Vanzari- Cumparari Valoare de circulatie. Pret actualizat.

Vanzari- Cumparari

Valoare de circulatie. Pret actualizat.

art. 50 alin. 2  si 3 si art.50^1 din Legea nr. 10/2001

Din interpretarea sistematica a acestor dispozitii legale, instanta a apreciat ca, dupa intrarea in vigoare a Legii nr. 1/2009, publicata in Monitorul Oficial nr.63/03.02.2009, trebuie facuta distinctia intre pretul actualizat si pretul de piata al imobilului, ce se cuvine persoanelor interesate, si aceasta distinctie functioneaza in raport de modalitatea in care cumparatorul unui imobil, in baza unui contract de vanzare – cumparare, incheiat in temeiul Legii nr.112/1995, a pierdut bunul imobil, fie prin desfiintarea contractului de vanzare – cumparare, incheiat cu rea-credinta, ca o consecinta a admiterii actiunii in nulitate, fie prin admiterea unei actiuni in revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteza ce presupune, prin definitie, existenta unor titluri valabile de proprietate.
Nu in toate cazurile in care chiriasii cumparatori au fost evinsi (deposedati), in sens larg, se impune acordarea valorii de piata a imobilelor ce au format obiectul contractelor de vanzare – cumparare, incheiate in considerarea Legii nr.112/1995, ci aceasta valoare ar trebui acordata in ipoteza in care, mentinandu-se valabilitatea contractelor de vanzare – cumparare, incheiate in temeiul Legii nr.112/1995, chiriasii au fost evinsi prin efectul admiterii actiunii in revendicare, prin compararea titlurilor.

(Curtea de Apel Bucuresti-Sectia a-IV-a Civila, decizia civila nr.1635/08.10.2013, in dosarul nr. 2079/3/2011**)


Prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti – Sectia a III-a Civila, sub nr. 2079/3/2011, reclamanta CS a chemat in judecata pe paratii Statul Roman prin Ministerul Finantelor Publice si Ministerul Finantelor Publice, solicitand instantei obligarea paratei la acordarea pretului de piata al imobilului pe care l-a detinut conform Legii nr. 112/1995 in baza unui contract care a fost anulat prin sentinta nr. 9944/17.06.1998 a Judecatoriei Sector 1 Bucuresti.
In motivarea cererii reclamanta sustine ca, in anul 1997, a cumparat imobilul situat in Bucuresti, str. C, sector 1, in baza Lg. 112/1995, inregistrat sub nr..
In anul 1998 contractul de vanzare-cumparare nr. a fost anulat de Judecatoria sectorului 1 Bucuresti prin Sentinta nr. 9944/17.06.1998.
Conform sentintei civile nr. 16442/27.09.2000 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti, reclamanta arata ca a primit contravaloarea reactualizata a apartamentului situat in str.C, de la parata Directia Generala a Finantelor Publice, in suma de 188.430.875 lei vechi, conform recipisei de ridicare numerar.
Urmare aparitiei Legii 1/2009 privind modificarea si completarea Legii nr. 10/2001, cat si Hotararea nr. 923/2010 privind modificarea si completarea Normelor de Aplicare a Lg. 10/2001, ambele acte normative la art. 50 indice 1 prevad ca „Proprietarii ale caror contracte de vanzare - cumparare, incheiate cu respectarea prevederilor Lg. 112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare”.
La termenul din 22.06.2011 reclamanta si-a precizat catimea obiectului cererii de chemare in judecata, aratand ca aceasta valoare este de 294.000 lei, echivalentul a 70.000 Euro.
Prin sentinta civila nr. 2564/22.03.2012 Judecatoria Sectorului 5 Bucuresti a respins cererea ca neintemeiata.
Pentru a hotari astfel, prima instanta a retinut ca in anul 1997 reclamanta a cumparat imobilul situat in Bucuresti, str. C.sector 1, in baza Lg. 112/1995,contract inregistrat sub nr. 3274/20226/06.02.1997.
Prin Sentinta nr. 9944/17.06.1998 pronuntata de Judecatoria sectorului 1 Bucuresti contractul de vanzare-cumparare a fost constatat nul, fiind dispusa si revenirea partilor la situatia anterioara incheierii lui, prin restituirea pretului platit de cumparatoare de catre vanzatoare, respectiv Primaria Municipiului Bucuresti. Aceasta din urma dispozitie (referitoare la restituirea pretului platit de cumparatoare) a fost inlaturata in apelul declarat impotriva acestei sentinte, prin decizia  civila nr 1683/30.06.1999 pronuntata de Tribunalul Bucuresti,  constatandu-se ca CS a redobandit calitatea de chirias, anterioara momentului cumpararii imobilului.
Prin sentinta civila nr. 16442/27.09.2000 pronuntata de Judecatoria sectorului 1 Bucuresti reclamantei CS i-a fost recunoscut dreptul de creanta asupra vanzatorului aceluiasi imobil, constand in reactualizarea valorica a pretului achitat la achizitionarea apartamentului.
Prin actiunea de fata reclamanta, ulterior recunoasterii dreptului sau la restituirea pretului actualizat al imobilului, solicita despagubirea sa pentru acelasi apartament, cu valoarea de circulatie a imobilului.
Instanta a retinut ca reclamanta a achizionat un imobil in temeiul Legii 112/1995, ca prin hotarari judecatoresti irevocabile s-a constatat nulitatea acestui contract, ceea ce semnifica existenta unor cauza contrare Legii 112/195 la momentul incheierii acestuia, deci echivaleaza cu nerespectarea conditiilor acestei legi pentru ca vanzarea sa fie valabila, precum si ca ulterior acestor etape reclamanta a fost despagubita prin recunoasterea dreptului sau la restituirea pretului actualizat al imobilului.
In drept, instanta a avut in vedere dispozitiile art. 50 ^1 din Legea 10/2001, concluzionand ca legea recunoaste astfel dreptul fostilor chiriasi la pretul de piata (sau de circulatie) al imobilelor numai in ipoteza in care incheierea contractului s-a realizat cu respectarea dispozitiilor Legii 112/1995, iar nu si in ipoteza nesocotirii acestora, ceea ce s-a intamplat in cauza, cata vreme s-a constatat nulitatea contractului de vanzare-cumparare. in esenta, legea nu recunoaste dreptul la primirea valorii de circulatie a imobilului celui al carui contract de vanzare-cumparare a fost constatat nul, situatie in care se gaseste reclamanta.
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs reclamanta, calificat ulterior ca apel, cauza fiind inregistrata pe rolul Tribunalului Bcuuresti sectia a IV-a civila la 25.06.2012.
Prin decizia civila nr. 187 A din 26.02.2013, Tribunalul Bucuresti – Sectia a IV-a Civila a respins apelul, ca nefondat, retinand ca prin cerere, reclamanta a solicitat obligarea paratului la plata valorii de piata a imobilului cumparat de aceasta in temeiul legii nr. 112/1995, imobil cu privire la care s-a admis actiunea in constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare.
 Prin decizia civila nr.1683/30.06.1999 a Tribunalului Bucuresti Sectia a IV-a s-a retinut ca  motiv de nulitate a contractului de vanzare-cumparare reaua credinta a ambelor parti contractante si astfel, fraudarea legii.
In cauza sunt incidente dispozitiile art. 50 alin.2  din legea nr. 10/2001 potrivit cu care chiriasii au dreptul la restituirea pretului actualizat al apartamentelor dobandite cu eludarea legii nr.112/1995.
Art. 50 ind.1 alin.1 din legea nr.  10/2001 recunoaste dreptul la valoarea de circulatie a bunului proprietarilor ale caror  contracte au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti irevocabile. Prin „contracte desfiintate”, in sensul articolului mentionat, urmeaza a se intelege ipoteza celor impotriva carora au fost admise actiuni in revendicare. Reclamanta nu se regaseste intr-o astfel de situatie, contractul de vanzare fiind constatat nul pentru incalcarea unor norme imperative prevazute de legea nr.112/1995.
Din acest punct de vedere, tribunalul constata ca prima instanta a facut o corecta  aplicare a dispozitiilor anterior enuntate, pronuntand astfel o hotarare legala si temeinica.
In concret, apelanta reclamanta era indreptatita numai la restituirea pretului mentionat in contractul de vanzare-cumparare, actualizat, aceasta regasindu-se, astfel cum s-a aratat si anterior, in ipoteza prevazuta de art. 50 alin.2 din legea nr.10/2001. S-a constatat insa ca prin sentinta civila nr. 16442/27.09.2000 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1,  MB  a fost obligat sa ii restituie reclamantei suma de 129.711.733 lei reprezentand pretul reactualizat al imobilului.
In termenul legal prevazut de art. 301 C.proc.civ., impotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta C.S., in temeiul art. 304 pct. 8 C.proc.civ.
In dezvoltarea motivelor de recurs s-a aratat ca instanta de apel, prin prisma motivelor analizate in mod gresit a retinut ca in prezenta cauza reclamanta nu se regaseste sub incidenta art. 50 indice 1 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, prin care se recunoaste dreptul la valoarea de circulatie a bunului proprietarilor ale caror contracte au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti irevocabile.
Tot instanta de apel, in mod gresit retine faptul ca, prin contractele desfiintate, in sensul art. 50 indice 1 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, se intelege ipoteza celor impotriva carora au fost admise actiuni in revendicare, iar reclamanta nu se regaseste intr-o astfel de situatie.
Reclamanta-recurenta precizeaza ca, in anul 1997 a cumparat imobilul situat in Bucuresti str. C.sector 1, in baza Legii nr. 112/1995 conform contractului de vanzare-cumparare nr. 3274/20226/06.02.1997, iar in anul 1998, prin sentinta civila nr. 9944, Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. 3274/1997, dispunand repunerea partilor in situatia anterioara in sensul restituirii pretului pe care ea il achitase.
Prin decizia civila nr. 1683/1999 a Tribunalului Bucuresti – Sectia a IV-a Civila in dosarul nr. 4283/1998 a fost schimbata in parte sentinta civila nr. 9944/1998 pronuntata de judecatorie in sensul inlaturarii dispozitiei privind restituirea pretului apartamentului, dispunand restabilirea situatiei anterioare incheierii contractului de vanzare-cumparare, iar ea, C.S., a revenit la calitatea de chirias.
Prin decizia civila nr.1635/08.10.2013 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti- sectia a IV-a Civila, a respinge, ca nefondat, recursul formulat de recurenta-reclamanta C.S., impotriva deciziei civile nr. 187A/26.02.2013, pronuntata de Tribunalul Bucuresti – Sectia a IV-a Civila, in dosarul nr. 2079/3/2011**, in contradictoriu cu intimatul-parat S R prin M F P.
Analizand actele si lucrarile dosarului sub aspectul motivelor de recurs invocate, Curtea a respins recursul pentru urmatoarele considerente:
Potrivit art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, republicata, cererile sau actiunile in justitie privind restituirea pretului actualizat, platit de chiriasii ale caror contracte de vanzare – cumparare, incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, sunt scutite de plata taxei de timbru.
Legea nr.1/2009 pentru modificarea si completarea Legii nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 06 martie 1945 – 22 decembrie 1989 introduce un nou alineat, alin.2^1, cu urmatorul cuprins: „cererile sau actiunile in justitie, avand ca obiect restituirea pretului de piata al imobilelor, privind contractele de vanzare - cumparare incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificarile ulterioare, care au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile sunt scutite de taxele de timbru”.
In acelasi sens, art.50 alin.3 se modifica si va avea urmatorul cuprins: „restituirea pretului prevazut la alin.2 si alin.2^1 se face de catre Ministerul Economiei si Finantelor, din fondul extrabugetar, constituit in temeiul art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995, cu modificarile ulterioare”.
Tot astfel, dupa art.50 se introduce un nou articol, art.50^1, cu urmatorul cuprins: „proprietarii ale caror contracte de vanzare – cumparare, incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilului, stabilit conform standardelor internationale de evaluare; valoarea despagubirilor, se stabileste prin expertiza”.
Din interpretarea sistematica a acestor dispozitii legale, Curtea apreciaza ca, dupa intrarea in vigoare a Legii nr. 1/2009, publicata in Monitorul Oficial nr.63/03.02.2009, trebuie facuta distinctia intre pretul actualizat si pretul de piata al imobilului, ce se cuvine persoanelor interesate, si aceasta distinctie functioneaza in raport de modalitatea in care cumparatorul unui imobil, in baza unui contract de vanzare – cumparare, incheiat in temeiul Legii nr.112/1995, a pierdut bunul imobil, fie prin desfiintarea contractului de vanzare – cumparare, incheiat cu rea-credinta, ca o consecinta a admiterii actiunii in nulitate, fie prin admiterea unei actiuni in revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteza ce presupune, prin definitie, existenta unor titluri valabile de proprietate.
Nu in toate cazurile in care chiriasii cumparatori au fost evinsi (deposedati), in sens larg, se impune acordarea valorii de piata a imobilelor ce au format obiectul contractelor de vanzare – cumparare, incheiate in considerarea Legii nr.112/1995, ci aceasta valoare ar trebui acordata in ipoteza in care, mentinandu-se valabilitatea contractelor de vanzare – cumparare, incheiate in temeiul Legii nr.112/1995, chiriasii au fost evinsi prin efectul admiterii actiunii in revendicare, prin compararea titlurilor.
In speta, prin sentinta civila nr. /17.06.1998 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti, definitiva si irevocabila, s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. //06.02.1997  incheiat intre Primaria Municipiului Bucuresti prin mandatar SC Herastrau Nord SA si recurenta reclamanta din prezenta cauza, in temeiul Legii nr. 112/1995.
In consecinta, in mod corect instanta de apel a retinut ca recurenta reclamanta nu este indreptatita la restituirea pretului de piata si ca aceasta nu se incadreaza in ipoteza avuta in vedere de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost introdus prin Legea nr. 1/2009, deoarece acest text legal se refera exclusiv la „proprietarii ale caror contracte de vanzare – cumparare, incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995” au fost desfiintate prin hotarare judecatoreasca.