Codul muncii comentat 2019 Avocat Marius-Catalin Predut
InfoDosar.ro | Jurisprudenta | Spete Curtea de Apel Bacau

Societate comerciala. Antecontract de vanzare – cumparare de bunuri imobile concretizat in factura. Lipsa drepturilor privind sustinerea uneia dintre parti, precum ca nu s-a indeplinit conditia suspensiva pentru incheierea actului in forma autentica.

(Decizie nr. 90 din data de 11.11.2008 pronuntata de Curtea de Apel Bacau)

Domeniu Vanzari-Cumparari | Dosare Curtea de Apel Bacau | Jurisprudenta Curtea de Apel Bacau

11. Societate comerciala. Antecontract de vanzare – cumparare de bunuri imobile concretizat in factura. Lipsa drepturilor privind sustinerea uneia dintre parti, precum ca nu s-a indeplinit conditia suspensiva pentru incheierea actului in forma autentica.

Comercial – Obligatii comerciale 

Titlu V art.35, 36 si Codul civil Titlu III art.942 si urmatoarele.

Legislatia comerciala si legislatia civila nu prevad obligativitatea incheierii unui antecontract – promisiune de vanzare, in forma autentica.
Neindeplinirea unei conditii de catre una din parti trebuie dovedita.

        Decizia nr.90/11.11.2008-Curtea de Apel Bacau – Sectia Comerciala si de                                             Contencios Administrativ   
          
          Prin sentinta civila nr.454 din 8.07.2008, Tribunalul Neamt a respins actiunea formulata de reclamanta S.C. „M” SRL, in contradictoriu cu parata   S.C. „P. P.” SRL.
S-a retinut de instanta de fond ca, prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Neamt, reclamanta S.C. M. SRL in contradictoriu cu parata S.C. P.P. SRL a solicitat ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna obligarea paratei la incheierea contractului de vanzare-cumparare autentificat la un notar public, cu societatea reclamanta, a terenului de 867 m.p. si a constructiei C12 de 64 m.p., bunuri imobile situate in com. Dumbrava Rosie, str. Stramutati, nr.21 conform documentatiilor cadastrale NCP 60/1/1, NCP 2291 si a facturii fiscale cu nr.10 din 07.03.2008.

Intre parti a existat o intelegere verbala pentru cumpararea de catre reclamanta a unei suprafete de teren.
Parata sustine ca permisiunea sa de a vinde a fost conditionata de incheierea unei tranzactii iar neindeplinirea conditiei face imposibila vanzarea.
Reclamanta nu face vorbire despre nici o tranzactie.
Partile au procedat in cursul zilei de  07.03.2008 la intocmirea unei facturi fiscale in care se prevede ca produsul ce urmeaza a fi transmis de la furnizorul SC P. P. SRL este un teren de 867 m.p. compus din 622 m.p. (NCP 2291) si 245 m.p. (NCP 60/1/1) si constructie C 12 = 64 m.p. (NCP 2291), cumparator fiind SC M. SRL. In cuprinsul aceleiasi facturi se mai prevede ca mod de plata : suma de 10.000 lei reprezentand avans se achita la data incheierii precontractului (07.03.2008), iar suma de 20.940 lei reprezentand diferenta se va achita la data incheierii contractului de vanzare-cumparare. Factura fiscala este semnata si stampilata de ambele parti, avand natura juridica a unui inscris sub semnatura privata.
Ajungand la neintelegeri in cursul aceleiasi zile partile nu au mai perfectat nici un act notarial.
Reclamanta insistand in perfectarea vanzarii a platit integral pretul convenit, parata returnandu-i suma primita. Aceeasi plata a pretului a facut-o pentru a doua oara reclamanta, parata refuzand primirea sumei.
Ceea ce se retine ca relevant pentru solutionarea cauzei este lipsa unui antecontract in forma autentica in care sa se prevada clauzele contractuale si obligatiile partilor.
Fiind vorba despre transmiterea unui imobil, inscrisul sub semnatura privata – factura fiscala nu echivaleaza cu existenta unui antecontract. Transmiterea dreptului de proprietate sau promisiunea de transmitere a acestuia poate opera valabil numai in baza unui act autentic.
De asemenea, trebuie avuta in vedere sustinerea caracterului conditionat al vanzarii. Parata sustine ca promisiunea de vanzare verbal formulata a fost conditionata de perfectarea unei tranzactii. Desi nu confirma in totalitate sustinerile paratei, reclamanta recunoaste in raspunsul la intampinare ca promisiunea de vanzare a fost conditionata. In acest sens arata ca „singura conditie convenita  intre parti a fost aceea ca terenul se vinde fara accesul spre calea comuna”. Nu rezulta realizarea nici a acestei  conditii in conditiile in care partile nu au ajuns la perfectarea unui act autentic care sa arate promisiunea paratei de vanzare.
Pentru motivele de mai sus a fost respinsa actiunea.
Cu privire la exceptia lipsei procedurii prealabile a concilierii, s-a constatat pe de o parte ca reclamanta a incercat concilierea directa, potrivit inscrisurilor depuse la dosar, iar obiectul cererii perfectare contract de vanzare-cumparare nu este evaluabil in bani nefiind necesara procedura concilierii astfel incat exceptia a fost respinsa.
Impotriva hotararii pronuntate de Tribunalul Neamt a promovat apel reclamanta S.C. „M” SRL, considerand-o nelegala, motivat de faptul ca instanta de fond nu a avut in vedere ca s-a incheiat o conventie legala si ca a indeplinit conditiile stabilite prin antecontract, astfel ca nu exista nici un temei pentru ca instanta sa nu admita actiunea.
Partile au incheiat o factura fiscala, semnata si stampilata de acestia, in care  s-a stabilit obiectul vanzarii-cumpararii si pretul, situatie in care sunt indeplinite cerintele unui antecontract, nici un act normativ neprecizand obligativitatea incheierii acestei promisiuni de vanzare-cumparare in forma autentica.
Instanta a mai retinut ca apelanta-reclamanta nu ar fi respectat conditia stabilita de parti, aceea ca – terenul se vinde fara accesul spre calea comuna -; intimata-parata nu a administrat nici o proba din care sa rezulte ca apelanta-reclamanta nu intentioneaza sa respecte aceasta clauza a contractului ce se va incheia in forma autentica.
Fata de cele mai sus mentionate, rezulta a fi intemeiata actiunea reclamantei de a solicita intimatei sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare – asa cum a precizat la termenul din 20.06.2008 (fila 102 verso dosar tribunal).
Pe cale de consecinta, s-a admis apelul in temeiul art.296 Cod procedura civila, s-a schimbat in tot sentinta si s-a dispus perfectarea vanzarii-cumpararii suprafetei de teren de 867 m.p. si a constructiei C12 de 64 m2, situata in Dumbrava Rosie, str. Stramutati nr.21, judetul Neamt.
      
      
Sursa: Portal.just.ro


Alte spete Vanzari-Cumparari

Nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare a unui imobil. - Decizie nr. 161 din data de 17.02.2012
Constatarea nulitatii absolute a actului aditional la contractul de vanzare-cumparare si restabilirea situatiei anterioare - Decizie nr. 973 din data de 03.12.2010
Despagubiri solicitate ca urmare a constatarii nulitatii unui contract de vanzare-cumparare avand ca obiect imobil - Decizie nr. 516 din data de 13.12.2010
Constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare incheiat cu scop ilicit - Decizie nr. 377 din data de 18.10.2010
Obligatie de a face - Sentinta civila nr. 207 din data de 12.03.2009
Restituire arvuna. Conditii. - Decizie nr. 234/R din data de 24.09.2008
Contencios Fiscal. Aplicarea in timp a legii contenciosului administrativ - Decizie nr. 131/R din data de 23.05.2006
Raspunderea pentru evictiune; calitate procesuala pasiva. - Decizie nr. 4/Ap din data de 20.01.2009
Conditiile admiterii in principiu a cererii de interventie principala. - Hotarare nr. 108 din data de 04.04.2015
Opozitia la vanzare. Termen de formulare. Comunicarea notificarii. - Decizie nr. 457 din data de 19.05.2010
Obligatia de „a face” - Sentinta civila nr. 1752 din data de 22.06.2010
Legea nr. 85/2006. Tranzactia incheiata de lichidatorul judiciar al societatii comerciale debitoare si creditoarea – societate comerciala, intr-un litigiu comercial. Cerere formulata de lichidatorul judiciar si creditor de confirmare a tranzactiei de... - Decizie nr. 127 din data de 01.02.2011
Contestatie la tabelul preliminar al creditorilor. Notificarea creditorilor neidentificati in lista prevazuta de art. 28 alin. 1 lit. c din legea nr. 85/2006 cu privire la deschiderea procedurii insolventei. Termenul limita pentru inregistrarea crean... - Decizie nr. 114 din data de 28.01.2011
Contestatia in anulare. Citarea recurentului – administrator statutar al societatii debitoare la adresa mentionata in registrul comertului. - Decizie nr. 194 din data de 08.02.2011
Dreptul familiei. Partaj de bunuri comune. Bun propriu. - Decizie nr. 522 din data de 29.03.2011
Calitatea procesuala pasiva a Consiliului local al unitatii administrativ-teritoriale in raporturile juridice privind finantarea unitatilor de invatamant. - Decizie nr. 500 din data de 28.03.2011
Recurs - diferente drepturi salariate personal invatamant conform Legii 221/2008 cu modif. din octombrie 2008. - Decizie nr. 142 din data de 02.02.2011
Calea de atac impotriva hotararii/incheierii primei instante prin care pe parcursul urmaririi penale, in temeiul art. 5 alin. 3 din Legea nr. 76/2008, s-a admis cererea pentru autorizare prelevare de probe biologice fara consimtamantul suspectului fo... - Decizie nr. 130 din data de 11.02.2011
Plangere impotriva rezolutiei procurorului de neincepere a urmaririi penale. Sustragerea sau distrugerea de inscrisuri. Abuzul in serviciu contra intereselor persoanelor. - Decizie nr. 11 din data de 27.01.2011
Infractiuni de coruptie. Darea de mita. Instigarea inculpatului de catre denuntator sa savarseasca fapta supusa judecatii. - Decizie nr. 19 din data de 15.02.2011