Codul muncii comentat 2019 Avocat Marius-Catalin Predut
InfoDosar.ro | Jurisprudenta | Spete Curtea de Apel Bacau

ANTECONTRACT DE VANZARE-CUMPARARE TEREN. INTERPRETAREA CONTRACTULUI. DESCHIDEREA PROCEDURII INSOLVENTEI VANZATORULUI. ACTIUNEA IN PERFECTARE A VANZATORULUI. OBLIGATIA INSTANTEI.

(Decizie nr. 46 din data de 27.06.2008 pronuntata de Curtea de Apel Bacau)

Domeniu Vanzari-Cumparari | Dosare Curtea de Apel Bacau | Jurisprudenta Curtea de Apel Bacau

9. ANTECONTRACT DE VANZARE-CUMPARARE TEREN. INTERPRETAREA CONTRACTULUI. DESCHIDEREA PROCEDURII INSOLVENTEI VANZATORULUI. ACTIUNEA IN PERFECTARE A VANZATORULUI. OBLIGATIA INSTANTEI.
Art. 977, 984, 1073, 1295 Cod civil
Art. 2 din Legea nr. 54/1998
Art. 49 din Legea nr. 64/95 (R) 

        Transmiterea dreptului de proprietate a terenurilor se poate realiza prin contract de vanzare – cumparare incheiate in forma autentica, inscrisurile sub semnatura privata avand valoarea de promisiune bilaterala de vanzare-cumparare; perfectarea acestor acte juridice se poate dispune de instanta, insa intr-o astfel de actiune aceasta este obligata sa verifice indeplinirea atat a conditiilor specifice operatiunii juridice invocate dar si a celorlalte conditii cuprinse in legi speciale. Deschiderea procedurii vanzatorului impune acestuia sa incheie acte juridice in conditiile impuse de legislatia insolventei, limita de care este obligata sa tina seama si instanta atunci cand se solicita perfectarea antecontractului.
        
Curtea de Apel Bacau – Sectia comerciala, de contencios administrativ si fiscal Decizia nr. 46/ 27 Iunie 2008
     Prin cererea inregistrata sub nr. 30558/1/2005 pe rolul Tribunalului Neamt, S.C. V.P.C. SNC- Targu Neamt a chemat in judecata S.C. L. SA – Targu Neamt, prin lichidatorul judiciar S.C. G. SRL – Targu Neamt, solicitand ca prin hotarare judecatoreasca sa se constate perfecta vanzarea-cumpararea unei rampe pentru masini, a unei cladiri cu destinatie de atelier auto si a terenului aferent acestor constructii, in suprafata totala de 1810 m.p. imobile situate in intravilanul orasului Targu Neamt.
     Prin sentinta comerciala 30/COM/21.01.2008, Tribunalul Neamt a admis in parte actiunea si a constatat ca reclamanta a cumparat de la parata, prin contractul de vanzare – cumparare sub semnatura privata incheiat la 31.03.2007,  rampa pentru masini si cladirea atelier auto, precum si terenul aferent acestor constructii in suprafata de 214 m.p. S-a respins actiunea pentru constatarea vanzarii  pentru diferenta de 1596 mp teren,ca nefondata si a fost obligat paratul sa plateasca reclamantei suma de 1600 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de fond a retinut urmatoarele:
Parata S.C. L.S.A. a scos la vanzare, prin licitatie publica, cu strigare, inainte de deschiderea procedurii insolventei, respectiv la data de 29.02.2000, constructiile constand in rampa de masini si atelierul auto, precum si terenul pe care se afla efectiv aceste constructii (de sub constructii).
Adjudecatar al licitatiei organizate a fost reclamanta S.C. V.P.C S.N.C., incheindu-se procesul-verbal de licitatie, contractul de vanzare-cumparare nr. 119/31.03.2000 si, ulterior, factura fiscala nr. 1239611/01.04.2000.
Argumentele care au creat convingerea instantei ca nu s-a vandut la licitatie intreaga suprafata de 1810 mp, solicitata prin cererea de chemare in judecata au fost urmatoarele:
In primul rand, din nici unul din inscrisurile mentionate mai sus (procesul-verbal de licitatie, contractul de vanzare-cumparare si factura fiscala) nu rezulta ca s-a scos la licitatie suprafata de 1810 mp; nu exista inscrisuri premergatoare licitatiei (publicatii de vanzare, caiet de sarcini, etc.) in care sa apara mentionata vreo suprafata de teren; nu s-a intocmit odata cu incheierea contractului de vanzare-cumparare sau a facturii, o schita de teren din care sa reiasa aceasta suprafata.
Schita depusa la dosar (fila 4 din dosarul nr. 184/2004 al Judecatoriei Targu Neamt) este intocmita pro cauza. De fapt, aceasta reprezinta un plan de situatie intocmit ulterior adjudecarii, acest fapt rezultand din stampila celui care l-a intocmit, care a fost autorizat in anul 2001, vanzarea efectuandu-se in anul 2000 ( A.F. Bogdaproste Aut 54/2001 Tg. Neamt).
Factura fiscala depusa de lichidatorii judiciari ai paratei, in original, (fila 42 din dosarul nr. 4812/COM/2006) este completata cu mentiunea „conform cu schita anexa” cu un scris diferit de restul mentiunilor si cu alta culoare, ceea ce conduce la concluzia ca, aceasta adaugare s-a facut ulterior si ca, odata cu vanzarea, nu s-a intocmit nici o schita pentru teren.
In al doilea rand, procesul verbal de adjudecare anexat de lichidatorii judiciari ai paratei, (fila 40 din dosarul nr. 4812/COM/2006) difera de cel depus la dosar de reclamanta odata cu cererea de chemare in judecata (fila 20 din dosarul nr. 184/2004 al Judecatoriei Targu Neamt). Astfel, la pagina a doua in dreptul mentiunii „cladire atelier auto” este inscrisa precizarea „cu teren aferent „ pe acelasi rand   in procesul verbal depus de lichidatorii judiciari, in timp ce in procesul-verbal depus de reclamanta (fila 20 din dosarul nr. 184/2004 al Judecatoriei Targu Neamt), mentiunea cu „teren aferent” apare scrisa pe doua randuri. Aceasta inseamna ca reclamantul a prezentat, cu rea credinta, alte inscrisuri decat cele originale in care nu exista mentiuni despre o anumita suprafata de teren.
In al treilea rand, pretul achitat de reclamanta este mult prea mic pentru a include si contravaloarea terenului in suprafata de 1810 mp.
La argumentele prezentate s-a adaugat si faptul ca fostul administrator al paratei, S. P. L., a comunicat lichidatorilor judiciari prin adresa din data de 12.09.2007 (fila 95 din dosarul nr. 4812/COM/2006) ca cele doua active, respectiv rampa auto si atelierul auto au fost vandute prin licitatie „impreuna cu terenul de sub acestea „ .
     Impotriva acestei hotarari a declarat apel reclamanta care arata ca la 29.02.2000 a cumparat de la intimata mai multe active cu teren aferent de 1810 mp conform contractului de vanzare-cumparare 119/31.03.2000, factura fiscala 1239611 din 01.04.2000 si planul de situatie anexat la factura, procesul verbal de licitatie.
Ca in toate inscrisurile partilor apare mentiunea activelor cumparate in planul de situatie prezinta configuratia terenului de 1810 mp si ca planul de situatie atesta si faptul ca terenul este cel exploatarii normale a constructiilor cumparate. Se arata ca, planul de situatie corespunde schitei intocmita de expertul V. si ca nu are importanta ca lichidatorii au vandut ulterior suprafata de 356 mp, deoarece reprezinta un fapt ulterior.
Se mai arata ca apelanta a preluat activele de la data cumpararii si le stapaneste efectiv, a adus imbunatatiri si a fost cumparator de buna credinta.
Sustine, de asemenea, ca nu poate fi primita afirmatia ca ar fi cumparat doar terenul de sub cladiri, atata timp cat in inscrisuri se face vorbire de terenul aferent.
     Prin decizia 46/2008 s-a respins apelul ca nefundat, instanta de control judiciar retinand urmatoarele: 
I.  In fapt.
     La inceputul anului 2000 parata a hotarat vanzarea unei rampe pentru masini, a unei cladiri atelier auto cu terenul aferent acesteia. Pentru selectarea ofertelor, parata a inteles sa organizeze o licitatie publica.
     Apelanta-reclamanta sustine ca selectarea ofertelor s-a realizat 29.02.2000, aspect necontestat de intimata. Instanta va retine ca data de desfasurare a selectarii ofertelor prin licitatie publica, data de 29.02.2000.
     Potrivit procesului-verbal de licitatie din 29.02.2000 (fila 40 dosar tribunal), rampa pentru masini a fost adjudecata pentru suma de 2.551.160 lei, iar cladirea auto cu terenul aferent cu suma de 9.555.312 lei, suma totala fiind de 11.367.472 lei, suma de la care a pornit licitatia.
     In data de 31.03.2000 impotriva vanzatoarei s-a deschis procedura insolventei (fila 13 din dosar 184/2004) si la aceiasi data, intre vanzatoarea-parata si apelanta se incheie contractul de vanzare-cumparare 119/31.03.2000 (fila 41 dosar tribunal) avand ca obiect constructiile si terenul aferent atelierului auto.
     Nici in procesul-verbal de licitatie si nici in contractul de vanzare-cumparare nu este individualizat terenul nici ca suprafata si nici ca vecinatati, ambele inscrisuri mentionand doar ca terenul este aferent cladirii atelier auto.
     Desi in contractul de vanzare-cumparare se arata ca „obiectul vanzarii este detaliat la inventarul – anexa 2 la contract” reclamantul nu a facut dovada existentei unei astfel de anexe.
     Acesta sustine si prezinta la instanta de fond un plan de situatie al imobilului cumparat insa, asa cum a retinut prima instanta, planul de situatie a fost intocmit in anul 2001 sau ulterior acestui an (cel care a intocmit respectivul plan a fost autorizat in 2001, fila 4 dosar nr. 184/84/2004) dupa ce a avut loc licitatia si in perioada in care societatea vanzatoare se afla in procedura insolventei.
     In acest context, instanta retine ca planul de situatie invocat nu poate dovedi intinderea terenului pe care iar apelanta pretinde ca l-a cumparat.
      In drept
Asa cum s-a retinut, licitatia din 29.02.2000 a avut ca obiect vanzarea unor bunuri imobile – teren si constructii.
Regimul juridic ce guverneaza cele doua categorii de imobile este esential diferit.
Astfel, in ceea ce priveste constructiile, vanzarea acestora este supusa regulii consensualitatii, consacrate prin art. 1295 Cod civil, potrivit carora vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator de indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului.
Asadar, procesul-verbal de licitatie face deplina dovada a consimtamantului partilor privind constructiile vandute si pretul, dreptul de proprietate asupra cladirilor stramutandu-se la aceiasi data in patrimoniul cumparatorului.
Cu privire la teren, circulatia juridica a acestuia este supusa unor conditii ad validitatem privind forma actului juridic.
Astfel, potrivit art. 2 din Legea nr. 54/1998, in vigoare la data desfasurarii licitatiei, terenurile pot fi instrainate prin acte juridice incheiate in forma autentica.
In raport de aceste dispozitii legale, forma autentica a actului juridic de instrainare constituie o conditie a transferului proprietatii de la vanzator la cumparator, terenurile fiind astfel scoase de sub incidenta regulii consensualitatii prevazuta de art. 1295 Cod civil.
In consecinta, terenul aferent constructiilor cumparate prin licitatie nu poate fi transmis in proprietatea apelantei decat prin act autentic sau prin hotarare judecatoreasca care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare, actele sub semnatura privata incheiate de parti (proces verbal de licitatie si contractul de vanzare cumparare) avand valoarea unor promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare.
Aceste promisiuni nu sunt apte de a transfera proprietatea insa, constituie in favoarea partilor drepturi de creanta, apelantul, in baza acestui drept de creanta putand formula o actiune in instanta pentru perfectarea vanzarii.
Intr-o astfel de actiune insa instanta este obligata sa analizeze indeplinirea de catre partile contractante a conditiilor prevazute de lege pentru operatiunea juridica invocata, respectiv vanzarea-cumpararea terenului aferent.
Sub acest aspect trebuie statuata asupra momentului avut in vedere de instanta pentru verificarea conditiilor legale pentru vanzarea-cumpararea terenului.
Cum transferul proprietatii in cazul terenului se realizeaza fie prin act autentic sau prin hotarare judecatoreasca, verificarea indeplinirii conditiilor legale se raporteaza fie la momentul incheierii actului autentic fie la cel in care se pronunta hotararea judecatoreasca.
Asa cum s-a retinut la 30.03.2000, s-a deschis procedura insolventei impotriva vanzatorului, activitatii acestuia fiindu-i incidente dispozitiile Legii nr.64/1995 si 85/2006, prezenta actiune fiind promovata la 14.01.2004.
Potrivit art. 49 din Legea nr. 64/95 (R)  actele efectuate de debitor dupa deschiderea procedurii sunt nule, cu exceptia celor care sunt prevazute de Legea nr. 64/1995 si autorizate de judecatorul sindic. Aceasta dispozitie se mentine si prin art. 46 din Legea nr. 85/2006.
Asadar, societatea intimata, de la data deschiderii procedurii, nu mai putea, sub sanctiunea nulitatii, incheia acte juridice fara sa fi avut autorizarea prealabila a judecatorului sindic, daca acele acte juridice nu sunt expres prevazute in Legea nr. 64/1995 ( 85/2006) ca fiind permise debitorului.
In consecinta, daca exista o prohibitie legala a debitorului de a incheia acte juridice dupa deschiderea procedurii insolventei, aceasta produce efecte in orice situatie , in speta, fie la incheierea unui act juridic in forma autentica, fie in situatia in care instanta este investita sa pronunte o hotarare care sa tina loc de vanzare-cumparare.
Procedura  insolventei supune unor reguli speciale nu numai debitorul, ci intregul lui patrimoniu, producand efecte si asupra altor persoane cu care acesta are raporturi juridice.
Libertatea contractuala a unei parti aflata in procedura insolventei este conditionata, chiar si contractele deja incheiate la data deschiderii procedurii sunt conditionate de principiul maximizarii valorii averii debitorului (art. 67 din Legea NR. 64/95 R,  art. 86 din Legea nr. 85/2006).
Cum antecontractul invocat de apelant s-a incheiat la data de deschiderii procedurii, procedura care este in derulare si in prezent, actiunea pentru perfectarea contractului de vanzare-cumparare pentru suprafata de teren promisa a-i fi vanduta de catre vanzatorul aflat in procedura insolventei apare ca nefondata, apelantul putand sa-si valorifice doar dreptul de creanta izvorat din contractul partilor (promisiunea de vanzare cumparare) in cadrul procedurii insolventei.
   II. Referitor la motivele de apel formulate
Asa cum s-a retinut in inscrisurile sub semnatura privata incheiate de parti nu este identificata suprafata de teren, iar existenta unor planuri de situatie anexa la inscrisurile invocate nu a fost dovedita.
Planul de situatie depus la dosar de reclamant (fila 4 dosar nr. 184/2004) a fost intocmit ulterior de Asociatia familiala „Bogdaproste” (care a fost autorizata in 2001) si care nu poarta semnaturile partilor si, in consecinta, nu poate face dovada sustinerilor apelantului.
In ceea ce priveste critica privind intelesul dat de  instanta de fond, a terenului aferent, aceasta nu este indreptatita. Asa cum rezulta din raportul de expertiza (fila 73, 116) suprafata de teren pe care sunt edificate constructiile cumparate este de 214 mp.
Sintagma de ,,teren aferent” este definita in legislatia fiscala ca fiind suprafata de teren pe care este amplasata cladirea. In acelasi sens, defineste sintagma si art. 23 din Legea nr. 18/1991 care face distinctie intre terenul aferent casei de locuit de curtea si gradina gospodariei.
Asadar, terenul aferent unei constructii este terenul pe care este edificata constructia si nu terenul care asigura functionalitatea constructiei, aceasta suprafata fiind diferita in functie de destinatia constructiei.
Sub acest aspect, instanta de fond a retinut corect suprafata promisa a fi instrainata de vanzator.
Chiar daca am retine aspectul functional al sintagmei „teren aferent” cum este invocat de apelant, constructiile de 214 mp sunt amplasate grupat pe o parte a laturii suprafetei de 1810 mp, asa cum rezulta din schita raportului de expertiza (fila 74), apelantul nefacand dovada ca functionalitatea constructiilor ar necesita suprafata pretinsa ca fiind cumparata, si astfel, cei 1810 mp ar reprezenta „terenul aferent” .
Nici sustinerea ca 356 mp vanduti de debitoare in procedura insolventei nu pot afecta, perfectarea solicitata nu poate fi primita.
Asa cum s-a retinut, in cazul perfectarii, instanta trebuie sa verifice daca vanzatorul este proprietarul bunului vandut la data perfectarii si nu la data incheierii promisiunii de vanzare cumparare.
Imprejurarea ca bunul ce constituie obiectul promisiunii a iesit din patrimoniul promitentului vanzator, face imposibila perfectarea vanzarii deoarece nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decat are, partea avand doar dreptul de a cere daune pentru neexecutarea in tot sau in parte a contractului incheiat cu privire la acel bun.
Nu este dovedita imprejurarea ca planul de situatie intocmit la data vanzarii corespunde cu schita intocmita de expert, deoarece apelantul nu a facut dovada ca ar exista un astfel de plan de situatie, planul de situatie depus la dosar fiind intocmit ,,pro causa” la cel putin un an de la data incheierii antecontractului.


Sursa: Portal.just.ro


Alte spete Vanzari-Cumparari

Nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare a unui imobil. - Decizie nr. 161 din data de 17.02.2012
Constatarea nulitatii absolute a actului aditional la contractul de vanzare-cumparare si restabilirea situatiei anterioare - Decizie nr. 973 din data de 03.12.2010
Despagubiri solicitate ca urmare a constatarii nulitatii unui contract de vanzare-cumparare avand ca obiect imobil - Decizie nr. 516 din data de 13.12.2010
Constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare incheiat cu scop ilicit - Decizie nr. 377 din data de 18.10.2010
Obligatie de a face - Sentinta civila nr. 207 din data de 12.03.2009
Restituire arvuna. Conditii. - Decizie nr. 234/R din data de 24.09.2008
Contencios Fiscal. Aplicarea in timp a legii contenciosului administrativ - Decizie nr. 131/R din data de 23.05.2006
Raspunderea pentru evictiune; calitate procesuala pasiva. - Decizie nr. 4/Ap din data de 20.01.2009
Conditiile admiterii in principiu a cererii de interventie principala. - Hotarare nr. 108 din data de 04.04.2015
Opozitia la vanzare. Termen de formulare. Comunicarea notificarii. - Decizie nr. 457 din data de 19.05.2010
Obligatia de „a face” - Sentinta civila nr. 1752 din data de 22.06.2010
Legea nr. 85/2006. Tranzactia incheiata de lichidatorul judiciar al societatii comerciale debitoare si creditoarea – societate comerciala, intr-un litigiu comercial. Cerere formulata de lichidatorul judiciar si creditor de confirmare a tranzactiei de... - Decizie nr. 127 din data de 01.02.2011
Contestatie la tabelul preliminar al creditorilor. Notificarea creditorilor neidentificati in lista prevazuta de art. 28 alin. 1 lit. c din legea nr. 85/2006 cu privire la deschiderea procedurii insolventei. Termenul limita pentru inregistrarea crean... - Decizie nr. 114 din data de 28.01.2011
Contestatia in anulare. Citarea recurentului – administrator statutar al societatii debitoare la adresa mentionata in registrul comertului. - Decizie nr. 194 din data de 08.02.2011
Dreptul familiei. Partaj de bunuri comune. Bun propriu. - Decizie nr. 522 din data de 29.03.2011
Calitatea procesuala pasiva a Consiliului local al unitatii administrativ-teritoriale in raporturile juridice privind finantarea unitatilor de invatamant. - Decizie nr. 500 din data de 28.03.2011
Recurs - diferente drepturi salariate personal invatamant conform Legii 221/2008 cu modif. din octombrie 2008. - Decizie nr. 142 din data de 02.02.2011
Calea de atac impotriva hotararii/incheierii primei instante prin care pe parcursul urmaririi penale, in temeiul art. 5 alin. 3 din Legea nr. 76/2008, s-a admis cererea pentru autorizare prelevare de probe biologice fara consimtamantul suspectului fo... - Decizie nr. 130 din data de 11.02.2011
Plangere impotriva rezolutiei procurorului de neincepere a urmaririi penale. Sustragerea sau distrugerea de inscrisuri. Abuzul in serviciu contra intereselor persoanelor. - Decizie nr. 11 din data de 27.01.2011
Infractiuni de coruptie. Darea de mita. Instigarea inculpatului de catre denuntator sa savarseasca fapta supusa judecatii. - Decizie nr. 19 din data de 15.02.2011