Pretentii

 ROMANIA
TRIBUNALUL COMERCIAL
MURES SENTINTA COMERCIALA NR. 477
Sedinta publica din data de 13 februarie 2009

                      Pe rol fiind pronuntarea actiunii formulate de reclamanta S.C. T I S.R.L., in contradictoriu cu parata S.C. L T S.R.L., pentru pretentii.
                      La apelul nominal se constata lipsa partilor.
                      S-a facut referatul cauzei dupa care:
                      Se constata ca reclamanta S.C. T I S.R.L. a depus la dosar, prin registratura instantei la data de 09.02.2009, concluzii scrise pentru a fi avute in vedere la solutionarea cauzei.
                      La data de 11 februarie 2009 parata a depus la dosar note de sedinta.
                      Mersul dezbaterilor si sustinerile partilor in fond s-au consemnat in incheierea sedintei publice din data de 06 februarie 2009, cand s-a amanat pronuntarea asupra cauzei pentru data de 13 februarie 2009, incheiere care face parte integranta din prezenta hotarare.

I N S T A N T A,
                      Prin actiunea inregistrata la aceasta instanta sub numarul din antet la data de 14 august 2008, reclamanta SC T I SRL, Tg-Mures, a solicitat in contradictoriu cu parata SC L T  SRL Tg-Mures urmatoarele :
                     1.Admiterea prezentei actiuni astfel cum aceasta este formulata prin prezenta cerere si pe cale de consecinta,
                      2.Angajarea raspunderii paratei pentru garantia pentru vicii ascunse ale bunului imobil situat in Tg-Mures, judetul Mures, imobil a carui cedare de folosinta face obiectul contractului de locatiune, in sensul:
                      3.Stabilirii ca imobilul inchiriat este afectat de un viciu ascuns, in sensul ca suprafata inchiriata, astfel cum aceasta este stipulata in contractul de locatiune - 4.112,89 mp - este superioara suprafetei reale a imobilului inchiriat, respectiv 3.377.43 mp;
                      4.Stabilirii suprafetei imobilului cladire a carei cedare de folosinta face obiectul contractului de locatiune raportat la suprafata reala, astfel cum aceasta este stabilita printr-un raport de expertiz;
                      5.Obligarii paratei la repararea prejudiciului cauzat, in cuantum de 32.360,24 EURO, respectiv 114.555,24 lei reprezentand cuantumul valoric al chiriei lunare platite de societate si nedatorata raportat la diferenta dintre suprafata stabilita in contractul de locatiune si suprafata reala a imobilului inchiriat;
                     6.Obligarii paratei la plata sumei de 1.316,93 EURO, respectiv 4.661,93 lei, reprezentand dobanda legala BNR aplicata la suma de 32.360,24 EURO reprezentand cuantumul valoric al chiriei lunare platite de reclamanta si nedatorata raportat la diferenta dintre suprafata stabilita in contractul de locatiune si suprafata reala a imobilului inchiriat.
                      Cu cheltuieli de judecata, in temeiul art. 274 alin. 1 din C.pr.civ. 
                      Se arata de reclamanta ca in  anul 2002 a fost perfectat contractul de locatiune intre SC L T SRL, in calitate de locator si reclamanta, in calitate de locatar. Obiectul contractului consta in cedarea folosintei imobilului situat in Tg-Mures, judetul Mures, suprafata totala de 4.112,89 mp. Chiria lunara  a fost stabilita in cuantum de 2,366 Euro/mp. Ulterior, in data de 01.04.2007 a fost modificat cadrul contractual, in sensul ca a fost perfectat un nou contract de inchiriere cu privire la acelasi imobil, modificandu-se insa chiria lunara care  a fost stabilita in cuantum de 2,75 Euro/mp.
                      Prin adresa nr. 104/31.01.2008 reclamanta a invitat societatea parata  in data de 08.02.2007 la spatiul din Tg-Mures, judetul Mures in vederea efectuarii masuratorilor la imobilul inchiriat in baza contractului de locatiune incheiat in data de 01.04.2007. Aceasta deoarece, in urma masuratorilor proprii, a constatat faptul ca suprafata efectiva este inferioara suprafetei prevazute in contractul de inchiriere, ceea ce determina si un cuantum total al redeventei lunare net inferior celui achitat pana in prezent.
                      In aceste conditii, s-a apreciat ca se impune efectuarea de urgenta a unei masuratori a  intregii suprafete inchiriate, masuratori care sa se realizeze de persoane de specialitate, si in prezenta atat a reprezentantului legal al locatorului - parata, cat si al reclamantei. Insa, parata nu a inteles sa dea curs notificarii, astfel incat masuratorile s-au realizat in absenta reprezentantilor legali ai paratei.
                      Ulterior, prin adresa nr. 148/19.02.2008 s-a comunicat paratei rezultatul masuratorilor la care a fost invitata sa participe si la care nu a dat curs, precizand faptul ca suprafata efectiv inchiriata este de 3.377,43 mp. Prin aceeasi adresa, reclamanta a solicitat paratei perfectarea unui act aditional la contractul de locatiune incheiat in data de 01.04.2007 prin care sa fie modificat obiectul acestuia, in sensul diminuarii suprafetei inchiriate, corespunzator suprafetei reale a imobilului. S-a apreciat ca se impune efectuarea unei compensari intre sumele platite pe perioada derularii contractului, cu titlu de redeventa raportat la suprafata inchiriata astfel cum era precizata in contract, suma platita in plus raportata la suprafata reala inchiriata si sumele scadente in prezent. Parata nu a dat curs nici acestei solicitari.
                      Totodata, prin invitatia la conciliere directa, reclamanta a incercat solutionarea acestui diferend pe cale amiabila, sens in care in cadrul intrunirii din data de 27.05.2008 s-a propus paratei modificarea cadrului contractual raportat la suprafata efectiv inchiriata. Insa, parata nu a acceptat solutia propusa, astfel incat solutionarea pe cale amiabila a litigiului a esuat.
                      In ceea ce priveste indeplinirea conditiilor generale de admisibilitate a unei actiuni comerciale, reclamanta a sustinut ca cererea ei indeplineste toate aceste cerinte, respectiv are atat capacitate procesuala, cat si calitate procesuala, justifica un interes procesual in introducerea unei actiuni in realizarea dreptului. 
                      De asemenea, a fost indeplinita si conditia parcurgerii procedurii concilierii directe, prev art.720 indice 1 din C.proc.civ. In acest sens, a fost inaintata paratei o invitatie la conciliere, fundamentata pe dispozitiile art.720 indice 1 C.proc civ , prin care  s-a incercat solutionarea pe cale amiabila a diferendului juridic fiind invitata partea adversa  in data de 27.05.2008 la sediul avocatului. Parata s-a prezentat la conciliere, insa in urma discutiilor purtate s-a conchis ca este imposibila solutionarea pe cale amiabila a litigiului.
                      Se sustine in continuare ca sunt indeplinite conditiile pentru angajarea raspunderii pentru garantia pentru vicii ascunse a locatorului prevazute de art. 1.422 Codul Civil raportate si la prevederile Codului Comercial data fiind natura comerciala a raporturilor dintre cele doua parti contractante.
                      Dispozitiile art. 1420 pct. 3 Cod civil instituie in sarcina locatorului obligatia " de a face ca locatarul sa se poata folosi neimpiedicat de lucrul inchiriat in tot timpul locatiunii". Din dispozitiile art. 1422-1428 Cod Civil rezulta ca obligatia locatorului de garantie pentru folosinta linistita si utila a lucrului inchiriat se infatiseaza sub un intreit aspect:
- garantia pentru tulburari provenite din fapta proprie;
- garantia pentru tulburari de drept provenite din partea tertilor;
- gatantia pentru vicii ascunse a lucrului inchiriat.
                      Instituirea principiului raspunderii locatorului pentru stricaciunile si viciile lucrului inchiriat este statuata prin dispozitiile art. 1.422 Cod Civil, potrivit carora "Locatarul trebuie sa fie garantat pentru toate stricaciunile si viciile lucrului inchiriat ori arendat, ce-i impiedica intrebuintarea, chiar desi nu au fost cunoscute locatorului la timpul locatiunii."
                      Raspunderea locatorului pentru viciile ascunse ale lucrului inchiriat opereaza chiar daca acesta nu este absolut impropriu folosintei , insa viciul trebuie sa prezinte o anumita gravitate, in sensul ca micsoreaza posibilitatea de folosinta a lucrului inchiriat, astfel incat se poate presupune ca daca locatarul ar fi avut cunostinta de existenta viciului fie nu ar fi perfectat contractul de inchiriere, fie ar fi platit o chirie mai mica.
                      Or, exact aceasta este situatia din cauza alegata prezentei judecati. Prin contractul de locatiune perfectat  intre SC L T SRL, in calitate de locator si reclamanta , in calitate de locatar s-a convenit cedarea folosintei imobilului situat in Tg-Mures, , judetul Mures, suprafata totala de 4.112,89 mp. In baza acestei conventii locatorul a emis facturi fiscale prin care a fost facturata redeventa lunara raportat la suprafata de 4.112,89 mp. Insa, suprafata reala a imobilului inchiriat este net inferioara celei stipulate de parti in contract, respectiv este o suprafata de 3.377,43 mp.
                      Viciul ascuns care afecteza imobilul inchiriat rezida in faptul ca exista o diferenta valorica a suprafetei inchiriate in cuantum de 735,46 mp. In situatia in care reclamanta avea cunostinta de acest viciu, respectiv de faptul ca suprafata imobilului inchiriat este de 3.377,43 mp si nu de 4.112,89 mp, evident ca s-ar fi platit o chirie lunara mai mica, raportat la suprafata reala a imobilului.
                      In acelasi context,  raspunderea locatorului opereaza chiar daca acesta a fost de buna credinta, in sensul ca nu a avut cunostinta despre existenta  viciului la data perfectarii contractului de inchiriere.
                      La data perfectarii contractului de inchiriere locatorul a pus la dispozitia reclamantei un proiect al constructiei care urma a fi inchiriata si care preciza ca suprafata imobilului este de 4.112,89 mp. Chiar si in aceasta situatie in care s-ar dovedi ca parata este de buna credinta in sensul ca nu a cunoscut existenta viciului, respectiv nu a stiut ca suprafata imobilului este mai mica decat cea stipulata in contract, locatorului ii incumba obligatia de garantie pentru vicii ascunse.
                      Aducerea la indeplinire a obligatiei de garantie pentru vicii ascunse nu se poate realiza decat prin modificarea cadrului contractual in sensul stabilirii suprafetei inchiriate raportat la suprafata reala a imobilului inchiriat, astfel cum aceasta se va stabili printr-un raport de expertiza.
                      Potrivit dispozitiilor art. 1422 alin. 2 Cod civil. "Daca din aceste vicii si defecte deriva pentru locatar o dauna oarecare, locatorul este dator de a-l dezdauna."
                      Or, prejudiciul suferit de reclamanta consta in faptul ca pe toata durata de derulare a contractului s-a platit o chirie raportat la o suprafata mai mare decat suprafata inchiriata. Suma solicitata de reclamanta vizeaza  perioada 30.09.2005 - 31.07.2008, incadrandu-se astfel in termenul general de prescriptie de trei ani. Algoritmul de calcul a prejudiciului  a vizat doua perioade distincte, in functie de valoarea chiriei lunare, astfel:
- perioada 30.09.2005 - 31.03.2007 - cand chiria lunara era de 2,366 EURO/MP.
- perioada 30.04.2007 - 31.07.2008 - cand chiria lunara era de 2,75 EURO/MP.
                      Cuantumul valoric al chiriei lunara - raportat la fiecare perioada - a fost inmultit cu  735,46 mp - diferenta de suprafata intre suprafata stabilita in contract 4.112,89 mp si suprafata reala, stabilita prin raportul de expertiza anexat in probatiune 3.377,43 mp.
               Prejudiciul suferit de reclamanta consta tocmai in rezultatul acestei inmultiri  - 32.360,24 EURO si reprezinta suma de bani platita de reclamanta cu titlu de chirie si care este o suma nedatorata deoarece suprafata reala inchiriata nu  corespunde cu cea stabilita in contract.
                      Prejudiciul suferit de reclamanta a fost cuantificat in EURO deoarece partile au stabilit chiria lunara in euro, insa aceasta a fost convertita in lei, la cursul BNR leu/euro de la data promovarii prezentei actiuni, respectiv 3,54 Lei/1 euro.
                      In ceea ce priveste temeiul juridic si modul efectiv de calcul al penalitatilor de intarziere datorate de catre parata, au fost invocate dispozitiile cuprinse in OG nr.9/2000 privind nivelul dobanzii legale pentru obligatiile banesti, coroborate cu dispozitiile din Legea nr.469/2002 privind intarirea disciplinei contractuale, coroborate cu dispozitiile cuprinse in art. 43 din C. Com - (potrivit acestui text de lege , datoriile comerciale lichide si platibile in bani produc dobanda de drept din ziua cand devin exigibile).
                      La actiunea de mai sus, reclamanta a atasat inscrisurile consemnate la fila 10-32, constand in desfasuratorul de calcul al diferentei valorice privind chiria suplimentara achitata in opinia reclamantei pentru suprafata de spatiu lipsa in raport de contractul partilor, invitatia la conciliere directa, adresele nr. 162, 148, 104 privind corespondenta dintre parti purtata dupa identificarea suprafetei exacte a imobilului inchiriat, contractul de locatie litigios si schitele desfasurate a activului inchiriat.
                      Pentru termenul din 05 septembrie 2008, reclamanta a depus precizarea de actiune consemnata la fila 38, 39 prin care a solicitat ca, in cadrul capetelor de cerere 5 si 6 mentionate mai sus, parata sa fie obligata la suma de 65.422, 11 euro, respectiv 231.594, 26 lei, respectiv 6.838, 06 euro ( 24.206, 73 lei) cu titlu de dobanda legala B.N.R. aplicata la suma de 65.422, 11 euro. Asadar, prin aceasta precizare de actiune reclamanta si-a modificat doar catimea pretentiilor mentionate la capetele 5 si 6 din actiunea principala, celelalte solicitari fiind mentinute intocmai.
                      Prin intampinarea consemnata la fila 65-66, parata a invocat exceptia inadmisibilitatii cererii reclamantei, sustinandu-se de catre parata ca nu Tribunalul Comercial Mures ar fi competent material sa solutioneze litigiul, ci Curtea de Arbitraj Comercial din cadrul Camerei de Comert, astfel cum partile au inteles sa stabileasca aceasta chestiune prin art. 27 capitolul XVI din contractul de locatiune. Asadar, prin intampinare parata a invocat atat exceptia necompetentei materiale a instantei sesizate, cat si cea a inadmisibilitatii, aceasta din urma pe considerentul ca nefiind in acest moment constituit Tribunalul Arbitral,  cauza nu poate fi declinata, solutia ce se impune fiind cea a respingerii ei ca inadmisibila.
                      Reclamanta a reactionat la intampinarea de mai sus prin raspunsul la intampinare consemnat la fila 71- 76 dosar, aratandu-se ca nici una din cele doua exceptii nu pot fi primite. Este adevarat ca in contextul disp.art. 340, 341 Cod procedura civila introducerea intr-un contract a unei clauze compromisorii este o abordare legala si acceptata de legiuitor, insa analizand cu atentie dispozitiile art. 27 din contractul de locatiune, reclamanta considera ca acele dispozitii sunt inoperante si prin urmare, competenta solutionarii cauzei revine instantei judecatoresti. Clauza compromisorie ar fi nula.
                      Instanta a respins atat exceptia necompetentei materiale, cat si exceptia inadmisibilitatii, pronuntandu-se in acest sens prin incheierea din 07 noiembrie 2008 ( fila 77, 78).
                      Prin completarea intampinarii depusa pentru termenul din 03 octombrie 2008 ( fila 97- 100), parata a invocat si exceptia prescriptiei extinctive, avand in vedere obiectul cererii de chemare in judecata, si anume angajarea raspunderii contractuale ale paratei pentru vicii ascunse ale imobilului. Exceptia este motivata prin aceea ca partile au procedat la predarea/ primirea imobilului, inca in cursul anului 2002, mai exact luna octombrie a anului respectiv. Art.11 din Decretul nr. 167/1958 stabileste ca prescriptia dreptului la actiune privind viciile ascunse ale unui lucru transmis sau ale unei lucrari executare incepe sa curga de la data descoperirii viciilor, " insa cel mai tarziu de la implinirea unui an de la predarea lucrului sau a lucrarii". Art. 5 al aceluiasi act normativ prevede la randu-i ca " dreptul la actiunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis sau ale unei lucrari executate se prescrie prin implinirea unui termen de 6 luni in cazul in care viciile nu au fost ascunse cu viclenie". Ca atare, termenul maxim ce putea fi luat in discutie si anume de un an, s-a implinit in luna noiembrie 2003. Desigur ca si cele 6 luni amintite au fost depasite cu mult daca s-ar pune problema calcularii lor chiar si din ultima zi a termenului de un an amintit. In acest context parata explica si imprejurarea in care s-au incheiat cele doua contracte, precizandu-se ca cel de-al doilea contract incheiat in cursul anului 2003 nu a avut nimic deosebit in afara faptului ca prin al doilea contract nu s-a mai inchiriat etajul al doilea, corpul administrativ A parter si depozitul de zidarie. Insa chiar daca s-ar calcula termenul de un an plus 6 luni de la data unei noi presupuse predari a imobilului ( 1 aprilie 2007), actiunea este vadit prescrisa si fata de contractul al doilea.
                      Cat priveste fondul actiunii, parata a solicitat respingerea cererii ca neintemeiata. Se sustine ca fiind eronata pretentia potrivit careia in cursul anului 2002 intre parti s-ar fi incheiat contractul de inchiriere avand ca obiect suprafata de 4.112, 89 mp. Acest prim contract a avut in realitate suprafata de 6.447, 65 mp constructii si 3.218, 50 mp teren. Pretul chiriei a fost stabilit in mod global la suma de 40.000 euro + TVA. Ulterior, partile au convenit modificarea chiriei de la 40.000 euro incepand cu 01 septembrie 2005 la suma de 181.950, 60 euro + TVA anual. La data de 31 martie 2007 a intervenit rezilierea contractului, partile convenind la data de 01 aprilie 2007 incheierea unui nou contract de inchiriere pentru o suprafata mai restransa, mai exact suprafata de 4.112, 89 mp, chiria a fost stabilita diferentiat pentru anumite perioade de timp, insa cert e ca partile au urmarit clar ca obiectul acestui contract de inchiriere sa fie cel specificat intr-o plansa anexa, certificata de ambele parti pentru suprafata construita de 4.112, 89 mp.
                      Parata mai precizeaza ca, desi reclamanta contesta suprafata reala inchiriata, aceasta foloseste si un alt spatiu in suprafata totala de 360 mp pentru care nu plateste nici o chirie, decat cea mentionata in contractul litigios. Fata de cele aratate, parata concluzioneaza ca nu se poate vorbi de un viciu ascuns fiindca reclamanta avea posibilitatea fireasca sa masoare exact suprafata pe care a inteles sa o inchirieze, aceste masuratori nepresupunand calificari speciale, fiind cu usurinta la indemana reclamantei.
                      Prin raspunsul la aceasta din urma intampinare, reclamanta a solicitat respingerea exceptiei prescriptiei, pozitie argumentata prin memoriul depus la fila 107- 111. Reclamanta pretinde ca exceptia prescriptiei nu poate fi primita, fiindca disp.art. 111 din Decretul 167/1958 se refera doar la actele juridice translative de proprietate, la care se adauga si contractele de antepriza, nu si cele privind cedarea folosintei unui bun. In cauza de fata, ne aflam in fata unui contract de locatiune, drepturile si obligatiile partilor fiind cele ce rezulta din prevederile art. 1351, 1420 si respectiv art. 1422 Cod civil.
                      Reclamanta concluzioneaza ca in cauza se pune problema unei neexecutari integrale a obligatiilor paratei care nu i-a pus la dispozitie intreaga suprafata construita la care s-a angajat prin contract. Nu este vorba de raspunderea pentru vicii ascunse aferente transmiterii unui bun, ci este in discutie o actiune pentru viciu bunului in raport de fapta ilicita comisa de locator. Prin urmare, textul ce trebuie avut in vedere in privinta calcularii termenului de prescriptie este art. 8 din Decretul Lege nr. 167/1958. Conform acestuia, " angajarea raspunderii contractuale se prescrie in termen de 3 ani de la data la care pagubitul a cunoscut sau trebuia sa cunoasca atat paguba, cat si pe cel care raspunde de ea".
                      Instanta a administrat in cauza proba cu interogatoriile consemnate la fila 85- 88 si respectiv 94-96. De asemenea, la fila 112, 113 s-au consemnat obiectivele pentru expertiza tehnica in constructii, proba ceruta de reclamanta in dovedirea temeiniciei actiunii sale precizate. Si parata si-a exprimat pozitia in subsidiar fata de aceasta proba pusa in discutie. Spunem in subsidiar, intrucat la termenul din 06 februarie 2009 instanta a amanat pronuntarea asupra exceptiei prescriptiei pentru a permite partilor sa depuna concluzii scrise. Administrarea probei cu expertiza nu se va mai impune, deoarece deliberand asupra exceptiei prescriptiei, aceasta va fi primita, urmand sa fie respinsa actiunea ca prescrisa.
                      Aceasta solutie asupra exceptiei prescriptiei se impune din urmatoarele considerente:
                      S-a lamurit in cauza ca reclamanta a declansat o actiune patrimoniala in raspundere contractuala pentru vicii ascunse ale bunului ce i-a fost predat prin contractul de locatiune, depus ca proba scrisa la fila 20-26, contract care a avut anterior un raport juridic intemeiat pe contractul incheiat la data de 31 octombrie 2002, depus la randul sau la fila 45-51. Astfel cum lamureste si reclamanta, bunul inchiriat i-a fost predat inca din anul 2002, convenindu-se suprafata totala de 4.112, 89 mp, cu chiria de 2,366 euro/ mp. Interventia in modificarea raportului juridic ce a avut loc la data de 01 aprilie 2007 nu a reprezentat decat o modificare a cadrului contractual existent pana atunci. Reclamanta precizeaza in acest sens ca acest act aditional a fost " cu privire la acelasi imobil, modificandu-se insa chiria lunara care a fost stabilita in cuantum de 2,75 euro/mp". S-a probat totusi  ca cel de-al doilea contract a avut un obiect restrans, privind suprafata inchiriata, insa pretentiile reclamantei, vizeaza si raportul juridic intial.
                      Din perspectiva indeplinirii obligatiei paratei in calitate de locator, indiferent care moment ar fi luat in discutie si de la care se calculeaza termenul reglementat de art. 11 corelat cu art. 5 din Decretul nr. 167/1958, actiunea este prescrisa. Daca ne referim la primul contract, acest moment este cel prin care s-a pus in executare contractul initial si anume cand  a fost predat imobilul. Partile si-au restrans ulterior doar obiectul inchirierii si au modificat cuantumul chiriei. Or, acest termen, ( chiar daca s-ar calcula ca fiind de un an + 6 luni ), este vadit depasit fata de data predarii imobilului ( 31 octombrie 2002) si data introducerii cererii de chemare in judecata 14 august 2008.
                      Daca ne referim exclusiv la cel de-al doilea contract din data de 1 aprilie 2007 ( fila 20 - 26 ) si interpretam ca a avut loc ( sau trebuia sa aiba loc ), o noua predare a imobilului, vom observa ca termenul maxim de prescriptie nu se mai intinde pe perioada maxima de un an + 6 luni. Mai precis, nu se mai pune problema prorogarii momentului de debut al curgerii termenului de 6 luni “ pana la expirarea unui an de la predarea bunului “, in varianta ultimei teze a art. 11 al. 1 din Decretul 167/1958. Asta deoarece, viciile ascunse pretinse de reclamanta au fost descoperite de catre aceasta inainte de trecerea unui an de la predarea bunului in aplicarea contractului din data de 1 aprilie 2007. Dovada in acest sens este adresa reclamantei nr. 104/31.01.2008 depusa la dosar la fila 18, 19, prin care aceasta comunica paratei ca “ in urma masuratorilor proprii “, a “ constatat faptul ca suprafata efectiva este inferioara suprafetei prevazute in contractul de inchiriere “ A convocat din acest motiv parata la negocieri, insa nu rezulta din nici o proba interventia vre-unei cauze de intrerupere a cursului prescriptiei. Prin urmare, termenul de prescriptie de 6 luni prevazut de art. 5 din decretul mentionat a inceput sa curga la data de 31.01.2008 si s-a implinit la 31 iulie 2008. Or asa cum am aratat mai sus, data introducerii cererii de chemare in judecata a fost 14 august 2008.
                      Instanta nu-si poate insusi pozitia exprimata de reclamanta fata de exceptia prescriptiei, in sensul ca dispozitiile art. 11 din Decretul nr. 167/1958 s-ar aplica doar la actele juridice translative de proprietate, cat si la contractele de antepriza. Nu rezulta de nicaieri o asemenea restrangere a aplicarii textului legal sus citat. Dimpotriva, in opinia instantei, reglementarea acopera si situatiile din actele juridice in materie locativa cata vreme legiuitorul se refera la " lucrul transmis....". Se stie ca actele translative de proprietate vizeaza in esenta transmiterea dreptului, iar predarea obiectului nu este de esenta actului. Aceasta din urma presupune o prestatie cu un obiect material, ca stare de fapt. In actele translative de proprietate, spre exemplu in contractul  de  vanzare cumparare, de regula, dreptul de proprietate se transmite din momentul intalnirii cererii cu oferta conform principiului consensualismului. Insa termenul de prescriptie in angajarea raspunderii pentru vicii ascunse curge de la predarea lucrului si nu de la transmiterea dreptului. Iata deci ca ratiunile pentru aplicarea generala a regulii stabilite de art. 11 din decretul mentionat, adica inclusiv in materie de locatiune sunt general aplicabile ori de cate ori printr-un act, partile se obliga sa predea un lucru. Fiindca  si la contractul de locatiune, la fel ca si la vanzare cumparare, de pilda, predarea lucrului este o prestatie cu executie instantanee.  Locatorul nu preda apoi , zilnic, sau la o alta perioada de timp, din nou, bunul inchiriat, astfel ca ar curge numeroase termene de prescriptie, potrivit art. 12 din Decretul nr. 176/1958. Asa cum este de pilda in cazul chiriilor, insa din perspectiva obligatiei respective ce revine chiriasului, prestatia locatarului este cu executare succesiva in timp, la scadentele stabilite. Din momentul predarii lucrului, adica dupa indeplinirea obligatiei prevazute de art. 1420, pct 1, locatorul nu mai are decat obligatiile mentionate de pct. 2 si 3 din acelasi text si anume de a mentine in starea necesara scopului inchirierii si obligatia de garantie.
                      De altfel, in acest sens se identifica si o practica unitara, comentata astfel si in literatura de specialitate ( de pilda, Contracte civile si comerciale, autor Francisc Deac, editia LUMINA LEX  1993, pg. 97, 98). Concluzia este ca in materie de vicii ascunse, “ se aplica regulile generale aplicabile contractelor sinalagmatice “.
                      Se impune asadar admiterea exceptiei prescriptiei si respingerea, in consecinta, a actiunii precizate promovate de reclamanta.
                      Instanta mai constata ca, desi parata a solicitat cheltuieli de judecata, nu s-a justificat prin probe suportarea unor asemenea cheltuieli din perspectiva aplicarii dispozitiilor art. 274 Cod procedura civila.

Pentru aceste motive
IN NUMELE LEGII
H O T A R A S T E:
                      Admite exceptia prescriptiei extinctive invocata de parata SC “ L T “ SRL Tg. Mures, cu sediul in Tg. Mures, jud. Mures.
                      Respinge in consecinta actiunea formulata si precizata de catre reclamanta SC “ T I " SRL Tg. Mures, cu sediul in Tg. Mures, jud. Mures, impotriva paratei susmentionate.
                      Constata ca parata nu a justificat cheltuieli de judecata.
                      Cu drept de apel in 15 zile de la comunicare.
                       Pronuntata in sedinta publica din data de 13 februarie 2009.

1