Evacuare

SENTINTA CIVILA NR. 440 din 10 februarie 2009

Prin actiunea inregistrata pe rolul acestei instante sub nr. .../327/2007 reclamantii ... si ... au chemat in judecata pe paratii ...  si ... ... pentru ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna evacuarea neconditionata a paratilor din imobilul  cu numar top 707 situat in comuna ..., jud. Tulcea, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea actiunii , reclamantii au aratat ca potrivit contractului de vanzare-cumparare autentificat la B.N: Ene Frosina sub nr. 698 din 22.03.2007 au dobandit imobilul situat in intravilanul comunei Somova, jud. Tulcea avand o suprafata de 1429,90 mp si casa de locuit .
Invedereaza reclamantii ca dupa ce au devenit proprietarii acestui imobil s-au deplasat in comuna Somova pentru a intra in drepturile cuvenite, au fost amenintati de catre parati care locuiesc in aceasta casa fara nici un drept legal , ca nu au voie sa intre pe nuda proprietate refuzand sa paraseasca imobilul . De altfel, paratii au avut acelasi comportament si dupa notificarea inaintata de catre reclamanti la data de 12.04.2007, prin intermediul BEJ. Vlad Irinel fiind nevoit astfel sa apeleze la instanta de judecata.
In drept, au fost invocate dispozitiile Legii 114/1996, art. 242 si 247 c.proc.civ.
S-au depus de catre reclamanti, in dovedirea actiunii, inscrisuri la dosarul cauzei .
Paratii legal citati, au depus cerere reconventionala in continutul careia au solicitat in contradictoriu cu reclamantii parati .. si .. si cu paratii ... si ... , iesirea din indiviziune a paratilor ...si ...  cu privire la imobilul situat in comuna ... , jud. Tulcea inscris in C.F: nr. 966/N/ Somova cu numar topografic 707 format in totalitate din suprafata de 1429, 90 mp teren si casa de locuit construita din ceamur, acoperita cu tabla compusa din doua camere, desfiintarea  contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 698/22.03.2007 pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare intre  paratii- reclamanti ... in calitate de cumparatori si ... in calitate  de vanzatoare pentru cota 1/2 din suprafata totala de 1429,90 mp respectiv 714,80 mp si casa de locuit situata pe acest teren si sa se constate ca paratii -reclamanti au un drept de creanta asupra imobilului in valoare de 4.000 lei constand in imbunatatirile aduse acestuia urmand a se dispune realizarea acestui drept , cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii reconventionale s-a aratat ca la data de 07.02.2004 au incheiat cu ... un antecontract de  vanzare-cumparare prin care paratii-reclamanti se obligau sa cumpere contra sumei de 35.000.000 ROL partea de imobil ce i-ar fi revenit acesteia din suprafata de  1429,90 mp teren si casa de locuit situata pe acest teren , dupa dezbaterea mostenirii. In acest sens , au incheiat cu vanzatoarea promitenta un inscris  sub semnatura privata numit proces-verbal prin care consemnau plata avansului si suma de 15.000.000 ROL urmand ca dupa dezbaterea mostenirii sa incheie contractul de vanzare-cumparare in forma autentica si sa plateasca acesteia diferenta de pret de 20.000.000 ROL. Se arata in continuare ca .. impreuna cu fratele ei  .. .. au dobandit prin mostenire de la defunctii lor parinti imobilul situat in comuna Somova compus din suprafata de teren de 1429,90 mp  si casa de locuit formata din doua camere. La data la care au incheiat tranzactia de vanzare-cumparare cei doi nu intrase inca in posesia titlului de proprietate pentru acest teren, acesta eliberandu-se conform Legii 18/1991  abia la data de 22.03.2005insa paratii-reclamantii stiau la data incheierii antecontractului ca titlul este in lucru. Intre timp a decedat .. si parata ... trebuia sa initieze dezbaterea mostenirii urmata de o iesire din indiviziune  astfel ca partile sa perfecteze mai departe contractul de vanzare-cumparare in forma autentica. Acelasi interes il aveau  si mostenitorii lui ... intrucat ... , in calitate de sotie supravietuitoare, in intelegere cu descendentii, tranzactionase un antecontract de vanzare-cumparare pentru partea ce i s-ar fi cuvenit din mostenire cu reclamantii - parati ... si ....
Invedereaza paratii-reclamanti ca ... si .... se intelesesera anterior dezbaterii mostenirii si iesirii din indiviziune si cu privire la modalitatea de sistare  a starii de indiviziune: ... urma sa ia in proprietate jumatate din teren si casa de locuit iar ... si fii sai cealalta jumatate de teren. Aceasta intelegere s-a materializat la vremea respectiva  prin aceea ca ...  le-a predat paratilor-reclamanti lotul ce li s-ar fi cuvenit constand in teren si constructie iar .. ... a predat reclamantilor parati .. lotul ce i-ar fi cuvenit constand in diferenta de teren.
Dupa incheierea antecontractului de vanzare-cumparare atat paratii - reclamanti si reclamantii-parati .. si ... au intrat in stapanirea in fapt  a loturilor tranzactionate. Pentru separarea acestora  intre ei  au trasat pe o lungime de aproximativ 20 m un gard de stuf, iar pentru diferenta pana la limita proprietatii un gard de sarma, fiind astfel vecini. Fiecare a folosit ce a tranzactionat stiind unii de altii de situatia lor juridica si impreuna erau interesati sa perfecteze vanzarea in forma autentica. Dupa ce au luat in stapanire lotul lor paratii-reclamanti au inceput reparatiile la casa. Aceasta la momentul preluarii era o ruina: avea peretii crapati ( pe alocuri se putea vedea direct in casa prin gaurile din pereti), prin acoperis patrundea ploaia, parte din geamuri erau sparte,practic fiind veche si abandonata casa statea sa cada iar curtea era plina de balarii si de salcami si visini crescuti peste tot . Astfel paratii-reclamanti pe cheltuiala lor  au tencuit casa toata atat la interior cat si la exterior, au reparat prispa casei punand un pat de piatra dupa care au cimentuit-o, au acoperit-o cu o copertina din placi de azbest iar pe laterala au facut imprejmuire din placi de azbest; au tras apa pentru ca nu era racordata la retea, atat in curte cat  si in casa, au turnat beton in toata casa si au dusumit-o cu pal, au facut usa la holul de la intrare,au reparat cosul casei care era cazut si in jurul lui acoperit casa cu tabla, au construit o soba din caramida,au reparat poarta de intrare in curte,au reparat instalatia electrica si au pus prize , intrerupatoare, busoane si fasunguri in toata casa, au inlocuit sticla  la geamuri,au reparat gardul din stuf dintre ei si vecini, au construit  un WC in curte, au ridicat o magazie din stuf,au facut cotet de pasari si cocina pentru porci,au destelenit intreaga suprafata de teren, au vopsit tavanurile pentru ca varul nu tinea, au pus pomi fructiferi ( trei meri, trei visini, trei pruni si doi ciresi ), au scos iarba si lastarii de gutui care crescusera in interiorul camerelor.
Dupa dezbaterea mostenirii, vazand ca promitenta vanzatoare nu intentioneaza sa perfecteze vanzarea si ca urmareste sa vanda altcuiva si la alt pret ( nestiind la acea vreme ca intentioneaza sa vanda sotilor ..) au notificat-o prin executorul judecatoresc in vederea efectuarii platii, pentru diferenta de pret si pentru a stabili de comun acord data si notariatul la care se perfecta vanzare.
La termenul  notificat aceasta nu s-a prezentat motiv pentru care au consemnat pe numele acesteia diferenta de pret si au depus chitanta la BEJ Dumbrava Dumitru  la dispozitia promitentei vanzatoare. Intre timp au aflat ca .. isi vanduse cota indiviza alaturi de ceilalti comostenitori tocmai vecinilor, reclamantii-parati .. si ...  Mai mult, pe data de 07.05.2004, ... inainteaza executorului judecatoresc un inscris prin care invoca prescriptia executarii obligatiei conform art. 3 alin 1 din Decretul 167/1958, cu precizarea ca nu a incheiat actul in forma autentica intrucat paratii-reclamanti au refuzat sa-i plateasca diferenta de pret.
Fata de cele  expuse, concluzioneaza paratii-reclamanti ca parata ... a actionat cu rea credinta si in frauda intereselor lor  si ca reclamantii-parati ... au dat la randul lor dovada de aceeasi rea credinta urmand si concurand cu vanzatoarea promitenta la fraudarea intereselor lor. Aceeasi rea credinta se poate retine si in sarcina vanzatorilor coindivizarei care au sustinut ca imobilul casa de locuit ar fi apartinut defunctului lor tata si sot in anul 1960, aceasta in conditiile in care casa apartinuse parintilor defuncti, casa in care au crescut toti descendentii acestora, cunoscand faptul ca prin intelegerile anterioare casa urma sa o dobandeasca paratii-reclamanti prin vanzare-cumparare de coniventa la notariat au declarat in sensul celor consemnate, dar care nu reprezinta realitatea. Prin urmare paratii-reclamanti  au fata de ... calitatea de creditori, creanta lor fiind certa,  lichida si exigibila, calitate in care pentru apararea intereselor lor in numele debitoarei solicita iesirea din indiviziune cu privire la imobilul in litigiu. In cadrul acesteia solicita formarea a doua loturi conform intelegerii dintre comostenitori pe deoparte, dintre comostenitori si partile in cauza pe de alta parte urmand a se atribui lotul care face obiectul antecontractului invocat paratei ... iar celalalt  lot celorlalti coindivizari si pe cale de consecinta  sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare in sensul celor solicitate cu desfiintarea actului de vanzare -cumparare autentificat sub nr. 698.
In drept au fost invocate dispozitiile art. 974, 975 c.civ, art. 728, art. 1073 c.civ si art. 264 c.proc.civ.
Au depus paratii-reclamanti inscrisuri in dovedirea cererii reconventionale si in combaterea cererii principale.
Parata ...  a depus intampinare in continutul careia a solicitat , in esenta, respingerea cererii reconventionale cu toate capetele de cerere.
     S-a aratat in continutul intampinarii ca la data de 07.02.2004, la insistentele reclamantilor care locuiau in calitate de chiriasi in casa de locuit  ridicata de catre fratele sau .. si .., pe terenul mostenit de la parintii lor, a promis acestora  ca dupa dezbaterea mostenirii fratelui lor si iesirea din indiviziune s-ar putea sa-i vanda terenul  care urma sa-i revina lui fara insa a se angaja la mai mult fiind vorba numai despre teren .
     Mai arata parata ca suma de bani avansata reprezenta chiria  pe care trebuia sa o plateasca pentru ocuparea casei de locuit ce apartinea cumnatei sale si celorlalti mostenitori, casa de locuit care era administrata de ea in baza unei intelegeri verbale.  Nu in ultimul rand nu este adevarat ca locuinta a apartinut parintilor lor decedati. Aceasta casa se demolase si in locul ei fratele sau cu sotia au ridicat o alta casa de locuit. De fapt, din certificatul de mostenitor , se poate lesne vedea acest lucru, deoarece in masa succesorala a fratelui decedat s-a gasit si cota de 1/2 din casa de locuit.
      Dupa dezbaterea mostenirii fratelui sau au cazut de acord si au vandut intregul imobil lui .. si ... deoarece ea a considerat ca acel inscris reprezenta dosar o promisiune fara nici un angajament iar de la data intocmirii lui si pana la vanzarea efectuata trecusera trei ani , promisiune care se anulase prin insasi prevederile  legale .
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 115 c.proc.civ.
Parata ... a depus inscrisuri in aparare.
La termenul din data de 20.01.2008, paratii-reclamanti .. . si ..., au depus o cerere completatoare ( fila 149,vol I ) prin care au solicitat ca in contradictoriu cu ... si ... sa se pronunte o hotarare prin  care sa se constate nulitatea partiala absoluta a certificatului de mostenitor nr. 37/22.03.2007 eliberat de B.N. Ene Frosina referitor la constatarea faptului ca imobilul casa de locuit  compusa din doua camere,  construita din ceamur, acoperita cu tabla, in suprafata construita de 27 mp a fost dobandit de catre defunctul Tataru Pavel cu Tataru Ana prin construire in timpul casatoriei lor pe propria cheltuiala de 1/2  din constructie in baza art. 30 c.fam si sa se constate ca imobilul teren si casa de locuit mai sus individualizat a apartinut parintilor numitilor .. si .. care in calitate de comostenitori au dobandit fiecare cota indiviza de 1/2 astfel ca .. lasa ca mostenire cota indiviza de 1/2 din imobilul teren cu constructie restul cotei indivize de 1/2 revenind numitei ... in calitate de fiica a defunctilor parinti.
     S-a aratat in motivarea cererii completatoare, ca parintii numitilor                ... si ... au detinut cu titlu de proprietate suprafata de 1429,90 mp si o casa de locuit compusa din doua camere. Cei doi frati au solicitat reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului, sens in care i s-a emis titlul de proprietate nr. 94556/22-03-2005, dupa decesul parintilor cei doi frati au facut in fapt un partaj voluntar prin care ... a luat in posesie si folosinta un lot format din teren si casa de locuit  iar ... un lot compus numai din teren, loturile stabilite de cei doi fiind separate printr-un gard de sarma de comun trasat. .. a folosit exclusiv lotul sau in sensul ca a inchiriat terenul si constructia folosind exclusiv chiria incasata dupa care in 2004 a incheiat cu paratii reclamanti un antecontract de vanzare-cumparare . Separat, ..  a folosit cu familia sa  celalalt lot pentru care sotia supravietuitoare .., cu consimtamantul copiilor ei, a incheiat o conventie de vanzare cu sotii .. . Intrucat ..  a convenit in secret si in dauna paratilor reclamanti cu sotii .. sa le vanda lor ceea ce facea obiectul lotului ei si al antecontractului incheiat cu paratii reclamanti, cea dintai intelegere cu .. Ana ( sotia supravietuitoare a lui ... ) au convenit ca imobilul casa de locuit sa fie trecut in averea succesorala a defunctului sot in cota indiviza de 1/2 ca urmare a construirii lui in timpul casatoriei sale  cu .. careia conform art. 30 c.fam. i-ar reveni cota de 1/2. Cum aceasta sustinere nu corespunde realitatii si scopul urmarit este ilicit si imoral se impune inlaturarea din continutul certificatului de mostenitor a mentiunilor constand  in faptul ca imobilul casa de locuit a fost dobandit de sotii .. si .. prin construire in anul 1960 data la care au stapanit continuu sub nume de proprietar. Tot astfel, urmeaza a inlatura mentiunea potrivit careia restul cotei indivize de 1/2 din dreptul de proprietate asupra casei de locuit  apartine , conform art. 30 c.fam, sotiei supravietuitoare. Intelegerea ilicita a celor doua cumnate ( .. si ..) si copii acesteia rezulta din mentiunea facuta in contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 698/22.03.2007 prin care ... confirma prin semnatura aratarile nereale relative la imobilul casa de locuit. In drept au fost invocate disp. art. 5 c.civ, art. 948 , 966 c.civ si art. 274 c.proc.civ.
In dovedirea actiunii reclamantii -parati au solicitat incuviintarea probei, cu inscrisuri, martori si proba cu interogatoriul paratilor-reclamanti, in aparare  parata .. a solicitat incuviintarea probei cu martori , inscrisuri si interogatoriul reclamantilor-parati iar in dovedirea cererii reconventionale si in combaterea actiunii principale, paratii - reclamanti au solicitat incuviintarea probei cu martori, interogator reclamantilor - parati, inscrisuri si proba cu expertiza tehnica imobiliara, considerandu-le utile, pertinente si concludente solutionarii cauzei instanta a incuviintat probele asa cum au fost solicitate.
S-a luat interogatoriul reclamantului .. ( fila 112 , vol I )paratei .. . ( fila 115, vol I ) paratei ... ( fila 119, vol I ) reclamantei .. ( fila 122, vol I ), reclamantului ... ( fila 123, vol I ) si au fost audiati martorii ... ., s-a luat un supliment la interogatoriu paratei ... ( fila 167, vol I ) . Totodata s-a dispus emiterea unei adrese catre B.N.P: Ene Frosina pentru a comunica copia dosarului succesoral in care s-a eliberat certificatul de mostenitor nr. 37/22.03.2007 si catre BEJ Dumbrava Dumitru pentru a comunica daca inscrisul inregistrat sub nr. 933/ 07.05.2007 depus de   ...a fost depus personal, de o alta persoana sau prin posta. Totodata a fost depus la dosarul cauzei raportul de expertiza tehnica imobiliara.
In cauza, in concluziile scrise depuse la dosar s-au invocat exceptia lipsei calitatii procesual active a paratilor - reclamanti ... si ... in ceea ce priveste capatul de cerere avand ca obiect desfiintarea contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 698/22.03.2007 exceptia lipsei de interes a acelorasi parati reclamanti cu privire la capetele de cerere avand ca obiect iesirea din indiviziune si nulitatea absoluta partiala a certificatului d mostenitor nr. 37./22.03.2007 si exceptia de tardivitate in ceea ce priveste cererea vizand nulitatea absoluta partiala a certificatului de mostenitor mai sus mentionata.
La termenul din data de 04.11.2008, aparatorul paratei .... ,  relativ la exceptia de tardivitate invocata a pus concluzii de admitere a acesteia in considerarea faptului ca orice cerere modificatoare se depune pana la primul termen de judecata.
La solicitarea instantei, aparatorul paratilor - reclamanti a precizat ca temeiul juridic al actiunii formulate se intemeiaza si pe principiul de drept           " fraus omnia corrumpit" si cauza ilicita ( precizari facute la termenul din data de 16.12.2008 ). Dupa ce s-au facut aceste precizari pe temeiul de drept material reclamantii-parati ... au depus concluzii scrise la dosarul cauzei  pe temeiurile anterior invocate.
Analizand cauza in raport cu probele administrate instanta retine urmatoarea situatie de fapt:
La data de 07.02.2004, intre paratii-reclamanti ... ... si ... pe de alta parte s-a incheiat un antecontract de vanzare-cumparare ( fila 23 , vol I ) sub termen suspensiv, astfel potrivit antecontractului ... a achitat paratei ... suma de 15.000.000 ROL "pentru a cumpara terenul ce revine acesteia  dupa dezbaterea mostenirii din localitatea Somova " rezultand astfel ca ... isi vindea cota succesorala ce-i revenea. Partile au convenit ca dupa dezbaterea mostenirii sa se achite si diferenta de pret in suma de 20.000.000 ROL.
In continutul antecontractului s-a mai prevazut ca aceasta suma, ce i-a fost predata promitentei vanzatoare,  a fost data cu titlu de avans.
In speta, nu se poate contesta caracterul de antecontract al actului sub semnatura privata incheiat intre parti. Astfel, desi nu valoreaza o vanzare-cumparare intrucat nu a fost incheiat in forma autentica potrivit principiului conversiunii actelor juridice are valoare de antecontract chiar daca pretul nu a fost stabilit in antecontract in integralitate. De mentionat este faptul ca desi s-a contestat calitatea de antecontract a acestui inscris, in considerarea faptului ca pretul nu a fost determinat in integralitate, promisiunea nu da nastere prin ea insasi obligatiei de plata a pretului specifice vanzarii dar partile pot conveni ca promitentul cumparator sa plateasca anticipat, in tot sau in parte, pretul vanzarii. Acest lucru, de regula, se intampla cand promitentului cumparator i se preda bunul cu anticipatie spre folosinta asa cum s-a intamplat si in speta dedusa judecatii.
Se retine in continuare ca promitenta vanzatoare .. impreuna cu fratele ei ... au dobandit, prin mostenire de la defunctii lor parinti, imobilul situat in comuna Somova, compus din suprafata de teren de 1429,90 mp si casa de locuit  formata din doua camere, insa la data cand s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare acestia nu intrasera inca in posesia titlului de proprietate pentru teren, acesta fiind eliberat conform Legii 18/1991 abia in data de 22.03.2005( fila 199, vol. I din dosarul cauzei ). Intre timp a intervenit decesul lui ... la data de 16.01.1999 iar ... , conform antecontractului de vanzare-cumparare , trebuia sa initieze formele de dezbatere a mostenirii urmata de o iesire din indiviziune pentru a da posibilitatea promitentilor cumparatori ... , sa incheie contractul in forma autentica insa acest lucru, in mod evident, nu se putea intampla decat dupa data  eliberarii titlului de proprietate respectiv dupa data de 22.03.2005 intrucat fiind vorba de un teren  mostenitorii trebuiau sa detina un titlu de proprietate asupra acestuia.
Se retine ca dupa incheierea antecontractului de vanzare-cumparare promitenta vanzatoare ... i-a lasat pe beneficiarii cumparatori .. in posesia bunului  predandu-le spre folosinta nu numai o parte din teren dar si imobilul casa de locuit  situat pe acesta. Pentru a nuanta insa asupra lucrului ce a facut obiectul antecontractului de vanzare-cumparare, nu pot fi retinute apararile paratilor-reclamanti in sensul ca antecontractul a vizat si casa de locuit  in conditiile in care in continutul acestuia partile au facut referire in mod exclusiv la teren  astfel ca, paratii-reclamanti erau beneficiarii promisiunii de vanzare-cumparare exclusiv pentru teren, aceasta fiind vointa partilor dedusa  din modul de redactare al antecontractului. Paratii ...  de la data intrarii in posesia bunului  au facut asupra acestuia o serie de imbunatatiri, imbunatatiri care aveau caracter necesar si util , intrucat conform depozitiilor concordante ale martorilor, imobilul se afla intr-o stare avansata de degradare, conformandu-se imbunatatirile individualizate de catre paratii-reclamanti in continutul cererii reconventionale mai sus nominalizate si a caror valoare , potrivit raportului de expertiza tehnico imobiliare, s-a ridicat la suma de 2723, 62 lei.
Pe de alta parte,  dupa decesul lui ..., mostenitorii acestuia, sotia supravietuitoare ... precum si fii ... fara a incheia un act scris, printr-o intelegere verbala cu reclamantii-parati ... le-a predat acestora partea ce li s-ar fi cuvenit din imobil astfel ca, dupa momentul intrarii in posesie a reclamantilor-parati .., atat acestia cat si .. ( care a intrat ulterior in posesia imobilului ) aveau cunostinta de situatia juridica a fiecaruia, fiecare folosind ceea ce a tranzactionat. Astfel, la intrebarea numarul unu din interogatoriul luat reclamantului ... acesta recunoaste ca paratii-reclamanti ... incheiasera un antecontract cu vanzatoarea promitenta ..., precizand expres " i-am gasit acolo".
Ulterior insa, atat ... cat si mostenitorii fratelui sau  ... au incheiat contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.698 din 22.03.2007 la BN Ene Frosina ( fila 2 , vol I ) prin care au vandut in integralitate imobilul situat in intravilanul comunei Somova, jud. Tulcea , inscris in C.F: nr. 966/N/ .... cu nr. top .., format in totalitate din suprafata de 1429,90 mp teren si casa de locuit contra sumei de 6.500 RON vanzandu-se astfel si ceea ce facuse obiectul antecontractului de vanzare-cumparare dintre .. si ...
Dupa incheierea contractului de vanzare-cumparare nr. 698 din 22.03.2007, vazand ca promitenta vanzatoare se afla in situatia de a putea dezbate mostenirea si ca nu era interesata sa perfectioneze actul in forma autentica, afland in plus ca urmarea sa vanda bunul altcuiva, la un alt pret, fara a sti ca de fapt este vorba despre familia ... , au notificat-o prin intermediul executorului judecatoresc ( filele 24 si 144 , vol. I din dosarul cauzei ) in vederea efectuarii platii pentru diferenta de pret si pentru a stabili data si notariatul la care urmau sa perfecteze actul de vanzare-cumparare in forma autentica.
     Cum promitenta vanzatoare .. nu s-a prezentat, beneficiarii cumparatori au consemnat pe numele ei diferenta de pret si au depus chitanta la executorul judecatoresc (fila 25, vol. I ) la data de 04.05.2007, dupa incheierea  contractului de vanzare - cumparare 698. Intre timp, promitentii cumparatori ... , au aflat ca ... isi vandu-se cota indiviza alaturi de ceilalti mostenitori familiei ...  prin perfectarea contractului de vanzare-cumparare mai sus mentionat.
     Au apreciat in esenta paratii - reclamanti, ca actul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 698 s-a facut in frauda intereselor lor in calitate de promitenti cumparatori cu complicitatea la frauda a tertului achizitor .. . Din acest punct de vedere se impune a se efectua consideratii asupra adagiului"fraus omnia corrumpit" astfel, promisiunea sinalagmatica nu este un contract translativ de proprietate pana  la perfectarea vanzarii promitentul vanzator bucurandu-se de toate atributele dreptului, fiind tinut doar de obligatie personala de a nu instraina bunul promis. In aceste conditii promitentul vanzator poate fi tentat ca inaintea perfectarii vanzarii  sa instraineze unui tert care-i ofera un pret mai bun , lucrul promis. Fireste , o asemenea conduita , constituie o violare a promisiunii care poate atrage raspunderea promitentului vanzator, acesta urmand a fi obligat la daune interese. Problema care se pune  este insa de a sti ce posibilitati de actiune are  contra tertului promitentul cumparator inselat in asteptarile sale. In aceasta privinta solutiile difera dupa cum tertul a fost  de buna credinta sau de rea credinta.
     In cazul in care tertul dobanditor este de rea credinta stiind ( cum este in speta dedusa judecatii) sau trebuind sa stie despre existenta promisiunii, el este in culpa si poate fi tras la raspundere de promitentul cumparator, pe temei delictual ( art. 998 ) putand fi obligat la daune interese.
     Simpla cunoastere de catre tert a existentei promisiunii nu echivaleaza cu frauda invocata drept temei al nulitatii, de altfel frauda contra unei alte persoane este sanctionata cu nulitatea relativa si nu cu nulitatea absoluta, interesul ocrotit fiind unul particular iar nu unul general. Intentia de a frauda si respectiv de a-l pagubi pe promitentul cumparator, manifestata de catre tertul cumparator, trebuie privita sub aspectul cauzei actului juridic intrucat adagiul "fraus omnia corrumpit" vizeaza in exclusivitate cauza actului juridic incheiat de catre parti .
     Promisiunea de vanzare nu transfera proprietatea ci da nastere doar unui drept de creanta in temeiul caruia ambele parti se obliga sa incheie in viitor contractul de vanzare-cumparare. Daca promitentul vanzator nu-si respecta obligatia si vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul nu poate  cere predarea bunului promis intrucat nu a devenit proprietar iar vanzarea incheiata cu o alta persoane este  - cu rezerva fraudei - valabila.
     Practic promisiunea de vanzare - cumparare da nastere doar la obligatia de a face, la un drept de creanta asa cum s-a precizat anterior iar promitentul cumparator poate cere numai daune interese. Teoretic, raportat la speta dedusa judecatii, avand in vedere ca a intervenit un contract valabil de vanzare-  cumparare incheiat cu un tert, nu se mai poate solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de  vanzare-cumparare, neputandu-se opune un drept de creanta ca efect al promisiunii unui drept de proprietate si pe cale de consecinta, nu se poate solicita nici iesirea din indiviziune.
     Mergand mai departe si facand consideratii asupra cauzei, potrivit art. 966 c.civ obligatia.... fondata pe o cauza falsa sau nelicita nu poate avea nici un efect iar potrivit art. 968 din acelasi cod, cauza este nelicita cand este prohibita de legi, cand este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice. Cauza, fiind una din conditiile generale de validitate a actului juridici, reprezinta expresia pozitiei subiective a partilor fata de actul juridic incheiat.
     Cauza, consta in obiectul urmarit la incheierea actului juridic. In structura actului juridic civil intra doua elemente: scopul imediat si scopul mediat. In contractele sinalagmatice(in speta contractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 698) cauza  consimtamantului fiecarei parti consta in reprezentarea , respectiv prefigurarea mentala a contraprestatiei.
     Cauza este prezumata pana la dovada contrarie instituindu-se astfel doua prezumtii : prezumtia de valabilitate a cauzei si prezumtia de existenta a cauzei. 
         Pe cale de consecinta, cauza nu trebuie dovedita, existenta ei fiind prezumata de lege. Ambele prezumtii sunt insa prezumtii " iuris tantum", prin urmare cine invoca lipsa ori nevalabilitatea actului juridic trebuie sa dovedeasca aceasta si in consecinta sa rastoarne prezumtia.
     In speta, trebuie examinat daca partile au avut in vedere incheierea unui veritabil contract de vanzare-cumparare cu tertul dobanditor sau daca actul incheiat este unul simulat, in speta fictiv.
     In mod indubitabil atunci cand lipsa cauzei se datoreaza lipsei contraprestatiei in contractele sinalagmatice sanctiunea aplicabila este aceea a nulitatii absolute. Probatoriul administrat in cauza nu a dovedit  intentia tertului dobanditor de a frauda interesele beneficiarului cumparator, acest lucru neprobandu-se nici prin prisma depozitiilor martorilor si nici prin raspunsurile date la interogatoriu. Martorii au venit si au confirmat doar cunoasterea  de catre tert a existentei promisiunii de vanzare-cumparare si asa cum s-a aratat anterior , aceasta nu echivaleaza cu frauda.
     In speta, contractul de vanzare-cumparare incheiat de catre parti are un pret sincer si serios fiind mai mare decat cel stabilit de catre parti in antecontractul de vanzare-cumparare respectiv de 6.500 RON fata de 3.500 RON. Cauza este practic un mijloc de exprimare juridica a unui interes al partilor  actului juridic sau a partii contractante.
     In cauza, interesul tertului dobanditor a fost un interes pur economic acela de a dobandi proprietatea asupra intregului bun chiar daca avea cunostinta de  existenta antecontractului de vanzare-cumparare intrucat acesta nu genera transferul dreptului de proprietate la promitentul cumparator. Desi s-a sustinut  ca una dintre vanzatoare, in speta ..., vanzatoarea promitenta a obtinut  o suma mai mica de la tertul dobanditor ... respectiv de  2.000 RON fata de 3.500 RON cat se convenise potrivit antecontractului incheiat cu ..., aceasta nu dovedeste intentia de fraudare a tertului in conditiile in care, pretul se stabileste pentru bun privit in integralitatea lui iar modalitatea in care vanzatorii au distribuit intre ei pretul rezultat in urma vanzarii reprezinta o chestiune despre care tertul dobanditor nu are cunostinta fiind  exclusiv o intelegere a vanzatorilor.
     Toate capetele de cerere formulate de catre paratii-reclamanti in continutul cererii reconventionale sunt intr-o stransa interdependenta logica astfel ca desfiintarea contractului de vanzare cumparare autentificat sub numarul 698 din 22.03.2007 , in ipoteza in care se dovedea intentia de fraudare a tertului dobanditor , genera automat si admiterea celorlalte capete de cere ca o consecinta fireasca a desfiintarii contractului . Aceste consideratii prezinta relevanta sub aspectul exceptiilor invocate in cauza retinandu-se de catre instanta ca prin prisma motivului invocat de catre paratii-reclamanti prin referire la cauza actului juridic - complicitatea la frauda a tertului achizitor - manifesta calitate procesual activa atat in ceea ce priveste desfiintarea contractului de vanzare-cumparare intrucat lipsa contraprestatiei este sanctionata cu nulitatea absoluta ce poate fi invocata de orice persoana interesata cat si interesul acestora privind iesirea din indiviziune si nulitatea  absoluta partiala a certificatului de mostenitor intrucat desfiintarea contractului de vanzare-cumparare genera reintrarea vanzatorilor in starea de coproprietate si se justifica interesul material al paratilor - reclamanti in promovarea acestui capat de  cerere intrucat odata dispusa iesirea din indiviziune se putea proceda la pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare - cumparare.
     De altfel si in ceea ce priveste nulitatea absoluta partiala a certificatului de mostenitor, paratii reclamanti justifica un interes, interes apreciat prin prisma temeiului de drept invocat si al folosului material urmarit respectiv  constatare ca imobilul casa de locuit nu reprezenta  un bun comun a lui .. si al sotiei supravietuitoare  a acestuia , ci era un bun ramas mostenire de la parinti . 
Insa aceasta din urma cerere privind constatarea nulitatii absolute partiale a certificatului de mostenitor a fost facuta dupa prima zi de infatisare, manifestandu-se o opozitie expresa de catre parata ... prin aparator la termenul de judecata din data de 04.11.2008 care a precizat ca orice cerere modificatoare se depune pana la primul termen de judecata
Pentru considerentele expuse instanta va respinge  ca nefondata exceptia  lipsei calitatii procesuale active a paratilor-reclamanti .. si ... in ceea ce priveste desfiintarea contractului de vanzare/cumparare autentificat sub nr. 698/22.03.2007.
Se vor respinge ca nefondate exceptiile lipsei  de interes a paratilor-reclamanti .. si ... in ceea ce priveste iesirea din indiviziune si nulitatea absoluta partiala a certificatului de mostenitor nr.37/22.03.2007.
Se va admite exceptia de tardivitate privind nulitatea absoluta partiala a certificatului de mostenitor nr. 37/22.03.2007, urmand a respinge cererea paratilor- reclamanti ... si ... privind constatarea nulitatii absolute partiale a certificatului de mostenitor nr. 37/22.03.2007 ca tardiv formulata.
Se va admite actiunea principala si in parte cererea reconventionala.
Pentru considerentele expuse avandu-se in vedere ca ramane valabil contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 698 / 22.03.2007 si avand in vedere disp. art. 480 c.civ se va dispune evacuarea paratilor-reclamanti .. si ... din imobilul situat in intravilanul com. ... jud.Tulcea,insris in C.F. nr..../, cu numar top ....
Se vor respinge ca nefondate cererile paratilor- reclamanti ... si privind iesirea din indiviziune, desfiintarea contractului de vanzare/cumparare autentificat sub nr. 698/22.03.2007 si pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare/cumparare.
Vor fi obligati paratii  ..la plata sumei de 223,62 lei cu titlu de despagubiri reprezentand contravaloarea imbunatatirilor aduse imobilului catre paratii-reclamanti ... si .... Instanta a apreciat ca suma de bani reprezentand contravaloarea imbunatatirilor este datorata de acesti parati respectiv coproprietarii initiali ai imobilului intrucat imbunatatirile s-au efectuat inainte de perfectarea contractului de vanzare-cumparare si astfel s-a imbogatit in mod nejustificat numai vechiul proprietar vanzator care a primit pretul bunului vandut. A aprecia ca suma s-ar datora de catre dobanditorii ulteriori, familia .., ar insemna ca acestia sa faca o dubla plata intrucat  in pretul vanzarii s-a inclus bunul privit in integralitate cu tot cu imbunatatirile efectuate.
Se vor compensa cheltuielile de judecata si obliga pe reclamantii - parati ... si ... la plata sumei de 1403,54 lei catre paratii-reclamanti ... si ... reprezentand cheltuieli de judecata ramase  necompensate.