Revendicare imobiliara

Revendicare imobiliara

Sentita civila 209 din data de 10.02.2011 in dosarul numarul 1981/332/2010

           Prin cererea adresata acestei instante la data de 18.08.2010, reclamantul N.R. a chemat in judecata pe parata SC U.V. SRL pentru ca prin hotararea ce se va pronunta sa fie obligata sa-i lase in deplina proprietate si pasnica posesie suprafata de 1,50 ha teren arabil extravilan, situat in extravilanul orasului Vanju Mare, cu vecinii: N-drum, E-canal, S-drum, V-B.A. si la plata sumei de 500 lei, reprezentand contravaloarea productiei agricole de care a fost lipsit in anul agricol 2009-2010, cu cheltuielile de judecata.
           In motivarea actiunii, reclamantul a sustinut faptul ca printr-un inscris sub semnatura privata intitulat "precontract de vanzare-cumparare" incheiat la data de 15.10.2001 a cumparat de la numitul T.I.C. terenul indicat mai sus. Ulterior, in dosarul civil nr.3551/2003, Judecatoria Vanju Mare a pronuntat sentinta civila nr.1871/11.12.2003 care tine loc de act autentic de vanzare-cumparare cu privire la suprafata de 1,50 ha. Arata ca autorii promitentului vanzator T.I.C.. si anume, T.I. si T.M. au incehiat contractul de vanzare-cumparare cu intretinere autentificat sub nr.2377/1997 cu numitii T.I. si T.C., iar terenul in cauza a fost  transmis  in schimbul intretinerii. Ulterior, s-a dispus rezolutiunea in parte a acestui contract, si anume, doar in ceea ce privea obligatia de intretinere, iar terenul in litigiu a revenit in patrimoniul numitilor T.I. si T.M. si dupa decesul acestora a fost mostenit de catre promitentul-vanzator T.I.C. Pe de alta parte, probabil prin cumparare de la T.C.. si T.I., terenul revendicat a ajuns in posesia societatii parate care in primavara anului 2008, printr-o persoana care se pretindea administratorul firmei, l-a deposedat de acest teren pe care il semanase cu lucerna. Mentioneaza ca in toamna anului 2008, a reintrat in posesia terenului, a semanat grau, a recoltat grau in vara anului 2009, dupa care,din nou parata a intrat in posesia terenului si nu a mai putut sa reintre in posesia lui, ajungand la conflicte. 
Reclamantul si-a intemeiat actiunea pe disp.art.480, si urmat. C.civ.
          In dovedirea actiunii, reclamantul a depus la dosar: copia sentintei civile nr.1871/11.12.2003, pronuntata in dosarul nr.3551/2003, pronuntata de Judecatoria Vanju Mare, precontract de vanzare cumparare, titlul de proprietate nr.71797/06.10.1998, contract de vanzare-cumparare si intretinere , copie decizia civila nr.62/A/12.02.2002 pronuntata de Tribunalul Mehedinti, extras de carte funciara, imputernicirea avocatiala nr.2, chitanta privind onorariul de expert, chitanta privind dovada achitarii taxei de timbru si timbrul judiciar si a solicitat audierea martorilor M.R. si M.G..
          La data de 14.09.2010,  prin serviciul registratura , reprezentantul unitatii parate a depus la dosar   intampinare  prin care solicita respingerea actiunii  aratand  ca actiunea depusa de reclamant este nefondata deoarece SC U.V. SRL este proprietara terenului de 1,46 ha, situate in extravilanul localitatii Vanju Mare in T17, P1, terenul fiind dobandit de prin contractul de vanzare-cumparare, autentificat sub nr.898/20.05.2008, si mai depune   cotractul de vanzare cumparare autentificat la nr. 898 din 20.05.2008 , contractul  de vanzare cumparare autentificat la nr.226 din 27.01.2004  si  incheierea nr.2964/28.05.2008, extras de carte funciara pentru informare nr.744/N.
          La termenul din data de 11.11.2010 a fost audiat martorul M.R. care arata ca reclamantul detinea suprafata de 1,2 ha pe care cultiva grau, porumb, iar ultima data lucerna. Arata ca de cca 3 ani societatea parata a ocupat acest teren al reclamantului, ocazie cu care a ocupat si alte terenuri ce apartin altor prsoane. De la acea data stie ca reclamantul nu a mai intrat in posesia terenului. Cand societatea parata a intrat in posesia acestuia terenul esra cultivat cu lucerna, dar a fost arat de societatea parata si aceasta a cultivat orzoaica, iar in ultimul an porumb. Nu cunoaste daca reclamantul s-a prezentat la societatea parata sa-i ceara sa-i lase terenul deoarece este proprietatea sa.
           Martorul M.G., audiat la acelasi termen , a declarat ca reclamantul detine suprafata de 1,50 ha teren arabil extravilan pe care avea cultivata lucerna. Nu stie daca reclamantul mai foloseste acel teren in prezent, dar stie ca acest teren este cultivat in anul acesta cu porumb, dar nu cunoaste cine a cultivat acest teren.A auzit ca societatea italiana a ocupat teren de la mai multe persoane, dar nu stie daca este si terenul reclamantului printre acestea.A vazut ca pe o suprafata mai mare de teren este infiintata aceeiasi cultura, iar terenul pare cultivat de o singura persoana. Arata ca a auzit de la mai multe persoane ca acestea nu pot sa-si munceasca terenul din cauza societatii parate si tot de la alte persoane a auzit ca nici reclamantul nu poate sa-si munceasca terenul din cauza acestei societati.Stie ca aceea zona in care se afla terenul reclamantului se numeste Negreanu sau La padure , si a auzit ca terenurile din aceea zona au fost ocupate de societatea parata .
           In sedinta publica din 11.11.2010, aparatorul reclamantului a solicitat efectuarea unei expertize agricole topo, avand ca obiective : identificarea terenului in litigiu de 1,5 ha cu T.P.si vecinatati, sa precizeze in posesia cui se afla aceste suprafete si daca in anii 2009-2010 a fost cultivat acest teren, cu ce, de cine si care este valoarea productiei realizate de pe acest teren in anii 2009-2010, pentru care numeste in cauza ca expert pe G.C. cu un onorariu provizoriu de expert in suma de 400 lei.
In cauza a fost numit expert G.C., reclamantul depunand la dosar chitanta privind dovada achitarii onorariului de expert in suma de 400 lei.
          La data de 28.12.2010, a fost depus la dosar raportul de expertiza efectuat de expert G.C. si o  cerere prin care a solicitat majorarea onorariului de expert de la 400 lei la 500 lei.
          La termenul din data de 10.02.2011  reclamantul a depus la dosar chitanta nr.2593394/1  pentru suma de 101,70 lei  reprezentand diferenta  de onorariu de expert.
          Analizand actele si lucrarile dosarului si coroborand probele administrate in cauza cu sustinerile partilor , depozitiile martorilor  audiati  si concluziile raportului de expertiza , instanta constata si retine in fapt si in drept urmatoarele:
           Reclamantul prin prezenta actiune, solicita ca  parata sa fie obligata sa-i lase in deplina proprietate si pasnica posesie  suprafata de 1,50 ha teren arabil extravilan, situat in extravilanul orasului Vanju Mare, cu vecinii: N-drum, E-canal, S-drum, V-B.A., precum si obligarea  acesteia la plata sumei de 500 lei, reprezentand contravaloarea productiei agricole de care a fost lipsit in anul agricol 2009-2010, cu cheltuielile de judecata   motivand faptul ca  printr-un inscris sub semnatura privata intitulat "precontract de vanzare-cumparare" incheiat la data de 15.10.2001 a cumparat de la numitul T.I.C. terenul indicat mai sus. Ulterior, in dosarul civil nr.3551/2003, Judecatoria Vanju Mare a pronuntat sentinta civila nr.1871/11.12.2003 care tine loc de act autentic de vanzare-cumparare cu privire la suprafata de 1,50 ha.   Autorii promitentului vanzator T.I.C.. si anume, T.I. si T.M. au incheiat contractul de vanzare-cumparare cu intretinere autentificat sub nr.2377/1997 cu numitii T.I. si T.C.., iar terenul in cauza a fost  transmis  in schimbul intretinerii. Ulterior, s-a dispus rezolutiunea in parte a acestui contract, si anume, doar in ceea ce privea obligatia de intretinere, iar terenul in litigiu a revenit in patrimoniul numitilor T.I. si T.M. si dupa decesul acestora a fost mostenit de catre promitentul-vanzator T.I.C. Pe de alta parte, probabil prin cumparare de la T.C.. si T.I., terenul revendicat a ajuns in posesia societatii parate care in primavara anului 2008, printr-o persoana care se pretindea administratorul firmei, l-a deposedat de acest teren pe care il semanase cu lucerna. Mentioneaza ca in toamna anului 2008, a reintrat in posesia terenului, a semanat grau, a recoltat grau in vara anului 2009, dupa care,din nou parata a intrat in posesia terenului si nu a mai putut sa reintre in posesia lui, ajungand la conflicte. 
       Se retine  ca, prin sentinta civila nr.1871/11.12.2003  pronuntata de Judecatoria Vanju Mare in dosarul civil nr.3551/2003, care a avut ca obiect actiune in constatare ,  a fost admisa actiunea formulata de reclamantul N.R. impotriva paratului T.I.C. , s-a constatat ca reclamantul a cumparat de la paratul T.I.C.  suprafata totala  de 2,15 ha teren arabil  si anume suprafata de  1 ha si respectiv suprafata de 1,5 ha ( terenul in litigiu )  si a fost respinsa cererea de interventie formulata de  intervenientii T.I. si T.C..
     Sentinta civila nr.1871/11.12.2003  pronuntata de Judecatoria Vanju Mare in dosarul civil nr.3551/2003   a ramas definitiva si irevocabila la data de 27.01.2004.  
     Se retine de asemenea ca numitii  T.I. si T.M. au incheiat contractul de vanzare-cumparare cu intretinere autentificat sub nr.2377/1997 cu numitii T.I. si T.C, iar
 terenul  in litigiu  in suprafata de 1 ha si 4600 m.p.  a fost  transmis  acestora din urma  in schimbul intretinerii.
    Ulterior prin sentinta civila nr.1574/06.06.2001  pronuntata de Judecatoria Vinju Mare  , a fost admisa  in parte  actiunea formulata de T.I. si T.M.,  a  fost dispusa  rezolutiunea   contractului de vanzare-cumparare cu intretinere autentificat sub nr.2377/1997,  care   avea ca obiect transmiterea in schimbul intretinerii a suprefetei de teren de 1 ha si 4600 m.p. . Dispozitie care a fost mentinuta prin Decizia civila nr.62/A/12.02.2002 pronuntata de Treibunalul Mehedinti in dosarul nr.6798/2001.
        Terenul in litigiu a revenit in patrimoniul numitilor T.I. si T.M. si dupa decesul acestora a fost mostenit de catre promitentul-vanzator T.I.C.
       Prin contractul de vanzare cumparare autentificat la nr.226  din 27.01.2004  de BNP R. M.C. , numitii  T.I. si T.C.  prin mandatar au  vandut suprafata de  teren de 1 ha si 4600 m.p.   dobandita in baza contractului de intretinere  nr.2377/1997  catre  S.C.  A. S.R.L. , care la randul ei a vandut aceasta suprafara de teren  catre    parata  S. C. U.V. S.R.L. prin contractul de vanzare cumparare  autentificat la nr.898 din 20.05.2008 de BNP I.S.
        Referitor la capatul de cerere privind revendicarea,potrivit dispozitiilor art.480 C.civ. actiunea in revendicare este actiunea proprietarului neposesor impotriva posesorului neproprietar, prin care reclamantul trebuie sa dovedeasca pe de o parte ca  este  titularul  dreptului de proprietate asupra terenului din litigiu iar pe de alta parte sa dovedeasca faptul ca acest teren este ocupat in mod abuziv de catre parat.
In conditiile in care atat reclamantul cat si  parata , au prezentat pentru suprafata de teren   de 1 ha si 4600 m.p.  titluri care provin de la autori diferiti, instanta  urmeaza sa  compare intre ele drepturile autorilor de la care provin cele doua titluri urmand sa dea castig partii  care a dobandit bunul de la adevaratul proprietar.
       Titlul de proprietate al  reclamantului reprezentat de sentinta civila nr.1871/11.12.2003  pronuntata de Judecatoria Vanju Mare in dosarul civil nr.3551/2003   ramasa definitiva si irevocabila la data de 27.01.2004, reprezinta un titlul preferabil, in conditiile in care  acesta a cumparat terenul in litigiu de la mostenitorul numitilor T.I. si T.M.  , iar terenul in litigiu revenise in patrimoniul acestora ca urmare a rezolutiunii contractului de vanzare-cumparare cu intretinere autentificat sub nr.2377/1997, .
Titlul de proprietate al paratei contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 898 din 20.05.2008  nu reprezinta un titlul preferabil, in conditiile in care s-a incheiat in baza unui  contract de  intretinere pentru care s-a dispus rezolutiunea, iar terenul in litigiu  nu se mai afla in patrimoniul  vanzatorilor T.I. si T.C.  la data cand acestia  au vandut  terenul   catre  S.C.  A  S.R.L. , care la randul ei a vandut aceasta suprafara de teren  catre    parata  S. C. U.V. S.R.L.
        Potrivit principiului anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului initial , anularea actului initial primar atrage anularea si a actului subsecvent, urmator,  datorita legaturii sale cu primul.
       Avand in vedere   acest principiul  si exceptia  de la acesta , cazul aplicarii art.1909 alin 1 C civ , care se refera insa la instrainarea unui bun mobil  si nu la instrainarea unui imobil  , titlul de proprietate al paratei contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 898 din 20.05.2008  nu poate fi considerat mai caracterizat si mai preferabil decat titlul reclamantului, acesta fiind incheiat in baza unui act care anterior  a fost desfiintat  .
     In aceste conditii titlul detinut de reclamant este  mai caracterizat si mai preferabil decat actul de proprietate opus de parata , iar reclamantul face dovada ca este adevaratul proprietar al terenului in litigiu  in suprafata de   1 ha si 4600 m.p.
       Asa cum reiese din declaratiile martorilor  audiati in cauza reclamantul a fost deposedat de suprafata de 1 ha si 4600 m.p. care in prezent este in posesia  societatii parate ,iar in anul  arigol 2009-2010  terenul a fost cultivat de catre parata.
        Aceste concluzii se desprind si din raportul de expertiza de specialitate intocmit in cauza de expert G.C. .
        Astfel se arata ca in anul agricol septembrie 2009- septembrie 2010, terenul a fost cultivat  cu porumb de catre parata,  , iar la momentul efectuarii expertizei terenul  era necultivat , urmand ca pentru anul agricol 2010-2011 , terenul sa fie cultivat in primavara anului 2011.
Avand in vedere, ca reclamantul prin probatoriul administrat a facut dovada indeplinirii cumulative a  celor  doua conditii necesare admisibilitatii actiunii in revendicare,   instanta apreciaza acest capat de cerere ca fiind intemeiat si urmeaza a-l admite. Ca urmare, parata va fi obligata sa lase in deplina proprietate si  linistita posesie reclamantului suprafata de 1 ha  si 4600 m.p.  teren arabil extravilan  cu  vecinatatile N- drum, S- drum, E -  drum  si V - B.A.
           Referitor la  capatul de cerere privind obligarea paratei la plata sumei de 500 lei , reprezentand contravaloarea productiei agricole de care a fost lipsit reclamantul  in anul agricol 2009-2010.
          Asa cum reiese din raportul de expertiza de specialitate intocmit in cauza, valoarea totala a  productiei  realizata pe suprafata  de teren de 1 ha si 4600 m.p. pentru anul agricol 2009-2010 este de 3200 lei  din care valoarea cheltuielilor reprezinta 80% din valoarea totala si venitul net reprezinta 20 % , iar profitul producatorului ( venitul  net )   fiind  de 640 lei .
       Instanta apreciaza si  acest capat de cerere ca fiind intemeiat si urmeaza sa-l admita si sa  oblige parata   catre reclamant  la plata sumei de 500 lei   reprezentand contravaloarea productiei agricole  de care a fost lipsit reclamantul pentru anul agricol 2009-2010.
       In baza art.274  alin 1  C.pr.civ. va obliga parata catre reclamanta la plata  cheltuielilor de  judecata in suma de 1105 lei astfel ( 105 lei reprezentand taxa de timbru si timbru judiciar , 500 lei onorariu expert si 500 lei onorariu avocat).
          Admite actiunea civila avand ca obiect " revendicare imobiliara si pretentii  "  formulata de reclamantul     N.R.  impotriva paratei  S.C. U.V. SRL.  cu           Obliga parata sa lase reclamantului in deplina proprietate si linistita posesie  suprafata de 1 ha  si 4600 m.p.  teren arabil extravilan  cu  vecinatatile N- drum, S- drum, E -  drum  si V - Bita Atanasie.
           Obliga parata catre reclamant  la plata sumei de 500 lei   reprezentand contravaloarea productiei agricole  de care a fost lipsit reclamantul pentru anul agricol 2009-2010.
           Obliga parata catre reclamanta la plata  cheltuielilor de  judecata in suma de 1105 lei astfel ( 105 lei reprezentand taxa de timbru si timbru judiciar, 500 lei onorariu expert si 500 lei onorariu avocat ).
           Dispune restituirea catre parata a onorariului de expert , achitat cu chitanta nr.2448026/1 din 19.11.2010.