Obligatia de a vinde locuinta in baza Legii nr. 85/1992

DECIZIE Nr. 335
Sedinta publica de la 07 Iulie 2010

Asupra apelului civil de fata;
      La data de 08.04.2008, reclamantul D. D. a chemat in judecata parata S.C. S.A. PLOIESTI - FILIALA PITESTI, prin ADMINISTRATOR JUDICIAR S.P. L D I si ADMINISTRATOR JUDICIAR G. G.E. SRPL, pentru ca instanta, prin hotararea ce o va pronunta, sa oblige parata sa ii vanda locuinta pe care o detine in Craiova, strada, nr. 106, bl., sc., ap., compusa dintr-o camera si dependinte comune.
       In motivarea actiunii, reclamantul a aratat ca, impreuna cu familia sa,  detine, in calitate de chirias, locuinta mentionata anterior si ca, in aceasta calitate, a efectuat demersuri  in vederea cumpararii acestei locuinte, in baza art.7 din Legea nr. 85/1992, dar ca parata a refuzat sa o vanda.
       La termenul din 20.06.2008, parata a formulat intampinare, prin care a solicitat suspendarea cauzei in temeiul dispozitiilor art.36 din Legea nr. 85/2006, iar, in subsidiar, a solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata, cu motivarea ca prin sentinta nr. 1073/F/14.11.2007, pronuntata de Tribunalul Comercial Arges, s-a declansat procedura insolventei fata de S.C S.A. - Filiala Pitesti, astfel incat nu se poate dispune instrainarea nici unui bun din patrimoniul acesteia decat in conditiile legii speciale, respective, Legea nr. 85/2006, act normativ care are prioritate fata de dispozitiile Legii nr. 85/1992.
       La termenul din 12.09.2008, parata a invocat exceptia lipsei calitatii sale  procesuale pasive, invederand faptul ca bunul in litigiu nu face parte din patrimoniul sau.
       La acelasi termen de judecata, instanta a dispus suspendarea cauzei in temeiul art. 36 din OG nr.85/2006,  pana la definitivarea procedurii insolventei.
       Impotriva incheierii de suspendare a judecatii, reclamantul a formulat recurs, iar prin decizia civila nr. 934/22.04.2009 Tribunalul Dolj a admis recursul formulat de reclamant, a casat incheierea de suspendare si a trimis cauza primei instante pentru continuarea judecatii, cu motivarea ca, in cauza, este necesara atat o interpretare sistematica, cat si o interpretare raportata la ratiunea si finalitatea actelor normative care se intersecteaza, respectiv, Legea 85/1992 si Legea 85/2006.
       Tribunalul a conchis ca actiunea reclamantului este o actiune pentru realizarea dreptului de creanta afirmat, in speta, dreptul la incheierea contractului de vanzare-cumparare pentru imobilul pe care reclamantul il detine cu titlu de chirias, iar acest drept nu intra in categoria drepturilor de creanta ce fac obiectul Legii insolventei nr. 85/2006.
      Cauza a fost inregistrata pe rolul Judecatoriei Craiova  sub acelasi numar.
Prin sentinta civila 3712 din 26.02.2010 a Judecatoriei Craiova,  fost admisa actiunea formulata de reclamantul D. D. si obligata parata  sa vanda reclamantului locuinta situata in Craiova, str. strada, nr. 106, bl., sc., ap., judetul Dolj, la pretul  de 3.430,31 lei, conform concluziilor raportului de expertiza intocmit de expertul Patru Mic Adela .
A fost obligata parata catre reclamanta la plata cheltuielilor de judecata in suma de 1.108,3 lei.
      Pentru a se pronunta astfel, instanta a retinut ca exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei este neintemeiata, intrucat imobilul in litigiu face parte din patrimoniul paratei SC SA Ploiesti - Filiala Pitesti; pe fondul cauzei s-a retinut incidenta dispozitiilor art.7 din Legea nr.85/1992, intrucat reclamantul ocupa locuinta in litigiu in baza contractului de inchiriere nr.1368/07.08.2006, incheiat cu parata.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel parata SC SA - Filiala Pitesti, reprezentata legal prin lichidatorul judiciar S.P. si  SC General SRPL, care a aratat ca in cauza sunt aplicabile prevederile Legii nr.85/2006 privind procedura insolventei, care este o lege organica fata de Legea nr.85/1992, care o lege ordinara; ambele legi reglementeaza modalitatea de valorificare a bunurilor din patrimoniul unor societati comerciale, legea insolventei urmarind maximizarea valorii averii debitorului, scopul edictat de lege fiind acela al acoperirii pasivului debitorului aflat in insolventa; se mai arata ca, potrivit art.156 din Legea insolventei nr.85/2006, la data intrarii in vigoare a prezentei legi, Legea nr.64/1995 privind procedura reorganizarii judiciare si a falimentului, precum si orice alta dispozitie contrara se abroga; de asemenea, nu poate fi ignorata starea speciala, de faliment, in care se afla societatea in momentul in care se analizeaza instrainarea unor active din patrimoniul acesteia; se invoca si jurisprudenta CEDO in aplicarea art.1 din Protocolul nr.1 la Conventie privind respectarea unui just echilibru intre dreptul individual de proprietate si interesele generale ale societatii, care presupune, cu exceptia unor cazuri exceptionale, necesitatea ca proprietarul deposedat silit sa primeasca o indemnizatie la valoarea reala de circulatie a bunului.
Apelul este nefondat.
      Nu pot fi primite sustinerile apelantei privind prevalenta Legii nr.85/2006 fata de dispozitiile Legii nr.85/1992, caracterul de lege organica al primeia neconstituind, in sine, un temei de aplicare prioritara. Legea nr.85/2006 are ca domeniu de reglementare rezolvarea situatiei patrimoniale a comerciantilor aflati in stare de  insolventa prin lichidarea  averii acestora  ori prin reorganizarea patrimoniului lor, iar aceasta nu exclude aplicabilitatea  unor dispozitii legale speciale cu privire  la  unele bunuri  din  patrimoniul debitorului. Legea nr.85/1992 este o lege speciala  fata de dreptul comun din materia raporturilor juridice  obligationale, a actelor de instrainare cu titlu oneros, intrucat normele de justitie sociala care prevad posibilitatea cumpararii  locuintelor ce fac  parte din fondul locativ  de stat la preturi reduse au caracter special  si exceptional fata de  regulile de drept ale libertatii contractuale, care stau la  baza formarii acordului de  vointa al  partilor  contractante pe piata libera.
      In acest context legislativ,  un litigiu izvorand din aplicarea prevederilor Legii nr.85/1992 se poate derula si in conditiile in care paratul  se  gaseste in procedura reglementata de Legea nr.85/2006, neputandu-se considera ca normele de justitie sociala invocate de reclamant isi inceteaza aplicarea din cauza situatiei speciale, de faliment, in care se afla paratul.
      In speta, actiunea in  obligatie de  a face  intemeiata  pe  art. 7 din Legea nr.85/1992 a fost  promovata de intimatul reclamant  la data de 08.04.2008, iar apelanta parata a  intrat  in procedura  prevazuta de Legea nr.85/2006  la data de  27.11.2008 ( sentinta comerciala  nr.1129/E/2008 a Tribunalului Arges), asadar ulterior  inregistrarii  cererii de  chemare  in judecata la Judecatoria  Craiova.
      Fata de finalitatea Legii nr.85/1992, este evident  ca starea de insolventa in care se gaseste parata nu-i poate fi  opusa  reclamantului si nu  poate afecta dreptul subiectiv al acestuia, pentru ca  aceasta ar presupune  ca, ori de cate  ori s-ar declansa starea de insolventa, s-ar stinge insusi  dreptul subiectiv  nascut   din aplicarea  prevederilor art.7 din Legea nr.85/1992, dintr-un considerent  ce nu este imputabil titularului acestui drept.
      Totodata, regimul juridic al locuintelor construite din fondurile statului  si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat ramane cel reglementat de Legea nr.85/1992, legea fiind aplicabila in rem, cu privire la bunurile imobile pe care legiuitorul le-a avut  in vedere.
      Tribunalul apreciaza  ca prin aceasta modalitate de aplicare a dispozitiilor  legale analizate nu se incalca dreptul apelantei  la  respectarea unui bun in sensul art. 1  din Protocolul  nr.1  la Conventia Europeana a Drepturilor Omului, intrucat  ratiunile pentru care legiuitorul  a permis vanzarea unor categorii de locuinte la preturi mai mici decat  cele  practicate  pe piata libera trebuie  sa subziste indiferent  de situatia subiectului de  drept caruia ii incumba obligatia de  vanzare, normele legale fiind adoptate in considerarea persoanei cumparatorului, si nu a  vanzatorului, astfel  incat nu se  poate aplica un tratament  juridic diferentiat titularilor dreptului de  a cumpara locuinta in functie de situatia juridica  a vanzatorului.
      Este neintemeiata sustinerea  apelantei conform careia dispozitiile legale  de care  s-a prevalat intimata reclamanta si care au fost avute  in vedere de prima instanta la pronuntarea  solutiei ar fi fost  abrogate in baza art. 156  din Legea nr.85/2006, intrucat Legea  nr.85/1992 nu reprezinta o dispozitie contrara Legii  nr.85/2006, textul de lege respectiv  vizand legea anterioara a falimentului, adica  Legea nr.64/1995, precum si alte  dispozitii de aceeasi materie.
      Fata de  cele aratate ,  in temeiul  art.296 C.pr.civ., apelul va fi  respins  ca nefondat.
      In temeiul art. 274 C.pr.civ.,  va fi obligata apelanta catre intimat la  500  lei cheltuieli de judecata.