Civil - evacuare - REJUDECARE

Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 21.09.2006, sub nr. 9514/1722/2006 reclamantii FOI si  VF KE prin mandatar LG au chemat in judecata paratul RM, solicitand instantei ca prin hotararea ce se va pronunta sa dispuna evacuarea acestuia din imobilul situat in Tirgu-Mures, str. Nicolae Iorga, nr. 2 ap. 4/b. Cu cheltuieli de judecata
In motivarea in fapt a cererii, reclamantii a aratat ca intre parti a fost incheiat contactul de inchiriere nr. 712/2003 avand ca obiect apartamentul mentionat, termenul de inchiriere fiind de 3 ani cu incepere de la 01.06.2003. Inainte de expirarea termenului contractual desi nu era necesar, a trimis o notificare prin care a fost incunostintat d.-ul Roska de faptul ca nu mai doresc prelungirea contractului, si i-au solicitat sa predea locuinta. La aceasta notificare paratul nu a trimis nici un raspuns.
In drept cererea a fost intemeiata pe dispozitiile art. 1436 si 1438 C.civ.
Paratul a depus intampinare si actiune reconventionala solicitand respingerea actiunii si obligarea reclamantilor - parati reconventionali la incheierea contractului de inchiriere pe perioada legala de 5 ani. Cu cheltuieli de judecata.
In motivare paratul reclamant-reconventional arata ca imobilul ce face obiectul litigiului a fost restituit reclamantilor parati-reconventionali in baza Legii 10/2001. Anterior paratul reclamant-reconventional avea calitatea de chirias al imobilului in baza contractului 1985/2000 incheiat cu SC Locativ SA. Contrar legislatiei in vigoare, contractul s-a incheiat cu reclamantii pe o perioada de 3 ani in loc de 5. Paratul reclamant-reconventional arata totodata ca a achitat chiria la termen, inclusiv ulterior expirarii perioadei inscrise in contract.
In drept cererea a fost intemeiata de prev. art. 13 alin. 1 din Legea 10/2001, art. 1 si 7 din OUG 40/1999.
In cauza a fost pronuntata  sentinta civila nr.807/16.02.2007 a Judecatoriei Tg.-Mures, prin care s-a admis exceptia lipsei calitati de reprezentant a numitei Lorinczi Gabriela. Sentinta a fost atacata cu apel, cerere inregistrata la data de 02.10.2007, sub nr. 4468/2007 la Tribunalul Mures, dosar in care s-a pronuntat Decizia civila nr.68/26.02.2008 prin care s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta Lorinczi Gabriela. In urma recursului formulat de catre reclamanta, dosarul a fost inaintat la data de 17.09.2008, si inregistrat sub nr.2449/320/2006, Curtii de Apel Tg.-Mures, care a pronuntat Decizia nr.1558/R din 13.11.2008 prin care a decis casarea deciziei criticata si sentintei civile nr.807/2007 a Judecatoriei Tg.-Mures, dispunand trimiterea cauzei pentru rejudecare primei instantei.
Cauza a fost inregistrata in rejudecare in fond dupa casare, pe rolul acestei instante, la data de 03.02.2009, sub nr. 2446./320/2006.
In cauza paratul reclamant-reconventional a formulat precizare de actiune reconventionala solicitand obligarea reclamantilor la reinnoirea contractului de inchiriere privind apartamentul 4/B situat in Tg.-Mures, str. Nicolae Iorga, nr.2, pentru o perioada de  cinci ani, respectiv 1 iunie 2008 -  1 iunie 2013, cu mentinerea chiriei de 126 lei lunar, iar in caz de refuz pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract, cu cheltuieli de judecata.
In motivare paratul reclamant-reconventional arata ca, prin notificarea din 05.05.2008, preluata de Vorosmartyne Fodor Katalin la data de 15.05.2008 si la data de 13.05.2008 de Fodor Balazs, conform confirmarilor de primire, reclamantii au fost notificati cu privire la intentia sa de a prelungii contractul de inchiriere pentru perioada 1 iunie 2008 - 1 iunie 2013, solicitand prezenta proprietarilor la data de 20.05.2008 orele 12,00 la Cabinetul de  Avocat Magos Meta in vederea reinnoirii contractului de inchiriere.
Mai arata ca reclamantii desi au primit aceasta notificare nu s-au prezentat personal si nici nu au comunicat in scris refuzul de a reinnoi contractul de inchiriere.
Paratul reclamant-reconventional a aratat ca prin acceptarea platii chiriei si prin lipsa unui raspuns la notificare, proprietarii au acceptat tacit reinnoirea contractului de inchiriere. De asemenea acesta mentioneaza ca este pensionar si bolnav astfel incat veniturile sale au scazut de la data incheierii contractului.
In drept invoca prevederile art.14 pct.1 OUG 40/1999.
In cauza a fost administrata proba cu inscrisuri, fiind depuse la dosar: procura (f.6-7), precizare de actiune reconventionala (f.10), notificare (f.11), bilet de externare/scrisoare medicala (f.14), cupon de pensie (f.15), ordine de incasare (f.16,-26), extras CF 90159/IV (f. 26), cerere de redeschidere a cauzei (f.30), concluzii scrise, dos.nr. 2449/320/2006 al Curtii de Apel Tg.-Mures, dos. nr.4468/2007 al Tribunalului Mures, dos. nr. 9514/1722/2006 al Judecatoriei Tg.-Mures ( notificare - f. 3; contract de inchiriere 713/2003 - f. 4-8; ordine de incasare f.19-23; contract de inchiriere 1985/2000 - f. 2427, incunostintare - f.28;  procura - f. 36,37 ).
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
La data de 06.03.2000 intre paratul reclamant-reconventional si SC Locativ SA,in calitate de administrator al fondului locativ de stat, s-a incheiat contractul de inchiriere nr. 1985 avand ca obiect imobilul situat in Tirgu-Mures, str. Nicolae Iorga, nr. 2 ap. 4/b pe o perioada de 5 ani - pana la data de 1.05.2004.
Prin adresa emisa de SC Locativ SA paratul a fost incunostintat cu privire la faptul ca prin decizia 562/2003 a Tribunalului Mures imobilul a fost scos din proprietatea de stat astfel incat contractul de inchiriere se preda incepand cu data de 30 mai 2003 noilor proprietari FOI si  VF KE.
La data de 15.11.2003 s-a incheiat intre partile in prezenta cauza contractul de inchiriere nr. 713 prin care reclamantii parati-reconventionali au inchiriat imobilul paratului reclamant-reconventional. Conform clauzelor contractuale termenul de inchiriere este de 3 ani cu incepere de la data de 01.06.2003 pana la data de 31.05.2006. La expirarea termenului prevazut contractul inceteaza de drept, prelungirea duratei putand fi realizata doar prin act aditional in forma autentica, cu acordul prealabil al tuturor coproprietarilor.
Din cele ce preced rezulta ca in fapt contractul de inchiriere nr. 713 a expirat la data de 31.05.2006. La data de 21.09.2006 reclamantii au solicitat in justitie evacuarea paratului reclamant-reconventional din spatiul locativ.
Pentru a se decide in ce sens cererea reconventionala este intemeiata, asadar in ce masura paratul are un drept locativ in temeiul legii, ulterior expirarii termenului contractual stabilit de catre parti, instanta va avea in vedere prevederile OUG 40/1999 si Legea 10/2001, acte normative invocate de  paratul reclamant-reconventional.
Conform art. 14 pct. 1 din OUG 40/1999, text de lege invocat de catre paratul reclamant-reconventional la expirarea termenului de inchiriere stabilit conform prezentei ordonante de urgenta chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului, pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord expres durata inchirierii. Pct 2 al aceluiasi text de lege prevede ca reinnoirea de drept a contractului poate fi refuzata de catre proprietar doar pentru motivele expres prevazute de lege si doar cu notificarea prealabila a chiriasului.
In interpretarea si aplicarea textului de lege invocat de catre paratul reclamant-reconventional trebuie avut in vedere faptul ca acest text de lege instituind practic o derogare de la dreptul proprietarului de a dispune in mod absolut si exclusiv de bunul sau in vederea protejarii chiriasului al carui contract este incheiat anterior retrocedarii imobilului, este de stricta interpretare. In acest sens trebuie mentionat faptul ca, nu intamplator legiuitorul instituind dreptul chiriasului la reinnoirea contractului a mentionat ca acesta este incident la expirarea termenului de inchiriere stabilit conform ordonantei de urgenta. Acest fapt presupune ca intre proprietarul recunoscut in justitie si chirias a fost incheiat un contract in conformitate cu dispozitiile si in conditiile prev. de art. 2-7 din OUG 40/1999 iar nu un contract al carui termen a fost stabilit conform acordului de vointa al partilor contractante, prin derogare de la termenele legale.
Raportat la aceste precizari, instanta retine ca la data de 15 mai 2003 - data la care imobilul a fost restituit catre reclamanti, se afla in curs de derulare contractul de inchiriere incheiat de parat cu SC Locativ SA.
Conform art. 1 din OUG 40/1999  contractele de inchiriere privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte, (_) legal inregistrate, prelungite sau reinnoite conform Legii nr. 17/1994 si aflate in curs de executare la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta, se prelungesc de drept pentru o perioada de 5 ani de la data intrarii in vigoare a acesteia,
Conform art. 7 din acelasi act normativ prelungirea contractelor de inchiriere, realizata in baza prevederilor art.1, ramane valabila si in cazul redobandirii imobilelor respective de catre fostii proprietari sau de mostenitorii acestora dupa intrarea in vigoare a prezentei ordonante de urgenta.
Rezulta din cele ce preced ca urmare a intrarii in vigoare a OUG 40/1999 -  la data publicarii acesteia, 08.04.1999 - SC Locativ a incheiat pe o perioada de 5 ani, cu incepere de la data de 1.5.1999, contractul de inchiriere cu paratul reclamant-reconventional sens in care se si mentioneaza in contractul 1985/2000  ca acesta este incheiat in baza Legii 114/1996 si a OUG 40/1999.
Asadar dreptul paratului la prelungirea contractului de inchiriere conform OUG 40/1999 a fost respectat prin insasi incheierea contractului 1985/2000  de catre unitatea care avea in administrare imobilul, ulterior intrarii in vigoare a ordonantei. Ca urmare a restituirii imobilului catre fostul proprietar recunoscut in justitie, conform art. 7 din OUG 40/1999, acestuia ii era opozabila prelungirea de drept a contractului, fiind asadar tinut de termenul stabilit prin contractul 1985, respectiv data de 1.05.2004, sens in care, la cererea chiriasului avea obligatia de a incheia cu acesta un nou contract de inchiriere, in conditiile prev. de art. 9-11 din OUG 40/1999.  Acest aspect este prevazut si de art. 13 alin. 1 din Legea 10/2001, invocata de paratul reclamant-reconventional.
In conditiile in care, fiindu-i opozabila prelungirea de drept a contractului in baza textelor sus-mentionate, noii proprietari aveau obligatia de a incheia cu chiriasul un contract pana la data de 08.04.2004 (data la care expira termenul de 5 ani de la intrarea in vigoare a OUG 40/1999), partile au inteles sa incheie un contract valabil pe 3 ani de la data de 01.06.2003 la data de 31.05.2006, asadar cu un termen de expirare ulterior datei la care expira contractul prelungit de drept. Asadar nu pot fi retinute sustinerile  paratului reclamant-reconventional privind nerespectarea de catre reclamantii parati reconventionali a termenului de prelungire de drept a contractelor din moment ce contractul incheiat intre parti este pe un termen mai lung decat cel la care obliga art. 1-7 din OUG 40/1999.
In ceea ce priveste dreptul paratului reclamant-reconventional la reinnoirea a contractului in baza art. 14 pct. 1 din OUG 40/1999, astfel cum s-a mentionat, acest drept este conditionat de incheierea anterioara a unui contract prelungit in conditiile OUG 40/1999 - ceea ce ar fi presupus incheierea intre parti a unui contract valabil pana la data 08.04.2004, asadar in limitele prelungirii de drept conform OUG 40/1999. In conditiile in care partile, prin acord exprimat in forma autentica au inteles sa deroge de la prevederile cu caracter de protectie instituite de OUG 40/1999, incheind un contract pe o durata mai mare decat cea prevazuta de lege, raporturile locative stabilite intre parti sunt guvernate de dispozitiile dreptului comun sens in care, la expirarea termenului contractual chiriasul are obligatia restituirii lucrului.
A admite sustinerile paratului reclamant-reconventional ar presupune ca instanta, desi constata ca acesta a beneficiat de prelungirea de drept a contractului pana la data de1.05.2004 conform contractului 1985/2000 incheiat cu SC Locativ SA, sa retina ca odata cu restituirea bunului catre fostul proprietar, acesta sa beneficieze de o noua prelungire de drept, de 5 ani, calculata de la predarii imobilului catre proprietar, respectiv de la data de 01.06.2003 pana la data de 01.06.2008, aspect de natura sa contravina flagrant dispozitiilor legislative din care rezulta fara echivoc faptul ca prelungirea termenului contractual cu 5 ani se face de la data intrarii in vigoarea ordonantei (art. 1) si nu de la data restituirii imobilului.
In ceea ce priveste faptul reinnoirii de drept a contractului conform art. 14 OUG 40/1999, astfel cum s-a mentionat, fiind dispozitii de stricta interpretare nu sunt aplicabile intrucat partile au modificat prin acord expres durata inchirierii astfel incat paratul reclamant-reconventional a beneficiat de un folosinta imobilului pe un termen mai lung decat cel impus de legiuitor prin instituirea dreptului la prelungirea contractului. Mai mult, interpretarea teleologica a dispozitiilor OUG 40/1999 duce la concluzia ca obligativitatea reinnoirilor contractuale poate fi admisa doar in situatia in care contractul incheiat de noul proprietar si chirias este pe o perioada mai mica decat cea prevazuta de legiuitor in art. 1 al OUG 40/1999. Doar in interiorul acestui termen - 08.04.2004 se justifica dreptul la reinnoirea contractului intrucat legiuitorul a avut in vedere protectia chiriasilor pe o anumita perioada de timp, exprimata prin termenele stabilite de art. 1-7 din OUG 40/1999. O asemenea interpretare este in concordanta cu prevederile art. 1 din Protocolul 1 aditional la Conventia europeana pentru apararea drepturilor omului, in interpretarea data acestuia in jurisprudenta CEDO. Lipsirea proprietarului recunoscut in justitie de un element esential al dreptului sau - respectiv folosinta bunului, se justifica prin necesitatea protejarii chiriasilor in conditiile prevazute de legile speciale dar strict in limitele determinate de actul normativ si avand in vedere caracterul rezonabil - in sensul limitarii in timp, a unei asemenea ingerinte in dreptul de proprietate.
Rezulta din cele ce preced ca paratul reclamant-reconventional nu poate invoca in mod justificat in cauza nici prelungirea de drept a contractului de inchiriere si nici dreptul sau la o reinnoire a contractului incheiat cu reclamantii - parati-reconventionali. Prin urmare, in conditiile dreptului comun si avand in vedere clauzele exprese ale contractului dintre parti, la expirarea termenului stabilit prin conventia partilor, paratul nu mai detine un titlu locativ avand obligatia de a restitui bunul. In acest sens trebuie mentionat faptul ca reclamantii - parati-reconventionali nu aveau in conditiile art. 23 din legea 114/1996 obligatia de a notifica paratul reclamant-reconventional cu privire la refuzul de a incheia un nou contract si nici obligatia de a motiva un asemenea refuz. In ceea ce priveste faptul ca paratul reclamant-reconventional a achitat in continuare chiria prevazuta in contract, acest aspect nu putea determina prin el insusi o relocatiune tacita in conditiile in care conform clauzelor contractuale prelungirea  duratei contractuale poate fi realizata doar prin act aditional in forma autentica, cu acordul prealabil al tuturor coproprietarilor. Mai mult, introducerea unei actiuni in justitie avand ca obiect evacuarea paratului reclamant-reconventional, la data de 01.09.2006 constituie o manifestare neechivoca a proprietarilor, de natura sa impiedice prin ea insasi tacita relocatiune.
In ceea ce priveste faptul ca paratul reclamant-reconventional are o situatie materiala si de sanatate precara, fiindu-i necesara locuinta, instanta retine ca acesta este hipertensiv (conform scrisorii medicale depuse la dosar) si beneficiaza de o pensie de 977 lei (cupon f. 15). Aceste aspecte pun in discutie necesitatea de a asigura paratului reclamant-reconventional dreptul la domiciliu, ca si componenta a dreptului la viata privata, garantat de art. 8 din Conventie. In analiza acestor aspecte instanta retine ca desi o evacuare a paratului ar constitui practic o ingerinta in viata sa privata, aceasta masura este justificata de necesitatea de a proteja dreptul de proprietate al altora asupra unor bunuri, fiind prevazuta de art. 8 paragraful 2 din Conventie. De asemenea ingerinta are un caracter rezonabil fiind proportionala cu scopul urmarit in conditiile in care din circumstantele cauzei rezulta pe de o parte perioada lunga de timp in care paratul reclamant-reconventional a beneficiat de folosinta bunului manifestand pasivitate in a cauta o alta locuinta precum si faptul ca veniturile sale, raportat la venitul minim pe economie nu pot fi considerate insuficiente pentru asigurarea mijloacelor de trai.
Avand in vedere ca paratul reclamant-reconventional nu justifica nici un titlu care sa-l indreptateasca sa ocupe imobilul in litigiu, vazand si dispozitiile art. 480 din Codul civil, potrivit carora, dreptul de proprietate este un drept absolut, exclusiv si perpetuu care confera titularului, exercitiul liber si nestingherit al tuturor prerogativelor sale - posesia, folosinta si dispozitia - afara de cazul in care dreptul este dezmembrat prin vointa acestuia din urma, instanta apreciaza ca cererea reclamantilor parati-reconventionali este intemeiata.
  Pentru considerentele mai sus expuse se impune si respingerea ca neintemeiata a actiunii reconventionale, astfel cum aceasta a fost precizata de catre paratul reclamant-reconventional .
Fata de dispozitiile art. 274 c.pr.civ, instanta va obliga paratul reclamant-reconventional la plata catre reclamantii parati-reconventionali a sumei de 510 lei cu titlu de cheltuieli de judecata - taxa de timbru si onorariu avocatial