Codul muncii comentat 2019 Avocat Marius-Catalin Predut
InfoDosar.ro | Jurisprudenta | Spete Curtea de Apel Brasov

Restituire arvuna. Conditii.

(Decizie nr. 234/R din data de 24.09.2008 pronuntata de Curtea de Apel Brasov)

Domeniu Vanzari-Cumparari | Dosare Curtea de Apel Brasov | Jurisprudenta Curtea de Apel Brasov

       Restituire arvuna. Conditii.
       
       Daca vanzarea nu s-a executat din cauza culpei uneia din partile contractante, art.1298 Cod civil decide ca partea in culpa pierde arvuna data sau o restituie indoit, afara numai daca partea care nu este in culpa cere executarea contractului.
       Arvuna se infatiseaza deci ca un fel de clauza penala, stipulata pentru cazul cand vanzarea nu s-ar mai realiza din culpa Uneia din parti si care corespunde in intentia presupusa a partilor, cu determinarea conventionala si anticipata a daunelor ce va trebui sa plateasca partea din a carei culpa nu s-a putut executa contractul.
       
       Prin Sentinta civila nr.8429/9 octombrie 2007 a Judecatoriei Brasov, s-a admis actiunea civila formulata si precizata de reclamantii Tabacaru Gheorghe si Tabacaru Maria, in contradictoriu cu paratii Hamas Mihai si Hamas Maria si, in consecinta, s-a dispus rezolutiunea actului sub semnatura privata incheiat de parti in data de 29 iunie 1996, avand ca obiect imobilul teren si constructie situat in Sacele, str.Rodnei, nr.1, jud.Brasov.
       Au fost obligati paratii sa plateasca reclamantilor suma de 140.971 RON, reprezentand valoarea actualizata a dublului avansului achitat de reclamanti in vederea achizitionarii imobilului mentionat mai sus.
       Au fost obligati paratii sa plateasca reclamantilor suma de 6.566,10 RON cu titlul de cheltuieli de judecata.
       Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de fond a retinut in esenta ca, la data de 29 iunie 1996, reclamantii si paratii au incheiat un act sub semnatura privata intitulat „Minuta” si prin care paratii recunosc faptul ca au incasat de la reclamanti, suma de 30.000.000 lei cu titlul de avans pentru vanzarea casei situate in Sacele, str.Rodnei, nr.1, jud.Brasov, urmand ca partile cumparatoare sa mai achite suma de 3.000.000 lei, la momentul perfectarii actelor de vanzare-cumparare in forma autentica. Prin acelasi act, paratii vanzatori isi iau obligatia de a restitui reclamantilor cumparatori, dublul sumei achitate de acestia cu titlul de avans, in situatia in care nu vor mai vinde casa respectivilor cumparatori.
       Potrivit sustinerilor partilor, imobilul ce a facut obiectul vanzarii este cel inscris in CF nr.4589/A – Satulung, nr.top 1226/2, compus din curte intravilan de 261 mp., constructia existenta pe acest teren nefiind inscrisa in Cartea Funciara, iar potrivit extrasului de CF, asupra imobilului teren ce face obiectul vanzarii sunt coproprietari paratul – cu cota de 2/3 si numita Ciortea Paraschiva, nascuta Hamas, sora paratului - cu cota de 1/3.
       Fata de aceasta situatie, existenta si in prezent, nu a fost posibila perfectarea actului de vanzare – cumparare in forma autentica.
       Instanta de fond a mai retinut ca paratii detin o Autorizatie de construire nr.15/19.05.1993, eliberata de Consiliul Popular al Orasului Sacele, cu privire la casa compusa din parter si etaj, situata in Sacele, str.Rodnei, nr.1, precum si un Certificat de urbanism de dare in folosinta a respectivei constructii, inregistrat in data de 12.06.1996.
       Mai mult, fapt recunoscut de parati la interogatoriu si probat prin inscrisul aflat la fila 43 din dosarul primei instante de fond, numita Ciortea Paraschiva a lasat procura autentica inca din anul 1996, in scopul reglementarii situatiei juridice a imobilului si perfectarii autentice a vanzarii intervenita intre parti.
       In  data de 11.12.1997. intre parati si numitii Hamas Ioan si Manole Maria a intervenit un act de partaj autentic prin care intreg imobilul teren mai sus identificat a fost atribuit in proprietate exclusiva paratului Hamas Mihai.
       Cu toate acestea, pana in prezent paratii nu au inscris in CF constructia care, impreuna cu terenul mentionat mai sus, fac obiectul actului sub semnatura privata incheiat de parti si nici nu s-au prezentat la notar pentru perfectarea actelor autentice de vanzare – cumparare, cu toate ca, astfel cum acestia recunosc la interogatoriu, si-au luat angajamentul perfectarii actelor autentice dupa incheierea partajului cu privire la respectivul imobil, partaj consfintit prin actul autentificat la data de 11.12.1997 de catre B.N.P. „Miess Georgeta” (fila 48 din primul dosar de fond).
       Asa cum se retine si in considerentele deciziei pronuntate in recurs, prin martorul Hududui Teodor (audiat in prima instanta de fond) reclamantii au facut dovada faptului ca au intreprins numeroase demersuri pe langa parati in vederea reglementarii situatiei juridice a imobilului si perfectarii actelor autentice, insa au fost intampinati de refuzul paratilor de a comunica cu acestia.
       In concluzie, instanta de fond a retinut ca paratii nu pot invoca in apararea lor niciun argument care sa justifice imprejurarea ca nici pana in prezent situatia imobilului ce a facut obiectul vanzarii intervenite intre parti nu a fost reglementata de acestia, fiind evident ca intreaga culpa a faptului ca actele autentice nu sunt perfectate la aceasta ora, le apartine.
       Instanta de fond a mai retinut aceasta culpa si avand in vedere contextul in care reclamantii de fata au promovat prima actiune in data de 06.10.2004, iar cu toate acestea, nici dupa trei ani de zile de la luarea la cunostinta a pozitiei reclamantilor vanzatori, paratii nu au inteles sa isi indeplineasca obligatiile asumate prin actul sub semnatura privata.
       La solutionarea cauzei, instanta de fond a avut in vedere si dispozitiile art.969 Cod civil, potrivit carora „Conventiile legal facute au putere de lege intre parti”.
       Este fara echivoc faptul ca la baza actiunii formulate stau prevederile art.969 Cod civil, deci existenta unei conventii care naste obligatii reciproce intre parti.
       Una din consecintele reciprocitatii obligatiilor din contractele sinalagmatice, o constituie rezolutiunea pentru neexecutare, prevazuta de dispozitiile art.1020 Cod civil, potrivit carora, in cazul in care una dintre parti nu-si indeplineste angajamentul luat, cealalta parte poate cere rezolutiunea contractului sau antecontractului, conditia rezolutorie fiind subinteleasa.
       Potrivit art.1021, teza a doua Cod civil, „Partea in privinta careia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa sileasca pe cealalta parte a executa conventia, cand este posibil, sau sa ii ceara desfiintarea cu daune interese”. Daca intr-un contract bilateral, unul dintre contractanti nu isi executa obligatia, celalalt va putea fie sa urmareasca executarea ei, fie sa ceara instantei rezolutiunea contractului. Posibilitatea de a alege, este o favoare creata de legiuitor partii care a executat sau declara ca este gata sa isi execute obligatia.
       Textul de lege nu instituie o ordine in exercitarea celor doua variante in care se manifesta dreptul material la actiune si nu trebuie interpretat in sensul ca il obliga pe creditor sa ceara mai intai executarea silita, iar daca aceasta nu mai este posibila, sa ceara rezolutiunea.
       Legiuitorul a folosit in mod expres termenul de „alegere”, ceea ce da posibilitatea creditorului sa opteze in favoarea rezolutiunii, chiar daca executarea in natura este posibila. Sintagma „cand este posibil” se refera la optiune doar in ipoteza in care executarea in natura nu a devenit imposibila ori lipsita de interes pentru creditor.
       Astfel, rezolutiunea contractului sau antecontractului de vanzare-cumparare - sanctiune a neexecutarii culpabile a contractului sinalagmatic - intervine daca sunt intrunite urmatoarele cerinte: una din parti sa nu-si fi executat obligatiile ce ii revin, neexecutarea sa fi fost imputabila partii care nu si-a indeplinit obligatia, iar debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus in intarziere.
       In speta, instanta de fond a retinut ca reclamantii cumparatori si-au indeplinit intocmai obligatiile asumate prin contract, spre deosebire de vanzatorii parati care nici pana in prezent - la mai bine de 11 ani de la incheierea actului - nu au reglementat situatia juridica a imobilului ce a facut obiectul vanzarii. S-a mai retinut, de asemenea, ca nici dupa punerea lor in intarziere - realizata prin promovarea actiunii initiale de chemare in judecata, in anul 2004, paratii nu au actionat in sensul indeplinirii obligatiilor asumate, astfel ca nici in prezent imobilul constructie nu este inscris in CF, iar paratul nu apare ca fiind proprietarul tabular exclusiv al acestuia.
       Din inscrisurile aflate la dosar, prima instanta a retinut ca paratii se afla in posesia autorizatiei de construire si a certificatului de urbanism de dare in folosinta, necesare intabularii constructiei in CF si ca, mai mult, poseda aceste documente de ani buni de zile, astfel ca acestia nu au putut oferi instantei nicio justificare pentru care nici pana in prezent nu au reglementat situatia juridica a imobilului vandut reclamantilor, si pentru care au incasat pretul pretins.
       Sustinerile paratilor ca actele lor s-au pierdut au ramas la stadiul de simple afirmatii, neprobate.
       Pe de alta parte instanta de fond a mai retinut ca reclamantii nu pot cere executarea contractului, respectiv pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare, cata vreme nici pana in prezent paratii nu pot face dovada ca sunt proprietarii tabulari ai intregului imobil vandut, casa si teren.
       Fata de toate aceste aspecte, vazand si intelegerea recunoscuta a partilor, instanta de fond a pronuntat rezolutiunea contractului si i-a obligat pe parati sa restituie reclamantilor dublul avansului achitat de acestia, reactualizat in raport cu indicele de inflatie.
       Rezolutiunea unui contract sinalagmatic, pentru neexecutarea obligatiilor de catre o parte contractanta, are ca efect repunerea partilor in situatia anterioara a incheierii contractului, prin restituirea reciproca a prestatiilor, bineinteles in masura in care partile solicita acest lucru.
       In baza dispozitiilor art.274 Cod procedura civila, prima instanta i-a obligat pe parati si la plata cheltuielilor de judecata avansate de reclamanti in prezenta cauza.
       Impotriva sus-mentionatei sentinte, au declarat apel paratii Hamas Mihai si Maria, criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie.
       Tribunalul Brasov, prin Decizia civila nr.173 din 20 mai 2008, a admis apelul paratilor Hamas Mihai si Hamas Maria, impotriva Sentintei civile nr.8429/09.10.2007, pronuntata de Judecatoria Brasov in dosarul civil nr.7896/197/2006, pe care a schimbat-o in parte, in sensul ca a obligat paratii Hamas Mihai si Hamas Maria sa plateasca reclamantilor Tabacaru Gheorghe si Tabacaru Maria suma de 6.000 lei, reprezentand dublul avansului achitat de reclamanti, actualizata cu indicele de inflatie incepand cu data introducerii actiunii civile – 06.10.2004 – pana la data platii efective.
       A inlaturat dispozitia privind obligarea paratilor la plata in favoarea reclamantilor a sumei de 140.971 lei, reprezentand valoarea actualizata a dublului avansului achitat de reclamanti, actualizare calculata pentru perioada iunie 1996 – mai 2007 si a pastrat celelalte dispozitii ale sentintei civile. 
       A obligat intimatii reclamanti sa plateasca in favoarea apelantilor parati suma de 2.815 lei cu titlu de cheltuieli de judecata efectuate in apel.
       Instanta de apel a retinut, in considerentele deciziei, urmatoarele:
       Din continutul actului sub semnatura privata dedus judecatii, rezulta in mod cert intentia partilor de a incheia la un moment ulterior actul de vanzare cumparare, fapt care duce in mod logic la concluzia ca actul sub semnatura privata ce face obiectul cauzei nu poate fi insusi contractul de vanzare – cumparare, ci are natura juridica a unei promisiuni bilaterale de vanzare – cumparare, sau a unui antecontract de vanzare – cumparare. Astfel, partile au stipulat ca la un moment ulterior semnarii antecontractului – act sub semnatura privata – vor perfecta contractul intr-o alta forma, care nu poate fi decat forma autentica.
       Actul sub semnatura privata a fost incheiat in aceasta modalitate deoarece promitentul vanzator, respectiv paratul Hamas Mihai, nu era la momentul respectiv proprietarul exclusiv al terenului pe care era amplasata constructia, ci era proprietarul unei cote-parti, coproprietarul fiind sora acestuia, numita Ciortea Paraschiva, iar constructia nu era intabulata in cartea funciara. Or, in conditiile starii de coproprietate asupra terenului, nici constructia nu putea avea un alt regim juridic, fiind in raport de accesorietate cu terenul si avand in vedere prezumtia instituita de prevederile art. 492 Cod civil.
       Rezulta ca, in urma incheierii antecontractului de vanzare – cumparare, paratii intentionau si s-au obligat in fata beneficiarilor cumparatori sa obtina proprietatea exclusiva asupra constructiei si terenului aferent acesteia, obligatie mai dificil de executat, in conditiile in care se punea si problema rasturnarii prezumtiei instituite de textul de lege mai sus mentionat, paratii Hamas Mihai si Maria, sustinand pe parcursul procesului ca imobilul constructie era bun comun edificat in timpul casatoriei (termenul de judecata din data de 10.04.2007 – fila nr. 17 dos. fond II).
       Este adevarat ca pentru instrainarea unei constructii este aplicabil principiul consensualismului, nefiind necesara incheierea unui act autentic ad validitatem in acest sens. Dar chiar si daca s-ar aprecia ca obiectul conventiei sub semnatura l-ar fi constituit doar constructia, este evidenta vointa partilor de a incheia ulterior actul de vanzare – cumparare, vointa lor fiind aceea de a da o alta forma conventiei, fapt ce confera caracter de antecontract de vanzare – cumparare actului dedus judecatii. In consecinta, nu are relevanta sub acest aspect sustinerea apelantilor in sensul ca terenul, nefacand obiectul vanzarii, nu era necesara incheierea in forma autentica a vanzarii – cumpararii, deoarece, indiferent de obiectul conventiei intitulata „Minuta”, partile au stipulat perfectarea ulterioara a actului de vanzare – cumparare, perfectare care nu ar putea imbraca decat o forma solemna, forma autentica, din moment ce actul initial era incheiat sub semnatura privata.
       De altfel, la interogatoriile luate de prima instanta, paratii au recunoscut ca actul autentic nu s-a putut incheia deoarece nu au clarificat situatia juridica a imobilului, fiind de acord cu admiterea actiunii reclamantilor si cu plata sumei de 60.000.000 lei vechi (intrebarile de la pct. 4, 5 si 7 –  filele nr. 43 si 44 din dos. fond I si intrebarile de la pct. 6 si 8 – filele nr. 46 si 47 dos. fond II, dupa casare).
       Nici in fata primei instante, nici in recurs si nici in fata instantei de fond de rejudecare dupa casare, paratii nu au sustinut vreodata ca obiectul conventiei intitulata „Minuta” l-ar fi constituit doar constructia, ca aceasta conventie ar fi reprezentat veritabilul contract de vanzare - cumparare si ca nu le revenea obligatia perfectarii actului autentic de vanzare – cumparare. Dimpotriva, prin nota de sedinta depusa la fila nr. 32 a primului dosar de fond, paratii au sustinut ca inscrisul incheiat cu reclamantii nu poate fi calificat decat ca o promisiune de vanzare – cumparare, respectiv un antecontract, prin care partile s-au obligat sa incheie in viitor contractul de vanzare – cumparare. Apoi, in recurs si in rejudecare au formulat aparari doar cu privire la inexistenta culpei lor relativa la neperfectarea actului autentic de instrainare al imobilului. Noile aparari referitoare la natura actului juridic dedus judecatii au fost formulate pentru prima oara in prezentul apel.
       Nu poate fi primita nici sustinerea apelantilor, in sensul ca actul de vanzare – cumparare nu trebuia incheiat in forma autentica, deoarece obiectul instrainarii l-ar fi constituit doar constructia si ca astfel nu le incumba obligatia de intabulare. Astfel, pornind de la interpretarea data de apelanti obiectului conventiei, chiar daca legea nu prevede respectarea cerintelor inscrisului autentic pentru instrainarea constructiilor, trebuie avut in vedere faptul ca orice constructie este cu necesitate amplasata pe un teren, care de cele mai multe ori apartine cu titlu de drept de proprietate proprietarului constructiei. Asadar, terenul si constructia formeaza un tot, nefiind de conceput instrainarea constructiei fara terenul aferent. Aproape intotdeauna, cele doua bunuri neputand fi practic despartite, sunt instrainate printr-un singur act juridic, fapt pentru care actul trebuie sa imbrace forma autentica. Si in ipoteza in care totusi partile s-au inteles doar cu privire la instrainarea unei constructii, acest lucru nu s-ar putea realiza fara reglementarea situatiei juridice a terenului aferent constructiei, partile urmand a stipula instituirea unui drept de folosinta sau de superficie asupra terenului aferent in favoarea cumparatorului. Or, un asemenea drept real, dezmembramant al dreptului de proprietate, asupra unui imobil teren nu poate fi instituit decat prin incheierea unui inscris autentic, cerinta necesara ad validitatem (art. 46 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, art.2 din Legea nr.54/1998, in vigoare la momentul incheierii antecontractului  si art.2 din Titlul X din Legea nr.247/2005, in vigoare in prezent).
       In consecinta, fata de argumentele mai sus expuse, instanta de apel a considerat ca nu are relevanta daca obiectul conventiei l-a constituit constructia si terenul aferent sau doar constructia, deoarece aceasta nu are natura juridica a unui veritabil contract de vanzare – cumparare care sa stramute proprietatea asupra imobilului in patrimoniul reclamantilor ci este un antecontract de vanzare – cumparare, prima instanta dand o calificare juridica si o interpretare corecta actului juridic dedus judecatii. Drept urmare, paratii aveau obligatia reglementarii situatiei juridice a imobilului constructie, inclusiv a terenului aferent si prezentarii la notarul public in vederea incheierii actului de vanzare – cumparare in forma autentica pentru ca vanzarea – cumpararea, indiferent daca privea doar constructia sau atat constructia cat si terenul, sa poata fi operata in cartea funciara. Este evident ca si in ipoteza sustinuta de apelanti relativa la obiectul conventiei, atata vreme cat situatia juridica a terenului nu era clarificata reclamantii nu isi puteau intabula dreptul de proprietate asupra constructiei.
       In plus, fata de sustinerile apelantilor parati, in sensul ca inscrisul sub semnatura privata ar reprezenta insusi actul de vanzare - cumparare si ca nu si-ar fi asumat obligatia de intabulare a constructiei, este greu de crezut ca, in regim de carte funciara (indiferent de efectele care s-ar atribui intabularii – constitutiva de drepturi sau doar pentru opozabilitate fata de terti), reclamantii sa nu fi urmarit obtinerea unui inscris apt a fi intabulat in cartea funciara si care sa confere legitimitate dreptului lor de proprietate asupra unui bun atat de important.
       In acest context, atitudinea pe care partile au avut-o cu privire la imobil ulterior incheierii actului juridic dedus judecatii, respectiv daca reclamantii s-au purtat sau nu ca adevarati proprietari, daca au inchiriat sau nu imobilul martorului Aniti Petre, daca au efectuat sau nu reparatii la imobil, daca paratii le-au permis sau nu linistita folosire a imobilului, nu are nicio relevanta, motiv pentru care proba testimoniala, respectiv reaudierea martorului Aniti Petre in apel, a fost respinsa ca nefiind utila solutionarii cauzei.
       Motivele de apel relative la retinerea culpei paratilor pentru neperfectarea actului de vanzare – cumparare, respectiv pentru neindeplinirea obligatiei de intabulare a constructiei, sunt nefondate.
       In primul rand, fata de cele argumentate anterior in legatura cu natura juridica si interpretarea actului juridic dedus judecatii, intre motivele de apel exista o stransa legatura cauzala. Astfel, inlaturarea primelor motive de apel produc consecinta logica a inlaturarii celor relative la culpa paratilor pentru neindeplinirea obligatiei de intabulare a constructiei. Dupa cum s-a aratat mai sus, paratilor le revenea aceasta obligatie, imprejurare pe care au recunoscut-o la interogatoriile luate atat de prima instanta de fond cat si de instanta de rejudecare a fondului si pe care nu au contestat-o decat prin prezentul apel.
       Prima instanta a retinut in mod corect ca nici pana la momentul pronuntarii sentintei civile apelate paratii nu au clarificat situatia juridica a terenului, paratul Hamas Mihai fiind proprietar al cotei parti de 2/3 din imobilul teren iar sora sa Ciortea Paraschiva coproprietar al celeilalte cote de 1/3 iar constructia nu este intabulata, in conditiile in care numita Ciortea Paraschiva imputernicise pe numita Mogosanu Lucretia sa vanda reclamantului Tabacaru Gheorghe cota sa parte din teren, tocmai in scopul reglementarii situatiei juridice a terenului si implicit a constructiei (fila nr. 43 dos. fond I).  Acest argument al primei instante este valabil si in apel deoarece nici in prezent situatia juridica a terenului nu este reglementata (extrasul C.F. de la fila nr. 34 apel).    
       In ceea ce priveste constructia, apelantii parati au facut demersuri la Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Brasov pentru intabularea acesteia in cartea funciara abia dupa introducerea prezentului apel, cererea fiindu-le respinsa prin incheierea din data de 05.03.2008 deoarece nu au prezentat documentatia cadastrala necesara si nu au achitat tariful pentru serviciul solicitat (fila nr. 36 dos. apel). Paratii nu au facut dovada ca ar fi promovat apel impotriva incheierii de respingere, ceea ce face evidenta culpa lor in neexecutarea obligatiei asumate prin antecontract. Constructia nefiind evidentiata in cartea funciara iar regimul ei juridic in raport cu terenul aferent nefiind clarificat, incheierea unui act notarial autentic, indiferent daca ar viza doar constructia si un drept de folosinta asupra terenului sau ar viza ambele imobile, nu este posibila.
       Antecontractul se bucura de forta obligatorie a oricarui contract, incheierea pentru viitor a contractului de vanzare – cumparare nefiind o simpla facultate a partilor, fiind aplicabile dispozitiile art. 1020 Cod civil.
       In consecinta, prima instanta a dispus in mod corect rezolutiunea antecontractului de vanzare cumparare pentru neexecutarea culpabila a obligatiilor asumate de promitentii vanzatori.
       Consecintele rezolutiunii nu au fost insa retinute pe deplin in mod corect de catre prima instanta, ultimul motiv de apel al paratilor fiind in parte fondat.
       Astfel, partile trebuie repuse in situatia anterioara incheierii antecontractului, restituindu-si una alteia tot ceea ce si-au prestat in temeiul contractului desfiintat iar beneficiarul cumparator are dreptul la daune interese (art. 1021 Cod civil).
       Fiind pe taramul antecontractului de vanzare – cumparare, clauza avand ca obiect restituirea de catre promitentul vanzator a dublului sumei primite catre beneficiarul cumparator, in ipoteza desistarii unilaterale a promitentului, constituie o clauza penala care, potrivit art. 1066 Cod civil poate insoti orice obligatie iar nu o conventie de arvuna care este specifica vanzarii cumpararii. Partile au evaluat in cadrul conventiei incheiate despagubirile datorate de promitentul vanzator beneficiarului cumparator, in ipoteza incalcarii obligatiei asumate de catre promitent. Cauza penala fixeaza anticipat valoarea prejudiciului cauzat creditorului prin neexecutare, instanta de judecata neavand dreptul sa-i reduca sau sa-i mareasca cuantumul.
       Insa prin actualizarea cu indicele de inflatie a sumei cuprinsa in clauza penala instanta nu a procedat la modificarea cuantumului acesteia ci pur si simplu a transpus in timp cuantumul prejudiciului evaluat de parti. Astfel, cuantumul clauzei penale, in raport cu realitatile economice prezente de la momentul platii, este, in echivalent, acelasi cu cel avut in vedere la momentul perfectarii conventiei. Reactualizarea clauzei penale cu indicele de inflatiei este prin urmare, o masura de conservare a sumei avuta in vedere de partile conventiei iar nu de modificare a cuantumului acesteia.
       In mod evident, suma de 60.000.000 lei vechi din clauza penala nu mai acopera prejudiciul efectiv evaluat de parti la momentul incheierii antecontractului – iunie 1996, cata vreme dupa aceasta data, paratii au achizitionat cu avansul incasat de la reclamanti – 30.000.000 lei – un apartament in Brasov, dupa cum au recunoscut la interogatoriu, iar in prezent, dublul acestei sume nu ar putea acoperi o astfel de investitie imobiliara (intrebarea de la pct. 2, filele 41- 42 dos. fond I).
       Abordand aceasta chestiune dintr-un alt punct de vedere, potrivit art. 1085 Cod civil, debitorul contractual care nu si-a executat obligatiile raspunde numai pentru prejudiciul cauzat, care a fost prevazut ori era previzibil la momentul incheierii contractului, afara daca prejudiciul nu provine din culpa sa grava, asimilata dolului. Devalorizarea monedei nationale, in conditiile de instabilitate economico - financiare existente dupa anul 1990 reprezinta un prejudiciu previzibil, este adevarat, nu sub aspectul calculului cu precizie a ratei inflatiei ci sub aspectul survenirii acestei imprejurari. In plus, daca s-ar aprecia totusi ca prejudiciul rezultat din devalorizarea monedei nationale nu era previzibil, atitudinea apelantilor parati prin neexecutarea din iunie 1996 a obligatiei asumate relativa la reglementarea situatiei juridice a imobilului in vederea perfectarii actului de vanzare – cumparare, imbraca forma unei culpe grave, transpunand prejudiciul evaluat de parti pe taramul raspunderii civile delictuale unde raspunderea este integrala iar cel care a cauzat paguba raspunde atat pentru pagubele previzibile cat si pentru cele neprevizibile, deci si pentru devalorizarea cuantumului sumei cuprinsa in clauza penala. 
       Clauza penala accesorie reprezentand o evaluare conventionala a daunelor interese care intervine in urma rezolutiunii conventiei principale, nu este datorata decat atunci cand sunt intrunite conditiile acordarii de despagubiri. Conditia neexecutarii culpabile a obligatiei asumate de catre debitorul promitent este indeplinita, dupa cum s-a analizat mai sus.
       O alta conditie o reprezinta necesitatea punerii in intarziere a debitorului cu privire la executarea obligatiei sale, despagubirile, inclusiv clauza penala, fiind datorate de la acest moment. Cata vreme creditorul nu cere constatarea intarzierii debitorului prin formele specifice prevazute de lege, se presupune ca ea nu l-a pagubit. In speta, reclamantii creditori nu au facut dovada ca i-au pus in intarziere pe paratii debitori prin notificare emisa de executorul judecatoresc, potrivit art. 1079 Cod civil, fapt pentru care punerea in intarziere a debitorilor parati s-a realizat prin chemarea lor in judecata la data de 06.10.2004.
       In consecinta, prima instanta trebuia sa ii oblige pe parati la restituirea dublului avansului achitat, actualizat cu indicele de inflatie, de la data punerii lor in intarziere – 06.10.2004 – si pana la data platii efective iar nu de la data incheierii actului sub semnatura privata dedus judecatii – iunie 1996.
       Avand in vedere aceste considerente, instanta de apel a admis apelul declarat de paratii Hamas Mihai si Hamas Maria si a schimbat in parte sentinta civila sub acest aspect, inlaturand dispozitia de plata a clauzei penale actualizata pentru perioada iunie 1996 – mai 2007 si pastrand celelalte dispozitii ale sentintei civile apelate.
       In temeiul art.274 Cod procedura civila, intimatii reclamati au fost obligati sa plateasca apelantilor parati suma de 2.815 lei cu titlu de cheltuieli de judecata efectuate in apel, reprezentand taxa judiciara de timbru, timbrul judiciar si onorariul avocatial (filele 19 si 33 dos. apel), nefiind posibila reducerea sumei proportional cu cuantumul pretentiile modificate in favoarea apelantilor, in temeiul art. 276 Cod procedura civila, cata vreme nu s-a efectuat un astfel de calcul al pretentiilor in varianta admisa de instanta de apel. Un astfel de calcul nu s-a solicitat deoarece dispozitivul deciziei cuprinde criterii suficiente pentru a fi pus in executare, potrivit art. 371/2 alin.2 si 3 Cod procedura civila.
       Impotriva acestei decizii, au declarat recurs atat reclamantii Tabacaru Gheorghe si Tabacaru Maria, cat si paratii Hamas Mihai si Hamas Maria.
       Recursul reclamatilor se intemeiaza pe dispozitiile art.304, pct.9 Cod procedura civila.
       In motivarea cererii de recurs, se arata ca ambele instante au retinut culpa exclusiva a intimatilor parati la neincheierea in forma autentica a actelor de vanzare-cumparare pentru imobilul obiect al conventiei incheiate in data de 29.06.1996.
       Pentru evitarea unei imbogatiri fara justa cauza in patrimoniul paratilor, nu ar putea fi admisa o restituire a prestatiilor incepand cu momentul introducerii actiunii, intrucat nu ar fi echitabil, decat daca paratii vor fi obligati la suma pretinsa de 140.971 lei, ce reprezinta actualizarea valorii de 60 milioane din iunie 1996 pana la data de 31 mai 2007.
       De esenta rezolutiunii este repunerea partilor in situatia anterioara incheierii conventiei, acestea fiind obligate sa isi restituie una alteia tot ce s-a prestat.
       In speta sunt aplicabile dispozitiile art.1079, alin.3 Cod civil, potrivit carora debitul obligatiei este de drept in intarziere in situatia in care obligatia nu putea fi indeplinita decat intr-un timp determinat, ce debitorul l-a lasat sa treaca.
       Atitudinea intimatilor-parati de lasare a trecerii timpului, de a incheia actele in forma autentica, nu poate ramane nesanctionata.
       Prin decizia atacata nu numai ca nu s-a facut aplicarea principiului repunerii partilor in situatia anterioara incheierii conventiei, dar se creeaza si o imbogatire fara justa cauza in patrimoniul intimatilor parati.
       Cu privire la cheltuielile de judecata, acestea trebuiau admise numai in parte, dat fiind ca actiunea a fost modificata in privinta cuantumului actualizarii sumei de 6.000 lei.
       In dezvoltarea motivelor de recurs, paratii Hamas arata ca nu exista nicio referire la imobilul-teren in cuprinsul conventiei sub semnatura privata incheiat de parti.
       Prezumtia prevazuta la art.492 Cod civil nu poate prevala in fata dovezii incontestabile a dreptului de proprietate cu inscrisuri si mai mult, aceasta ar putea fi aplicabila numai in cazul in care proprietarul terenului ar fi invocat accesiunea imobiliara.
       Orice constructie se poate instraina valabil independent de existenta vreunui titlu asupra terenului de sub imobil.
       Avand in vedere obiectul actului sub semnatura privata, instanta a dat o calificare juridica eronata acestuia, considerandu-l un antecontract de vanzare-cumparare si nu un veritabil contract de vanzare-cumparare.
       La momentul intalnirii acordurilor de vointa, a operat transferul dreptului de proprietate de la vanzatori la cumparatori. Faptul ca plata restului de pret ura sa aiba loc la o data ulterioara, sau ca partile urmau sa incheie conventia si intr-o alta forma, nu constituie decat o modalitate de executare a acesteia si nu o conditie de validitate.
       Conduita ulterioara a partilor denota incontestabil ca transferul dreptului de proprietate a operat de la data semnarii Minutei.
       In mod nelegal instanta a retinut ca paratilor vanzatori le incumba obligatia de intabulare a constructiei obiect al conventiei sub semnatura privata si, pe cale de consecinta, a retinut culpa acestora.
       Aceasta obligatie nu este prevazuta in cuprinsul actului dedus judecatii si nu face obiectul obligatiilor asumate de catre vanzatori.
       In mod nelegal s-a retinut culpa paratilor pentru neindeplinirea obligatiei de intabulare a constructiei, obligatie pe care acestia nu si-au asumat-o in cuprinsul conventiei si, pe cale de consecinta, a pronuntat rezolutiunea cu obligarea paratilor la plata de daune interese.
       Examinand decizia atacata in raport cu motivele invocate de recurentii parati, instanta constata ca recursul este nefondat.
       Critica invocata de recurentii parati, vizand obiectul conventiei dintre partile contractante, este nefondata. Instrainarea unei constructii nu s-ar putea realiza fara terenul aferent sau fara reglementarea situatiei juridice a terenului aferent constructiei.
       Constructia proprietatea instrainatorului face un tot cu terenul pe care este amplasata proprietatea aceluiasi instrainator.
       Indiferent de obiectul conventiei, partile au stipulat perfectarea ulterioara a actului de vanzare-cumparare. Vum aceste bunuri practic nu pot fi separate, chiar daca regimul instrainarii lor este diferit din punct de vedere al formei actului, ele sunt instrainate cu necesitate intr-un singur act juridic.
       Nefondata este si critica privind natura juridica a conventiei incheiate de parti.
       In cazul constructiilor obiect al antecontractului de instrainare, sub semnatura privata, situate in regimul de publicitate prin cartile funciare, situatia este diferita, datorita faptului ca dobandirea dreptului de proprietate, se realizeaza numai prin inscrierea titlului in cartea funciara. Aceasta inscriere in cartea funciara are efect constitutiv de drepturi reale si nu numai efectul opozabilitatii operatiunii fata de terti.
       In acest sistem de publicitate, dreptul de proprietate asupra unui imobil nu se dobandeste prin actul de instrainare indiferent ca este valabil incheiat in forma autentica, sau sub semnatura privata, ci numai prin inscrierea actului in cartea funciara, conform art.17 din Decretul-Lege nr.115/1938.
       Prin urmare, pentru a ne afla in prezenta unui veritabil contract de vanzare-cumparare, cerinta incheierii actului in forma autentica este impusa si de necesitatea inregistrarii valabile a actului in sistemul de publicitate prin cartea funciara, instrainare ce nu se poate realiza decat daca actul s-a incheiat intr-o forma solemna, fiind in afara prevederilor legale ca intabularea in cartea funciara a instrainarii unei constructii sa se faca in temeiul unui act sub semnatura privata.
       Sustinerea potrivit careia obligatia de intabulare nu ar face obiectul conventiei este neintemeiata, in conditiile in care vanzatorul este obligat ca la incheierea unui act translativ de proprietate cu titlu oneros, sa dea cumparatorului act apt pentru intabulare, sau sa efectueze demersuri in vederea inscrierii in cartea funciara pe numele dobanditorului pentru a realiza scopul conventiei, respectiv stramutarea proprietatii de la vanzator la cumparator.
       Imprejurarea ca partile au inteles sa dea un caracter solemn actului de vanzare-cumparare sub semnatura privata, rezulta din continutul acestuia, in sensul ca vointa partilor a fost aceea de achitare a diferentei de pret la momentul semnarii actului juridic in forma autentica.
       Pe de alta parte, a sustine ca partea care s-a obligat la transmiterea proprietatii nu s-a obligat si la efectuarea demersurilor in vederea inscrierii in cartea funciara, este contrazisa de raspunsurile la interogatoriu ale recurentilor parati.
       Recurentii parati nu pot invoca in apararea lor argumente de natura sa justifice imprejurarea ca nici pana in prezent situatia juridica a imobilului care a facut obiectul vanzarii dintre parti nu a fost reglementata de acestea.
       Constructia nefiind evidentiata in cartea funciara, iar regimul ei juridic in raport cu terenul aferent, nefiind clarificat, incheierea unui act autentic nu este posibila. Obligatia pentru intabularea constructiei apartine in exclusivitate promitentilor vanzatori, in calitate de proprietari ai imobilului teren.
       Intrucat antecontractul se bucura de forta obligatorie a oricarui contract, neexecutarea culpabila a obligatiilor asumate de catre promitentii vanzatori,a  avut drept consecinta rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare.
       Recursul reclamantilor Tabacaru Gheorghe si Maria este intemeiat.
       Cauza avand ca obiect restituirea de catre promitentul vanzator a dublului sumei primite catre beneficiarul cumparator, constituie o conventie de arvuna.
       Daca vanzarea nu s-a executat din cauza culpei uneia din partile contractante, art.1298 Cod civil decide ca partea in culpa pierde arvuna data sau o restituie indoit, afara numai daca partea care nu este in culpa cere executarea contractului.
       Arvuna se infatiseaza deci ca un fel de clauza penala, stipulata pentru cazul cand vanzarea nu s-ar mai realiza din culpa Uneia din parti si care corespunde in intentia presupusa a partilor, cu determinarea conventionala si anticipata a daunelor ce va trebui sa plateasca partea din a carei culpa nu s-a putut executa contractul.
       Probatoriul administrat in cauza, atesta cu deplina evidenta ca din momentul incheierii antecontractului de vanzare-cumparare pana in prezent, paratii nu au efectuat demersurile necesare in vederea inscrierii constructiei in cartea funciara, in vederea perfectarii actului de vanzare in forma autentica.
       Ori, una din consecintele reciprocitatii obligatiilor din contractele sinalagmatice o constituie rezolutiunea pentru neexecutare prevazuta de art.1020 Cod civil. De esenta rezolutiunii este repunerea partilor in situatia anterioara incheierii conventiei, acestea fiind obligate sa isi restituie una alteia tot ce s-a prestat.
       Pentru evitarea unei imbogatiri fara justa cauza in patrimoniul paratilor, nu ar putea fi admisa o restituire a prestatiilor incepand cu momentul introducerii actiunii, decat daca paratii ar fi obligati la suma reprezentand actualizarea valorii de 60 de milioane primite in luna iunie 1996.
       Fata de considerentele relevate mai sus, in temeiul art.312 Cod procedura civila, recursul paratilor urmeaza sa fie respins, iar recursul declarat de reclamanti va fi admis, decizia civila atacata modificata, in sensul respingerii apelului paratilor Hamas si a pastrarii sentintei civile a Judecatoriei Brasov, ca fiind temeinica si legala.
       Retinandu-se culpa procesuala a recurentilor parati, in temeiul art.274 Cod procedura civila, vor fi obligatia la plata cheltuielilor de judecata catre recurentii reclamanti, in suma de 1978,31 lei.
       Decizia civila nr. 234/R din 24 septembrie 2008 – C.J.

Sursa: Portal.just.ro


Alte spete Vanzari-Cumparari

Nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare a unui imobil. - Decizie nr. 161 din data de 17.02.2012
Constatarea nulitatii absolute a actului aditional la contractul de vanzare-cumparare si restabilirea situatiei anterioare - Decizie nr. 973 din data de 03.12.2010
Despagubiri solicitate ca urmare a constatarii nulitatii unui contract de vanzare-cumparare avand ca obiect imobil - Decizie nr. 516 din data de 13.12.2010
Constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare incheiat cu scop ilicit - Decizie nr. 377 din data de 18.10.2010
Obligatie de a face - Sentinta civila nr. 207 din data de 12.03.2009
Decizia de revocare din functia de conducere este o modificare unilaterala a contractului individual de munca in lipsa acordului salariatului. - Sentinta civila nr. 1230/Ap din data de 30.06.2017
Decizia de revocare din functia de conducere este o modificare unilaterala a contractului individual de munca in lipsa acordului salariatului. - Sentinta civila nr. 771/Ap din data de 04.05.2017
Insolventa. Anulare acte frauduloase. - Sentinta civila nr. 510/Ap din data de 22.04.2017
Contractele individuale de munca incheiate intre persoane fizice in calitate de experti desemnati si persoane juridice in derularea unor proiecte POSDRU finantate din Fondul Social European au natura unor contracte atipice de munca - Sentinta civila nr. 496/A din data de 16.04.2017
Insolventa. Art. 72 din Legea nr. 85/2014. Respingerea cererii de deschiderea procedurii insolventei formulata impotriva garantului ipotecar. Solidaritatea nu se prezuma potrivit art. 1034-1056 Cod civil. - Sentinta civila nr. 473/Ap din data de 16.03.2017
EXPROPRIERE. Art. 26 din Legea nr. 33/1994. Stabilirea valorii despagubirii. Metoda comparatiei directe. Alegerea comparabilei cu cea mai mica ajustare, cu caracteristicile cele mai asemanatoare cu terenul in litigiu. - Sentinta civila nr. 336/AP din data de 23.02.2017
Expropriere. Reglementand dreptul de retrocedare a imobilelor expropriate, Legea nr. 33/1994 prevede la art. 35 ca „daca bunurile imobile expropriate nu au fost utilizate in termen de un an potrivit scopului pentru care au fost preluate de la expropriat, - Sentinta civila nr. 71/Ap din data de 19.01.2017
Solicitare de sesizare a Curtii de Justi?ie a Uniunii Europene cu o intrebare preliminara, in temeiul dispozitiilor art. 276 din Tratatul privind func?ionarea Uniunii Europene. - Hotarare nr. 56/CP din data de 05.07.2017
Aplicarea unei pedepse mai reduse decat cea mentionata in acordul de recunoastere a vinovatiei. - Sentinta penala nr. 107/Ap din data de 14.02.2017
Legatura de cauzalitate intre fapta inculpatului si rezultatul produs. - Sentinta penala nr. 209/Ap din data de 17.03.2017
Reprezentarea succesorala in materia Legii nr. 10/2001. Amenajari de utilitate publica ulterioare notificarii, fara existenta unei autorizatii de constructie. - Decizie nr. 1500/Ap din data de 01.10.2016
Actiune in revendicare inadmisibila in conditiile in care s-a uzat de dispozitiile Legii nr. 10/2001. Imobil revendicat achizitionat in baza Legii nr. 112/1995. Securitatea raporturilor juridice. - Decizie nr. 1033/Ap din data de 15.07.2016
Obligatia de despagubire a A.A.A.S. –art 32 ind. 4 din O.U.G. nr. 88/1997. Contracte incheiate anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 137/2002. - Decizie nr. 295/Ap din data de 23.02.2016
Cerere de restituire formulata in temeiul art. II (1) din Legea nr. 368/2013. Distinctie intre unitate detinatoare si unitate investita cu solutionarea notificarii. Stabilirea valorii imobilelor pentru care se solicita compensarea. - Decizie nr. 647/Ap din data de 03.05.2016
Pierderea calitatii de asociat urmare a executarii silite a partilor sociale. Nulitatea absoluta a hotararilor AGA adoptate dupa transmiterea partilor sociale catre o terta persoana. - Decizie nr. 433/R din data de 25.10.2016