Conditii necesare pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare cumparare

Deliberand asupra cauzei civile de fata constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti, la data de ………., sub nr. ……….., reclamantul RM a solicitat instantei, in contradictoriu cu parata N L, sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare avand ca obiect imobilul situat in Bucure?ti, str. …..nr. …, ap. 2, sector 1.
In motivarea actiunii reclamantul a aratat ca, la data de 08.01.2002, a incheiat cu D L (in prezent decedata) un antecontract de vanzare-cumparare pentru imobilul situat in Bucure?ti, str. …………nr. ….., ap. 2, sector 1 ?i a platit pre?ul convenit cu aceasta. Reclamantul a mai precizat ca, la data respectiva, nu a fost posibil sa incheie un contract de vanzare-cumparare intrucat imobilul se afla sub inciden?a Legii 112/1995, iar pana la implinirea termenului de 10 ani, D L a decedat la data de 02.10.2004.
S-a mai aratat ca parata a ob?inut certificatul de mo?tenitor la data de 17.12.2005  ?i a introdus o ac?iune in anularea actelor intocmite de D L, printre care ?i antecontractul nr. …/08.01.2002, punandu-l in imposibilitatea de a-?i valorifica dreptul de proprietate. Ac?iunea paratei a fost respinsa in mod irevocabil la data de 18.10.2012, insa parata nu in?elege sa indeplineasca obliga?iile preluate de la autoarea sa, respectiv cea de a incheia actul de vanzare-cumparare. Reclamantul a mai solicitat comunicarea catre OCPI a existen?ei acestui litigiu pentru indisponibilizarea bunului pana la solu?ionarea definitiva a cererii sale.
La data de 19.03.2013, parata a depus intampinare ?i cerere reconven?ionala prin care a invocat excep?ia prescrip?iei dreptului material la ac?iune al reclamantului, excep?ia lipsei calita?ii procesuale active, iar pe fond a solicitat respingerea cererii ca neintemeiata. Parata a aratat ca dreptul de proprietate nu este intabulat ?i inscris in cartea funciara potrivit legii nr. 7/1996, astfel ca nu poate opera transferul dreptului real de proprietate ?i ca par?ile au reglementat in clauzele contractului ipoteza neincheierii contractului in forma autentica, stabilind ca intr-o asemenea situa?ie promitenta-vanzatoare se obliga sa restituie promitentului cumparator dublul sumei reprezentand contravaloarea lucrarilor de repara?ie aduse imobilului.
Pe calea cererii reconven?ionale, parata a solicitat evacuarea paratului din imobil, ca urmare a respingerii cererii principale.
La data de 23.05.2013, reclamantul-parat a formulat intampinare la cererea reconven?ionala ?i a solicitat respingerea excep?iilor invocate ?i respingerea cererii reconven?ionale, cu cheltuieli de judecata. Reclamantul-parat a aratat ca imobilul nu a fost intabulat niciodata ?i de?ine titlu cu privire la imobil, respectiv antecontractul de vanzare-cumparare.
La termenul din data de 17.10.2013, instan?a a respins excep?ia prescrip?iei dreptului material la ac?iune al reclamantului-parat ?i excep?ia lipsei calita?ii procesuale active pentru considerentele re?inute in incheierea de la acel termen.
Sub aspect probatoriu, in cauza a fost administrata proba cu inscrisuri.

       Analizand materialul probator administrat in cauza, instanta retine urmatoarele:
Intre reclamantul din prezenta cauza si D L a intervenit antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. …/08.01.2002 de BNP ………., prin care DL s-a obligat sa vanda reclamantului, de indata ce legea va permite, apartamentul nr. 2 Bucure?ti, str. ……. nr. …., sector 1. Pretul era format din suma de 80.000.000 ROL (lei vechi), achitata de reclamant la data autentificarii ?i din contravaloarea intre?inerii pe timpul cat urma sa traiasca promitenta vanzatoare, evaluata la 1.400.000 ROL (lei vechi) pe luna (f. 4-5).
La data de 02.10.2004 DL a decedat, mostenitoarea sa fiind parata din prezenta cauza (f. 6).
Prin sentin?a civila nr. ………/07.10.2010 pronun?ata de Judecatoria Sectorului 1 Bucure?ti in dosarul nr. ………/299/2008, ramasa irevocabila prin respingerea apelului la data de 25.01.2012 ?i respingerea recursului la data de 18.10.2012 (f. 7-16), a fost respinsa ca neintemeiata cererea paratei din prezenta cauza de constatare a nulita?ii absolute a antecontractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. …../08.01.2002 ?i evacuarea reclamantului din prezenta cauza ?i a so?iei sale.
Prin cererea de chemare in judecata, reclamantul a solicitat pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare cumparare pentru apartamentul nr. 2 Bucure?ti, str. …… nr. …, sector 1. Prin cererea reconven?ionala parata a solicitat evacuarea reclamantului din imobil.

In ceea ce priveste cererea principala, instanta retine ca prin antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. …/08.01.2002 de BNP ……, DL s-a obligat sa vanda reclamantului-parat, de indata ce legea va permite, apartamentul nr. 2 Bucure?ti, str. ………. nr. ….., sector 1.
Interdic?ia de instrainare a incetat la data de 29.07.2007.
Perfectarea vanzarii nu a mai avut loc intrucat DL a decedat la data de 02.10.2004.
In ceea ce prive?te situa?ia juridicaa imobilului, din inscrisurile depuse de DITL Sector 1, rezulta ca acesta  figureaza in prezent pe numele paratei-reclamante (f. 26).
Din certificatul nr. ………./14.03.2013 emis de OCPI Sector 1 rezulta ca pentru imobilul care a facut obiectul antecontractului de vanzare-cumparare nu a fost deschisa carte funciara, iar in ceea ce prive?te sarcinile, acestea se refera la notarea unor litigii cu privire la imobil (f. 49-52).
De asemenea, din verificarile efectuate a rezultat ca nu au existat notificari in baza Legii 10/2001 depuse cu privire la imobil (f. 63, 67, 70).
In ceea ce priveste cererea reclamantului de pronuntare a unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare cumparare, instanta retine ca in situatia incheierii unui antecontract de vanzare cumparare, in cazul in care promitentul vanzator nu isi mai executa obligatia asumata prin antecontract, cea de a vinde bunul, iar bunul se afla in patrimoniul vanzatorului, la cerere promitentului cumparator instanta va putea pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.
Instan?a nu va re?ine apararile formulate de parata –reclamanta din urmatoarele considerente.
In doctrina s-a re?inut ca, rezolu?iunea contractului, in cazul neexecutarii culpabile a obliga?iilor de catre una dintre par?i, poate fi ceruta numai de creditorul obliga?iei neexecutate culpabil, iar nu ?i de partea vinovata de neexecutarea obliga?iei asumate. Partea indrepta?ita sa solicite rezolu?iunea  nu este obligata sa aleaga aceasta cale, ci poate sa opteze pentru solu?ia executarii silite a obliga?iei asumate de cealalta parte contractanta.
Astfel, in spe?a, reclamantul are op?iunea intre a cere executarea obliga?iei de catre parata, respectiv incheierea contractului de vanzare-cumparare ?i intre a cere aplicarea clauzei contractuale referitoare la situa?ia neincheierii contractului din vina exclusiva a promitentei vanzatoare.
Parata-reclamanta, ca parte in culpa, nu are dreptul de face aceasta op?iune.
In prezenta spe?a, reclamantul-parat a optat pentru executarea obliga?iei contractuale de incheiere a contractului de vanzare-cumparare, astfel cum a fost convenita de par?i.
La data incheierii antecontractului, 08.01.2002, inscrierile in cartea funciara nu aveau caracter constitutiv de drepturi (art. 2 si art. 27 din Legea 7/1996, forma in vigoare la data incheierii antecontractului), iar faptul ca dreptul de proprietate al promitentei-vanzatoare nu este inscris in cartea funciara nu afecteaza realitatea acestui drept. Pentru acest imobil nu s-a deschis carte funciara, iar in lipsa unui titlu care sa ateste dreptul sau de propritate, reclamantul-parat nu putea face demersuri in acest sens. Potrivit art. 56 din Legea 71/2011, dispozitiile art. 885 alin. 1 din Noul Cod civil si art. 886 din Noul Cod civil se aplica doar dupa finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate-administrativ teritoriala si deschiderea cartilor funciare pentru imobilele respective.
Avand in vedere ca intre reclamantul-parat si DL a intervenit antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. ……./08.01.2002 de BNP ………… si fata de faptul ca parata-reclamanta are calitatea de mo?tenitoare a promitentei-vanzatoare, instanta va admite cererea si va constata intervenita vanzarea-cumpararea pentru imobilul identificat in Antecontractul de vanzare-cumparare  autentificat sub nr. ……../08.01.2002, intre N L, in calitate de mostenitor al defunctei D L pe de o parte, in calitate de vanzator si R M, pe de cealalta parte, in calitate de cumparator.
Prezenta hotarare va tine loc de contract de vanzare cumparare, pentru imobilul mai sus mentionat.
Fata de admiterea cererii pricipale, re?inandu-se ca reclamantul-parat de?ine titlu cu privire la imobil, instan?a va respinge cererea reconven?ionala, ca neintemeiata.
In temeiul art. 274 Cpc., instan?a va obliga parata-reclamanta la plata cheltuilelilor de judecata de 3275,88 lei, constand in taxa judiciara de timbru si timbru judiciar.