Hotarare care sa tina loc de act autentic, inceput de dovada scrisa. Revendicarea bunului de catre unul dintre promitentii vanzatori de la promitentul cumparator.

Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 23.04.2012 sub nr. 1826/866/2012, reclamantul MD a chemat in judecata pe paratii ME, G A, A C, ME, A I, F M, solicitand ca prin hotararea ce se va pronunta sa se constate ca intre reclamanti si parati a fost incheiat un contract de vanzare cumparare pentru suprafata de 2500 mp teren situat in intravilanul satului O, comuna H, judetul I pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare, sa se constate existenta dreptului de proprietate al reclamantului asupra terenului de 2500 mp teren si a constructiilor casa de locuit construita in anul 1934 si grajd amplasate pe acest teren, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea actiunii reclamantul arata ca paratii sunt mostenitorii defunctilor A C si E( in calitate de descendenti), bunicii sai.
Dupa decesul bunicilor reclamantul a incheiat cu paratii o conventie de vanzare cumparare in anul 1977 prin care acestia i-au vandut drepturile lor indivize care le-au revenit prin mostenire asupra terenului de 2500 mp teren intravilan si asupra constructiilor casa de locuit  compusa din doua camere, o bucatarie, magazie si un grajd compus dintr-o singura incapere.
 Pretul convenit a fost de 30000 lei, respectiv cate 5000 lei de fiecare mostenitor pe care reclamantul l-a achitat in intregime.
Din anul 1977 reclamantul a intrat in posesia bunurilor, iar din anul 1978 plateste impozite pentru acestea.
Pana in anul 2009 paratii nu i-au contestat dreptul de proprietate.
In litigiul inregistrat la Judecatoria Pascani sub nr. 2415/866/2009 parata M E a solicitat evacuarea reclamantului din imobilele constructii, iar actiunea a fost respinsa.
Pentru teren a fost emis titlul de proprietate nr. 66268/16.12.1994.
In mod fraudulos intre parati a fost incheiat un contract de partaj voluntar autentificat sub nr. 2485/2005.
Parata M E ii contesta dreptul de proprietate si a exercitat acte de tulburare a posesiei si folosintei si actiuni de distrugere a gardului imprejmuitor.
Fata de aceste imprejurari, solicita admiterea actiunii.
In drept, cererea a fost intemeiata pe dispozitiile art. 969, 1077 vechiul cod civil, art. 5 al. 2 Titlul X din legea 247/2005, art. 1669 noul cod civil, art. 111 cod procedura civila.
La termenul din 18.05.2012 reclamantul prin aparator a precizat ca prenumele corect al paratului A C este C, prenumele corect al paratei M E este I, iar numele corect al paratei G A este G.
Parata M E a formulat intampinare prin care solicita respingerea actiunii. Arata aceasta ca nu a incheiat nicio conventie cu reclamantul referitoare la instrainarea drepturilor succesorale si nu si-a dat acordul privind instrainarea drepturilor succesorale ce i se cuveneau dupa decesul parintilor, iar reclamantul nu i-a dat vreo suma de bani cu titlu de pret.
Pe cale de cerere reconventionala, solicita ca reclamantul sa fie obligat sa ii lase in deplina proprietate si linistita posesie suprafata de 2599 mp teren intravilan situat in sat O comuna H, T8 parcelele A 320, CC 318-319 si imobilele constructii casa de locuit si  grajd amplasate pe acesta, sa ii plateasca suma de 6000 lei reprezentand lipsa de folosinta a terenului pe ultimii trei ani si suma de 5000 lei reprezentand contravaloarea gardului pe care i l-a distrus.
In motivarea cererii reconventionale arata ca este proprietara bunurilor revendicate in baza contractului de partaj voluntar autentificat sub nr. 2845/2004. Paratul ocupa bunurile fara consimtamantul sau, desi l-a somat in mai multe randuri sa-i lase imobilele in deplina proprietate si linistita posesie. Precizeaza ca in anul 2012 a edificat un gard viu pe care reclamantul l-a distrus.
La data de 12.09.2012 parata-reclamanta M E a depus completari la cererea reconventionala in care arata ca suma de 5000 lei solicitata reprezinta de fapt contravaloarea arborilor si pomilor fructiferi care au inconjurat terenul si care au fost distrusi de reclamant.
Totodata, solicita si sa se constate nulitatea absoluta a conventiei de vanzare cumparare consemnata in inscrisul sub semnatura privata intitulat "Declaratie". Arata ca dupa decesul parintilor a avut o intelegere cu reclamantul in anul 1991 conform careia reclamantul sa foloseasca partea ei de teren in schimbul unor foloase materiale ( sa ii dea cate un porc pe an). Initial reclamantul a indeplinit obligatiile, iar dupa incheierea actului de partaj, acesta a refuzat sa o mai rasplateasca.
In ceea ce priveste inscrisul sub semnatura privata, acesta nu indeplineste conditiile unui antecontract de vanzare cumparare si nu este semnat de dansa si nu este data. Este adevarat ca acesta este scris de dansa, scrisul ii apartine, dar nu este semnat, astfel ca nu poate fi vorba de o intelegere intervenita intre parti, iar suma de 5000 lei nu i-a fost predata. Pentru a fi folosit ca proba inscrisul trebuia datat si intocmit in cel putin doua exemplare originale conform art. 1179 cod civil.
La termenul din 21.09.2012 paratii M I si A I au aratat ca sunt de acord cu actiunea reclamantului, ca au primit bani pentru casa si gradina si au precizat ca toti mostenitorii au fost de acord sa vanda reclamantului casa si gradina si au primit cate 5000 lei.
Parata F M a aratat ca atat dansa, cat si ceilalti mostenitori au primit suma de 5000 lei, dar nu stie daca conventia a privit si terenul in litigiu si nu poate preciza daca este de acord cu actiunea.
Instanta a incuviintat reclamantului  si paratei M E in cererea principala proba cu inscrisuri, interogatorii, proba testimoniala si expertiza topografica,  iar in cererea reconventionala proba cu inscrisuri, interogatorii, proba testimoniala, expertiza topografica si expertiza agricola.
In cauza a fost intocmit un raport de expertiza agricola de catre expertul Brezuleanu Stejarel si un raport de expertiza topografica de catre expertul Oiste Andrei Constantin.
La data de 18.10.2012 parata G A a depus un inscris intitulat "Declaratie " in care arata ca dupa decesul parintilor toti fratii au convenit sa vanda reclamantului casa si curtea cu pretul de 30000 lei care a fost impartit egal, cate 5000 lei la fiecare.
Au fost interogati reclamantul si paratii M E, A I, M I.
Au fost audiati martorii P C, M D, B M C I.
La data de 04.03.2013 reclamantul a depus o cerere prin care arata ca isi mareste catimea obiectului cererii de la 2500 mp la 2863 mp avand in vedere concluziile raportului de expertiza topografica.
La termenul din 21.06.2013 parata-reclamanta M E a invocat prescriptia dreptului material la actiune.
Analizand actele si lucrarile dosarului prin prisma normelor legale aplicabile, instanta retine urmatoarele:
Reclamantul este nepotul de fiica al defunctilor A C si E, iar paratii sunt copiiI acestora.
Dupa decesul celor doi defuncti copiii acestora, paratii din prezenta cauza au convenit cu reclamantul sa ii vanda acestuia casa, grajdul si terenul aferent (curtea si gradina) la pretul de 30000 lei. La dosar au fost depuse trei inscrisuri sub semnatura privata care consemneaza conventia, inscrisuri intitulate " Declaratie" si care au fost redactate de FM, B A, M E.
Intr-adevar, aceste inscrisuri sub semnatura privata nu indeplinesc conditiile prevazute de art. 1179 din vechiul cod civil, insa acestea constituie un inceput de dovada scrisa, astfel ca reclamantul are posibilitatea de a folosi si alte mijloace de proba pentru a face dovada conventiei pe care sustine ca a incheiat-o cu paratii.
Prin raspunsul la interogatorii paratii A I si M I au recunoscut faptul ca in anul 1977 toti paratii au convenit cu reclamantul sa ii vanda acestuia la pretul de 30000 lei (pret care a fost platit, fiecare dintre parati primind suma de 5000 lei) casa, grajdul, curtea si gradina din jurul acestora ( aproximativ 2500 mp) care au apartinut defunctilor lor parinti. De asemenea, s-a precizat ca inscrisuri sub semnatura privata au incheiat F M, B A, M E.
Parata-reclamanta M E recunoaste in chiar cuprinsul precizarilor la cererea reconventionala depuse la data de 12.09.2012( dar si in raspunsul la interogatoriu) ca declaratia respectiva ( f. 49 vol. I) este redactata de dansa, iar scrisul ii apartine, insa contesta ca a incheiat vreo conventie de vanzare cumparare cu reclamantul, precum si faptul ca ar fi primit suma de 5000 lei reprezentand partea sa din pretul convenit.
Avand in vedere intreg ansamblul probator administrat in cauza, instanta apreciaza ca s-a facut dovada faptului ca in anul 1977 reclamantul si paratii au incheiat o conventie de vanzare cumparare cu privire la imobilele care au apartinut defunctilor A C si E, respectiv o casa, un grajd, curtea si gradina aferenta.
In ceea ce priveste exceptia prescriptiei invocata de parata-reclamanta M E, instanta constata ca aceasta este neintemeiata si o va respinge.
Astfel, actiunea reclamantului este o actiune patrimoniala si personala, prescriptibila extinctiv in termenul general de 3 ani prevazut de art. 3 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescriptia extinctiva.
Cat priveste momentul de la care a inceput sa curga acest termen, instanta are in vedere faptul cert ca bunurile se afla in posesia reclamantului din anul 1977 ( imprejurare recunoscuta chiar si de catre M E), ceea ce echivaleaza cu o recunoastere a dreptului acestuia de a cere incheierea contractului de vanzare-cumparare, recunoastere care intrerupe prescriptia conform dispozitiilor art. 16 alin. 1 lit. a, iar o noua prescriptie extinctiva nu va putea incepe sa curga atata timp cat bunul se afla in posesia reclamantului. In atare situatie, prescriptia dreptului la actiune incepe sa curga din momentul in care promitentii-vanzatori se manifesta expres, in sensul negarii dreptului promitentului-cumparator.
In speta, din probele administrate a rezultat ca dreptul de proprietate al reclamantului a fost contestat de catre parata-reclamanta M E cu certitudine la data de 22.06.2009, data la care a fost inregistrat pe rolul instantei dosarul nr. 2415/866/2009 avand ca obiect actiunea prin care aceasta a solicitat evacuarea reclamantului. La dosar au mai fost depuse mai multe instiintari adresate reclamantului de catre aceasta, insa pentru cea datata 25.02.2005 ( f. 43 vol. I ) nu exista dovada comunicarii catre reclamant, dovada de comunicare catre reclamant existand abia pentru cele datate 2010 ( ulterior introducerii actiunii de evacuare).
Prin urmare, instanta constata ca din probele administrate rezulta cu certitudine ca dreptul reclamantului a fost contestat la data de 22.06.2009, moment la care incepe sa curga termenul din prescriptie. Actiunea de fata a fost introdusa la data de 23.04.2012, adica in interiorul termenului de prescriptie.
Asa cum am aratat deja, instanta apreciaza ca reclamantul a dovedit incheierea conventiei de vanzare cumparare cu paratii din prezenta cauza.
Conventia partilor are natura juridica a unei promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare (antecontract), prin care nu a operat transferul dreptului de proprietate, ci doar a dat nastere in sarcina partilor unei obligatii de a face, anume aceea de a incheia contractul promis, in forma autentica ceruta ad validitatem (pentru insasi valabilitatea actului juridic) de dispozitiile art. 2 alin. 1 din Titlul  X "Circulatia juridica a terenurilor" din Legea nr. 247/2005 in privinta suprafetei de teren, potrivit cu care "Terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute".
Refuzul unei parti de a se prezenta la notariat pentru a da forma autentica intelegerii intervenite da instantei posibilitatea de a pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic, in temeiul principiului executarii reale sau in natura specifica a obligatiilor civile concrete, instituit de dispozitiile art. 1073 si art. 1075 C.civ. si preluat expres in textul art. 5 alin. 2 din Titlul X  al Legii nr. 247/2005 potrivit cu care "In situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una din parti refuza ulterior sa incheie contractele, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract".
Intr-o asemenea situatie, actiunea in justitie prin care se solicita pronuntarea unei atare hotarari nu este altceva decat reflexul procedural al dreptului subiectiv nascut din actul juridic incheiat intre parti si care formeaza legea lor, potrivit principiului fortei obligatorii a actului juridic civil, consacrat de dispozitiile art. 969 alin. 1 C.civ.
In conditiile in care inscrisurile sub semnatura privata nu indeplinesc conditiile prevazute de art. 1179 cod civil, acestea nu constituie un veritabil act de vanzare cumparare nici in privinta constructiilor ( pentru vanzarea carora legea nu prevede forma autentica a actului), ci au tot natura juridica a unei promisiuni de vanzare cumparare.
In ceea ce priveste intinderea suprafatei de teren care a facut obiectul conventiei, instanta retine urmatoarele:
Conventia a avut ca obiect curtea si gradina, respectiv terenul aferent constructiilor avand intinderea de 2599 mp, din care 532 mp teren curti constructii si 2076 mp teren arabil. Aceasta este suprafata cu care reclamantul figureaza si in registrul posesorilor. Tot aceasta suprafata este inscrisa si in titlul de proprietate nr. emis pe numele A I, FM, A A, A C, M E.
Prin raportul de expertiza intocmit in cauza expertul Oiste Andrei Constantin a precizat ca la locul in litigiu a gasit la masuratori o suprafata de 2863 mp teren, insa pentru diferenta de 264 mp nu exista acte de proprietate.
Avand in vedere considerentele expuse, instanta ca admite in parte, astfel cum a fost precizata actiunea formulata de reclamant, va constata ca intre reclamant si parati s-a incheiat o conventie de vanzare cumparare cu privire la suprafata de 2599 mp teren si constructiile situate pe acesta, respectiv o casa de locuit construita in anul 1934 si un grajd.
De asemenea, instanta va constata ca reclamantul a dobandit prin cumparare de la parati dreptul de proprietate pentru suprafata de 2599 mp teren situat in comuna H, judetul I, din care suprafata de 563 mp teren situat in tarlaua 8 parcela 318-319 si suprafata de 2076 mp teren situat in tarlaua 8 parcela 320, precum si dreptul de proprietate pentru o casa de locuit construita in anul 1934 si un grajd situat pe terenul mentionat anterior, prezenta hotarare urmand a tine loc de act autentic de vanzare cumparare.
Potrivit dispozitiilor art. 555 al. 1 noul C.civ. proprietatea privata este dreptul titularului de a poseda, folosi si dispune de un bun in mod exclusiv, absolut si perpetuu, in limitele stabilite de lege.
  Conform art. 563 al. 1  cod civil proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o alta persoana care il detine fara drept.
Actiunea in revendicare este acea actiune reala pornita de proprietarul neposesor impotriva posesorului neproprietar, constituind cel mai energic mijloc de aparare a dreptului de proprietate.
Avand in vedere faptul ca pentru imobilele in litigiu atat reclamantul, cat si parata-reclamanta ME poseda titluri ( reclamantul prezenta hotarare, iar parata-reclamanta actul de partaj si titlul nr. ), se impune a se proceda la compararea titlurilor. Fata de ansamblul probelor administrate si cele retinute, instanta apreciaza ca titlul reclamantului este preferabil, astfel ca cererea reconventionala este neintemeiata si va fi respinsa. Astfel retinand ca fiind neintemeiata actiunea in revendicare formulata de parata M E, nici capatul de cerere vizand plata sumei de 6000 lei reprezentand contravaloarea lipsei de folosinta a terenului nu poate fi admis.
Nici solicitarea de obligare a reclamantului la plata contravalorii arborilor si pomilor fructiferi nu este justificata, nefiind facuta dovada fara putinta de tagada a existentei acestora pe terenul in litigiu si nici a distrugerii acestora de catre reclamant.
Instanta constata ca nici capatul de cerere avand ca obiect constatarea  nulitatii absolute a conventiei de vanzare cumparare consemnata in inscrisul sub semnatura privata intitulat "Declaratie" nu este intemeiat, instanta apreciind, asa cum s-a aratat anterior ca respectivul inscris reprezinta doar un inceput de dovada scrisa si nu un contract sau antecontract veritabil de vanzare cumparare.
In baza dispozitiilor art. 274, 276 cod proc. civ. paratii vor fi obligati sa plateasca suma de 233,33 lei fiecare reprezentand cheltuieli de judecata.
In baza dispozitiilor art. 18 din OUG 51/2008 paratii vor fi obligati sa  plateasca fiecare statului suma de 383,80 lei fiecare reprezentand ajutor public judiciar de care a beneficiat reclamantul M D.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE :

Respinge ca neintemeiata exceptia prescriptiei invocata de parata-reclamanta M E.
Admite in parte, astfel cum a fost precizata, actiunea formulata de reclamantul M D in contradictoriu cu paratii M E, G A, A C, M I, A I,F M,
Constata ca intre reclamant si parati s-a incheiat o conventie de vanzare cumparare cu privire la suprafata de 2599 mp teren si constructiile situate pe acesta, respectiv o casa de locuit construita in anul 1934 si un grajd.
Constata ca reclamantul a dobandit prin cumparare de la parati dreptul de proprietate pentru suprafata de 2599 mp teren situat in comuna H, judetul I, din care suprafata de 563 mp teren situat in tarlaua 8 parcela 318-319 si suprafata de 2076 mp teren situat in tarlaua 8 parcela 320, precum si dreptul de proprietate pentru o casa de locuit construita in anul 1934 si un grajd situat pe terenul mentionat anterior.
Prezenta tine loc de act de vanzare-cumparare.
Respinge ca nefondata cererea reconventionala formulata de parata M E.
Obliga pe paratii M E, G A, A C, M I, A I, F M sa plateasca fiecare reclamantului suma de 233,33 lei reprezentand cheltuieli de judecata.
Obliga pe paratii M E, G A, A C, M I A I, FM sa plateasca fiecare statului suma de 383,80 lei fiecare reprezentand ajutor public judiciar de care a beneficiat reclamantul M D.
Prezenta se va comunica dupa ramanerea irevocabila Administratiei Judetene a Finantelor Publice Iasi, Administratia Judeteana a Finantelor Publice Iasi - Serviciul Fiscal Municipal Pascani si Administratiei Judetene a Finantelor Publice Brasov.
Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica azi, 04.10.2013.