Civil - revendicare imobiliara

Prin cererea de chemare in judecata inregistrata pe rolul acestei instante sub nr. 10776/320/2007 din 11.12.2007, reclamantele CV si NE au solicitat in contradictoriu cu paratii NA, MV si LE prin sentinta ce se va pronunta, instanta sa dispuna obligarea acestora sa lase in deplina proprietate si posesie reclamantelor terenul intravilan situat in sat Sacareni comuna Ernei, in suprafata de 9600 mp impreuna cu toate constructiile edificate legal si plantatiile aflate pe acel teren identificat in CF nr. 720/III al localitatii Sacareni, nr. ordine A +1 sub B1-2, nr. cadastral 1257/1, 1257/3/1; ridicarea si demolarea  tuturor constructiilor edificate de catre parati nelegal sau fara  autorizatie de construire de pe terenul intravilan, identificat in CF nr. 720/III al localitatii Sacareni , nr ordine A +1 sub B1-2, nr. cadastral 1257/1, 1257/3/1, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea actiunii, reclamantele au aratat ca sunt proprietarele terenului intravilan in suprafata de 96  mp., situat in satul Sacareni, comuna Ernei, teren identificat in CF nr. 720/III al localitatii Sacareni, nr. ordine A +1 sub B1-2, nr. cadastral 1257/1, 1257/3/1 si dobandit prin reconstituirea dreptului de proprietate in anul 1997, in baza legii nr. 18/1991, potrivit Titlului de proprietate nr. 46767/20.02.1997, emis de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra terenurilor Mures. Ulterior au mai aratat ca din suprafata de 38400 mp. asupra carora s-a reconstituit dreptul de proprietate impreuna cu coproprietarele Salaman Ana si Borbely Maria, prin actul de dezmembrare  autentic nr. 3038/31.10.1997 al BNP Onea Victor  precum si prin actul de partaj  voluntar  nr. 3042/31.10.207 al BNP Onea Victor au in coproprietate cota de ½  asupra terenului ce face obiectul terenului. De asemenea, reclamantele au invederat ca locuiesc in alt judet, iar paratii in mod abuziv au ocupat proprietatea. Se mai invedereaza ca desi au incercat solutionarea pe cale amiabila a litigiului, paratii au refuzat sa cedeze terenul in deplina proprietate si posesie.
In drept, au fost invocate art. 480 C.civ., 274 C.pr.civ.
Paratul MV Emanoil a formulat intampinare si cerere de chemare in garantie a paratului NA si a numitului Gyarmati Alexandru, prin cererea de chemare in garantie solicitand rezolutiunea  antecontractelor de vanzare cumparare autentificat sub nr. 288/17.02.2006 la BNP Dan Valentin  si respectiv sub semnatura privata intervenit in completare  la data de 09.10.20006 cu privire la suprafata de 4500 mp teren de face obiectul cauzei incheiate intre acesta si paratul NA si obligarea acestuia si a numitului Gyarmati Alexandru in solidar la restituirea sumei de 13.679 lei, actualizata prin aplicarea indicelui  de crestere a preturilor pentru perioada octombrie 2006-pana la data platii efective plus dobanda de referinta comunicata de BNR, pentru suma actualizata pe aceiasi perioada, cu cheltuieli de judecata.
In motivare a aratat ca a cumparat la datele de 17.02.2006 conform antecontractului autentificat sub nr. 288 la BNP Dan Valentin si respectiv la data de 9.10.2006 suprafata totala de 45 ari teren intravilan de la paratul NA, achitand integral pretul convenit de 13.500 + 179 lei cheltuieli de autentificare a antecontractului de vanzare cumparare si declaratie de incasare diferenta de pret. La data negocierii contractului promitentul vanzator  care locuia in casa existenta pe acel amplasament de 10 ani a prezentat  ca dovada a dreptului detinut contractul de vanzare cumparare cu privire la suprafata de 75 ari teren cu constructii imobil pe care l-a cumparat de la chematul in garantie Gyarmati Alexandru,  mostenitor al fostilor proprietari tabulari, achitand pretul integral al acestuia. Arata ca acesta l-a asigurat si garantat ca este proprietarul de drept al imobilului si ca trebuie sa faca actele succesorale pentru a putea transcrie terenul cumparat, prezentand adeverinta nr. 1086 din 14.03.1991 eliberata de CAP Ernei din care reiesea ca este proprietarul mostenitor dupa defuncta Gyrmati Odon a suprafetei de 0,95 ha teren. In continuare arata ca ulterior a aflat despre existenta cartii funciare cu privire la imobil si a titlului de proprietate eliberat in favoarea reclamantelor cu care a avut mai multe intalniri si discutii in ideea de a rezolva situatia creata de fratele lor, acestea fiind initial de acord sa-si transcrie dreptul cu privire la teren cu conditia sa mai cumpere de la ele o suprafata suplimentara, dar ulterior s-au razgandit.   
In drept au fost invocate dispozitiile art. 969, 1020, 1073-1074, 1084, 1341 C.civ., art. 60-63, 115, 119 si urm din C. pr. civ.
Paratul NA a formulat intampinare si cerere de chemare in garantie a numitului Gyarmati Alexandru, prin cererea de chemare in garantie solicitand rezolutiunea  antecontractului de vanzare cumparare sub semnatura privata incheiat intre el si chematul in garantie la data de 23.04.1996 cu privire la imobilul compus din casa de locuit si teren aferent in suprafata de 7.500 mp situat la dresa de domiciliu, obligarea chematului in garantie la restituirea sumei de 900 lei achitata cu titlu de pret, actualizarea acestei sume cu indicele de crestere a preturilor pentru perioada aprilie 1996 - pana la data platii efective plus dobanda de referinta comunicata de BNR pentru suma actualizata pe aceeasi perioada, infiintarea unui sechestru judiciar asigurator asupra imobilului proprietatea chematului in garantie situat la adresa sa de domiciliu pana la solutionarea definitiva si irevocabila a prezentei cauze, cu cheltuieli de judecata. 
In motivare a aratat ca a cumparat la data de 23.04.1996 potrivit contractului sub semnatura privata imobilul compus din casa de locuit si teren aferent in suprafata de 7.500 mp situat la adresa sa de domiciliu de la chematul in garantie, achitand integral pretul convenit de 900 lei, prezentandu-i-se drept dovada a dreptului de proprietate o copie a unei carti funciare si adeverinta nr. 1086 din 14.03.1991 eliberata de CAP Ernei din care reiesea ca este proprietarul mostenitor dupa defuncta Gyarmati Odon a suprafetei de 0,95 ha teren, chematul in garantie l-a asigurat si garantat ca este proprietarul de drept al imobilului si ca trebuie sa faca actele succesorale pentru a putea transcrie imobilul cumparat. In continuare arata ca nu considera ca este in culpa procesuala fata de reclamante, cu atat mai mult cu cat nu au procedat la punerea in intarziere anterior chemarii in judecata conform art. 1079 C. civ.   
In drept au fost invocate dispozitiile art. 969, 1020, 1073-1074, 1084, 1341 C.civ., art. 60-63, 115, 119, 591 alin. 3 si urm. din C. pr. civ.
Parata LE, desi legal citata, nu a formulat intampinare si nu s-a prezentat in fata instantei pentru a invoca aparari.
Desi inscrisurile formulate de catre cei doi parati sunt intitulate "intampinare, cerere reconventionala si cerere de chemare in garantie" din cuprinsul acestora nu reiese ca acesti parati ar avea pretentii proprii impotriva reclamantelor cum prevede art. 119 C. pr. civ., astfel incat, potrivit art. 84 C. pr. civ., instanta nu este investita cu solutionarea unei cereri reconventionale, ci doar cu cererea principala a reclamantelor si cererile de chemare in garantie.
Pe parcursul solutionarii cauzei a intervenit decesul paratul NA, fiind introdusi in cauza mostenitorii legali ai acestuia, Nagy Sandor Otto si Nagy Sandor Edi.
 In cursul cercetarii judecatoresti s-a administrat proba cu urmatoarele inscrisuri: titlul de proprietate nr. 46767 din 20.02.1997 eliberat de Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Mures (f. 4), documentatie privind dezmembrarea terenului situat in localitatea Sacareni, comuna Ernei inscrisa in CF nr. 720/I Sacareni nr. top. 1257/2, 1257/3, 1256, 1257/1, 1255/2 (f. 5), extras CF nr. 720/III pentru informare (f. 6), act de dezmembrare autentificat sub nr. 3038 din 31.10.1997 de BNP Onea Victor (f. 7), act de partaj autentificat sub nr. 3042 din 31.10.1997 de BNP Onea Victor (f. 8), contract de vanzare-cumparare provizoriu (f. 40, 75), antecontract de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 288 din 17.02.2006 de BNP Logigan Maria si Dan Valentin-Simion (f. 41), declaratie autentificata sub nr. 672 din 12.05.2006 de BNP Dan Valentin-Simion (f. 42), inscris sub semnatura privata din 9.10.2006 (f. 43), adeverinta nr. 1086 din 14.03.1991 eliberata de CAP Ernei (f. 44), chitanta (f. 76), declaratie extrajudiciara (f. 181), copie fidela CF nr. 720 Sacareni (f. 183-184). S-a incuviintat si administrat proba cu interogatoriul paratilor MV (f. 64-65), NA (f. 66-67, 68-69), a chematului in garantie Gyarmati Alexandru (f. 88-90), a reclamantelor NE (f. 101-102) si  CV (f. 91-93), iar proba cu interogatoriul paratei Lorincz Erszebet nu a putut fi administrata deoarece aceasta nu s-a prezentat pentru a raspunde intrebarilor formulate. Totodata, in cauza a fost incuviintata si efectuata proba cu expertiza tehnica judiciara in specialitatea Topografie, cadastru si geodezie, raportul de expertiza tehnica intocmit de expertul tehnic judiciar  Mirzac Ovidiu si anexele acestuia aflandu-se la filele 120-131 din dosar.
Analizand  actele si lucrarile dosarului asupra cererii principale si asupra cererilor de chemare in garantie, instanta retine urmatoarele:
Potrivit inscrisurilor reprezentand titlu de proprietate nr. 46767 din 20.02.1997 eliberat de Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Mures, act de dezmembrare autentificat sub nr. 3038 din 31.10.1997 de BNP Onea Victor,  act de partaj autentificat sub nr. 3042 din 31.10.1997 de BNP Onea Victor si extras CF nr. 720/III pentru informare, reclamantele sunt proprietare asupra terenului in suprafata de 9.600 mp inscris in cartea funciara nr. 720/III a localitatii Sacareni nr. cad. 1257/2/1 si 1257/3/1.
Din raportul de expertiza topografica intocmit in cauza si inscrisul sub semnatura privata de la fila 75 intitulat contract de vanzare-cumparare provizoriu, precum si din recunoasterile partilor, reiese ca Gyarmati Alexandru in calitate de promitent-vanzator si paratul NA in calitate de promitent-cumparator au convenit asupra instrainarii unei suprafete de 0,75 ha din terenul inscris in prezent in CF nr. 720/III a localitatii Sacareni, obiect al antecontractului constituindu-l si un imobil compus din 2 camere, o bucatarie situat pe acel teren la numarul administrativ 166 din comuna Ernei, sat Sacareni in schimbul unui pret de 900 lei ce a si fost achitat chematului in garantie de catre paratul NA.
Ulterior incheierii acestui antecontract, astfel cum reiese din inscrisurile de la filele 41 si 43, precum si din recunoasterile partilor efectuate prin raspunsurile la interogatoriile formulate, paratul-chemat in garantie NA incheie cu paratul MV Emanoil doua antecontracte de vanzare-cumparare pentru o suprafata totala de 0,45 ha din terenul ce a facut obiectul antecontractului mentionat anterior, respectiv cel incheiat intre chematul in garantie Gyarmati Alexandru in calitate de promitent-vanzator si paratul NA in calitate de promitent-cumparator. Totodata, se retine ca paratul MV Emanoil a achitat paratului-chemat in garantie NA suma de 13.500 lei cu titlu de pret in schimbul acestui teren, suportand si cheltuielile de intocmire a actelor juridice de la filele 41 si 42 in suma de 179 lei. 
De asemenea, din cuprinsul raportului de expertiza coroborat cu marturisirea efectuata de catre parata LE potrivit art. 225 C. pr. civ. prin aceea ca a refuzat in mod nejustificat sa se prezinte la interogatoriul ce a fost incuviintat, instanta mai retine din suprafata totala apartinand reclamantelor aceasta parata ocupa fara titlu o suprafata de teren de 2.100 mp.
Conform art. 480 C.civ. proprietatea este dreptul pe care il are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege.
In consecinta, intrucat s-a dovedit ca reclamantele sunt proprietarele terenului revendicat de la paratii posesori neproprietari NA prin mostenitori Nagy Sandor Otto si Nagy Sandor Edi si LE, fata de situatia de fapt retinuta instanta constata ca acest capat de cerere avand ca obiect revendicare este intemeiat, fiind incidente prevederile art. 480 Cod civil, insa doar in parte.
Astfel, reclamantele nu au facut dovada faptului ca paratul MV Emanoil ocupa in mod abuziv vreo suprafata de teren din terenul lor, acest parat incheind doar antecontracte de vanzare-cumparare cu privire la suprafata de 4.500 mp din terenul reclamantelor, fara a impiedica in mod efectiv exercitarea posesiei reclamantelor asupra terenului.
In baza art.480 Codul civil, dreptul de proprietate fiind un drept absolut, exclusiv si perpetuu care confera titularului, exercitiul liber si nestingherit al tuturor prerogativelor sale - posesia, folosinta si dispozitia - afara de cazul in care dreptul este dezmembrat prin vointa acestuia din urma, instanta va admite in parte actiunea si va obliga paratii NA prin mostenitori Nagy Sandor Otto si Nagy Sandor Edi si LE sa elibereze terenul in cauza si sa lase in posesia reclamantelor terenul intravilan situat in comuna Ernei, sat Sacareni in suprafata de 9.600 mp inscris in CF nr. 720/III a localitatii Sacareni nr. cad. 1257/2/1, 1257/3/1, urmand a respinge cererea formulata impotriva paratului MV Emanoil ca neintemeiata.
Reclamantele mai solicita obligarea paratilor la ridicare si demolarea tuturor constructiilor edificate de catre acestia nelegal sau fara autorizatie de construire pe terenul revendicat.
Asupra acestui capat de cerere instanta retine ca reclamantele nu au probat potrivit art. 1169 C. civ. faptele juridice ilicite ale paratilor, respectiv, faptul edificarii de catre acestia a constructiilor existente pe teren.
In aceste conditii, neputandu-se retine savarsirea faptelor imputate acestora, ei nu pot fi obligati la demolarea constructiilor edificate pe teren, acest capat de cerere urmand a fi respins ca neintemeiat.
Asupra cererilor de chemare in garantie formulate in cauza, instanta retine ca rezolutiunea contractului sanctioneaza neexecutarea culpabila a contractului sinalagmatic, constand in desfiintarea retroactiva a acestuia si repunerea partilor in situatia avuta anterior incheierii contractului.
Astfel cum s-a retinut si mai sus, intre paratul NA in calitate de promitent cumparator si chematul in garantie Gyarmati Alexandru in calitate de promitent-vanzator s-a incheiat la data de 23.04.1996 un antecontract de vanzare-cumparare prin care s-au obligat sa incheie in viitor, respectiv, dupa efectuarea formalitatilor de publicitate imobiliara, la pretul stabilit de 900 lei achitat promitentului-vanzator, contractul de vanzare-cumparare cu privire la imobilul compus din doua camere, o bucatarie si suprafata de teren de 0,75 ha situat in comuna Ernei, satul Sacareni, nr. 166, judetul Mures.
Avand in vedere solutia ce se va pronunta cu privire la actiunea principala si cele retinute mai sus, instanta apreciaza ca promitentul-vanzator nu si-a respectat si nici nu isi va putea respecta in viitor obligatia asumata, respectiv de a vinde, de a instraina dreptul de proprietate asupra imobilul catre paratul NA.
Astfel, actiunea in rezolutiune promovata de acesta din urma si continuata de mostenitorii sai este intemeiata, instanta urmand a dispune potrivit art. 1021 C. civ. rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat la data de 23.04.1996 intre paratul NA si chematul in garantie Gyarmati Alexandru. Totodata, deoarece ca urmare a rezolutiunii antecontractului suma de 900 lei achitata chematului in garantie de catre parat este lipsita de suport juridic, chematul in garantie Gyarmati Alexandru va fi obligat la restituirea catre paratul NA prin mostenitori Nagy Sandor Edi si Nagy Sandor Otto a sumei de 900 lei actualizata cu indicele de inflatie pentru perioada aprilie 1996 pana la data platii efective, precum si la plata dobanzii legale aferenta debitului principal calculata incepand cu data introducerii cererii de chemare in garantie si pana la data achitarii debitului principal.
Cererea de obligare a chematului in garantie la plata dobanzii legale aferente debitului principal incepand cu luna aprilie 1996 este neintemeiata pentru ca acesta a fot pus in intarziere potrivit art. 1081 C. civ. doar la data introducerii cererii de chemare in judecata. 
Pentru motivele avute in vedere la solutionarea cererii de pronuntare a rezolutiunii antecontractului analizat mai sus, instanta apreciaza ca se impune si admiterea cererii de rezolutiune formulata de catre paratul MV Emanoil impotriva paratului-chemat in garantie NA.
Astfel, in contextul materialului probator administrat in cauza, precum si ca urmare a aplicarii principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis (desfiintarea actului juridic principal atragand desfiintarea actelor juridice subsecvente) ca urmare a rezolutiunii antecontractului incheiat intre paratul NA si Gyarmati Alexandru, rezulta fara indoiala ca paratul NA prin mostenitorii sai nu este si nu va fi nici in viitor in masura sa-si indeplineasca obligatiile asumate in calitate de promitent-vanzator prin incheierea celor doua antecontracte din 17.02.2006 si 9.10.2006 cu paratul MV Emanoil, respectiv, de a transmite in viitor dreptul de proprietate asupra unei suprafete totale de 4.500 mp din terenul inscris in CF nr. 720/III al localitatii Sacareni.   
Potrivit art. 1021 C. civ. instanta va dispune rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 288/17.02.2006 de BNP Dan Valentin si a antecontractului incheiat la data de 9.10.2006 intre paratul MV Emanoil si chematul in garantie NA prin mostenitori Nagy Sandor Edi si Nagy Sandor Otto. 
Totodata, deoarece ca urmare a rezolutiunii antecontractelor suma de 13.500 lei achitata paratului-chemat in garantie de catre paratul MV Emanoil este lipsita de suport juridic, in sarcina paratului-chemat in garantie fiind si suportarea cheltuielilor accesorii ocazionate de incheierea actelor juridice ce se vor rezolutiona din culpa sa potrivit inscrisurilor de la filele 41 si 43, paratul-chemat in garantie NA prin mostenitori Nagy Sandor Edi si Nagy Sandor Otto va fi obligat la restituirea catre paratul MV Emanoil a sumei de 13.679 lei actualizata cu indicele de inflatie pentru perioada octombrie 2006 pana la data platii efective, precum si la plata dobanzii legale aferenta debitului principal calculata incepand cu data introducerii cererii de chemare in garantie si pana la data achitarii debitului principal.
La fel ca si in cazul cererii analizate mai sus, cererea de obligare a paratului-chemat in garantie la plata dobanzii legale aferente debitului principal incepand cu luna octombrie 2006 este neintemeiata pentru ca acesta a fot pus in intarziere potrivit art. 1081 C. civ. doar la data introducerii cererii de chemare in judecata. 
Drept neintemeiata apare si solicitarea paratului MV Emanoil de obligare a chematului in garantie Gyarmati Alexandru in solidar cu paratul-chemat in garantie NA la restituirea sumei de 13.679 lei.
Pentru a aprecia in acest sens instanta are in vedere faptul ca acesta nu a fost parte la incheierea celor doua antecontracte a caror rezolutiune s-a solicitat, nefiindu-i achitata aceasta suma cu titlu de pret, astfel incat in sarcina sa nu poate fi retinuta obligatia de plata a sumei de bani primite de catre paratul-chemat in garantie NA.  
In temeiul art. 274 C. pr. civ., tinand seama de modul de rezolvare a cererilor formulate in cauza, precum si de prevederile art. 277 C. pr. civ. avand in vedere culpa in demararea demersului judiciar si masura in care au determinat efectuarea cheltuielilor de judecata, instanta va obliga paratii NA prin mostenitori Nagy Sandor Edi si Nagy Sandor Otto la plata catre reclamante a sumei de 2.203 lei si pe parata LE la plata catre reclamante a sumei de 2.203 lei cu titlu de cheltuieli de judecata, sume ce reprezinta contravaloarea taxelor judiciare de timbru, onorariului de avocat (f. 19, 20) si costul expertizei topografice suportate de catre reclamante.
Totodata, potrivit art. 274 C. pr. civ. va obliga chematul in garantie NA prin mostenitori Nagy Sandor Edi si Nagy Sandor Otto la plata catre paratul MV Emanoil a sumei de 918 lei cu titlu de cheltuieli de judecata reprezentand contravaloarea taxelor judiciare de timbru (f. 54, 55).
De asemenea, chematul in garantie Gyarmati Alexandru va fi obligat la plata catre paratul NA prin mostenitori Nagy Sandor Edi si Nagy Sandor Otto a sumei de 3.121 lei cu titlu de cheltuieli de judecata reprezentand sumele de bani ce au fost puse in sarcina acestuia in urma cu titlu de cheltuieli de judecata.