Revendicare in baza actelor de proprietate vechi. Aplicare art. III alin.2 ind.4 din Legea 169/1997.
(Sentinta civila nr. 429 din data de 10.02.2012 pronuntata de Judecatoria Pascani)Deliberand asupra cauzei de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata la data de _. sub nr. _ pe rolul Judecatoriei Pascani, reclamantul K. L. a chemat in judecata paratii S.C. V.T.I. S.R.L. si S.C. L. D. S.R.L. solicitand instantei sa-i oblige pe parati sa-i lase reclamantului in deplina proprietate, linistita posesie si folosinta suprafata de teren de 1350 m.p. amplasata in intravilanul orasului _.., cu vecinatatile: __(fosta proprietate _____.)
In motivarea actiunii reclamantul arata ca autorii sai - bunicii K. P. si K. R. si tatal K. S. - au avut in proprietate in intravilanul ____o suprafata totala de teren de 3355 m.p., dobandit de acestia prin contractul de vanzare-cumparare nr. _. cu certificatul de mostenitori nr. _. (suprafata de 1790 m.p.), contractul de schimb in forma autentica nr. 1173/23.09.1953 (450 m.p.), contractul de vanzare-cumparare nr. _.. (890 m.p.) si contractul de donatie din 1948 (225 m.p.). Dreptul de proprietate aratat ce a apartinut autorilor reclamantului a fost transmis acestuia prin mostenire legala, reclamantul fiind unicul mostenitor al acestora conform certificatelor de mostenitor nr. _..
Mai arata reclamantul ca din suprafata de 3355 m.p. tatal sau, K. S.a vandut numitilor I. C. si M. T. o suprafata de 625 m.p. prin contractul autentificat sub nr_...
Din aceeasi proprietate de 3355 m.p. K. S. a donat statului roman in perioada regimului comunist o suprafata de 1350 m.p. prin contractul de donatie nr. _, terenul avand vecinatatile: ______
Prin sentinta civila nr. X pronuntata in dosarul nr. _ al Judecatoriei Pascani, a fost declarat nul absolut contractul de donatie nr____., partile fiind repuse in situatia anterioara.
Mai arata reclamantul ca din fosta proprietate de 3355 m.p. i-a fost reconstituit dreptul de proprietate pentru suprafata de 1400 m.p. intravilan _.. conform titlului de proprietate nr. X. din aceasta suprafata de teren de 1400 m.p. paratii i-au ocupat o suprafata de teren, astfel incat reclamantul i-a actionat in judecata in dosarul nr. _. al Judecatoriei Pascani, in cadrul caruia a fost de asemenea identificata intreaga suprafata de teren ce a apartinut autorilor reclamantului. Actiunea in revendicare respectiva a fost admisa raportat la titlul de proprietate nr. X .
In prezent paratii ocupa in intregime suprafata de 1350 m.p. ce a facut obiectul contractului de donatie din 1973, desfiintat prin sentinta civila nr. X a Judecatoriei Pascani. Pe acest teren paratii au edificat constructii si o statie de comercializare a carburantilor. La data edificarii constructiilor paratii cunosteau ca terenul apartine reclamantului, fiind astfel constructori de rea-credinta, dar si-au justificat ocuparea terenului pe considerentul cumpararii acestuia de la alte persoane ce obtinusera titluri de proprietate in temeiul legilor fondului funciar.
Comparand titlurile de proprietate ale partilor trebuie constatat ca preferabil titlul reclamantului care dateaza inca din 1932, autorii reclamantului posedand terenul pana in 1973 cand a fost preluat abuziv de statul roman. Persoanele care au vandut terenul paratilor nu erau titularii dreptului de proprietate asupra terenului, nu au avut niciodata teren pe acest amplasament si nici nu au exercitat posesia si folosinta asupra terenului.
Pentru toate considerentele aratate solicita admiterea actiunii asa cum a fost formulata.
Alaturat actiunii au fost depuse urmatoarele inscrisuri: act de donatie din 1973 (f.6), schita terenului donat (f.7), certificat de mostenitor nr. _ dupa K. P. (f.8), certificat de mostenitor nr_.. dupa K. R. (f.9), certificat de mostenitor nr. _ dupa K. B. si K. S. (f.10), sentinta civila nr. X -dosar X al Jud. Pascani- definitiva si irevocabila prin decizia civila nr. X a Tribunalului Iasi (f.11-14), decizia nr. X a Trib.Iasi (f.15-17).
S.C. V. T. S.R.L., in calitate de societate absorbanta in urma fuziunii a paratei S.C. V. I. S.R.L. a adus la cunostinta instantei ca parata aratata nu mai exista de sine statator in drept si solicita termen pentru angajarea unui aparator pentru a raspunde in cauza in calitate de continuator al paratei (f.25). Alaturat cererii a depus incheierile nr. _. si _. de inregistrare a fuziunii (f.26, 27), precum si copia monitorului oficial cu anuntul de fuziune (f.28-31).
Reclamantul si-a modificat actiunea, chemand in judecata in calitate de parat pe SC V.T. SRL ca succesor in drepturi al paratei SC V. I. SRL (f.34).
Noua parata SC V. T. SRL a formulat intampinare si cerere de chemare in garantie a vanzatorului I. C. (f.37-42).
Prin intampinare solicita respingerea actiunii reclamantului pentru urmatoarele considerente: reclamantul nu a indicat in mod clar amplasamentul cadastral al suprafetei de 1350 m.p. revendicata, astfel incat parata nu poate identifica terenul la care acesta face referire. Invoca exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantului pe considerentul ca acesta nu a prezentat la dosar nici un titlu de proprietate pentru suprafata de teren revendicata. Invoca de asemenea, exceptia autoritatii de lucru judecat pentru suprafata de 68,573 m.p. raportat la dispozitiile sentintei civile nr. _____ pronuntata de Judecatoria Pascani in dosarul nr. _ si prin care a fost admisa actiunea in revendicare a aceluiasi reclamant, iar parata a fost obligata sa-i lase acestuia in deplina proprietate si linistita posesie suprafata de 68,573 m.p. Sentinta civila aratata a fost pronuntata prin raportare la titlul de proprietate nr. _ prin care i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra suprafetei de 1400 m.p., in care este inclusa si parte din suprafata de teren solicitata in prezenta actiune in revendicare.
Pe fondul cauzei, parata arata ca la data de 05.04.2004 a incercat sa cumpere de la reclamant prin antecontractul de vanzare-cumparare nr. 1318, suprafata de teren de 865 m.p. in intravilanul _. reclamantul primind pretul integral. Ulterior incheierii antecontractului s-a constatat ca reclamantul nu avea titlu de proprietate pentru suprafata vanduta si astfel prin declaratia autentificata sub nr. _. antecontractul a fost desfiintat.
Mai arata parata ca la data de 28.04.2004 SC V. I.SRL a cumparat de adevaratul proprietar al terenului de mai sus, numitul I. C., prin contractul de vanzare-cumparare nr. ., suprafata de 830 m.p. situata in ____
Prin contractul de vanzare-cumparare nr. X incheiat cu M. Th. C. si M. M., s-a mai achizitionat suprafata de 1235 m.p. (1161,91 m.p. in urma masuratorilor), parata devenind astfel proprietara in baza celor doua contracte asupra suprafetei totale de 2065 m.p.
Prin sentinta civila nr. X pronuntata in dosarul nr. X al Judecatoriei Pascani a fost admisa actiunea in revendicare a reclamantului K. L., SC V. I. fiind obligata sa lase in proprietate suprafata de 67,427 m.p. din suprafata dobandita de la I. C.. In cadrul acelui dosar reclamantul a aratat ca suprafata de 1400 m.p. din titlul nr. X se invecineaza cu suprafata de 830 m.p. pe care SC V. I. a cumparat-o de la I. C.. In prezentul dosar reclamantul sustine ca suprafata de 830 m.p. a paratei este inclusa in suprafata da 1350 m.p. revendicata, fara insa a avea la dispozitie schitele aferente actelor proprii de proprietate. Mai mult, reclamantul nu revendica fosta proprietate M. - B. ci o indica doar ca vecinatate. In conditiile in care chiar reclamantul se contrazice in afirmatii, parata apreciaza ca actiunea sa trebuie considerata neintemeiata.
Mai arata paratul ca aparare faptul ca hotararea judecatoreasca prin care a fost anulat actul de donatie nu poate constitui motiv suficient pentru admiterea actiunii prezente. In cadrul respectivei hotarari nu se prevede nimic referitor la actele juridice subsecvente actului de donatie, neavand nici un efect asupra acestora.
Prin repunerea partilor in situatia anterioara in urma anularii donatiei se considera ca Statul Roman nu a fost niciodata proprietar al terenului respectiv, insa reclamantul nu a investit niciodata nicio instanta cu actiuni in anularea actelor subsecvente, astfel incat titlurile de proprietate emise in baza legii fondului funciar pentru vanzatorii terenului cumparat de parat, sunt in continuare valabile, producandu-si efectele pana cand reclamantul va obtine anularea acestora, daca o va obtine.
In contextul prezentat paratul apreciaza ca titlul sau este preferabil titlului reclamantului, motiv pentru care solicita respingerea actiunii.
Avand in vedere ca exista totusi posibilitatea unei evictiuni parata SC V. T. SRL a formulat si cerere de chemare in garantie a vanzatorului I. C., conform art. 60 Cod procedura civila.
In motivarea acesteia parata arata ca a fost de buna credinta la momentul dobandirii dreptului de proprietate de la vanzator, si-a intabulat dreptul de proprietate in cartea funciara, a obtinut toate autorizatiile necesare in vederea edificarii constructiilor, astfel incat, avand in vedere ca tulburarea dreptului provine din partea unui tert, vanzatorul este obligat sa-l apere pe cumparator impotriva evictiunii. Pentru considerentele aratate solicita admiterea cererii de chemare in garantie (pentru evictiune), in cazul in care actiunea in revendicare va fi admisa.
Alaturat intampinarii si cererii de chemare in garantie au fost depuse urmatoarele inscrisuri: contract de vanzare-cumparare nr. X I. C. si I. G. - SC V. I. SRL (f.44-45), plan de amplasament si delimitare imobil (f.46), contract de vanzare-cumparare nr. X M. Th. C.si M.- SC v. I. (f.47-48), sentinta civila nr. X - dosar X - revendicare (f.49-59), proces verbal de executare a sentintei X (f.67).
Parata SC V. T. SRL a formulat completare la intampinare (f.73-74) prin care invoca exceptia lipsei calitatii procesuale pasive cu privire la suprafata de 587,427 m.p. teren raportat la faptul ca din suprafata de 1350 m.p. revendicata de reclamant parata nu poate ocupa mai mult de 762,573 m.p. cat are in proprietate in urma sentintei civile nr. X a Judecatoriei Pascani.
Prin incheierea de sedinta din data de 11.12.2009 instanta a unit cu fondul exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantului si exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a SC V. T. SRL (f.85).
Prin incheierea de sedinta din 29.01.2010 a fost unita cu fondul si exceptia autoritatii de lucru judecat invocata de parata SC V. T..
Pentru solutionarea cauzei partile au solicitat administrarea probelor cu inscrisuri, interogatorii, martori si expertiza tehnica judiciara, probe incuviintate de catre instanta. Pentru efectuarea raportului de expertiza au fost desemnati doi experti : Mangalagiu Ioan si expert consultant Constantin Costache.
Probele administrate au constat in : inscrisuri - procura G. V. - N. V. (f.92), procura speciala N. V. - I. C. (f.93), fisa suprafetelor primite in proprietate de G. V. (f.94), titlu de proprietate nr. 181561/2004 G.V. - 2500 m.p. ___ (f.95), contract de vanzare-cumparare nr. X G.V.- I. C. pentru 1670 m.p. (f.96), contract de vanzare-cumparare nr. X G. V. - I. C. pentru 830 m.p.(f.98), schita teren intravilan 830 m.p. (f.99), decizia nr. X de acceptare a donatiei K. S. (f.102), titlu de proprietate nr. 180415/1994- K. L. pentru 1400 m.p. ____ (f.104), schita teren 1400 m.p. din care se doneaza jumatate lui K. A. (f.105), plan parcelar olograf (f.118-119), adeverinta tip de proprietate nr. 463/1991- G. V. -0,25 ha anexa 3 la HCJ X (f.141), sentinta civila nr. X -dosa X Judecatoria Pascani- ordonanta sistare lucrari (f.142-143), raport expertiza in dosarul de revendicare nr.X -exp. Constantin Costache (f.144-150), autorizatie construire nr.X pentru SC V. (f. 152), certificat de urbanism nr. X pentru SC V. (f.153-154), antecontract de vanzare-cumparare nr.X pentru 865 m.p., K. L.- SC V. I. (f.155-156), adresa Inspectoratul Terit. Constructii Iasi - K. L. privind lucrarile de constructii ale SC V. (f.157), act de vesnica vanzare din 1932 -K. P. (f.167,168), act de vanzare-cumparare din 30.09.1953 -K. S. (f.169), act de schimb K. S. - A. J. din 21.09.1953 (f.170), act de donatie Pencas K.- S. K.din 23.06.1948 (f.171), contract de vanzare-cumparare K. S.- I. C. si M. T. din 1973 (f.172), sentinta civila nr. X , dosar X Jud. Pascani -revendicare (f.173-178), contract de vanzare-cumparare nr. X M. - SC V. (f.179-180), adrese catre K. L. din partea Primariei Tg.Frumos si ITC iasi (f.181,182, 183-185) -, interogatorii - I. C. (f.123) -, martori - N. V. (f.124), C. M. (f.125) -.
La data de 04.10.2010 Cabinetul Individual de Insolventa Negoita Ion a solicitat instantei suspendarea judecatii cauzei conform art.36 din legea 85/2006, intrucat fata de parata SC V. T. SRL a fost deschisa procedura simplificata a insolventei, conform incheierii din 01.09.2010 a Tribunalului Prahova pe care o depune alaturat (f.22,23-24 vol.II).
La data de 07.10.2010 expertul principal Mangalagiu Ioan a depus raportul sau de expertiza, in anexele raportului regasindu-se toate actele de proprietate ale partilor, inclusiv documentatia de intabulare unde a fost cazul (f.27-50, 51-92 vol.II).
Prin incheierea din data de 08.10.2010 instanta a dispus suspendarea judecatii cauzei conform art. 36 din Legea 95/2006 (f.50 vol.II).
Impotriva incheierii de suspendare reclamantul K. L. a promovat recurs, iar prin decizia civila nr. _. pronuntata in dosarul nr. X al Tribunalului Iasi a fost admis recursul, respinsa cererea de suspendare formulata in temeiul art.36 din Legea 85/2006, cauza fiind trimisa spre continuarea judecatii.
Primul termen de judecata dupa suspendare a fost 22.04.2011, data la care parata SC L. SRL a depus la dosarul cauzei copia raportului de expertiza tehnica intocmit in dosarul nr. 2697/2004 (revendicare) de catre expert Bistriceanu Mihai (f.111-129 vol.II).
La acelasi termen de judecata instanta a invocat din oficiu exceptia lipsei coparticiparii procesuale obligatorii fata de cererea de chemare in garantie formulata de SC Valgab Trust SRL in contradictoriu cu Ignat Catalin.
Pentru termenul din data de 20.05.2011 expertul consultant Constantin Costache a depus si el raportul sau de expertiza (f.140-147).
Prin incheierea de sedinta din data de 20.05.2011 instanta a admis motivat exceptia lipsei coparticiparii procesuale obligatorii in cadrul cererii de chemare in garantie formulata de SC V. T. SRL in contradictoriu cu I. C., in esenta pentru faptul ca in contractul ce sta la baza chemarii in garantie figureaza doi vanzatori si nu doar Ignat Catalin, iar cel de-al doilea vanzator nu figureaza in proces desi obligatia de garantie este indivizibila, putand astfel invoca exceptia procesului rau condus (f.163 vol.II).
La acelasi termen de judecata reclamantul a formulat obiectiuni impotriva raportului de expertiza Mangalagiu Ioan si a invocat nulitatea probei cu expertiza intrucat ambii experti trebuiau sa intocmeasca un singur raport care sa contina opinia motivata a fiecarui expert (f.162-162 verso vol.II).
Tot pentru termenul din data de 20.05.2011 parata SC L. a aratat ca si-a schimbat denumirea din L. D. in L.Romania, invocand totodata exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a sa motivat de faptul ca este un simplu detentor precar al terenului in litigiu (f.165-167 vol.II).
Prin incheierea din data de 10.06.2011 instanta a unit cu fondul exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei SC L.R. SRL, a inlocuit expertul consultant Constantin Costache intrucat acesta a mai efectuat o expertiza tehnica in dosarul nr. 4351/2006 al Tribunalului Iasi avand ca obiect tot revendicare intre aceleasi parti si a dispus refacerea raportului de expertiza de catre acelasi expert Mangalagiu Ioan impreuna cu noul expert numit, Costan Vasile (f.171-172 vol.II).
Din oficiu instanta a solicitat comisiei judetene Iasi documentatia ce a stat la baza emiterii titlului de proprietate pe numele G. V., aceasta fiind depusa la filele 185-197 vol.II si 4-7 vol.III.
De asemenea, din oficiu instanta a pus in vedere paratului SC L. R. SRL sa depuna la dosarul cauzei actele in baza carora detine terenul in calitate de detentor precar. Acesta a indeplinit obligatia pusa in vedere de catre instanta depunand in acest sens: contract de vanzare-cumparare nr. 6356/ 11.11.2009 dintre K. L. si SC L. R. SRL pentru suprafata de 68 m.p. (f.199-201 vol.II) cu incheierea de intabulare aferenta (f.202 vol.II), plan de amplasament suprafata de 734,73 m.p. (f.203 vol.II), plan amplasament suprafata de 666,73 m.p. (f.204 vol.II), plan amplasament suprafata de 68 m.p. (f.205 vol.II), calcul analitic suprafete (f. 206-208 vol.II), contract de locatiune din 16.06.2009 dintre SC V. T.- SC L. pentru 1991,91 m.p. (f.209-210 vol. II).
La termenul de judecata din data de 09.09.2011 reclamantul a formulat cerere de recuzare a expertului Mangalagiu Ioan, desi la termenul anterior isi manifestase expres si personal acordul ca expertiza sa fie refacuta de acelasi expert principal impreuna cu noul expert consultant.
Prin incheierea din data de 07.10.2011 instanta a respins cererea de recuzare formulata de reclamant impotriva expertului Mangalagiu Ioan (f.33 vol.III).
La data de 13.01.2012 a fost depus raportul de expertiza intocmit impreuna de catre cei doi experti desemnati (f.48-68 vol.III).
Reclamantul nu a formulat obiectiuni la raportul de expertiza aratat, iar obiectiunile paratei SC V. T. SRL au fost respinse de catre instanta.
Nu s-a solicitat administrarea altor probe.
Analizand actele si lucrarile dosarului, prin prisma dispozitiilor legale aplicabile, instanta retine urmatoarele:
Prin cererea de chemare in judecata reclamantul revendica de la parati suprafata de 1350 m.p. din totalul de 3355 m.p. din intravilanul orasului ...., teren ce a apartinut in trecut autorilor reclamantului, respectiv bunicilor acestuia - K. P.si K. R. - si tatalui acestuia - K. S.-.
Actele de proprietate cu care se legitimeaza reclamantul in revendicarea de fata sunt: contract de vanzare-cumparare nr. 515/ 1932 (1790 m.p.), act de vanzare-cumparare nr. x (890 m.p.), act de schimb autentificat prin procesul verbal nr. x (450 m.p.) si act de donatie nr. x (225 m.p.). actele aratate se regasesc in copie la filele 167- 171 vol.I dosar.
Din suprafata totala de 3355 m.p. aratata in paragraful anterior tatal reclamantului, numitul K. S., a vandut in anul 1973 conform contractului de vanzare-cumparare nr. x numitilor I. C. si M. T. o suprafata de 625 m.p.
Din aceeasi suprafata de teren in anul 1973, prin actul de donatie nr. X K. S. a donat statului roman suprafata de 1350 m.p. din oras ..............
Rezulta asadar ca din fosta proprietate K. au ramas la nivelul anului 1991 doar 1380 m.p. ( 3355-625-1350 = 1380).
In baza legii 18/1991 reclamantul solicita si primeste reconstituirea dreptului de proprietate pentru suprafata de 1400 m.p., fiind eliberat titlul de proprietate nr. X pe numele reclamantului (f. 104 vol.I).
In baza acestui titlu de proprietate emis in baza legii 18/1991 reclamantul a revendicat de la parata SC V. I. SRL (actuala SC V. T. SRL in urma fuziunii) in dosarul nr. X al Judecatoriei Pascani o suprafata de teren, instanta admitand actiunea reclamantului in limita suprafetei de 67, 427 m.p. (f. 173-178 vol.I dosar).
Nu este lipsit de importanta de observat faptul ca anterior promovarii actiunii de revendicare din dosarul nr. X (cererea inregistrata la data de 29.06.2004) reclamantul a incheiat cu parata SC V. T. SRL (fosta SC V. I.SRL) un antecontract de vanzare cumparare (nr. X ) prin care reclamantul a incercat sa-i vanda paratei suprafata de 865 m.p. intravilan .... (din fosta proprietate K.) contra sumei de 1.721.626.8000 lei ROL, insa pana la data de 19.05.2004 (termenul de perfectare a contractului de vanzare-cumparare) s-a descoperit ca reclamantul nu detinea titlu de proprietate pentru suprafata pe care dorea sa o vanda (f.155-156 vol. I dosar). Fata de lipsa actelor de proprietate antecontractul a fost reziliat prin acordul partilor, conform afirmatiilor paratei SC V. T. SRL din intampinare.
Tot ulterior tentativei de vindere aratate, reclamantul K. L. promoveaza actiune in anularea contractului de donatie din anul 1973, actiune inregistrata sub nr. X .
Prin sentinta civila nr. X pronuntata in dosarul nr. X al Judecatoriei Pascani actiunea reclamantului privind anularea actului de donatie nr. X a fost respinsa (f. 163-166 vol.I dosar), insa instanta de apel - Tribunalul Iasi, prin X a admis actiunea si a constatat nulitatea contractului de donatie din 1973, dispunand totodata si repunerea partilor in situatia anterioara (f. 166 vol.I- dispozitiv, f. 15-17 vol.I - decizia integrala).
Conform dreptului romanesc efectul nulitatii unui act juridic este retroactiv adica fostul proprietar care a transmis dreptul de proprietate prin actul anulat este considerat ca nu a pierdut niciodata dreptul de proprietate, fiind astfel sterse toate efectele actului declarat nul.
Nu este insa lipsit de importanta de retinut considerentele pentru care Tribunalul Iasi a dispus constatarea nulitatii contractului de donatie :" din depozitia martorei C. m., audiata in apel, rezulta ca terenul aferent morii era in posesia statului chiar dinainte de incheierea contractului de donatie (_) actul de donatie nu a avut la baza animus donandi (_) ci s-a urmarit finalitatea de a obtine bunavointa puterii comuniste in sensul stabilirii domiciliului in municipiul Iasi (_)" (f. 16 verso-17 vol.I dosar).
Aspectele citate, coroborate cu situatia juridica produsa de efectul retroactiv al anularii duc insa la concluzia ca, desi autorului reclamantului i-a revenit in patrimoniu dreptul de proprietate asupra suprafetei de 1350 m.p. din contractul de donatie anulat, nici autorul reclamantului si nici reclamantul insusi nu a mai exercitat (nici in fapt si nici in drept) posesia, folosinta sau macar detentia precara asupra terenului respectiv inca dinainte de anul 1973.
Din declaratiile martorilor audiati in cauza (N. V. -f. 124 vol.I si C. M.- f.125 vol.I) rezulta ca reclamantul si autorii sai au pastrat posesia si folosinta doar asupra terenului aferent morii, teren pentru care reclamantul a obtinut si reconstituirea dreptului de proprietate. Nu rezulta dincolo de orice indoiala ca tatal reclamantului si reclamantul ar fi detinut in folosinta sau posesie si suprafata de teren care a fost atribuita in baza legii 18/1991 numitei G. V., si cu atat mai putin pe cea atribuita in proprietate lui B. P..
Fata de numitul proprietatea B. P. martora C. M. arata ca intre proprietatea K. si proprietatea B. in trecut a existat gard, iar pe terenul fata de care reclamantul si autorul sau nu au pierdut niciodata posesia se afla moara dar si o casa de locuit detinuta in trecut de reclamant dar in care in prezent locuieste altcineva.
Raportand declaratia martorei C. M. la constatarile efectuate de catre expert Mangalagiu Ioan la fata locului in primul raport de expertiza din anul 2010 (in schitele acestuia fiind configurate si constructiile existente pe teren - f.27-50, vol.II) rezulta ca moara si constructii de locuit nu exista decat pe suprafata de 1400 m.p. pentru care reclamantul a dobandit reconstituirea dreptului de proprietate in baza legii 18/1991 (titlul nr. 180415/1994), nu si pe terenul atribuit ulterior numitei G. V. sau B. P. (schitele de la filele 38, 39, 41, 42 vol.II).
Pe cale de consecinta, terenul la care au facut referire martorii ca detinut in folosinta de catre reclamant si tatal sau nu poate fi altul decat cel pentru care s-a si eliberat titlul de proprietate aratat, poate o mica diferenta in plus, insa in nici un caz intreaga suprafata de 1350 m.p. revendicata in prezenta cauza in temeiul actelor de proprietate primare vechi (din anii 1932, 1948 si 1953).
In privinta actelor de proprietate prezentate de parata SC V.T. SRL si cu care aceasta isi legitimeaza posesia in speta de fata:
1. Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1102/ 28.04.2004 (71 vol.II) G. V. prin mandatar N. V. vinde numitului I. C. suprafata de 830 m.p. situata in T 67, parcelele 4217/2 si 4219 intravilan .....
Din cuprinsul contractului rezulta ca proprietatea vanduta provine de la G. V.conform titlului de proprietate nr. X .
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. X (f.72 vol.II) I. C. si I. G. vand paratei SC V. I. SRL (actuala SC V. T. SRL in urma fuziunii) suprafata de 830 m.p. cumparata de vanzatori de la G. V. conform contractului aratat in paragraful precedent.
2. Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 5765/14.08.1997 (f.78-79 vol.II) B. P. si B. P. au vandut numitilor M. T. C. si M. M. suprafata de 1235 m.p. teren . Din cuprinsul actului nu rezulta ca vanzatorii ar detine titlu de proprietate emis in baza legii 18/1991, ci a fost dobandit prin mostenire de la parintii lui Belcescu Pavel.
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1745/12.05.2004 (f. 76 verso-76-77 vol.II) M. T. C. si M. M., prin mandatar C. C., vand paratei SC V. I. SRL (actuala Valgab Trust) suprafata de 1.161,91 m.p. din T 67, parcela 1(4220) intravilan .... Terenul vandut provine din suprafata cumparata de vanzatori conform actului din paragraful anterior.
Din actele de proprietate prezentate rezulta asadar ca parata SC V. T. SRL a devenit proprietara unei suprafete de 1991,91 m.p.
Prin sentinta civila nr. X pronuntata in dosarul nr. 2697/2004 al Judecatoriei Pascani parata SC V. a fost obligata sa lase in deplina proprietate si linistita posesie reclamantului suprafata de 67,427 m.p. (f. 173-178 vol.I).
Parata a dezmembrat din proprietatea sa aceasta suprafata de teren si a lasat-o la dispozitia reclamantului (f. 51 vol.II ).
Din raportul de expertiza intocmit in cauza de expertii Mangalagiu Ioan si Costan Vasile (f. 51-65 vol.III) dar si din considerentele sentintei civile nr. X a Judecatoriei Pascani rezulta ca suprafata de 68 m.p. a fost initial cuprinsa in titlul de proprietate eliberat pe numele G. V.
In privinta actelor prezentate de parata SC L. Romania SRL, prin care aceasta isi legitimeaza posesia si folosinta asupra terenului in litigiu:
Prin contractul de locatiune nr. 12158/ 16.06.2009 SC V. T. SRL inchiriaza paratei SC L. Romania SRL suprafata de teren de 1991,91 m.p. (f. 18-19 vol.III).
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. X reclamantul K. L. vinde paratei SC L. Romania SRL suprafata de 68 m.p. castigata de cel dintai in urma procesului de revendicare din anul 2006 (f. 81-82 vol.II).
Rezulta asadar ca din suprafata totala de teren primita de parata SC L. Romania de la SC V. T. doar suprafata de 1923,91 m.p. este detinuta cu titlu precar, suprafata de 68 m.p. fiind proprietatea paratei SC L. Romania SRL in urma cumpararii acesteia de la reclamant.
Conform raportului de expertiza intocmit in cauza de expertii Mangalagiu Ioan si Costan Vasile rezulta urmatoarele:
Proprietatea paratei SC V. T. SRL ( total ramas 1923 m.p.) se suprapune peste vechiul amplasament al proprietatii K. prevazut in actul de donatie astfel: 450,90 m.p. ( din terenul prevazut in contractul de vanzare-cumparare Mahaleanu - SC V., autor B. P.) si 455,60 m.p. ( din terenul prevazut in contractul de vanzare-cumparare I. - SC V., autor G. V.).
Proprietatea paratei SC L. R. SRL (68 m.p.) se suprapune peste vechiul amplasament al proprietatii K. prevazut in titlul de proprietate nr. X , insa starea conflictuala a luat sfarsit cu privire la aceasta suprafata de teren prin vanzarea cumpararea dintre reclamant si acest parat aratata mai sus.
SC L. Romania SRL este detinatoarea in fapt in baza contractului de locatiune asupra intregii suprafete de teren identificata de experti ca suprapusa vechiului amplasament K.prevazut in actul de donatie anulat (906,5 m.p.), pe acest teren existand statia de comercializare a carburantilor si constructiile aferente acesteia, edificate de SC v. T. SRL (f. 60 vol.III, f. 153-154 vol.I).
Fata de situatia de fapt si de drept retinuta mai sus, raportat la exceptiile invocate in cauza de catre parti, instanta constata urmatoarele:
Exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantului, invocata de parata SC V. T. SRL este neintemeiata intrucat din probele administrate in cauza se confirma existenta unui drept de proprietate al reclamantului asupra terenului detinut in folosinta sau proprietate (dupa caz) de catre parati.
Daca titlul reclamantului este sau nu cel preferabil titlurilor paratilor constituie un aspect de fond al litigiului si nu unul de procedura.
Pentru considerentele expuse instanta va respinge exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantului.
Exceptia autoritatii de lucru judecat invocata de acelasi parat pentru suprafata de 68,573 m.p. a fost raportata de acesta la sentinta civila nr. X a Judecatoriei Pascani ce a avut drept obiect, cum am aratat deja, revendicare in temeiul titlului de proprietate nr. X obtinut de reclamant in baza legii 18/1991. In acest context, desi exista identitate de parti si de obiect, nu exista in spete identitate de cauza. Prima revendicare a avut loc in baza titlului emis in baza legii fondului funciar, prezenta revendicare este intemeiata pe actele mde proprietate vechi (din anii 1932,1948 si 1953) precum si pe efectele anularii donatiei din anul 1973.
Pentru considerentele expuse instanta va respinge exceptia autoritatii de lucru judecat invocata de parata SC v. T. SRL.
Exceptia lipsei calitatii procesuale pasive cu privire la suprafata de 587,427 m.p. invocata de parata SC V. T. SRL este de asemenea neintemeiata intrucat din raportul de expertiza tehnica judiciara Mangalagiu si Costan rezulta ca aceasta parata ocupa (cu titlu) o suprafata de 906 m.p. din fosta proprietate K.. Daca titlul reclamantului este sau nu cel preferabil titlurilor paratilor constituie un aspect de fond al litigiului si nu unul de procedura.
Pentru considerentele expuse instanta va respinge si aceasta exceptie invocata de acest parat.
Exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocata de parata SC L. Romania SRL pe considerentul ca aceasta este un simplu detentor precar al terenului in litigiu urmeaza a fi respinsa pentru urmatoarele considerente: actiunea in revendicare este o actiune reala, ceea ce presupune dreptul proprietarului terenului de a urmari bunul "in mana oricui s-ar afla acesta".
In acest context felul titlului (proprietate, chirie, locatiune, etc) cu care paratul detine respectivul teren in folosinta apare irelevant din punct de vedere procesual, fiind relevant eventual doar din perspectiva fondului litigiului.
Reclamantul in revendicare este in drept sa cheme in judecata orice persoana care poseda / foloseste terenul proprietatea reclamantului, actiunea in revendicare fiind chiar definita prin sintagma "actiunea proprietarului neposesor impotriva posesorului neproprietar".
Motivul invocat de parat in sustinerea acestei exceptii - prin sentinta civila nr. X a fost admisa exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a SC L. Romania SRl din aceeasi consideratie a titlului de locatar - nu tine prezenta instanta a da aceeasi solutie ca cea invocata intrucat exceptiile de procedura nu comporta autoritate de lucru judecat.
Solutia actiunii in privinta acestui parat va depinde intr-adevar de titlul locatorului, insa va fi negativa doar daca proprietarul locator va pierde procesul. Or, cum am aratat, puterea titlului de proprietate al uneia sau alteia din parti tine de fondul cauzei si nu de conditiile de procedura ce stau la baza exceptiei .
Pentru considerentele expuse exceptia invocata de acest parat va fi respinsa.
Pe fondul cauzei, instanta apreciaza neintemeiata actiunea in revendicare formulata de reclamant in baza actelor de proprietate vechi (din anii 1932, 1948, 1953 si donatia din 1973 anulata in anul 2007) pentru considerentele ce urmeaza:
Potrivit doctrinei si jurisprudentei in materie s-a statuat (fara prevedere expresa in legislatie) ca in cazul actiunilor in revendicare in care ambele parti prezinta titluri de proprietate instantele vor analiza litigiul la modul urmator:
Daca ambele parti au titluri ce provin de la acelasi autor va castiga cel care a efectuat primul formalitatile de publicitate, iar atunci cand niciuna din parti nu si-a intabulat dreptul dobandit, castig de cauza va avea cel care are titlul cu data mai veche. In speta aceste ipoteze nu sunt aplicabile intrucat titlurile partilor nu provin de la acelasi autor.
Daca ambele parti prezinta titluri provenind de la autori diferiti (ca in cazul de fata) atunci exista trei variante:
- sa se dea preferinta posesorului conform principiului, in situatii de drept identice, mai buna este situatia posesorului (in pari causa, melior este causa possidentis);
- sa se dea preferinta celui cu data mai veche;
- sa se compare intre ele titlurile autorilor de la care provin cele doua titluri ale partilor.
Aceasta din urma a fost cea aleasa in mod constant de jurisprudenta, astfel incat si prezenta instanta o va imbratisa.
Din perspectiva aratata instanta apreciaza ca, desi titlul de proprietate al reclamantului este mai vechi, acesta nu este caracterizat de continuitate in exercitarea atributelor dreptului de proprietate (posesie, folosinta, dispozitie).
Astfel, cel mai tarziu in anul 1973 reclamantul si autorul reclamantului au pierdut posesia si folosinta terenului in suprafata de 1350 m.p. donat statului roman.
Cum ar retinut deja in primele paragrafe ale motivarii cu ocazia analizei titlurilor de proprietate prezentate de reclamant, nu sunt lipsite de importanta considerentele pentru care Tribunalul Iasi a dispus constatarea nulitatii contractului de donatie :" din depozitia martorei C. m., audiata in apel, rezulta ca terenul aferent morii era in posesia statului chiar dinainte de incheierea contractului de donatie (_) actul de donatie nu a avut la baza animus donandi (_) ci s-a urmarit finalitatea de a obtine bunavointa puterii comuniste in sensul stabilirii domiciliului in municipiul Iasi (_)" (f. 16 verso-17 vol.I dosar).
Rezulta asadar ca indiferent daca terenul ar fi fost donat sau nu statului roman autorul reclamantului oricum ar fi inteles sa inceteze posesia continua si sub nume de proprietar asupra suprafetei de 1350 m.p. intrucat isi mutase sau intentiona sa-si schimbe domiciliul de la ...............
Reclamantul nu si-a manifestat interesul de a redobandi dreptul de proprietate pentru suprafata de teren donata de tatal sau decat abia in anul 2005 cand, dupa ce a pierdut oportunitatea de a primi un pret consistent asupra acestui teren (a se vedea antecontractul de vanzare-cumparare incheiat cu SC V. I. SRL- f. 155-156 vol.I) a inteles sa atace in justitie actul de donatie privativ de proprietate.
Din actele dosarului nu rezulta ca reclamantul ar fi solicitat retrocedarea suprafetei de 1350 m.p. pierduta in urma donatiei la niciuna din legile fondului funciar : legea 18/1991, Legea 169/1997, Legea 1/2000 sau legea 247/2005.
De asemenea, desi cunostea ca vecinei sale G. V. i s-a eliberat titlu de proprietate, nu a solicitat niciodata anularea acestui titlu de proprietate conform art. III alin.1 lit.a) pct.ii) din legea 169/1997, probabil si datorita faptului ca reclamantul cunostea elementul conditie al aplicabilitatii acestui articol de lege : sa fi solicitat si el terenul respectiv in calitate de fost proprietar al vechiului amplasament.
Este adevarat, pe de alta parte, ca prin efectul anularii in anul 2007 a actului de donatie incheiat de K. S. in 1973, dreptul de proprietate a revenit retroactiv in patrimoniul reclamantului, insa fata de situatia de fapt petrecuta in cei peste 30 de ani cat actul de donatie si-a produs efectele si in care alti cetateni din ........... au stapanit terenul, practic dreptul de proprietate al reclamantului ramane aproape pur scriptic.
In contextul prezentat, in lipsa unei atitudini active din partea reclamantului de reconstituire sau recunoastere a dreptului sau, titlul de proprietate emis pe numele G. V. si care sta la baza titlului de proprietate opus reclamantului de parata SC V. T. SRL nu poate fi considerat decat valabil, adica legal si temeinic.
In esenta aceeasi este si situatia paratului SC v. T. SRL prin raportare la autorul B. P..
Din continutul contractului de vanzare cumparare din anul 1997 prin care B. a vandut terenul numitilor M. si care la randu-le au vandut terenul paratei SC v. t.SRl rezulta ca terenul proprietatea B. a fost aferent casei de locuit a acestuia si a parintilor sai.
In acest context B. P. avea acces la legea fondului funciar insa doar din perspectiva obtinerii unui titlu recognitiv (art.22 din Legea 18/1991 in forma initiala :" sint si ramin in proprietatea privata a cooperatorilor sau, dupa caz, a mostenitorilor acestora, indiferent de ocupatia sau domiciliul lor, terenurile aferente casei de locuit si anexele gospodaresti, precum si curtea si gradina din jurul acestora (_)"). B. P. a vandut practic atat proprietatea sa cat si pe cea a parintilor sai, astfel incat sunt intrunite conditiile prevazute de legea 18/1991 in textul citat.
Nici fata de "titlul" acestuia de proprietate nu exista din perspectiva legii fondului funciar motive de nulitate, sau daca exista acestea nu au fost probate, per a contrario dreptul de proprietate transmis de familia B. catre M. si apoi catre parata SC V. T. SRL nu poate fi considerat stirbit.
Fata de cele de mai sus rezulta ca titlul reclamantului, desi mult mai vechi, este lipsit pe o perioada de cel putin 30 de ani de elementele posesiei si folosintei.
Fata de aceeasi perioada de 30 de ani autorii paratei SC V. T. SRL au beneficiat insa de recunoastere prin lege speciala a unor drepturi de proprietate necontestate si legale conform legislatiei funciare.
Mai mult, paratii nu pot fi acuzati niciunul de rea credinta.
Parata SC V. T. SRL a dobandit dreptul sau de proprietate prin cumparare de la persoane ale caror titluri de proprietate erau conforme cu legea la momentul transmiterii dreptului de proprietate.
In plus, la momentul perfectarii contractelor de vanzare-cumparare dintre SC V. si I. C., respectiv M. T. paratei SC V. i se confirmase deja chiar de catre reclamant faptul ca reclamantul nu detinea titlu de proprietate pentru suprafata prevazuta in antecontractul de vanzare-cumparare dintre K. L.si SC V..
In acest context a cumparat parata terenul necesar statiei de comercializare a carburantilor de la persoanele care figurau ca proprietare in evidentele funciare de la acea data, pentru suprafata de teren dorita de aceasta dintai.
A da posibilitate reclamantului sa rastoarne un circuit civil sigur ce a durat aproape 35 de ani prin simpla invocare a unor titluri de proprietate vechi de aproape 80 de ani nu poate corespunde cu tendinta legislativa actuala si cu notiunea de siguranta a circuitului civil fata de care se fac atatea eforturi pentru protejare.
In acest sens , desi dintr-o ramura de drept diferita, instanta nu poate sa nu observe prevederile art. III alin. 24 din legea speciala 169/1997, aliniat introdus in completare prin Legea 247/2005, conform carora: "in cazul unor instrainari succesive ale terenurilor, cel care a vandut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat sa remita pretul actualizat fostului proprietar ramas fara teren".
Din textul citat rezulta fara putinta de tagada ca legiuitorul roman a dorit asigurarea ferma a sigurantei circuitului civil, in sensul ca fostul proprietar care si-a vazut terenul atribuit altei persoane (chiar daca obtine anularea titlului persoanei neindreptatite), daca acest teren a fost vandut, sa nu mai primeasca terenul in fizic inapoi, ci acest teren sa ramana la cumparator, fostul proprietar primind doar pretul actualizat al terenului.
In contextul aratat instanta apreciaza ca prin inserarea acestei prevederi, chiar in lege speciala si nu in codul civil, legiuitorul a inteles sa traseze in mod indirect inclusiv solutiile ce trebuie date in actiunile in revendicare (deschise pe baza actelor de proprietate vechi invocate pentru obtinerea pe cale ocolita legii fondului funciar a vechiului amplasament al proprietatii celui deposedat in orice mod de statul roman in perioada comunista).
Or, daca prin lege speciala este ocrotit expres titlul de proprietate al cumparatorului, chiar in cazul in care titlul vanzatorului ar fi nul, iar fostul proprietar al carui teren a fost nelegal atribuit altei persoane nu mai poate primi decat pretul actualizat cu care a fost vandut terenul, rezulta ca preferinta in actiunea in revendicare trebuie data cumparatorului terenului si nu fostului proprietar.
Pentru considerentele expuse instanta va respinge actiunea in revendicare formulata de reclamantul K. L. in contradictoriu cu parata SC V. T. SRL.
In privinta solutiei actiunii fata de parata SC L. Romania SRL instanta a aratat deja in motivarea exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a acestei parate ca fata de aceasta parata actiunea va fi admisa doar in contextul in care titlul locatorului sau va fi desfiintat.
Or, avand in vedere ca titlul de proprietate al locatorului SC V. T. SRL a fost constatat de instanta ca fiind preferabil titlului reclamantului, iar actiunea in revendicare fata de locator va fi respinsa, nu exista motive de admitere a actiunii in revendicare nici fata de locatar, detentia acestuia fiind legala.
Mai mult, din suprafata de teren identificata de experti ca fiind ocupata cu titlu de catre parati, suprafata de 68 m.p. din schita de la fila 60 vol.III dosar a fost vanduta chiar de reclamant paratei SC L. Romania SRL.
Prin concluziile asupra fondului formulate de reclamant acesta a aratat ca intelege sa revendice doar suprafata de 906,50 m.p., suprafata in care nu este inclusa si suprafata de 68 m.p. proprietatea paratei SC L. Romania SRL.
Pentru considerentele expuse instanta va respinge actiunea in revendicare fata de ambii parati.
In cauza de fata a fost formulata de catre parata SC V. T. SRL si o cerere de chemare in garantie pentru evictiune, in contradictoriu cu Ignat Catalin.
Avand in vedere ca prin incheierea de sedinta din data de 20.05.2011 (f. 163 vol.II dosar) instanta a admis exceptia lipsei coparticiparii obligatorii in cadrul cererii de chemare in garantie, aceasta cerere va fi respinsa pentru lipsa coparticiparii procesuale obligatorii.
Vazand si prevederile art. 274 Cod procedura civila instanta constata ca paratii nu au solicitat cheltuieli de judecata.
Prin cererea inregistrata la data de _. sub nr. _ pe rolul Judecatoriei Pascani, reclamantul K. L. a chemat in judecata paratii S.C. V.T.I. S.R.L. si S.C. L. D. S.R.L. solicitand instantei sa-i oblige pe parati sa-i lase reclamantului in deplina proprietate, linistita posesie si folosinta suprafata de teren de 1350 m.p. amplasata in intravilanul orasului _.., cu vecinatatile: __(fosta proprietate _____.)
In motivarea actiunii reclamantul arata ca autorii sai - bunicii K. P. si K. R. si tatal K. S. - au avut in proprietate in intravilanul ____o suprafata totala de teren de 3355 m.p., dobandit de acestia prin contractul de vanzare-cumparare nr. _. cu certificatul de mostenitori nr. _. (suprafata de 1790 m.p.), contractul de schimb in forma autentica nr. 1173/23.09.1953 (450 m.p.), contractul de vanzare-cumparare nr. _.. (890 m.p.) si contractul de donatie din 1948 (225 m.p.). Dreptul de proprietate aratat ce a apartinut autorilor reclamantului a fost transmis acestuia prin mostenire legala, reclamantul fiind unicul mostenitor al acestora conform certificatelor de mostenitor nr. _..
Mai arata reclamantul ca din suprafata de 3355 m.p. tatal sau, K. S.a vandut numitilor I. C. si M. T. o suprafata de 625 m.p. prin contractul autentificat sub nr_...
Din aceeasi proprietate de 3355 m.p. K. S. a donat statului roman in perioada regimului comunist o suprafata de 1350 m.p. prin contractul de donatie nr. _, terenul avand vecinatatile: ______
Prin sentinta civila nr. X pronuntata in dosarul nr. _ al Judecatoriei Pascani, a fost declarat nul absolut contractul de donatie nr____., partile fiind repuse in situatia anterioara.
Mai arata reclamantul ca din fosta proprietate de 3355 m.p. i-a fost reconstituit dreptul de proprietate pentru suprafata de 1400 m.p. intravilan _.. conform titlului de proprietate nr. X. din aceasta suprafata de teren de 1400 m.p. paratii i-au ocupat o suprafata de teren, astfel incat reclamantul i-a actionat in judecata in dosarul nr. _. al Judecatoriei Pascani, in cadrul caruia a fost de asemenea identificata intreaga suprafata de teren ce a apartinut autorilor reclamantului. Actiunea in revendicare respectiva a fost admisa raportat la titlul de proprietate nr. X .
In prezent paratii ocupa in intregime suprafata de 1350 m.p. ce a facut obiectul contractului de donatie din 1973, desfiintat prin sentinta civila nr. X a Judecatoriei Pascani. Pe acest teren paratii au edificat constructii si o statie de comercializare a carburantilor. La data edificarii constructiilor paratii cunosteau ca terenul apartine reclamantului, fiind astfel constructori de rea-credinta, dar si-au justificat ocuparea terenului pe considerentul cumpararii acestuia de la alte persoane ce obtinusera titluri de proprietate in temeiul legilor fondului funciar.
Comparand titlurile de proprietate ale partilor trebuie constatat ca preferabil titlul reclamantului care dateaza inca din 1932, autorii reclamantului posedand terenul pana in 1973 cand a fost preluat abuziv de statul roman. Persoanele care au vandut terenul paratilor nu erau titularii dreptului de proprietate asupra terenului, nu au avut niciodata teren pe acest amplasament si nici nu au exercitat posesia si folosinta asupra terenului.
Pentru toate considerentele aratate solicita admiterea actiunii asa cum a fost formulata.
Alaturat actiunii au fost depuse urmatoarele inscrisuri: act de donatie din 1973 (f.6), schita terenului donat (f.7), certificat de mostenitor nr. _ dupa K. P. (f.8), certificat de mostenitor nr_.. dupa K. R. (f.9), certificat de mostenitor nr. _ dupa K. B. si K. S. (f.10), sentinta civila nr. X -dosar X al Jud. Pascani- definitiva si irevocabila prin decizia civila nr. X a Tribunalului Iasi (f.11-14), decizia nr. X a Trib.Iasi (f.15-17).
S.C. V. T. S.R.L., in calitate de societate absorbanta in urma fuziunii a paratei S.C. V. I. S.R.L. a adus la cunostinta instantei ca parata aratata nu mai exista de sine statator in drept si solicita termen pentru angajarea unui aparator pentru a raspunde in cauza in calitate de continuator al paratei (f.25). Alaturat cererii a depus incheierile nr. _. si _. de inregistrare a fuziunii (f.26, 27), precum si copia monitorului oficial cu anuntul de fuziune (f.28-31).
Reclamantul si-a modificat actiunea, chemand in judecata in calitate de parat pe SC V.T. SRL ca succesor in drepturi al paratei SC V. I. SRL (f.34).
Noua parata SC V. T. SRL a formulat intampinare si cerere de chemare in garantie a vanzatorului I. C. (f.37-42).
Prin intampinare solicita respingerea actiunii reclamantului pentru urmatoarele considerente: reclamantul nu a indicat in mod clar amplasamentul cadastral al suprafetei de 1350 m.p. revendicata, astfel incat parata nu poate identifica terenul la care acesta face referire. Invoca exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantului pe considerentul ca acesta nu a prezentat la dosar nici un titlu de proprietate pentru suprafata de teren revendicata. Invoca de asemenea, exceptia autoritatii de lucru judecat pentru suprafata de 68,573 m.p. raportat la dispozitiile sentintei civile nr. _____ pronuntata de Judecatoria Pascani in dosarul nr. _ si prin care a fost admisa actiunea in revendicare a aceluiasi reclamant, iar parata a fost obligata sa-i lase acestuia in deplina proprietate si linistita posesie suprafata de 68,573 m.p. Sentinta civila aratata a fost pronuntata prin raportare la titlul de proprietate nr. _ prin care i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra suprafetei de 1400 m.p., in care este inclusa si parte din suprafata de teren solicitata in prezenta actiune in revendicare.
Pe fondul cauzei, parata arata ca la data de 05.04.2004 a incercat sa cumpere de la reclamant prin antecontractul de vanzare-cumparare nr. 1318, suprafata de teren de 865 m.p. in intravilanul _. reclamantul primind pretul integral. Ulterior incheierii antecontractului s-a constatat ca reclamantul nu avea titlu de proprietate pentru suprafata vanduta si astfel prin declaratia autentificata sub nr. _. antecontractul a fost desfiintat.
Mai arata parata ca la data de 28.04.2004 SC V. I.SRL a cumparat de adevaratul proprietar al terenului de mai sus, numitul I. C., prin contractul de vanzare-cumparare nr. ., suprafata de 830 m.p. situata in ____
Prin contractul de vanzare-cumparare nr. X incheiat cu M. Th. C. si M. M., s-a mai achizitionat suprafata de 1235 m.p. (1161,91 m.p. in urma masuratorilor), parata devenind astfel proprietara in baza celor doua contracte asupra suprafetei totale de 2065 m.p.
Prin sentinta civila nr. X pronuntata in dosarul nr. X al Judecatoriei Pascani a fost admisa actiunea in revendicare a reclamantului K. L., SC V. I. fiind obligata sa lase in proprietate suprafata de 67,427 m.p. din suprafata dobandita de la I. C.. In cadrul acelui dosar reclamantul a aratat ca suprafata de 1400 m.p. din titlul nr. X se invecineaza cu suprafata de 830 m.p. pe care SC V. I. a cumparat-o de la I. C.. In prezentul dosar reclamantul sustine ca suprafata de 830 m.p. a paratei este inclusa in suprafata da 1350 m.p. revendicata, fara insa a avea la dispozitie schitele aferente actelor proprii de proprietate. Mai mult, reclamantul nu revendica fosta proprietate M. - B. ci o indica doar ca vecinatate. In conditiile in care chiar reclamantul se contrazice in afirmatii, parata apreciaza ca actiunea sa trebuie considerata neintemeiata.
Mai arata paratul ca aparare faptul ca hotararea judecatoreasca prin care a fost anulat actul de donatie nu poate constitui motiv suficient pentru admiterea actiunii prezente. In cadrul respectivei hotarari nu se prevede nimic referitor la actele juridice subsecvente actului de donatie, neavand nici un efect asupra acestora.
Prin repunerea partilor in situatia anterioara in urma anularii donatiei se considera ca Statul Roman nu a fost niciodata proprietar al terenului respectiv, insa reclamantul nu a investit niciodata nicio instanta cu actiuni in anularea actelor subsecvente, astfel incat titlurile de proprietate emise in baza legii fondului funciar pentru vanzatorii terenului cumparat de parat, sunt in continuare valabile, producandu-si efectele pana cand reclamantul va obtine anularea acestora, daca o va obtine.
In contextul prezentat paratul apreciaza ca titlul sau este preferabil titlului reclamantului, motiv pentru care solicita respingerea actiunii.
Avand in vedere ca exista totusi posibilitatea unei evictiuni parata SC V. T. SRL a formulat si cerere de chemare in garantie a vanzatorului I. C., conform art. 60 Cod procedura civila.
In motivarea acesteia parata arata ca a fost de buna credinta la momentul dobandirii dreptului de proprietate de la vanzator, si-a intabulat dreptul de proprietate in cartea funciara, a obtinut toate autorizatiile necesare in vederea edificarii constructiilor, astfel incat, avand in vedere ca tulburarea dreptului provine din partea unui tert, vanzatorul este obligat sa-l apere pe cumparator impotriva evictiunii. Pentru considerentele aratate solicita admiterea cererii de chemare in garantie (pentru evictiune), in cazul in care actiunea in revendicare va fi admisa.
Alaturat intampinarii si cererii de chemare in garantie au fost depuse urmatoarele inscrisuri: contract de vanzare-cumparare nr. X I. C. si I. G. - SC V. I. SRL (f.44-45), plan de amplasament si delimitare imobil (f.46), contract de vanzare-cumparare nr. X M. Th. C.si M.- SC v. I. (f.47-48), sentinta civila nr. X - dosar X - revendicare (f.49-59), proces verbal de executare a sentintei X (f.67).
Parata SC V. T. SRL a formulat completare la intampinare (f.73-74) prin care invoca exceptia lipsei calitatii procesuale pasive cu privire la suprafata de 587,427 m.p. teren raportat la faptul ca din suprafata de 1350 m.p. revendicata de reclamant parata nu poate ocupa mai mult de 762,573 m.p. cat are in proprietate in urma sentintei civile nr. X a Judecatoriei Pascani.
Prin incheierea de sedinta din data de 11.12.2009 instanta a unit cu fondul exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantului si exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a SC V. T. SRL (f.85).
Prin incheierea de sedinta din 29.01.2010 a fost unita cu fondul si exceptia autoritatii de lucru judecat invocata de parata SC V. T..
Pentru solutionarea cauzei partile au solicitat administrarea probelor cu inscrisuri, interogatorii, martori si expertiza tehnica judiciara, probe incuviintate de catre instanta. Pentru efectuarea raportului de expertiza au fost desemnati doi experti : Mangalagiu Ioan si expert consultant Constantin Costache.
Probele administrate au constat in : inscrisuri - procura G. V. - N. V. (f.92), procura speciala N. V. - I. C. (f.93), fisa suprafetelor primite in proprietate de G. V. (f.94), titlu de proprietate nr. 181561/2004 G.V. - 2500 m.p. ___ (f.95), contract de vanzare-cumparare nr. X G.V.- I. C. pentru 1670 m.p. (f.96), contract de vanzare-cumparare nr. X G. V. - I. C. pentru 830 m.p.(f.98), schita teren intravilan 830 m.p. (f.99), decizia nr. X de acceptare a donatiei K. S. (f.102), titlu de proprietate nr. 180415/1994- K. L. pentru 1400 m.p. ____ (f.104), schita teren 1400 m.p. din care se doneaza jumatate lui K. A. (f.105), plan parcelar olograf (f.118-119), adeverinta tip de proprietate nr. 463/1991- G. V. -0,25 ha anexa 3 la HCJ X (f.141), sentinta civila nr. X -dosa X Judecatoria Pascani- ordonanta sistare lucrari (f.142-143), raport expertiza in dosarul de revendicare nr.X -exp. Constantin Costache (f.144-150), autorizatie construire nr.X pentru SC V. (f. 152), certificat de urbanism nr. X pentru SC V. (f.153-154), antecontract de vanzare-cumparare nr.X pentru 865 m.p., K. L.- SC V. I. (f.155-156), adresa Inspectoratul Terit. Constructii Iasi - K. L. privind lucrarile de constructii ale SC V. (f.157), act de vesnica vanzare din 1932 -K. P. (f.167,168), act de vanzare-cumparare din 30.09.1953 -K. S. (f.169), act de schimb K. S. - A. J. din 21.09.1953 (f.170), act de donatie Pencas K.- S. K.din 23.06.1948 (f.171), contract de vanzare-cumparare K. S.- I. C. si M. T. din 1973 (f.172), sentinta civila nr. X , dosar X Jud. Pascani -revendicare (f.173-178), contract de vanzare-cumparare nr. X M. - SC V. (f.179-180), adrese catre K. L. din partea Primariei Tg.Frumos si ITC iasi (f.181,182, 183-185) -, interogatorii - I. C. (f.123) -, martori - N. V. (f.124), C. M. (f.125) -.
La data de 04.10.2010 Cabinetul Individual de Insolventa Negoita Ion a solicitat instantei suspendarea judecatii cauzei conform art.36 din legea 85/2006, intrucat fata de parata SC V. T. SRL a fost deschisa procedura simplificata a insolventei, conform incheierii din 01.09.2010 a Tribunalului Prahova pe care o depune alaturat (f.22,23-24 vol.II).
La data de 07.10.2010 expertul principal Mangalagiu Ioan a depus raportul sau de expertiza, in anexele raportului regasindu-se toate actele de proprietate ale partilor, inclusiv documentatia de intabulare unde a fost cazul (f.27-50, 51-92 vol.II).
Prin incheierea din data de 08.10.2010 instanta a dispus suspendarea judecatii cauzei conform art. 36 din Legea 95/2006 (f.50 vol.II).
Impotriva incheierii de suspendare reclamantul K. L. a promovat recurs, iar prin decizia civila nr. _. pronuntata in dosarul nr. X al Tribunalului Iasi a fost admis recursul, respinsa cererea de suspendare formulata in temeiul art.36 din Legea 85/2006, cauza fiind trimisa spre continuarea judecatii.
Primul termen de judecata dupa suspendare a fost 22.04.2011, data la care parata SC L. SRL a depus la dosarul cauzei copia raportului de expertiza tehnica intocmit in dosarul nr. 2697/2004 (revendicare) de catre expert Bistriceanu Mihai (f.111-129 vol.II).
La acelasi termen de judecata instanta a invocat din oficiu exceptia lipsei coparticiparii procesuale obligatorii fata de cererea de chemare in garantie formulata de SC Valgab Trust SRL in contradictoriu cu Ignat Catalin.
Pentru termenul din data de 20.05.2011 expertul consultant Constantin Costache a depus si el raportul sau de expertiza (f.140-147).
Prin incheierea de sedinta din data de 20.05.2011 instanta a admis motivat exceptia lipsei coparticiparii procesuale obligatorii in cadrul cererii de chemare in garantie formulata de SC V. T. SRL in contradictoriu cu I. C., in esenta pentru faptul ca in contractul ce sta la baza chemarii in garantie figureaza doi vanzatori si nu doar Ignat Catalin, iar cel de-al doilea vanzator nu figureaza in proces desi obligatia de garantie este indivizibila, putand astfel invoca exceptia procesului rau condus (f.163 vol.II).
La acelasi termen de judecata reclamantul a formulat obiectiuni impotriva raportului de expertiza Mangalagiu Ioan si a invocat nulitatea probei cu expertiza intrucat ambii experti trebuiau sa intocmeasca un singur raport care sa contina opinia motivata a fiecarui expert (f.162-162 verso vol.II).
Tot pentru termenul din data de 20.05.2011 parata SC L. a aratat ca si-a schimbat denumirea din L. D. in L.Romania, invocand totodata exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a sa motivat de faptul ca este un simplu detentor precar al terenului in litigiu (f.165-167 vol.II).
Prin incheierea din data de 10.06.2011 instanta a unit cu fondul exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei SC L.R. SRL, a inlocuit expertul consultant Constantin Costache intrucat acesta a mai efectuat o expertiza tehnica in dosarul nr. 4351/2006 al Tribunalului Iasi avand ca obiect tot revendicare intre aceleasi parti si a dispus refacerea raportului de expertiza de catre acelasi expert Mangalagiu Ioan impreuna cu noul expert numit, Costan Vasile (f.171-172 vol.II).
Din oficiu instanta a solicitat comisiei judetene Iasi documentatia ce a stat la baza emiterii titlului de proprietate pe numele G. V., aceasta fiind depusa la filele 185-197 vol.II si 4-7 vol.III.
De asemenea, din oficiu instanta a pus in vedere paratului SC L. R. SRL sa depuna la dosarul cauzei actele in baza carora detine terenul in calitate de detentor precar. Acesta a indeplinit obligatia pusa in vedere de catre instanta depunand in acest sens: contract de vanzare-cumparare nr. 6356/ 11.11.2009 dintre K. L. si SC L. R. SRL pentru suprafata de 68 m.p. (f.199-201 vol.II) cu incheierea de intabulare aferenta (f.202 vol.II), plan de amplasament suprafata de 734,73 m.p. (f.203 vol.II), plan amplasament suprafata de 666,73 m.p. (f.204 vol.II), plan amplasament suprafata de 68 m.p. (f.205 vol.II), calcul analitic suprafete (f. 206-208 vol.II), contract de locatiune din 16.06.2009 dintre SC V. T.- SC L. pentru 1991,91 m.p. (f.209-210 vol. II).
La termenul de judecata din data de 09.09.2011 reclamantul a formulat cerere de recuzare a expertului Mangalagiu Ioan, desi la termenul anterior isi manifestase expres si personal acordul ca expertiza sa fie refacuta de acelasi expert principal impreuna cu noul expert consultant.
Prin incheierea din data de 07.10.2011 instanta a respins cererea de recuzare formulata de reclamant impotriva expertului Mangalagiu Ioan (f.33 vol.III).
La data de 13.01.2012 a fost depus raportul de expertiza intocmit impreuna de catre cei doi experti desemnati (f.48-68 vol.III).
Reclamantul nu a formulat obiectiuni la raportul de expertiza aratat, iar obiectiunile paratei SC V. T. SRL au fost respinse de catre instanta.
Nu s-a solicitat administrarea altor probe.
Analizand actele si lucrarile dosarului, prin prisma dispozitiilor legale aplicabile, instanta retine urmatoarele:
Prin cererea de chemare in judecata reclamantul revendica de la parati suprafata de 1350 m.p. din totalul de 3355 m.p. din intravilanul orasului ...., teren ce a apartinut in trecut autorilor reclamantului, respectiv bunicilor acestuia - K. P.si K. R. - si tatalui acestuia - K. S.-.
Actele de proprietate cu care se legitimeaza reclamantul in revendicarea de fata sunt: contract de vanzare-cumparare nr. 515/ 1932 (1790 m.p.), act de vanzare-cumparare nr. x (890 m.p.), act de schimb autentificat prin procesul verbal nr. x (450 m.p.) si act de donatie nr. x (225 m.p.). actele aratate se regasesc in copie la filele 167- 171 vol.I dosar.
Din suprafata totala de 3355 m.p. aratata in paragraful anterior tatal reclamantului, numitul K. S., a vandut in anul 1973 conform contractului de vanzare-cumparare nr. x numitilor I. C. si M. T. o suprafata de 625 m.p.
Din aceeasi suprafata de teren in anul 1973, prin actul de donatie nr. X K. S. a donat statului roman suprafata de 1350 m.p. din oras ..............
Rezulta asadar ca din fosta proprietate K. au ramas la nivelul anului 1991 doar 1380 m.p. ( 3355-625-1350 = 1380).
In baza legii 18/1991 reclamantul solicita si primeste reconstituirea dreptului de proprietate pentru suprafata de 1400 m.p., fiind eliberat titlul de proprietate nr. X pe numele reclamantului (f. 104 vol.I).
In baza acestui titlu de proprietate emis in baza legii 18/1991 reclamantul a revendicat de la parata SC V. I. SRL (actuala SC V. T. SRL in urma fuziunii) in dosarul nr. X al Judecatoriei Pascani o suprafata de teren, instanta admitand actiunea reclamantului in limita suprafetei de 67, 427 m.p. (f. 173-178 vol.I dosar).
Nu este lipsit de importanta de observat faptul ca anterior promovarii actiunii de revendicare din dosarul nr. X (cererea inregistrata la data de 29.06.2004) reclamantul a incheiat cu parata SC V. T. SRL (fosta SC V. I.SRL) un antecontract de vanzare cumparare (nr. X ) prin care reclamantul a incercat sa-i vanda paratei suprafata de 865 m.p. intravilan .... (din fosta proprietate K.) contra sumei de 1.721.626.8000 lei ROL, insa pana la data de 19.05.2004 (termenul de perfectare a contractului de vanzare-cumparare) s-a descoperit ca reclamantul nu detinea titlu de proprietate pentru suprafata pe care dorea sa o vanda (f.155-156 vol. I dosar). Fata de lipsa actelor de proprietate antecontractul a fost reziliat prin acordul partilor, conform afirmatiilor paratei SC V. T. SRL din intampinare.
Tot ulterior tentativei de vindere aratate, reclamantul K. L. promoveaza actiune in anularea contractului de donatie din anul 1973, actiune inregistrata sub nr. X .
Prin sentinta civila nr. X pronuntata in dosarul nr. X al Judecatoriei Pascani actiunea reclamantului privind anularea actului de donatie nr. X a fost respinsa (f. 163-166 vol.I dosar), insa instanta de apel - Tribunalul Iasi, prin X a admis actiunea si a constatat nulitatea contractului de donatie din 1973, dispunand totodata si repunerea partilor in situatia anterioara (f. 166 vol.I- dispozitiv, f. 15-17 vol.I - decizia integrala).
Conform dreptului romanesc efectul nulitatii unui act juridic este retroactiv adica fostul proprietar care a transmis dreptul de proprietate prin actul anulat este considerat ca nu a pierdut niciodata dreptul de proprietate, fiind astfel sterse toate efectele actului declarat nul.
Nu este insa lipsit de importanta de retinut considerentele pentru care Tribunalul Iasi a dispus constatarea nulitatii contractului de donatie :" din depozitia martorei C. m., audiata in apel, rezulta ca terenul aferent morii era in posesia statului chiar dinainte de incheierea contractului de donatie (_) actul de donatie nu a avut la baza animus donandi (_) ci s-a urmarit finalitatea de a obtine bunavointa puterii comuniste in sensul stabilirii domiciliului in municipiul Iasi (_)" (f. 16 verso-17 vol.I dosar).
Aspectele citate, coroborate cu situatia juridica produsa de efectul retroactiv al anularii duc insa la concluzia ca, desi autorului reclamantului i-a revenit in patrimoniu dreptul de proprietate asupra suprafetei de 1350 m.p. din contractul de donatie anulat, nici autorul reclamantului si nici reclamantul insusi nu a mai exercitat (nici in fapt si nici in drept) posesia, folosinta sau macar detentia precara asupra terenului respectiv inca dinainte de anul 1973.
Din declaratiile martorilor audiati in cauza (N. V. -f. 124 vol.I si C. M.- f.125 vol.I) rezulta ca reclamantul si autorii sai au pastrat posesia si folosinta doar asupra terenului aferent morii, teren pentru care reclamantul a obtinut si reconstituirea dreptului de proprietate. Nu rezulta dincolo de orice indoiala ca tatal reclamantului si reclamantul ar fi detinut in folosinta sau posesie si suprafata de teren care a fost atribuita in baza legii 18/1991 numitei G. V., si cu atat mai putin pe cea atribuita in proprietate lui B. P..
Fata de numitul proprietatea B. P. martora C. M. arata ca intre proprietatea K. si proprietatea B. in trecut a existat gard, iar pe terenul fata de care reclamantul si autorul sau nu au pierdut niciodata posesia se afla moara dar si o casa de locuit detinuta in trecut de reclamant dar in care in prezent locuieste altcineva.
Raportand declaratia martorei C. M. la constatarile efectuate de catre expert Mangalagiu Ioan la fata locului in primul raport de expertiza din anul 2010 (in schitele acestuia fiind configurate si constructiile existente pe teren - f.27-50, vol.II) rezulta ca moara si constructii de locuit nu exista decat pe suprafata de 1400 m.p. pentru care reclamantul a dobandit reconstituirea dreptului de proprietate in baza legii 18/1991 (titlul nr. 180415/1994), nu si pe terenul atribuit ulterior numitei G. V. sau B. P. (schitele de la filele 38, 39, 41, 42 vol.II).
Pe cale de consecinta, terenul la care au facut referire martorii ca detinut in folosinta de catre reclamant si tatal sau nu poate fi altul decat cel pentru care s-a si eliberat titlul de proprietate aratat, poate o mica diferenta in plus, insa in nici un caz intreaga suprafata de 1350 m.p. revendicata in prezenta cauza in temeiul actelor de proprietate primare vechi (din anii 1932, 1948 si 1953).
In privinta actelor de proprietate prezentate de parata SC V.T. SRL si cu care aceasta isi legitimeaza posesia in speta de fata:
1. Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1102/ 28.04.2004 (71 vol.II) G. V. prin mandatar N. V. vinde numitului I. C. suprafata de 830 m.p. situata in T 67, parcelele 4217/2 si 4219 intravilan .....
Din cuprinsul contractului rezulta ca proprietatea vanduta provine de la G. V.conform titlului de proprietate nr. X .
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. X (f.72 vol.II) I. C. si I. G. vand paratei SC V. I. SRL (actuala SC V. T. SRL in urma fuziunii) suprafata de 830 m.p. cumparata de vanzatori de la G. V. conform contractului aratat in paragraful precedent.
2. Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 5765/14.08.1997 (f.78-79 vol.II) B. P. si B. P. au vandut numitilor M. T. C. si M. M. suprafata de 1235 m.p. teren . Din cuprinsul actului nu rezulta ca vanzatorii ar detine titlu de proprietate emis in baza legii 18/1991, ci a fost dobandit prin mostenire de la parintii lui Belcescu Pavel.
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1745/12.05.2004 (f. 76 verso-76-77 vol.II) M. T. C. si M. M., prin mandatar C. C., vand paratei SC V. I. SRL (actuala Valgab Trust) suprafata de 1.161,91 m.p. din T 67, parcela 1(4220) intravilan .... Terenul vandut provine din suprafata cumparata de vanzatori conform actului din paragraful anterior.
Din actele de proprietate prezentate rezulta asadar ca parata SC V. T. SRL a devenit proprietara unei suprafete de 1991,91 m.p.
Prin sentinta civila nr. X pronuntata in dosarul nr. 2697/2004 al Judecatoriei Pascani parata SC V. a fost obligata sa lase in deplina proprietate si linistita posesie reclamantului suprafata de 67,427 m.p. (f. 173-178 vol.I).
Parata a dezmembrat din proprietatea sa aceasta suprafata de teren si a lasat-o la dispozitia reclamantului (f. 51 vol.II ).
Din raportul de expertiza intocmit in cauza de expertii Mangalagiu Ioan si Costan Vasile (f. 51-65 vol.III) dar si din considerentele sentintei civile nr. X a Judecatoriei Pascani rezulta ca suprafata de 68 m.p. a fost initial cuprinsa in titlul de proprietate eliberat pe numele G. V.
In privinta actelor prezentate de parata SC L. Romania SRL, prin care aceasta isi legitimeaza posesia si folosinta asupra terenului in litigiu:
Prin contractul de locatiune nr. 12158/ 16.06.2009 SC V. T. SRL inchiriaza paratei SC L. Romania SRL suprafata de teren de 1991,91 m.p. (f. 18-19 vol.III).
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. X reclamantul K. L. vinde paratei SC L. Romania SRL suprafata de 68 m.p. castigata de cel dintai in urma procesului de revendicare din anul 2006 (f. 81-82 vol.II).
Rezulta asadar ca din suprafata totala de teren primita de parata SC L. Romania de la SC V. T. doar suprafata de 1923,91 m.p. este detinuta cu titlu precar, suprafata de 68 m.p. fiind proprietatea paratei SC L. Romania SRL in urma cumpararii acesteia de la reclamant.
Conform raportului de expertiza intocmit in cauza de expertii Mangalagiu Ioan si Costan Vasile rezulta urmatoarele:
Proprietatea paratei SC V. T. SRL ( total ramas 1923 m.p.) se suprapune peste vechiul amplasament al proprietatii K. prevazut in actul de donatie astfel: 450,90 m.p. ( din terenul prevazut in contractul de vanzare-cumparare Mahaleanu - SC V., autor B. P.) si 455,60 m.p. ( din terenul prevazut in contractul de vanzare-cumparare I. - SC V., autor G. V.).
Proprietatea paratei SC L. R. SRL (68 m.p.) se suprapune peste vechiul amplasament al proprietatii K. prevazut in titlul de proprietate nr. X , insa starea conflictuala a luat sfarsit cu privire la aceasta suprafata de teren prin vanzarea cumpararea dintre reclamant si acest parat aratata mai sus.
SC L. Romania SRL este detinatoarea in fapt in baza contractului de locatiune asupra intregii suprafete de teren identificata de experti ca suprapusa vechiului amplasament K.prevazut in actul de donatie anulat (906,5 m.p.), pe acest teren existand statia de comercializare a carburantilor si constructiile aferente acesteia, edificate de SC v. T. SRL (f. 60 vol.III, f. 153-154 vol.I).
Fata de situatia de fapt si de drept retinuta mai sus, raportat la exceptiile invocate in cauza de catre parti, instanta constata urmatoarele:
Exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantului, invocata de parata SC V. T. SRL este neintemeiata intrucat din probele administrate in cauza se confirma existenta unui drept de proprietate al reclamantului asupra terenului detinut in folosinta sau proprietate (dupa caz) de catre parati.
Daca titlul reclamantului este sau nu cel preferabil titlurilor paratilor constituie un aspect de fond al litigiului si nu unul de procedura.
Pentru considerentele expuse instanta va respinge exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantului.
Exceptia autoritatii de lucru judecat invocata de acelasi parat pentru suprafata de 68,573 m.p. a fost raportata de acesta la sentinta civila nr. X a Judecatoriei Pascani ce a avut drept obiect, cum am aratat deja, revendicare in temeiul titlului de proprietate nr. X obtinut de reclamant in baza legii 18/1991. In acest context, desi exista identitate de parti si de obiect, nu exista in spete identitate de cauza. Prima revendicare a avut loc in baza titlului emis in baza legii fondului funciar, prezenta revendicare este intemeiata pe actele mde proprietate vechi (din anii 1932,1948 si 1953) precum si pe efectele anularii donatiei din anul 1973.
Pentru considerentele expuse instanta va respinge exceptia autoritatii de lucru judecat invocata de parata SC v. T. SRL.
Exceptia lipsei calitatii procesuale pasive cu privire la suprafata de 587,427 m.p. invocata de parata SC V. T. SRL este de asemenea neintemeiata intrucat din raportul de expertiza tehnica judiciara Mangalagiu si Costan rezulta ca aceasta parata ocupa (cu titlu) o suprafata de 906 m.p. din fosta proprietate K.. Daca titlul reclamantului este sau nu cel preferabil titlurilor paratilor constituie un aspect de fond al litigiului si nu unul de procedura.
Pentru considerentele expuse instanta va respinge si aceasta exceptie invocata de acest parat.
Exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocata de parata SC L. Romania SRL pe considerentul ca aceasta este un simplu detentor precar al terenului in litigiu urmeaza a fi respinsa pentru urmatoarele considerente: actiunea in revendicare este o actiune reala, ceea ce presupune dreptul proprietarului terenului de a urmari bunul "in mana oricui s-ar afla acesta".
In acest context felul titlului (proprietate, chirie, locatiune, etc) cu care paratul detine respectivul teren in folosinta apare irelevant din punct de vedere procesual, fiind relevant eventual doar din perspectiva fondului litigiului.
Reclamantul in revendicare este in drept sa cheme in judecata orice persoana care poseda / foloseste terenul proprietatea reclamantului, actiunea in revendicare fiind chiar definita prin sintagma "actiunea proprietarului neposesor impotriva posesorului neproprietar".
Motivul invocat de parat in sustinerea acestei exceptii - prin sentinta civila nr. X a fost admisa exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a SC L. Romania SRl din aceeasi consideratie a titlului de locatar - nu tine prezenta instanta a da aceeasi solutie ca cea invocata intrucat exceptiile de procedura nu comporta autoritate de lucru judecat.
Solutia actiunii in privinta acestui parat va depinde intr-adevar de titlul locatorului, insa va fi negativa doar daca proprietarul locator va pierde procesul. Or, cum am aratat, puterea titlului de proprietate al uneia sau alteia din parti tine de fondul cauzei si nu de conditiile de procedura ce stau la baza exceptiei .
Pentru considerentele expuse exceptia invocata de acest parat va fi respinsa.
Pe fondul cauzei, instanta apreciaza neintemeiata actiunea in revendicare formulata de reclamant in baza actelor de proprietate vechi (din anii 1932, 1948, 1953 si donatia din 1973 anulata in anul 2007) pentru considerentele ce urmeaza:
Potrivit doctrinei si jurisprudentei in materie s-a statuat (fara prevedere expresa in legislatie) ca in cazul actiunilor in revendicare in care ambele parti prezinta titluri de proprietate instantele vor analiza litigiul la modul urmator:
Daca ambele parti au titluri ce provin de la acelasi autor va castiga cel care a efectuat primul formalitatile de publicitate, iar atunci cand niciuna din parti nu si-a intabulat dreptul dobandit, castig de cauza va avea cel care are titlul cu data mai veche. In speta aceste ipoteze nu sunt aplicabile intrucat titlurile partilor nu provin de la acelasi autor.
Daca ambele parti prezinta titluri provenind de la autori diferiti (ca in cazul de fata) atunci exista trei variante:
- sa se dea preferinta posesorului conform principiului, in situatii de drept identice, mai buna este situatia posesorului (in pari causa, melior este causa possidentis);
- sa se dea preferinta celui cu data mai veche;
- sa se compare intre ele titlurile autorilor de la care provin cele doua titluri ale partilor.
Aceasta din urma a fost cea aleasa in mod constant de jurisprudenta, astfel incat si prezenta instanta o va imbratisa.
Din perspectiva aratata instanta apreciaza ca, desi titlul de proprietate al reclamantului este mai vechi, acesta nu este caracterizat de continuitate in exercitarea atributelor dreptului de proprietate (posesie, folosinta, dispozitie).
Astfel, cel mai tarziu in anul 1973 reclamantul si autorul reclamantului au pierdut posesia si folosinta terenului in suprafata de 1350 m.p. donat statului roman.
Cum ar retinut deja in primele paragrafe ale motivarii cu ocazia analizei titlurilor de proprietate prezentate de reclamant, nu sunt lipsite de importanta considerentele pentru care Tribunalul Iasi a dispus constatarea nulitatii contractului de donatie :" din depozitia martorei C. m., audiata in apel, rezulta ca terenul aferent morii era in posesia statului chiar dinainte de incheierea contractului de donatie (_) actul de donatie nu a avut la baza animus donandi (_) ci s-a urmarit finalitatea de a obtine bunavointa puterii comuniste in sensul stabilirii domiciliului in municipiul Iasi (_)" (f. 16 verso-17 vol.I dosar).
Rezulta asadar ca indiferent daca terenul ar fi fost donat sau nu statului roman autorul reclamantului oricum ar fi inteles sa inceteze posesia continua si sub nume de proprietar asupra suprafetei de 1350 m.p. intrucat isi mutase sau intentiona sa-si schimbe domiciliul de la ...............
Reclamantul nu si-a manifestat interesul de a redobandi dreptul de proprietate pentru suprafata de teren donata de tatal sau decat abia in anul 2005 cand, dupa ce a pierdut oportunitatea de a primi un pret consistent asupra acestui teren (a se vedea antecontractul de vanzare-cumparare incheiat cu SC V. I. SRL- f. 155-156 vol.I) a inteles sa atace in justitie actul de donatie privativ de proprietate.
Din actele dosarului nu rezulta ca reclamantul ar fi solicitat retrocedarea suprafetei de 1350 m.p. pierduta in urma donatiei la niciuna din legile fondului funciar : legea 18/1991, Legea 169/1997, Legea 1/2000 sau legea 247/2005.
De asemenea, desi cunostea ca vecinei sale G. V. i s-a eliberat titlu de proprietate, nu a solicitat niciodata anularea acestui titlu de proprietate conform art. III alin.1 lit.a) pct.ii) din legea 169/1997, probabil si datorita faptului ca reclamantul cunostea elementul conditie al aplicabilitatii acestui articol de lege : sa fi solicitat si el terenul respectiv in calitate de fost proprietar al vechiului amplasament.
Este adevarat, pe de alta parte, ca prin efectul anularii in anul 2007 a actului de donatie incheiat de K. S. in 1973, dreptul de proprietate a revenit retroactiv in patrimoniul reclamantului, insa fata de situatia de fapt petrecuta in cei peste 30 de ani cat actul de donatie si-a produs efectele si in care alti cetateni din ........... au stapanit terenul, practic dreptul de proprietate al reclamantului ramane aproape pur scriptic.
In contextul prezentat, in lipsa unei atitudini active din partea reclamantului de reconstituire sau recunoastere a dreptului sau, titlul de proprietate emis pe numele G. V. si care sta la baza titlului de proprietate opus reclamantului de parata SC V. T. SRL nu poate fi considerat decat valabil, adica legal si temeinic.
In esenta aceeasi este si situatia paratului SC v. T. SRL prin raportare la autorul B. P..
Din continutul contractului de vanzare cumparare din anul 1997 prin care B. a vandut terenul numitilor M. si care la randu-le au vandut terenul paratei SC v. t.SRl rezulta ca terenul proprietatea B. a fost aferent casei de locuit a acestuia si a parintilor sai.
In acest context B. P. avea acces la legea fondului funciar insa doar din perspectiva obtinerii unui titlu recognitiv (art.22 din Legea 18/1991 in forma initiala :" sint si ramin in proprietatea privata a cooperatorilor sau, dupa caz, a mostenitorilor acestora, indiferent de ocupatia sau domiciliul lor, terenurile aferente casei de locuit si anexele gospodaresti, precum si curtea si gradina din jurul acestora (_)"). B. P. a vandut practic atat proprietatea sa cat si pe cea a parintilor sai, astfel incat sunt intrunite conditiile prevazute de legea 18/1991 in textul citat.
Nici fata de "titlul" acestuia de proprietate nu exista din perspectiva legii fondului funciar motive de nulitate, sau daca exista acestea nu au fost probate, per a contrario dreptul de proprietate transmis de familia B. catre M. si apoi catre parata SC V. T. SRL nu poate fi considerat stirbit.
Fata de cele de mai sus rezulta ca titlul reclamantului, desi mult mai vechi, este lipsit pe o perioada de cel putin 30 de ani de elementele posesiei si folosintei.
Fata de aceeasi perioada de 30 de ani autorii paratei SC V. T. SRL au beneficiat insa de recunoastere prin lege speciala a unor drepturi de proprietate necontestate si legale conform legislatiei funciare.
Mai mult, paratii nu pot fi acuzati niciunul de rea credinta.
Parata SC V. T. SRL a dobandit dreptul sau de proprietate prin cumparare de la persoane ale caror titluri de proprietate erau conforme cu legea la momentul transmiterii dreptului de proprietate.
In plus, la momentul perfectarii contractelor de vanzare-cumparare dintre SC V. si I. C., respectiv M. T. paratei SC V. i se confirmase deja chiar de catre reclamant faptul ca reclamantul nu detinea titlu de proprietate pentru suprafata prevazuta in antecontractul de vanzare-cumparare dintre K. L.si SC V..
In acest context a cumparat parata terenul necesar statiei de comercializare a carburantilor de la persoanele care figurau ca proprietare in evidentele funciare de la acea data, pentru suprafata de teren dorita de aceasta dintai.
A da posibilitate reclamantului sa rastoarne un circuit civil sigur ce a durat aproape 35 de ani prin simpla invocare a unor titluri de proprietate vechi de aproape 80 de ani nu poate corespunde cu tendinta legislativa actuala si cu notiunea de siguranta a circuitului civil fata de care se fac atatea eforturi pentru protejare.
In acest sens , desi dintr-o ramura de drept diferita, instanta nu poate sa nu observe prevederile art. III alin. 24 din legea speciala 169/1997, aliniat introdus in completare prin Legea 247/2005, conform carora: "in cazul unor instrainari succesive ale terenurilor, cel care a vandut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat sa remita pretul actualizat fostului proprietar ramas fara teren".
Din textul citat rezulta fara putinta de tagada ca legiuitorul roman a dorit asigurarea ferma a sigurantei circuitului civil, in sensul ca fostul proprietar care si-a vazut terenul atribuit altei persoane (chiar daca obtine anularea titlului persoanei neindreptatite), daca acest teren a fost vandut, sa nu mai primeasca terenul in fizic inapoi, ci acest teren sa ramana la cumparator, fostul proprietar primind doar pretul actualizat al terenului.
In contextul aratat instanta apreciaza ca prin inserarea acestei prevederi, chiar in lege speciala si nu in codul civil, legiuitorul a inteles sa traseze in mod indirect inclusiv solutiile ce trebuie date in actiunile in revendicare (deschise pe baza actelor de proprietate vechi invocate pentru obtinerea pe cale ocolita legii fondului funciar a vechiului amplasament al proprietatii celui deposedat in orice mod de statul roman in perioada comunista).
Or, daca prin lege speciala este ocrotit expres titlul de proprietate al cumparatorului, chiar in cazul in care titlul vanzatorului ar fi nul, iar fostul proprietar al carui teren a fost nelegal atribuit altei persoane nu mai poate primi decat pretul actualizat cu care a fost vandut terenul, rezulta ca preferinta in actiunea in revendicare trebuie data cumparatorului terenului si nu fostului proprietar.
Pentru considerentele expuse instanta va respinge actiunea in revendicare formulata de reclamantul K. L. in contradictoriu cu parata SC V. T. SRL.
In privinta solutiei actiunii fata de parata SC L. Romania SRL instanta a aratat deja in motivarea exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a acestei parate ca fata de aceasta parata actiunea va fi admisa doar in contextul in care titlul locatorului sau va fi desfiintat.
Or, avand in vedere ca titlul de proprietate al locatorului SC V. T. SRL a fost constatat de instanta ca fiind preferabil titlului reclamantului, iar actiunea in revendicare fata de locator va fi respinsa, nu exista motive de admitere a actiunii in revendicare nici fata de locatar, detentia acestuia fiind legala.
Mai mult, din suprafata de teren identificata de experti ca fiind ocupata cu titlu de catre parati, suprafata de 68 m.p. din schita de la fila 60 vol.III dosar a fost vanduta chiar de reclamant paratei SC L. Romania SRL.
Prin concluziile asupra fondului formulate de reclamant acesta a aratat ca intelege sa revendice doar suprafata de 906,50 m.p., suprafata in care nu este inclusa si suprafata de 68 m.p. proprietatea paratei SC L. Romania SRL.
Pentru considerentele expuse instanta va respinge actiunea in revendicare fata de ambii parati.
In cauza de fata a fost formulata de catre parata SC V. T. SRL si o cerere de chemare in garantie pentru evictiune, in contradictoriu cu Ignat Catalin.
Avand in vedere ca prin incheierea de sedinta din data de 20.05.2011 (f. 163 vol.II dosar) instanta a admis exceptia lipsei coparticiparii obligatorii in cadrul cererii de chemare in garantie, aceasta cerere va fi respinsa pentru lipsa coparticiparii procesuale obligatorii.
Vazand si prevederile art. 274 Cod procedura civila instanta constata ca paratii nu au solicitat cheltuieli de judecata.
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Revendicare (actiuni, bunuri, drepturi)
Revendicare imobiliara - Decizie nr. 583 din data de 13.09.2017Calificare actiune. Actiune in constatare sau actiune in realizare. Admisibilitatea actiunii in constatare in situatia in care partile au posibilitatea de a formula actiune realizarea dreptului - Sentinta civila nr. 272 din data de 16.03.2016
Revendicare imobiliara. Folosirea unui teren agricol fara titlu. Despagubiri - Sentinta civila nr. 296 din data de 08.04.2015
Revendicare unui imobil trecut in proprietatea statului. Actiune in revendicare inadmisibila - Decizie nr. 497 din data de 17.05.2012
Actiune in revendicare. Obligatia proprietarului de a permite traversarea terenului pentru cauza de utilitate publica. - Decizie nr. 466 din data de 14.05.2012
Revendicare imobiliara. Folosirea unui imobil fara titlu - Decizie nr. 539 din data de 14.11.2011
Restituire imobil preluat abuziv de catre stat - Decizie nr. 384 din data de 01.09.2011
Cerere de restituire a imobilelor trecute in proprietatea statului prin expropriere. - Decizie nr. 386 din data de 02.09.2011
Revendicare - Sentinta civila nr. 335 din data de 29.03.2011
Revendicare - Decizie nr. 6798 din data de 28.01.2011
Revendicare - Decizie nr. 4979 din data de 10.02.2011
Revendicare imobil in baza legii 10/2001 - Decizie nr. 401 din data de 28.10.2010
Revendicare - Decizie nr. 220 din data de 25.03.2010
Revendicare.Nulitatea absoluta a actelor juridice si operatiunilor de cf. - Decizie nr. 67 din data de 04.03.2010
Revendicare mobiliara - Sentinta civila nr. 307 din data de 26.01.2011
Revendicare imobiliara - Sentinta civila nr. 1311 din data de 19.10.2011
Revendicare - Sentinta civila nr. 115 din data de 17.02.2010
Revendicare imobiliara - Sentinta civila nr. 129 din data de 24.02.2010
Revendicare imobiliara - Sentinta civila nr. 129 din data de 24.02.2010
Legalitatea dispozitiei de recuperare a sumelor incasate necuvenit cu titlu de ajutor pentru combustibili solizi sau petrolieri, ca urmare a nedeclararii corecte a numarului membrilor de familie, veniturilor ori bunurilor detinute. - Decizie nr. 103/F din data de 16.01.2014