Schimbarea destinatiei locuintei .Hotarare de obligare la darea consimtamantului

    Schimbarea destinatiei locuintei .Hotarare de obligare la darea consimtamantului.Este necesar si suficient  acordul proprietarului locuintei si avizul favorabil al  locatarilor vecini  pe verticala si oriziontala .


Potrivit  dispozitiilor art.64 din Legea locuintelor nr. 114/1996 schimbarea destinatiei locuintelor situate in cladiri colective se poate face numai cu acordul proprietarului locuintei  in cauza  si cu avizul favorabil al proprietarilor sau respectiv al titularilor  contractelor de inchiriere ai locuintelor  invecinate pe verticala si orizontala.
Nu se impune acordul asociatiei de proprietari decat in cazul spatiilor cu alta destinatie  decat aceea de locuinta , din cladirile colective .
Refuzul nejustificat al persoanelor mentionate de a consimti la darea acordului si respectiv avizului favorabil la schimbarea destinatiei spatiului  (locuintei sau respectiv  spatiului avand alta destinatie decat aceea de locuinta) poate fi suplinit prin hotararea instantei daca aceasta masura  este necesara pentru exercitarea in limitele legii a prerogativelor dreptului de proprietate.

     Sectia civila - Decizia civila nr. 899/A/9 iunie 2006

Prin sentinta civila nr. 6440/2004 Judecatoria Sibiu a admis actiunea  formulata de reclamantii A.I. , A.I.A. reprezentanta de A.I. si S.C. „T.T.H.I.” SRL Sibiu , impotriva paratilor I.L., I.R., S.V., S.M., L.D., M.M., M.V., C.I., C.R.M., S.M., S.A., S.S., S.M., S.M., N.M., V.M., M.I., M.L., B.C. si B.I., pe care i-a obligat  sa-si dea consimtamantul pentru obtinerea de catre reclamanta  S.C. „T.T.H.I.” SRL a autorizatiei  de functionare a activitatii de turism conform obiectului de activitate, iar in caz de refuz sentinta sa tina loc de consimtamant.
Pentru a hotari astfel, instanta a retinut ca reclamanta S.C. „T.T.H.I.” SRL detine contract de inchiriere pentru desfasurarea activitatii de turism  in apartamentul nr. 11, insa pentru schimbarea destinatiei spatiului este necesar acordul tuturor proprietarilor sau al asociatiei.  Paratii i-au refuzat cu rea-credinta acordul , ceea ce potrivit art. 723 Cod civil  si art. 3 din Decretul nr. 31/1954 reprezinta abuz de drept.
Prin refuzarea consimtamantului se produce o dubla paguba , atat proprietarei apartamentului  care este lipsita de posibilitatea de a-l inchiria , cat si societatii chiriase, care este in imposibilitate de a-si desfasura activitatea.
Impotriva acestei hotarari au promovat apel paratii prin avocat Patras Mihai, criticand hotararea primei instante  pe temeiul art. 64 din Legea locuintei nr. 114/1996, care lasa la latitudinea proprietarilor vecini sau la aceea a asociatiei  de proprietari acordarea consimtamantului pentru schimbarea destinatiei locuintei . Cum petentii nu au cerut acordul asociatiei , actiunea este inadmisibila.
In acelasi sens face trimitere la prevederile art. 45, 46 si 49 din H.G. nr. 446/1997, aratand ca li se creeaza prejudicii  prezente si viitoare prin acceptarea functionarii  unei agentii de turism  in blocul lor, tulburandu-li-se  linistea si nemaiputand  vinde propriile locuinte din cauza disconfortului produs.
Prin intampinare, intimatii au cerut respingerea apelului ca nefondat intrucat art. 64 din Legea nr. 114/1996 nu cere acordul cumulativ al locatarilor si al Asociatiei de proprietari , ci doar fie acordul locatarilor , fie al asociatiei de proprietari. De asemenea nu sunt incidente nici celelalte motive de apel invocate.
Ulterior, paratii M.C.D. si M.C. au declarat ca nu-si insusesc apelul, acesta fiind declarat fara consimtamantul lor .
Examinand stabilirea situatiei de fapt si aplicarea legii de catre instanta de fond, Curtea a retinut ca apelul nu este fondat si l-a respins in baza art. 296 Cod proc. Civila pentru urmatoarele considerente:
Dreptul de proprietate se exercita potrivit dispozitiilor art. 480 Cod civil in limitele determinate de lege .
In speta sunt in egala masura proprietari pe cate un imobil determinat reclamantele A.I. cu A.I.A., precum si paratii , dar toate apartamentele se regasesc in blocul nr. 29 din Str. Victoriei , Sibiu.
Interesul reclamantelor A.I. si A.I.A. din prezenta cauza, exercitat in limitele aceluiasi articol 480 Cod civil, este de a dispune de imobil prin incheiere si de a culege fructele cuvenite, sens in care au incheiat cu reclamanta S.C. „T.T.H.I.” SRL contractul de inchiriere din 7 aprilie 2004 (fila 4 fond) , astfel ca potrivit prevederilor art.1 din Decretul 31/1954 , interesul lor se incadreaza in limitele interesului obstesc.
In art. 64 din Legea nr. 114/1996 este prevazuta posibilitatea schimbarii destinatiei locuintelor cu acordul proprietarilor sau al asociatiei de proprietari, dupa caz. De asemenea, este necesar  avizul favorabil al proprietarilor sau  respectiv al titularilor contractelor de inchiriere, cu care se invecineaza pe plan orizontal si vertical apartamentul al carei destinatie se schimba.
Prima instanta in mod corect a retinut ca suficient cadrul procesual cu proprietarii apartamentelor invecinate si i-a obligat la acordarea consimtamantului , deoarece in speta este necesar avizul favorabil al locatarilor de pe verticala si orizontala fata de apartamentul nr. 11.
Acordul proprietarului apartamentului nr. 11 in care se intentioneaza a se desfasura activitatea agentiei de turism , nu face obiectul prezentei cauze , iar acordul Asociatiei de proprietari nu este necesar , deoarece spatiul al carei destinatie se cere este proprietatea reclamantelor locatoare A.I. si A.I.A.
Cat priveste avizul proprietarilor ale caror imobile se invecineaza cu imobilul al carei destinatie se doreste a se schimba , in mod corect au fost obligati la acordarea acestuia sub forma de consimtamant, deoarece nu s-a probat  nici un motiv de impiedicare legala la exercitarea activitatii agentiei de turism la acest imobil.
Celelalte motive invocate in apel care vizeaza tulburarea linistii, disconfort si alte asemenea, se sanctioneaza la data producerii unor astfel de evenimente si nu pot constitui ipoteze incidente pentru a aduce limitari titularului dreptului de proprietate si a titularului contractului de inchiriere de a folosi imobilul potrivit destinatiei reale a spatiului locativ.
In privinta paratilor M.C.D. si M.C. , Curtea a constatat ca nu s-a probat ca au calitate de apelanti.
In baza art. 274 Cod proc. Civila apelantii I.L. , I.R., S.V., S.M., L.D., M.M., M.V., C.I., C.R.M., S.M., S.A., S.S., S.M., S.M., N.M., V.M., M.I., M.L., B.C. si B.I. au fost obligati sa-i plateasca intimatei A.I. suma de 5.000.000 lei cheltuieli de judecata , constand in onorariu de avocat justificat cu chitanta din dosar.