Revendicare. Comparare de titluri. Respectarea de catre parti a formalitatilor de publicitate imobiliara

Revendicare. Comparare de titluri. Respectarea de catre parti a formalitatilor de publicitate imobiliara Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante reclamantii G.M. si G.I. au chemat in judecata pe parata S.C. S S.R.L.,  solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta  sa o oblige sa-i lase in deplina proprietate si posesie terenul in suprafata de 454.48 mp situat in Bucuresti, sector 6, cu cheltuieli de judecata. In motivarea cererii reclamantii au aratat ca sunt proprietarii imobilului in discutie in temeiul contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.176/23.01.2002, al sentintei civile a Judecatoriei sector 6 Bucuresti, iar parata ocupa abuziv imobilul al carui proprietari sunt.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 480 si 481 Codul civil.
Parata a depus intampinare prin care a solicitat respingerea actiunii formulate de catre reclamanta ca neintemeiat.In motivarea intampinarii parata a aratat ca este proprietara terenului in litigiu in temeiul contractului de vanzare cumparare incheiat cu proprietarii anteriori al imobilului A.N si A.P. la data de 10.11.1998. Terenul a fost dobandit de proprietarul anterior prin sentinta civila a Judecatoriei sector 6 Bucuresti, transcrisa in data de 27.07.1998.  Odata cu incheierea contractului de vanzare cumparare mentionat s-a transmis in patrimoniul paratei dreptul de proprietate asupra terenului cu toate atributele sale. Rezulta astfel ca A.N. fara a mai avea calitatea de proprietar, a instrainat in favoarea reclamantilor un bun care nu ii apartinea.
Instanta a retinut ca  intre parata S.C. S S.R.L. si  A.N si A.P. s-a incheiat un contract de vanzare cumparare, autentificat sub nr.1855/10.11.1998.Prin contractul mentiont acestia in calitate de vanzatori au vandut paratei terenul in suprafata de 454,48mp. situat in sector 6 Bucuresti. Potrivit mentiunilor din contractul de vanzare cumparare si a sentintelor civile sus-mentionate, A.N. a devenit proprietar al imobilului in litigiu in temeiul sentintei civile a Judecatoriei sector 6 Bucuresti, transcrisa in data de 27.07.1998. Prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.176/23.01.2002 reclamanta G.M. a cumparat, iar A.N., prin mandatar cu imputernicire autentificata a vandut terenul in suprafata de 454,48 mp, situat in Bucuresti, dobandit de acesta din urma in baza aceleiasi sentintei civile.
Din inscrisurile enumerate mai sus rezulta ca ambele titluri, pe care partilele le-au invocat ca temei al dreptului de proprietate se refera la acelasi teren in suprafata de 454,48mp, situat in Bucuresti sector 6 si provin de la acelasi autor A.N. Instanta nu a  primit sustinerile reclamantilor care se refera la nulitatea contractului de vanzare-cumparare incheiat de catre parata si A.N. impreuna cu A.P. intemeiata pe lipsa calitatii de proprietar al terenului in litigiu al acesteia din urma.Intradevar conditiile de valabilitate a actelor juridice translative de drepturi reale, astfel cum este dreptul de proprietate, includ in afara celor generale prevazute de art.948 Cod civil, si pe aceea calitatii de proprietar al bunului a persoanei care se obliga intr-un raport juridic de aceasta natura. Lipsa calitatii de proprietar al bunului, care nu se regaseste in persoana unuia dintre participantii la incheierea actului juridic, nu impiedica transferul valabil al dreptului de proprietate de catre celalalt participant, unic titular al acestui drept, deoarece primul nu devine subiect de drepturi si obligatii in raportul juridic ce a luat nastere.
Aspectul relevant in cauza il constituie participantii la raportul juridic ce se naste in mod valabil in cauza, respectiv subiectii drepturilor si obligatiilor pe care le determina actul juridic incheiat. Or, din acest punct de vedere A.N. era proprietarul imobilului in litigiu la data incheierii primului contract de vanzare cumparare, acesta transferand in mod valabil dreptul de proprietate in favoarea paratei.
Pentru considerentele aratate, intrucat ambele parti prezinta titluri de proprietate valabile care provin de la acelasi autor, cu privire la care fiecare dintre parti a efectuat formalitatile de publicitate imobiliara, potrivit legilor in vigoare la data incheierii actelor juridice pe care isi intemeiaza pretentiile, instanta a dat eficienta celui invocat de parata in sprijinul sustinerilor sale, in considerarea principiului potrivit caruia nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi decat are el insusi, iar parata a efectuat prima formalitatile de publicitate imobiliara. La randul sau reclamantii au efectuat aceste formalitati prin inscrierea in cartea funciara cu caracter nedefinitiv nr. 23.365 deschisa pentru imobil de catre A.N., care insa in conditiile in care instrainase anterior imobilul in litigiu in favoarea paratei, nu mai era proprietar al imobilului la acea data, existand indicii cu privire la savarsirea de catre acesta a unor fapte cu caracter penal.
Astfel la data incheierii contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.1855/10.11.1998, A.N. a transferat in mod valabil dreptul sau de proprietate asupra imobilului in litigiu in favoarea paratei, acesta neputand instraina in favoarea reclamantilor un bun care nu se mai afla in patrimoniul sau potrivit principiului nemo dat quod non habet.
In consecinta in baza art.480 Codul civil, potrivit caruia, dreptul de proprietate este un drept absolut, exclusiv si perpetuu care confera titularului, exercitiul liber si nestingherit al tuturor prerogativelor sale - posesia, folosinta si dispozitia, instanta a respins actiunea  formulata de reclamanti ca neintemeiata si i-a obligat pe acestia la cheltuieli de judecata catre pirita.