Actiune in revendicare imobiliara. Admisibilitate in conditiile Legii nr. 10/2001

Actiune in revendicare imobiliara. Admisibilitate in conditiile Legii nr. 10/2001

Actiunea in revendicare prin compararea titlurilor este admisibila in contextul dispozitiilor Legii nr. 10/2001

Prin sentinta civila nr. 2465 din 9 septembrie 2008 Judecatoria Roman a admis actiunea civila in revendicare imobiliara formulata de reclamantii D.V., D.D. si S.A. impotriva paratilor Municipiul Roman, T.D., T.E., I.M. si V.L.L., obligandu-i pe acestia sa le lase in deplina proprietate si linistita posesie imobilele constand in suprafata de teren de 832,40 mp si constructia cu destinatia casa de locuit, amplasate in mun. Roman, str. C.
Reclamantii au motivat ca imobilul situat in mun. Roman, str. C., compus din constructie si teren aferent acesteia, a apartinut defunctilor M.I. si S. I., acestia dobandind dreptul de proprietate prin cumparare la 9 noiembrie 1925 de la C.N. si C.M., ulterior fiind nationalizat prin Decretul nr. 92/1950. Vanzarea s-a realizat in conditiile in care la data de 27 mai 1998, prin adresa nr. 6851, Primaria  mun. Roman comunica faptul ca imobilul ar fi demolat, iar terenul ar fi ocupat de constructii si instalatii – blocuri de locuinte. Aceasta adresa s-a emis ca urmare a solicitarii formulate de R.D., succesoare a sotilor I. Reclamantii sustin ca situatia juridica a imobilului se caracterizeaza prin existenta a trei titluri, respectiv titlul reclamantilor, care provine de la adevaratii proprietari, si titlurile celor doua familii parate, care provin de la acelasi autor – Statul roman, asa incat este necesara compararea lor. In urma operatiunii de comparare a titlurilor partilor cel invocat de reclamanti trebuie sa prevaleze, intrucat imobilul nu a trecut niciodata in patrimoniul Statului ca efect al Decretului nr. 92/1950. Art. 6 din Legea nr. 213/1998 statueaza ca fac parte din domeniul public sau privat al statului, intre altele, bunurile dobandite de stat in perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, daca au fost preluate in baza unui titlu valabil, cu respectarea Constitutiei, a tratatelor internationale la care Romania era parte si a legilor in vigoare la data preluarii. Decretul nr. 92/1950 contravenea Constitutiei in vigoare la momentul respectiv, Declaratiei Universale a Drepturilor Omului si Codului Civil. Reclamantii sustin ca jurisprudenta instantei supreme in legatura cu lipsa titlului valabil al statului in cazul imobilelor preluate in baza Decretului nr. 223/1974 se aplica mutatis mutandis si imobilelor preluate conform Decretului nr. 92/1950. Mai mult, Curtea Europeana a Drepturilor Omului a statuat in mai multe cauze impotriva Romaniei ca un imobil preluat printr-o decizie emisa in baza unui act normativ de nationalizare sau confiscare a fost preluat fara titlu valabil. Consecinta fireasca a nelegalitatii actului normativ in temeiul caruia s-a facut preluarea imobilului este ineficienta transmiterii dreptului de proprietate din patrimoniul autorilor reclamantilor in patrimoniul statului si de aici in patrimoniul sub-dobanditorilor. In aceste conditii, contractele paratilor provin de la un non-dominus, acestia dobandind doar o posesie de facto si nu un titlu de proprietate. Cu toate ca vanzarea s-a facut sub imperiul Legii nr. 112/1995, imobilul nu intra sub incidenta dispozitiilor acestui act normativ, in conditiile in care legea respectiva a permis vanzarea catre chiriasi doar a imobilelor preluate cu titlu. De asemenea, in conformitate cu Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 dreptul de a cumpara apartamentele in care locuiau il aveau doar chiriasii care, avand un contract de inchiriere valabil incheiat, ocupau apartamentele la data intrarii in vigoare a legii, or paratii V. au incheiat contractul de inchiriere abia in anul 1999, iar dupa doar 13 zile au cumparat spatiul. Reclamantii au mai aratat ca in sensul admisibilitatii actiunii in revendicare in ceea ce priveste imobile preluate abuziv de stat in perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 s-au pronuntat si Sectiile Unite ale Inaltei Curti de Casatie si Justitie prin decizia nr. 5/2000, prin care s-a statuat ca persoanele care considera ca in perioada respectiva au fost deposedate nelegitim de proprietatile imobiliare pot cere in justitie pe calea actiunii in revendicare recunoasterea dreptului lor. Intrarea in vigoare a dispozitiilor Legii nr. 10/2001 nu impieteaza asupra admisibilitatii actiunii in revendicare si nu aduce modificari in ceea ce priveste principiile consacrate in doctrina si jurisprudenta privind solutionarea conflictului intre doua titluri. In ceea ce priveste buna credinta a sub-dobanditorului, reclamantii apreciaza ca aceasta nu are nici o relevanta in cadrul operatiunii de comparare a titlurilor, atunci cand paratul a cumparat de la un non-proprietar, deoarece posesia de buna credinta nu valoreaza titlu de proprietate in materie imobiliara. In acelasi sens, CEDO a stabilit ca vanzarea de catre stat a bunului altuia catre un tert de buna credinta reprezinta o privare contrara art. 1 din Protocolul aditional nr. 1 la Conventie.
Pentru a admite actiunea reclamantilor instanta a retinut ca acestia sunt succesorii legali ai defunctilor I.M. si I.S., D.D. si D.V. in calitate de nepoti de fiica (dupa defuncta D.R., decedata la 7 aprilie 1999), iar S.A. calitate de fiica.
Prin actul de vanzare incheiat la data de 9 noiembrie 1923 defunctii I.M. si I.S. au dobandit de la C.M. si C.N. imobilul situat in mun. Roman , str. C., compus din casa de locuit, anexe gospodaresti si teren aferent acestora. In cuprinsul contractului nu se indica suprafata de teren a carei proprietate se transmite, insa sunt precizate vecinatatile.
Prin aplicarea Decretului nr. 92/1950 regimul comunist preia de la proprietarii I.M. si I.S. imobilul sus-mentionat, dandu-l in administrarea intreprinderii de gospodarire comunala si locativa din mun. Roman. Aceasta administreaza bunul in perioada comunista incheind contracte de inchiriere prin dezmembrarea acestuia in doua unitati locative distincte. Contractele de inchiriere se perpetueaza si dupa caderea regimului comunist, inclusiv dupa adoptarea Legii nr. 112/1995 privind retrocedarea catre fostii proprietari a unor imobile cu afectatiunea de locuinte preluate de stat in perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989.
Prin contractul de vanzare – cumparare nr. 148 din 4 decembrie 1997 R.A. GOSCOM Roman, regie autonoma avand ca obiect de activitate, intre altele, administrarea fondului locativ din domeniul privat al unitatii administrativ – teritoriale, instraineaza catre paratii T.D. si T.E. o parte din imobilul situat in mun. Roman, str. C., respectiv 3 camere si dependinte, in suprafata utila de 98,96 mp, o anexa gospodareasca cu destinatia magazie, in suprafata de 31,67 mp si imprejmuiri in lungime de 10 m. Suprafata de 170 mp, teren aferent locuintei, s-a atribuit in proprietate cumparatorilor prin acelasi contract, facandu-se trimitere la dispozitiile art. 32 alin. 2 din Legea nr. 18/1991.
Prin contractul de inchiriere nr. 12800 din 24 august 1999 paratul T.D. dobandeste de la Primaria mun. Roman folosinta suprafetei de 87 mp, teren situat in mun. Roman, str. C., aflat in domeniul privat al municipiului. In consecinta, in temeiul celor doua contracte, paratii T.D. si T.E. obtin posesia suprafetei de 257 mp, teren aferent constructiei.   
Prin contractul de vanzare – cumparare nr. 194 din 21 iunie 1999 aceeasi unitate de administrare a fondului locativ (intre timp reorganizata din punct de vedere juridic in S.C. GOSCOM S.A.) instraineaza catre sotii V.I. si V.M. cealalta parte din imobil, respectiv suprafata locativa de 60,90 mp (2 camere si dependinte), o anexa gospodareasca cu destinatia magazie (in suprafata de 14,25 mp) si imprejmuiri cu lungimea de 6,20 m. De asemenea, se atribuie in proprietate cumparatorilor suprafata de 110 mp, teren aferent locuintei si anexelor, de aceasta data facandu-se trimitere la prevederile art. 33 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995. In urma decesului paratului V.I. la 1 ianuarie 2008 imobilul compus din teren si constructie s-a transmis prin succesiune mostenitorilor legali I.M. (sotie supravietuitoare) si V.L.L. (fiica). Cea dintai justifica vocatia de proprietar atat in temeiul succesiunii, cat si ca efect al sistarii comunitatii matrimoniale de bunuri. 
In titlul ambelor contracte de vanzare – cumparare s-a facut mentiunea ca au fost incheiate in conditiile Legii nr. 112/1995.
Cu ocazia masuratorilor realizate de expertul judiciar in specialitatea topometrie a rezultat ca suprafetele efectiv stapanite de parati sunt mai mari decat cele care au format obiectul celor doua contracte de vanzare – cumparare. Astfel, paratii T.D. si T.E. stapanesc efectiv suprafata totala de teren de 508 mp, compusa din suprafata inchiriata de la Primaria mun. Roman (87 mp), suprafata ocupata de constructie (140 mp) si suprafata atribuita in proprietate (281 mp). Tot astfel, paratele I.M. si V.L.L. detin efectiv suprafata de 324,40 mp, compusa din suprafata atribuita in proprietate (242 mp) si suprafata ocupata de constructie (82,40 mp).
In ceea ce priveste caracterul ilicit al procedurii de nationalizare, instanta a retinut urmatoarele:
Statul a intrat in posesia imobilului compus din locuinta si teren aferent in conditiile Decretului nr. 92/1950. Este de observat, inainte de toate, ca acest Decret contravenea dispozitiilor constitutionale in vigoare la momentul respectiv. Astfel, potrivit art. 8 din Constitutia din anul 1948 proprietatea particulara si dreptul de mostenire sunt recunoscute si garantate prin lege, iar proprietatea particulara, agonisita prin munca si economisire, se bucura de o protectie speciala. Aceasta exclude, de plano, adoptarea unor masuri de nationalizare in absenta platii unei despagubiri rezonabile. Art. 10 din Constitutie statueaza, totusi, ca pot fi facute exproprieri pentru cauza de utilitate publica pe baza unei legi si cu o dreapta despagubire stabilita de justitie (ceea ce nu a fost cazul in speta). De asemenea, potrivit art. 17 din Declaratia Universala a Drepturilor Omului, adoptata de Adunarea Generala a Organizatiei Natiunilor Unite la 10 decembrie 1948, orice persoana are dreptul la proprietate, atat singura, cat si in asociatie cu altii, nimeni neputand fi lipsit in mod arbitrar de proprietatea sa. In acelasi timp, Decretul nr. 92/1950 contravine Codului civil, in conditiile in care art. 481 stipuleaza ca nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afara numai pentru cauza de utilitate publica si primind o dreapta si prealabila despagubire.
Toate aceste dispozitii confirma, in afara oricarui echivoc, caracterul profund ilegal, inechitabil si abuziv al nationalizarii. Consecinta plasarii nationalizarii in afara cadrului constitutional si legal consta in ineficienta preluarii de catre stat a bunului care a format, in concret, obiectul aplicarii prevederilor Decretului nr. 92/1950. Ca atare, se va aprecia fara greseala ca nationalizarea nu si-a produs efectul juridic in scopul caruia a fost edictat decretul incriminat, respectiv trecerea bunului in proprietatea statului. Drept urmare, bunul nu a iesit niciodata din patrimoniul proprietarului deposedat abuziv, acesta pierzand doar posesiunea lucrului.
In atari conditii, trebuie considerat ca statul a preluat doar in fapt bunul, fara vreun titlu, si ca posesia sa nu se fondeaza pe un astfel de titlu, avand in realitate consistenta juridica doar a unei detentii precare. Neavand niciodata calitatea de proprietar, statul nu poate instraina dreptul de proprietate, asa incat o eventuala vanzare a bunului este in mod evident lipsita de cauza juridica.
Mai mult, in situatia de speta nationalizarea a contravenit insesi prevederilor art. 2 din Decretul nr. 92/1950, potrivit carora nu intra in prevederile decretului de fata si nu se nationalizeaza imobilele proprietatea muncitorilor, functionarilor, micilor meseriasi, intelectualilor profesionisti si pensionarilor. La data nationalizarii defunctul I.M. era incadrat in munca in functia de paznic de noapte, iar defuncta I.S. era casnica.
Conventiile incheiate de stat cu tertii sub-dobanditori sunt lipsite de finalitatea cea mai importanta a contractului de vanzare – cumparare, respectiv efectul translativ de proprietate. Paratii au dobandit bunul de la un non dominus si, drept urmare, li s-a transmis doar posesia de facto (corpus). De altfel, paratii nu se pot apara nici invocand in mod direct efectele dispozitiilor Legii nr. 112/1995, atat timp cat aceasta a reglementat si permis vanzarea catre chiriasi a imobilelor preluate de stat cu titlu. In considerarea celor ce preced, referitoare la lipsa oricarui titlu al statului, vanzarea nu se putea realiza valabil in conditiile Legii nr. 112/1995.
Nelegalitatea unei atari instrainari a fost confirmata in mod constant in jurisprudenta Curtii Europene a Drepturilor Omului, silogismul utilizat de instanta europeana pornind de la premisa caracterului ilegal a actului pe care se fondeaza titlul statului. Art. 1 din Protocolul aditional nr. 1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului statueaza ca orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international. Chiar daca momentul preluarii imobilului de catre stat se plaseaza anterior adoptarii Conventiei, privarea continua de proprietate a reclamantilor, incidenta si dupa ratificarea de Romania a Conventiei prin Legea nr. 30/1994, conduce la concluzia ca ratione temporis prevederile Conventiei sunt aplicabile cazului de fata. Drept urmare, legalitatea transferului proprietatii imobilului catre tertii sub-dobanditori se va analiza si prin prisma prevederilor Conventiei si a jurisprudentei Curtii.
Curtea a apreciat, astfel, ca vanzarea de catre stat a bunului altuia catre terti chiar de buna credinta, combinata cu lipsa totala a vreunei despagubiri fata de proprietarul deposedat abuziv, reprezinta o privare de proprietate contrara art. 1 din Protocolul aditional nr. 1. Privarea in continuare de proprietate reprezinta, astfel, o ingerinta nejustificata in exercitarea acestui drept pentru ca supune proprietarul deposedat unei sarcini exorbitante, in privinta careia nu subzista o justificare rezonabila. Cazuistica instantei europene in cauzele impotriva Romaniei cu privire la acest aspect este deosebit de bogata (spre exemplu hotararile Ungureanu si Ungureanu, Androne, Tovaru, Sebastian Taub, Barcanescu, Davidescu, Porteanu, Todorescu etc., invocate si de reclamanti, sau, mai nou, Hollitzer).
Pentru considerentele ce preced instanta a concluzionat ca imobilul nu a iesit niciodata din patrimoniul defunctilor I.M. si I.S., iar prin succesiune dreptul de proprietate s-a transmis reclamantilor.
Cu privire la admisibilitatea actiunii in revendicare imobiliara, instanta a retinut urmatoarele:
In mod constant si unanim s-a retinut in doctrina si jurisprudenta instantelor nationale ca actiunea in revendicare reprezinta un instrument juridic pus la indemana proprietarilor care au pierdut posesiunea bunului si prin intermediul caruia aceasta este reclamata de la posesorul neproprietar. Aceasta presupune, inainte de toate, stabilirea a doua premise: daca reclamantii au calitatea de proprietari ai imobilului si  respectiv, daca paratii posesori opun sau nu un titlu.
Fata de cele expuse anterior in legatura cu caracterul abuziv si ilegal al nationalizarii , instanta apreciaza ca defunctii I.M. si I.S., iar apoi succesorii legali ai acestora (in persoana reclamantilor), nu au pierdut niciodata dreptul de proprietate. Acesta nu a iesit din patrimoniul defunctilor ca efect al nationalizari , asa incat s-a transmis prin succesiune reclamantilor.
Paratii, in schimb, invoca buna lor credinta la incheierea contractelor de vanzare – cumparare cu statul. Fara a fi imperios necesar a se stabili buna sau reaua credinta a sub-dobanditorilor la incheierea contractului (prin examinarea diligentelor depuse de acestia anterior perfectarii vanzarii, in scopul determinarii situatiei juridice reale a imobilului), instanta va considera ca cele doua contracte invocate de parati reprezinta un titlu. Drept urmare, este necesar a se stabili care din titlurile pe care partile si le opun este mai bine caracterizat si urmeaza a avea prevalenta.
Instanta a analizat comparativ titlul reclamantilor (care au dobandit dreptul de proprietate prin succesiune, iar autorii lor prin cumparare in anul 1923) si cele ale paratilor (care, de buna credinta fiind, au cumparat imobilul de la un non-dominus). Inalta Curte de Casatie si Justitie, prin Decizia nr. 5/2000 intr-un recurs in interesul legii, a apreciat ca fostii proprietari pot uza de actiunea in revendicare de drept comun pentru a reclama in instanta incalcarea in orice mod a dreptului lor de proprietate asupra unui imobil cu destinatia de locuinta si ca persoanele care apreciaza ca in perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 au fost deposedate abuziv de proprietatile lor pot cere pe calea actiunii in revendicare recunoasterea dreptului lor de proprietate asupra acestor bunuri. Buna credinta a sub-dobanditorului nu acopera viciul titlului provenit de la un non-proprietar, statul neputand transmite un drept pe care nu-l avea, astfel ca titlul succesorilor fostilor proprietari deposedati este preferabil.
Posesia de buna credinta a paratilor asupra imobilului nu poate valora titlu de proprietate decat in situatia cand nici una din parti nu opune un titlu, ceea ce nu este cazul in speta.
In consecinta, compararea titlurilor partilor a permis a se concluziona ca titlul reclamantilor este mai bine caracterizat (fiind, de altfel, preferabil si din perspectiva temporala) in raport cu titlurile paratilor, in virtutea adagiului nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet.
Prin raportarea actiunii in revendicare la prevederile Legii nr. 10/2001 actiunea in revendicare nu poate fi considerata inadmisibila. Referitor la imobilele preluate abuziv in perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, este de observat ca normele legale in conflict, respectiv Codul civil si Legea nr. 10/2001, vizeaza situatii juridice nascute sub imperiul legii vechi, durabile insa in timp prin efectele lor juridice, generate de ineficacitatea actelor de preluare. Anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 10/2001 aplicarea principiului restitutio in integrum, ca efect al ineficacitatii actelor de preluare, a fost guvernata de prevederile dreptului comun in materia revendicarii, respectiv dispozitiile art. 480 si 481 Cod civil. Paratii Municipiul Roman, I.M. si V.L.L. au facut vorbire in intampinarile lor de faptul ca Legea nr. 10/2001, ca lege noua, ar suprima practic actiunea dreptului comun in cazul ineficacitatii actelor de preluare la care se refera si, fara a elimina accesul la justitie, perfectioneaza sistemul reparator, iar prin norme speciale il subordoneaza controlului judecatoresc. In acelasi context s-a afirmat ca prin legea noua sunt reglementate toate cazurile de preluare abuziva a imobilelor in perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 ce intra sub incidenta acestui act normativ, indiferent daca preluarea s-a facut cu sau fara titlu valabil, fiind vizata inclusiv restituirea acelor imobile a caror situatie juridica si-ar fi putut gasi dezlegarea, pana la intrarea in vigoare a Legii nr. 10/2001, printr-o actiune in revendicare intemeiata pe dispozitiile art. 480 Cod civil. Sustinerile paratelor I.M. si V.L.L. (care reiau, practic, motivarea recursului in interesul legii) par a fi sprijinite legal si prin dispozitiile art. 6 alin. 2 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia, acesta fiind motivul pentru care s-a apreciat ca dupa intrarea in vigoare a Legii nr. 10/2001 actiunea in revendicare intemeiata pe dreptul comun nu ar mai fi admisibila, persoanele indreptatite fiind tinute a urma procedura stabilita de legea speciala, care conditioneaza restituirea de parcurgerea unei proceduri administrative prealabile. Prin Decizia nr. 307/2005 a Curtii Constitutionale s-a apreciat, insa, ca art. 20-24 din Legea nr. 10/2001 stabilesc obligativitatea procedurii administrative prealabile a notificarii pentru obtinerea reparatiilor in natura sau prin echivalent, dar nicidecum nu instituie o jurisdictie speciala administrativa, cum gresit se sustine prin intampinare.
Aceste aparari sunt inlaturate, insa, de jurisprudenta relevanta a Curtii Europene a Drepturilor Omului in cauzele impotriva Romaniei, prin care s-a statuat in mod constant ca statul are obligatia de a adopta toate masurile pentru a oferi protectia dreptului de proprietate si ca actiunea in revendicare reprezinta mijlocul cel mai larg si adecvat de protectie a acestuia. Astfel in cauza Strain impotriva Romaniei s-a considerat ca vanzarea de catre stat a unui bun al altuia catre terti de buna credinta, chiar daca aceasta este anterioara confirmarii in justitie de o maniera definitiva a dreptului de proprietate al altuia, combinata cu absenta totala a oricarei despagubiri constituie o privare de proprietate contrara art. 1 din Protocolul aditional nr. 1. Se poate aprecia in mod just ca statul a eludat obligatia sa pozitiva de a reactiona in timp util si cu coerenta in fata unei chestiuni de interes general, asa cum o constituie restituirea proprietatilor preluate abuziv de regimul comunist. Incertitudinea juridica astfel creata s-a repercutat asupra fostilor proprietari, care, astfel, s-au vazut in imposibilitatea de a-si recupera bunul, cu toate ca nimeni nu le contesta dreptul de proprietate la data nationalizarii. Vanzarea operata de catre stat in baza Legii nr. 112/1995 ii impiedica pe reclamanti sa se bucure de dreptul lor de proprietate, cu atat mai mult cu cat este combinata cu absenta oricarei despagubiri. In plus, excluderea actiunii in revendicare referitoare la imobile preluate abuziv de stat in timpul regimului comunist din sfera competentei instantelor judecatoresti este, in sine, contrara dreptului de acces la justitie, astfel cum este consacrat de art. 6 alin. 1 din Conventie. Aceste consideratii au fost reluate de Curte in cauzele Jujescu, Brazda si Malita, Cornelia Eufrosina Radu, Horia Jean Ionescu, Iacob, Ionescu si Mihaila etc.
O singura concluzie transpare cu elocventa din aceste consideratii , respectiv cea ca respingerea ca inadmisibila a actiunii in revendicare cu singura motivare ca Legea nr. 10/2001 ar institui o procedura derogatorie pentru restituirea in natura sau prin echivalent a bunului (respingere care ar determina partea sa deschida o noua procedura, cu finalitate incerta) reprezinta o abatere grava de la obligatia de respectare si garantare a drepturilor conferite de art. 6 alin. 1 din Conventie si art. 1 din Protocolul aditional nr. 1. Din acest considerent , instanta a solutionat prezenta cauza potrivit dreptului comun, considerand actiunea in revendicare admisibila.