Codul muncii comentat 2019 Avocat Marius-Catalin Predut
InfoDosar.ro | Jurisprudenta | Spete Tribunalul Sibiu

Constatarea nulitatii absolute a actului aditional la contractul de vanzare-cumparare si restabilirea situatiei anterioare

(Decizie nr. 973 din data de 03.12.2010 pronuntata de Tribunalul Sibiu)

Domeniu Vanzari-Cumparari | Dosare Tribunalul Sibiu | Jurisprudenta Tribunalul Sibiu

Constata ca prin actiunea civila inregistrata pe rolul Judecatoriei la data de 7.09.2009, reclamanta B. A., a solicitat in contradictoriu cu paratele P. V si SC U. SA ca prin hotararea judecatoreasca ce se va pronunta sa se dispuna urmatoarele:
- sa se constate nulitatea absoluta partiala a actului aditional nr.250 din 28.03.2005 la contractul de vanzare-cumparare nr.1220/182/2007 si a actelor subsecvente (incheierile de  c.f.) prin care s-a intabulat in cartea funciara intreg imobilul de sub nr. top.987/2 din CF nr.1405, „antreu si dependinte intravilan”, in suprafata de 979 mp, in limita cotei de 62,50% din acest imobil;
- sa se dispuna restabilirea situatiei anterioare de carte funciara, in urma constatarii nulitatii absolute partiale;
- sa se dispuna obligarea paratei SC U SA sa incheie cu reclamanta un act aditional la contractul de vanzare-cumparare privind cota-parte de 62,50% din imobilul inscris in CF nr.1405 nr. top.987/2, „antreu si dependinte intravilan”, in suprafata de 979 mp, iar in caz de refuz prezenta hotarare sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare;
- obligarea paratelor la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea actiunii reclamanta arata ca este una dintre coproprietarii terenului inscris in CF nr.43 nou, nr. top.987/1 si 988/1 – apartament nr. I compus din 3 camere, bucatarie, hol, camara, baie, dependinte si teren de 307 mp, cu parti indivize comune de 62,50% din fundatii, zidurile despartitoare, instalatiile de curent electric, apa, canal, gaz metan pana la intrarea in apartamente si intreg terenul cladit si necladit de 834 mp si CF nr.1405, nr. top.987/1 si 988/2 – apartament nr. II compus din  2 camere, bucatarie, hol, camara, dependinte si teren de 204 mp, cu parti indivize comune de 37,50% din fundatii, zidurile despartitoare, instalatiile de curent  electric, apa, canal, gaz metan, pana  la intrarea  in apartamente si terenul cladit  si necladit  de 834 mp, inscris  in CF nr.43 nou. Imobilul se compune din casa cu doua apartamente, curte si gradina intravilan, fiind folosit astfel de peste 20 de ani.
Terenul folosit drept gradina intravilan in suprafata de peste 600 mp s-a aflat in posesia si folosinta reclamantei, iar dupa plecarea acesteia in strainatate, terenul a fost folosit de sotul sau si de vecina H.L. In anul 2008 cand reclamanta a revenit in tara a descoperit ca accesul in casa si gradina ii este interzis in mod abuziv de catre parata. Intr-un final a reusit sa intre in apartament, dar in momentul in care a incercat sa patrunda in gradina a descoperit ca este incuiata, iar parata i-a spus ca a fost cumparata doar de ea.
In urma unui proces de sistare a starii de reclamanta a aflat cu surprindere ca in anul 2005 parata P.V., profitand de faptul ca reclamanta era plecata in strainatate si ca fostul ei sot era bolnav, a incheiat un act aditional la contractul sau initial de vanzare-cumparare nr.1220/182/2007, dobandind ilegal intreg imobilul situat sub nr. top.987/2, dependinte si antreu si nu doar cota-parte care ii revenea. In realitate, cea mai mare parte din acest imobil este o gradina intravilan folosita de ambele parti si actul aditional trebuia sa vizeze doar cota de 37,50% din imobil, nu sa constituie o improprietarire ilegala si o vanzare mascata prin acte false, nespecificandu-se nici un pret al vanzarii.
Prin faptul ca parata SC U. SA a procedat la instrainarea intregului imobil si nu doar a portiunii de 37,50%,  reclamanta apreciaza ca i s-a incalcat dreptul legal de a dobandi cota de 62,50%, cat ii revenea de drept din acest imobil.
Avand in vedere conditiile esentiale pentru validitatea conventiilor prevazute de art.948 pct.4 C.civ., respectiv art.966 C.civ., actul aditional la contractul de vanzare-cumparare si incheierile de intabulare in cartea funciara a acestuia sunt lovite de nulitate, intrucat actele fondate pe o cauza falsa sau nelicita nu pot avea nici un efect.
In drept au fost invocate dispozitiile art.966, 948, 949, 950 C.civ., art.35-36 din Legea nr.7/1996, art.274 C.pr.civ. si celelalte dispozitii legale in materie.
S-au anexat actiunii urmatoarele acte: contractul de vanzare-cumparare nr.1220/ 182/1997 si actul aditional incheiat la contractul de vanzare-cumparare nr.250/28.03.2005.
La data de 2.10.2009 parata P.V. a formulat intampinare in cauza prin care a solicitat respingerea actiunii in totalitate, ca fiind netemeinica si nelegala si obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecata, precum si cerere reconventionala prin care a solicitat sa se constate valabilitatea actului aditional nr.250 din 28.03.2005 la contractul de vanzare-cumparare nr.1220/182/1997 incheiat intre ea si parata SC U. SA.  
In motivarea cererii reconventionale parata-reclamanta reconventional P. V. arata ca intreg imobilul a fost inscris initial in CF nr.43 nr. top.987, 988, iar in baza adresei nr.12147/1949 a Fabricii si a Legii nr.119/1948 a fost dezmembrat in:
-  nr. top.987/1, 988, in suprafata de 232 stj. (834 mp) in favoarea lui F. A.,
- nr. top.987/2, antreu, birou si grajd in suprafata de 272 stj. (979 mp), care s-a transcris in CF nr.1405 in favoarea Fabricii.
Conform ordinului de repartitie nr.97/16.11.1971 Fabrica a incheiat contractul de inchiriere (incetat in 1985) cu familia paratei pentru urmatorul spatiu: o camera, bucatarie, dependinte, curte si gradina, antreul de 9 mp, biroul (magazia) de 17 mp si grajdul fiind folosite in continuare de Fabrica.
Ca urmare a plecarii definitive din tara a familiei F. imobilul situat la adresa de mai sus cu nr. top.987/1, 988 a fost inchiriat astfel:
- familiei defunctului P. M. prin extinderea spatiului in imobil: bucataria de 18,46 mp, pivnita de 8 mp, sopronul de 31,16 mp, curtea de 521 mp, conform contractului de inchiriere nr.246/1980,
- familia reclamantei B. A. si sotul au primit cu chirie apartamentul compus din : 3  camere,  bucatarie,  hol,  baie, dependinte  si  curte  in  suprafata  de  521 mp,  conform
contractului de inchiriere 244/27.08.1980.
In  baza  adresei  nr.4692/1985  a  fostului  Consiliului  Popular   Judetean  Sibiu   si  a declaratiei nr.1447/1985 a  IJCL Sibiu s-a  intabulat  dreptul de administrare  operativa asupra imobilului inscris in CF nr.1405, nr. top.987/2 in favoarea Intreprinderii pentru Industrializare si s-a intabulat dreptul de proprietate in favoarea Intreprinderii Judetene de Gospodarie Comunala si Locativa Sibiu.
La data de 12.02.1986, spatiul proprietatea Intreprinderii pentru Industrializare a fost trecut in contractul de inchiriere nr.246/1980 incheiat cu sotul paratei, P. M., iar prin decizia nr.182/8.08.1987 s-a atribuit familiei paratei P. V. si magazia (grajdul) situata in continuarea locuintei, spatiu care a fost atribuit in anul 1986 in favoarea Scolii Generale nr.1, care apoi l-a refuzat.
Intrucat spatiul se afla intr-o stare avansata de degradare, a fost cuprins in lista de reparatii capitale si intrucat RAGCL nu a executat aceste lucrari, s-a incheiat conventia nr.872/12.07.1994 prin care chiriasul P.M., sotul paratei, se angaja sa efectueze toate reparatiile urmand ca  valoarea lucrarilor si a materialelor sa se deconteze din chirie pana la lichidare.
In temeiul Legii nr.112/1995, parata P.V. a cumparat la data de 17.01.1997 apartamentul ocupat in baza contractului de inchiriere nr.246/1980 compus din doua camere, hol, camara, pivnita, magazie, sopron, WC, imprejmuiri cu parti indivize de 37,50% din imobilul inscris in CF nr.43 nr. top.987/1, 988, precum si dependintele aferente   avand cota indiviza de 100% din partile comune indivize ale imobilului inscris in CF nr.1405 nr. top.987/2, conform contractului de vanzare-cumparare nr.1220/182/1997 si actului aditional nr.250/2005.
Conform Legii nr.112/1995, in data de 22.10.1997, familia reclamantei a cumparat apartamentul ocupat in baza contractului de inchiriere nr.244/1980, compus din 3 camere, bucatarie, hol, baie, camara, terasa, pivnita, magazie, WC, imprejmuiri, cu parti indivize de 62,50% din partile indivize ale imobilului inscris in CF nr.43 nr. top.987/1, 988, conform contractului de vanzare-cumparare nr.1220/330/1997.
In vederea inscrierii in sistemul de publicitare imobiliara privind notarea apartamentarii si intabularii dreptului de proprietate s-a intocmit schita cadastrala de apartamentare semnata si vizata de OCPI Sibiu, care cuprindea urmatoarele operatiuni de carte funciara:
-  unificarea nr. top.987/1, 987/2 si 988 inscrise in CF nr.43 intr-un singur corp funciar, retinandu-se nr. top. 987/1, 988 casa, curte si gradina de 834 mp,
- apartamentarea imobilului cu nr. top.987/1, 988 in doua corpuri funciare distincte:
- nr. top.987/1, 988/I – apartament nr. I compus din 3 camere, bucatarie, hol, camara, baie, dependinte si teren in suprafata de 307 mp, cu parti indivize comune de 62,50%, 

-  nr. top.987/1, 988/II – apartament nr. II compus din 2 camere, bucatarie, hol, camara, dependinte si teren in suprafata de 204 mp, cu parti indivize comune de 37,50%.
Imobilul cu nr. top. nou apartamentat 987/1, 987/II s-a transcris din CF nr.43  in CF nr.1405 si s-a intabulat dreptul de proprietate cu titlul de drept de cumparare in conditiile Legii nr.112/1995 in favoarea paratei P.V.
In perioada 1996-2007 numitul B. F., sotul reclamantei, a fost prezent cand s-au facut masuratorile corespunzatoare realizarii contractului de vanzare-cumparare nr.1220/182/1997, actului aditional nr.250/2005 si contractului de vanzare-cumparare nr.1220/330/1997, conform Legii nr.112/1995 si la intocmirea schitei cadastrale de apartamentare si a dat o declaratie prin care a recunoscut care sunt drepturile paratei P. V.
La termenul de judecata din data de 29.10.2009 reclamanta-parata reconventional B. A. a depus la dosar intampinare la cererea reconventionala formulata in cauza de catre parata P. V., la care a atasat certificatul de atestare fiscala nr.1441/2009 si fisa de calcul a pretului imobilului.
Prin intampinarea formulata, reclamanta  B. A. considera ca  admisibila  in  parte cererea reconventionala formulata de parata P. V., in ceea ce priveste cota de 37,50% din imobilul care i-ar reveni paratei, aratand ca aceasta putea achizitiona conform legii doar cota-parte care ii revenea in calitate de detentoare precara si nu intreg imobilul, cu nesocotirea drepturilor celorlalti chiriasi. Sustinerile paratei, conform carora sotul sau in perioada 1996-2007 ar fi fost prezent cand s-au fi facut masuratorile corespunzatoare realizarii contractelor de vanzare-cumparare si actului aditional atacat si si-ar fi dat acceptul la recunoasterea drepturilor ei, sunt nereale. Evident ca instanta trebuie sa valideze doar in parte actul aditional, in limita drepturilor care i-ar reveni paratei-reclamanta reconventional P.V.
Parata SC U. SA prin intampinarile depuse in cauza a avut o atitudine oscilanta. Astfel, prin intampinarea initiala aceasta parata arata ca imobilul inscris in CF nr.1405, nr. top.987/2 reprezinta antreu si dependinte intravilan si a apartinut paratei P. V. inainte de a avea loc dezmembrarea celor doua apartamente.
In urma dezmembrarii celor doua apartamente, s-a stabilit pentru fiecare apartament o cota parte din partile indivize comune, respectiv pentru parata P. V. cota de 37,50% din imobilul care s-a dezmembrat. Reclamanta nu a detinut in baza contractului de inchiriere antreul si dependintele aferente nr. top. 987/2 din CF nr.1405.
In privinta terenului se mentioneaza ca, in conformitate cu prevederile Legii nr.112/1995, terenul se atribuie, atat cel de sub constructie, cat si cel aferent apartamentelor si nu se cumpara, astfel ca nici una dintre parti nu a platit vreun pret pentru acest teren.
Ulterior, la data de 9.12.2009 parata SC U. SA a revenit asupra pozitiei initiale solicitand anularea partiala a actului aditional nr.250/28.03.2005 cu privire la cota indiviza de 100% din dependintele aferente nr. top.987/2 din CF nr.1405, considerand ca acestea trebuie sa ramana pe statul roman, deoarece nu exista un contract de vanzare-cumparare pentru aceste dependinte.
La data de 26.01.2009 parata a revenit si cu privire la intampinarea din 9.12.2009 considerand ca actul aditional este valabil incheiat pentru ca in baza contractului de vanzare-cumparare nr.1228/182/1997 parata P. V. a cumparat si imobilul inscris in CF nr.1405 nr. top.987/2, fiind anexat actul prin care au fost repartizate numitului P. M. incaperile aflate pe nr. top.987/2, iar acest act a fost primit doar pe parcursul procesului.
Atat actiunea civila, cat si cererea reconventionala au fost timbrate de reclamanta B. A., respectiv parata-reclamanta reconventional P. V. cu suma de 251 lei taxa judiciara de timbru si timbru judiciar de 3 lei fiecare, pentru ambele cereri taxa judiciara de timbru fiind calculata la valoarea declarata a imobilului in litigiu de 3.000 lei.
In probatiune, s-au incuviintat si administrat urmatoarele probe: proba cu inscrisuri, interogatoriul luat paratei SC U. SA, audierea martorilor C. L., S. M., procesul verbal incheiat la data de 15.04.2010 cu ocazia efectuarii cercetarii la fata locului.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta de fond a retinut urmatoarele:
Prin contractul de vanzare-cumparare nr.1220/330 incheiat la data de 22.10.1997 cu SC U. SA in temeiul art.9 din Legea nr.112/1995, reclamanta B. A. si sotul acesteia B. F. (in prezent decedat) au dobandit dreptul de proprietate asupra apartamentului din cauza, apartament ocupat in baza contractului de inchiriere nr.244/27.08.1980 si compus din 3 camere de locuit cu dependintele si anexele aferente, precum si cota indiviza de 62,50% din partile comune indivize ale imobilului inscris in CF nr.43 nr. top.987/1, 988. Cumparatorii au dobandit si dreptul de proprietate asupra terenului de sub constructie in suprafata de 307 mp, conform art.33 din H.G. nr.20/1996.
De asemenea, parata P. V. a incheiat cu parata SC U. SA contractul de vanzare cumparare  nr.1220/183  din 17.01.1997 avand  ca  obiect  apartamentul compus  din 2 camere de locuit  cu  dependintele si  anexele aferente, precum si cota indiviza de 37,50% din partile indivize comune ale imobilului inscris in CF nr.43, nr. top.987/1, 988, acest apartament  fiind detinut  in baza  contractului de inchiriere nr.246/9.09.1980. Parata a dobandit totodata si dreptul de proprietate asupra terenului de sub constructie in suprafata de 204 mp.
Ulterior, s-a incheiat actul aditional la acest contract de vanzare-cumparare nr.250/28.03.2005 prin care se modifica prevederile contractului initial in sensul ca se vand paratei P. V. si dependintele aferente, avand cota indiviza de 100% din partile comune indivize ale imobilului ce este inscris in CF nr.1405 nr. top.987/2.
Pentru intabularea celor doua contracte de vanzare-cumparare, s-au efectuat urmatoarele operatiuni de carte funciara cu privire la imobilul inscris in CF nr.43 noua: imobilele de sub nr. de ordine A+2 - nr. top.987/1, 987/2 si 988 au fost unificate intr-un singur corp funciar pastrandu-se nr. top.987/1, 988 – casa, curte si gradina intravilan in suprafata totala de 834 mp.
Apoi imobilul rezultat a fost apartamentat in doua apartamente:
- apartament nr. I compus din 3 camere, bucatarie, hol, camara, baie, dependinte si teren in suprafata de 307 mp cu nr. top. nou 987/1, 988/I, cu parti indivize comune de 62,50% din fundatii, zidurile despartitoare, instalatiile de curent electric, apa, canal, gaz metan pana la intrarea in apartamente si din terenul de 834 mp. Conform incheieri nr.1957 c.f. din 18.06.2007, asupra acestui apartament si 521,25 mp din teren s-a intabulat dreptul de proprietate in conditiile Legii nr.112/1995 in favoarea numitilor B. A. si B. F.;
- apartament nr. II compus din 2 camere, bucatarie, hol, camara, dependinte si teren in suprafata de 204 mp cu nr. top.987/1, 988/II, cu parti indivize comune de 37,50% din fundatii, zidurile despartitoare, instalatiile de curent electric, apa, canal, gaz metan pana la intrarea in apartamente si din terenul de 834 mp. Acest imobil a fost transcris in CF nr.1405 cu starea de carte funciara neschimbata, sub nr. de ordine A+2, iar asupra imobilului de sub A+1-  nr. top.987/2 in suprafata de 979 mp s-a notat mentiunea dependinte, in loc de birou si grajd.
Prin incheierea nr.423 c.f./14.04.2006 s-a intabulat dreptul de proprietate cu titlul de drept cumparare in conditiile Legii nr.112/1995 in favoarea paratei P. V. asupra intregilor constructii de sub nr. top.987/2, respectiv asupra constructiilor si 204 mp teren din imobilul de sub nr. top.987/1, 988/II, iar prin incheierea nr.1029 c.f. din 6.04.2007 s-a intabulat in favoarea paratei dreptul de proprietate  asupra 979 mp si 108,75 mp din terenul de sub A+1 si 2, cu titlul de drept constituire in baza Legii nr.18/1991.
Potrivit contractului de inchiriere incheiat cu SC U. SA incepand cu anul 1980 reclamanta B.A. a avut in folosinta si o suprafata de teren cu titlu de curte si gradina intravilan de aproximativ 500 mp., fapt recunoscut si de parata SC U.SA prin raspunsurile la interogatoriul incuviintat in cauza.
Urmare a efectuarii expertizei tehnice topografice dispusa intr-un alt dosar civil (dosar nr.274/174/2008 in care reclamanta a solicitat sistarea starii de coproprietate asupra terenului inscris in CF nr.43 noua si nr.1405 conform cotei parti ce revine fiecarui coproprietar) s-a stabilit ca imobilul inscris in CF nr.43 cu nr. top.987/1 si 988 este incomod partajabil in natura, fiind imposibila crearea unor corpuri funciare distincte cu crearea de cai de acces individuale sau cu servituti.
Aceasta expertiza tehnica si suplimentul intocmit pentru a se raspunde la obiectiunile formulate, constata eroarea materiala facuta prin incheierea nr.271/14.10.1949 in CF nr. 43 noua, in sensul notarii alaturi de un antreu, un birou si un grajd si a terenului in suprafata de 272 stj., adica 979 mp, cu transcrierea in CF nr.1405, suprafata ocupata de constructii fiind de 106 mp.
Tot atunci reclamanta a aflat de existenta actului aditional nr.250/28.03.2005 in baza caruia intreg imobilul inscris in CF nr.1405, nr. top.987/2 a fost intabulat in favoarea paratei P. V.
Cu ocazia cercetarii la fata locului efectuata la data de 15.04.2010, au fost identificate in prezenta partilor si  a reprezentantul  SC U. SA  apartamentele cumparate  de reclamanta  si parata, precum  si dependintele  aferente ce  au facut  obiectul  actului aditional. Acestea  se refera la cele doua magazii (trecute in contractul de vanzare cumparare magazie de 37,67 mp), situate in prelungirea apartamentului nr. II, proprietatea paratei, avand intrare separata si amenajate in prezent ca spatiu de locuit.
S-a sustinut de catre reprezentantul paratei SC U. SA necesitatea intocmirii actului aditional intrucat cele doua camere, foste magazii, cumparate de parata P. V.sunt amplasate pe terenul aferent nr. top.987/2 si nu pe nr. top.987/1, 988 din CF nr.43, astfel cum s-a trecut eronat in contractul de vanzare cumparare initial, iar cota indiviza de 100% din partile indivize comune ale imobilului reprezinta in realitate intreaga suprafata a gradinii.
De asemenea, din declaratiile celor doua martore audiate in cauza rezulta ca din momentul in care s-a mutat in imobil reclamanta a avut in folosinta si o parte din gradina, insa in ultima perioada parata nu ii mai permite accesul in gradina.
Raportat la aceasta stare de fapt, incheierea actului aditional nr.250/28.03.2005 la contractul de vanzare cumparare incheiat cu parata P. V. este justificata doar raportat la dependintele aferente (cele doua magazii, apartinand anterior Fabricii), aceste spatii aflandu-se in folosinta familiei paratei din anul 1971, iar prin decizia nr.182/8.08.1987 s-a atribuit numitului P. M. magazia in suprafata de 16 mp situata in continuarea locuintei sale, spatiul fiind refuzat de Scoala Generala nr.1 deoarece era intr-un stadiu avansat de degradare si nu putea fi folosit. Ulterior s-a aprobat ca familia P. sa efectueze reparatiile necesare, iar valoarea lucrarilor si a materialelor sa fie decontate din chiria datorata catre RAGCL.
Pretul pentru aceste magazii a fost achitat fiind inclus in pretul total al imobilului, astfel cum rezulta din fisa de calcul a pretului imobilului cumparat de parata si desfasuratorul de calcul al suprafetelor si al cotelor parti indivize ale imobilului (fila 68 dosar).
Actul aditional este nelegal intocmit in ceea ce priveste cota indiviza de 100% din partile comune ale imobilului, aceasta reprezentand faptic cota de 100% din terenul aferent gradinii, inscris in CF nr.1405 sub nr. top.987/2, in suprafata de 979 mp.
Potrivit art.37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr.112/1995, in situatiile de vanzare catre chiriasi a apartamentelor, a anexelor gospodaresti si a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobandeste si asupra terenului aferent, cu respectarea dispozitiilor art.26 alineat ultim din lege.
De asemenea, art.22 alin.1 si 2 din Legea nr.112/1995, prevede ca in cazul in care apartamentul se afla intr-o cladire cu mai multe apartamente, fostii proprietari sau mostenitorii lor dobandesc cota parte din proprietatea indiviza asupra tuturor partilor din constructii si asupra dotarilor care nu se pot folosi decat in comun. In privinta terenurilor alin.3 prevede expres ca se aplica in mod corespunzator dispozitiile alineatelor precedente, iar conform art.22 alin.4 din aceeasi lege, cotele de proprietate se determina proportional cu suprafata construita.
Este adevarat ca art.9 din Legea nr.112/1995, care prevede dreptul chiriasilor de a cumpara apartamentele ce nu se restituie in natura fostilor proprietari, nu face referire expresa la terenul aferent locuintei, dar din intreaga reglementare a legii rezulta ca legiuitorul a  inclus in notiunea de imobil cu destinatia de locuinta atat suprafata construita, cu dependintele si anexele gospodaresti, cat si terenul aferent, care compun impreuna o unitate locativa.
In aceleasi sens, art.36 alin.2 din Legea nr.18/1991 republicata prevede ca terenurile proprietate de stat situate in intravilanul localitatilor atribuite in folosinta cu ocazia cumpararii de la stat a locuintelor, trec la cererea proprietarilor actuali ai locuintelor, in proprietatea acestora integral sau proportional cu cota detinuta din constructie.
Rezulta ca, actul aditional a fost incheiat cu nerespectarea dispozitiilor legale, intrucat paratei ii revine doar cota de 37,50%  din partile comune indivize ale imobilului, inclusiv din terenul aferent – curte si gradina, prin acest act fiind incalcat dreptul reclamantei care detine cealalta cota de 62,50% din suprafata terenului, ceea ce atrage sanctiunea nulitatii, conform art.966 C.civ.
In  ceea  ce  priveste  exceptia  prescriptiei  dreptului  la  actiune  invocata  de  parata-
reclamanta reconventional P. V., exceptie care a fost  unita  cu  fondul  cauzei  prin incheierea de sedinta din 28.01.2010, instanta a respins ca neintemeiata aceasta exceptie, raportat la dispozitiile art.2 din Decretul nr.167/1958, care prevad ca nulitatea unui act juridic poate fi invocata oricand pe cale de actiune sau de exceptie.
Pe fondul cauzei instanta a admis prin sentinta civila nr. 256/2009 in parte actiunea civila formulata de reclamanta B. A. si a constatat nulitatea absoluta partiala a actului aditional la contractul de vanzare cumparare nr.250/28.03.2005 referitor la cota de 100% din terenul inscris in CF nr.1405 sub nr. top.987/2, paratei P. V. revenindu-i doar cota de 37,50% din acest teren, corespunzatoare cotei indivize aferenta apartamentului cumparat de aceasta.
Petitul privind constatarea nulitatii incheierilor de Carte funciara subsecvente intabularii actului aditional a fost respins intrucat din inscrierile efectuate in CF nr.1405 rezulta ca intabularea  dreptului de proprietate asupra terenului in suprafata de 979 mp de sub nr. top.987/2 s-a facut in baza ordinului Prefectului Judetului Sibiu nr.246/30.03.2007 privind trecerea in proprietatea paratei P. V. a acestui teren si nu in baza actului aditional contestat.
De asemenea, a fost respins si petitul prin care reclamanta a solicitat obligarea paratei SC U. SA sa incheie un act aditional la contractul de vanzare-cumparare pentru ca exista un astfel de act aditional (actul aditional nr.1064/25.07.2007 depus la fila 43 dosar) prin care au fost modificate prevederile contractului de vanzare cumparare nr.1220/330/22.10.1997 in sensul dobandirii de catre cumparatorii B. A. si B. F. a dreptul de proprietate si asupra terenului aferent in suprafata de 527 mp.
Cererea reconventionala formulata de parata-reclamanta reconventional P.V. prin care se solicita constatarea valabilitatii actului aditional nr.250/28.03.2005, calificata ca fiind o actiune in constatare provocatorie, a fost considerata ca inadmisibila si a fost respinsa intrucat aceasta are posibilitatea sa ceara realizarea dreptului sau, conditie impusa de     art.111 C.pr.civ.
Chiar daca s-ar trece peste acest aspect, cererea reconventionala a fost gasita de catre instanta de fond ca neintemeiata urmare a solutiei adoptate cu privire la actiunea principala.
In temeiul art.274, art.276 C.pr.civ. parata-reclamanta reconventional a fost obligata sa plateasca reclamantei-parata reconventional cheltuieli de judecata partiale in suma de 500 lei.
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs reclamanta B. A. solicitand modificarea in tot in sensul admiterii actiunii in intregime si obligarea intimatilor la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea recursului arata ca instanta de fond a pronuntat o hotarare cu incalcarea si aplicarea gresita a legii (art.304 pct.9 C.pr.civ.) atunci cand a respins cererea sa de a se constata nulitatea incheierilor de CF intrucat acestea au avut la baza actul aditional anulat si nu ordinul prefectului asa cum a retinut instanta de fond. Se mai arata ca in cauza trebuia aplicat principiul „resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis” si se impunea anularea actului subsecvent.   
Recurenta mai sustine ca in mod gresit s-a respins si cererea de obligare a SC U. SA la incheierea actului aditional la contractul de vanzare-cumparare si s-au acordat doar partial cheltuielile de judecata.
In drept se invoca art.312, 299 – 316 C.pr.civ.
Parata P. V. a declarat recurs solicitand in principal, casarea si trimiterea cauzei spre rejudecare, iar in subsidiar modificarea in tot in sensul respingerii actiunii.
In motivarea recursului se arata ca:
- hotararea nu cuprinde motivele pe care se sprijina, ori cuprinde motive contradictoriu, este lipsita de temei legal si pronuntata cu aplicarea gresita a legii (instanta de fond a interpretat gresit expertiza si a inlaturat nemotivat sustinerile SC U. SA ca toate constructiile de pe topograficul 987/2 au fost atribuite exclusiv recurentei);
- instanta de fond a depasit atributiile puterii judecatoresti (terenul in litigiu facand obiectul  art.36 din Lg.nr.18/1991 si trebuind efectuata procedura administrativa):
- intimata B. A. nu are calitate de sotie supravietuitoare a defunctului B.F. intrucat acestia au divortat.
In drept se invoca art.299 – 316 C.pr.civ., Lg.nr.112/1995, Lg.nr.18/1991 si Lg.nr.319/1944.
Prin intampinare atat B. A. cat si P. V. au solicitat respingerea recursului partii adverse.
Intimata SC U. SA a aratat ca este de acord cu admiterea recursului formulat de parata P. V.
Analizand sentinta atacata prin prisma motivelor de recurs si din oficiu, sub toate aspectele de legalitate si temeinice, tribunalul retine ca ambele recursuri sunt neintemeiate si vor fi respinse pentru considerentele pe care le vom arata in continuare.
Prima instanta a retinut in mod corect starea de fapt identificand exact drepturile partilor insa din momentul in care acestea aveau calitatea de chirias in imobilul ce a fost initial proprietatea statului.
Probele administrate au fost analizate si retinute (sau inlaturate) motivat, astfel ca sentinta pronuntata de instanta de fond, bazata si pe o expertiza tehnica este legala si temeinica.
In cauza sunt aplicabile dispozitiile Legii nr. 112/1995 si a normelor metodologice conform carora in situatiile de vanzare catre chirias a apartamentelor si anexelor gospodaresti, dreptul de proprietate se dobandeste si asupra terenului aferent. Intrucat ambele parti au dreptul si la terenul aferent constructiilor, atribuirea terenului  catre o singura parte este nelegala si incalca art.22 si 9 din Lg.nr.112/1995 si art.36 din Lg.nr.18/1991.
Ca urmare instanta de fond a solutionat corect si legal ambele actiuni, precum si exceptia prescriptiei.
Nici unul din motivele de recurs nu este intemeiat.
Recurenta B. A. sustine ca in mod gresit i s-a respins cererea de anulare a incheierii de intabulare.
Din analiza actelor de la dosar se observa ca incheierea de CF atacata are la baza un titlu (ordinul prefectului) valabil si care nu a fost atacat in prezenta cauza.
Chiar daca el ar fi nul ca urmare a anularii actului aditional anulat de instanta de fond, aceasta nu se putea pronunta asupra a ceea ce nu s-a cerut pentru ca ar fi incalcat principiul disponibilitatii. Tot pentru acest motiv s-a respins si cererea de a se incheia in acest moment act aditional.
Cheltuielile de judecata au fost acordate partial proportional cu admiterea actiunii asa cum  prevad art.274 – 276 C.pr.civ.
Nici motivele invocate de recurenta P. V. nu s-au gasit intemeiate. Hotararea primei instanta a fost motivata pe larg si cu indicarea textelor legale  aplicabile,probele si sustinerile partilor fiind retinute sau inlaturate cu o ampla motivare.
Instanta de fond s-a pronuntat in limitele puterilor sale fara a incalca atributiile organelor administrative sau legislative. 
In ceea ce priveste divortul recurentei B. A. acest aspect nu influenteaza solutia instantei de fond, intrucat recurenta a invocat un drept propriu al sau (proprietatea asupra cotei cei revine din bunurile devalmase fara a se dezbate succesiunea in acest cadru procesual. Pentru toate aceste motive in baza art.312 C. pr. civ. s-au respins recursurile declarate, iar cheltuielile de judecata nu s-au acordat pentru ca ambele parti au cazut in pretentii.
Sursa: Portal.just.ro


Alte spete Vanzari-Cumparari

Obligatia aducerii la cunostinta proprietarului plata TVA a terenurilor construibile - Sentinta civila nr. 301 din data de 27.04.2018
FALIMENT - Sentinta civila nr. 123 din data de 20.03.2018
ACHIZITII PUBLICE - Sentinta comerciala nr. 16/CA din data de 15.01.2018
Salarizare in sistemul de invatamant. Acordare spor raportat la salariul de baza din ianuarie 2017 - Sentinta civila nr. 533 din data de 26.09.2018
Actiune in regres al angajatorului impotriva angajatului, intemeiata in baza - Sentinta civila nr. 381 din data de 25.05.2018
OMOR - Sentinta penala nr. 24 din data de 14.02.2018
Despagubiri solicitate pentru limitarea dreptului de proprietate. Actiune respinsa - Sentinta civila nr. 715 din data de 08.06.2017
Majorare pensie de intretinere. Venituri obtinute in strainatate - Sentinta civila nr. 159 din data de 21.02.2018
Despagubiri solicitate pentru limitarea dreptului de proprietate. Actiune respinsa - Sentinta civila nr. 715 din data de 08.06.2018
LOVIRI SAU VATAMARI CAUZATOARE DE MOARTE - Sentinta penala nr. 25 din data de 31.03.2017
CONSTITUIREA UNUI GRUP INFRACTIONAL ORGANIZAT - Sentinta penala nr. 37 din data de 27.04.2017
Reziliere contract de inchiriere - Sentinta civila nr. 126 din data de 16.02.2017
SOCIETATI COMERCIALE - Sentinta civila nr. 2593 din data de 20.09.2017
TENTATIVA DE OMOR - Sentinta penala nr. 23 din data de 27.03.2017
LITIGII CU PROFESIONISTI - Sentinta civila nr. 1003 din data de 23.09.2015
LITIGII CU PROFESIONISTI - Sentinta civila nr. 180 din data de 24.02.2016
Actiune oblica. Legea nr. 18/1991 - Sentinta civila nr. 805 din data de 21.09.2017
OMOR - Sentinta penala nr. 19 din data de 10.03.2017
TRAFIC DE DROGURI - Sentinta penala nr. 4 din data de 18.01.2017
Incuviintare executare silita formulata de executorul judecatoresc. Amenda aplicata de I.S.C.T.R. - Decizie nr. 366 din data de 20.04.2017