Drept de superficie. Mod de dobandire

Drept de superficie. Mod de dobandire.

Dreptul de superficie este acel drept real ce consta in dreptul de proprietate pe care-l are o persoana denumita superficiar asupra constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari care se afla pe terenul apartinand altuia, teren cu privire la care superficiarul  capata un drept de folosinta.
Dreptul de superficie poate fi dobandit prin conventie, legat, uzucapiune sau lege. Simplu fapt de a ridica constructia pe terenul altora, cu toata buna-credinta, nu ar putea constitui un drept de superficie in  beneficiul constructorului, in lipsa unuia din cele patru elemente mentionate anterior. Constituirea dreptului de superficie presupune un acord prealabil sau concomitent cu ridicarea constructiei pe terenul stapanit in beneficiul superficiarului, astfel incat  tribunalul nu se poate substitui intentiei partilor_asupra constituirii unui asemenea dezmembramant al dreptului de proprietate.
De asemenea, nici aparenta de drept nu intra in categoria actiunilor si faptelor care ar putea justifica dreptul de superficie, iar o ingerinta in dreptul partilor  nu are baza juridica in dreptul roman

Prin actiunea civila formulata la  data de 10 decembrie 1998 , reclamanta  Congregatia  Surorilor Maicii Domnului in contradictoriu cu paratii: Statul Roman - prin Primaria Orasul Sovata, SC R. DGN Tg. Mures si SC . B. Sovata SA  a solicitat  obligarea paratilor la a le recunoaste dreptul de proprietate  asupra  urmatoarelor imobile : imobilul inscris in CF nr. 857 Sovata, nr. ord. A+97, nr. top 3154/10/11/1/2, imobilul inscris  in CF nr. 857 Sovata, nr. ord. A+112, nr. top 3142/1, imobilul inscris in  CF nr. 857 Sovata, nr. ord. A+113 , nr. top 3142/2/a , imobilul inscris in CF nr. 857 Sovata, nr. ord. A+111, nr. top 3177; s-a solicitat restabilirea situatiei anterioare anului 1948  in cartea funciara  ; s-a solicitat evacuarea paratei SC R. DGN Tg. Mures din imobilul cuprins in CF nr. 857 Sovat a, nr. or. A+97, nr.top 3154/10/11/1/2, s-a solicitat  evacuarea paratei SC Balneoclimaterica Sovata SA din imobilul inscris in CF nr. A+12 , nr. top 3142/1  CF  857 Sovata, nr. ord. A+113 ,nr. top 3142/2/a  si CF nr. 857 Sovata nr. ord. A+111 , nr. top 3177.
Cu privire la toate imobile mentionate, s-a aratat in motivarea cererii ca au apartinut reclamantei si au trecut in proprietatea Statului Roman in temeiul decretului nr. 358 /1948 .
In temeiul art. 2 din Decretul lege nr.126/1990  s-a procedat la incheierea unor protocoale cu paratii SC R. DGN Tg. Mures si SC B. Sovata SA  in vederea restituirii  imobilelor , insa paratii nu s-au  conformat cererii  de predare a imobilelor.
Prin sentinta civila nr. 442/ 9 aprilie  1999 a Tribunalului Mures a  fost respinsa actiunea formulata  de reclamanta, insa prin decizia nr. 396/ 13 decembrie 1999 a Curtii de Apel Tg. Mures , a fost  admis apelul declarat de reclamanta, cauza fiind trimisa spre rejudecare instantei de fond.
In rejudecarea cauzei, prin sentinta civila nr. 63/ 23 martie  2001 a Tribunalului  Mures  s-a admis in parte actiunea formulata si precizata de reclamanta,  cadrul  procesual fiind  largit prin introducerea in cauza in calitate de parat a SCA C. Sovata, constatandu-se nelegalitatea trecerii in proprietate Statului  a urmatoarelor imobile: imobilul inscris in CF nr. 857 Sovata, nr. ord. A+97, nr. top 3154/10/11/1/2,  imobilul inscris in CF nr. 857 Sovata , nr. ord. A+112, nr. top 3142/1 si imobilul inscris CF nr. 857 Sovata, nr. ord. A+113, nr. top 3142/2/a; s-a dispus  radierea dreptului de proprietate al statului si repunerea in situatia  anterioara, respectiv reinscrierea  dreptului de proprietate al reclamantei asupra acestor imobile, paratii fiind obligati sa recunoasca  dreptul de proprietate al reclamantei  asupra acestor imobile, predarea acestora in deplina folosinta si pasnica posesie; prin aceeasi sentinta s-a respins petitul prin care s-a solicitat  obligarea paratilor  la plata de  daune  cominatorii  si a luat act si s-a constatat renuntare al judecata  a reclamantei  cu privire la imobilul inscris in CF nr. 857 Sovata, A+111, nr. top 3177; a fost admisa actiunea  reconventionala formulata de SC D. Nord SA Tg.Mures  reclamanta fiind obligata la plata sumei  de 616.000.000 lei, suma reprezentand contravaloarea  investitiilor efectuate la imobilul inscris in CF nr. 857 Sovata, nr. top 3154/10/11/172 fiind  instituit un drept de retentie   pana la achitarea acestei sume .
Ulterior, prin decizia nr.18/22 martie 2002 pronuntata  de Curtea de Apel Tg. Mures au fost admise apelurile  declarate  in cauza de reclamanta si de paratele SC D. Nord SA Tg. Mures  si SC B. SA, fiind schimbata in tot sentinta atacata in sensul respingerii ca prematur formulata  a actiunii reclamantei pentru  revendicare imobiliara  si de asemeni respingerea ca prematura a cererii reconventionale  formulate de SC D. N.SA TG. Mures.
Recursul declarat  de reclamanta impotriva acestei hotarari a fost admis  prin Decizia nr. 5209/ 21 septembrie 2004 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie, cauza  fiind trimisa Curtii de Apel Tg. Mures in vederea rejudecarii apelurilor.
In rejudecare, prin decizia nr. 16/ 30 ianuarie 2006, Curtea de Apel Tg.Mures a dispus   respingerea apelurilor pronuntate impotriva sentintei  civile  nr.63/ 23 martie 2011 a Tribunalului Mures.
In urmare a recursurilor promovat impotriva acestei decizii,  Inalta Curte de Casatie  si Justitie, prin Decizia nr. 1944/ 1 martie 2007 pronuntata in dosarul cu nr. 6637/1/2006 a  dispus  casarea deciziei si trimiterea dosarului spre judecarea apelurilor  catre Tribunalul Mures, apreciind ca  aceasta instanta era competenta sa judeca calea de atac  in raport de obiectul pricinii si valoarea imobilelor .
In rejudecarea caii de atac a apelului,  Tribunalul  Mures, prin decizia nr.342/ 29 noiembrie  2007  a dispus  respingerea apelurilor.
Dupa exercitarea de parti a caii de atac a recursului   in judecarea caii de atac, prin decizia civila nr. 1600/ 24 noiembrie 2008, Curtea de Apel Tg.Mures a  admis cererea de disjungere referitor la recursul privind capatul de cerere de reconstituire a dreptului de proprietate  asupra imobilului inscris in CF nr. 857 Sovata, A+111, nr. top. 3177, fiind respinse ca nefondate recursurile    promovate de paratele E.. G. D.  si SC B. SA .
Totodata, prin decizia civila nr.1750/19 decembrie 2008 pronuntata de Curtea de Apel Tg.Mures s-a admis  recursul formulat  de reclamanta impotriva decizie civile nr. 342/ 29 noiembrie 2007 a Tribunalului Mures   s-a admis recursul  in ceea ce priveste petitul disjuns, fiind dispusa casarea decizie atacate precum si a sentintei  civile  nr. 63/ 23.03.2011 pronuntata de Tribunalul Mures, cauza fiind trimisa spre rejudecarea Tribunalului Mures - ca instanta de foind  in ceea ce priveste imobilul inscris in CF nr. 857 Sovata, sub A+111, nr. top 3177.
Curtea de Apel, in solutia pronuntata  a retinut ca  prin cererea introductiva reclamanta a investit instanta  printre altele cu cerere de revendicare a imobilului inscris in CF nr. 857 Sovata, nr. ord. A+111, nr. top 3177.  In cursul judecarii cauzei , la termenul de  judecata din data de 7 septembrie  2000, a fost depusa de  catre reclamanta   o cerere de disjungere a acestui petit, insa cererii i s-a dat curs, in urma deliberarilor instanta  constatand  ca reclamanta a renuntat la judecata .  S-a retinut de catre  instanta de control  judiciar ca  reclamanta fara putinta de tagada a solicitat disjungerea si nu a declarat ca renunta la judecata, in consecinta, nefiind cercetat fondul pricinii cu privire la acest petit , cauza a fost trimisa spere rejudecare, strict in ceea ce priveste revendicarea imobilului inscris  in CF nr. 857 Sovata, nr. ord. A+111, nr. top 3177.
In rejudecarea cauzei, prin note de sedinta, reclamanta  in contradictoriu cu SCCA C. a  precizat ca obiect al cererii in reprezinta solicitarea de reconstituire  a dreptului de proprietate  asupra imobilului inscris  in CF nr. 857 Sovata, A+111 , nr. top 3177, obligarea paratei la recunoasterea dreptului de proprietate al reclamantului asupra imobilului si predarea acestuia in deplina folosinta si deplina posesiei, iar in subsidiar, in ipoteza in care nu este posibila reconstituirea  in natura a dreptului de proprietate se solicita  repararea prin echivalent banesc a dreptului de proprietate , prin obligarea paratei la plate sumei de  220.000 euro - respectiv  814.000 lei.  Se sustine  prin aceste note de sedinta ca reclamanta nu a  avut cunostinta de spre faptul ca parata ar fi edificat  constructia  asupra terenurilor  revendicate, edificatele fiind  realizate  fara acordul  reclamantei, insa pentru a  se evita prelungirea solutionarii  cauzei, se arata ca reclamanta accepta  acordarea de despagubiri .
Parata SCM C.  a  depus un inscris cu caracter de intampinare prin care a aratat ca nu este de acord cu cererea reclamantei  de reconstituire a dreptului de proprietate asupra terenului in cauza, acesta fiind  ocupat cu constructiile  societatii parate; totodata s-a  invederat ca parata nu se opune acordarii de despagubiri, insa  s-a apreciat  ca acestea  trebuie  solicitate de la proprietarul tabular  - Statul Roman.
Ulterior, parata a depus o cerere apreciata ca avand caracterul unei cereri reconventionale  prin care a solicitat confirmarea dreptului de superficie  asupra imobilului, precizandu-se ca  edificatele  pe terenul  in cauza au fost realizate  inainte de anul 1989, in baza decretului nr. 244/1955, reconfirmate prin decretul lege nr. 66/1990 si Legea nr. 172005. Alaturat  acestei cereri a fost depuse extras CF nr. 5105 Sovata, potrivit caruia societatea parata figureaza inscrisa in foaia de proprietate  la pozitia B 2  cu dreptul de proprietate pe durata  constructiilor , iar in foaia C privitoare la sarcini este inscris la pozitia  C1 dreptul de folosinta asupra terenului  in favoarea societatii parate.
Prin sentinta civila nr.177 din 24 ianuarie 2012, Tribunalul Mures a admis in parte actiunea civila formulata si precizata de reclamanta Congregatia Surorilor Maicii Domnului, in  contradictoriu cu paratul Statul Roman  - reprezentat prin Primaria  Orasului Sovata, si in consecinta:
A constatat nelegalitatea  trecerii in proprietatea  Statului Roman a imobilului inscris in CF nr. 857 Sovata, A+111, nr. top 3177, vila din caramida   cu 4 camere  si teren in suprafata de 4748 mp  situata in Sovata, str. Csorgo, nr.1, transcris in CF nr. 5105 Sovata, nr. top 3177. 
A dispus radierea dreptului de proprietate al Statului asupra imobilului teren si repunerea in situatia  anterioara, respectiv reinscrierea dreptului de proprietate al reclamantei  asupra imobilului teren.
A obligat paratul sa recunoasca dreptul de proprietate  al reclamantei  asupra acestui imobil si la a preda acest bun  reclamantei.  
A respins cerere reclamantei de acordare de despagubiri.
A admis actiunea  reconventionala formulata  de    SCCA C. Sovata, in contradictoriu cu parata reconventionala Congregatia Surorilor Maicii Domnului, si a dispus constituirea unui drept  de superficie  asupra imobilului teren  in suprafata de 4748 mp inscris in CF nr. 5105 Sovata, nr. top 3177, aferent si necesar folosintei  imobilelor constructii edificate  pe acest teren, constructii in proprietatea  reclamantei  reconventionale.
In cauza nu s-au acordat cheltuieli de judecata .
Pentru a pronunta aceasta hotarare instanta a retinut ca, potrivit inscrierii in cartea funciara  preluarea imobilului revendicat, inscris  in CF nr. 857 Sovata ,  nr. ord. A+111, nr. top 3177  s-a facut in baza Decretului nr.92/1950 , fiind transcris ulterior in CF nr. 5105, sub B 136 ,  137, iar ulterior pe terenul  in suprafata de  teren  4548 mp, s-a construit  Sectia  de Auto- Motoare de catre SCCA C. Sovata, proprietatea asupra acestuia fiind evidentiata in CF din 1998. 
Instanta a apreciat ca, si in cazul acestui imobil, se impun considerentele din sentinta civila nr. 63/23.03.2001 a Tribunalului  Mures, decizia civila nr. 342/29.11.2007  a Tribunalului Mures  si decizia   civila nr. 1600/ 24.11.2008 a Curtii de Apel Tg. Mures, situatia fiind similara cu a celorlalte imobile.
Legalitatea trecerii imobilului in proprietatea statului trebuie analizata prin prisma prevederilor Decretului nr.92/1950, in raport cu care aceasta preluare apare ca abuziva.
Cum finalitatea unei actiuni in revendicare  o reprezinta  recunoastere  dreptului de proprietate si obligarea paratului la restituirea bunului,   instanta de fond a dispus in  acest sens.
Referitor  la cererea subsidiara formulata de reclamanta,  instanta a retinut ca acesta este ramasa fara obiect ca urmare a admiterii actiunii in  revendicare.
In ceea ce priveste cererea reconventionala  formulata de SCCA C. Sovata, instanta  a retinut ca aceasta reclamanta reconventionala  a dobandit un drept de folosinta asupra terenului, odata cu construirea  edificatelor  asupra carora este proprietara, drept de folosinta ce a fost inscris in cartea funciara  in anul 1998  -  CF nr. 5105 , sub B 136 , 137.
Potrivit lucrari de specialitate efectuate in cauza, cu privire la amplasamentul  constructiilor, instanta  a retinut  ca terenul  in suprafata  de 4748 mp, cu privire la care  a fost admisa actiunea in revendicare, este aferent si necesar folosintei acestora, astfel ca a dispus constituirea unui drept de superficie  in favoarea reclamantei reconventionale.  
Impotriva acestei sentinte a declarat, in termen legal, apel reclamanta Congregatia Surorilor Macii Domnului, solicitand modificarea in parte a sentintei atacate si admiterea cererii introductive cu consecinta reconstituirii dreptului de proprietate asupra imobilului situat in Sovata, inscris in CF 857 Sovata A+1 nr.top.3177 si obligarea paratei la plata despagubirilor in cuantum de 230.300 lei constand in contravaloarea imobilului situat in Sovata, inscris in CF mai sus mentionat.
In motivarea apelului reclamanta a aratat ca instanta de fond i-a reconstituit dreptul de proprietate asupra imobilului inscris in CF  nr.857 Sovata, constatand totodata, ca acesta nu poate fi restituit in natura datorita faptului ca pe acesta se afla constructiile apartinand SCCA C. SA.
Prima instanta a acordat acestei societati un drept de superficie in mod gratuit fara a lua in considerare faptul ca reclamanta a fost de acord cu acordarea despagubirilor stabilite prin raportul de expertiza - 230.300 lei.
Astfel fiind, hotararea instantei de fond este nelegala atata timp cat dreptul de superficie poate fi constituit doar prin titlu, uzucapiune sau direct prin lege. In ipoteza in care se constituie un drept de superficie prin hotarare judecatoreasca si cu titlu gratuit inseamna ca prin hotarare titularul dreptului de proprietate este lipsit de unul din  atributele esentiale ale dreptului sau: folosinta imobilului.
Prin intampinare, parata SCM C. a solicitat respingerea apelului declarat.
Examinand sentinta atacata in raport cu motivele de apel invocate si tinand cont de caracterul devolutiv al apelului, Curtea de Apel a retinut urmatoarele:
Cu toate ca apelul are un caracter devolutiv si astfel exercitarea lui readuce in discutia instantei  superioare toate chestiunile de fapt si de drept ce au fost dezbatute in fata instantei de fond, potrivit art.295 alin.1 C.pr.civ., aceasta discutie trebuie limitata la cele aratate in cererea de apel. Cu alte cuvinte, instanta de apel verifica numai acele aspecte referitoare la stabilirea starii de fapt si aplicarea prevederilor legale de catre prima instanta, criticate prin cererea de apel.
In cauza, apelul declarat priveste exclusiv modalitatea de solutionare a instantei de fond referitoare la actiunea reconventionala formulata de parata - reclamanta reconventionala  SC C. SA, respectiv constituirea in favoarea acesteia a unui drept de superficie asupra imobilului proprietatea reclamantei.
Dreptul de superficie este acel drept real ce consta in dreptul de proprietate pe care-l are o persoana denumita superficiar asupra constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari care se afla pe terenul apartinand altuia, teren cu privire la care superficiarul  capata un drept de folosinta.
Instanta de fond a constatat in mod corect dreptul de proprietate al reclamantei asupra imobilului inscris in CF nr.5105 Sovata, nr.top.3177, acordand un drept de superficie paratei pentru acest teren.
Dreptul de proprietate, corect recunoscut, nu a fost contestat prin calea de atac, de altfel singura care a atacat hotararea instantei de fond fiind reclamanta in ceea ce priveste dreptul de superficie.
Este unanim acceptat in doctrina si practica judiciara ca dreptul de superficie poate fi dobandit prin conventie, legat, uzucapiune sau lege, "Simplu fapt de a ridica constructia pe terenul altora, cu toata buna-credinta, nu ar putea constituii un drept de superficie in  beneficiul constructorului, in lipsa unuia din cele patru elemente mentionate anterior", se arata la pct.63 din cauza Bock si Palade  impotriva Romaniei, a Curtii Europene a Drepturilor Omului.
Prima instanta a retinut exact contrariul celor mai sus aratate, respectiv ca reclamanta  reconventionala a dobandit un drept de folosinta asupra terenului, odata cu construirea edificatelor asupra carora este proprietara. Asadar, instanta de fond, in mod gresit a considerat  ca acest drept poate fi dobandit pe cale judiciara.
Amintim in acest sens si practica Inaltei Curtii de Casatie si Justitie - decizia nr.5351/2005 in care se arata "constituirea dreptului de superficie presupune un acord prealabil sau concomitent cu ridicarea constructiei pe terenul stapanit in beneficiul superficiarului, astfel incat  tribunalul nu se poate substitui intentiei partilor_asupra constituirii unui asemenea dezmembramant al dreptului de proprietate".
De asemenea, nici aparenta de drept nu intra in categoria actiunilor si faptelor care ar putea justifica dreptul de superficie, iar o ingerinta in dreptul partilor  nu are baza juridica in dreptul roman, in sensul art.1 din Protocolul aditional nr.1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului fiind incompatibile cu respectarea dreptului reclamantei, astfel cum s-a statuat  in cauza Bock si Palade impotriva Romaniei.
In modalitatea in care s-a constituit dreptul de  superficie in favoarea paratei, are loc o imbogatire  fara justa cauza a acesteia, lipsind-o in acelasi timp pe reclamanta de  folosinta unei suprafete de teren, fara o prealabila sau o concomitenta  despagubire.
In aceste conditii, Curtea a apreciat ca apelul este admisibil urmand a primi eficienta prevederilor art.296 C.pr.civ., si a schimba in parte sentinta atacata in sensul respingerii cererii reconventionale formulate de SCCA C, Sovata.
Curtea nu a putut primi sustinerea reclamantei apelante potrivit careia parata-reclamanta reconventionala ar trebui sa-i plateasca suma de 230.300 lei atata timp cat, asa cum am aratat, dreptul de superficie nu se poate constitui pe cale judiciara.
Cu toate acestea, partile vor putea conveni, ulterior, sa constituie acest drept cu acordarea corelativa, in favoarea reclamantei a  unor despagubiri pentru lipsa de folosinta.
Asa cum s-a aratat prin  cererea de apel, respectiv, "obligarea paratei la plata despagubirilor in cuantum de 230.300 lei constand in contravaloarea  imobilului situat in Sovata, CF nr.857 A+111 nr.top.3177", ar insemna ca reclamanta intelege sa instraineze acest teren paratei, cerere ce nu poate fi primita fiind nu numai contrara dispozitiilor art.294 C.pr.civ.,  ci si lipsita de temei legal.