hotarare

 Dosar nr.4050/327/2011 SENTINTA CIVILA NR.3801
Sedinta publica de la  29 noiembrie  2011

     INSTANTA

     Prin cererea reconventionala depusa la data de 25.03.2011 in dosarul inregistrat pe rolul Judecatoriei Tulcea sub nr. ..., paratii reclamanti ....au solicitat instantei ca prin hotararea ce se va pronunta in contradictoriu cu reclamantii parati ..., sa se dispuna instituirea unui drept de retentie asupra imobilului situat in mun. ..., obligarea reclamantilor la plata sumei de 18.000 euro reprezentand dublul arvunei remise la autentificarea antecontractului de vanzare-cumparare nr. ... prin aplicarea clauzei penale din conventie, rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare nr. ..., cu daune interese pentru nerespectarea angajamentului si obligarea la plata sumei de 10.000 lei reprezentand valoarea imbunatatirilor aduse imobilului.
     Prin precizarile formulate la data de 17.05.2011, paratii reclamanti ... au aratat ca cuantumul pretentiilor este in suma de 110.000 lei, reprezentand dublul sumei de 50.000 lei achitata ca arvuna si 10.000 lei reprezentand contravaloarea imbunatatirilor aduse apartamentului.
     In motivarea cererii reconventionale, paratii reclamanti au aratat ca la termenul scadent din data de 01.12.2010, reclamantii parati aflandu-se in culpa, au fost in imposibilitate de a perfecta contractul de vanzare cumparare in conditiile stipulate, in sensul ca acestia nu au mai putut respecta garantiile si declaratiile facute in antecontract, deoarece imobilul supus vanzarii este grevat de existenta unui proces penal ce afecteaza dreptul de proprietate. Avand in vedere obligatia instituita fata de cumparator au notificat reclamantii parati in doua randuri, solicitand suspendarea platii si amanarea incheierii contractului de vanzare-cumparare pana la solutionarea definitiva a procesului penal.
     In drept au fost invocate prevederile art. 115-120 C.proc.civ., art. 1066, art. 1290 si art. 1020-1021 C.civ.
     Reclamantii parati au formulat intampinare la cererea reconventionala, prin care au solicitat respingerea cererii reconventionale cu toate capetele de cerere, ca nefondata.
     In motivarea intampinarii la cererea reconventionala, paratii reclamanti au aratat ca suma de 18.000 euro solicitata, reprezentand dublul arvunei achitate la incheierea antecontractului nu este datorata pentru ca refuzul de incheiere a contractului de vanzare-cumparare se datoreaza paratilor reclamanti.
     Cu privire la rezolutiunea antecontractului, reclamantii parati au aratat ca lor nu li se poate reprosa nimic din punct de vedere al conduitei contractuale, acest capat de cerere fiind in contradictie cu cererea de restituire a arvunei, deoarece daca s-ar aplica rezolutiunea, ca urmare a efectului retroactiv al acesteia, nici clauza penala privind restituirea dublului arvunei nu ar mai produce efecte.
     Referitor la imbunatatirile aduse imobilului, reclamantii parati au aratat ca acestea au fost executate fara acordul lor in calitate de proprietari, reclamantii parati avand obligatia sa predea bunul in starea la care se afla la momentul incheierii antecontractului de vanzare cumparare.
     Prin Incheierea din data de 31.05.2011, instanta a admis cererea de acordare a ajutorului public judiciar formulata de paratii reclamanti .., dispunand scutirea de la plata taxei judiciare de timbru in suma de 3.811 lei.
     Prin Incheierea din data de 03.06.2011, pronuntata in dosarul nr. ..., instanta a dispus disjungerea cererii reconventionale de cererea principala, avand in vedere prevederile art. 120 alin. 2 C.proc.civ..
     Pe rolul instantei a fost inregistrat dosarul nr. ...
     In baza art. 167 Cod procedura civila, instanta a incuviintat pentru reclamanti proba cu inscrisurile depuse la dosar, interogatoriu paratilor si proba testimoniala, apreciindu-le ca pertinente, concludente si utile pentru elucidarea situatiei de fapt si solutionarea cauzei.
     Instanta a audiat in mod nemijlocit martorul ..., si a luat interogatoriul paratilor.
     Analizand materialul probator existent la dosarul cauzei, instanta retine urmatoarea situatie de fapt:
     Prin Actul de adjudecare nr. ..., parata ... a cumparat imobilului situat in mun. ..., la licitatia publica organizata de executorul bancar .., ca urmare a executarii silite a reclamantilor ..., debitori ai Bancii Internationale a Religiilor - in faliment.
     La data de 14.12.2009 intre ... in calitate de promitenti vanzatori si PETRE IONEL in calitate de promitent cumparator s-a incheiat Antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. ... de Biroul Notarului Public ..., prin care
paratii s-au obligat sa vanda iar reclamantul ... s-a obligat sa cumpere apartamentul nr. 15 situat in mun. ..., la pretul de 37.000 Euro, convenind sa perfecteze contractul de vanzare cumparare in forma autentica pana la data de 01.12.2010. Din pretul total al vanzarii, paratii au primit de la reclamantul ..., cu titlu de arvuna, suma de 9.000 euro, la data autentificarii antecontractului, urmand ca restul de pret in suma de 28.000 euro sa-l primeasca pana la data de 01.12.2010.
     In acelasi antecontract, partile au prevazut ca in cazul in care perfectarea contractului de vanzare cumparare in conditiile mentionate nu se face din culpa promitentilor vanzatori, acestia se obliga sa plateasca promitentului cumparator dublul sumei primite ce titlu de arvuna, respectiv suma de 18.000 euro, iar daca neperfectarea contractului de vanzare cumparare nu se face din culpa promitentului cumparator, acesta pierde suma achitata cu titlu de arvuna, respectiv 9.000 euro.
     La data de din 29.11.2010, paratii ... impreuna cu reclamantul ... s-au prezentat al BNPA ..., fiind notificati in scopul perfectarii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica privind imobilul situat in mun.....
     Prin Certificarea inregistrata cu nr. ...,  notarul public a constatat ca paratii ... sunt pregatiti pentru perfectarea contractului de vanzare cumparare in forma autentica si nu sunt de acord cu prelungirea termenului antecontractului considerand ca nu sunt in culpa. Reclamantul ..., prin avocatul sau ..., a considerat ca paratii nu au respectat declaratiile facute in cuprinsul antecontractului de vanzare cumparare si se afla in culpa, avand in vedere ca existenta procesului penal privind pe executorul bancar ... care a scos la licitatie in anul 2008 imobilul ce face obiectul antecontractului, afecteaza dreptul de proprietate al promitentilor vanzatori si a considerat ca ar trebui prelungit termenul de incheierea la contractului de vanzare cumparare pana la solutionarea definitiva a procesului penal.
     La data de din 01.12.2010, paratii ... impreuna cu reclamantul ... s-au prezentat al BNP .., care a constatat ca promitentii vanzatori .. sunt gata sa incheie contractul de vanzare cumparare in forma autentica cu privire la apartamentul nr. 15 situat in mun. ... in conditiile stipulate in Antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. .. de Biroul Notarului Public .., sens in care au prezentat actele de proprietate ale imobilului, antecontractul de vanzare cumparare, schita apartamentului, incheierea de intabulare cu extras de informare si certificat de atestare fiscala.
     In fata notarului public, reclamantul ... a declarat ca isi mentine cele aratate prin avocat la data de 29.11.2010 si consemnate in Incheierea de cerificare nr. 4368.
     Prin notificarile din data de 22.11.2010 si 09.11.2010, reclamantul .. a notificat paratii ... ca imobilul este in litigiu.
     Potrivit art. 969 Cod civil, "Conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante. Ele se pot revoca prin consimtamantul mutual sau din cauze autorizate de lege."
     Potrivit art. 1066 Cod civil, "Clauza penala este aceea prin care o persoana, spre a da asigurare pentru executarea unei obligatii, se leaga a da un lucru in caz de neexecutare din parte-i."
     In cauza instanta constata ca reclamantul ... si paratii ... au incheiat un contract civil, prevazand o clauza penala in cazul neexecutarii obligatiilor contractuale.
     Din probele administrate in cauza, instanta constata ca cel care nu a respectat obligatiile contractuale este reclamantul ..., fiind cel care a refuzat incheierea contractului de vanzare cumparare in forma autentica.
     Motivele invocate de reclamant nu pot constitui o cauza pentru nerespectarea obligatiilor contractuale deoarece sunt straine de raportul juridic dintre parti.
     Faptul ca impotriva executorului judecatoresc, care a efectuat vanzarea la licitatie publica a imobilului, s-a inceput urmarirea penala, nu este de natura a restrange sau altera dreptul de proprietate al paratilor asupra apartamentului.
     Pana la ramanerea definitiva a unei hotarari judecatoresti de condamnare a executorului judecatoresc si de anularea actelor intocmite cu ocazia executarii silite, executorul judecatoresc se bucura de prezumtia de nevinovatie, iar actele intocmite de acesta se bucura de prezumtia de adevar.
     Avand in vedere aceste considerente, instanta nu poate da eficienta clauzei penale stipulate in contract, in favoarea reclamantilor.
     Cu privire la rezolutiunea Antecontractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. ... de BNP .., potrivit art. 1021 C.civ., rezolutiunea nu opereaza de drept, partea indreptatita trebuind sa se adreseze cu o actiune in rezolutiune.
     Actiunea in rezolutiune a contractului poate fi intentata numai de partea care a executat sau care se declara gata sa execute contractul.
     Daca s-ar recunoaste o asemenea actiune partii care nu-si executa obligatia, ar insemna sa i se acorde o cale de a se desprinde din raportul contractual la care a convenit, ceea ce ar constitui o infrangere de nepermis a principiului obligativitatii contractelor.
     In cauza, cei care cer rezolutiunea contractului sunt reclamantii care nu au respectat obligatia prevazuta in antecontract, de a cumpara apartamentul nr. 15 situat in mun. ...., la pretul de 37.000 Euro, pana la data de 01.12.2010.
     Referitor la plata imbunatatirilor aduse imobilului, pretinse de reclamanti si probate cu Contractul din data de 09.06.2007 incheiat cu ... SRL, instanta constata ca acest contract este anterior datei de 26.08.2008 cand parata ... a cumparat apartamentul, si prin urmare imbunatatirile aduse de reclamanti au fost incluse in pretul de adjudecare al imobilului.
     Din raspunsul paratei la interogatoriu, declaratia martorului ... si inscrisul depus de reclamanti, instanta a constatat ca suma de 9.000 euro prevazuta in contract cu titlu de arvuna a fost platita in lei, la cursul zilei.
     Desi din declaratia martorului ... rezulta ca la unitatea CEC reclamantul a dat paratei suma de 50.185 lei, din care a primit inapoi 25 sau 26 lei, la notar atunci cand s-a intocmit antecontractul de vanzare cumparare, martorul nu a mai fost prezent, astfel ca instanta nu poate retine decat cele consemnate in antecontractul de vanzare cumparare.
     De altfel, potrivit art. 1119 C.civ. "dovada actelor juridice al caror obiect are o valoare ce depaseste suma de 250 lei, chiar pentru depozit voluntar, nu se poate face decat sau prin act autentic, sau prin act sub semnatura privata."
     Sustinerile reclamantilor ca ar fi platit din eroare mai mult cu 12.000 lei decat  s-a mentionat in antecontractul de vanzare cumparare, nu poate fi primita in conditiile in care se afla in posesia inscrisului intocmit de parata, in care sunt specificate clar sumele in lei si ce reprezinta acestea.
     Cu privire la dreptul de retentia asupra imobilului, in conditii in care reclamantii nu detin impotriva paratilor o creanta certa, lichida si exigibila, care sa fie in stransa legatura cu imobilul a carei retentie se solicita, cererea este nefondata.
     Pentru considerentele de fapt si de drept expuse, instanta va respinge ca nefondata cererea formulata de reclamantii ... in contradictoriu cu paratii ....