Revendicare imobiliara

SENTINTA CIVILA NR.765-10.03.2009
     
     
     Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 16.12.2008  sub nr.__/327/___, reclamantii __si __ au chemat in judecata pe paratii __ si __ solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa oblige paratii sa ii lase in deplina proprietate si linistita posesie suprafata de 31 mp situata in Mun.Tulcea, str.__ nr.__, jud.Tulcea, precum si desfiintarea pe cheltuiala acestora a constructiei provizorii situata pe terenul mentionat.
     In  motivarea cererii, reclamanta a aratat ca prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.__/__ a achizitionat de la __ suprafata de 60 mp, situata in _, str.__ nr.6, jud.Tulcea.
     Arata reclamantii ca pe acest teren se afla amplasata o constructie provizorie in suprafata construita de 31 mp, edificata in baza autorizatiei  pentru executare de lucrari nr.16934/1991, cu termen de valabilitate de 1 an, la acel moment suprafata de teren aferenta constructiei fiind inchiriata in baza contractului de inchiriere nr.689/16.10.1991..
     Se mai arata de catre reclamanti ca aceasta constructie se afla in prezent in proprietatea paratilor in baza contractului de schimb autentificat sub nr.1171/17.04.2002.
     In drept, cererea a fost intemeiata pe disp art.480 c.civ si dispozitiile art.28 alin.2 din Legea nr.50/1991.
     In dovedire, reclamantii au depus la dosar in fotocopie contractul de vanzare nr.__/__, plan de amplasament si delimitare a imobilului, autorizatia pentru executarea constructiei provizorii, contractul de schimb nr.__/__.
     Cererea a fost legal timbrata.
     Paratii au formulat intampinare, solicitand respingerea cererii ca nefondata.
     In motivare, s-a aratat ca acestia detin o constructie provizorie pe terenul respectiv in suprafata de 24 mp si nu de 31 mp, iar acest imobil nu este o constructie provizorie, ci o constructie solida din BCA, acoperita cu tabla si tamplarie de aluminiu, iar terenul a fost inchiriat de la S.C. __ S.R.L.
     Depun paratii in sustinerea intampinarii, in fotocopie contractul de schimb nr.__/__.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
     Prin contractul de inchiriere nr.__ din data de __, __, in calitate de titular al dreptului de administrare a suprafetei de teren care face obiectul prezentei cauze a inchiriat numitei __ suprafata de 60 de mp, teren situat in curtea __, str.__ nr.__, in vederea construirii de catre chirias a unui spatiu cu suprafata de 24 mp in care sa isi desfasoare activitatea un atelier de optica.
     Ulterior, in data de 10.04.2002 __ a incheiat un contract de inchiriere cu S.C. __ SRL Tulcea, contract incheiat pe o perioada de 5 ani de la semnarea lui si care avea ca obiect acelasi teren.
     In data de 17.04.2002, numitii __ si __ au incheiat un contract de schimb cu __, contract prin care cel din urma dobandea dreptul de proprietate asupra spatiului comercial amplasat pe terenul in suprafata de 30 mp, inchiriat de la __.
     Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat la BNP __ in data de __ reclamantii au devenit proprietarii suprafetei de 60 mp teren situat in Tulcea, str.__, nr.6.
     Fata de situatia expusa mai sus, instanta retine ca paratii ocupa fara titlu imobilul reclamantilor, prin atitudinea sa aducindu-i prejudicii acestuia din urma.
Articolul 480 Cod civil stabileste continutul juridic al dreptului de proprietate prin enumerarea atributelor acestuia.
     Actiunea in revendicare este cel mai energic mijloc de aparare a acestui drept, fiind definita ca acea actiune reala prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului sau cere restituirea acestui bun de la posesorul neproprietar, fiind o actiune petitorie ce tinde la stabilirea directa a dreptului de proprietate al reclamantului.
     Din definitia si caracterul sau se desprinde si una dintre conditiile de exercitare a actiunii, si anume aceea ca reclamantul sa fie titularul dreptului de proprietate asupra bunului revendicat, redobandirea posesiei fiind un efect accesoriu al actiunii, cazand insa in sarcina celui ce se pretinde titular al dreptului de a face dovada acestuia.
     Reclamantii au facut dovada dreptului lor de proprietate asupra terenului in suprafata de 60 mp cu inscrisul aflat la fila 6 din dosar, respectiv contractul de vanzare cumparare incheiat cu Protoieria Tulcea.
In ceea ce ii priveste pe parati, acestia nu detin niciun titlu de proprietate asupra terenului in discutie, ci doar un drept de proprietate asupra constructiei edificate pe acest teren, constructie ce are un caracter provizoriu.
Faptul ca aceasta constructie este edificata pe terenul revendicat de reclamanti este recunoscut de parati prin intampinarea inaintata la dosar, dar este sustinut si de inscrisurile depuse de parti respectiv: autorizatia de constructie (fila 11), extrasul de carte funciara (fila 9), contractul de schimb (fila 14), paratii exercitand astfel o posesie asupra terenului in litigiu.
Unul dintre atributele dreptului de proprietate este acela de a folosi bunul  (jus utendi) care presupune exercitarea de catre titularul dreptului de proprietate a unei stapaniri efective asupra bunului in materialitatea sa direct si nemijlocit prin putere proprie sau in interes propriu, sau de a consimti ca stapanirea sa fie exercitata in numele si in interesul lui de catre o alta persoana.
Pe de alta parte, se retine ca dreptul de proprietate este un drept exclusiv (ceea ce presupune ca titularul sau este singurul indreptatit sa exercite atributele pe care acesta le confera), si un drept absolut in sensul ca este opozabil erga omnes - toate celelalte subiecte pasive nedeterminate fiind tinute a respecta prerogativele titularului sau.
Acest fapt presupune o obligatie negativa in sarcina celorlalti subiecti de drept in sensul de a nu aduce atingere exercitarii de catre titularul dreptului de proprietate, a prerogativelor acestuia.
O astfel de obligatie revine si paratilor in sensul de a nu aduce nici o atingere dreptului de proprietate al reclamantului, mai exact dreptului acesteia de a folosi nestinjenit bunul sau imobil.
Din aceste considerente, instanta urmeaza a admite primul capat de cerere cu consecinta obligarii paratilor de a lasa in deplina proprietate si linistita posesie reclamantilor suprafata de 31 mp.
     Referitor la obligarea paratilor de a ridica constructia edificata pe terenul proprietatea reclamantilor, se retin urmatoarele:
     Prin autorizatia de constructie nr.__/__, __ a obtinut o autorizatie de constructie pentru ridicarea unei constructii provizorii in suprafata de 24 mp pe terenul care face obiectul litigiului.
     Codul civil reglementeaza accesiunea imobiliara artificiala in art.494 din textul caruia rezulta ca orice constructii, plantatii sau lucrari executate de un tert pe terenul altuia apartine proprietarului solului prin aplicarea regulii din dreptul roman �quod solo aedificatur solo cedit".
     Pentru a stabili drepturile proprietarului solului si ale constructorului, art.494 c.civ face o distinctie dupa cum constructorul este de rea credinta sau de buna credinta.
     Buna sau reaua credinta se apreciaza in persoana celui ce a edificat constructiile pe terenul altuia, deci a constructorului initial, si nu in persoana dobanditorilor ulteriori ai acestora.
     Din inscrisurile depuse de parti rezulta ca autorii paratilor au detinut o autorizatie de constructie pentru ridicarea unei constructii provizorii pe o suprafata de __ mp, dar in fapt aceasta a fost ridicata pe o suprafata de 31 mp asa cum rezulta si din masuratori (fila 8).
     Totodata se arata de catre parati ca aceasta constructie nu are un caracter provizoriu, ci este una solida, din BCA, acoperita cu tabla si aluminiu. Astfel, se retine ca, desi Protoieria, in calitate de administrator al terenului in litigiu a obtinut o autorizatie de constructie pentru numita __, constructie cu destinatie atelier de optica, aceasta nu a respectat suprafata de teren prevazuta in autorizatie, si nu a respectat nici caracterul provizoriu al constructiei, tinzand a da constructiei un caracter definitiv aspecte ce nu pot fundamenta buna sa credinta.
     Pentru aceste considerente, instanta apreciaza ca parata a actionat cu rea credinta in momentul edificarii constructiei.
     Astfel fiind stabilit elementul subiectiv in persoana constructorului, se retine ca art.494 c.civ. lasa deschisa posibilitatea proprietarului terenului de a cere obligarea constructorului la ridicarea constructiilor, ori de a obtine autorizarea sa de a proceda in sensul aratat pe cheltuiala constructorului.
     Dintr-un alt punct de vedere, fata de natura contractului de locatiune, contract incheiat anterior ridicarii constructiei si care genereaza ca si efect doar o detentie precara asupra celui care ridica o constructie pe suprafata de teren inchiriata, se retine ca numita __ nu avea animus possidendi.
     Detentia precara se caracterizeaza prin lipsa elementului "animus" ceea ce inseamna ca detentorul nu se comporta ca un proprietar (nu foloseste bunul �sub nume de proprietar") avand numai o stapanire materiala a bunului.
     In cauza, se retine ca imobilul ce consta in terenul in suprafata de 31 mp pe care se afla edificata constructia provizorie a fost inchiriat de numita __ care, la momentul incetarii contractului de locatiune avea obligatia restituirii acestuia catre proprietar  in starea in care l-a primit (art.1431 C.civ), iar ulterior terenul a fost inchiriat S.C. __ S.R.L. Tulcea, fara ca paratii sa justifice vreun drept asupra imobilului in litigiu.
     Pentru aceste considerente instanta urmeaza a admite cererea privind obligarea paratilor la ridicarea constructiei edificate pe terenul proprietatea reclamantilor, pe cheltuiala paratilor.