Situatia constructorului de buna-credinta pe terenul altuia. Obligatia proprietarului terenului de a-l desdauna

Printr-o hotarare irevocabila anterioara, s-a retinut cu autoritate de lucru judecat ca paratele sunt constructori de buna-credinta a anexelor gospodaresti edificate pe terenul reclamantului.
Potrivit dispozitiilor art. 494 alin. 3 Cod procedura civila in aceasta situatie, proprietarul terenului poate deveni si proprietarul constructiei, in virtutea accesiunii imobiliare numai daca il desdauneaza pe constructorul de buna-credinta si nu in mod gratuit, asa cum a solicitat reclamantul.
                    
                           Decizia civila nr. 428/R  din 19.09.2011 a Curtii de Apel Galati

Prin sentinta civila nr.5624 din 13.10.2010 pronuntata de Judecatoria Braila in dosarul nr. 558/259/2008, a admis in parte actiunea formulata de reclamantul P.A. in contradictoriu cu paratele F.I., F.M. si S.O., a stabilit ca linia de hotar dintre imobilul proprietatea reclamantului situat in M., str. I. nr. 32, jud. Prahova si imobilul proprietatea paratelor situat in M., str. I. nr. 24, jud. Prahova se afla intre punctele 10-20-19-18-2-3, fiind trasat in Anexa I - plan de situatie a raportului de expertiza tehnica intocmit in cauza de expertul tehnic ing. P.I.; a obligat in solidar paratele sa plateasca reclamantului suma de 2.367,5 lei reprezentand cheltuieli privind granituirea imobilelor; a constatat ca reclamantul este proprietarul imobilelor - constructii situate in M., str. I.  nr. 32, jud. Prahova si constand in garaj, polata, cotete, porumbar si WC; a obligat in solidar paratele sa plateasca reclamantului suma de 15.334,08 lei reprezentand contravaloarea lipsei de folosinta a terenului in suprafata real masurata de 600 mp situat in M., str. I., nr. 32, jud. Prahova pentru perioada 2006 - 2008; a respins capatul de cerere privind ridicarea portilor de acces la str. I. din orasul M., ca neintemeiata; a obligat paratele sa plateasca reclamantului suma de 4.103,04 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Prin decizia civila nr. 72/24.03.2011 a Tribunalului Braila s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamant si s-a admis apelul declarat de parate, fiind schimbata solutia instantei de fond in ceea ce priveste capatul de cerere privind obligarea la contravaloarea lipsei de folosinta.
Prin decizia civila nr. 428/R din 19 septembrie 2011 a Curtii de Apel Galati s-a respins ca nefondat recursul declarat de reclamant si s-a admis recursul declarat de parate, modificandu-se in parte sentinta civila in sensul ca s-a respins ca nefondat si capatul de cerere privind constatarea dreptului de proprietate al reclamantului pe dependinte in virtutea accesiunii.
Pentru a decide astfel, instanta a retinut urmatoarele:
Inainte de examinarea propriu-zisa a motivelor de recurs, Curtea de Apel apreciaza ca este necesara o prezentare a situatiei de fapt retinuta de instantele de fond, precum si interpretarea dispozitiilor legale aplicabile in materie, cu specificarea aspectelor dezlegate cu putere de lucru judecat prin alte hotarari judecatoresti irevocabile.
Prin contractul de vanzare-cumparare 11354 din anul 1980 paratele S.O., F.I. si F.M. au devenit proprietarele casei de locuit, situata in M., str. I. nr. 32, terenul aferent a trecut in proprietatea statului, in baza actelor normative in vigoare din acea perioada, iar cumparatoarele au dobandit un drept de folosinta pentru 250 mp teren.
Cu aceeasi ocazie s-a incheiat si un inscris sub semnatura privata, din care rezulta ca vointa reala a partilor a fost de a instraina intreaga suprafata de 1583 mp, la pretul de 75.000 lei.
Paratele au folosit neintrerupt din anul 1980 casa de locuit si terenul in suprafata de 1583 mp.
In baza Legii 18/1991, descendentului vanzatoarei i s-a eliberat titlu de proprietate pentru suprafata de 603 mp, ce faceau parte din totalul de 1583.
Prin decizia civila 327/19.02.2003 a Curtii de Apel Ploiesti s-a admis actiunea formulata de cumparatoarele S.O., F.I. si F.M. si s-a constatat nulitatea absoluta partiala a titlului de proprietate nr. 61051 din 5.09.1996, pentru suprafata de 603 mp, titlu eliberat pe numele succesorului vanzatoarei.
Pentru a decide astfel, instanta a retinut ca din inscrisul sub semnatura privata rezulta ca vanzatoarea a inteles sa instraineze tot terenul aferent locuintei in suprafata de 1583 mp, teren care inca din anul 1980 a fost imprejmuit cu gard de catre cumparatoare, care l-au stapanit in continuare sub nume de proprietar, nefiind stingherite de nimeni.
Inainte ca instantele judecatoresti sa constate nulitatea absoluta a titlului de proprietate, proprietarul aparent - I.T. a instrainat, prin contractul de vanzare- cumparare autentificat sub nr. 416/20.06.2001, terenul in litigiu, reclamantului din prezenta actiune.
In aceste conditii, cumparatoarele S.O., F.I. si F.M. au promovat mai multe actiuni in nulitate absoluta a contractului de vanzare cumparare, autentificat sub nr. 416/20.06.2001, dar toate au fost respinse irevocabil (d.c. 1449/20.11.2006 a Curtii de Apel Ploiesti si s.c.1829/4.12.2008 a Judecatoriei Mizil).
Cumparatoarele au formulat si plangere penala impotriva partilor din contractul de vanzare cumparare, sustinand ca atat vanzatorul I.T., cat si cumparatorul P.A., ce era vecin, au cunoscut faptul ca terenul era deja vandut din anul 1980. Nu rezulta din actele dosarului solutiile date plangerii penale.
Intre parti s-au purtat si alte procese declansate de reclamantul din prezenta actiune - P.A.
Astfel, prin s.c.1890/2001 a Judecatoriei Mizil, definitiva prin d.c.1392/2004 a Curtii de Apel Ploiesti s-a admis actiunea in revendicare si au fost obligate paratele F.I., F.O. si F.M. sa lase in deplina proprietate si pasnica folosinta suprafata de 603 mp teren.
A fost respins insa capatul de cerere privind demolarea constructiilor ridicate pe teren, constructii ce fac si obiectul prezentului litigiu (dosar 558/259/18.03.2008 al Judecatoriei Mizil) retinandu-se ca paratele sunt constructori de buna credinta.
Ulterior, situatia conflictuala a escaladat si mai mult, iar reclamantul P.A. in executarea silita a unor cheltuieli de judecata a adjudecat si o alta suprafata de 253,3 mp din terenul aflat in proprietatea paratelor.
Prin prezenta actiune, reclamantul a solicitat :
- granituirea proprietatilor limitrofe;
- sa se constate ca este proprietar pe anexele gospodaresti situate pe terenul ce-i apartine, in virtutea accesiunii;
- obligarea la contravaloarea lipsei de folosinta pentru terenul in suprafata de 603 mp, pentru ultimii trei ani anteriori cererii de chemare in judecata;
- ridicarea portilor de acces.
Recursul declarat de parate ce vizeaza gresita aplicare a dispozitiilor legale in materie de accesiune imobiliara este fondat.
Asa cum am aratat intr-un paragraf anterior, problema edificarii cu buna-credinta a anexelor de pe suprafata de 603 mp teren si a imposibilitatii obligarii paratelor la demolate, a fost rezolvata irevocabil prin mai multe hotarari judecatoresti (d.c.1829/2.07.1998 a Curtii de Apel Ploiesti si d.c. 1392/26.11.2004 a Curtii de Apel Ploiesti).
In aceste conditii, sunt pe deplin aplicabile dispozitiile in materia accesiunii imobiliare ce vizeaza situatia constructorului de buna-credinta pe terenul altuia. Acestea sunt reglementate de disp. art. 494 alin. 3 c.pr.civ si confera proprietarului dreptul de a deveni si proprietar al constructiei, dar cu obligatia de a-l dezdauna pe constructorul de buna-credinta in una dintre urmatoarele variante;
- sa achite contravaloarea materialelor si a muncii;
- sa plateasca o suma egala cu cresterea valorii fondului ca urmare a efectuarii constructiei;
Pana la achitarea acestui drept de creanta, constructorul poate invoca un drept de retentie.
Prin urmare, pentru a putea deveni proprietar pe constructii, proprietarul terenului trebuie mai intai sa opteze pentru una dintre cele doua variante prev. de art. 494 alin. 3 c.civ. si sa-l dezdauneze pe constructor.
Din aceste considerente, capatul de cerere privind constatarea dobandirii dreptului de proprietate asupra constructiei de catre reclamant nu putea fi primit, atata timp cat acesta nu si-a asumat obligatia corelativa prev. de art. 494 alin. 3 c.civ., ci a inteles sa devina proprietar pe anexele gospodaresti in mod gratuit .