Pretentii Antecontr

    
    dosar nr. 1429/303/2010
    sentinta civila nr.6610
    
    
    Prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti, sub                                        nr. 13898/3/07.06.2009, reclamanta S.C. a chemat in judecata in judecata pe paratul AC, solicitand instantei ca prin hotararea ce va pronunta sa dispuna obligarea paratului la plata sumei de 50.000 euro, reprezentand parte din avansul pretului stabilit prin conventia incheiata de parti la data de 10.09.2007.
    De asemenea, reclamanta a solicitat obligarea paratului la plata cheltuielilor de judecata.
    In motivarea in fapt a cererii, reclamanta a aratat ca la data de 10.09.2007 a incheiat cu paratul o conventie prin care a fost mandatata sa efectueze toate demersurile necesare in vederea obtinerii titlului de proprietate asupra terenurilor agricole in suprafata de 1400 mp si respectiv 3750 mp, terenuri situate in comuna O, in legatura cu care paratul a sustinut ca a  formulat la Primaria Sectorului 1 Bucuresti cererile nr.  33680/2005 si nr.33678/2005,  acesta declarand ca are vocatia succesorala de a solicita reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor  mentionate de pe urma defunctei AM
    A mai aratat reclamanta ca paratul s-a obligat sa incheie un act de                        vanzare  cumparare, iar durata mandatului a fost stabilita pana la data de 30.07.2008.
    De asemenea, a aratat reclamanta ca intrucat demersurile pentru obtinerea titlului de proprietate au necesitat o perioada mai indelungata a formulat notificarea              nr. 309N/29.07.2008 prin care i-a solicitat paratului sa se  prezinte la sediul societatii reclamante la data de 30.07.2008 pentru prelungirea cu inca 6 luni a perioadei de valabilitate a conventiei. Paratul insa nu a dat curs notificarii, astfel cum rezulta din  incheierea  de atestate nr. 67/30.07.2008, motiv pentru care s-a formulat o a doua notificare cu nr.336N/15.08.2008 prin care paratului i se solicita sa se prezinte la data de 20.08.2008 pentru prelungirea cu 6 luni a perioadei de valabilitate a conventiei sau sa se prezinte la data de 27.08.2008 la sediul B.E.J. pentru a restitui suma de 50.000 euro  reprezentand o parte din avans. A mentionat reclamanta ca paratul a raspuns doar ultimei notificarii, prin raspunsul transmis cu nr.  57172008 si inregistrat la societatea reclamanta sub nr.  33331/25.08.2008. Prin acest raspuns paratul recunoaste ca a primit de la reclamanta suma de  50.000 euro  si invedereaza faptul ca nu mai doreste prelungirea duratei conventiei si se opune restituirii sumei de 50.000  euro.
    A mai aratat reclamanta ca deoarece paratul si-a manifestat in mod expres vointa de a nu mai prelungi conventie, acest lucru face imposibila incheierea contractului de vanzare – cumparare motiv pentru care acesta va trebui sa restituie suma de bani primita ca o parte din avans.
    De asemenea, a aratat reclamanta ca in urma demersurilor pe care le-a facut primaria Sectorului 1 Bucuresti prin adresa nr. N26815/22.10.2008, a aratat ca in urma verificarilor ce au fost efectuate nu au fost identificate cererile cu nr. 33680/2005 si 33.678/2005 ca fiind depuse de parat dupa autoarea sa AM
    A mentionat reclamanta ca a incercat solutionarea pe cale amiabila a litigiului,astfel ca in conformitate cu disp. art. 7201 Cod procedura l-a convocat pe parat la conciliere la data de 03.02.2009, astfel cum rezulta din notificare nr. 19/15.01.2009, dar acest nu s-a prezentat imprejurare fata de care a fost incheiat procesul verbal din data de 03.02.2009.
    In drept, s-au invocat dispozitiile art. 969-970 Cod civil si art. 274 Cod procedura civila.
    Cererea a fost legal timbrata cu taxa judiciara de timbru  in cuantum de 5303,92 de lei (ordinul de plata nr. 418/01.04.2009) si timbru judiciar in valoare de 5 lei.
    La data de 20.06.2009, paratul a formulat intampinare prin care a solicitat admiterea exceptie de necompetenta materiala si declinarea competentei de solutionare a cauzei in favoarea Judecatoriei Sectorului 6 Bucuresti,iar pe fond a solicitat respingerea cererii ca neintemeiata.
    In motivarea in fapt a intampinarii, paratul a aratat ca reclamanta a fost mandatata  pentru o perioada de10 luni prin conventia incheiata la data de 10.,09.2007 sa faca toate demersurile pentru obtinerea titlului de proprietate asupra terenurilor agricole in suprafata de  1400 mp si 3750 mp, situate in comuna O pentru inregistrare fiscala a acestora, obtinerea certificatului de urbanism, scoaterea din circuitul agricol si trecerea in regimul intravilan, efectuarea demersurilor pentru perfectarea contractului de vanzare – cumparare. Totodata, prin conventia s-a convenit ca in cazul in care reclamanta isi indeplineste mandatul paratul sa vanda terenurile acesteia.
    A mai aratat paratul ca reclamanta nu si-a indeplinit niciuna din obligatiile stabilite prin mandat astfel ca prin raspunsul nr. 571/20.08.2008 i-a comunicat acesteia ca numai doreste prelungirea conventiei si nici restituirea sumei de 50.000 euro echivalent a 165.345 de  lei, deoarece aceasta suma reprezinta contravaloarea dreptului de exclusivitate de care a beneficiat mandatara pe parcursul derularii conventiei.
    In ceea ce priveste exceptia necompetentei materiale, paratul a aratat ca din continutul conventiei mai sus mentionate, rezulta ca aceasta cuprinde doua acte si anume un  mandat si un antecontract de vanzare – cumparare, iar raportul juridic de mandat din cadrul conventiei este unul de natura civila.
             A mentionat paratul ca  actul juridic este incheiat intre o persoana fizica si una juridica, iar paratul mandatar nu realizeaza fapte de comert prin parcurgerea procedurii de reconstituire a dreptului de proprietate asupra terenurilor. A mai aratat paratul ca obligatia asumata de reclamanta prin contractul de mandat nu intra in obiectul sau de activitate, ci este o obligatie civila, iar un mandat nu poate fi caracterizat drept comercial doar pentru ca  una dintre parti este persoana juridica.
            In ceea ce priveste antecontractul de vanzare cumparare din cadrul conventiei paratul a aratat ca in baza acestuia reclamanta si-a asumat obligatia sa incheie un contract de vanzare cumparare in maxim 15 zile de la data notificarii, iar aceasta obligatie nu este fapta de comert, codul comercial  prevazand in art. 3 si 4 care sunt faptele de comert.
    De asemenea, a aratat paratul ca un alt argument pentru sustinerea exceptiei de necompetenta materiala este si cuantumul pretentiilor solicitate, imprejurare fata de care urmeaza a se aplica dispozitiile art. 2  pct.1 lit. b din codul de procedura civila.
    A mai aratat paratul ca cererea de chemare in judecata este neintemeiata,  deoarece reclamanta nu si-a indeplinit mandatul nici macar partial si nu a respectat obligatia de a da socoteala mandatului despre demersurile pe care le-a facut in scopul indeplinirii mandatului. O dovada certa a  lipsei se interes pe care a dovedit-o reclamanta o constituie si adresa nr. N26815/22.10.2008 a Primariei  Sectorului 1 Bucuresti. Astfel, de la data de 22.10.2008 si pana la data formularii primei notificari, respectiv  29.07.2008 prin care se solicita prelungirea conventiei, reclamanta nu a facut nici un demers pentru obtinerea titlurilor de proprietate, aceasta nefiind interesata de realizarea contractului .
    Totodata, a aratat paratul ca desi prin notificare reclamanta arata ca au fost efectuate diligente la autoritatile administratiei publice competente pentru obtinerea documentelor necesare in vederea perfectarii contractului de vanzare  cumparare nu a facut dovada acestor diligente.
    A mentionat paratul ca reclamanta a beneficiat de un drept de exclusivitate in indeplinirea  mandatului, iar fata de  dispozitiile art. 8 din conventie, fata de atitudinea manifestata de aceasta pe perioada derularii conventiei, deoarece reclamanta nu si-a respectat angajamentele s-au cauzAt prejudicii paratului. Suma de 165.345 de lei echivalentul a 50.000 euro nu reprezinta avans din pretul de vanzare, astfel cum a sustinut reclamanta, aceasta suma care a fost platita in lei si nu in euro reprezinta de fapt contravaloarea dreptului  de  exclusivitate stabilit prin art. 8 din conventie.
    Daca suma mentionata ar fi reprezentat avans din pretul de vanzare cumparare, a aratat paratul ca acest aspect ar fi trebuit sa fie prevazut in mod expres in conventie si nu pe cale separata printr-o declaratie scrisa dupa dictare.
    A mai aratat paratul ca declaratia olografa din data de 10.09.2007 nu  poate fi primita, deoarece a fost scrisa dupa dictare, iar paratul nu avea cunostinte de specialitate. Mai mult, vanzarea terenului era conditionata de indeplinirea in prealabil a mandatului asupra caruia reclamanta avea exclusivitate. Certitudinea paratului cu privire la scopul pentru care a primit suma mentionata mai sus rezulta clar si din raspunsul la notificare inregistrat sub nr. 571/20.08.2008.
    In drept, s-au invocat dispozitiile art. 115-118 Cod procedura civila.
    Prin  sentinta comerciala nr. 12.548/05.11.2009 a Tribunalului Bucuresti , Sectia a VI a Comerciala a fost admisa exceptia de necompetenta materiala a Tribunalului Bucuresti – Sectia a VI a Comerciala si declinata competenta de solutionare a cauzei in favoarea Judecatoriei Sector 6 Bucuresti.
    Pentru a pronunta aceasta solutie s-a retinut ca prin conventia incheiata de  parti au luat nastere doua categorii de raporturi juridice, specifice contractului de mandat si  antecontractului de vanzare cumparare. Obligatia asumata de reclamanta de a depune toate diligentele pentru obtinerea titlurilor de proprietate asupra a  doua terenuri agricole de 140 mp si 3750 mp,  intocmirea documentatiei cadastrale si intabularea dreptului de  proprietate, inregistrarea fiscala a proprietatii, obtinerea certificatului de urbanism, scoaterea terenurilor din regimul agricol si obtinerea regimului de intravilan al terenurilor si efectuarea tuturor demersurilor pentru perfectarea contractului de vanzare cumparare este o obligatie de natura civila, izvorata dintr-un contract de mandat incheiat in temeiul art. 1532 si urmatoarele din Codul civil, astfel cum se  mentioneaza in preambulul conventiei.
    In ceea ce priveste promisiunea de vanzare  cumparare a celor doua terenuri, s-a retinut ca aceasta face parte din categoria actelor juridice care in conceptia codului comercial sunt acte civile, intrucat privesc bunuri imobile, chiar daca promitentul cumparator are calitate de  comerciant.
    Prin urmare, avand in vedere natura juridica a litigiului  ce rezulta din insusi actul ce constituie fundamentul raporturilor juridice deduse judecatii si valoarea obiectului cererii 50.000 euro (211.740 lei) in temeiul art. 158 -159 pct. b din Cod procedura civila raportat la art. 2 alin. 1 lit. b si art. 1  alin. 1 Cod procedura civila se impune declinarea competentei de solutionare a cauzei in favoarea Judecatoriei Sector 6 Bucuresti in a carei raza de competenta se afla domiciliul paratului.
    Cererea a fost inregistrata pe rolul Judecatoriei Sector 6 Bucuresti sub nr. 1429/303/25.03.2010.
    La termenul de judecata din 22.04.2010, paratul a aratat ca OM este fratele sau, iar instanta in baza rolului activ in baza art. 129 alin. 4 Cod procedura civila a  dispus emiterea unor adrese catre Primaria Sectorului 1 Bucuresti in vederea comunicarii cererilor de retrocedare nr. 4161/2001 si nr. 4162/2001 si catre Administratia Financiara Sector 6 Bucuresti pentru comunicarea fisei fiscale a paratului pentru anul 2007 si 2008 pentru a se verifica cu ce titlu s-a incasat de catre acesta suma de 50.000 euro.
    La data de 28.08.2010, s-a depus la dosar adresa nr. N11250/28.05.2001 a Primariei Sectorului  1 Bucuresti – Directia Fond Funciar Cadastru si Registrul Agricol prin care se arata ca nu au fost identificate cererile de retrocedare cu nr. 4161/2001 si nr. 4162/2001, iar prin adresele cu numerele aratate mai sus au transmise catre Prefectul Municipiului Bucuresti borderourile nr. 206 si 207 privind propunerea de reconstituire a dreptului de proprietate conform art. 36 alin. 2 si 3 din Legea nr. 18/1991, depunandu-se aceste adrese la dosar - aflate la filele 41-50 dosar.
    Prin adresa nr. 13598/01.06.2010 a Primariei Sectorului  1 Bucuresti - Directia Fond Funciar Cadastru si Registrul Agricol s-a aratat ca cererea cu nr. 101/08.01.1998 a  fost depusa la Primaria orasului O la data de  08.01.1998 si transmisa Primariei Sectorului 1 in data de 11.08.2005 prin adresa nr. 28918/11.08.2005, iar cererile cu nr. 4161/2001 si nr. 4162/2001 nu au fost identificate. Deoarece aceste cereri au fost formulate pentru terenuri situate in comuna Ose solicita a  se cere relatii de la Primaria O
    S-a anexat acestei adrese fotocopii de pe:  adresa nr. 33681 a Primariei               Sector 1-Directia Fond Funciar Cadastru si Registrul Agricol, dovada comunicarii acesteia, cererea formulata de catre OM  la data de 19.09.2005 inregistrata sun nr. 33681 si actele anexate acesteia, precum si declaratiile numitului OM – filele 52-94 dosar si cererea formulata de catre AC actele anexate acesteia – filele 100 - 113.
    Totodata s-a depus la dosar adresa nr. 33419/28.02.2008 a Primariei                 Sectorului  1 Bucuresti – Directia Fond Funciar Cadastru si Registrul Agricol, dovada comunicarii acesteia, prin care i  se solicita paratului completarea documentatiei pentru reconstituirea dreptului de proprietate.
    Prin adresa nr. 36917/07.06.2010 a Administratiei Finantelor Publice Sector 6  s-a comunicat ca paratul  nu figureaza inregistrat cu fise fiscale pentru anii 2007 si 2008 ( fila  115 dosar), iar prin adresa nr. 29952/16.07.2010 a Administratiei Finantelor Publice Sector 6, aflata la fila 120 dosar s-a aratat ca paratul figureaza doar cu venituri din pensii pe anii 2007 si 2008.
    Au  fost incuviintate si s-au administrat pentru reclamanta urmatoarele probe:
    - proba cu inscrisuri, sens in care s-au depus la dosar fotocopii  de pe  conventia incheiata la data de 10.09.2007, procesul verbal din 03.02.2009 de conciliere, invitatia la conciliere si dovada expedierii acesteia,  declaratia  inregistrata la reclamanta sub                     nr. 3099/10.09.2007, cererea de deschidere cont curent din 10.09.2007, notificarea nr. 426/29.07.2008 si dovada expedierii acesteia,incheierea de atestare nr. 67/30.07.2008, notificarea nr. 336N/15.08.2008 si dovada comunicarii acesteia, procesul verbal din  27.08.2008, raspunsul paratul inregistrat la reclamanta sub nr. 3331/25.08.2008, adresa inregistrata la SCPA Corciu si Asociatii  sub nr. 423/29.07.2008, adresa                                nr. N26815/22.10.2008 a Primariei Sectorului  1 Bucuresti – Directia Fond Funciar Cadastru si Registrul Agricol, cererea inregistrata la Primaria Sectorului 1 Bucuresti sub nr. 9025/17.03.2009, adresa inregistrata sub nr. 44 inregistrata la SCPA Corciu si Asociatii, convocare la conciliere nr. 19/15.01.2009 si dovada comunicarii acesteia,  procesul verbal din 03.09.2009
    - proba cu interogatoriul paratului, raspunsurile fiind consemnate in scris si atasate la dosar , filele 127 si 128 dosar.
    A fost incuviintata si s-a administrat pentru  parat proba cu inscrisuri, sens in care s-au depus la dosar adresele nr. 33678/16.11.2005 si nr. 33680/16.11.2005 ale Primariei Sectorului  1 Bucuresti – Directia Fond Funciar Cadastru si Registrul Agricol, notificarea inregistrata sub nr. 22842/26.10.2001 la Prefectura Municipiului Bucuresti.
    Analizand materialul probator administrat in cauza, instanta retine urmatoarele:
    Prin conventia incheiata de  parti la data de 10.09.2007 au luat nastere doua categorii de raporturi juridice, specifice contractului de mandat si  antecontractului de vanzare cumparare. Obligatia asumata de reclamanta de a depune toate diligentele pentru obtinerea titlurilor de proprietate asupra a  doua terenuri agricole de 140 mp si 3750 mp,  intocmirea documentatiei cadastrale si intabularea dreptului de  proprietate, inregistrarea fiscala a proprietatii, obtinerea certificatului de urbanism, scoaterea terenurilor din regimul agricol si obtinerea regimului de intravilan al terenurilor si efectuarea tuturor demersurilor pentru perfectarea contractului de vanzare cumparare este o obligatie de natura civila, izvorata dintr-un contract de mandat incheiat in temeiul art. 1532 si urmatoarele din Codul civil, astfel cum se  mentioneaza in preambulul conventiei.  Partile au mentionat ca este valabil contractul de mandat  pana la data de 10.09.2007.
    Prin declaratia olografa scrisa si semnata de parat, din 10.09.2007 (fila 10 din dosarul nr.13898/3/2009) acesta a aratat ca a primit suma  de 165.345 lei echivalent  a  50.000 euro, suma care reprezinta o parte din avansul din pretul de 10% stabilit cu  ocazia semnarii conventiei.
    Instanta retine ca suma de bani  mai sus mentionata reprezinta avans din pret, iar sustinerile  paratului in sensul ca a scris dupa dictare si astfel declaratia olografa nu exprima vointa sa liber exprimata si suma de 50.000 euro reprezinta contravaloarea dreptului de exclusivitate de care reclamanta a beneficiat pe parcursul derularii acordului sunt nefondate, deoarece paratul nu a  dovedit  aceste sustineri in conditiile art.1169 din Codul civil.
    Instanta constata, fata de materialul probator administrat in cauza, faptul ca declaratia olografa scrisa si semnata  de parat a fost data in aceeasi zi  cu  incheierea conventiei, ca suma  de 165.345 lei  echivalent  a  50.000 euro a fost primita de parat cu titlu de avans din pretul stabilit de parti pentru  cele doua terenuri agricole de 140 mp si 3750 mp situate in O.
    Pana la  data de 30.07.2008 reclamanta nu si-a adus la indeplinire obligatiile  sale de mandatar, motiv  pentru  care  l-a notificat  pe  parat pentru prelungirea  termenului prevazut  in contract, conform notificarilor aflate la filele 15,16,19 si 20.
    Potrivit inscrisului aflat la fila 24 dosar paratul le-a adus la cunostinta reprezentantilor reclamantei ca nu doreste prelungirea termenului stabilit prin conventie, deoarece  acestia au dat dovada de lipsa de interes in indeplinirea mandatului.
    Prin art.3 din conventie s-a  mentionat  ca reclamanta  va  primi ca remuneratie pentru mandat 50% din pretul stabilit de parti la 700 Euro pe metru patrat, remuneratie care nu va fi  achitata, ci va fi  dedusa din pretul convenit de  parti.
    Instanta, avand  in vedere petitul cererii de chemare in judecata si regula ca nu se poate acorda  mai mult  decat s-a cerut,  retine ca reclamanta  solicita obligarea paratului la plata  sumei de 50.000 Euro nu  ca  remuneratie pentru  mandat, ci ca parte din avans. In consecinta, aspectele legate sau  nu de executarea mandatului pot fi avute in vedere de instanta numai  pentru  a retine a cui a  fost culpa pentru ca nu s-a ajuns la incheierea contractului  de  vanzare cumparare.
    Reclamanta potrivit inscrisurilor aflate la dosar (filele 25,26, 28 si 29) a facut demersuri pentru executarea mandatului la data de 23.07.2008, adica cu  7 zile inainte de expirarea termenului stabilit pentru executarea mandatului, iar  nemultumirea paratului legata de felul in care s-au  executat obligatiile este  intemeiata.
    In art.5 din conventie s-a prevazut ca in cazul in care  pana la expirarea unui termen de 15 zile de la notificarea facuta in scris  de  reclamanta prin care se  solicita incheierea contractului  de vanzare cumparare, reclamanta  din motive  independente  de vointa sa refuza perfectarea  actelor de vanzare cumparare, paratul este  liber  sa vanda unei alte  persoane terenul cu  obligatia restituirii sumelor avansate  de reclamanta pentru  obtinerea  titlului de proprietate la care se adauga un comision de 3%. Avand in vedere faptul ca reclamanta nu si-a indeplinit corespunzator obligatiile ca mandatar dispozitiile art.5 din conventie nu  sunt aplicabile in speta, iar pe de alta parte aceasta nu a solicitat restituirea sumelor avansate  pentru perfectarea actelor de vanzare cumparare si nici a comisionului.
    De asemenea, instanta constata ca prin art.6 din conventie s-a prevazut ca daca paratul refuza perfectarea actelor de vanzare cumparare  reclamanta  este  indreptatita sa se adreseze instantei de judecata, pentru  incheierea unei hotarari  care sa  tina loc de  act de vanzare cumparare.
    Reclamanta  nu s-a adresat instantei pentru pronuntarea unei hotarari care sa  tina loc  de  act de  vanzare  cumparare, ci pentru restituirea avansului de 50.000 Euro achitat in baza  antecontractului.
    Partile nu au  prevazut in contract  un pact comisoriu prin care sa se stabileasca desfiintarea antecontractului de vanzare cumparare fara alte formalitati si fara punerea in intarziere. Prin urmare, este necesara interventia instantei in aprecierea intrunirii conditiilor rezolutiunii: neexecutarea  contractului, neexecutarea imputabila debitorului, punerea in intarziere a debitorului.
    Instanta retine ca atata timp cat antecontractul nu a fost  desfiintat  nu se poate pune problema repunerii partilor in situatia anterioara incheierii lui, prin restituirea avansului achitat paratului.
    Partile au prevazut in antecontract ca in situatia in care paratul va refuza incheierea contractului de vanzare-cumparare reclamanta va putea  solicita  instantei  pronuntarea  unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare  cumparare putandu-se  deci solicita de catre reclamanta fie  pronuntarea unei hotarari de vanzare cumparare, fie  rezolutiunea  antecontractului.
    Pentru considerentele expuse, in temeiul art.969 si art.1169 Cod civil, deoarece reclamanta  a solicitat restituirea  prestatiilor dintr-un antecontract  care nu  a dovedit ca a fost desfiintat, va respinge, ca  neintemeiata, cererea formulata de reclamanta.
    In temeiul principiului disponibilitatii  se va lua  act ca partile  nu au solicitat cheltuieli de  judecata.