SERVITUTI

Prin cererea formulata si inregistrata la nr.5085/292 din 22 decembrie 2011, reclamantul D.V., in contradictoriu cu paratii G. V. si G. M.I., a solicitat instantei ca, prin sentinta ce o va pronunta, sa constate inexistenta unei servituti de trecere pe terenul sau, situat in comuna Saceni, sat Butculesti, judetul Teleorman, de la calea publica la terenul proprietatea paratilor.
Analizand probele administrate in cauza, instanta a retinut urmatoarele:
Din contractul de vanzare-cumparare autentificat la nr.1719/15.06.2004 de B.N.P. Radu Anisoara - Alexandria reiese ca reclamantul a cumparat de la vanzatoarea S.C. S_ S.A. Alexandria imobilul compus din cladire birouri moara sateasca, anexa si terenul intravilan aferent acestora, in suprafata de 2.695,92 mp, imobil situat in comuna Saceni, sat Butculesti, judetul Teleorman, cu nr. cadastral 460 din 4 iunie 2004 dat de O.J.C.G.C. Teleorman . In alineatul 10 al acestui contract este prevazut ca imobilele se vand libere de orice sarcini, iar vanzatorul il garanteaza pe cumparator impotriva oricarei evictiuni totale sau partiale.
Din extrasul de carte funciara nr.20153 comuna Saceni (provenita din conversia C.F. vechi nr.33) a rezultat ca reclamantul, casatorit,  are inscris in cartea funciara dreptul de proprietate asupra acestor imobile, cu numar cadastral 460, conform actului de vanzare-cumparare mentionat.  Analizand mentiunile extrasului de carte funciara  instanta a retinut ca in partea a treia a acestuia (foaia de sarcini), la rubrica "Inscrieri privitoare la sarcini", se mentioneaza ca "nu sunt". 
Nu s-a facut dovada de catre parati ca impotriva acestui contract de vanzare-cumparare sau impotriva inscrierilor din cartea funciara s-au formulat cereri de chemare in judecata sau plangeri tabulare. Din contractul de vanzare-cumparare autentificat la nr.5164/18.10.2003 de B.N.P.  Barbu Maria  - Rosiorii de Vede, reiese ca paratii au cumparat de la numitul D. R. imobilul situat in comuna Saceni, sat Butculesti, judetul Teleorman, compus din: teren intravilan in suprafata de 3.088,31 mp si o remiza din caramida, cu mentiunea ca acestea rezulta din planul de amplasament si din procesul-verbal nr.811/04.09.2001, imobilul avand nr. cadastral 156.  In acest contract se mai prevede faptul ca imobilul face parte dintr-un teren mai mare, de 50.000 mp din acte, 50.059,40 mp din masuratori, iar "pe aceasta suprafata de teren s-a rezervat o servitute de trecere in suprafata de 1.195,41 mp si se transmite si cumparatorului imobilului",  servitutea fiind identificata in schita anexa la contractul de vanzare-cumparare, intocmita de executant  autorizat P. G. L. .
Potrivit extrasului de carte funciara nr.20007 comuna Saceni, paratii si-au inscris dreptul de proprietate asupra imobilelor cumparate, in partea a treia a cartii funciare, la rubrica "Inscrieri privitoare la sarcini"  fiind mentionat  "intabulare drept de servitute de trecere in suprafata de 1195,41 mp", fara a se arata  actul juridic in baza caruia s-a constituit. Terenul in suprafata de 50.000 mp cu magazie, patul si remiza,  situate in comuna Saceni, sat Butculesti, jud.Teleorman, au fost restituite in natura, potrivit Legii 10/2001, numitului D. R., conform dispozitiei nr.37/10.09.2001 emisa de Primaria comunei Saceni, judetul Teleorman.  O comisie din cadrul primariei acestei comune a procedat la analizarea starii fizice a imobilelor ce urmau sa fie restituite lui D.R., constatandu-se ca  numai terenul, remiza si patulul urmau sa fie restituite in natura in starea in care se gaseau, moara fiind detinuta la acea data de S.C. S _ S.A. Teleorman, incheindu-se procesul-verbal nr.811/4.09.2001.
La dosar paratii au mai depus contractul de vanzare-cumparare autentificat la nr.376/10.02.2003 de Biroul Notarului Public Radu Anisoara, conform caruia numitul S. M.  a cumparat tot de la D. R., suprafata de 45.351,97 mp teren intravilan si constructia C4, situate in comuna Saceni, sat Butculesti, judetul Teleorman, cu numar cadastral 155 din 19.11.2001, cu urmatoarea mentiune in cuprinsul acestuia "Noi partile,mentionam ca exista un drum de servitute care va fi folosit de vanzator si cumparator si de catre eventualii cumparatori", cu observatia ca nu se indica  limitele si vecinatatile sau actul juridic in baza caruia s-a constituit. 
  Prin certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria TR nr.0018 emis la 20.02.1996 de C. J. T. i s-a atribuit S.C. S _. S.A. Alexandria dreptul de proprietate exclusiva asupra suprafetei de teren de 242.543,8 mp, inregistrat la nr.285/8.02.1996 la O.C.O.T. Teleorman, moara din comuna Saceni avand o suprafata aferenta de 2.695,92 mp.
  La solicitarea  instantei, O.C.P.I. Teleorman, in adresa inaintata, a dat explicatii in sensul ca terenul aferent morii din comuna Saceni, in suprafata de 1.619,15 mp, avand numar cadastral 154 atribuit in anul 2001, a primit ulterior alt numar cadastral, respectiv 460, pentru o suprafata mai mare de 2.695,92 mp. Astfel, la data de 15.11.2001, cu nr.6955, O.J.C.G.C. Teleorman a avizat documentatia cadastrala intocmita de P.G.L. pentru terenul in suprafata de 1.619,15 mp  si respectiv 50.000 mp, avand la baza dispozitia nr.34/10.09.2001 emisa de Primarul comunei Saceni, judetul Teleorman prin care numitului D. R., in baza Legii nr.10/201, i s-a restituit suprafata de 50.000 mp.  Pentru diferenta dintre suprafata de 1.619,15 mp si cea de 50.000 mp s-au mai atribuit 2 numere cadastrale, respectiv nr.155 pentru 45.351,97 mp si 156 pentru 3.088,31 mp si s-a emis Incheierea de carte funciara nr.187/8.02.2002.  Asupra constructiilor moara si atelier s-a intabulat dreptul de proprietate in favoarea S.C. S_.. S.A.
La data de  04.06.2004, sub nr.4410 , O.G.C.G.C. Teleorman a avizat documentatia cadastrala intocmita de G. I. pentru terenul in suprafata de 2.695,92 mp si constructii, atribuindu-se numarul cadastral 460, avand la baza certificatul de atestare a dreptului de proprietate seria TR nr. 0018/20.02.1996 a C.J.T.  pe numele S.C. S_. S.A. , imobil vandut reclamantului, cu nr. cadastral 460, conform contractului de vanzare-cumparare autentic nr.1719/15.06.2004, dispunandu-se inscrierea in cartea funciara cu acest numar.
O.C.P.I. Teleorman a mentionat ca atat O.J.C.G.C. Teleorman cat si B.C.F.  Rosiorii de Vede au procedat corect, deoarece actele care au stat la baza avizarii documentatilor cadastrale descriu imobile diferite, cu proprietari diferiti. Drepturile au fost inscrise prin raportare la actele care au stat la baza intocmirii lor si anume dispozitia Primarului comunei Saceni nr.34/2001 si respectiv certificatul de atestare seria TR nr.0018/1996 al C.J.T. . 
  Martorii G.I. si M. D., incuviintati reclamantului, locuind in comuna Butculesti de foarte multi ani si lucrand la moara respectiva, angajati ai S.C. S _.S.A. si la fostul CAP, au declarat ca moara si terenul aferent acesteia au fost intotdeauna imprejmuit cu gard din plasa de sarma pe toate laturile, reclamantul cumparandu-le astfel, cu aceleasi delimitari, neschimband amplasamentul vechiului gard, l-a renovat si nu a incalcat proprietatea nimanui, intre proprietatea acestuia si cea a paratilor existand un podet pe care trecea un drum de acces catre magazia de cereale cumparata de parati. Vecinul S. M.  a arat drumul ce trecea pe podisca, considerand ca este terenul lui, care, de asemenea, a mai arat  o alta podisca, pe care trecea un alt drum.  Intre proprietatea lui S. M.  si proprietatile vecinilor exista de zeci de ani un drum de acces ce face legatura intre sat si DJ Saceni - Rosiorii de Vede, iar numitul S. M. a interzis oamenilor sa circule pe acest drum considerand ca-i apartine, a lasat slobozi 30 - 40  de caini ca sa nu mai permita accesul oamenilor pe acolo, drumul  fiind nefiind ingradit insa. Paratii au acces la DJ insa S. M. a arat drumurile secundare si nu permite accesul nimanui. Terenul aferent morii, in prezent proprietatea reclamantului, nu a fost afectat niciodata de un drum de trecere cu masini si utilaje, ci doar pe langa cladire exista o poteca pentru angajatii fostului CAP, chiriasii magaziei de cereale apartinand paratilor circuland spre drumul judetean pe un drum comunal.
Martorul D. R. , persoana de la care au cumparat paratii si numitul S. M. au declarat ca in anul 2001 a intrat in proprietatea terenului in suprafata de 50.000 mp restituit de catre Primaria Saceni, pe care se afla si cladiri; ca s-a judecat cu S.C. S _ S.A. cu privire la moara si terenul aferent, insa actiunea i-a fost respinsa deoarece aceasta vanduse imobilul inainte de litigiu ; a dezmembrat suprafata de 50.000 mp in 3 suprafete, una vanduta paratilor, una lui S. M. iar cu privire la cea de-a treia fiind in litigiu cu  S.C. S_ SA.  A creat o  servitute de trecere  de la  DJ pana la capatul proprietatii lui S. M.  pentru ca paratii si S. M. sa aiba acces la DJ. Are cunostinta ca reclamantul a cumparat moara si terenul aferent de aproximativ 2600 mp, astfel incat susnumitii nu mai au acces pe servitutea creata de acesta. Mai arata ca intre proprietatea reclamantului, cea a paratilor si a lui S. M. a mai existat un drum de acces spre nord, dar in prezent nu mai este practicabil.  De asemenea, mai exista un drum dinspre DJ, care nu mai este practicabil. Cand a vandut terenul sau catre parati si S. M., nu era in litigiu cu S.C. S _. dar ii adresase acesteia notificare pentru restituirea morii si a terenului aferent de 2600 mp.  Nu are nici un litigiu cu reclamantul legat de intinderea terenului sau.  
In cauza a fost intocmit raportul de expertiza tehnica judiciara de catre D. D. , prin care se arata ca proprietatea reclamantului are o suprafata reiesita din masuratori de 2.732 mp, imprejmuita cu garduri pe toate laturile, iar paratii au teren in  proprietate in suprafata de 3082 mp reiesita din masuratori. Proprietatea paratilor are iesire la D.J. prin drumul de exploatare existent pe latura de S, care poate fi utilizat cand nu este afectat de ploi sau zapezi. Servitutea propusa in Carte Funciara  nr.20007 pe numele paratilor afecteaza proprietatea reclamantului pe o suprafata de 195 mp si o scindeaza in doua.  Arata ca administrarea magaziei existente pe proprietatea paratilor s-a facut inainte pe DJ secundar nr.612 B deoarece pe santul din partea de S a acestui drum exista si la aceasta data un pod din beton cu o lungime de 6 m, folosit pentru acest scop, si pe care s-ar putea crea o servitute de trecere in suprafata de 124 mp, care sa nu scindeze nicio proprietate in doua.  Prin completarea la raportul de expertiza mai evidentiaza ca servitutea de trecere pe terenul reclamantului nu este materializata in teren si nici ingradita, intre proprietatile partilor nu exista drum de trecere in afara drumului de exploatare la S.
  Potrivit dispozitiilor art.5 din legea de aplicare a Codului civil : "Dispozitiile Codului civil sunt aplicabile si efectelor viitoare ale situatiilor juridice nascute anterior intrarii in vigoare a acestuia derivate din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al bunurilor, si din raporturile de vecinatate, daca aceste situatii juridice subzista dupa intrarea in vigoare a Codului civil".
           Astfel instanta a apreciat ca in speta sunt incidente, pe langa art.111 Cod procedura civila, si dispozitiile art. 755 si urm. din Codul civil nou, cu exceptia art.770 Cod civil , care se aplica numai raporturilor de servitute constituite ulterior intrarii in vigoare a Codului civil.  Art.756 din Codul civil nou prevede ca "Servitutea se poate constitui in temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune, dispozitiile in materie de carte funciara ramanand aplicabile". Aceste dispozitii legale isi au corespondent in prevederile vechiului cod civil la art.577 " Servitutile izvorasc din conventia dintre proprietari" .
            Asa cum  reiese din probele administrate in cauza, instanta a retinut ca servitutea dedusa judecatii s-a constituit in afara prevederilor legii prin intocmirea unui plan de amplasament si delimitare de catre proiectant autorizat P. G. L., care nu este nici act juridic si nici conventie dintre parti, fiind doar un act topografic, aferent contractelor de vanzare-cumparare autentice nr. 376/10.02.2003 si respectiv nr.5164/18.10.2003, prin care numitul D. R . a vandut numitului S. M.  terenul in suprafata de 45.351,97 mp, cu nr. cadastral 155, si paratilor terenul in suprafata de 3.088,31 mp, cu nr. cadastral 156, ramanand in proprietatea vanzatorului restul suprafetei de 1.619,15 mp, cu nr. cadastral 154, SC S _. SA fiind proprietara tabulara asupra constructiilor de pe acest ultim teren.
            Instanta a observat ca,  adunate,  toate aceste trei suprafete mentionate, totalizeaza suprafata de 50.059,43 mp, cat a fost gasita din masuratori de catre proiectant P.G.L., suprafata de 1.195,41 mp cu titlul de servitute de trecere rezultand astfel in plus, fara sa existe la dosar dovada provenientei acesteia.
            S-a mai constatat ca in "fisa bunului imobil" de la fila 147 din dosar, intocmita pentru suprafata de 45.351,97 mp vanduta lui S. M. , depusa de OCPI Teleorman,  apare mentionata servitute de trecere  de 1.195,41 mp.
            Asa cum este proiectata pe  planul de amplasament intocmit de P.G.L.  servitutea nu afecteaza in niciun fel proprietatile paratilor si respectiv a numitului S. M., in schimb se sustine de catre parati ca ar greva proprietatea reclamantului, avand in vedere mentiunile din cadrul  contractelor de vanzare-cumparare autentice nr. 376/10.02.2003 si respectiv nr.5164/18.10.2003, din cartea funciara nr.20007, precum si din planul de amplasament si delimitarea a bunului imobil intravilan, in care nu este parte si reclamantul, astfel ca instanta constata ca aceste acte nu sunt opozabile reclamantului.
  In cadrul demersului de constituire unilaterala a servitutii de trecere in litigiu nu a fost parte evident nici SC S _.. SA , desi a detinut pana la momentul vanzarii catre reclamant, in proprietate constructiile si terenul aferent de 2695,92 mp.  Mai mult, martorul D. R. , proprietarul terenului restituit, a declarat ca a pierdut procesul cu SC  _. SA avand ca obiect tocmai terenul aferent morii de aproximativ 2600 mp. 
           A observat instanta ca servitutea de trecere proiectata pe planul de amplasament intocmit de P.G.L. in suprafata de 1.195,41 mp, nu apare notata in C.F. nr.27 loc. Butculesti , fiind notate doar cele trei numere cadastrale 154, 155 si 156 , pentru terenuri de 1619,15 mp, 45.351,97 mp si 3.088,31 mp, insa apare la rubrica "mentiuni" pe aceeasi schita cu terenul parcelat de 45.351,97 mp (fila 147).   Servitutea in litigiu apare inscrisa in contractele de vanzare-cumparare autentice nr. 376/10.02.2003 si respectiv nr.5164/18.10.2003, si in C.F. nr.20007 comuna Saceni, fara a se mentiona care este fondul aservit , sau proprietarul acestuia.
            In C.F. nr.33 comuna Saceni, cu nr. cadastral 460, numar cadastral preluat in cartea funciara nr.20153, in care este inscris dreptul de proprietate al reclamantului, se mentioneaza ca nu sunt sarcini, intrucat nu exista nici un act juridic din care sa rezulte constituirea legala a acestei servituti.
            Instanta a constatat ca servitutea de trecere creata la solicitarea lui D. R.  pe planul de amplasament in sarcina proprietatii reclamantului a ramas doar la stadiul de proiect, intrucat nu s-a materializat prin emiterea unui act juridic opozabil reclamantului sau SC S _ SA , pentru a fi impusa obligatia respectarii acesteia.  Insusi D.R., in calitate de martor in cauza, a declarat in fata instantei ca la momentul vanzarii terenului catre parati, notificase pe SC S_. SA  pentru restituirea imobilului moara si teren aferent, ceea ce dovedeste ca nu se afla in proprietatea acestuia, pentru a putea sa greveze terenul reclamantului de o servitute de trecere.
    Avand in vedere considerentele de mai sus, dispozitiile art. 756 Cod civil si art. 111 Cod procedura civila, instanta a constatat inexistenta unei servituti de trecere peste terenul proprietatea reclamantului in suprafata de 2.695,92 mp prevazut in contractul de vanzare-cumparare autentificat la nr.1719/15.06.2004 de BNP Radu Anisoara, inscris in C.F. nr.20153 comuna Saceni, de la DJ 612  la terenul proprietatea paratilor in suprafata de 3.088,31 mp prevazut in contractul de vanzare-cumparare autentificat la nr.5164/18.10.2003 de BNP Barbu Maria,  inscris in C.F. nr.20007 comuna Saceni, servitute identificata intre punctele U-F-G-T, in raportul de expertiza tehnica judiciara intocmit de expert D.D. .