revendicare spatii comune si rectificare CF - calitate procesuala activa

Dupa cum chiar reclamantele au recunoscut, dreptul de proprietate al spatiilor comune pretins ocupate abuziv se afla in patrimoniul persoanelor proprietare ale apartamentelor din condominiu intr-o cota indiviza totala de 81,35%, astfel incat titularii dreptului de proprietate sunt membrii asociatiilor de proprietari, iar nu asociatiile de proprietari in nume propriu. Altfel spus, prin constituirea proprietarilor dintr-un condominiu in asociatii de proprietari nu s-a transferat dreptul de proprietate fortata al acestora cu privire la spatiile comune catre asociatiile astfel infiintate, ci s-a transmis doar dreptul si obligatia administrarii si conservarii acestora. Cu alte cuvinte, este in afara oricarei discutii faptul ca dreptul de proprietate asupra partilor comune are ca titulari aceleasi persoane care au acest drept asupra apartamentelor din imobil, corespunzator cotelor-parti dobandite, aspecte necontestate de altfel de niciuna dintre parti.
Consecinta celor aratate mai sus este ca titularul actiunii in revendicarea spatiilor aflate in proprietate comuna este titularul dreptului de proprietate al acestor spatii, adica proprietarii apartamentelor din imobil. In concluzie, nu exista identitate intre persoana reclamantelor si titularii dreptului de proprietate ai spatiilor revendicate, ceea ce justifica admiterea exceptiei lipsei calitatii procesuale active, invocate prin intampinare. (sentinta civila nr. 2988/31.03.2009)
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti sub nr.12413/300/2008 la data de 04.11.2008, reclamantele Asociatia de Proprietari Bl. 47, Scarile A, C si D, Asociatia de Proprietari Bl. 47, Scara B si Asociatia de Proprietari Bl. 47, Scara E au chemat in judecata pe paratii S.C. Universal S.A. si Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Bucuresti, solicitand instantei ca, prin hotararea ce va pronunta, sa dispuna modificarea cartii funciare nr.26115 a Municipiului Bucuresti, sector 2, privind suprafetele situate la subsolul imobilului din mun. Bucuresti, sos. Pantelimon nr.258, sector 2, precum si refacerea masuratorilor cadastrale si rectificarea suprafetei pe care o detine in exclusivitate parata S.C. Universal S.A. privind imobilul mentionat.
In motivarea cererii, reclamanta a aratat ca, prin incheierea de intabulare nr.4271, pronuntata de Judecatoria Sectorului 2 - Biroul de Carte Funciara, in dosarul nr.4271/21.01.2002, a fost admisa cererea paratei S.C. Universal S.A. privind inscrierea in cartea funciara nr.26115 a spatiului comercial situat in mun. Bucuresti, sos. Pantelimon, nr.258, bloc 47, subsol, compus din mai multe spatii si incaperi cu suprafata utila de 1677,13 m.p. si a cotei indivize de teren in proprietate, conform certificatului de atestare nr.B0016/21.09.1995 emis de Consiliul Municipiului Bucuresti, deciziei nr.1071/19.11.1980 emis de Primaria Municipiului Bucuresti, Protocolul incheiat intre ICL Universal si parata S.C. Universal S.A.
S-a mai invederat ca suprafata totala desfasurata (construita, inclusiv peretii si stalpii) a subsolului imobilului este de 2584 m.p., defalcata pe beneficiari, respectiv pentru locuinte 175 m.p., pentru magazine 1709 m.p., pentru subsol tehnic 638 m.p. si alte destinatii 62 m.p., iar cat priveste suprafetele subsolului tehnic si adaposturile A.L.A. in suprafata de 435 m.p. acestea se stabilesc potrivit cotelor detinute in indiviziune, adica 81,35% si magazine 18,65%.
Reclamanta a invocat faptul ca societatea parata are la subsol o suprafata desfasurata de 2584 m.p. - 175 m.p. - 62 m.p. - (638 m.p. + 435 m.p.) X 0,8135 = 1474,12 m.p., suprafata desfasurata (construita, inclusiv zidurile si stalpii), insa prin incheierea de intabulare nr.4271 s-a mentionat ca parata dispune in exclusivitate de o suprafata utila de 1677,13 m.p. din subsol, in timp ce suprafata construita masurata pe plansa din documentatia releveu subsol este de 2141,90 m.p., rezultand o diferenta de 667,78 m.p. necuvenita paratei.
S-a mai subliniat ca valoarea cotei parti de 81,35% din subsolul tehnic si adaposturile ALA, ca si celelalte parti comune (terasa, casa scarii, etc.) au fost incluse in valoarea locuintelor proprietate personala, achitate corespunzator si luate in calculul impozitului.
Reclamanta a invederat ca, in conformitate cu documentatia reveleu subsol, figureaza alte destinatii ale incaperilor decat destinatiile initiale, insa noile destinatii restrictioneaza accesul pentru interventii la instalatiile care deservesc proprietarii de apartamente din bloc si nici nu sunt prezentate toate suprafetele subsolului. Desi toate suprafetele aratate sunt detinute in indiviziune, parata le-a inclus in proprietatea sa exclusiva si a inchis intreaga suprafata a subsolului prin pereti, inclusiv pereti despartitori, fara acces liber la instalatiile care deservesc proprietarii apartamentelor, blocand accesul la toate scarile subsolului, astfel incat nici suprafata de 175 m.p. apartinand locuintelor nu poate fi folosita.
In final, reclamanta a sustinut faptul ca documentatia cadastrala prezentata de parata pentru inscrierea in cartea funciara nu respecta prevederile Legii nr.7/1996.
In drept, sunt invocate prevederile Legii nr.230/2007, ale Legii nr.7/1996, ale Regulamentului aprobat prin Ordinul nr.634/2006 al Directorului General al ANCPI.
Cererea a fost legal timbrata cu taxa judiciara de timbru in cuantum de 8 lei, potrivit art.9 alin.6 din Legea nr.146/1997, si timbru judiciar de 0,3 lei, conform art.3 alin.1 din OG nr.32/1995.
In sustinerea cererii, reclamantele au depus la dosarul cauzei, in copii certificate pentru conformitate cu originalul, invitatia la conciliere, adresa de raspuns emisa de parata S.C. Universal S.A., procesul-verbal din data de 29.05.2008, extras de carte funciara pentru informare cu privire la imobilul cu numar cadastral 558/-1;1, incheierea nr.427/21.01.2002, certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria B nr.0016, decizia nr.1071, protocolul incheiat intre ICL Universal si S.C. Universal S.A., adresa nr.1984/21.05.2007 emisa de S.C. Romconfort S.A., adresa nr.2251/19.12.1983 emisa de ICVL, adresa nr.3715/01.10.2007 emisa de S.C. Romconfort S.A., procesul-verbal din data de 04.08.2008.
Prin intampinare, parata S.C. Universal S.A. a solicitat respingerea cererii ca inadmisibila si in subsidiar ca neintemeiata, aratand ca modificarea cartii funciare, poate interveni doar in conditiile art.33 din Legea nr.7/1996, prin care se intelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaza esenta dreptului care poarta asupra acelui imobil si care nu se poate face decat la cererea titularului dreptului de proprietate.
Pe fondul cauzei, parata a invederat ca s-a infiintat in temeiul Legii nr.15/1990, preluand patrimoniul intreprinderii de stat, care si-a incetat existenta la data infiintarii societatii prin decizia nr.1071/1990, dobandind dreptul de proprietate asupra imobilului din sos. Pantelimon nr.258, bl.47, sector 2 in suprafata totala de 6400,22 m.p., in baza art.20 din legea mentionata, si fiind astfel eliberat certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria B nr.0016/21.09.1995, drept care ulterior a fost consolidat prin intabularea in cartea funciara.
Parata a mai aratat ca suprafata de 1677,13 m.p., inscrisa in cartea funciara nr.26115, a rezultat din documentatia si masuratorile cadastrale efectuate in conformitate cu prevederile legale, iar adresele emise de S.C. Romconfort S.A. fac referire la suprafata subsolului cu destinatia de magazine de 1709 m.p., reprezentand cota exclusiva a societatii parate.
In drept, sunt invocate prevederile art.115 si urm. C.pr.civ.
In aparare, parata a depus la dosarul cauzei, in copii certificate pentru conformitate cu originalul, decizia nr.1071/09.11.1990 emisa de Primaria Municipiului Bucuresti, protocolul de predare - primire incheiat intre ICL Universal si S.C. Universal S.A., certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria B nr.0016/21.09.1995 emis de Consiliul Municipiului Bucuresti, fisa bunului imobil pentru spatiu comercial, incheieri de carte funciara.
Desi legal citat, paratul Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Bucuresti nu a formulat intampinare si nici nu s-a prezentat in fata instantei pentru a-si exprima pozitia procesuala si a solicita probe in aparare.
Prin cererea modificatoare, completatoare si precizatoare depusa in sedinta publica din data de 20.01.2009, reclamantele Asociatia de Proprietari Bl. 47, Scarile A, C si D, Asociatia de Proprietari Bl. 47, Scara B si Asociatia de Proprietari Bl. 47, Scara E au aratat ca inteleg sa solicite, in contradictoriu cu paratii S.C. Universal S.A. si Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Bucuresti, obligarea acestora sa le lase in deplina proprietate si linistita posesie suprafata de aproximativ 550 m.p., situata la subsolul blocului nr.47 din mun. Bucuresti, sos. Pantelimon nr.248, sector 2, si sa le permita accesul la aceste spatii.
In motivarea cererii, reclamantele au invederat ca membrii asociatiilor de proprietari au contractat in perioada 1975 - 1976 locuinte situate in blocul 47 din mun. Bucuresti, sos. Pantelimon nr.258, sector 2, dobandind astfel, odata cu apartamentele achizitionate, si o cota din valoarea partilor comune, respectiv casa scarii, terase, subsoluri, adaposturi ALA, etc., din moment ce in valoarea locuintelor a fost inclusa si valoarea acestor parti comune ale imobilului. O parte din spatiile de la subsol, parterul si mezaninul blocului au fost atribuite societatii ICL Universal, actuala S.C. Universal S.A., iar suprafetele subsolului, defalcate pe beneficiari, sunt pentru locuinte 175 m.p., pentru magazine 1709 m.p., pentru subsol tehnic 638 m.p. si alte destinatii 62 m.p., procentele detinute in indiviziune fiind de 81,35% pentru locuinte si 18,65% pentru magazine. Reclamantele au mai sustinut ca, desi suprafetele aratate sunt detinute in indiviziune, acestea au fost totusi incluse in proprietatea exclusiva a societatii parate, care, in plus, a inchis efectiv intreaga suprafata a subsolului prin pereti, fara acces liber la instalatiile care deservesc proprietarii apartamentelor si a blocat accesul la toate scarile subsolului.
Reclamantele si-au mai precizat cererea initiala introductiva de instanta in sensul ca solicita rectificarea cartii funciare nr.26115 a Municipiul Bucuresti, Sector 2, respectiv sa se refaca masuratorile cadastrale si sa se rectifice suprafata de 638 m.p. reprezentand subsol tehnic, suprafata de 62 m.p. reprezentand alte destinatii si suprafata de 425 m.p. reprezentand 3 adaposturi ALA, detinute in indiviziune cu cote de 81,35% pentru reclamante si 18,65% pentru parata. Ca atare, fiind incidente dispozitiile art.34 pct.4 din Legea nr.7/1996, exista o neconcordanta intre realitatea juridica imobiliara si inscrierea efectuata in cartea funciara, conform argumentelor prezentate in cererea de chemare in judecata.
In drept, sunt invocate prevederile art.132 alin.1 C.pr.civ., art.480 C.civ., Legea nr.230/2007, Legea nr.7/1996, Regulamentului aprobat prin Ordinul nr.634/2006 al Directorului General al ANCPI, Ordinul nr.946/2000 al Presedintelui Oficiului National de Cadastru, Geodezie si Cartografie.
Cererea de chemare in judecata, astfel cum a fost completata a fost legal timbrata cu taxa judiciara de timbru in cuantum de 2348 lei, potrivit art.2 alin.1 lit. f din Legea nr.146/1997, corespunzatoare valorii precizate a imobilului revendicat de 55.000 lei, si cu timbru judiciar de 5 lei, conform art.3 alin.2 din OG nr.32/1995.
In sustinerea cererii modificatoare, completatoare si precizatoare, reclamantele au depus la dosarul cauzei planurile cadastrale.
Prin intampinarea formulata la cererea modificatoare, completatoare si precizatoare, parata S.C. Universal S.A. a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active cu privire la capatul de cerere vizand revendicarea, intrucat dreptul de proprietate asupra apartamentelor si spatiilor comune din bl.47 situat in mun. Bucuresti, sos. Pantelimon nr.258, sector 2, apartine membrilor asociatiilor de proprietari. Or, actiunea in revendicare este un act de dispozitie, iar promovarea ei nu poate fi facuta decat de titularul dreptului de proprietate, respectiv de proprietarii apartamentelor, in timp ce asociatiile de proprietari au numai un drept de administrare si conservare asupra imobilului, nefiind titulare ale dreptului de proprietate asupra cotei parti din suprafata revendicata.
Parata a mai invocat exceptia inadmisibilitatii in privinta aceluiasi capat de cerere, deoarece in cazul coproprietatii pe cote-parti, potrivit regulii unanimitatii, este inadmisibila actiunea in revendicare cu privire la bun privit in materialitatea sa, fara acordul unanim al coproprietarilor titulari ai dreptului de proprietate. Or, reclamantele nu au facut dovada ca exista acordul expres al tuturor coproprietarilor de apartamente pentru promovarea unei actiuni in revendicare.
Prin aceeasi intampinare s-a mai invocat exceptia inadmisibilitatii cu privire la capatul de cerere vizand rectificarea cartii funciare si refacerea masuratorilor cadastrale, avand in vedere ca actiunea in rectificarea inscrierilor facute in cartea funciara este acea actiune in justitie prin care se cere indreptarea sau suprimarea unei inscrieri corespunzatoare realitatii facute in cartea funciara pentru a pune de acord starea tabulara cu situatia juridica reala a unui imobil, aceasta actiune avand caracter subsidiar, fiind grefata pe o actiune de fond. In schimb, reclamantele nu au introdus o actiune prin care sa se constate printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila unul din cele 4 cazuri prevazute de art.34 din Legea nr.7/1996.
Prin raspunsul la intampinare, reclamantele Asociatia de Proprietari Bl. 47, Scarile A, C si D, Asociatia de Proprietari Bl. 47, Scara B si Asociatia de Proprietari Bl. 47, Scara E au solicitat respingerea exceptiilor invocate, invederand ca, potrivit art.30 alin.1 lit. i din Legea nr.230/2007, comitetul executiv, reprezentat de presedintele asociatiei de proprietari, initiaza sau apara in procese, in nume propriu sau in numele proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari, interesele legate de cladire. Asa fiind, asociatiile de proprietari, prin procesele - verbale incheiate la data de 04.08.2008 si 19.01.2009, fac pe deplin dovada calitatii procesuale active, impunandu-se astfel respingerea exceptiei lipsei calitatii procesuale active si exceptia inadmisibilitatii cu privire la primul capat de cerere avand ca obiect revendicarea.
Reclamantele au mai aratat ca nici exceptia inadmisibilitatii capatului de cerere privind rectificarea nu poate fi primita, deoarece sunt incidente prevederile art.34 pct.4 din Legea nr.7/1996, in conformitate cu care cel vatamat printr-o inscriere facuta fara drept in cartea funciara, are dreptul de a revendica imobilul intabulat pe numele altuia, solicitand totodata, rectificarea cartii funciare prin suprimarea inscrierii inexacte sau datorate unor erori de natura tehnica (masuratori gresite, documentatii tehnice care stabilesc un amplasament eronat. Atat timp cat primul capat de cerere are ca obiect actiunea in revendicare si se urmareste stabilirea faptului ca titularul dreptului de proprietate este o alta persoana decat cea inscrisa in cartea funciara si ca situatia tabulara nu corespunde situatiei juridice reale, cererea reclamantelor se incadreaza in ipoteza prevazuta de art.34 pct.4 din Legea nr.7/1996.
In sustinerea afirmatiilor sale, reclamantele au depus la dosarul cauzei, in copie conforma cu originalul, procesul-verbal incheiat la data de 19.01.2009.
La termenul din data de 24.03.2009 instanta a pus in discutia partilor exceptiile invocate prin intampinare si din oficiu a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Bucuresti, exceptii pe care le apreciaza ca intemeiate si urmeaza sa le admita pentru considerentele ce vor fi aratate in continuare.
Analizand inscrisurile existente la dosar prin prisma exceptiilor invocate, instanta retine ca parata S.C. Universal S.A. a fost intabulata in cartea funciara nr.26115 ca titulara a dreptului de proprietate asupra imobilului cu numar cadastral 558/-1;1 situat in mun. Bucuresti, sos. Pantelimon nr.258, bl.47, sector 2, amplasat la subsol, apartament spatiu comercial, compus din opt spatii depozitare, 6 holuri, spatiu arhiva, subsol tehnic, sala conferinte, birou, spatiu arhiva, subsol special, birou, subsol special, sala cazare, spatiu arhiva, birou, birou, spatiu special, cabinet medical, spalator sala mese, cu suprafata utila de 1677,13 m.p.
In imobilul de la adresa de mai sus s-au infiintat reclamantele Asociatia de Proprietari Bl. 47, Scarile A, C si D, Asociatia de Proprietari Bl. 47, Scara B si Asociatia de Proprietari Bl. 47, Scara E, care, in calitatea acestora de asociatii de proprietari, au inteles sa promoveze prezenta cerere de chemare in judecata, considerand ca societatea ocupa o suprafata de aproximativ 550 m.p. din spatiile comune ale imobilului, insa in evidentele cadastrale acestea au fost trecute ca spatii aflate in proprietatea exclusiva a paratei S.C. Universal S.A.
Fata de cele retinute, instanta urmeaza a proceda la solutionarea exceptiilor invocate, care se rezolva cu prioritate, inainte de cercetarea in fond a pricinii, in conformitate cu art.137 alin.1 C.pr.civ., fiind insa necesar a se identifica in mod clar obiectul cererii, astfel cum a fost modificata, completata si precizata. In acest sens, se constata ca primul capat de cerere are ca obiect revendicarea si tinde la obligarea paratelor sa lase reclamantelor in deplina proprietate si linistita posesie suprafata de aproximativ 550 m.p., situata la subsolul blocului nr.47 din mun. Bucuresti, sos. Pantelimon nr.248, sector 2. Al doilea capat de cerere priveste rectificarea cartii funciare nr.26115 a Municipiului Bucuresti, sector 2, in legatura cu suprafetele situate la subsolul imobilului din mun. Bucuresti, sos.Pantelimon nr.258, sector 2, in urma refacerii masuratorilor cadastrale, astfel incat sa fie rectificata suprafata pe care parata o detine in exclusivitate. In fine, al treilea capat de cerere are ca obiect obligatia de a face, respectiv obligarea paratei S.C. Universal S.A. de a permite reclamantelor accesul la spatiile comune ale imobilului mentionat.
Prima exceptie invocata de catre parata S.C. Universal S.A. prin intampinare este exceptia lipsei calitatii procesuale active in privinta primului capat de cerere avand ca obiect revendicare.
Una dintre conditiile esentiale pentru exercitarea dreptului la actiune in general vizeaza calitatea procesuala a partilor, care presupune existenta unei identitati intre persoana reclamantului si cel care este titularul dreptului afirmat (calitate procesuala activa), precum si intre persoana chemata in judecata (paratul) si cel care este subiect pasiv in raportul juridic dedus judecatii (calitate procesuala pasiva). Asa fiind, este necesar a se verifica identitatea intre reclamantele Asociatia de Proprietari Bl. 47, Scarile A, C si D, Asociatia de Proprietari Bl. 47, Scara B si Asociatia de Proprietari Bl. 47, Scara E si persoanele care ar avea calitatea de subiecte active in raportul dedus judecatii sau in patrimoniul carora s-ar rasfrange efectele demersului procesual.
Actiunea in revendicare este acea actiune reala prin care proprietarul, care a pierdut posesia bunului sau, cere restituirea acestui bun de la posesorul neproprietar, din aceasta definitie desprinzandu-se conditia primordiala de exercitare a actiunii de catre titularul dreptului de proprietate asupra bunului revendicat.
Din chiar cuprinsul cererii de chemare in judecata, astfel cum a fost completata, se desprinde concluzia ca ceea ce formeaza obiectul revendicarii sunt spatiile comune ale imobilului, aflate in proprietatea fortata a tuturor coproprietarilor si cu privire la care se considera ca s-ar afla in detinerea exclusiva a unuia dintre acestia, respectiv parata S.C. Universal S.A. Dupa cum chiar reclamantele au recunoscut, dreptul de proprietate al spatiilor comune pretins ocupate abuziv se afla in patrimoniul persoanelor proprietare ale apartamentelor din condominiu intr-o cota indiviza totala de 81,35%, astfel incat titularii dreptului de proprietate sunt membrii asociatiilor de proprietari, iar nu asociatiile de proprietari in nume propriu. Altfel spus, prin constituirea proprietarilor dintr-un condominiu in asociatii de proprietari nu s-a transferat dreptul de proprietate fortata al acestora cu privire la spatiile comune catre asociatiile astfel infiintate, ci s-a transmis doar dreptul si obligatia administrarii si conservarii acestora. Cu alte cuvinte, este in afara oricarei discutii faptul ca dreptul de proprietate asupra partilor comune are ca titulari aceleasi persoane care au acest drept asupra apartamentelor din imobil, corespunzator cotelor-parti dobandite, aspecte necontestate de altfel de niciuna dintre parti.
Consecinta celor aratate mai sus este ca titularul actiunii in revendicarea spatiilor aflate in proprietate comuna este titularul dreptului de proprietate al acestor spatii, adica proprietarii apartamentelor din imobil. In concluzie, nu exista identitate intre persoana reclamantelor si titularii dreptului de proprietate ai spatiilor revendicate, ceea ce justifica admiterea exceptiei invocate prin intampinare.
Apararile invocate in combaterea acestei exceptii nu sunt intemeiate si nu pot conduce la adoptarea unei solutii contrare. Astfel, reclamantele si-au motivat demersul procesual pe dispozitiile art.30 alin.1 lit. i din Legea nr.230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, in conformitate cu care comitetul executiv, reprezentat de presedintele asociatiei de proprietari, are, printre alte atributii, pe aceea de a initia sau apara  in procese, in nume propriu sau in numele proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari, interesele legate de cladire. Aceasta atributie nu poate fi interpretata decat sistematic, prin raportare la intreaga reglementare a activitatii asociatiilor de proprietari, deoarece acestea nu pot functiona in afara scopului pentru care au fost constituite. Or, art.4 alin.1 din Legea nr.230/2007 prevede in mod expres ca "asociatia de proprietari are drept scop administrarea si gestionarea proprietatii comune care, pe langa drepturi, impune obligatii pentru toti proprietarii". Asa fiind, intreaga activitate a asociatiei nu poate excede scopului sau, care este limitat doar la administrarea si gestionarea proprietatii comune, fara a avea prerogativa dispozitiei cu privire la aceasta proprietate. Atat timp cat prin organizarea asociatiei dreptul de proprietate al titularului membru nu se transfera catre aceasta, ci proprietarul apartamentului isi pastreaza acest drept atat in privinta bunului proprietate exclusiva, cat si in privinta partilor si dotarilor comune aflate in coproprietate fortata si perpetua, rezulta ca asociatia de proprietari nu este in masura sa intreprinda acte de dispozitie cu privire la proprietate comuna, iar prin "interese legate de cladire", conform art.30 alin. 1 lit. i trebuie sa se inteleaga exclusiv activitati ce nu depasesc natura juridica a actelor de administrare si conservare.
In continuarea rationamentului se ajunge la concluzia ca asociatia de proprietari nu are posibilitatea promovarii unei actiuni in revendicare a proprietatii comune deoarece o asemenea actiune are natura juridica a unui act de dispozitie, iar nu a unui simplu act prin care administreaza sau gestioneaza partile comune din condominiu. Consecintele juridice ale actiunii in revendicare s-ar produce in sens favorabil sau, dimpotriva, defavorabil, in patrimoniul proprietarilor de apartamente, membri ai asociatiei, iar nu in patrimoniul asociatiei. De aceea, pentru initierea unei astfel de actiuni calitatea procesuala activa apartine in mod cert titularului dreptului de proprietate inclusiv in ipoteza revendicarii unui spatiu comun, evident cu respectarea regulii unanimitatii.
Procesele - verbale din datele de 04.08.2008 si de 19.01.2009 emana de la comitele executive ale asociatiilor de proprietari, insa pentru argumentele aratate mai sus acestea nu au valoare juridica si nu pot conferi reclamantelor legitimitate procesuala activa in promovarea actiunii in revendicare, deoarece nici comitetele executive nu pot efectua acte de dispozitie cu privire la proprietatea comuna, ci doar acte care se inscriu in limita administrarii si gestionarii partilor comune din imobil.
In alta ordine de idei, trebuie precizat ca nu s-ar putea considera ca reclamantele ar fi actionat in calitate de mandatare ale titularilor dreptului de proprietate, deoarece nu a fost depusa la dosar o procura ad litem in acest sens. Asa fiind, este evident din modul de redactare a actiunii si din motivele expuse ca reclamantele au inteles sa actioneze in nume propriu, iar nu ca reprezentante conventionale ale tuturor coproprietarilor, intrucat nu a indicat expres aceasta calitate si nu a atasat dovada reprezentarii, astfel cum cere art.112 pct.2 C.pr.civ. Daca ar fi actionat in calitate de mandatare conventionale, reclamantele ar fi trebuit sa indice in cererea de chemare in judecata numele reclamantilor, titulari ai dreptului de proprietate asupra apartamentelor si partilor comune din imobil, deoarece doar intr-un asemenea mod s-ar fi putut verifica daca reclamantii au calitate procesuala activa, iar solutia pronuntata s-ar fi repercutat in patrimoniile acestora. Atat timp cat nu a indicat numele reclamantilor proprietari, este de presupus ca reclamantele au actionat in nume propriu, cum de altfel au sustinut pe parcursul intregului proces. Mai mult, art.68 alin.1 C.pr.civ. dispune in sensul ca procura pentru exercitiul dreptului de chemare in judecata  trebuie facuta prin inscris sub semnatura legalizata, insa reclamantele nu au depus la dosar vreo dovada in acest sens, astfel incat nu s-ar putea considera ca cererea introductiva de instanta emana de la coproprietarii din imobil.
Pentru toate aceste considerente, instanta va admite exceptia lipsei calitatii procesuale active, invocata de catre parata S.C. Universal S.A. si, pe cale de consecinta, va respinge capatul de cerere avand ca obiect revendicare ca fiind formulat de persoane lipsite de calitate procesuala.
A doua exceptie invocata de catre parata S.C. Universal S.A. prin intampinare este exceptia inadmisibilitatii in privinta primului capat de cerere avand ca obiect revendicare. Fata de imprejurarea ca solutia primei exceptii invocate a fost in sensul admiterii, rezulta ca aceasta a doua exceptie, privitoare la acelasi capat de cerere, a ramas fara obiect si urmeaza sa fie respinsa in consecinta, din moment ce s-a stabilit lipsa de legitimitate procesuala activa a reclamantelor Asociatia de Proprietari Bl. 47, Scarile A, C si D, Asociatia de Proprietari Bl. 47, Scara B si Asociatia de Proprietari Bl. 47, Scara E, aspect ce s-a solutionat cu prioritate, in raport de ordinea impusa pentru rezolvarea exceptiilor procesuale.
A treia exceptie invocata de catre parata S.C. Universal S.A. prin intampinare este exceptia inadmisibilitatii in privinta celui de-al doilea capat de cerere avand ca obiect rectificarea cartii funciare. Se impune precizarea ca prin rectificarea cartii funciare se intelege radierea, indreptarea sau mentionarea inscrierii oricarei operatiuni, susceptibila a face obiectul unei inscrieri in cartea funciara, sau, altfel spus, radierea, adica suprimarea, in tot sau in parte, a inscrierilor de carte funciara prin inlaturarea unei inscrieri existente ca urmare a efectuarii unei alte inscrieri. In consecinta, actiune in rectificare este acea actiune prin care orice persoana interesata poate solicita, in cazurile prevazute de lege, radierea sau indreptarea inscrierilor de carte funciara in scopul stabilirii concordantei dintre starea tabulara si situatia juridica reala a imobilului cuprins in cartea funciara.
Reclamantele au invocat drept temei al cererii lor dispozitiile art.34 pct.4 din Legea nr.7/1996, in conformitate cu care "orice persoana interesata poate cere rectificarea inscrierilor din cartea funciara daca printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila s-a constatat ca [_] inscrierea din cartea funciara nu mai este in concordanta cu situatia reala actuala a imobilului".
Din modul de reglementare rezulta cu certitudine ca actiunea in rectificare de carte funciara are caracter subsidiar, este in principiu o actiune accesorie, grefata pe actiunea principala care constituie suportul sau juridic, respectiv actiunea care insoteste dreptul subiectiv lezat sau vatamat de inscrierea nevalabila ori inexacta. Asa fiind, este necesar ca in prealabil sa se pronunte o hotarare judecatoreasca in baza careia sa se ajunga la neconcordanta intre situatia reala actuala a imobilului si inscrierea din cartea funciara, fie ca respectiva hotarare este pronuntata in litigiul in care se solicita ca accesoriu si rectificarea cartii funciare, fie ca a fost obtinuta anterior.
In cauza de fata, actiunea in rectificare se grefeaza pe actiunea in revendicare, reclamantele solicitand sa se refaca masuratorile cadastrale, pe baza acestora sa se constate ca parata ocupa in exclusivitate spatiile comune, sa se dispuna obligarea de lasare in deplina proprietate si linistita posesie si, pe cale de consecinta, sa se efectueze rectificarea cartii funciare. Asa fiind, rectificarea solicitata de reclamante s-ar putea dispune numai in urma admiterii cererii in revendicare. Cum solutia pronuntata pe acest capat de cerere este in sensul respingerii ca fiind formulat de persoane lipsite de calitate procesuala, rezulta ca nici cererea in rectificare nu poate fi primita, dat fiind caracterul sau accesoriu si lipsa unei hotarari judecatoresti care sa creeze neconcordante intre inscrierea din careta funciara si situatia reala a imobilului.
Pentru toate aceste considerente, instanta va admite exceptia inadmisibilitatii, invocata de catre parata S.C. Universal S.A. si, pe cale de consecinta, va respinge capatul de cerere avand ca obiect rectificarea cartii funciare ca inadmisibil, ca o consecinta a respingerii actiunii in revendicare.
Cu privire la exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara, invocata din oficiu, instanta o apreciaza ca intemeiata si urmeaza sa o admita pentru urmatoarele considerente. Una dintre conditiile esentiale pentru exercitarea dreptului la actiune vizeaza calitatea procesuala a partilor, care presupune existenta unei identitati intre persoana reclamantului si cel care este titularul dreptului afirmat (calitate procesuala activa), precum si intre persoana chemata in judecata (paratul) si cel care este subiect pasiv in raportul juridic dedus judecatii (calitate procesuala pasiva). Asa fiind, este necesar a se verifica identitatea intre paratul Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara din prezenta cauza si persoana care ar avea calitatea de subiect pasiv in raportul dedus judecatii sau fata de care se poate realiza interesul reclamatelor.
Astfel, capatul de cerere privind revendicarea nu poate fi primit in contradictoriu cu acest parat, deoarece, asa cum s-a aratat mai sus, o astfel de actiune se introduce numai impotriva posesorului neproprietar. Or, reclamantele nu au pretins ca acest parat le-ar ocupa imobilul revendicat si nu justifica legitimitate procesuala pasiva, atat timp cat acesta nu a invocat vreun drept propriu cu privire la terenul respectiv, nu l-a posedat si nici nu a contestat in vreun fel dreptul de proprietate reclamantelor. De asemenea, al doilea capat de cerere privind rectificarea cartii funciare nu poate fi formulat in contradictoriu cu autoritatea de cadastru, intrucat aceasta este tinuta sa execute masura dispusa de instanta judecatoreasca, fara a fi necesara prezenta ca parte in procesul respectiv. Actiunea in rectificare este o actiune contencioasa, care poate fi indreptata impotriva dobanditorului nemijlocit si a succesorilor sai universali sau cu titlu universal  ori a succesorilor cu titlu particular ai dobanditorului nemijlocit, dar in niciun caz impotriva biroului de carte funciara, care nu are niciun drept potrivnic contra celui lezat de inscrierea nevalabila ori inexacta, ci numai in contradictoriu cu titularul dreptului contestat si a carui rectificare se solicita.
Pentru toate aceste considerente, intrucat nu exista identitate intre persoana acestui parat si persoana care ar avea calitatea de subiect pasiv in raportul dedus judecatii sau fata de care se poate realiza interesul reclamatelor, instanta va admite exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Bucuresti, invocata din oficiu, si, pe cale de consecinta, va respinge cererea de chemare in judecata formulata in contradictoriu cu acest parat, intrucat a fost introdusa impotriva unei persoane lipsite de calitate procesuala pasiva.
In raport de argumentele aratate, instanta va respinge cererea de chemare in judecata formulata de reclamantele Asociatia de Proprietari Bl. 47, Scarile A, C si D, Asociatia de Proprietari Bl. 47, Scara B si Asociatia de Proprietari Bl. 47, Scara E impotriva paratei S.C. Univesral S.A. ca fiind introdusa de persoane lipsite de calitate procesuala cat priveste capatul de cerere privind revendicarea si ca inadmisibila cat priveste capatul de cerere privind rectificarea cartii funciare. De asemenea, va respinge cererea de chemare in judecata formulata de aceleasi reclamante in contradictoriu cu paratul Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Bucuresti intrucat a fost introdusa impotriva unei persoane lipsite de calitate procesuala.
In schimb, cat priveste al treilea capat de cerere avand ca obiect obligatia de a face, se constata ca reclamantele Asociatia de Proprietari Bl. 47, Scarile A, C si D, Asociatia de Proprietari Bl. 47, Scara B si Asociatia de Proprietari Bl. 47, Scara E au solicitat obligarea paratei S.C. Universal S.A. de a le permite accesul la spatiile comune de la subsolul blocului nr.47 situat in mun. Bucuresti, sos. Pantelimon nr.248, sector 2. Referitor la aceasta solicitare nu au fost invocate exceptii, iar pentru solutionare sunt necesare probe si dezbateri contradictorii, astfel incat isi gasesc aplicarea prevederile art.165 C.pr.civ., in conformitate cu care "in orice stare a judecatii se pot desparti pricinile intrunite, daca instanta socoteste ca numai una din ele este in stare de judecata". Atat timp cat primele doua capete de cerere si-au gasit solutionarea prin admiterea exceptiilor procesuale invocate, absolute si peremptorii, rezulta ca se impune disjungerea celui de-al treilea capat pentru continuarea judecatii, urmand a se forma un nou dosar si a se fixa termen.
Totodata, in conformitate cu art.274 C.pr.civ., instanta va lua act ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata.