Despagubiri solicitate ca urmare a constatarii nulitatii unui contract de vanzare-cumparare avand ca obiect imobil

Prin sentinta civila nr. 5473/18 iunie 2010, pronuntata de Judecatoria Sibiu, s-a admis actiunea civila formulata de reclamantii C. C. si C. N. in contradictoriu cu paratul Ministerul Finantelor Publice  prin Directia Generala a Finantelor Publice  Sibiu si s-a dispus obligarea paratului la plata catre reclamanti a sumei de 488120 lei cu titlu de despagubiri si 11000 lei cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta sentinta prima instanta a retinut ca  reclamantii au cumparat un imobil, situat in Sibiu, str…., prin contractul de vanzare-cumparare nr. 1510/1997, in baza dispozitiilor Legii nr. 112/1995.
Prin sentinta civila nr. 5559/2008 a Judecatoriei Sibiu, ramasa irevocabila la data de 13.11.2009, s-a constatat nulitatea contractului de vanzare-cumparare.
Cuantumul despagubirilor a fost stabilit in proces prin expertiza efectuata de expert O. E..
Temeiul de drept prin care instanta de fond a motivat admiterea actiunii il reprezinta dispozitiile art. 50 indice 1 din legea nr. 10/2001.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel paratul solicitand schimbarea ei in sensul  respingerii actiunii; cu cheltuieli de judecata.
In motivarea apelului s-a aratat ca  actiunea reclamantilor este inadmisibila in contextul dispozitiilor art. 50 indice 1 din Legea nr. 10/2001, care prevad dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor doar in favoarea celor ale caror contracte de vanzare-cumparare au fost incheiate cu respectarea  prevederilor Legii nr. 112/1995, ceea ce nu este cazul in speta. Reclamantii au dobandit imobilul cu incalcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 si cu rea-credinta.
In drept au fost invocate dispozitiile Legii nr. 112/1995, ale Legii nr. 10/2001 si ale art. 18 din Legea nr. 1/2009.
Prezentarea succinta a starii de fapt dedusa judecatii:
Prin contractul de vanzare-cumparare nr. 1510/1997, incheiat intre  SC U. SA, ca administrator al fondului locativ de stat si reclamanti, acestia din urma au dobandit dreptul de proprietate asupra apartamentului situat in Sibiu, str….., in temeiul dispozitiilor Legii nr. 112/1995.
Prin sentinta civila nr. 5559/1 octombrie 2008, pronuntata de Judecatoria Sibiu, s-a  constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. 1510/1997.
In motivarea sentintei i s-a retinut ca  reclamantilor li s-a vandut un imobil ce nu exista, acesta fiind si motivul de anulare a contractului.
Textele de lege invocate si practica judiciara relevanta, aplicabile cauzei:
Art. 50 indice 1 din Legea nr. 10/2001
„(1) Proprietarii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare.
    (2) Valoarea despagubirilor prevazute la alin. (1) se stabileste prin expertiza.”
Art. 9 din Legea nr. 112/1995
„ (1) Chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot opta, dupa expirarea termenului prevazut la art. 14, pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau in rate a pretului.”
Asupra motivelor de apel invocate, tribunalul retine urmatoarele:
S-a decis, cu putere de lucru judecat,  ca acel contract de vanzare-cumparare, in care au fost parte reclamantii, a fost constatat nul absolut, pentru imprejurarea ca bunul ce a facut obiectul lui nu exista. Aceasta constatare  a nulitatii contractului de vanzare-cumparare si considerentele esentiale  care o sustin au putere de lucru judecat, asa incat prezenta instanta nu are calitatea de a mai aprecia asupra  motivelor care au dus la constatarea nulitatii contractului, fiind tinuta de decizia, cu putere de lucru judecat, ca, cu prilejul incheierii contractului de vanzare-cumparare s-au incalcat prevederile  Legii nr. 112/1995, de vreme ce s-a vandut un bun ce nu exista si ,prin urmare, nici nu facea obiectul legii.
In acest context, apelul reclamantului apare ca fiind intemeiat, el sustinand, cu temei in opinia tribunalului, ca reclamantilor nu li se pot aplica dispozitiile art. 50 indice 1 din Legea nr. 10/2001.
Prima instanta, admitand actiunea, a afirmat ca reclamantii au beneficiat de un contract de vanzare-cumparare incheiat cu respectarea dispozitiilor legii, fara a motiva aceasta afirmatie, in conditiile in care acest aspect vine in contradictiei cu cele decise prin sentinta civila nr. 5559/2008 a Judecatoriei Sibiu.
Pe de alta parte, prima instanta nu s-a preocupat de verificarea modului in care expertul a stabilit valoarea despagubirilor, legea aratand ca, in situatia in care actiunea este considerata admisibila, persoanele indreptatite pot beneficia de restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare. Ori din expertiza efectuata se observa cu usurinta ca expertul nu a intocmit acest  raport in sensul prevederilor legale, stabilind valoarea de circulatie a imobilului prin urmatoarele metode: ale bonitarii prin comparatie, a capitalizarii venitului sau a costului de inlocuire net.
Este adevarat ca reclamantii se afla, dupa anularea contractului de vanzare cumparare, in situatia de a fi privati de un bun, fiind indreptatiti la o compensatie, insa, asa cum si CEDO s-a pronuntat, „diminuarea vechilor atingeri, nu trebuie sa creeze prejudicii disproportionate, fiind necesar a se lua in considerare circumstantele speciale ale fiecarei spete (cauza Raicu c/a Romania).
Tocmai pentru aceea ca, in ceea ce-i priveste pe reclamanti, al caror contract de vanzare cumparare nu a fost incheiat cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, restabilirea echilibrului distrus odata cu pierderea de catre ei a bunului, nu se poate face la valoarea de piata a imobilului, ci intr-un alt cuantum.
Pentru toate aceste considerente de fapt si de drept si in temeiul dispozitiilor art. 296 Cod pr. civila tribunalul a admis apelul declarat, a schimbat in tot sentinta primei instante, in sensul ca a respins  ca neintemeiata actiunea reclamantilor.