Revendicare imobiliara

Sentinta civila nr. 4604 din 10.12.2009 - revendicare imobiliara -


Deliberand asupra cauzei de fata constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Piatra Neamt la data de 26.09.2007, sub nr. xx, reclamanta xx a chemat in judecata pe paratii xx, solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa dispuna constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.11380 din 12.11.1991 incheiat intre reclamanta si paratii xx, anularea actului subsecvent, respectiv a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.12360 din 02.12.1991 incheiat intre paratii xx, obligarea acesteia din urma sa lase reclamantei in deplina proprietate si linistita posesie apartamentul nr.81 situat in xx, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea in fapt a cererii, reclamanta a aratat ca a fost titular al dreptului de inchiriere asupra bunului de mai sus inca din anul 1984. dupa Revolutie, a solicitat in baza Decretului Lege nr.61/1990 cumpararea apartamentului inchiriat din fondul locativ de stat administrat in acea vreme de IJCL Piatra Neamt., prin urmare a incheiat contractul de vanzare-cumparare nr.2346 R autentificat sub nr.70841 din 12.11.1991. in aceeasi zi contractul a fost inscris in Registrul de Inscriptiuni si Transcriptiuni sub nr.5003 in 12.11.1991.
Reclamanta a mai precizat ca dupa cumpararea apartamentului s-a mutat la locuinta parintilor sai intrucat tatal sau a fost cel care a ajutat-o financiar pentru achizitionarea apartamentului si fiind singur si bolnav, i-a solicitat ajutorul. La scurt timp a inchiriat apartamentul numitului xx, fara a incheia cu acesta un contract de inchiriere. Chiriasul a locuit mai multi ani in apartament unde si-a adus bunuri si mobila, fara a se manifesta intr-un mod suspect.
In anul 2002, in baza contractului de vanzare cumparare si a transcrierii, reclamanta a intocmit documentatia cadastrala, iar in temeiul incheierii judecatoresti nr.9571/2002 si-a intabulat dreptul de proprietate sub nr.9636/N/S in data de 05.08.2002.
In vara aceluiasi an 2002, reclamanta a aflat de la diverse persoane ca numitul xx era plecat din tara motiv pentru care a solicitat Judecatoriei Piatra Neamt incuviintarea unei inventarieri a bunurilor chiriasului, inventarul fiind efectuat prin BEJ Neneci Tanase la data de 06.08.2002.
De asemenea, a invederat ca din anul 2001 si pana in anul 2004 a platit impozit pentru bunul in discutie, insa din anul 2005 a constatat ca la Directia de Taxe si Impozite Piatra Neamt, impozitul anual fusese platit de parata xx careia ii fusese transferat rolul fiscal pentru apartamentul in litigiu. Ceasta desi in urma cu un an, la solicitarea reclamantei, Directia de Taxe si Impozite comasase rolul sau fiscal pe care figura din anul 2001 apartamentul in cauza, cu rolul apartamentului fosta proprietate a tatalui sau situat in xx.
In primavara anului 2007, reclamanta a intreprins un demers in instanta pentru reintegrarea sa si a copilului sau minor in apartamentul ce face obiectul cauzei. Astfel, prin sentinta civila nr. 1563 din 13.04.2007, Judecatoria Piatra Neamt a dispus pe calea ordonantei presedintiale, reintegrarea sa in apartamentul in litigiu. Insa cu ocazia executarii silite, acest lucru nu a fost posibil din cauza opozitiei violente a paratilor. Aceasta opozitie a fost urmata de demersuri agresive din partea paratei xx in instanta, atat pe calea unei contestatii la executare, cat si pe calea unei actiuni tabulare prin care a invocat dreptul sau de proprietate asupra apartamentului.
In privinta cauzelor de nulitate absoluta a contractelor de vanzare aratate in petitul actiunii, reclamanta a aratat ca acestea sunt lovite de viciul erorii, obstacol de consimtamant. Viciul consta in faptul ca primul contract poarta semnatura reclamantei in fals la pozitia vanzator. Acest contract a fost intocmit prin frauda la lege dat fiind ca la data incheierii acestui act se prevede sub sanctiunea nulitatii absolute interdictia vanzarii unui astfel de bun. Al doilea contract se impune a fi anulat ca urmare a anularii primului, fiind act subsecvent acestuia.
In drept cererea nu a fost motivata.
Actiunea a fost legal timbrata cu 3269 lei taxa judiciara de timbru si 5,3 lei timbru judiciar.
In sustinerea cererii, reclamanta a depus la dosar, in copie, contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 12360 din 02.12.1991, extras de carte funciara nr.9635/N/S, contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 11380 din 12.11.1991, contractul de vanzare cumparare nr.2346 R/1991, proces verbal din data de 04.08.2002 intocmit in dosarul nr.481/2002 al BEJ Neneci Tanase.
Legal citata, parata xx a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neintemeiata, cu cheltuieli de judecata. In motivarea in fapt  intampinarii, a aratat ca sustinerile reclamantei nu sunt fondate, avand in vedere urmatoarele considerente:
Prin contractul de vanzare-cumparare nr.2346/R/1991 intervenit intre Regia de Gospodarire Locativa si Termica Piatra Neamt si xx, s-a cumparat apartamentul nr.81 situat in Piatra Neamt, str.Mihai Eminescu nr.4, bloc D3. Ulterior, prin contractul de vanzare-cumparare nr.11380 din 12.11.1991 xx instraineaza paratilor xx acest apartament, fiind transcris in Registrul de Transcriptiuni Imobiliare. Pe data de 02.12.1991, prin contractul nr.12360, parata xx a cumparat apartamentul de la paratii mentionati anterior.
De atunci si pana in prezent, parata a fost unicul proprietar al apartamentului as cum rezulta din certificatul fiscal eliberat de Directia de Taxe si Impozite.
Prin inducerea in eroare a Judecatoriei Piatra Neamt, reclamanta a obtinut sentinta civila nr.1563 din 13.04.2007 pronuntata in dosarul nr.1929/279/2007 prin care s-a admis actiunea in ordonanta presedintiala promovata de reclamanta in contradictoriu cu paratul xx, dispunandu-se reintegrarea acesteia in apartamentul proprietatea paratei. In dovedirea acelei actiuni, reclamanta a depus la dosar contractul de vanzare-cumparare nr. 2346/R/1991 prin aceasta a cumparat imobilul de la Regia Locativa si Termica, acest contract stand la baza instrainarilor ulterioare.
Avand in vedere situatia creata, parata a promovat contestatie la executare impotriva executarii silite pornite de reclamanta in baza sentintei nr.1563/2007, actiune ce a fost admisa prin sentinta civila pronuntata in cadrul dosarului nr.2804/279/2007, dispunandu-se anularea tuturor formelor de executare silita.
Afirmatia reclamantei privind opozitia violenta a paratei la executarea silita nu este reala dat fiind ca parata s-a adresat justitiei, iar opozitia sa a fost una legitima, fiind vorba despre un imobil care nu mai era proprietatea reclamantei inca din anul 1991.
In plus reclamanta nu isi poate proba sustinerile. Este adevarat ca reclamanta a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului prin contractul de vanzare-cumparare nr. 2346/R/1991, dar aceasta nu recunoaste ca in aceeasi zi l-a vandut paratilor xx, prin contractul de vanzare cumparare nr.11380, ulterior acestia vanzandu-l paratei.
In privinta solicitarii privind constatarea nulitatii acestor acte, cerintele art. 948 cod civil nu sunt indeplinite dat fiind ca reclamanta nu isi poate invoca propria culpa. Mai mult, aceasta nu a fost in eroare la incheierea actului, a primit pretul si a semnat contractul in fata notarului public, de la acea data actul fiind incheiat in forma autentica.
Parata a mai invederat ca de la cumpararii a fost singurul proprietar al apartamentului, obtinerea unei documentatii cadastrale pe un alt apartament, respectiv cel cu nr. 5 fiind folosita pentru apartamentul nr. 81 si ulterior inregistrarea in cartea funciara profitand de faptul ca numarul cadastral provizoriu fiind 148/81, dar pentru apartamentul nr. 5, nu poate fi considerata ca fiind o conditie pentru constatarea nulitatii absolute a doua contracte de vanzare-cumparare intocmite in forma autentica.
In sustinerea pozitiei sale, parata a depus la dosar, in copie, documentatia cadastrala nr.148/81, chitante de plata a impozitului pe cladiri, certificat de atestare fiscala.
Legal citati, paratii xx nu au formulat intampinare, dar s-au infatisat in instanta solicitand respingerea cererii ca neintemeiata.
In temeiul art.167 alin.1 Cod de procedura civila, instanta a incuviintat probele cu inscrisuri, cu interogatoriul paratilor si cu expertiza grafoscopica, apreciindu-le pertinente, concludente si utile in dezlegarea pricinii.
In cadrul probei cu inscrisuri, la solicitarea paratei xx, la dosar au fost depuse de catre OCPI, incheierea nr.9575 din 15.07.2002, documentatia cadastrala nr.148/81 proprietar xx, incheierea nr.14473 din 03.08.2005, documentatia cadastrala nr.148/81 pentru xx, contractul de vanzare-cumparare nr.11380 din 12.11.1991, contractul de vanzare-cumparare nr.12360 din 02.12.1991, incheierea nr.7575 din 06.06.2002, documentatia cadastrala nr.148/5 pentru xx.
De asemenea, la dosar a fost depusa adresa nr.8498DI din 15.11.2007 emisa de Directia de taxe si Impozite Piatra Neamt, rezolutia de neincepere a urmaririi penale fata de parati pronuntata de parchetul de pe langa Judecatoria Piatra Neamt in dosarul nr. 1844/P/2007, chitante de plata  impozitelor pe cladiri, adeverinta nr. 1210 din 06.11.2007 emisa de Asociatia de proprietari nr.3 Centru.
In cauza a fost administrata proba cu interogatoriul paratilor (filele 78-79 dosar).
La dosar a fost depus raportul de expertiza grafoscopica intocmit de Laboratorul Interjudetean de Expertize Criminalistice Iasi, iar in urma obiectiunilor reclamantei, si raportul de expertiza grafoscopica intocmit de Institutul National de Expertize Criminalistice.

Analizand materialul probator administrat in cauza, instanta constata urmatoarele:
Prin contractul de vanzare-cumparare nr. 2346 R din 12.11.1991, reclamanta a dobandit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.81 situat in xx.
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 11380 din 12.11.1991, aceasta a transmis dreptul de proprietate asupra bunului de mai sus paratei xx, casatorita. La randul lor, sotii xx au vandut apartamentul paratei xx conform contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.12360 din 02.12.1991, bunul imobil aflandu-se in posesia acesteia.
In justificarea cererii sale, reclamanta a sustinut mai intai ca nu a semnat contractul de vanzare-cumparare incheiat cu parata xx, fiind vorba despre un fals si solicitand constatarea nulitatii actului pe acest temei. Apoi, a invocat frauda la lege pe motivul ca legislati atunci in vigoare prevedea sub sanctiunea nulitatii absolute instrainarea ulterioara a bunului dobandit din fondul locativ de stat.
In privinta primului motiv, instanta il va inlatura ca nefondat avand in vedere ambele rapoarte de expertiza grafoscopica ce sunt concordante sub aspectul concluziilor. In acest sens, expertii au stabilit ca semnatura aflata in dreptul vanzatorului in cuprinsul contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 11380 din 12.11.1991 apartine reclamantei xx, in plus, in raportul de expertiza efectuat de Laboratorul Interjudetean de expertize Criminalistice Iasi, mentionandu-se ca semnatura de la pozitia „vanzatoare” de pe contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 11380 din 12.11.1991 a fost executata de reclamanta, prin redarea autodeghizata a propriei semnaturi.
Ca atare, in mod evident, sustinerea reclamantei ca in cauza ar fi vorba despre un fals care ar atrage anularea contractului de mai sus nu subzista.
In al doilea rand, motivul invocat referitor la interdictia instrainarii si producerea in acest fel a unei fraude la lege nu poate fi primit in considerare unui principiu simplu de drept potrivit cu care nimeni nu poate invoca incalcarea legii pentru a obtine protejarea juridica a unui drept. In mod evident, reclamanta a semnat si a incheiat contractul a carui anulare o solicita, fiind total inechitabil c, in prezent, invocand interdictia instrainarii, sa obtina desfiintarea actului doar pentru evidenta sa rea credinta.
Aceasta ultima asertiune a instantei se fundamenteaza, in primul rand pe concluziile rapoartelor de expertiza grafoscopica din care rezulta, pe de o parte, incheierea actului de catre reclamanta, iar pe de alta parte, intentia sa de frauda inca de atunci prin redarea autodeghizata a propriei semnaturi.
Apoi prin incercarea sa de a crea aparenta de proprietate prin actele depuse la OCPI pentru intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului. Din studiul acestor inscrisuri reiese in mod neechivoc incercarea reclamantei de a fi considerata drept proprietar al bunului in litigiu. Astfel, la dosar apar doua documentatii cadastrale sub aceeasi numar, 148/81, insa una, pe numele reclamantei, se refera la apartamentul nr. 5 situat in acelasi bloc cu apartamentul in litigiu, iar cea de a doua, pe numele paratei xx vizeaza imobilul ce face obiectul cauzei. Cum se poate observa din acelasi acte depuse de OCPI, ap. Nr. 5 din blocul D3 de pe str. Mihai Eminescu este inscris si in documentatia cadastrala cu nr.148/5 pe numele altei persoane, respectiv xx.
Reclamanta a mai incercat sa se foloseasca, ca un element incidental in dovedirea dreptului sau de proprietate, de existenta sentintei civile nr. 1563 din 13.04.2007 pronuntata de judecatoria Piatra Neamt in dosarul nr.1929/279/2007 prin care s-a admis actiunea in ordonanta presedintiala promovata de reclamanta in contradictoriu cu paratul xx, dispunandu-se reintegrarea acesteia in apartamentul proprietatea paratei, incercand sa demonstreze ca de vreme ce instanta a considerat-o proprietar in cadrul acelui litigiu dispunand reintegrarea sa in imobil, situatia de fapt expusa in cuprinsul acestei cereri este cu atat mai veridica. Nu trebui insa uitat ca hotararile pronuntate in cadrul ordonantelor presedintiale nu au autoritate de lucru judecat, ca problema referitoare la proprietate nu a fost decat verificata formal de catre instanta, pentru a exista macar aparenta de drept, iar cele stabilite in cadrul acelui dosar nu leaga prezenta instanta.
In sfarsit, s-a incercat acreditarea ideii ca actele de vanzare-cumparare cu privire la imobil sunt cel putin in mod suspect incheiate de vreme ce in contractul de vanzare-cumparare incheiat intre parati (xx), desi data autentificarii este inscrisa ca fiind 02.12.1991, in cuprinsul actului se face referire la data de 02.11.1991. prin aceasta ar insemna ca a fost incheiat chiar inainte ca reclamanta sa fi devenit proprietar asupra bunului si sa instraineze bunul catre paratii xx (12.11.1991). Instanta apreciaza ca inscrierea datei de 02.11.1991 in cuprinsul actului autentificat sub nr.12360 din 02.12.1991 nu este decat o eroare a notarului, iar in niciun caz nu sustine, in cadrul complexului probator existent la dosar, ca actele a caror anulare se cere nu sunt legal intocmite.
Sub aspectul cererii de constatare a nulitatii contractelor mai sus analizate, instanta va respinge solicitarea reclamantei si, avand in vedere ca actiunea in revendicare este acea actiune reala prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului sau cere restituirea acestui bun de la posesorul proprietar, instanta apreciaza ca nici cel de al doilea capat de cerere nu este intemeiat. In acest sens, instanta are in vedere a regula „actori incumbit probatio” inscrisa in art.1169 Cod civil se aplica si in materia dovedirii proprietatii, reclamanta trebuind sa faca dovada ca el este proprietarul lucrului, proba ce a nu a fost efectuata in cauza. Dimpotriva, instanta apreciaza ca cererea reclamantei este promovata cu vadita rea credinta, in urma probelor administrate putandu-se trage o atare concluzie.
Pentru toate aceste motive, instanta considerand ca vadit nefondata cererea reclamantei, o va respinge si va dispune obligarea sa, in temeiul art.274 alin. 1 Cod de procedura civila, la plata catre parata xx a sumei de 1200 lei cu titlu de cheltuieli de judecata reprezentand onorariul aparatorului conform chitantelor depuse la dosar.