, actiunea in revendicare este actiunea proprietarului neposesor impotriva posesorului neproprietar.
In cadrul actiunii in revendicare imobiliara, reclamantul trebuie sa probeze ca este titularul dreptului de proprietate asupra bunului revendicat, deoarece in favoarea paratului opereaza o prezumtie relativa de proprietate desprinsa din faptul posesiunii bunului.
Proba dreptului de proprietate se face prin titlul de proprietate care poate sa fie un act translativ sau declarativ si revine aceasta obligatie reclamantului, conform principiului inscris in art.1169 C.civil �onus probandi incumbit actori�-cel ce face o propunere inaintea judecatii trebuie sa o dovedeasca".
Cu alte cuvinte, in  cadrul  actiunii in revendicare, reclamantul trebuie sa dovedeasca dreptul de proprietate exclusiva asupra bunului revendicat cat si posesia nelegitima a paratului asupra bunului imobil pe care il revendica.
In cauza dedusa judecatii, reclamantii au dovedit dreptul de proprietate asupra terenului din litigiu cu contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.1284/09.04.2002 la BNP D.O. cat si posesia nelegitima exercitata de paratul B.G.M. asupra  suprafetei de teren din litigiu.
In ceea ce priveste petitul  privind radierea din CF nr.1403 din 05.07.2006 a localitatii Ogradena Veche, fara nr. topo, pentru suprafata de 220 mp., proprietar B.G.M., se apreciaza ca acesta este neintemeiat in conditiile in care inscrierea in cartea funciara s-a efectuat ca urmare a  incheierii  contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 1599/05.07.2006, contract care  nu a fost anulat  pentru cauze de nulitate absoluta, nefiind astfel indeplinite conditiile de radiere prevazute de disp. Legii 7/1996, mai ales in raport de solutia adoptata in ceea ce priveste petitul privind constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 1599/05.07.2006.
Cu privire la capatul de cerere avand ca obiect granituirea se apreciaza ca acesta apare neintemeiat, in conditiile in care prin raportul de expertiza intocmit in cauza, s-a concluzionat ca terenurile  cumparate de parti si inscrise in actele de proprietate prezentate se suprapun pe o suprafata de 189 mp. , astfel incat nu pot fi edificate semne de hotar iar intre parti nu exista  divergente in ceea ce priveste stabilirea liniei de hotar.
Raportat la solutia adoptata, constatand culpa procesuala a reclamantilor  in ceea ce priveste petitul privind constatarea nulitatii absolute, ii va obliga pe acestia la plata cheltuielilor de judecata catre paratul F.I., constand in onorariu avocatial si cheltuieli de transport suportate de aparatorul acestora la Judecatoria Orsova, iar in ceea ce il priveste pe paratul B.G.M. si vazand si disp.art.274 C.proc.civila, instanta o va obliga pe parata la plata cheltuielilor de judecata.

Sentinta a ramas definitiva prin respingerea recursurilor formulate de parti.