Revendicare imobiliara. Comparatie intre contractul de vanzare cumparare invocat de reclamanti si contractul de leasing imobiliar cu clauza de vanzare invocat de parata.

Revendicare imobiliara. Comparatie intre contractul de vanzare cumparare invocat de reclamanti si contractul de leasing imobiliar cu clauza de vanzare invocat de parata.

Constata ca prin actiunea civila formulata de reclamantii D. D. si D. F. au chemat in judecata parata S.C. B. S.R.L. solicitand obligarea acesteia sa le lase in deplina proprietate si posesie imobilul situat in P., str. x, nr. - fost 5 – vila Cristina, cu numar cadastral - – numar cadastral nedefinitiv - inscris in CF - P. nedefinitiva, imobil compus din teren in suprafata de 1285,5 mp. si constructie si sa se dispuna evacuarea paratei din imobilul sus mentionat pe care-l ocupa fara titlu. Cu cheltuieli de judecata.
In motivarea actiunii reclamantii arata ca au dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu prin cumparare in baza contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2738/30.10.2003 si a actului aditional, incheiat cu S. M. R., care a redobandit imobilul constructie prin restituire in natura in baza Legii nr.10/2001, de la S.C. P. S.-A. Se arata ca parata foloseste imobilul in baza unui contract de leasing imobiliar cu clauza de vanzare incheiat cu S.C. P. S.A. si ca acesta a facut obiectul unui litigiu solutionat in recurs de Inalta Curte de casatie si Justitie, care a statuat prin decizia nr. 5439/2005 ca acesta reprezinta o promisiune unilaterala de vanzare-cumparare care naste un drept de creanta si ca potrivit contractului, partile au stabilit desfiintarea acestuia in cazul in care imobilul va fi revendicat.
In drept  s-au invocat prevederile art. 480 c. civ, art. 31, 32 si 33 din Legea nr. 115/1938.
Parata a formulat intampinare solicitand respingerea actiunii ca neintemeiata, aratand ca decizia Inaltei Curti de Casatie si Justitie face vorbire de o hotarare judecatoreasca de restituire a imobilului, din data de 20.03.2003, care in realitate nu exista. Parata a aratat ca pe rolul Inaltei Curti de Casatie si Justitie exista un dosar avand ca obiect contestatie in anulare impotriva deciziei civile nr. 5439/2005, solicitand suspendarea judecatii in temeiul dispozitiilor art. 244 pct. 1 c.pr.civ. De asemenea parata arata ca in prezent se fac cercetari penale pentru savarsirea infractiunii de abuz in serviciu contra intereselor persoanelor prev. de art. 246 c.pen. de catre fostul administrator al S.C. P. S.A. care a semnat decizia de restituire in natura a Vilei Cristina in favoarea numitei S. M.-R.. S-a pornit urmarirea penala si impotriva fostului director general pentru aceeasi infractiune, parata figurand ca parte vatamata. Astfel, se arata de catre parata, sunt intrunite si conditiile prevazute de art. 244 pct. 2 c.pr.civ. pentru suspendarea judecatii.
Pe fond parata sustine ca potrivit deciziei nr. 1616/08.05.2003 emisa de S.C. P. S.A. imobilul restituit in temeiul Legii nr. 10/2001 este grevat de contractul de leasing imobiliar, beneficiara restituirii subrogandu-se in drepturile si obligatiile S.C. P. S.A., devenind astfel parte contractanta. Parata sustine ca reclamantii nu pot invoca bina credinta deoarece chiar reclamantul a ridicat personal decizia de la unitatea detinatoare pentru S. M. R., in baza unei procuri autentificate.
Cauza a fost inregistrata initial in dosarul 4848/197/2006 pe rolul Judecatoriei Brasov.
Prin sentinta civila 6254/2008 a Judecatoriei Brasov a fost declinata competenta de solutionare a acestei cereri in favoarea Tribunalului Brasov – Sectia comerciala.
Cauza a fost inregistrata in dosarul 4915/62/2008 pe rolul Sectiei comerciale si de contencios administrativ, iar prin incheierea pronuntata la data de 17.09.2008 s-a dispus transpunerea cauzei la Sectia civila, retinandu-se natura civila a acestui litigiu.
In consecinta, cauza a fost inregistrata in prezentul dosar.
Parata S.C. B. S.R.L. a formulat cerere reconventionala, iar solutionarea acesteia a fost disjunsa la termenul de judecata din 6.11.2008, fiind inregistrata in dosar nr. 7458/62/2008.
La termenul de judecata din 11.12.2008 s-a dispus suspendarea solutionarii prezentei cauze pana la solutionarea irevocabila a cererii reconventionale disjunsa din prezenta.
Cauza a fost repusa pe rol la cererea reclamantilor, inregistrata la data de 4.05.2012, cauza disjunsa fiind solutionata irevocabil prin decizia 1743/9.03.2012 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie.
In cauza s-a administrat proba cu inscrisuri.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Reclamantii sunt proprietari tabulari asupra imobilului inscris in CF - P. (C.F. vechi 906 ), nr. top -, cu drept de cumparare ca bun comun.
Imobilul este compus din teren in suprafata de 1285,5 mp si constructie.
Prin cererea reconventionala formulata de parata, care a fost disjunsa si solutionata separat, s-a solicitat, in contradictoriu cu reclamantii si cu inca alte doua persoane, SC P. SA si S.M.R., constatarea nulitatii absolute a deciziei 1616/2003 emisa de SC P. SA de restituire in natura a imobilului si nulitatea absoluta a actului aditional la contractul de vanzare cumparare 2738/2003.
Prin sentinta civila 12/S/2010 a Tribunalului Brasov a fost respinsa aceasta cerere, solutia devenind irevocabila ca urmare a respingerii cailor de atac exercitate de parata din prezenta cauza.
In fapt, prin Decizia nr.1616/08.05.2003 emisa in temeiul dispozitiilor Legii 10/2001 de catre S.C. P. S.A., s-a dispus restituirea in natura catre petenta S. M.-R. a imobilului constructie Vila Cristina din P., str. - nr.- , nr. cadastral -. S-a mentionat ca imobilul este grevat de contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare nr.1337/11.04.2000 incheiat cu S.C. B. S.R.L. care vizeaza dreptul de folosinta asupra constructiei, fara teren aferent, si de contractul de inchiriere nr.1892/1999 incheiat cu T. M., iar in temeiul dispozitiilor art.14 din Legea 10/2001, persoana indreptatita se subroga in drepturile si obligatiile S.C. P. S.A. in contractul de leasing mentionat si in contractul de inchiriere.
Terenul cu nr. cadastral 1292 a fost restituit notificatoarei S. M. R. prin Dispozitia nr.40/01.07.2003, emisa de Primarul Orasului P..
Prin actul aditional la contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.2738/30.10.2003 de B.N.P. R.H., act aditional autentificat sub nr. 12/12.01.2004 de catre B.N.P. R. H. si R. D. B., parata S.M.-R. a instrainat catre paratii D. F. D. si D. F. imobilul constructie Vila Cristina si terenul aferent .
Imobilul este in prezent inscris in CF - CFN, sub nr. de ordine A+1, nr. cadastral x –teren de 1285,50 mp si constructie P+E Vila Cristina in str.x nr.- si constructia casa de vacanta S+P+E compusa din 6 camere, la parter camera de zi, baie, 2 terase, bucatarie, vestibul, hol, la etaj 3 dormitoare cu bai, balcon si hol , iar la mansarda 2 dormitoare cu baie, balcon si hol
Reclamantii au calitatea de proprietari tabulari asupra imobilului, titlul de proprietate al acestora nefiind desfiintat.
Contractul de leasing imobiliar cu clauza de vanzare nr. 1337/2000, invocat de parata, nu este un titlu de proprietate, iar actiunea paratei formulata in contradictoriu cu  SC P. SA, prin care s-a solicitat de catre aceasta sa se constate calitatea sa de proprietar asupra imobilului, a fost respinsa irevocabil prin decizia 5439/2005 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie. In aceasta cauza au avut calitatea de intervenienti reclamantii din prezentul litigiu.
Comparand titlurile exhibate de parti, instanta conchide ca titlul reclamantilor este preferabil celui al paratei, astfel ca cererea reclamantilor de revendicare a imobilului este intemeiata.
Parata nu a justificat nici existenta unui drept de folosinta asupra imobilului, drept care sa poata fi opus reclamantilor fata de cererea de evacuare.
Contractul de leasing imobiliar a permis paratei sa foloseasca imobilul timp de 5 ani de la data semnarii procesului verbal de preluare a bunului. Respectiv din anul 2000 pana in anul 2005.
La expirarea termenului prevazut in contract, in conditiile in care paratei nu i-a fost recunoscut dreptul de proprietate asupra imobilului, nici locatiunea nu mai poate fi ocrotita.
Evaluarea lucrarilor de imbunatatire pe care parata pretinde ca le-a efectuat la imobilul in litigiu nu se impunea a fi efectuata deoarece instanta nu a fost sesizata cu vreo cerere privind aceste imbunatatiri. 
In consecinta, raportat la prevederile art. 480 cod civil, instanta retine ca solicitarile reclamantilor sunt intemeiate, astfel ca va admite actiunea, va obliga pe parat sa lase reclamantilor imobilul in deplina proprietate si posesie si va dispune evacuarea paratului din imobil.
In conformitate cu prevederile art. 274 cod procedura civila paratul va fi obligat sa plateasca reclamantilor suma de 3852 lei cu titlu de cheltuieli de judecata reprezentand taxa de timbru, timbru judiciar si onorariu provizoriu de expert.
Deoarece pana la solutionarea prezentului litigiu nu s-a achitat diferenta onorariului de expert, asa cum a fost redus, instanta va obliga pe parat sa achite suma de 810,4 lei in contul BLE Brasov pentru raportul de expertiza intocmit de dl. expert Z. C..