Revendicare imobilira + obligatie de a face

DOSAR NR. 10464/303/2008
SENTINTA CIVILA NR. 1015/ 05.02.2010


Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de  22.12.2008, reclamanta SC a chemat in judecata pe paratul AMC, solicitand ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna obligarea paratului sa lase in deplina proprietate  si posesie terenul in suprafata de 330 mp, situat in Bucuresti, sector 6. De asemenea, reclamanta a solicitat sa se dispuna obligarea paratului sa-si demoleze de pe terenul proprietatea reclamantei gardul pe care l-a construit fara autorizatie.
In motivarea actiunii, reclamanta a aratat ca este proprietara unui teren situat in Bucuresti sector 6, compus din teren intravilan, in suprafata de 2.500 mp, intabulat in CF nr… a localitatii Bucuresti-sector 6, avand nr. cadastral …, astfel cum rezulta din contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.5007/17.12.2007 de BNP .
In momentul in care reclamata a  hotarat efectuarea unei expertize care sa stabileasca valoarea de piata a acestui teren a constatat ca paratul si-a construit  pe terenul sau un gard de zidarie ocupand in acest mod circa 330 mp, care prin acest procedeu a fost inglobat in lotul sau.
Reclamanta a mai aratat ca a incercat sa il convinga pe parat sa-si mute gardul insa desi a recunoscut ca a intrat pe terenul proprietatea acesteia a declarat ca in nici un chip el nu-si mai muta gardul.
La data de 09.06.2008 reclamanta s-a adresat Primariei sectorului 6 pentru a i se comunica in copie autorizatia de construire eliberata pentru edificarea gardului impreuna cu toate documentele care au stat la baza eliberarii acesteia, iar prin adresa nr. 14119/ 01.10.2008 i s-a comunicat ca intreaga constructie - casa + gard - sunt ridicate de catre parat fara niciun fel de autorizatie.
In vederea timbrarii actiunii, reclamanta a evaluat suprafata de teren ocupata abuziv la suma de 33.000 RON.
In drept, cererea a fost intemeiata pe  dispozitiile art.480, 483 si urm Cod Civ.
In dovedirea cererii, reclamanta a depus la dosar, in copie, urmatoarele inscrisuri: incheierea nr.1145035/20.12.2007, contract de vanzare – cumparare autentificat sub nr. 5007/ 17.12.2007 la BNPA, plan de amplasament al corpului de  proprietate.
La data de 30.01.2009 paratul AMC a depus la dosar intampinare (f.18- 20) prin care a invocat pe cale de exceptie:
  - exceptia netimbrarii cererii,  in ceea ce priveste capatul principal al cererii de chemare in judecata - revendicare imobiliara a unei suprafete de teren de "circa 330 m.p.". Suprafata de teren aratata a fost evaluata de catre reclamanta la suma de 33.000 lei, respectiv 100 RON/1 m.p., adica 20 EUR/m.p. Este absurd, avand in vedere ca un teren in cea mai defavorizata parte a Bucurestiului nu se vinde sub 400 eur/m.p., chiar tinand cont de criza pietei imobiliare din aceasta perioada.
- exceptia necompetentei materiale a Judecatoriei sector 6 - In cazul in care valoarea bunului revendicat, respectiv teren in suprafata de "circa 330 mp" depaseste 500.000 lei, Tribunalul Bucuresti este competent material a judecat prezenta cauza. De asemenea, paratul a aratat ca va sustine aceasta exceptie in raport de prima chestiune invocata, in cazul in care bunul revendicat depaseste valoarea prag de 500.000 lei, asa cum a reiterat, in raport de dispozitiile  art. 2 alin 1 lit. B C.proc.civ.
- exceptia lipsei coparticiparii procesuale pasive,  avand in vedere ca paratul impreuna cu sotia sa, la data de 25.03.2007, au cumparat prin act autentic, o suprafata de teren intravilan situat in Bucuresti, , sector 6 (fosta Comuna Tudor Vladimirescu, jud. Ilfov). In consecinta, cadrul procesual pasiv trebuie stabilit si fata de sotia sa, coproprietara atat pe teren cit si pe gardul ce face obiectul cererii accesorii, pe care reclamanta solicita instantei sa il oblige sa-l demoleze.
-   exceptia  lipsei  calitatii  procesuale pasive a paratului si a sotiei sale, astfel cum rezulta din chiar inscrisurile depuse de pretinsa reclamanta, proprietatea acestuia si a sotiei sale nu este adiacenta proprietatii acesteia, nu se invecineaza pe niciuna din laturi.
-  exceptia lipsei de interes a reclamantei, in sensul ca actiunea este lipsita de interes fata de obiectul sau si fata de parat.
Pe fondul cauzei, paratul a solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata.
La termenul de judecata din data de 13.02.2009, reclamanta a depus la dosar cerere precizatoare sub aspectul cadrului procesual pasiv (f.22), in  sensul ca intelege sa se judece in contradictoriu si cu parata AR, sotia paratului A M C.
La solicitarea instantei la data de 16.03.2009, respectiv 19.03.2009 s-au depus la dosar, prin serviciul registratura, relatiile solicitate de la SPFPL Sector 6, respectiv titularul de rol fiscal pentru imobilul situat in Bucuresti, sector 6, insotit de actul de partaj autentificat sub nr. 1364/16.04.1998 de BNP, adresa nr. 33016/ 06.10.2990 (f.34-37).
La termenul de judecata din data de 20.03.2009, paratii A M C si A R au depus intampinare (f.41-42), prin care au solicitat respingerea cererii  ca neintemeiata, cu cheltuieli de judecata.
In fapt, paratii au aratat ca sunt proprietarii imobilului teren in suprafata de 420,00 m.p. din acte si 422,54 m.p. din masuratori, astfel cum rezulta din contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1207/25.05.20 07 la BNP si documentatia cadastrala anexata. Pentru opozabilitate fata de terti, acest imobil a fost intabulat la Cartea Funciara a Judecatoriei sector 6 Bucuresti.  La data cumpararii imobil mai sus precizat, acesta era imprejmuit cu un gard, astfel  cum rezulta si din actele depuse.
       Aprecierea reclamantei cum ca "paratul si-a construit pe terenul sau, un gard de zidarie ocupand in acest mod circa 330 m.p., care prin acest procedeu a fost inglobat in lotul sau", este pe cat de neadevarata, pe atat de nesustinuta.
  Paratii au precizat faptul ca terenul proprietatea reclamantei nu a fost imprejmuit niciodata si nici la ora actuala nu este, astfel incit nu poate sustine faptul ca i s-au incalcat  limitele proprietatii.
Intrucat gardul ce imprejmuia proprietatea era vechi si depreciat, dupa achizitionarea terenului in cauza, acesta a fost cosmetizat, in sensul repararii sale, fara insa ca limitele proprietarii paratilor sa fie modificate in nici un fel.
Prin urmare, proprietatea reclamantei se invecineaza cu SN Bucuresti, care se intinde pe o suprafata de zeci de hectare. Astfel incat presupusa suprafata lipsa de 330 m.p. de la reclamanta, ar putea fi regasita la asta institutie.
De asemenea, paratii au mai precizat ca toate suprafetele din acea zona, inclusiv cele ale acestora, partile, au apartinut fermei Boja din care, s-au format loturi distincte si ulterior au fost retrocedate diverselor persoane fizice sau juridice indrituite.
Prin aceeasi cerere intitulata „intampinare”, paratii au solicitat in temeiul dispozitiilor art. 57 Cod procedura civila, introducerea in cauza, in calitate de intervenient in interes propriu a SN solicitand sa se dispuna stabilirea granitelor, atat fata de acestia cat si fata de reclamanta si intervenienta in interes propriu.
In aceste conditii, cererea depusa de parati intitulata „intampinare” are si caracter de cerere reconventionala si cerere de chemare in judecata a altei persoane.
In sustinerea intampinarii paratii au depus, in copie, urmatoarele inscrisuri: contract de vanzare – cumparare autentificat sub nr. 1207/25.05.2007 de BNP fisa bunului imobil, plan de amplasament si delimitare a bunului imobil.
La termenul de judecata din data de 08.05.2009, intervenienta in interes propriu S.N. a depus intampinare (f.62-63), aratand ca in baza HG nr. 834/1991 este proprietara unei suprafete de teren  de aproximativ 43,3 ha teren in zona Prelungirea Ghencea –, pentru care a obtinut certificatul de atestare a dreptului  de proprietate seria M07 nr. 3035/15.10.2004. Din schitele detinute de aceasta rezulta ca se invecineaza cu terenul in litigiu, respectiv suprafata de 2500 mp, aflati in prezent in proprietatea reclamantei, dobanditi prin contractul de vanzare – cumparare autentificat sub nr. 5007/07.12.2007, doar la N-R pe o latura de 71,93 ml si nu la S-E astfel cum gresit s-a inserat in cuprinsul contractului de vanzare – cumparare  mentionat mai sus, care este contrazis de altfel si de  schita acestuia unde situatia este similara cu cea identificata de societate in propriile documente.
Totodata, intervenienta a precizat ca schitele detinute de aceasta sunt intocmite in anul 2004, iar in acestea terenul in litigiu apare ca fiind proprietatea dl. RTAstfel incat sunt nefondate sustinerile paratilor enuntate in cererea de interventie care considera in mod eronat ca „suprafata lipsa de 330 mp ar putea fi regasita la  institutie” atata timp cat schita depusa la dosarul cauzei de reclamanti portiunea de teren revendicata se afla in cu totul alta latura (SE)  care nu se invecineaza cu aceasta.
Prin urmare, in cauza se impune stabilirea corecta a cadrului procesual  si scoaterea din cauza a intervenientei.
In drept, au fost invocate disp.art. 115 Cod procedura civila.
In sustinerea intampinarii s-au depus la dosar, in copie, certificatul de atestare a dreptului de  proprietate asupra terenurilor seria  M07 nr. 3035/15.10.2004 si anexa la acesta, schita.
La termenul de judecata din data de 29.05.2009, in temeiul disp.art. 137 alin. 2 Cod procedura civila, instanta a unit cu fondul cauzei exceptia insuficientei timbrari, exceptia necompetentei materiale a Judecatoriei Sector 6 Bucuresti, exceptia lipsei calitatii procesuale pasive si exceptia lipsei de interes invocate de paratul AMCsi exceptia  lipsei calitatii procesuale pasive invocata de intervenientul fortat.
La acelasi termen de judecata, paratii au aratat ca nu mai sustin exceptia lipsei coparticiparii procesuale pasive.
In temeiul art. 167 Cod procedura civila, instanta a incuviintat pentru reclamanta proba cu inscrisuri si proba cu expertiza topografica, pentru parati proba cu inscrisuri si proba cu expertiza topografica, iar pentru intervenientul fortat proba cu inscrisuri si proba cu expertiza topografica, cu obiectivele stabilite la termenul de judecata din data de 29.05.2009 (f.69-70).
La data de 28.12.2009 s-a depus  la dosar raportul de expertiza topografica, efectuat de expert T R, filele 107-127.

Analizand exceptia insuficientei  timbrarii a actiunii  principale, invocata de catre parati, instanta o va respinge ca neintemeiata, apreciind ca reclamanta a timbrat in mod corespunzator actiunea  cu suma de 3015 lei, fata de valoarea imobilului revendicat stabilita prin expertiza topo efectuata  de 70100 lei.
Analizand exceptia necompetentei materiale invocata de catre parati, instanta o va respinge ca neintemeiata fata de dispozitiile art. 1 pct 1 cod proc.civ., coroborate cu art. 2 pct. 1 lit. b cod proc.civ., avand in vedere valoarea imobilului revendicat stabilita prin expertiza topo efectuata  de 70.100 lei.
Analizand exceptia lipsei calitatii procesuale pasive si exceptia lipsei de interes  invocate de parati (ce sunt analizate impreuna pentru identitate de argumente), instanta o va respinge ca neintemeiata pentru urmatoarele considerente:
Raportul de drept procesual nu se poate lega valabil decat intre titularii dreptului si obligatiei corelative ce rezulta din raportul de drept material dedus judecatii.
Calitatea procesuala presupune existenta unei identitati intre persoana reclamantului si persoana care este titular al dreptului in raportul juridic dedus judecatii (calitate procesuala activa) si, pe de alta parte, existenta  unei identitati intre persoana paratului si cel obligat in acelasi raport juridic (calitate procesuala pasiva).Avand in vedere ca actiunea in revendicare reprezinta actiunea proprietarului neposesor indreptata impotriva posesorului neproprietar, rezulta ca in astfel de actiunii reale calitatea procesuala pasiva o justifica posesorul pretins a fi neproprietar.
Interesul reprezinta una din conditiile de exercitiu a actiunii civile. Desi codul de procedura civila nu defineste notiunea interesului, in doctrina s-a aratat ca prin „interes” se intelege folosul practic, imediat, pe are il are o parte pentru a justifica punerea in miscare a procedurii judiciare.  Interesul este in stransa legatura cu calitatea procesuala activa, practic derivand din aceasta.
Din raportul de expertiza topo intocmit in cauza de catre expert T R rezulta ca paratii A M C si A R ocupa o suprafata de 126 mp din terenul proprietatea reclamantei.
Prin urmare, avand in vedere ca paratii ocupa in fapt o portiune din terenul pe care reclamanta se considera proprietara, instanta apreciaza ca acestia au calitate procesuala pasiva in prezenta actiune in revendicare, iar reclamanta justifica un interes in promovarea actiunii, astfel incat va respinge exceptia lipsei calitatii procesuale pasive si exceptia lipsei de interes ca neintemeiate.

Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:

Reclamanta SC SRL este proprietara terenului in suprafata de 2500 mp, situat in Bucuresti, sector 6, intabulat in CF nr. 4…., avand nr. cadastral … teren dobandit prin cumparare de la SC SRL prin contractul, de vanzare – cumparare autentificat sub nr. 5007/ 17.12.2007 la BNPA Acest teren  a fost identificat de catre expert T R pe schita de plan de punctele 4-5-2 (pct. 1 din concluziile raportului).
 Paratii AMC si A R sunt proprietarii terenului situat in Bucuresti, strada sector 6, in suprafata de 420 mp, inscris in CF nr. … avand nr. cadastral …, imobil cumparat de la numitul P Iprin contractul de vanzare – cumparare autentificat sub nr1207/25.05.2007 la BNP
Din raportul de expertiza  topo  intocmit in cauza rezulta ca paratii ocupa in fapt la adresa postala din Bucuresti,  sector 6, un teren in suprafata de 706,54 mp, teren  delimitat pe  toate partile cu gard de beton, identificat pe schita de plan anexa la raportul de expertiza de punctele F-A’-A-B-C-D-D’-E-F (pct. 2 din concluziile raportului).
Datorita extinderii paratilor pe terenul invecinat, rezulta ca acestia ocupa fara titlu o suprafata de 126 mp din terenul proprietatea reclamantei situat in Bucuresti, Intrarea Floare Galbena nr. 4, sector 6, suprafata delimitata pe schita de plan de punctele F-A’-D’-E-F (pct. 3 si 4 din concluziile raportului).
Potrivit art. 480 Cod civil, proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, in limitele determinate de lege. Printre prerogativele dreptului de proprietate se numara si dreptul de folosinta, respectiv dreptul de a se folosi in exclusivitate, dupa bunul sau plac, de imobilul aflat in proprietatea sa.
Pe de alta parte, actiunea in revendicare reprezinta acea actiune reala si petitorie prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului sau cere restituirea acestuia de la posesorul neproprietar.
In speta de fata, avand in vedere ca din probele administrare in cauza, respectiv raportul de expertiza topo intocmit de expert T R, rezulta ca paratii AMC si AR ocupa in mod abuziv o suprafata de 126 mp teren din terenul proprietatea reclamantei, fara a justifica vreun titlu, in baza art. 480 Cod civil, instanta va obliga paratii sa lase in deplina proprietate si posesie reclamantei suprafata de 126 mp teren situat in Bucuresti, , sector 6, identificata pe schita de plan anexa la raportul de expertiza topo intocmit de exp. Turcanu Ricu de pct. F-A’-D’-E-F.
In ceea ce priveste gardul de beton ridicat de parati pe aliniamentul D’-E-F-A’, proprietatea reclamantei, instanta retine ca, potrivit art. 494 Cod civil – daca plantatiile, constructiile si lucrarile au  fost facute de catre o a treia persoana cu materialele ei, proprietarul pamantului are dreptul de a le tine pentru dansul sau de a indatora pe acea persoana sa le ridice.
In cauza de fata, din probele administrate rezulta ca sotii A au ridicat terenul proprietatea societatii reclamante, situat in Bucuresti,  sector 6, un gard de beton, pentru a delimita terenul pe care s-au extins abuziv.
Prin urmare, avand in vedere optiunea proprietarului terenului, respectiv cererea reclamantei SC SRL de a fi obligati paratii sa demoleze gardul, fata de dispozitiile art. 494 Cod civil, instanta apreciaza ca si acest capat de cerere este intemeiat astfel incat il va admite si va obliga paratii sa demoleze gardul ridicat pe aliniamentul D’-E-F-A’.
Pentru toate aceste considerente, instanta va admite actiunea principala, astfel cum a fost precizata si va obliga paratii sa lase in deplina proprietate si posesie reclamantei suprafata de 126 mp teren situat in Bucuresti,   sector 6, identificata pe schita de plan anexa la raportul de expertiza topo intocmit de exp. TRde pct. F-A’-D’-E-F si sa demoleze gardul ridicat pe aliniamentul D’-E-F-A’.
Analizand cererea reconventionala formulata de catre paratii AM C si A R impotriva reclamantei SC SRL, instanta apreciaza ca este neintemeiata, avand in vedere urmatoarele:

Prin cererea reconventionala formulata, paratii AMC si A R au solicitat sa se stabileasca granita de hotar dintre terenurile  proprietatea lor si a reclamantei.
Din raportul de expertiza topo intocmit in cauza de T R rezulta ca, terenul situat in Bucuresti, sector 6, proprietatea reclamantei si terenul situat in Bucuresti, strada Padurea …, sector 6 nu se invecineaza.
Astfel, terenul situat in Bucuresti, Intrarea, sector 6 este identificat pe schita de plan de punctele 4-5-2, iar terenul situat in Bucuresti, strada Padurea sector 6 este identificat pe schita de plan de punctele A-B-C-D-A (pct. 4 din continutul expertizei). Aceste doua terenuri nu se invecineaza, astfel cum expertul a stabilit in mod categoric.
Potrivit art. 584 Cod civil, orice proprietar poate indatora pe vecinul sau la  granituirea proprietatii lipite cu a sa, cheltuielile granituirii  impartindu-se pe jumatate.
Din analiza acestor dispozitii legale rezulta ca pentru a se putea efectua o granituire efectiva este necesar, ca si premisa a granituirii, ca imobilele supuse acestei operatiuni sa fie invecinate.
In speta de fata,  avand in vedere ca cele  doua terenuri apartinand reclamantei si paratilor nu se  invecineaza, cererea de granituire a acestora apare ca neintemeiata.
Instanta nu ar putea dispune stabilirea liniei de hotar intre cele doua proprietati pe aliniamentul D’-E-F-A’, respectiv pana la limita proprietatii SC  SRL, avand in vedere ca paratii nu detin un titlu valabil de proprietate si pentru suprafata de teren de 158 mp identificata pe schita de plan de punctele A-D- D’-A’.
Prin urmare, instanta va respinge cererea reconventionala formulata impotriva societatii reclamante ca neintemeiata.

Analizand cererea de chemare in  judecata a altei persoane formulata de paratii AMC si A R impotriva intervenientei SN SA, sub aspectul exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive, instanta retine urmatoarele:

Prin cererea de chemare in judecata a S.N. SA, paratii au solicitat sa se dispuna granituirea terenurilor proprietatea lor si a intervenientei.
Potrivit certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria M07 nr. 3035/15.10.2004 intervenienta SN SA detine in proprietate un teren in suprafata de 433005,29 mp, situat in Bucuresti, strada Prelungirea Ghencea sector 6,
Acest teren este identificat pe schita de plan anexa 2 la raportul de expertiza intocmit de expert T R.
Din concluziile raportului de expertiza rezulta ca nu exista niciun fel de vecinatate intre incinta F (proprietatea S.N. SA) si terenul proprietatea paratilor, deoarece cele doua terenuri sunt despartite de terenul proprietatea reclamantei (pct. 7 din  concluzii).
Prin urmare, avand in vedere ca terenul apartinand intervenientei SN  SA, situat in Bucuresti, strada Prelungirea Ghencea sector 6 nu se invecineaza cu terenul proprietatea paratilor, situat in Bucuresti, strada Padurea, sector 6, fata de dispozitiile art. 584 Cod civil, instanta constata ca  SN SA nu are calitatea procesuala pasiva in prezenta cerere de granituire.
In consecinta, instanta va admite exceptia lipsei calitatii procesuale pasive  invocata de SN SA si va respinge cererea de chemare in judecata a altei persoane ca fiind introdusa impotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva.

In baza art. 274 Cod procedura civila, instanta va obliga paratii, cazuti in pretentii fata de reclamanta, la plata catre aceasta a cheltuielilor de judecara suportate cu prezentul dosar, constand  in taxa judiciara de timbru (3015 lei), timbru judiciar (5,3 lei) si onorariu  expert (1400 lei).
De asemenea, va obliga paratii la plata catre intervenienta a cheltuielilor de judecata constand in onorariu expert (400 lei), onorariu expert parte (1500 lei) si onorariu avocat (4132 lei).