Locuinte construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat. Natura juridica a obligatiei de vanzare

Locuinte construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat. Natura juridica a obligatiei de vanzare
      
- Legea nr. 85/1992 - art. 7 alin. (1)
      
      Potrivit art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992 "Locuintele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pana la data intrarii in vigoare a prezentei legi, altele decat locuintele de interventie, vor fi vandute titularilor contractelor de inchiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau in rate a pretului, in conditiile Decretului-lege nr. 61/1990 si ale prezentei legi".
      Din economia textului legal de mai sus, rezulta ca obligatia de vanzare a acestor imobile este una in rem, in raport de natura obiectului (locuinta construita din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pana la data intrarii in vigoare a legii), si nu o obligatie in personam, derivata din calitatea de chirias la data intrarii in vigoare a legii.
      
Decizia civila nr. 591 din 22 februarie 2012, Sectia I civila
      
      Prin Decizia civila nr. 551/A din 16.09.2011, Tribunalul Timis a respins apelurile declarate de reclamantul M.V. si de parata S.C. I. S.A. impotriva Sentintei civile nr. 11385/24.06.2010.
      In consecinta, Tribunalul a mentinut hotararea primei instante, care a respins actiunea principala formulata de reclamantul M.V., precum si cererea reconventionala formulata de parata S.C. I. S.A.
      Pentru a hotari astfel, Tribunalul a avut in vedere considerentele de mai jos.
      Prima instanta a retinut in mod corect ca S.C. I. S.A. este in prezent o societate comerciala cu capital privat, apartamentul in litigiu facand parte din patrimoniul sau. 
      In adevar, Legea nr. 85/1992 da dreptul chiriasilor titulari ai unui contract de inchiriere asupra unei locuinte construite din fondurile statului sau din fondurile unitatilor economice ori bugetare de stat sa cumpere aceste locuinte, insa acest drept subzista atat timp cat imobilul ramane in proprietatea statului ori a unitatilor economice ori bugetare de stat, iar nu si in cazul in care acesta a fost transmis in proprietatea privata a unei persoane juridice de drept privat, cum s-a intamplat in speta.
      A admite faptul ca persoana juridica de drept privat dobanditoare a unui astfel de imobil este obligata sa vanda apartamentul in baza Legii nr. 85/1992, la un pret mult inferior valorii de piata a imobilului, constituie o ingerinta in dreptul sau de proprietate, contrara art. 1 din Primul Protocol Aditional la Conventie.
      Conform art. 1 din Primul Protocol Aditional la Conventie, "Orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international.
      Dispozitiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le considera necesare pentru a reglementa folosinta bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contributii sau a amenzilor".
      Potrivit jurisprudentei constante a Curtii, art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventie contine trei norme distincte: "prima, care se exprima in prima fraza a primului alineat si imbraca un caracter general, enunta principiul respectarii proprietatii; a doua, ce figureaza in cea de-a doua fraza a aceluiasi alineat, vizeaza privarea de proprietate si o supune anumitor conditii; cat despre a treia, mentionata in cel de-al doilea alineat, recunoaste dreptul statelor, printre altele, de a reglementa utilizarea bunurilor conform interesului general (...). Nu este vorba totusi de reguli lipsite de legatura intre ele. A doua si a treia dintre ele se refera la anumite exemple de atingeri ale dreptului de proprietate; ca atare, ele trebuie interpretate in lumina principiului consacrat de prima norma" (James si altii impotriva Marii Britanii, Hotararea din 21 februarie 1986, seria A nr. 98, p. 29 - 30, § 37).
      O privare de proprietate apartinand celei de-a doua norme nu poate fi justificata decat daca se demonstreaza, in special, ca a intervenit pentru o cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege. In plus, orice ingerinta in folosirea proprietatii trebuie sa raspunda criteriului proportionalitatii. Curtea a apreciat ca trebuie mentinut un just echilibru intre cerintele interesului general al comunitatii si imperativele apararii drepturilor fundamentale ale individului. Preocuparea de a asigura un atare echilibru este inerenta ansamblului Conventiei. Acest echilibru ce trebuie protejat ar fi distrus daca individul respectiv ar suporta o sarcina speciala si exorbitanta (cauza Sporrong si Lönnroth, citat anterior, pp. 26 - 28, paragrafele 69 - 74).
      In ce priveste scopul ingerintei, acesta nu poate fi motivat pe o norma de justitie sociala, pentru a da posibilitatea chiriasilor sa cumpere locuintele la construirea carora au contribuit direct sau indirect in vechiul sistem statal-juridic, dupa cum a apreciat Curtea Constitutionala. Statul trebuie sa isi reglementeze normele de justitie economica si sociala fara a aduce atingere dreptului de proprietate privata al cetatenilor sai. Infaptuirea unui act de justitie nu trebuie sa dea nastere unei noi injustitii.
      Referitor la proportionalitatea ingerintei, o masura care reprezinta o ingerinta in dreptul de proprietate trebuie sa asigure un just echilibru intre cerintele de interes general ale comunitatii si imperativele protejarii drepturilor fundamentale ale individului. Preocuparea de a asigura un atare echilibru se reflecta in structura art. 1 din Protocolul nr. 1 in totalitate, asadar si in a doua teza care trebuie citita in conformitate cu principiul consacrat de prima. In special, trebuie sa existe un raport rezonabil de proportionalitate intre mijloacele folosite si scopul vizat de orice masura care priveaza o persoana.
      Pentru a determina daca masura litigioasa respecta justul echilibru necesar si, in special, daca nu obliga pe cei privati de proprietate sa suporte o sarcina disproportionata, trebuie sa se ia in considerare modalitatile de compensare prevazute de legislatia nationala. In aceasta privinta, tribunalul a observat ca obligarea paratei la vanzarea bunului, astfel cum am aratat si anterior, se face la un pret mult inferior valorii de piata a bunului, fara plata unei sume rezonabile in raport cu valoarea bunului. In aceste conditii, privarea de proprietate constituie o atingere excesiva a dreptului de proprietate.
      In aceste conditii, admitand chiar ca lipsirea de proprietate ar fi justificata de o cauza de interes public, tribunalul a apreciat ca prin obligarea paratei S.C. "I." S.A. la vanzarea imobilului echilibrul rezonabil ar fi rupt si ca parata ar fi chemata sa suporte o sarcina speciala si exorbitanta, contrar art. 1 din Protocolul nr. 1 aditional la Conventie.
      Cat priveste apelul declarat de parata S.C. I. S.A., tribunalul a apreciat ca exceptia autoritatii de lucru judecat a cererii de obligare a paratei la incheierea contractului de vanzare-cumparare fata de decizia civila nr. 334/04.03.2008 a Curtii de Apel Oradea, irevocabila, a fost in mod corect respinsa de prima instanta.
      Intr-adevar, prin decizia civila nr. 334/2008 Curtea de Apel Oradea a respins irevocabil o actiune formulata de reclamant, impotriva paratei S.C. I. S.A. privind obligarea paratei la vanzarea imobilului in baza Legii nr. 85/1992, retinand cu acel prilej ca apartamentele in litigiu sunt apartamente de interventie, care nu pot fi vandute in baza Legii nr. 85/1992.
      Dupa pronuntarea deciziei civile nr. 334/2008 a Curtii de Apel Oradea, o serie de apartamente din imobil au fost vandute, iar pentru altele s-a incheiat antecontracte de vanzare-cumparare, notate in cartea funciara; or, din aceste imprejurari, rezulta in mod neechivoc faptul ca societatea parata a inteles sa schimbe natura juridica a acestor apartamente, adica sa nu mai fie considerate apartamente de interventie. Fata de aceste noi imprejurari, tribunalul a apreciat ca in speta nu exista identitate de cauza fata de cererea ce a facut obiectul dosarului 6518/111/2006 al Curtii de Apel Oradea si, in consecinta, nu exista tripla identitate solicitata de art. 1201 Cod civil pentru incidenta autoritatii de lucru judecat.
      Cat priveste cererea reconventionala, tribunalul a apreciat ca in mod corect aceasta a fost respinsa de catre prima instanta. La filele 87-93 din dosarul judecatoriei, paratul-reconventional a depus chitante prin care a dovedit ca si-a indeplinit obligatia de plata a chiriei stabilita conform O.U.G. nr. 40/1999; prin sentinta civila nr. 12088/2007 a Judecatoriei Timisoara, irevocabila prin decizia civila nr. 669/2008 s-a constatat prelungirea contactului de inchiriere nr. 1833/24.10.2000, cu inca 5 ani, pe perioada 31.10.2005-31.10.2010, S.C. I. S.A. trebuind sa respecte acest contract fara a modifica in mod unilateral chiria, intrucat, in caz contrar, ar atinge autoritatea de lucru judecat a hotararii anterior mentionate. Or, cata vreme paratul si-a indeplinit obligatia de plata a chiriei (facand aceasta plata si pentru perioada din cursul judecatii, dupa cum rezulta din inscrisurile depuse la filele 47-54 apel), nu poate fi dispusa rezilierea contractului de inchiriere in baza temeiurilor invocate de S.C. I. S.A.
      Impotriva deciziei Tribunalului a declarat recurs reclamantul M.V., solicitand admiterea recursului, casarea ambelor hotarari si trimiterea cauzei spre rejudecare la instanta de fond.
      In motivare, reclamantul recurent a aratat ca a fost angajat al fostului Trust de Constructii Industriale Timisoara, iar dupa anul 1990 consiliul de administratie a hotarat, printr-un proces-verbal incheiat la 14.01.1991, impartirea patrimoniului intre societatile nou create, in urma acestui protocol blocul-camin de nefamilisti, situat in Timisoara [_], ramanand la S.C. I. S.A.
      Ca, inca din 1984 detine si ocupa locuinta cu chirie, iar majoritatea societatilor nou infiintate au vandut chiriasilor locuintele detinute, spre deosebire de S.C. I. S.A., unde aceste vanzari au fost facute preferential.
      Totodata, recurentul a invederat ca din 1994 si pana in prezent parata S.C. I. S.A a vandut mai mult de jumatate din aceste locuinte, chiar si unor persoane care nu au detinut contract de inchiriere si nu au fost niciodata angajatii sai, precizand ca aceste locuinte au fost declarate locuinte de serviciu, si , cu toate acestea, solicitarea sa de a-i vinde locuinta a ramas fara rezultat.
      Recurentul a mai sustinut ca imobilul a fost construit inainte de 1989, din fondurile statului, iar art. 7 din Legea nr. 85/1992 prevede in mod expres faptul ca pot fi cumparate locuintele construite inainte de intrarea in vigoare a Legii nr. 85/1992, indiferent de data intocmirii contractului de inchiriere, aspect statuat si de Inalta Curte de Casatie si Justitie prin Decizia nr. 5/ 21.01.2008, obligatorie potrivit art. 329 C. proc. civ.
      In fine, reclamantul recurent a sustinut ca jurisprudenta Curtii Europene a Drepturilor Omului, invocata de cele doua instante, nu este aplicabila acestei cauze, deoarece imobilul nu a fost construit din fondul societatii comerciale parate, ci din fondurile statului, fiind aplicabila Legea nr. 85/1992, astfel ca nu se poate pune problema ingerintei instantei in diminuarea patrimoniului unei societati comerciale, nici a incalcarii unui drept de proprietate si a Constitutiei, atata timp cat imobilul a fost construit pentru angajati si nu pentru ca, dupa privatizare (transformare fostelor intreprinderi de stat in societati comerciale), aceste bunuri sa fie vandute de cineva care, din intamplare, ajunge la un moment dat actionar.
      In drept, a invocat Legea nr. 85/1992 si Decizia nr. 5/2009 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie.
      Impotriva deciziei Tribunalului a declarat recurs si parata S.C. I. S.A solicitand admiterea recursului si modificarea deciziei in sensul admiterii exceptiei autoritatii de lucru judecat cu privire la petitul din actiunea principala privind obligarea sa sa vanda imobilul din litigiu si admiterea cererii sale reconventionale.
      Prin Decizia civila nr. 591 din 22 februarie 2012, pronuntata in dosarul nr. 28049/325/2009, Curtea de Apel Timisoara a admis recursurile declarate de reclamantul M.V. si parata S.C. I. S.A., a casat Decizia nr. 551/16.09.2011 a Tribunalului Timis in sensul ca a admis apelurile declarate de reclamant si parata si a anulat Sentinta civila nr. 11385/24.06.2010 a Judecatoriei Timisoara, trimitand cauza spre rejudecare.
      Pentru a pronunta aceasta solutie, in raport de dispozitiile art. 304 pct. a) si art. 312 alin. (3), (5) si (61) C. proc. civ., Curtea a apreciat ca se impune solutia casarii deciziei atacate pentru considerentele ce sunt expuse in continuare.
      In legatura cu exceptia autoritatii de lucru judecat invocata de catre parata S.C. I. S.A. prin cererea de recurs si prin intampinare, Curtea apreciaza ca este neintemeiata aceasta exceptie, intrucat asa cum corect au retinut ambele instante, din extrasul de carte funciara (fila 106-130 dosar fond) rezulta in mod evident ca societatea parata a schimbat natura juridica a acestor locuinte, in sensul de a nu mai fi locuinte de interventie, fiind vandute dupa pronuntarea Deciziei nr. 334/2008 a Curtii de Apel Oradea, mai multe locuinte, iar pentru altele s-au incheiat promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare.
      In ceea ce priveste actiunea principala, Curtea are in vedere dispozitiile art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992 care prevad ca "locuintele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pana la data intrarii in vigoare a prezentei legi, altele decat locuintele de interventie, vor fi vandute titularilor contractelor de inchiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau in rate a pretului, in conditiile Decretului-lege nr. 61/1990 si ale prezentei legi".
      Asadar, obligatia de vanzare a acestor imobile este una in rem, in raport de natura obiectului (locuinta construita din fondurile unitatilor economice sau bugetare, pana la data intrarii in vigoare a legii), si nu o obligatie in personam, derivata din calitatea de chirias la data intrarii in vigoare a legii.
      In acest sens, s-a pronuntat si Inalta Curte de Casatie si Justitie prin Decizia nr. 5/2008, data in interesul legii.
      Opozitia societatii comerciale parate nu este justificata, deoarece dreptul subiectiv al reclamantului de a cumpara locuinta isi are izvorul in dispozitiile art. 7 din Legea nr. 85/1992, care erau in vigoare la data privatizarii.
      Este adevarat ca, in urma actului de privatizare, societatea comerciala si-a constituit patrimoniu propriu, insa, in acest patrimoniu au intrat inclusiv acele obligatii pe care le-a detinut antecesoarea sa inainte de privatizare si care sunt prevazute in dispozitii legale cu caracter special, societatea parata avand dreptul la reducerea pretului platit cu ocazia privatizarii, corespunzator valorii acestor locuinte.
      Prin urmare, preluand aceste obligatii, societatea comerciala parata este tinuta sa le onoreze cat dispozitiile legale sunt in vigoare, neputand fi invocate in favoarea sa dispozitiile art. 1 din Protocolul nr. 1 aditional la Conventie si jurisprudenta Curtii Europene a Drepturilor Omului.
      Fata de cele de mai sus, avand in vedere ca nu a fost cercetat fondul cauzei cu privire la actiunea principala, in baza art. 297 alin. (1), art. 304 pct. 9 si art. 312 alin. (3), (5) si (61) C. proc. civ., Curtea a admis recursul reclamantului si, ca o consecinta a admiterii recursului reclamantului, a admis si recursul paratei, a casat decizia atacata, a admis apelurile reclamantului si paratei, a anulat hotararea primei instante si a trimis cauza spre rejudecare la Judecatoria Timisoara.
      Cu ocazia rejudecarii, prima instanta urmeaza sa verifice indeplinirea celorlalte conditii prevazute de Legea nr. 85/1992, cu privire la obligatia de a vinde, in special aceea a valabilitatii contractului de inchiriere la momentul realizarii acordului de vointa (data inaintarii cererii de cumparare), cu atat mai mult cu cat parata contesta valabilitatea contractului de inchiriere, precum si incetarea acestuia.