Actiune in obligarea detentorului precar la a permite accesul pentru efectuarea masuratorilor cadastrale in vederea intocmirii documentatiei pentru obtinerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate . Obligatie propter rem .

DECIZIA COMERCIALA NR.446 DIN 30 OCTOMBRIE 2008, definitiva


          Actiune in obligarea detentorului precar la a permite accesul pentru efectuarea masuratorilor cadastrale in vederea intocmirii documentatiei pentru obtinerea certificatului de atestare  a dreptului de proprietate . Obligatie propter rem .

Art. 1  din H.G. nr.834/1991

            Societatea comerciala privatizata care , ulterior privatizarii , initiaza procedura de obtinere a certificatului de atestare a dreptului de proprietate pentru teren are , conform contractului de privatizare si prevederilor art . 1 din H.G. nr.834/1991 , obligatia , nu facultatea de a obtine eliberarea acestui certificat . Dreptului sau de a demara procedurile legale premergatoare emiterii certificatului ii corespunde obligatia propter rem  a tuturor detinatorilor acestor terenuri , indiferent de titlul cu care detin si cu atat mai mult a celor fara titlu ,de a permite efectuarea tuturor demersurilor legale necesare atingerii acestui scop , inclusiv de a permite accesul pe teren in vederea efectuarii masuratorilor cadastrale .


Asupra apelului comercial de fata;
Prin sentinta comerciala nr.4748 din 2 aprilie 2008, pronuntata in dosarul nr.6670/3/2008, Tribunalul Bucuresti - Sectia a VI a Comerciala  a respins ca neintemeiata exceptia lipsei calitatii procesuale active si a admis actiunea formulata de SC F. SA, cu sediul in Bucuresti, impotriva SC I. SRL, cu sediul in acelasi municipiu. A obligat-o pe parata sa permita accesul reclamantei in incinta spatiului comercial situat in Bucuresti , sector III, in vederea efectuarii masuratorilor cadastrale asupra terenului aferent spatiului comercial. A obligat-o pe parata la 20,15 lei cu titlu de cheltuieli de judecata catre reclamanta.
Pentru a hotari astfel, prima instanta retinut in esenta ca este nefondata sustinerea paratei despre imprejurarea ca este titulara dreptului de proprietate asupra terenului situat la adresa din Bucuresti, str. L. R., nr.14, sector III, intrucat contractual de leasing imobiliar nr.1086 din 1 martie 1999, invocat sub acest aspect, ii confera paratei doar un drept de folosinta asupra spatiului comercial si o vocatie de a dobandi proprietatea  acestuia,  nu si asupra terenului, exclus expres de parti. Fata de aceste argumente, tribunalul a apreciat ca neintemeiata exceptia lipsei calitatii procesuale active a SC F. SA.
Pe fondul cauzei, prima instanta a retinut ca prin clauza 7.6 din contractual de vanzare-cumparare de actiuni nr.B054 din 11 mai 2000 s-a prevazut dreptul reclamantei de a obtine un certificat de atestare a dreptului asupra terenului in suprafata de 100.000 m.p., in conformitate cu prevederile legii nr.99/1999 si ale H.G. nr.450/1999 si ca din dispozitiile articolelor 321 si 322 din legea nr.99/1999 (Titul I) si din prevederile contractului sus-amintit rezulta ca, daca terenul nu apartine domeniului public al statului sau unitatii administrative teritoriale, reclamanta este indreptatita la eliberarea  certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra acestui teren, conform dispozitiilor articolului  322 alin. 3 din legea nr.99/1999.
In raport de aceasta situatie, a apreciat ca intemeiata cererea reclamantei de a i se permite accesul in incinta spatiului comercial in scopul masuratorilor cadastrale necesare pentru obtinerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate. A apreciat ca nejustificat refuzul paratei, care nu are calitate de proprietar asupra terenului, si care l-ar putea dobandi in proprietate daca ar urma procedura prevazuta de articolele 4.13 si 4.16 din Normele metodologice de aplicare a OUG nr.88/1997, aprobate prin HG n.450/1997.
A facut aplicarea  articolului   274 Cod procedura civila .
Impotriva acestei sentinte, in termen legal a declarat apel motivat parata, cauza fiind inregistrata sub acelasi numar unic la 10 iunie 2008 pe rolul Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a V a Comerciala .
In motivarea apelului s-a sustinut  in primul rand ca motivarea facuta de tribunal in privinta respingerii  exceptiei lipsei calitatii procesuale active este straina de lege, intrucat nici o clauza contractuala nu poate fi asimilata unui titlu de proprietate. A sustinut, in cadrul acestui prim motiv de apel, ca pentru a fi incidente prevederile articolului  321 din legea  nr.99/1999 , ar fi trebuit ca terenul de 100.000 m.p. sa se fi aflat in posesia intimatei-reclamante in baza unui act normativ special de transmitere de la stat la reclamanta a dreptului de folosinta sau de administrare directa. A aratat  ca intimata -reclamanta nu a facut aceasta dovada si ca tribunalul a ignorat adresa nr.18727 din 15 noiembrie 1994, depusa de apelanta parata, din care reiese ca reclamanta nu va obtine niciodata atestarea dreptului de proprietate, intrucat terenul ramane in proprietatea publica sau privata a statului, asa cum de altfel prevad si dispozitiile articolului  32 alin. 3 din legea nr.99/1999.
A doua critica se intemeiaza pe sustinerea ca motivarea hotararii este in contradictie cu legea, intrucat instanta de fond a apreciat in mod gresit ca terenul in litigiu ar face parte din categoria celor la care se refera dispozitiile  articolului 32 alin.3 din legea nr.99/1999, in lipsa unei probe care sa dovedeasca acest lucru. A invocat din nou adresa nr.18727 din 15 noiembrie 1994 a Ministerului Agriculturii si Alimentatiei (in subordinea caruia pretinde ca se afla SC F. SA), din care reiese  ca nu se poate solicita atestarea dreptului de proprietate asupra terenurilor aflate sub magazine decat cu incalcarea dispozitiilor legii nr.213/1998.
A sustinut ca, in lipsa unui titlu sau a vocatiei intimatei reclamante de a solicita atestarea dreptului de proprietate, hotararea de fond este netemeinica si nelegala.
Apelul nu este intemeiat in drept.
La 30 iulie 2008, intimata - reclamanta  a depus intampinare, prin care s-a aparat in fapt si in drept fata  de motivele de apel, solicitand respingerea apelului ca nefondat.
Fata de actele si lucrarile dosarului, de probele administrate in cauza, Curtea a apreciat apelul ca nefondat si l-a respins cu aceasta motivare si pentru urmatoarele considerente:
Indiscutabil ca, fata de petitul cererii de chemare in judecata, instantele nu sunt chemate expres a statua asupra  dreptului de proprietate al partilor asupra terenului in litigiu. Numai ca acest lucru se impune a fi  facut tangential fata  de natura masurii solicitata  a se lua, aceea  de a obliga pe posesorul spatiului comercial si implicit al terenului aferent (in speta apelanta- parata) de a permite accesul limitat in timp si la  operatiunile de masuratori cadastrale al intimatei- reclamante - neposesor al terenului.
      Actiunea nu este nici una in revendicare imobiliara, nici una posesorie, ci una in obligatie  de a face, mai precis in obligatia de a nu face, respectiv de a nu impiedica accesul pe teren si, pentru considerentele ce se vor arata, chiar in lipsa unui temei juridic indicat expres, a fost calificata de Curte ca decurgand dintr-o obligatie propter rem.
Conform contractului de leasing imobiliar nr.1086 din 1 martie 1999, apelanta parata detine imobilul situat in Bucuresti, str. L. R., nr.14, sector III, exclusiv terenul, asa cum rezulta din alin. 2 al articolului  1 din contract (fila 56 a dosarului nr.21714/301/2006). Este, insa, necontestata imprejurarea ca apelanta parata detine totodata si terenul aferent si ca refuza, asa cum reiese din pozitia exprimata in toate ciclurile procesuale, accesul intimatei - reclamante la masuratori cadastrale. Este, de asemenea, incontestabila imprejurarea ca apelanta parata nu a exhibat pentru teren un titlu de proprietate, astfel ca se  poate aprecia ca are calitate de detentor precar, avand  corpus, nu si animus.
Este, totodata, de necontestat imprejurarea ca intimata-reclamanta nu are pentru acest teren un titlu de proprietate, aceasta formuland cererea de fata  intemeindu-se pe vocatia la dobandirea unui astfel de titlu, ceea ce face ca toate sustinerile si criticile apelantei parate legate de calitatea procesuala activa in cauza de fata  sa fie apreciate, astfel cum a facut-o si prima instanta, ca neintemeiate. In plus, Curtea a retinut si faptul ca dovada calitatii de proprietar este necesara intr-o actiune  reala, in realizare, nu si in cauza de fata, in care instanta nu are a cenzura nici macar temeinicia vocatiei pretinse de intimata-reclamanta, ci doar identitatea dintre titularul vocatiei pretinse si titularul cererii de chemare in judecata, astfel cum impun prevederile articolului 109 Cod procedura civila (Oricine pretinde un drept impotriva unei alte persoane trebuie sa faca o cerere inaintea instantei competente).
Pe cale de consecinta, Curtea a inlaturat toate criticile apelantei parate relative la indreptatirea efectiva a intimatei-reclamante de a solicita si de a i se acorda atestarea dreptului de proprietate asupra terenului, intrucat aceasta analiza excede cadrului procesual, dispozitiile articolului  129 alin. 6 Cod procedura civila  obligandu-l pe judecator sa hotarasca numai asupra obiectului cererii.
      Instanta este tinuta in speta a analiza vocatia pretinsa de intimata-reclamanta prin prisma contractului de vanzare-cumparare de actiuni nr.B054 din 11 mai 2000 si a dispozitiilor articolului  1 din HG nr.834/1991, ca si ale articolelor 7 si 28 din OG nr.25/2002 invocate in cererea introductiva de instanta si de a stabili daca prevederile legale si contractul invocate ii impun acesteia obligatia din care sa decurga o obligatie subsecventa, opozabila si apelantei parate.
      Asa cum reiese din prevederile articolului  121 alin 2 din dosarul de prezentare privind oferta de vanzare de actiuni gestionate de Fondul Proprietatii de Stat la SC F. SA Bucuresti prin licitatie cu strigare (fila 12 a dosarului 21714/301/2006), este  o imprejurare de necontestat aceea ca SC F. SA nu detine certificat de proprietate pentru suprafata de teren de aproximativ 100.000 m.p., in care se includ, printre altele,  si cotele -indivize aferente celor 80 de magazine aflate in leasing, asociere, administrare proprie sau vandute, spatiul comercial detinut  de apelanta -parata fiind individualizat la pct. 1.2.12  "Bunuri care fac obiectul contractelor de leasing" la pozitia 16 (fila 16 a aceluiasi dosar). In raport de aceasta proba, este  neintemeiata si a fost inlaturata critica apelantei -parate despre lipsa dovezii cu privire la includerea terenului aferent spatiului pe care il detine in cei 100.000 m.p. pentru care se solicita atestarea dreptului de proprietate.
      Conform articolului 7.6 din contractual de vanzare -cumparare de actiuni  nr.B054 din 11 mai 2000 (fila 22  a dosarului), cumparatorul actiunilor, SC N. SRL, a fost incunostintat ca SC F. SA (societate privatizata prin respectivul contract) nu detine certificat de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului, partile convenind  expres  ca, dupa obtinerea acestuia, sa se aplice prevederile legii nr.99/1999 si ale H.G. nr.450/1999. Din aceasta clauza contractuala rezulta indubitabil obligatia, nu facultatea intimatei reclamante de a initia  procedura de obtinere a certificatului  de atestare a dreptului de proprietate, obligatie care ii revenea si in conformitate cu dispozitiile articolului 1 din H.G. nr. 834/1991, din dosarul de prezentare intocmit cu ocazia privatizarii de catre Fondul Proprietatii de Stat (autorul A.V.A.S.) reiesind ca terenul in litigiu era inregistrat ca aferent spatiului comercial din Bucuresti, str. L. R., nr.14, sector III.
In aceasta ordine de idei, Curtea a apreciat ca intimata -reclamanta avea obligatia legala de a obtine certificatul de atestare a dreptului de proprietate pentru terenurile aflate in patrimoniul sau si ca dreptului sau de a demara procedurile legale premergatoare emiterii acestui certificat ii corespunde obligatia propter rem a tuturor detinatorilor acestor terenuri, indiferent de titlu, de a permite efectuarea tuturor demersurilor necesare atingerii acestui scop, printre care se numara si masuratorile cadastrale.
In calitatea sa de detentor precar, apelanta -parata nu se poate prevala nici de drepturile conferite de principiul general de drept in pari causa melior est causa possidentis, avand in vedere ca prin actiunea de fata nu se tinde a se aduce o atingere majora si definitiva posesiei pe care aceasta parte o exercita fara titlu, ci o limitare minima constand in accesul pentru efectuarea masuratorilor cadastrale, acces limitat la timpul efectiv necesar acestei operatiuni.
Cererea de fata este cu atat mai indreptatita cu cat, dincolo de considerentele expuse in precedent, apelanta parata din cauza de fata- ca detentor precar- sufera  o limitare a posesiei sale incomensurabil mai mica  decat cea recunoscuta de lege in cazul servitutilor, acestea putand greva semnificativ si  pe o durata  mult mai mare chiar atributele dreptului de proprietate.
      Nu in ultimul rand trebuie precizat ca dispozitiile legale sanctioneaza abuzul de drept, dispozitiile articolului  3 din decretul nr.31/1954 obligandu-i chiar pe titularii drepturilor civile sa le exercite potrivit scopului lor economic si social, per a contrario cei care exercita fara titlu atributele dreptului de proprietate au cu atat mai mult obligatia legala de a permite celui obligat legal la o anumita conduita sa intreprinda demersurile necesare, in caz contrar atitudinea  sa imbracand forma abuzului de drept.
      Fata de toate aceste considerente, Curtea a apreciat ca neintemeiate toate criticile referitoare la lipsa calitatii procesuale active a reclamantei, ca si cele referitoare la modul de solutionare a fondului  litigiului, retinand ca instanta de fond a stabilit corect situatia de fapt pe care s-a grevat litigiul partilor si a aplicat corect dispozitiile legale relative la obligatiile proter rem, de aceea, in conformitate cu prevederile articolelor 295 si 296 Cod procedura civila, a respins apelul ca nefondat.