Culpa proprietarului fondului dominant; sarcina excesiva pentru fondul aservit

Prin actiunea inregistrata pe rolul instantei sub nr. (_) reclamanta S.C. (_) SRL a chemat in judecata pe parata S.C. (_) S.A. solicitand obligarea acesteia la lasarea unei cai de acces la terenul reclamantei, situat in intravilanul (_), cu o latime de (...) m si o lungime de (_) m., pe terenul paratei.
In motivare, s-a aratat ca terenul cumparat prin act autentic de reclamanta nu are cale de acces la drumul public, astfel incat nu poate fi folosit, iar drumul cel mai scurt poate fi creat pe terenul paratei.
Actiunea nu a fost motivata in drept.
La cerere au fost anexate, in copie, actul de vanzare cumparare si alte inscrisuri.
La (_) s-a renuntat la judecata impotriva paratei si au fost chemate in instanta, in aceasta calitate, C. C. si SC (_) S.A.
In motivarea cererii, astfel modificate, s-a aratat ca terenul reclamantei se invecineaza direct cu raul (_), care il desparte de terenul proprietatea paratei C. C.. Pe acest teren, reclamanta solicita un drum de acces la calea publica, cu o latime de (_) m si o lungime de (_) m., urmand a plati o chirie.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 606 cod civil.
La (_), parata C. C. a formulat, in temeiul art. 64 cod procedura civila, cererea prin care a aratat titularii dreptului, ca fiind I. M. si I. E., parintii sai si proprietarii terenului, ai constructiilor si ai pensiunii C. Parata C. C. a aratat ca ea doar administreaza bunurile pensiunii, astfel incat nu poate fi obligata in proces.
Prin incheierea din (_), luand act de recunoasterea titularilor, fata de precizarea scrisa a reclamantei, in concordanta cu cererea paratei C. C., instanta a dispus scoaterea acesteia din cauza si a continuat judecata in contradictoriu cu paratii I. M., I. E. si A.R. SA.
Paratii I.M. si I.E. au formulat intampinare si cerere reconventionala, solicitand respingerea actiunii principale si sa se constate ca pe terenul proprietatea lor nu se poate trece catre fondul dominant.
In motivare, s-a aratat ca terenul reclamantei are ca limite raul (_)  si padurea, are categorie de folosinta faneata, iar potrivit mentiunilor din contractul de vanzare-cumparare, cumparatoarea si-a asumat riscul dobandirii unui imobil fara iesire la calea publica. Se mai arata ca pe toata latimea terenului paratilor se afla constructiile pensiunii, edificate in conditiile legii, care impiedica trecerea reclamantei catre DN (...) A, spatiul este restrans si destinat parcarii  si recreerii turistilor pensiunii. Se mai sustine ca trecerea peste rau, catre celalalt teren al paratilor, se face pe o pasarela edificata de acestia, cu preturi impresionante si intretinere costisitoare, pasarela avand destinatie pietonala. In aprecierea paratilor, reclamanta ar pricinui o mai mica paguba prin crearea servitutii pe terenurile altor vecini, pe latura opusa terenului paratilor.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 57, 115 si 119 cod procedura civila, art. 617 si 621 cod civil.
Reclamanta a formulat intampinare la cererea reconventionala, prin care au invocat inadmisibilitatea acesteia, motivata de caracterul de actiune in constatare. Se sustine, de catre reclamanta, ca obiectul unui astfel de cereri nu poate fi un fapt sau un act negativ.
Prin incheierea din (_), exceptia pusa in discutia partilor a fost unita cu fondul.
Dupa administrarea probelor cu inscrisuri, interogatoriu si expertiza topografica, actiunea reclamantei a fost respinsa.
Hotararea a fost mentinuta, prin decizia nr. (_) a Tribunalului (_)
Neobservand, desi era evident, ca instantele de fond au analizat si solutionat cererea reconventionala, Curtea de Apel (_) a admis recursul reclamantei si pentru o pretinsa necercetare a fondului acestei cereri a casat hotararile (in temeiul art. 312 alin. 3 cod procedura civila) si a trimis cauza spre rejudecare.
Ca indicatie suplimentara, Curtea a subliniat necesitatea unei noi expertize topografice, cu mai multe variante.
Dosarul a fost inregistrat, din nou, pe rolul Judecatoriei (_), sub nr. (_).
La (_) paratii au invocat exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 616, 617 si 618 cod civil.
Prin incheierea din (_) Judecatoria (_) a sesizat Curtea Constitutionala, pentru solutionarea exceptiei si a dispus suspendarea judecatii cauzei.
Exceptia a fost respinsa prin decizia nr. (_) a Curtii Constitutionale, iar judecata reluata la (_) cand pentru respectarea indicatiilor instantei de control s-a dispus efectuarea unei noi expertize topografice.
La (_), C. C., reprezentant al I.F.P.C.a formulat cerere de interventie in interesul paratilor, solicitand respingerea actiunii principale, ca neintemeiata.
In motivarea acestei cereri, incuviintata, in principiu, prin incheierea din (_), s-a sustinut ca paratii Iacob au fost de acord ca entitatea juridica, ce a suferit modificari si care in prezent functioneaza sub forma IF P.C.sa-si stabileasca sediul si sa functioneze pe o perioada nelimitata pe terenul lor. Se sustine ca fiecare portiune de teren este de stricta necesitate pentru functionarea pensiunii, fiind imposibila crearea caii de acces solicitata.
Raportul de expertiza dispus a fost efectuat si completat de expert (_).
In cauza s-a administrat si proba cu cercetarea la fata locului, in data de (_), iar partile au depus, in copie, inscrisuri si planse fotografice.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta a retinut:
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. (_) de BNP (_), reclamanta SC (_) S.R.L. a dobandit proprietatea unui teren in suprafata de (_) mp. faneata, situat in intravilanul (_) tarla (_) parcela (_), cu nr. cadastral provizoriu (_) intre vecinii : (_)
Astfel cum rezulta din descrierea imobilului si schita anexa, terenul nu avea si nu are iesire la calea publica, imprejurare subliniata in cuprinsul actului, cand cumparatoarea declara ca a luat la cunostinta aceasta situatie.
Potrivit art. 616 cod civil, proprietarul al carui loc este infundat, care nu are nicio iesire la calea publica, poate reclama o trecere pe locul vecinului sau pentru exploatarea fondului, cu indatorirea de a despagubi in proportie cu pagubele ce s-ar putea ocaziona.
Tinand seama de configuratia servitutii solicitata de reclamanta, ce vizeaza traversarea albiei raului (_), instanta constata ca este justificata chemarea in instanta a paratei A.R. SA si va respinge exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocata de aceasta, ca neintemeiata.
Asa cum reiese foarte clar din norma juridica citata, se ofera proprietarului locului infundat o vocatie iar nu o garantie, o certitudine, instanta de judecata fiind suverana in a aprecia asupra necesitatii si posibilitatii instituirii servitutii de trecere.
In practica judiciara mai veche, dar si mai recenta (de ex.decizia nr. (_) a C.S.J) s-a statuat ca in cazul in care infundarea locului este rezultatul faptei proprietarului sau chiar al neglijentei sale, trecerea nu mai poate fi ceruta vecinilor fondului.
Asa cum s-a aratat, la momentul cumpararii terenului, reclamanta cunostea atat categoria de folosinta cat si lipsa iesirii la calea publica, caracteristici asumate in mod expres si care, probabil, au si cauzat un pret mai redus decat cel al pietei libere. Se poate vorbi, daca ne referim la posibilitatea de acces cu mijloace auto la acest teren, cel putin despre o neglijenta, daca nu despre o asumare a unui anume mod, limitat, de folosinta a terenului categorie faneata.
Pe de alta parte, o conditie esentiala a instituirii servitutii - o sarcina importanta asupra imobilului fond aservit - este ca prin amenajarea si folosirea drumului sa nu se aduca terenului ce suporta servitutea inconveniente grave, de natura a-i schimba destinatia sau a cauza imposibilitatea sau dificila utilizare de catre insusi proprietarii lui.
Instanta este chemata sa pastreze un echilibru intre nevoia de folosinta a proprietarului fondului dominant si prejudiciul ce s-ar crea proprietarului fondului aservit si nu poate crea o servitute atunci cand acesta din urma ar fi pus in situatia de a suferi un prejudiciu disproportionat.
Cercetarea la fata locului si expertiza topografica au reliefat ca terenul paratilor I. M. si E., pe care se afla constructiile P. C. are o latime de (_) m., fara sa existe un spatiu mai mare de (_)  m. intre soseaua DN (_) A si limita de proprietate.
Normativele pentru autorizarea si functionarea pensiunilor turistice - impun spatii pentru parcare, curte proprie cu spatii verzi, suprafete de joaca pentru copii, deci teren disponibil.
Intrucat terenul paratilor, folosit de intervenienta, nu are spatiu ce ar putea fi amenajat cu destinatiile enumerate mai sus, intre latura de vest si DN (_)A, tinand seama de amplasarea constructiilor pe latimea de (_) m., este evident ca prin crearea servitutii cu latimea de (_) m (schita anexa raportului) s-ar aduce grave prejudicii activitatii turistice.
Pe de alta parte, atat la prima judecata a cauzei cat si la rejudecare, expertii au evidentiat o alternativa ce nu ar crea atatea inconveniente, la sud de proprietatea reclamantei, la albia raului (_) si proprietatea B. M..
Constatarile in teren, la cercetarea locala, au evidentiat un inceput de amenajare a acestui drum, abandonata insa, ca si cererea initiala de chemare in judecata, cand reclamanta a renuntat la aceasta varianta, preferand grevarea proprietatii paratilor si - in aprecierea instantei - afectarea grava a activitatii economice a P.C..
In consecinta, existand o vadita disproportie intre dreptul reclamantei de iesire la drumul public si afectarea exercitiului dreptului de proprietate al paratilor, instanta apreciaza ca nu se justifica instituirea servitutii, in modalitatea solicitata si urmeaza sa respinga actiunea, ca neintemeiata si sa admita cererea de interventie accesorie.
Avand in vedere dispozitiile art. 111 cod procedura civila, va respinge cererea reconventionala, ca inadmisibila, intrucat are ca obiect constatarea unei situatii de fapt - imposibilitatea de trecere catre fondul dominant