Locuintele de serviciu. Posibilitatea cumpararii acestora

Evolutia reglementarilor legale in materie, prin succesiunea lor logica (De�cretul-Lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992, Legea nr. 114/1996) reflecta op�tiunea puterii legiuitoare de a lua masuri de protectie sociala, dand po�si�bi�li�ta�tea tuturor chiriasilor sa cumpere locuintele pe care le ocupa.Prin sentinta nr. 2131 din 10.08.2008 a Judecatoriei Baia Mare s-a res�pins actiunea reclamantilor Filip Dionisie si Kiss Attila, in contradictoriu cu pa�ra�ta SC "Filiala de Distributie a Energiei Electrice Electrica Distributie Tran�sil��vania Nord" SA cu sediul in Cluj-Napoca, str. Ilie Macelaru, nr. 28A, jud. Cluj prin Sucursala Baia Mare, cu sediul in Baia Mare, str. Victoriei, nr. 64.
Prin actiunea introductiva de instanta, reclamanti Filip Dionisie si Kiss Attila au solicitat, in contradictoriu cu parata SC Filiala de Distributie a Ener�gi�ei Electrice Electrica Distributie Transilvania Nord SA pronuntarea unei ho�ta�rari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare a apartamentului nr. 1, catre reclamantul Kiss Attila si apartamentul nr. 2 si 3 catre reclamantul Fi�lip Dionisie din imobilul situat in Baia Mare, str. Electrolizei, nr. 1A, jud. Ma�ra�mures, precum si a suprafetei de 141 mp in indiviziune, in cota de 59,05% pen�tru Kiss Attila si in cota de 50,95% pentru Filip Dionisie, la pretul stabilit in ba�za Legii nr. 85/1992, cu plata pretului in rate si sa se dispuna intabularea drep�tului de proprietate in cartea funciara in favoarea reclamantilor.
Parata s-a opus admiterii actiunii asa cum a fost formulata, invederand faptul ca, potrivit OUG nr. 130/2004, proprietarul este cel care are de la lege dre�ptul de a hotari asupra posibilitatii de a vinde sau nu locuintele.
In urma administrarii probatoriului in cauza, judecatoria a retinut in�ci�den�ta in cauza a prevederilor art. 1 si 3 alin. 1 si 4 din OUG nr. 130/2004.
De asemenea, prin Hotararea nr. 25 din 12.12.2006 a Adunarii generale a actionarilor Electrica Transilvania Nord SA s-a aprobat vanzarea locuintelor ti�tularilor contractelor de inchiriere, angajati ai SDFEE Baia Mare.
In baza metodologiei privind vanzarea locuintelor de serviciu din pa�tri�mo�niul SC FDFEE Electrica Nord SA, aprobata prin Hotararea nr. 6/29.06. 2005 a Consiliului de administratie Electrica Transilvania Nord SA, comisia con�stituita la nivelul SDFEE Baia Mare a dispus ca stabilirea pretului de van�za�re a acestor locuinte sa se efectueze de catre un evaluator ANEVAR.
In baza raportului de expertiza efectuat de evaluatorul PBS EVAL Con�sul�ting SRL - Baia Mare, s-a intocmit de catre parata nota de fundamentare D 12350/05.12.2006 prin care s-a stabilit valoarea imobilului, indicandu-se moda�li�tatea de stabilire a pretului final de vanzare.
Prin adresa D 2229/03.03.2005 parata a solicitat reclamantilor sa pre�zin�te declaratiile notariale prevazute de art. 2 al. 2 din OUG nr. 130/2004, in ve�derea vanzarii locuintelor de serviciu.
La randul lor, reclamantii s-au conformat celor solicitate, iar prin a�dre�se�le inregistrate la parata sub nr. 14623/02.02.2006 si respectiv 1118/01.02. 2006, au solicitat ca pretul de vanzare a acestor locuinte sa fie stabilit in con�for�mitate cu prevederile art. 7 din Legea nr. 85/1992, art. 6 din Decretul-Lege nr. 61/1990 si art. 1 din Decretul nr. 93/1977.
Aceasta solicitare a fost comunicata si ulterior, respectiv in data de 18. 10.2006, in urma raspunsurilor paratei prin care reclamantii au fost informati cu privire la modalitatea de stabilire a pretului de vanzare, respectiv de catre un e�valuator autorizat.
Conform CF 12497 Baia Mare, terenul reprezentat de parcela top. 1332/ 5/4 este proprietatea tabulara a paratei cu titlu de lege in baza certificatului de a�testarea dreptului de proprietate seria 5403 si 5930/2000, iar imobilul supus van�zarii edificat pe acest teren este proprietatea tabulara a paratei cu  titlu de drept construire.
Se arata ca initial, aceste locuinte au avut destinatia de locuinte de in�ter�ventie, iar apoi au devenit locuinte de serviciu.
Pana in anul 2002 aceste locuinte nu puteau fi vandute, reclamantii si-au manifestat intentia de a cumpara aceste locuinte dupa intrarea in vigoare a OUG nr. 130/2004. Potrivit acestui act normativ, vanzarea locuintei a devenit fa�cultativa. Aceasta ordonanta reprezinta o norma prioritara fata de Legea nr. 85/1992, sustine judecatoria.
Conventia de vanzare cumparare a acestor locuinte se poate realiza in ba�za principiului libertatii contractelor.
Parata a emis oferta de a vinde locuintele de serviciu, la un pret stabilit de un evaluator conform art. 4 din OUG nr. 130/2004, insa reclamantii si-au ma�nifestat vointa de a cumpara locuintele la un pret social. Asa fiind, acordul de vointa la incheierea contractului nu s-a realizat.
Impotriva sentintei au declarat recurs, in termen legal, reclamantii Filip Di�onisie si Kiss Attila, solicitand modificarea sentintei, in sensul admiterii ac�ti�u�nii, si anume, sa se stabileasca pretul de vanzare al apartamentelor conform dis��pozitiilor OUG nr. 130/2004 si a Legii nr. 85/1992 la valoarea rezultata din ex�pertiza intocmita in cauza, sa se stabileasca modalitatea de plata a pretului in rate sa fie obligata parata sa se prezinte la notar pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica sau in caz contrar, sa pronunte o ho�ta�rare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare a imobilelor in na�tu�ra apartament nr. 1 catre reclamantul Kiss Attila si apartamentul 2-3 catre re�cla�mantul Filip Dionisie, din imobilul situat in Baia Mare, str. Electrolizei, nr. 1A si a suprafetei de teren aferente, conform anexei grafice nr. 1 la lucrarea de ex�pertiza intocmita in cauza, la pretul de vanzare stabilit in baza Legii nr. 85/ 1992, cu plata pretului in rate, sa se dispuna intabularea in cartea funciara a drep�tului de proprietate pe numele reclamantilor.
In motivarea recursului de arata ca instanta a retinut in mod gresit, in in�terpretarea OUG nr. 130/2004 ca vanzarea locuintelor catre chiriasi a de�ve�nit facultativa si nu obligatorie si ca pretul la care se face vanzarea este pretul o�ferit de catre parata si nu un pret stabilit in baza Legii nr. 85/1992, apre�ci�in�du-se de catre  instanta ca ar fi vorba de o lege speciala raportat la Legea nr. 85/1992 care se aplica cu prioritate.
OUG nr. 130/2004 vine in completarea Legii nr. 85/1992 si nu modifica modalitatea de stabilire a pretului.
Potrivit art. 4 alin. 1 din OUG nr. 130/2004 pretul de vanzare se sta�bi�les�te pe baza unui raport de evaluare elaborat de persoane fizice sau juridice au�torizate, potrivit legii.
In mod gresit instanta apreciaza ca vanzarea nu ar fi obligatorie pentru pa�rata ci facultativa, in virtutea atributelor dreptului de proprietate pe care a�cea�sta il are.
Tocmai acest lucru dovedeste ca vanzarea este obligatorie pentru pro�pri�etar si cumpararea facultativa pentru chirias. Orice proprietar poate vinde bu�nul sau, fara a fi nevoie de o lege in acest sens. Legea a intervenit pentru a o�bli�ga proprietarii sa vanda.
Prin intampinarea depusa, intimata SC FDFEE Electrica Transilvania Nord SA Cluj Napoca solicita respingerea re�cur�sului ca nefondat.
Arata ca recurentii au fost convocati de catre societate pentru data de 27.12.2006 la notarul public in vederea incheierii in forma autentica a actului de vanzare-cumparare a locuintei de serviciu a fiecaruia dintre cei doi. Re�cu�ren�tii nu au dat curs notificarii. Se sustine ca prevederile OUG nr. 130/2004, ale Legii nr. 85/1992, ale Decretului-Lege nr. 61/1990 si ale Decretului-Lege nr. 93/1997, in ce priveste stabilirea pretului de vanzare a apartamentelor, au pre�vederi diferite referitoarea la modalitatea si criteriile de evaluare a imobile�l�o�r.
In speta nu sunt aplicabile dispozitiile Legii nr. 85/1992 si ale De�cre�tu�lui - Lege nr. 61/1990 deoarece aceste locuinte au fost construite din fondurile de investitii ale societatii si nu din fondurile statului.
Intimata precizeaza ca legiuitorul nu stabileste in mod imperativ, ci lasa la latitudinea vanzatorului posibilitatea vanzarii locuintelor din patrimoniu ca�tre personalul propriu.
Prin Hotararea Consiliului de Administratie nr. 6/29.06.2005 s-a a�pro�bat metodologia privind vanzarea locuintelor de serviciu din patrimoniul SC E�lec�trica Transilvania Nord SA, in care se mentioneaza clar ca plata pretului nu se realizeaza integral.
Intimata SC Filiala de Distributie a Energiei Electrice "Electrica Distri�bu��tie Transilvania Nord", Sucursala de Distributie a Energiei Electrice Baia Ma�re a solicitat prin intampinare, respingerea recursului ca nefondat.
In motivare se arata ca, pana la data de 22.10.2002 imobilele in cauza au fost locuinte de interventie, astfel ca acestea nu se supun prevederilor Legii nr. 85/1992.
Filiala a incheiat un contract de executie de bunuri,in baza caruia s-au e�fectuat rapoartele de evaluare a celor doua locuinte.
Reclamantii-recurenti au solicitat ca pretul de vanzare sa fie stabilit po�tri�vit criteriilor prevazute de art. 7 din Legea nr. 85/1992, art. 6 din Decretul-Lege nr. 61/1990 si art. 1 din Decretul nr. 93/1977, intimata nefiind de acord cu lu�area in considerare a acestor criterii.
Potrivit art. 9 alin. 2 din OUG nr. 130/2004, termenul limita de fi�na�li�za�re a operatiunilor de vanzare a locuintelor este de 31.12.2006. Prin urmare  se a�rata ca reclamantii au decazut din termenul prevazut de lege in cadrul caruia tre�buiau finalizate operatiunile de vanzare a locuintelor.
Analizand sentinta atacata, prin prisma motivelor de recurs invocate si a prevederilor art. 3041 Cod procedura civila, tribunalul constata urmatoarele:
Unitatea intimata a anuntat reclamantii-recurenti despre intentia vin�de�rii locuintelor la 03.03.2005, prin adresa D2229. Reclamantii au formulat ce�re�re de cumparare la data de 24.11.2004, cu adresa D 7616.
Intimata sustine ca locuintele in litigiu au fost construite din surse pro�prii ale antecesoarei SC Electrica SA. Ori, in speta s-a probat ca imobilele au fost construite in anul 1978 din fondurile statului, fiind deci indeplinite exi�gen�tele prevazute de art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992.
Potrivit expertizei de evaluare efectuata in cauza de catre ing. expert  Pin�tilie Florin, apartamentul ocupat de catre Kiss Attila a fost evaluat la 8.321 lei, iar cel ocupat de Filip Dionisie la 10.468 lei.
In completarea la expertiza s-a facut o evaluare la pret tehnic neactu�a�li�zat a imobilelor, la suma de 118.920 lei in ceea ce priveste apartamentul ocupat de catre Kiss Attila. Dupa aplicarea coeficientului de indexare de 517,65 con�form precizarilor la Legea nr. 85/1992, pretul este de 6.156 lei.
La apartamentul ocupat de Filip Dionisie, evaluarea la pret tehnic neac�tu�alizat a imobilului este de 149.439 lei, iar dupa aplicarea coeficientului de in�de�xare de 517,65, valoarea tehnica indexata este de 7.736 lei.
In ce priveste retinerea de catre instanta de fond ca destinatia lo�cu�in�te�lor ar fi de interventie si ar fi exceptate de la vanzare, aceasta este gresita.
Intimata, acceptand vanzarea locuintelor si insusindu-si cererea re�cu�ren�tilor de cumparare a acestora nu-si poate invoca propria culpa, invocand ca, peste lege si-a dat acordul pentru vanzare.
Instanta a retinut ca acordul de vointa al partilor nu concorda, raportat la faptul ca parata a emis oferta de a vinde locuintele la un pret stabilit de e�va�lu�ator conform art. 4 din OUG nr. 130/2004, in timp ce reclamantii si-au ma�ni�fes�tat vointa de a cumpara locuintele la un pret social stabilit conform Legii nr. 85/1992.
Recurentii detin contracte de inchiriere din anul 1979, Filip Dionisie (f. 9) si din anul 2005, Kiss Attila (f. 40).
Potrivit Deciziei nr. 5 din 21.01.2008 data de Inalta Curte de Casatie si  Jus�titie Bucuresti, s-a admis recursul in interesul legii declarat de Procurorul ge�neral al Parchetului de pe langa Inalta Curte de Casatie si Justitie si s-a sta�bi�lit ca dispozitiile Legii nr. 85/1992 privind vanzarea de locuinte si spatii cu al�ta destinatie construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor econo�mi�ce sau bugetare de stat, republicata, sunt aplicabile si in cazul contractelor de in�chiriere incheiate dupa data intrarii in vigoare a acestei legi.
OUG nr. 130/2004, vine in completarea acestei legi fara a intra in con�tra�dictie cu aceasta. Prevederile Legii nr. 85/1992 sunt deopotriva aplicabile.
Judecatoria sustine ca nu a fost realizat consimtamantul partilor.
Insa in speta, consimtamantul trebuie sa se circumscrie necesitatii de or�din juridic asa cum este prevazuta de dispozitiile Legii nr. 85/1992.
In art. 1 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, facandu-se referire la locuintele con�struite din fondurile statului, se stabileste ca acestea pot fi cumparate sau vor fi vandute. In speta, in acord cu prevederile OUG 130/2004, unitatea si-a ex�primat optiunea de a vinde.
Evolutia reglementarilor legale in materie, prin succesiunea lor logica (De�cretul-Lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992, Legea nr. 114/1996) reflecta op�tiunea puterii legiuitoare de a lua masuri de protectie sociala, dand po�si�bi�li�ta�tea tuturor chiriasilor sa cumpere locuintele pe care le ocupa.
In cazul in care legiuitorul ar fi dorit sa arate ca pretul acestor locuinte va fi unul care sa reflecte valoarea de circulatie, ar fi precizat acest fapt. Ori, dispozitiile art. 4 din OUG nr. 130/2004 nu se refera decat la un raport de e�va�lu�are elaborat de persoane autorizate, conform legii.
Prin urmare, pretul stabilit pentru locuintele in litigiu este cel din com�ple�tarea la expertiza intocmita de ing. Petrescu Florin, cu plata in rate, la care se adauga, potrivit art. 4 alin. 2 din ordonanta si valoarea terenului aferent lo�cu�intei. Recursul a fost apreciat intemeiat, fiind admis si in consecinta fiind admisa actiunea.