Codul muncii comentat 2019 Avocat Marius-Catalin Predut
InfoDosar.ro | Jurisprudenta | Spete Tribunalul Sibiu

Nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare a unui imobil.

(Decizie nr. 161 din data de 17.02.2012 pronuntata de Tribunalul Sibiu)

Domeniu Vanzari-Cumparari | Dosare Tribunalul Sibiu | Jurisprudenta Tribunalul Sibiu

Cu privire la recursul civil de fata retine urmatoarele :
Prin sent. civ. nr. 2/ 13 Octombrie 2011  a Judecatoriei MEDIAS  a fost admisa  in parte actiunea reclamantei Comuna B. - prin Primar formulata impotriva paratilor G. I. si G. M. si in contradictoriu cu paratul Consiliul Local al Comunei B. si s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare incheiat de parti in data de 24.12.1996 sub nr.14/1996.
A fost admisa  exceptia uzucapiunii tabulare formulata de parati si in fond, a fost respinsa cererea privitoare la restabilirea situatiei anterioare de carte funciara si radierea constructiilor nou intabulate. Au fost compensate  cheltuielile de judecata.
Pentru a se pronunta aceasta hotarare s-au retinut urmatoarele: 
Potrivit copiei inscrisului de la fila 7 dosar, prin contractul de vanzare-cumparare incheiat la data de 24.12.1996, sub nr. 14/1996, Consiliul Local al comunei B.,  reprezentant prin Primarul si Secretarul com. B., a vandut paratilor G. I. si G. Maria, in conditiile Legii 112/1995 , imobilul situat in loc. B. nr. 5, detinut anterior pe baza contractului de inchiriere cu nr. 538/07.10.1996, imobil compus din: 3 camere in suprafata de 49,58 mp; bucatarie - 13,44 mp; camara - 15,80 mp, camere de serviciu - 46,26 mp; pivnita - 42,13 mp, precum si anexe gospodaresti constand in: 3 soproane - 28,16 mp; 1 grajd - 29,55 mp; latrina - 1,87 mp; sura - 54,44 mp.
     Dreptul de proprietate astfel dobandit a fost inscris in cartea funciara la data de 04.03.1997  pe baza incheierii tabulare cu nr. 1261 potrivit mentiunilor ce rezulta din extrasul CF de la fila 18 dosar.
      Imobilul se gaseste situat din punct de vedere administrativ in localitatea B. la nr. 5.
    Prin actiunea promovata partea reclamanta a solicitat sa se constate nulitatea absoluta  a contractului mentionat, pe de o parte, pe considerentul ca la data contractarii paratii detineau o alta locuinta in proprietate in localitatea de domiciliu, iar pe de alta parte, pentru ca a fost vandut un spatiu ce avea o alta destinatie decat aceea de locuinta.
      Din foaia funciara depusa de reclamanta, certificata ca fiind conforma cu originalul, aflata in dosar la filele 15-17 dosar, rezulta ca , intr-adevar paratii sunt intabulati ca proprietari  asupra imobilului – ap.2, inscris in CF Medias, sub nr. top. 40/4/1/II - 41/2/2/2/2/2/II, imobil pe care l-au dobandit in anul 1995, intabularea dreptului de proprietate fiind realizata in data de 25.08.1995. Mentiunea inscrierii dreptului de proprietate este valabila si actuala si in prezent, dar  intr-un alt continut, dispunandu-se  radierea vechii constructii si notarea unor constructii noi. Acest imobil  se gaseste situat din punct de vedere administrativ in Medias, imprejurare sustinuta de reclamanta si necontestata de catre parati .
      In circumscrierea primului motivul de nulitate invocat, partea reclamanta a sustinut ca prin sintagma „ localitatea de domiciliu ” folosita de legiuitor in textul de lege enuntat se intelege domiciliul legal, si in raport de acest inteles, paratii se regasesc in ipostaza in care ar fi operat  interdictia legala  de a nu fi avut  dreptul sa cumpere imobilul  in conditiile Legii 112/1995, intrucat detineau in localitatea Medias, unde legal isi aveau domiciliu, o alta proprietate. Tot partea reclamanta a contestat ca vreodata paratii ar fi avut domiciliul stabilit in localitatea B., fapt ce a constituit obiect de cercetare al unui fals in declaratii pretins savarsit de acestia cu ocazia intocmirii declaratiei pe proprie raspundere ce a facut parte din documentatia intocmita pentru vanzarea imobilului, sustinandu-se ca paratii au declarat in fals ca domiciliaza in localitatea B. la nr. 5 si ca nu au dobandit sau instrainat dupa 1 ianuarie 1990 o alta locuinta in localitatea de domiciliu.
    Dimpotriva, paratii au sustinut ca domiciliul ca atribut al persoanei fizice are in vedere o situatie de fapt, acolo unde persoana fizica isi are locuinta statornica sau principala, asa incat  el nu se identifica cu domiciliul inscris in cartea de identitate, trimitere la care a facut referire reclamanta.
     In ceea ce priveste cel de-al doilea motiv de nulitate s-a sustinut de catre reclamanta ca imobilul ce a facut obiectul vanzarii-cumpararii contestate avea destinatia de spatiu comercial, asa incat dispozitiile Legii 112/1995 erau inaplicabile, actul normativ mentionat referindu-se numai la imobilele avand destinatia de locuinte.
     Din actele dosarului, rezulta ca la origine, imobilul aflat in litigiu, situat in com. B nr. 5, in fapt, era format din doua corpuri de cladire,  pe aceeasi curte comuna aflandu-se situata si moara sateasca. Primul  corp „A” era compus dintr-o camera, bucatarie, camara si magazie, iar la subsol o pivnita ,  identificandu-se  pe schita de la fila 92 dosar ca fiind corpul de cladire de pe latura stanga a perimetrului curtii. Corpul „B” format din camera, bucatarie, camara, antreu, baie, se afla situat pe latura din dreapta, a curtii. Imobilul avea in componenta si diferite anexe gospodaresti: magazie, 3 soproane, 2 private, grajd si sura. In spatele curtii pe o pozitie perpendiculara se gasea amplasata  moara comunala. Aceasta distinctie a imobilului  pe cele doua corpuri de cladire  nu se regaseste operata  si in evidenta  de carte funciara – fila 148 dosar, notarea initiala a constructiei limitandu-se la descrierea componentei imobilului ca fiind  o casa formata din 3 camere, bucatarie, camara, camera de serviciu, pivnita, 3 soproane, grajd, latrina, sura,  avand curte si gradina in suprafata totala de 1466 mp. Este mai mult decat evident ca din punctul de vedere al inscrierii in cartea funciara, imobilul constituia o casa de locuit.
    Dar, din  hotararea Consiliului Local B. nr.14/1995- fila 157 dosar, rezulta ca la data de 23 martie 1995, unei suprafete de 20 mp din corpul  B al acestui imobil, aferenta unei singure camere de locuit, i-a fost conferita destinatia de spatiu comercial, prin schimbarea destinatiei initiale, de locuinta.
      Paratul G. I. a avut inregistrata cu aceeasi data o cerere pentru inchirierea spatiului respectiv, fiindu-i  incheiat astfel contractul de inchiriere cu nr. 236/15.03.1995 – fila 12 dosar, pe durata de 1 an,  cu destinatia folosintei pentru  magazin, durata  contractului urmand sa se implineasca la data de 31.12.1995. Prin contractul nr.1/20.03.1996- filele      160-164 dosar, locatiunea se prelungeste pana la data de 31.12.1996, cand suprafata transmisa in folosinta pentru magazin , potrivit contractului , este  aferenta a 2 incaperi, in suprafata de 36,40 mp, pentru care a fost perceputa chiria de 1155 lei /mp, stabilita prin hotararea nr. 2/1996 a aceluiasi Consiliu Local B. - fila 126 dosar. 
      La data de 4 octombrie 1996, potrivit hotararii nr.44/1996 – fila 51 dosar,          Consiliul Local B., in sedinta extraordinara  din aceeasi zi , a aprobat si  inchirierea celuilalt corp A al imobilului din B. nr. 5, paratului G. I., stabilind ca inchirierea acestui spatiu locativ  se face numai impreuna cu moara, grajdul si o sura, in conditiile impuse chiriasului de catre locator respectiv : moara sa nu fie stramutata din incinta imobilului; titularul contractului de inchiriere sa execute lucrarile de reparatii capitale pe care le necesitau ambele imobile, fiind stabilit si un termenul de realizare  a lor, data de 1 ianuarie 1997; sa doteze moara cu utilajele de rigoare, urmand ca valoarea investitiilor sa fie compensata din chiria lunara. Prin aceeasi hotarare s-a mai stabilit ca pentru moara se vor percepe tarifele de inchiriere speciale pentru spatiile cu alta destinatie,  iar pentru corpul de cladire A , tarifele prevazute de Legea 5/1973. In preambulul hotararii se mai regaseste mentiunea faptului  ca inchirierea corpului „A” a fost luata  in discutie ca urmare a declaratiei de renuntare la locatiune, din partea  fostilor chiriasi,  numitii Ga. I. si Ga. E.
      Rezulta, asadar fara putinta de tagada ca,  corpul A al imobilului situat in com. B. nr. 5, a avut dintotdeauna destinatia de locuinta, exclusiv moara sateasca, iar corpul B al imobilului a avut initial destinatia de spatiu de locuit potrivit mentiunii existente in preambulul hotararii nr. 17/1995 – fila 157 dosar, dar aceasta destinatie a fost schimbata prin decizia prementionata a autoritatilor locale, in spatiu comercial, potrivit hotararii din 23 martie 1995.
    In consens cu aceasta concluzie,  ce rezulta  fara dubiu din inscrisurile la care s-a facut referire mai sus, sunt si declaratiile martorilor  C. C., H. R. si V. A. Astfel, martorul C. C., aminteste in declaratia sa de la fila 93- frazele de la aliniatele 6, 8 – faptul ca un corp de cladire a fost folosit ca si casa de locuit, si acesta era distinct de corpul de cladire in care paratul G. a avut amenajata o macelarie; martorul H. R. - in declaratia de la fila 95 dosar – fraza de la aliniatul 2, relateaza ca, corpul de cladire de pe latura stanga a curtii, deci corpul A de cladire, a fost folosit ca si casa de locuit, iar martora V. A. , confirma aceeasi situatie,  la pagina 2  a declaratiei  sale – fila 122 dosar, fraza de la aliniatul 3.
     Din perspectiva folosintei celui de-al doilea corp de cladire, corpul B , instanta retine ca in conditiile in care exista acte - hotarari ale autoritatilor administratiei locale, de schimbare a destinatiei , din spatiu de locuit in spatiu comercial,  imprejurarile faptice asupra modului concret de folosinta  devin nerelevante.
      Revenind insa  la situatia corpului  „ A ”de cladire, se constata ca  in urma atribuirii lui pe baza  hotararii  44/1996 a Consiliului Local B. , a fost  incheiat  contractul de inchiriere  nr. 538/7.10.1996  pe numele  paratului G.I., termenul inchirierii fiind stabilit de 5 ani, cu incepere din 01.10.1996- 01.10.2001, chiria lunara aferenta fiind de 12.277 lei.
      Contractul de vanzare-cumparare ce a urmat , incheiat intre Consiliul Local Brateiu si paratii Ganea , s-a intemeiat pe existenta  acestui contract de inchiriere .
       Reclamanta in asertiunile sale de nulitate a vanzarii-cumpararii a antamat nereguli privind toate aceste contracte de inchiriere , pe considerentul implicit al sustinerii  faptului ca ziua de inceput a locatiunii specificata in  contract era  anterioara  momentului intocmirii actului in sine, aspect pe care reclamanta l-a invederat in opozitie  cu  prevederile  cuprinse in
HG 11/2007 prin care au fost aprobate Normele metodologice de aplicare a Legii 112/1995, unde se prevedea conditia valabilitatii contractelor de inchiriere , pentru ca vinderea catre chirias sa poata avea loc. Pe langa faptul ca actul normativ invocat, HG 11/1997 a fost adoptat ulterior incheierii contractului de vanzare-cumparare incheiat cu paratii Ganea, ceea ce inseamna ca este inaplicabil la cazul in speta,   intrucat o situatie juridica nu poate fi raportata decat la actele in vigoare la acel moment, aspectul invocat de reclamanta nu se constituie
intr-o cauza de nevalabilitate a contractului de inchiriere. In primul rand, in ceea ce priveste contractul de inchiriere cu nr. 538/1996 , acesta fiind esential, pentru ca pe baza lui exclusiva a fost intocmit contractul de vanzare-cumparare contestat, se poate observa si desprinde  cu usurinta ca nu este vorba despre vreo neregularitate, pentru ca  in chiar cuprinsul  hotararii nr.44/1996 a Consiliului Local B. s-a stabilit ca inchirierea incepe din data de 01.10.1996, ceea ce inseamna ca mentiunea din contract este conforma cu cele hotarate de autoritatea abilitata de lege sa dispuna in aceasta privinta. Mai mult, toate cele trei contracte de inchiriere la care s-a facut referire mai sus au fost perfectate in conditiile Legii 5 /1973, in vigoare atunci. In doctrina, aceste contracte au fost considerate drept o varietate a locatiunii de drept comun, fara derogari in ceea ce priveste caracterele juridice ale contractului de locatiune. In dreptul comun, locatiunea este contract consensual  care se incheie prin simplul  acord , fie si tacit al partilor, fara nici o formalitate speciala, asa incat, formalitatea  inscrisului prevazuta de legea speciala era ceruta  ad probationem, deci pentru proba contractului de locatiune, nu ca si o conditie pentru existenta si validitatea locatiunii insesi/  in acest sens ,  „Contracte civile si comerciale ” ed. Lumina Lex 1993, autori prof. dr. Francisc Deak si prof. dr. Stanciu Carpenaru - pag.88/.
      Prin urmare, contractul de inchiriere nr. 538/1996 fiind in consens cu cele stabilite prin hotararea consiliului local, nu suporta nici un fel de asertiuni de nulitate sau anulabilitate ori de alte presupuse neregularitati afirmate de partea reclamanta.
      In legatura cu cazul de nulitate derivat din faptul detinerii unei alte locuinte in localitatea de domiciliu, art. 9 alin.1 din Legea 112/1995 statueaza ca : chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, pot opta , pentru cumpararea apartamentelor cu plata integrala sau in rate, la alin.6  stabilindu-se ca fac exceptie de la prev.alin.1 chiriasii titulari sau membri familiei lor - sot, sotie, copii minori, care au dobandit  sau au instrainat o locuinta proprietate personala dupa     1 ianuarie 1990 in localitatea de domiciliu, sanctiunea  nerespectarii acestor dispozitii legale fiind , potrivit art. 11 din acelasi act normativ,  nulitatea absoluta a actelor intocmite.
      Reclamanta a sustinut ca paratii se regasesc in aceasta situatie, intrucat la data cumpararii  detineau  o alta proprietate in loc. Medias, pe care au dobandit-o  dupa 1 ianuarie 1990, paratii sustinand  ca in fapt domiciliul lor se afla in loc. B., la adresa imobilului detinut cu chirie, de la nr. 5, localitate unde nu au avut o alta proprietate.
      Notiunea de domiciliu apare reglementata in doua forme, domiciliul de drept comun, voluntar si domiciliul legal.
      Categoric, sintagma „o alta locuinta in localitatea de domiciliu” din textul Legii 112/1995  se refera la domiciliul de drept comun, caz in care, dovada acestuia se face de regula cu buletinul de identitate, dar acest lucru nu inseamna ca aceasta dovada nu poate fi combatuta prin orice alt mijloc de proba pentru a se stabili in mod real localitatea in care persoana fizica isi are locuinta statornica si principala.
     La data incheierii contractului de vanzare-cumparare, paratii G.  aveau domiciliul in mun. Medias  potrivit relatiilor comunicate de catre Serviciului Public de Evidenta a Persoanelor din cadrul Consiliului Local Medias, asa incat revenea acestor parati  sarcina sa faca dovada contrara acestui fapt, fiind propusi in sensul acestora martorii H. R. si D.I. Martorii acestia, in declaratiile de la filele 95, 97 dosar, au afirmat ca de fapt imobilul – corpul „ A” de cladire, ce a avut destinatia de locuinta,  la scurt timp de la preluarea lui de catre paratii G. , a fost demolat , iar ulterior, pe locul acestui corp funciar a fost construit un restaurant. Faptul ca paratii  pe timpul acestor lucrari au locuit in incaperile aferente corpului B de cladire, asa dupa cum se desprinde din depozitiile acelorasi martori, nu sunt de natura a face dovada domiciliului in comuna B., atata timp cat prin insasi destinatia ei, cladirea respectiva era menita unei alte folosinte aceea de magazin, spatiu comercial, activitati economice dupa cum paratii insisi au afirmat in intampinare. De altfel, aceeasi martori sustin ca paratii  au folosit pentru locuit parte din  incaperile corpului B, denumite „casute”,  deoarece paratii nu mai aveau unde sa stea, casa de locuit fiind demolata.  Motivul pentru care un  astfel de spatiu le-a fost   necesar paratilor  nu a fost  insa  pentru ca si-au stabilit  locuinta  acolo sau ar fi intentionat acest lucru,  ci pentru  ca  aveau afaceri comerciale si totodata, pe timpul derularii lucrarilor de constructie, au  supravegheat si coordonat respectivele lucrari, dovada fiind faptul ca ceilalti membri ai familiei paratilor nu s-au mutat niciodata in com. B., iar in urma reconstruirii, imobilul a dobandit evident o destinatie exclusiv comerciala , fiind amenajat un restaurant si un punct alimentar cu dotari specifice, asa dupa cum rezulta din plansele fotografice de la filele 83-87 dosar, depuse de catre parati. Mai mult, faptul marturisit de paratul G. I. la interogatoriul fila 69 dosar, pct.7, precum ca locuieste atat in Medias cat si in B., vine in sprijinul confirmarii  prezumtiei ca locuinta lor principala si statornica a fost in Medias, dupa cum figurau inscrisi  si in evidentele autoritatilor locale.
     Ca atare, paratii sa regasesc in situatia prev. de art. 9 alin.6 din Legea 112/1995, in sensul in care s-a probat ca acestia detineau o alta locuinta proprietate personala in localitatea de domiciliu.
      Este adevarat, ca sintagma „o alta locuinta in localitatea de domiciliu” ar putea comporta si o alta interpretare din perspectiva legislatiei locative, cel putin art. 27 din Legea 114/1996, in prezent abrogat prin Noul Cod Civil,  identificand domiciliul chiriasului cu locul unde se afla  imobilul inchiriat, stipulandu-se  ca in cazul parasirii definitive a domiciliului, de catre titularul contractului de inchiriere sau al decesului acestuia , inchirierea continua dupa caz in beneficiului sotului sau al sotiei daca a locuit impreuna cu titularul.  La data adoptarii Legii 112/1995 aceasta reglementare  insa nu exista , iar Legea 5/1973, folosea o alta terminologie a mutarii definitive in alta localitate, fapt ce echivaleaza cu o schimbare a domiciliului, ceea ce in cazul in speta nu este dat.
       Cum potrivit principiului ca  unde legea nu distinge nici interpretul nu trebuie sa distinga, inseamna ca din punct de vedere strict legal, al exceptiei prev. de art. 9 alin.6 din Legea 112/1995 , partile contractante au nesocotit aceste dispozitii legale, fapt ce potrivit art. 11 din aceeasi lege atrage nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare atacat.
     Mai mult, instanta constata ca si din perspectiva celuilalt motiv invocat subzista cazul de nulitate invocat. Desi, din cuprinsul contractului de vanzare-cumparare  rezulta ca preconizata vindere a avut ca temei exclusiv contractul de inchiriere cu nr. 538/1996, din compararea datelor ce identifica locuinta vanduta cu documentatia ce a stat la baza incheierii contractului de vanzare-cumparare /fila 92 dosar/ rezulta ca ,  in compunerea casei de locuit vandute,  proprietarul/vanzator a inclus  in mod nejustificat si suprafetele locative ale corpului B de cladire ce aveau o alta destinatie , comerciala , si nu de locuit, asa incat contractul este lovit de nulitate, deoarece  spatiile comerciale nu erau supuse reglementarii  Legii 112/1995. Prin aditionarea suprafetelor aferente camerelor de locuit, a dependintelor si a celorlalte anexe, vanzarea s-a realizat in tot, si nu pe corpuri distincte, asa incat in lipsa unei delimitari a celor doua corpuri funciare, nulitatea nu poate fi decat absoluta si totala.
     Referitor la celelalte capete ale cererii introductive , partea reclamanta a solicitat sa se dispuna ca efect al constatarii nulitatii, radierea constructiilor noi realizate,  notate in cartea funciara a imobilului , si reinscrierea imobilului pe numele proprietarului anterior care a fost Statul Roman,  cereri fata de care paratii au ales sa opuna pe cale de exceptie , dobandirea dreptului de proprietate pe calea prescriptiei achizitive tabulare, inscrierea in cartea funciara fiind de peste 10 ani, timp in care au folosit cu buna-credinta imobilul in litigiu.
    Potrivit art. 27 din Decretul - Lege 115/1938 , invocat in aceasta privinta , si pe deplin aplicabil,  si in prezent,  fata de dispozitiile art.3 din Legea 71/2011,  in cazul in care s-au inscris fara cauza legitima drepturi reale ce pot fi dobandite , ele raman valabil dobandite daca titularul dreptului le-a posedat cu buna-credinta, potrivit legii, timp de 10 ani.
     In cauza de fata este data aceasta situatie. Asa dupa cum s-a mentionat mai sus, inscrierea actului de vanzare-cumparare, a carui nulitate a fost constatata, s-a realizat la data de 04.03.1997 potrivit incheierii de carte funciara nr.1261- fila 41 dosar, asa incat, termenul de 10 ani era implinit la data promovarii actiunii. Asertiunile partii reclamante si ale paratului Consiliu Local B. cu privire la inaplicabilitatea prescriptiei achizitive pentru ca  actul pe care s-a fond inscrierea este lovit de nulitate absoluta, nu pot fi primite. In situatia de fata a fost invocata prescriptia achizitiva tabulara, reglementata de Decretul - Lege 115/1938, care se refera la caracterul nelegitim al inscrierii, si nu de uzucapiunea in regimul Codului civil care foloseste notiunea de just titlu. Este tocmai ceea ce in doctrina a fost evaluat ca o reglementare mai favorabila in situatia uzucapiunii tabulare fata de uzucapiunea dupa Codul civil, prin faptul ca cea dintai nu impune exigentele  specifice justului titlu din cealalta reglementare.
    Lipsa unei cauze legitime nu  inseamna  altceva decat nevalabilitatea actului or, asa dupa cum s-a evocat in  doctrina  de catre reputati specialisti ai dreptului in materie, in aceasta situatie se regasesc si se  incadreaza in primul rand , se spune in mod explicit,  titlurile afectate de o nulitate absoluta,  si care de cele mai multe ori emana de la adevaratul    proprietar / in sensul acesta studii - discutii-comentarii  in  Revista Dreptul nr. 6/2006 – pag.18 ; autor prof. univ. dr. Valeriu Stoica /, cum de altfel este dat in cazul in speta.
      Iar , in ceea ce priveste buna-credinta legea prezuma existenta ei, reaua-credinta trebuind sa fie dovedita de partea care o invoca.  In cazul de fata se constata ca dupa inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate de catre parati  acestia au primit din partea autoritatilor executive  ale administratiei publice locale diferite autorizatii de desfiintare a vechilor constructii si de realizare a unor edificate noi. Autorizatia reprezinta un act de putere al organelor administrative , deci unilaterale si neconditionate , de existenta sau realizarea  unei eventuale intelegeri cu beneficiarii lor, asa incat dintr-un inceput , orice relatie cu conotatie frauduloasa pentru ca paratii sa fie socotiti de rea-credinta in posesia exercitata de la data inscrierii in cartea funciara si pana in prezent, se exclude,  tocmai datorita emiterii acestor acte de putere, unele dintre ele purtand semnatura actualului reprezentant legal al reclamantei, al primarului /fila 39 dosar /.
    Rezulta asadar ca, in pricina de fata sunt  indeplinite perfect conditiile uzucapiunii tabulare, urmand ca pentru considerentele de fapt si de drept enuntate, instanta sa dea eficienta acestora, mentinand inscrierea din cartea funciara a dreptului de proprietate, constituit  in favoarea paratilor. 
    Aceleasi argumente privitoare la faptul ca edificatele noi realizate s-au efectuat pe baza de autorizatie , atribuie constructiilor legitimitate si justificare legala, motiv  pentru care ele au fost si inscrise ca atare in cartea funciara, asa incat cererea privitoare la radierea acestora  nu are nici un temei si fundament juridic. Mai mult, asa dupa cum se observa din inscrierile din cartea funciara a imobilului – fila 18 dosar, dreptul de proprietate al paratilor asupra terenului aferent acestor constructii in proportia covarsitoare  a cotei  de 953/1250 parti  a fost constituit prin Ordin al Prefectului Judetului Sibiu or, acest titlu nu a fost anulat, asa incat, si din aceasta perspectiva paratii in calitate de proprietari ai terenului sunt socotiti pe calea prezumtiei prev. de art. 492 C. civil ca fiind si proprietarii constructiilor edificate pe acesta. Reinscrierea imobilului pe numele fostului proprietar nu mai este posibila , si din acest motiv, anume ca in prezent, imobilul nu mai are aceeasi structura si configuratie,  vechile constructii fiind desfiintate in marea lor parte, astfel ca autorul lucrarii este indreptatit la constituirea dreptului de proprietate, atat sub regimul Codului civil - existand practica judiciara in sensul in care, dupa anii 1989 s-a admis constituirea unui astfel de drept de proprietate daca in privinta terenului pe care s-a construit a existat un temei ce a stat la baza transmiterii folosintei , de natura conventionala/,   cat si sub regimul actualului Cod civil, prin raportarea art. 577 -586 din Legea 287/2009 la art. 5 alin.2 teza ultima din Legea 71/2011.
     Conclusiv, actiunea reclamantei va fi admisa in parte, in sensul constatarii nulitatii vanzarii-cumpararii, urmand a fi respinse celelalte capete accesorii ale cererii introductive.
In privinta cheltuielilor de judecata, instanta va face aplicatiunea art. 276 C. pr. civila, prin compensarea cheltuielilor efectuate cu onorariilor avocatiale.
Impotriva acestei hotarari au formulat recurs reclamanta Comuna B. - prin Primar  solicitand modificarea ei in sensul admiterii in totalitate a actiunii si respingerii exceptiei uzucapiunii tabulare. A solicitat de asemenea rectificarea  incheierilor civile din 16 iunie si 6 octombrie 2011.
In motivarea   recursului arata in esenta ca instanta constatand gravele incalcari ale legii a admis actiunea sub aspectul constatarii nulitatii absolute a contractului dar a admis si exceptia uzucapiunii tabulare invocate de catre parat, ignorand ca lipseste una din conditiile esentiale in acest sens si anume buna-credinta a paratilor care au ascuns faptul ca nu aveau domiciliul in com. B. si au cumparat un spatiu comercial care nu se putea vinde in baza Legii nr. 112/1995. Mai arata ca nulitatea absoluta, a carei invocare este imprescriptibila,  nu poate sta niciodata la baza invocarii prescriptiei achizitive asa incat urmare a nulitatii contractului trebuia restabilita situatia anterioara de CF.
Cu referire la incheierile atacate arata ca la termenul din 16 iunie 2011 nu a formulat o modificare de actiune cum se retine in incheiere si ca nu a solicitat radierea din cartea funciara a constructiilor, cum se retine in incheierea din 6 octombrie ci radierea dreptului de proprietate asupra constructiilor.
Paratii G. I. si G. M. au solicitat prin recursul lor modificarea hotararii in sensul de a le fi acordate cheltuielile de judecata de la fond.
In motivarea recursului arata ca gresit s-au compensat cheltuielile de judecata deoarece pentru a opera o asemenea compensare trebuia facuta dovada ca si reclamanta a facut cheltuieli de judecata dar o asemenea dovada nu s-a facut.
Recursul reclamantei este intemeiat potrivit celor ce urmeaza:
Potrivit art. 27 din Decretul - Lege 115/1938, invocat de catre parati si retinut ca aplicabil in cauza de catre instanta,   in cazul in care s-au inscris in cartea funciara  fara cauza legitima drepturi reale ce pot fi dobandite in temeiul uzucapiunii, ele raman valabil dobandite daca titularul dreptului le-a posedat cu buna-credinta, potrivit legii, timp de 10 ani. Textul legal mentionat nu lasa nici o indoiala sub aspectul existentei conditiei  unei posesii de buna-credinta. Aceasta buna-credinta are semnificatia ca titularul de carte funciara poseda avand credinta ca titlul sau, care a stat la baza intabularii, este unul pe deplin valabil. In speta o astfel de buna-credinta nu poate fi retinuta. Prezumtia de buna-credinta este inlaturata prin faptul stabilit de instanta de fond in mod irevocabil deoarece hotararea nu a fost atacata sub acest aspect, ca paratii au cumparat un spatiu pe care  stiau ca, legal,  nu aveau  dreptul sa-l cumpere, fiind partial spatiu comercial precum si din imprejurarea ca au cumparat desi  detineau o alta locuinta proprietate personala in localitatea de domiciliu, ceea ce nu le-ar fi dat dreptul sa cumpere in conditiile art. 9 alin.6 din Legea 112/1995. Un titlu fondat pe astfel de neregularitati nu poate duce la concluzia unei posesii de buna-credinta cum pretinde textul legal  invocat in sprijinul uzucapiunii tabulare, astfel ca gresit s-a retinut existenta conditiilor uzucapiunii tabulare si gresit a fost respins capatul de cerere referitor la restabilirea situatiei anterioare de carte funciara cu privire la constructii. Urmeaza, deci ca in baza art. 312 si 3041  Cod proc. civ. si 27 din Decretul - Lege 115/1938 sa se admita recursul, cu consecinta modificarii hotararii atacate in sensul respingerii exceptiei uzucapiunii si admiterii cererii de radiere a dreptului de proprietate asupra bunurilor cumparate, din cartea funciara.
Referitor la recursul formulat impotriva incheierilor mentionate, se constata ca motivele nu sunt intemeiate. In incheierea din 16 iunie 2011 se consemneaza depunerea unei precizari de actiune, fara a se vorbi de o modificare de actiune, deci s-a consemnat corect ce s-a intamplat la termen, iar in incheierea din 6 octombrie grefierul nu face decat sa reproduca din petitul 2 al actiunii reclamantului, unde nu se vorbeste de o radiere a dreptului de proprietate desi din ansamblul actiunii se subintelege acest lucru.
Referitor la recursul paratilor, fata de respingerea exceptiei uzucapiunii si admiterea actiunii reclamantilor, dupa cum s-a aratat mai sus, nu se  mai  poate pune problema de a li se acorda cheltuieli de judecata, ei fiind cei cazuti in pretentii.  
Urmare a solutiei de mai sus,  in baza art. 274 Cod proc. civ. intimatii G. vor fi obligati la plata cheltuielilor de judecata  in suma de 5000 lei, prin reducerea onorariului de avocat la aceasta suma, suma totala incasata de aparator de 19.500 lei in ambele faze procesuale fiind  considerata prea mare in raport cu munca pe care o presupune o astfel de cauza, cu consecinta impovararii nejustificate a paratilor.

Sursa: Portal.just.ro


Alte spete Vanzari-Cumparari

Obligatia aducerii la cunostinta proprietarului plata TVA a terenurilor construibile - Sentinta civila nr. 301 din data de 27.04.2018
FALIMENT - Sentinta civila nr. 123 din data de 20.03.2018
ACHIZITII PUBLICE - Sentinta comerciala nr. 16/CA din data de 15.01.2018
Salarizare in sistemul de invatamant. Acordare spor raportat la salariul de baza din ianuarie 2017 - Sentinta civila nr. 533 din data de 26.09.2018
Actiune in regres al angajatorului impotriva angajatului, intemeiata in baza - Sentinta civila nr. 381 din data de 25.05.2018
OMOR - Sentinta penala nr. 24 din data de 14.02.2018
Despagubiri solicitate pentru limitarea dreptului de proprietate. Actiune respinsa - Sentinta civila nr. 715 din data de 08.06.2017
Majorare pensie de intretinere. Venituri obtinute in strainatate - Sentinta civila nr. 159 din data de 21.02.2018
Despagubiri solicitate pentru limitarea dreptului de proprietate. Actiune respinsa - Sentinta civila nr. 715 din data de 08.06.2018
LOVIRI SAU VATAMARI CAUZATOARE DE MOARTE - Sentinta penala nr. 25 din data de 31.03.2017
CONSTITUIREA UNUI GRUP INFRACTIONAL ORGANIZAT - Sentinta penala nr. 37 din data de 27.04.2017
Reziliere contract de inchiriere - Sentinta civila nr. 126 din data de 16.02.2017
SOCIETATI COMERCIALE - Sentinta civila nr. 2593 din data de 20.09.2017
TENTATIVA DE OMOR - Sentinta penala nr. 23 din data de 27.03.2017
LITIGII CU PROFESIONISTI - Sentinta civila nr. 1003 din data de 23.09.2015
LITIGII CU PROFESIONISTI - Sentinta civila nr. 180 din data de 24.02.2016
Actiune oblica. Legea nr. 18/1991 - Sentinta civila nr. 805 din data de 21.09.2017
OMOR - Sentinta penala nr. 19 din data de 10.03.2017
TRAFIC DE DROGURI - Sentinta penala nr. 4 din data de 18.01.2017
Incuviintare executare silita formulata de executorul judecatoresc. Amenda aplicata de I.S.C.T.R. - Decizie nr. 366 din data de 20.04.2017