HOTARARE CARE TINE LOC DE ACT AUTENTIC

Prin decizia civila nr. 608/13.09.2013, tribunalul a respins recursul declarat de recurenta-reclamanta KBRI, ca nefondat.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, tribunalul a retinut ca prin actiunea inregistrata sub nr.670/292/2013 din 11.02.2013 pe rolul Judecatoriei Rosiorii de Vede, reclamanta KBRI a chemat in judecata pe paratul DG, solicitand ca instanta sa pronuntate o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare pentru suprafata de teren extravilan de 0,2700 ha situata in comuna D, judetul Teleorman.
In motivarea actiunii, reclamanta a aratat ca, la data de 11.01.2013, intre parti s-a incheiat un inscris sub semnatura privata intitulat "antecontract de vanzare-cumparare" prin care paratul i-a vandut suprafata totala de teren situata in extravilanul comunei D, la pretul de 810 lei, pe care l-a achitat in intregime la data incheierii antecontractului de vanzare - cumparare, urmand ca partile sa se prezinte la notar in termen de o luna  in vederea perfectarii actelor in forma autentica.
A mai aratat ca, desi,  l-a contactat in mai multe randuri pe parat pentru incheierea actelor in forma autentica, acesta  nu a intocmit formalitatile pentru cartea funciara si cadastru. 
Reclamata a mai mentionat ca paratul este proprietarul terenului vandut in baza titlului de proprietate nr. 3212786/20.12.2012 emis pe numele DN, decedat la data de 03.01.2003, avand ca mostenitor pe parat in calitate de fiu.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 1669 Cod Civil.
In probatiune reclamanta a solicitat proba cu inscrisuri, interogatoriu, si martori.
In dovedirea actiunii, reclamanta a depus in copie  la dosar urmatoarele inscrisuri : inscrisul sub semnatura privata denumit promisiune de vanzare-cumparare fila 4, Titlul de Proprietate nr. 3212786/20.12.2012, certificat de deces DN, copie CI parat, sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale nr. 905 din 15.03.2013, certificat de nastere DG, extras din registrul de deces DP, adresa nr. 251 din 21.05.2013 eliberata de Camera Notarilor Publici Teleorman.
 In cauza, din oficiu, instanta conform disp. art. 32 din Legea nr.146/1997 a solicitat O.C.P.I. Teleorman - BCPI Alexandria sa comunice extras de carte funciara sau certificat de sarcini pentru suprafetele de teren mentionate in titlul de proprietate anexat si care au facut obiectul antecontractului de vanzare-cumparare, eliberandu-se extrasul de carte funciara pentru informare  nr. 5526/22.02.2013.
De asemenea, la dosar s-a mai depus si certificat de atestare fiscala cu nr. 1801 emis la data de 15.03.2013 de Primaria Comunei D, judetul Teleorman.
Paratul nu a depus intampinare si nici nu s-a prezentat personal in instanta pentru a-si formula aparari.
Instanta a administrat proba cu inscrisurile depuse la dosar si a audiat martorul IG, declaratia fiind consemnata si atasata la dosar.
Prin sentinta civila nr. 1772 din 31 mai 2013 pronuntata de Judecatoria Rosiorii de Vede s-a respins ca neintemeiata actiunea formulata.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, prima instanta a retinut ca  reclamanta  a incheiat cu paratul un antecontract de vanzare-cumparare sub forma unui inscris sub semnatura privata, prin care s-a obligat sa cumpere, iar paratul s-a obligat sa vanda cu pretul de 810 lei, suprafata de teren de 0,2700 ha situata in comuna D, judetul Teleorman.
Paratul si-a asumat obligatia de intocmire ulterioara a formalitatilor in vederea transmiterii catre reclamanta a proprietatii bunului, si  in termen de o luna de zile, sa se prezinte la notar pentru intocmirea contractului de vanzare-cumparare forma autentica.
Din antecontractul depus la dosar si depozitia martorului audiat in cauza, a mai retinut faptul ca reclamanta a platit paratului integral pretul convenit pentru transferul proprietatii chiar din momentul incheierii antecontractului de vanzare-cumparare, si de la aceeasi data reclamanta a intrat in posesia imobilului, insa, paratul nu si-a indeplinit obligatia pe care si-a asumat-o prin antecontract in sensul ca nu a intocmit cartea funciara si nu s-a prezentat la notar pentru  incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, desi reclamanta i-a solicitat in mod expres acest lucru.
Suprafata de teren mentionata in antecontractul de vanzare-cumparare este inscrisa in titlul de proprietate nr. 3212786/20.12.2012 - fila 3 emis de catre Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privata asupra Terenurilor Teleorman pe numele de DN.
Din certificatul de deces de la fila 5 din dosar, instanta a retinut ca la data de 03.01.2003 a decedat numitul DN, titularul dreptului de proprietate asupra terenurilor individualizate in titlul de proprietate nr. 3212786/20.12.2012 emis de catre Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privata asupra Terenurilor Teleorman.
Din adresa nr. 251 din 20.05.2013 emisa de Camera Notarilor Publici Teleorman instanta a constatat ca pana in prezent nu s-a dezbatut succesiunea defunctului DN.
Din sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale nr. 905 din 15.03.2013 instanta a retinut ca succesibilii prezumtivi ai defunctului DN, sunt DG in calitate de fiu, DP in calitate de sotie, DM in calitate de nepoata.
Din extrasul de carte funciara pentru informare  nr. 5526/22.02.2013 eliberat de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Teleorman reiese ca pentru suprafata mentionata proprietatea lui DN nu s-au gasit inscrise sarcini.
Conform art.1244 NCC, dispozitii aplicabile la data intervenirii conventiei, "In afara altor cazuri prevazute de lege, trebuie sa fie incheiate prin inscris autentic, sub sanctiunea nulitatii absolute, conventiile care stramuta sau constituie drepturi reale care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara".
In cauza instanta a constatat ca, nefiind respectata forma prevazuta imperativ de lege pentru transmiterea valabila a dreptului de proprietate asupra terenului, intre parti a intervenit o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare.
Promisiunea bilaterala de vanzare cumparare este un contract prin care partile se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, un contract de vanzare cumparare.
  Astfel, aceasta promisiunea bilaterala  de vanzare cumparare este un contract care da nastere unor drepturi de creanta si obligatii reciproce in favoarea beneficiarilor promisiunii, proprietarul bunului avand obligatia de a se prezenta in vederea autentificarii actului juridic incheiat. Fiind un contract  trebuie sa indeplineasca toate conditiile de validitate prevazute de art. art.1179 C. civil: consimtamantul valabil exprimat al partilor, capacitate deplina de exercitiu, obiect determinat si cauza licita.
Daca promitentul vanzator nu-si respecta obligatia asumata de a se prezenta in vederea incheierii in mod valabil a actului juridic atunci beneficiarul promisiunii are posibilitatea ca, in situatia in care bunul se mai afla in patrimoniul vanzatorului si nu exista alte impedimente legale, sa solicite, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura pagubelor, sa se pronunte in baza art. 1516 si 1528 N.C.civ., precum si al art.1669 Noul cod civil, o hotarare  judecatoreasca care sa tina loc de contract.
Din interpretarea acestor dispozitii, instanta a retinut ca pentru pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare, in conditiile art. 1669, art. 1516-1528 Noul C.civil, in primul rand trebuie sa existe incheiata intre parti o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare, care, ca orice contract trebuie sa indeplineasca toate conditiile de valabilitate impuse de art. 1179 Cod civil cu privire la capacitatea de a contracta, consimtamantul partilor, un obiect determinat si licit si o cauza licita si morala.
Cu privire la actul juridic incheiate intre parti, instanta a constatat ca acesta are natura unei promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare care nu a avut ca efect transmiterea in patrimoniul reclamantei a dreptului de proprietate asupra imobilelor ce fac obiectul prezentei cauze, actul juridic respectiv dand insa nastere in sarcina partilor unei obligatii de a face, constand in obligatia de a transmite in viitor proprietatea, prin incheierea contractului promis in forma autentica necesara pentru validitatea transmiterii proprietatii, oricare dintre parti putand cere incheierea contractului.
Astfel, instanta, avand in vedere dispozitiile art. 1180,1204, 1229 si1239 alin 1 Cod Civil, a constatat ca  promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare indeplineste toate conditiile de valabilitate impuse de art. 1179 Cod civil  cu privire la capacitate, consimtamant, obiect si cauza. 
Avand in vedere ca antecontractul de vanzare-cumparare nu este un act translativ de proprietate, dreptul de proprietate urmand a fi transferat numai in momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma ceruta de lege, la incheierea unui astfel de act promitentul vanzator nu este obligatoriu sa fie proprietarul bunului pe care il promite spre vanzare, bunul fiind necesar sa existe in patrimoniul acestuia si acesta fiind obligatoriu sa fie proprietar numai la momentul incheierii actului in forma ceruta de lege, respectiv forma autentica.
In al doilea rand, tot din art. 1669 Cod Civil, instanta a retinut ca pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare cumparare, pe langa conditiile de validitate privitoare la promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare, trebuie sa fie intrunite si pentru contractul de vanzare-cumparare promis toate conditiile impuse de art. 1179 Cod Civil, mai putin conditia consimtamantului partii care refuza incheierea contractului promis, consimtamant care urmeaza a fi suplinit de instanta prin pronuntarea hotararii.
Cu privire la contractul de vanzare-cumparare promis, instanta constata ca sunt intrunite aceste conditii avand in vedere ca partile se bucura de prezumtia existentei capacitatii de a contracta, obiectul contractului este valabil, sunt indeplinite si conditiile impuse de art.1229 C. civil, iar cauza contractului este valabila prin raportare la dispozitiile art. 1239 alin 1 Cod Civil.
In al treilea rand insa, pentru ca instanta sa poata pronunta in baza art.1669 C.civ. o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare, alaturi de indeplinirea conditiilor enumerate mai sus si de intrunirea conditiilor existentei unui antecontract valabil incheiat prin raportare la de art.1179 C.civ., s-a apreciat ca  este necesar a fi indeplinite si alte conditii specifice contractului de vanzare-cumparare reglementat la 1650 si urmatoarele Cod Civil, printre care si aceea ca la data pronuntarii hotararii care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare in forma autentica, promitentul-vanzator sa aiba calitatea de proprietar al imobilului instrainat.
1. Referitor la acest ultim aspect - calitatea de proprietar -, instanta a  constatat ca in cauza nu exista dovada ca paratul  are calitatea de proprietar asupra terenului ce face obiectul antecontractului de vanzare-cumparare, calitate care trebuie sa fie verificata in mod obligatoriu si care trebuie sa existe la momentul la care instanta pronunta o hotarare care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare.
Sub acest aspect, instanta a retinut ca titlul de proprietate aflat la dosarul cauzei este eliberat pe numele DN, si la dosar  exista dovada ca succesiunea de pe urma acestuia nu a fost dezbatuta.
Sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale depusa la dosarul cauzei pentru defunct, s-a considerat ca  nu are valoare, in conceptia instantei, de act care sa constate si sa dovedeasca pentru parat  calitatea de mostenitor fata de defunct si a calitatii sale de proprietar asupra bunurilor ce ar face parte din masa succesorala, aceste aspecte nefiind constatate in mod legal in urma procedurii firesti stabilite de lege pentru dezbaterea succesorala..
Instanta a mai considerat, ca legatura de rudenie dintre parat si defunct, si faptul existentei pentru acesta a unei aparente vocatii generale legale la succesiunea defunctului, nu pot fi echivalate in nici un caz cu calitatea de mostenitor legal acceptant al succesiunii, calitate ce implica verificarea mai multor conditii in cadrul unei proceduri distincte prevazuta de lege.
De asemenea, a mai motivat ca nu ar putea fi primita actiunea formulata cu justificarea ca prin semnarea antecontractului de vanzare-cumparare paratul ar fi acceptat succesiunea defunctului, acesta fiind un act de acceptare tacita a succesiunii.
A mai argumentat instanta, ca  nu ar putea admite actiunea pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic in situatia in care nu s-a dovedit calitatea de proprietar a paratului ,nici pe motiv ca partile cunosc acest aspect si ca isi asuma riscurile sau pe motiv ca ar fi vorba de o vanzare a lucrului altuia care ar avea remedii ulterioare, cum ar fi teoria deja consacrata in materia instrainarii bunurilor aflate in indiviziune, conform careia soarta instrainarii bunului indiviz depinde de rezultatul partajului, instrainarea devenind retroactiv valabila daca bunul instrainat cade in lotul copartajantului care a dispus de bun.
De asemenea, instanta a considerat ca teoria validarii retroactive a vanzarii  lucrului altuia in functie de rezultatul partajului,  creata de jurisprudenta nu mai este de actualitate si pentru faptul ca  Noul Cod Civil prin reglementarea art. 1683 alin. 5 a pus capat controverselor legate de sanctiunile ce intervin in astfel de cazuri (nulitate relativa/absoluta, rezolutiune, vanzare afectata de conditie rezolutorie), si a stabilit ca atunci cand un coproprietar a vandut bunul proprietate comuna si ulterior nu asigura transmiterea proprietatii intregului bun catre cumpa¬rator, acesta din urma poate cere, pe langa daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea pretului proportional cu cota-parte pe care nu a dobandit-o, fie rezolutiunea contractului in cazul in care nu ar fi cumparat daca ar fi stiut ca nu va dobandi proprietatea intregului bun.  
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs, reclamanta, care a formulat critici pentru nelegalitate si netemeinicie, prin care a solicitat modificarea hotararii, in sensul admiterii actiunii formulate.
A motivat ca sentinta este nelegala, deoarece dispozitiile art. 1669 din Codul civil permit pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
In dezvoltarea acestui motiv de recurs, a mai aratat ca desi instanta a retinut ca intre parti a fost incheiata o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare, nu a tinut seama ca inscrisurile depuse (titlul de proprietate, anexa nr. 24, actele de stare civila), demonstreaza capacitatea intimatilor de a veni la mostenirea autorului sau, prin incheierea antecontractului fiind acceptata tacit succesiunea tatalui lor MN.
Recurenta a mai sustinut ca a dovedit ca intimatii vanzatori sunt singurele persoane care au vocatie de a veni la succesiune, ca acestia au acceptat tacit succesiunea, ea neavand posibilitatea  de a-i obliga sa obtina certificat de mostenitor impotriva vointei lor.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 304 pct. 8 si 9 C. proc. civ.
Intimatii nu au depus intampinare .
In recurs, nu s-au depus inscrisuri noi.
Verificand legalitatea si temeinicia hotararii atacate in raport de criticile formulate si avand in vedere dispozitiile legale aplicabile, Tribunalul, va respinge ca nefondat recursul declarat, pentru considerentele care vor succede.
Intrucat antecontractul de vanzare-cumparare a fost incheiat de parti la data de  11.01.2013, instanta de fond, in mod corect a retinut ca, acestuia ii sunt aplicabile dispozitiile art. 1699, 1244 si 1179 din Noul Cod Civil, insa, in aplicarea acestor texte legale a analizat numai indeplinirea cerintelor de fond, fara a observa ca dispozitiile mentionate contin si o cerinta privind forma promisiunii bilaterale.
Astfel, conform art. 1699 alin 1 C Civ  "Cand una dintre partile care au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite."
Conditiile de validitate sunt prevazute de art. 1179 care prevede:  "Conditiile esentiale pentru validitatea unui contract sunt: capacitatea de a contracta; consimtamantul partilor; un obiect determinat si licit; o cauza licita si morala.
   Alin. 1 al aceluiasi articol prevede ca,, In masura in care legea prevede o anumita  forma a contractului, aceasta trebuie respectata, sub sanctiunea prevazuta de dispozitiile legale aplicabile".
Potrivit art. 1244" In afara altor cazuri prevazute de lege, trebuie sa fie incheiate prin inscris autentic, sub sanctiunea nulitatii absolute, conventiile care stramuta sau constituie drepturi reale care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara."
Din analiza acestor dispozitii, rezulta ca,  in situatia in care se solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, potrivit art. 1669 din Codul civil,  promisiunea trebuie sa indeplineasca toate conditiile de validitate prevazute de art. 1179, inclusiv aceea privind forma autentica prevazuta de alin 2, pentru actele vizand terenuri.
In lipsa unei prevederi exprese in cuprinsul art.1699 care sa trimita numai la conditiile prevazute la alin 1 al art. 1179, norma de trimitere vizeaza intregul articol, inclusiv alin. 2, ce impune conditia formei autentice.
Nu se poate retine deci, ca art. 1669 ar avea in vedere numai alin 1 al art.  1179, deoarece acolo unde legea nu distinge, nici interpretul nu poate sa distinga, astfel ca art. 1669 are in vedere art. 1179 in intregul sau.
Cum in cauza promisiunea nu a fost  incheiata in forma autentica, lipsa acestei cerinte era suficienta pentru respingerea actiunii si facea inutila analiza cerintelor de fond prevazute la alin 1 al art. 1179 din Codul civil.
Ca urmare, in baza  art. 312 alin.1 C. proc. civ., recursul a fost respins si s-a mentinut hotararea instantei de fond, pentru considerentele expuse in prezenta sentinta.