plangere CF, notare somatie, momentul din care somatia devine opozabila tertilor dobanditori de bunuri
(Sentinta civila nr. 579 din data de 26.11.2013 pronuntata de Tribunalul Prahova) R O M A N I A
TRIBUNALUL PRAHOVA - SECTIA I CIVILA
DOSAR NR. .../310/2013
DECIZIA CIVILA NR. 579
Sedinta publica din data de 26.11.2013
T R I B U N A L U L: Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sinaia sub nr. .../310/ 2013, petentii TL si TF au chemat in judecata pe intimatii OCPI Prahova - Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ploiesti si BT - Sucursala B, formuland plangere impotriva incheierii de respingere nr. 75090/08.01.2013 pronuntata de Registratorul Sef din cadrul OCPI Prahova - Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ploiesti, solicitand instantei ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna anularea incheierii prin care a fost respinsa, in mod netemeinic si nelegal, cererea de reexaminare a notarilor din cartea funciara si, pe cale de consecinta, radierea din Cartea Funciara nr. 22238 a localitatii B, jud. Prahova, a notarii somatiilor de executare emise de Executorul Bancar Miu Stefan, la staruinta creditoarei BT - Sucursala B: a) nr. 54/23.06.2011 in dosarul de executare nr. 23/PF/2011, conform incheierii nr. 36307/23.06.2011 si b) nr. 55/23.06.2011 in dosarul de executare nr. 40/PJ/2010, conform incheierii nr. 36305/23. 06.2011, anularea incheierilor nr. 36305/23.06.2011 si nr. 36307/23. 06.2011 prin care s-a dispus notarea celor doua somatii.
In motivarea actiunii, petentii au aratat ca, la data de 29.06.2011, au cumparat, de la vanzatorii BS si BA, imobilul situat in intravilanul orasului B, S Z nr. 31, jud. Prahova, compus din teren in suprafata de 612 mp, cu numar cadastral 10719 si cladire C1 edificata pe acest teren, in regim de D+P+E, cu o suprafata construita la sol de 107,50 mp si o suprafata construita desfasurata de 257,72 mp, formata din: demisol (in suprafata utila de 34,24 mp), compus din: dresing, 2 holuri, bucatarie, camera, baie si camara; parter, compus din: camera, baie, living, hol + casa scarii si hol (in suprafata utila de 95,06 mp + terasa in suprafata utila de 11,91 mp) si etaj, compus din: grup sanitar, 4 camere, 3 bai si hol + casa scarii (in suprafata utila de 93,0 mp + terasa in suprafata utila de 11,91 mp.), cladire care are numar cadastral 22238 (nr. cadastral vechil 1609), fiind intabulat in CF nr. 22238 a localitatii B (nr. CF vechi 1213), conform contractului de vanzare-cumparare aut. sub nr. 2016 de BNP Asociati Meirosu Mihai Gabriel si Meirosu Carmen.
Petentii au mai precizat ca, instrumentarea vanzarii s-a facut in conformitate cu Legea nr. 36/1995 a notarilor publici si cu prevederile Legii nr. 7/1996 de catre biroul notarilor publici amintiti, sens in care a fost solicitat si a fost emis extrasul de carte funciara aut. sub nr. 37212/28.06.2011 eliberat de OCPI Prahova "fara sarcini".
Au mai invederat petentii ca, in conformitate cu art. 54 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, notarul public a solicitat, la data de 30.06.2011, inscrierea in cartea funciara a contractului de vanzare-cumparare si a dreptului de proprietate al petentilor, dobandit conform actului translativ de proprietate, fiind intabulat conform incheierii nr. 37828/14.07.2011 emisa de OCPI Prahova in dosarul nr. 37828/30.06.2011.
Anterior incheierii contractului de vanzare - cumparare, petentii au mers la BT - Sucursala B impreuna cu vanzatorii, pentru a comunica faptul ca doresc sa cumpere imobilul, liber de sarcini, sens in care au comunicat ca pun la dispozitia cumparatorilor pretul stabilit pentru vanzare, astfel incat, acestia sa poata achita imprumutul contractat la banca, iar aceasta sa ridice ipoteca de rang I si orice interdictie sau sarcina existenta asupra imobilului, pentru a-l putea achizitiona liber de orice ipoteca, sarcina si servitute.
Astfel, arata petentii ca, in conformitate cu extrasele de carte funciara informative emise de OCPI Prahova, ipoteca de rang I si interdictia de instrainare/grevare inregistrate in favoarea Bancii Transilvania - Sucursala B, erau singurele sarcini care figurau in Cartea Funciara 1213 a localitatii B, iar in baza pretului platit de petenti si a restituirii creditului de catre vanzatorii BS si BA, intimata BT - Sucursala B a emis catre intimatul OCPI Prahova - Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ploiesti, cererea de radiere nr. 1313/24.06.2011 prin care a solicitat radierea "dreptului de ipoteca de rang I pentru suma de 168.000 lei si celelalte obligatii de plata aferente creditului" asupra imobilului, constituita in temeiul contractului de ipoteca aut. sub nr. 133/24.01.2006, inscris in Cartea Funciara nr. 1213N, in baza incheierii nr. 1721/25.01.2006 si a interdictiei de instrainare si grevare cu sarcini si servituti ipotecare" asupra imobilului, notata cu incheierea nr. 1721/25.01.2006.
Petentii au mai aratat ca, in temeiul cererii sus - enuntate, intimatul OCPI Prahova - Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ploiesti a radiat, din CF 1213 a localitatii B, ipoteca si orice interdictie de vanzare, eliberand la solicitarea notarului un extras de carte funciara, de autentificare fara sarcini, in baza caruia petentii au consfintit la incheierea contractului de vanzare-cumparare aut. sub nr. 2016/29.06.2011, cu precizarea ca, la eliberarea incheierii de intabulare nr. 37828/14.07.2011 de catre OCPI Prahova, au observat ca aceasta a fost eliberata si intimatilor BT - Sucursala B si Biroul Executorului Bancar Miu Stefan, iar notarul public i-a informat ca, la aceeasi data - 14.07.2011, OCPI Prahova a eliberat si incheierile nr. 36305/08.07.2011 si nr. 36307/14.07.2011, prin care au fost notate in cartea funciara somatiile nr. 54/23.06.2011 in dosarul de executare nr. 23/PF/2011 si nr. 55/23.06.2011 in dosarul de executare nr. 40/PJ/2010, fiind emis si un extras de carte funciara pentru informare in care erau mentionate la sarcini somatiile de mai sus.
In consecinta, arata petentii ca impotriva incheierilor de notare a somatiilor au formulat plangere la Judecatoria Ploiesti care, rejudecand cauza dupa apel, conform deciziei civile nr. 305/04.05.2012 pronuntata de Tribunalul Prahova, in temeiul calificarii cererii ca fiind o cerere de reexaminare, a declinat competenta in favoarea Judecatoriei Sinaia care, la randul ei, si-a declinat competenta, inaintand cauza spre competenta solutionare in favoarea Registratorului Sef al OCPI Prahova.
La data de 08.01.2013, OCPI Prahova - Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ploiesti, prin incheierea nr. 75090 emisa de Registratorul Sef in dosarul nr. 75090/07.12.2012 a respins cererea de reexaminare a incheierii nr.36305/ 2011, considerand ca aceasta "a fost pronuntata in conformitate cu normele legale in vigoare sub C.5 din cartea funciara 22238 (provenita din cartea funciara de pe hartie cu numarul 1213N (e: 1213N) U.A.T. B.
Pentru a se pronunta astfel, Registratorul Sef a considerat, in mod netemeinic si nelegal in opinia petentilor, ca notarea somatiei nr.55/23.06.2011 emisa de Executorul Bancar Miu Stefan s-a realizat "in baza unui act valabil", "motivat de faptul ca inscrierile isi produc efectele de la data inregistrarii cererilor, iar ordinea inregistrarii determina rangul inscrierilor, potrivit dispozitiilor legale in vigoare la acea data, respectiv art.25 din Legea nr.7/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare".
De asemenea, s-a considerat ca "efectele inscrierilor in cartea funciara incep din momentul inregistrarii cererilor de inscriere, fara a se lua in considerare data la care se semneaza incheierea de catre registrator sau data efectuarii efective a inscrierii" si ca, in conformitate cu prevederile art. 885 C.civ. "pentru radierea somatiei nr.55/23.06.2011 inscrisa in cartea funciara prin incheierea nr. 36305/2011 este necesar sa se solicite, prin cerere, radierea acesteia in baza unui act prin care se constata stingerea obligatiei de plata".
Precizeaza petentii ca impotriva incheierii nr. 75090/2012 au formulat prezenta plangere, intrucat, in conformitate cu cererea formulata la Judecatoria Ploiesti, calificata ca fiind cerere de reexaminare, solutionata subsecvent de OCPI Prahova prin incheierea nr. 75090/2012, au formulat cerere de reexaminare impotriva ambelor incheieri (nr. 36305/08.07.2011 si nr. 36307/14. 07.2011) prin care s-au notat somatiile de executare nr. 54/23.06.2011 (dosar de executare nr. 23/PF/2011) si nr. 55/23.06.2011 (dosar de executare nr.40/PJ/ 2010) si au cerut radierea acestora din CF 22238, insa OCPI Prahova s-a pronuntat numai cu privire la incheierea nr. 36305/08.07.2011 in temeiul careia s-a notat somatia nr. 55/23.06.2011, motiv pentru care acestia solicita ca prin hotararea ce se va pronunta sa fie solutionata plangerea ca fiind introdusa impotriva ambelor incheieri de carte funciara.
Se afirma de petenti ca sunt cumparatori/dobanditori de buna-credinta ai dreptului de proprietate asupra imobilului inscris in CF 22238 a localitatii B, in sensul prevederilor art. 901 C.civ., in baza contractului de vanzare- cumparare aut. sub nr. 2016/29.06.2011 de BNP Asociati Meirosu Mihai Gabriel si Meirosu Carmen si intabulat, fara sarcini, la data dobandirii.
Petentii sustin ca au depus toate diligentele rezonabile pentru a cumpara un imobil curat de sarcini, in sensul ca: au verificat cartea funciara, iar in conformitate cu extrasele C.F. informative emise inainte de incheierea contractului, au constatat ca la sarcini asupra imobilului nu figura decat ipoteca de rang I si interdictia de instrainare si grevare, inregistrate in favoarea Bancii Transilvania - Sucursala B, iar ulterior s-au deplasat, personal si impreuna cu vanzatorii, la BT - Sucursala B pentru a se interesa de situatia juridica a imobilului, fiind informati ca, in afara de ipoteca de rang I si a interdictiei de instrainare/grevare, banca nu mai detine alte sarcini si servituti asupra imobilului si ca, prin achitarea pretului, ipoteca si interdictia se vor radia; au achitat vanzatorilor pretul, in avans, pentru ca imprumutul contractat de acestia sa fie restituit in integralitate, iar banca sa solicite radierea ipotecii si a interdictiei de instrainare/grevare, astfel cum s-au inteles cu reprezentantii de drept ai acesteia; BT - Sucursala B a emis cererea de radiere nr. 1313/24.06.2011, in temeiul careia OCPI Prahova a radiat din CF 22238 (provenita din CF 1213) a localitatii B, ipoteca si orice interdictie de vanzare; la data de 28.06.2012, la solicitarea BNP Asociati Meirosu Mihai Gabriel si Meirosu Carmen, O.C.P.I. Prahova a eliberat, extrasul de carte funciara de autentificare nr. 37212/28.06.2011 cu mentiunea "FARA SARCINI" (C. PARTEA III. - foaie de sarcini); la data de 29.06.2011, in baza extrasului de carte funciara de autentificare fara sarcini, au consfintit la incheierea contractului de vanzare - cumparare aut. sub nr. 2016; in temeiul art. 54 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, notarul public a cerut, la data de 30.06.2011, in perioada de valabilitate a extrasului de carte funciara nr. 37212/28.06.2011, inscrierea in cartea funciara a contractului de vanzare - cumparare autentificat si intabularea dreptului de proprietate al cumparatorilor; intabularea dreptului de proprietate ar fi trebuit sa se realizeze in C.F. 22238 (provenita din C.F. 1213), fara sarcini, in baza actului translativ de proprietate, in baza incheierii nr.37828/14.07.2011 emisa de O.C.P.I. Prahova in dosarul nr.37828/30.06.2011.
Apreciaza petentii ca intimata BT - Sucursala B a dat dovada de rea - credinta atunci cand nu i-a informat asupra impedimentelor la vanzare pe care le cunostea, din staruinta executarii in dosarele de executare nr. 23/PF/2011 si nr. 40/PJ/2010, dar, mai cu seama, prin faptul emiterii somatiilor nr. 54 si nr. 55 la data de 23.06.2011, pentru ca, a doua zi, la data de 24.06.2011, a emis cererea de radiere nr. 1313/24.06.2011.
Petentii apreciaza ca, prin aceste mijloace dolosive, BT - Sucursala B i-a inselat, pe de o parte, comunicandu-le ca prin plata nu mai exista niciun impediment la vanzare, iar pe de alta parte, staruind si precipitandu-se in a-si preconstitui sarcini asupra imobilului, in baza unor creante ce nu apartineau petentilor, ci proveneau din executari silite a unor titluri emise pentru o terta societate comerciala.
Fata de motivatia Registratorului Sef al O.C.P.I. Prahova, petentii considera ca decizia de respingere a cererii de reexaminare este neintemeiata, apreciind ca nu poate fi data intaietate prevederilor art. 25 din Legea nr. 7/1996, republicata, cu modificarile Sef completarile ulterioare si, in cazul lor, inscrierile nu isi produc efectele de la data inregistrarii cererilor de notare a somatiilor, iar ordinea inregistrarii, astfel cum a fost inteleasa de registrator, nu determina rangul inscrierilor somatiilor in detrimentul intabularii dreptului lor de proprietate, intrucat, in vederea autentificarii contractului de vanzare - cumparare, cu o zi inainte de data incheierii acestuia, respectiv la data de 28.06.2011, notarul instrumentator a solicitat si a obtinut un extras de carte funciara de autentificare, care a fost emis "fara sarcini" si care a blocat cartea funciara pana la inregistrarea contractului si intabularea dreptului lor de proprietate, conform art.54 din Legea nr.7/1996, in vigoare la data autentificarii contractului de vanzare - cumparare.
In acelasi sens, dispune si art. 58 din Ordinul ANCPI nr.633/2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara, motive pentru care petentii considera ca au fost incalcate prevederile art. 58 alin. 5 din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara prin emiterea incheierilor nr. 36305/08.07.2011 si nr. 36307/14.07.2011 si notarea somatiilor de executare nr.54/ 23.06.2011 (dosar de executare nr. 23/PF/2011) si nr. 55/23.06.2011 (dosar de executare nr. 40/PJ/20/0) in perioada de valabilitate a extrasului de carte funciara de autentificare (cinci zile lucratoare dupa data solicitarii - 28.06.2011) si dupa data intabularii dreptului lor de proprietate - 30.06.2011.
Petentii apreciaza ca intaietatea data de registrator, ca rang prioritar, in raport de data inregistrarii cererilor de notare a somatiilor, dupa eliberarea extrasului de carte funciara de autentificare, cu mentiunea fara sarcini, incalca prevederile art. 54 din Legea nr. 7/1996 si prevederile art. 58 alin. 5 din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara, in conditiile in care, in situatia data, rang prioritar la inregistrare avea intabularea dreptului lor de proprietate si, in baza art. 58 alin. 5 din Regulament, registratorul trebuia sa respinga solicitarile executorului bancar de notare a somatiilor.
Arata petentii ca incheierile nr. 36305/08.07.2011 si nr. 36307/14.07.2011 au fost emise cu incalcarea dispozitiilor legale, fiind solutionate dupa blocarea cartii funciare, pe perioada valabilitatii extrasului de carte funciara de autentificare si inainte de inregistrarea actului autentic pentru care cartea funciara a fost blocata si care avea rang prioritar fata de orice inregistrare care nu a fost operata pana la data emiterii extrasului sau solicitata in perioada respectiva.
Sustin petentii ca, prin emiterea extrasului de carte funciara de autentificare nr. 37212/28.06.2011, cu mentiunea "FARA SARCINI", intimatul OCPI Prahova s-a obligat s-a blocheze cartea funciara, sa o conserve in conditiile si in conformitate cu inregistrarilor atestate de extras si sa inscrie, cu rang preferential, contractul de vanzare - cumparare si dreptul lor de proprietate, conform dispozitiilor legale invocate.
OCPI Prahova nu poate acoperi propria culpa in dauna petentilor, prin comiterea unui abuz (inscrierea somatiilor inaintea actului autentic pentru care s-a emis extrasul de autentificare si s-a blocat cartea), motivandu-si, in final, optiunea in temeiul unui text de lege abrogat.
Astfel, la data de 28.06.2011, notarul a solicitat emiterea unui extras de autentificare, care a fost eliberat la aceeasi data si care a blocat cartea, la data de 29.06.2011 fiind incheiat contractul de vanzare - cumparare aut. sub nr. 2016, la data de 30.06.2011 s-a solicitat intabularea dreptului de proprietate, la data de 08.07.2011 si, respectiv 14.07.2011 au fost inscrise somatiile si, in final, la data de 14.07.2011, a fost emisa incheierea de intabulare a dreptului lor de proprietate nr. 37828.
Considera petentii ca registratorii care au admis inscrierea somatiilor nr. 54 si nr. 55 au admis, in mod gresit, cererile de inscriere ca avand rang prioritar cand, in conditiile legii, prioritate avea intabularea dreptului lor de proprietate si, pe cale de consecinta, notarea somatiilor trebuia respinsa, fiind solicitata fata de alti titulari ai dreptului de proprietate decat debitorii somati.
In situatia creata, apreciaza petentii, ca circuitul civil a fost grav afectat, institutiile Cartii Funciare au fost lipsite de eficacitate si increderea in cartea funciara si corecta ei tinere, grav afectate, iar inregistrarea somatiilor sunt lipsite de efect, in conditiile in care, proprietatea asupra imobilelor in discutie este exercitata de petenti, in calitate de proprietari, altii decat debitorii somati, iar contractul translativ de proprietate este valabil incheiat.
Arata petentii ca au cumparat un imobil liber de orice sarcini, motiv pentru care solicita ca dreptul lor de proprietate sa fie intabulat fara sarcini.
In raport de sustinerile petentilor, intimata BT SA - Sucursala B a formulat intampinare, prin care a solicitat respingerea plangerii ca neintemeiata, mentinerea incheierii de respingere nr. 75090/07.12.2012 ca fiind pronuntata in conformitate cu normele in vigoare, mentinerea somatiei nr.55 emisa in dosarul de executare nr.40/PJ/ BO/2010 la data de 23.06.2011, aratand ca nu se mai impune citarea, in prezenta cauza, a Executorului Bancar Stefan Miu, deoarece institutia executorului bancar a fost desfiintata prin Legea nr. 287/14.12.2011 privind unele masuri referitoare la organizarea activitatii de punere in executare a creantelor apartinand institutiilor de credit si institutiilor financiare nebancare, care prevedea faptul ca, executorii bancari au la dispozitie un termen de 3 luni pentru a formula cerere de numire in functia de executor judecatoresc, astfel ca, executorii bancari sunt, in prezent, executori judecatoresti.
Intimata BT apreciaza ca neintemeiata cererea petentilor, aratand ca, in calitate de creditoare, a inceput executarea silita impotriva S.C. A C SRL, obtinand incuviintarea executarii silite; la data de 01.02.2011, impotriva S.C. AC S.R.L. s-a deschis procedura simplificata a insolventei in cadrul dosarului nr. 16499/3/2010 aflat pe rolul Tribunalului Bucuresti, BT depunand cererea de admitere a creantei asupra averii debitoarei, iar in aceste conditii, procedura executarii silite impotriva societatii a fost suspendata, in conformitate cu art. 36 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolventei, care prevede ca "de la data deschiderii procedurii se suspenda de drept toate actiunile judiciare, extrajudiciare sau masurile de executare silita pentru realizarea creantelor asupra debitorului sau bunurilor sale".
Sustinerile reclamantilor in sensul ca au dobandit, in proprietate, fara sarcini, imobilul in litigiu la data de 29.06.2011, intabulandu-si dreptul de proprietate si ca, in mod eronat, s-a procedat la inscrierea somatiilor asupra imobilului, in favoarea debitorilor BA si S, fara a se tine seama de faptul ca, la data inscrierii, imobilul nu mai era in proprietatea debitorilor, inscrieri efectuate cu incalcarea normelor legale in materie, nu pot fi avute in vedere in prezenta cauza, intrucat, acestea vizeaza insusi fondul cauzei, urmand a fi analizate si dezbatute de instanta de fond.
Considera intimata ca orice instrainare realizata dupa inscrierea somatiilor este facuta cu rea - credinta atat din partea vanzatorilor, cat si a cumparatorilor, intrucat, somatiile nr. 54 si nr. 55 au fost notate in Cartea Funciara in data de 23.06.2011, pentru suma de 160.982,64, respectiv suma de 516.355,71 lei, reprezentand credite si dobanzi asupra imobilului situat in or. B, str. S Z nr. 31, pana la achitarea efectiva a acestor debite in favoarea creditoarei Bancii Transilvania S.A. - Sucursala B, iar contractul de vanzare - cumparare prin care petentii sustin dobandirea dreptului de proprietate a fost incheiat la data de 29.06.2011, autentificat sub nr. 2016 de Notar Public Meirosu Mihai Gabriel.
Intimata BT a aratat ca actul de vanzare-cumparare aut. sub nr. 2016/29.06.2011, deci ulterior datei de 23.06.2011 nu este opozabil bancii, avand in vedere disp. art. 497 alin. 4 si art. 518 alin. 4 C.pr.civ.
Se invedereaza de intimata ca, la data de 23.06.2011, prin incheierea nr. 36305/23.06.2011 emisa de OCPI Ploiesti a fost inscrisa in cartea funciara somatia imobiliara de plata intocmita de executorul bancar, in conditiile art. 497 C.pr.civ., potrivit carora drepturile reale (inclusiv dreptul de proprietate) inscrise dupa momentul inscrierii somatiei de plata in cartea funciara, nu vor putea fi opuse creditorului urmaritor, in afara de cazul in care creditorul s-a declarat de acord cu acel act ori debitorul sau tertul dobanditor a consemnat sumele necesare acoperirii creantelor ce se urmaresc.
BT - Sucursala B nu a fost instiintata de aceasta instrainare, neexistand nicio dovada in acest sens, astfel ca, instrainarea in discutie nu ii este opozabila, cu alte cuvinte, in ceea ce priveste banca, actul de instrainare nu exista, bunul fiind, in continuare, in patrimoniul debitorilor.
Avand in vedere ca petentii BA si S nu si-au respectat obligatiile asumate prin contractul de credit, banca a procedat la executarea silita a acestora si la notarea somatilor, cu precizarea ca, acestia au concluzionat, gresit, crezand ca efectul de opozabilitate se produce doar de la data solutionarii cererii, in speta - 08.07.2011, pentru ca Ordinul nr.633/2006 din 13.10.2006 pentru aprobarea Regulamentului de Organizare si Functionare a Birourilor de Cadastru si Publicitate Imobiliara, in art.48 alin.2 precizeaza ca "efectul de opozabilitate al inscrierii se produce din momentul inregistrarii cererii de inscriere a actului, respectiv in registrul general de intrare in cartea funciara. Din acest moment opereaza prezumtia cunoasterii inscrierii de catre cei care au dobandit sau au publicat un act avand acelasi obiect", iar in alin.3 se arata ca "rangul inscrierii este determinat de data si de ora inregistrarii cererii".
Considera intimata ca nu este loc de nicio interpretare, iar efectul de inopozabilitate s-a produs la momentul inregistrarii somatiei, adica la data de 23.06.2011, iar nu de la data solutionarii acestei - 08.07.2011, motiv pentru care devin aplicabile prevederile art.48 alin.1 din ordinul mentionat, prin care "inscrierea in cartea funciara a actului juridic de dobandire, constituire, recunoastere, stingere, modificare si de transmisiune a unor drepturi reale imobiliare are ca efect opozabilitatea fata de eventualii titulari de drepturi reale imobiliare cu acelasi obiect, de la acelasi autor, care nu au efectuat aceasta operatiune sau au efectuat-o ulterior", care se coroboreaza si cu prevederile art. 497 alin. 4 C.proc.civ. prin care "drepturile reale inscrise dupa notarea somatiei de plata in cartea funciara nu vor putea fi opuse creditorului urmaritor si adjudecatarului, in afara de cazurile expres prevazute de lege sau de cazul in care creditorul sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel act ori debitorul sau tertul dobanditor a consemnat sumele necesare acoperirii creantelor ce se urmaresc, inclusiv dobanzile si cheltuielile de executare".
Se mai invedereaza faptul ca prin incheierea de respingere nr. 75090/07. 12.2012 emisa de OCPI Prahova - Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ploiesti, s-au retinut aceleasi motive ca cele mentionate de intimata, si anume, efectele inscrierilor in cartea funciara incep din momentul inregistrarii cererilor de inscriere, fara a se lua in considerare data la care se semneaza incheierea de catre registrator sau data efectuarii efective a inscrierii.
Daca situatia juridica a imobilului nu corespunde cu situatia de carte funciara, persoana interesata poate solicita rectificarea unei inscrieri.
Pentru aceasta situatie, exista art. 908 alin. 3 C.civ. care prevede actiunea in rectificare poate fi introdusa atat impotriva dobanditorului nemijlocit, cat si impotriva tertilor dobanditori, cu titlu gratuit sau oneros, avand in vedere respectarea termenelor de exercitare a actiunii in rectificare, dispozitii prevazute de art. 909 C.civ., iar art. 885 C.civ. dispune ca "drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciara, cu consimtamantul titularului, dat prin inscris in forma autentica (...)".
Intimata considera ca, pentru radierea somatiei nr. 55/23.06.2011, inscrisa in Cartea Funciara prin incheierea nr. 36305/2011 este necesar ca debitul inregistrat in somatie, la care se vor adauga dobanzi si penalitati, sa fie achitat catre BT SA. - Sucursala B si, apoi, sa se solicite radierea somatiei nr. 55 inscrisa in Cartea Funciara.
Apreciaza intimata BT ca OCPI Prahova - Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ploiesti a emis incheierea de respingere nr. 75090/07.12.2012 ca fiind intemeiata si legala.
La randul sau, si intimatul Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Prahova a formulat intampinare prin care a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a OCPI Prahova in ceea ce priveste plangerea inaintata de petenti, fata de Decizia nr. 72/15.10.2007 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie, prin care s-a stabilit ca, in cauzele care au ca obiect plangerile privind cartea funciara intemeiate pe dispozitiile art.50 din Legea nr.7 /1996, republicata, Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara nu are calitate procesuala pasiva, activitatea de inscriere in cartea funciara imbracand trasaturile unei veritabile proceduri necontencioase, realizata in cadrul unei proceduri administrative speciale, caracterizate prin absenta unui litigiu.
Aceasta exceptie a fost admisa prin incheierea de sedinta din data de 26.04. 2013.
Petentii TL si TF au formulat raspuns la intampinarea depusa de intimata BT - Sucursala B prin care au invederat urmatoarele:
Cu privire la cadrul procesual, petentii au solicitat, fata de dispozitiile art. 1 si art. 5 din Legea nr. 287/2011 privind unele masuri referitoare la organizarea activitatii de punere in executare a creantelor apartinand institutiilor de credit si institutiilor financiare nebancare, lamurirea aspectelor care privesc activitatea fostului Executor Bancar Miu Stefan, raportat la imprejurarea ca, in urma verificarii listei executorilor judecatoresti in functie postata pe site-ul Ministerului Justitiei, nu s-a regasit acest executor judecatoresc, cat si fata de faptul ca, in privinta instrumentarii dosarelor de executare nr. 23/PF/2011 (in care s-a emis somatia nr. 54/23.06.2011) si nr. 40/PJ/2010 (somatie nr. 55/23.06.2011), intimata nu a comunicat daca o executarea silita a fost continuata de executorul in discutie care a fost numit, la cerere, executor judecatoresc, dosarele fiind preluate de un alt executor judecatoresc competent, executarile au fost perimate sau s-a renuntat la executarea creantelor.
Cu privire la fondul cauzei, se arata de petenti ca nu au nicio legatura cu S.C. AC SRL care nu era proprietara imobilului cumparat de acestia prin contractul de vanzare - cumparare aut. sub nr. 2016/29.06.2011 de BNP Asociati Meirosu Mihai Gabriel si Meirosu Carmen care, la randul lor, au cumparat terenul de la BE, conform contractului de vanzare cumparare aut. sub nr. 1320/09.04.2003 de BNP Ionita Dorina - Bogasiu Gheorghe si pe care au edificat constructia, in baza autorizatiei de construire nr. 178/20.09.2004 eliberata de Primaria S si a procesului de receptie la terminarea lucrarilor nr. 9373/16.10.2006, iar daca, in temeiul starii de fapt evocata de intimata in intampinare, s-a dispus notarea in CF a somatiilor nr. 54 si nr. 55 din 23.06.2011 atunci, in mod vadit, inregistrarile sunt nefondate, iar mentinere lor reprezinta o perpetuare a unei stari abuzive.
Se mai sustine ca notarea somatiilor in cartea funciara s-a facut in mod abuziv, dupa intabularea dreptului de proprietate al petentilor, dobandit prin contractul de vanzare - cumparare aut. sub nr. 2016/2906.2011, la baza caruia a stat un extras de carte funciara de autentificare nr. 37212/28.06.2011, cu mentiunea liber de orice sarcina, astfel ca, se apreciaza ca intimata a fost de rea - credinta in momentul in care nu i-a informat, corect, asupra impedimentelor la vanzare sau a altor pretentii pe care le cunostea din staruinta executarii in dosarele de executare nr. 23/PF/2011 si nr. 40/PJ/2010, dar, mai cu seama, prin faptul emiterii somatiilor nr. 54 si nr.55 la data de 23.06.2011, pentru ca, a doua zi, la data de 24.06.2011, sa emita cererea de radiere nr. 1313/24.06.2011.
Prin aceste mijloace dolosive, intimata BT - Sucursala B i-a inselat, utilizand, pe de o parte, banii petentilor pentru stingerea unei creante pe care, asa cum a recunoscut prin intampinare, nu o mai putea recupera si, pe de alta parte, staruind si precipitandu-se in a-si preconstitui sarcini asupra imobilului, in baza unor creante care nu apartineau petentilor, ci proveneau din executari silite a unor titluri emise pentru o societate comerciala care, nu avea nicio legatura cu imobilul sau cu petentii.
Referitor la sustinerea intimatei in sensul ca "somatiile nr. 54 si nr. 55 au fost notate in Cartea Funciara in data de 23.06.2011, pentru suma de 160.982,64 lei, respectiv suma de 516.355,71 lei reprezentand credite si dobanzi asupra imobilului...", petentii o considera falsa, intrucat, la data de 28.06.2011, s-a eliberat extrasul de carte funciara de autentificare, cu mentiunea ca nu sunt sarcini, iar notarea somatiilor nr. 54 si nr. 55 s-a realizat in temeiul incheierii nr. 36305 emisa de OCPI Prahova, la data 14.07.2011 (chiar daca a fost depusa la data de 23.06.2011), dar dupa intabularea dreptului lor de proprietate dispusa, in aceeasi zi, prin incheierea nr. 37828, in conformitate cu prevederile art. 54 alin.11 din Legea nr. 7/1996 potrivit carora "in baza extrasului de carte funciara pentru autentificare, notarul public poate efectua toate operatiunile notariale necesare intocmirii actului in vederea caruia acesta a fost solicitat".
La randul sau, alin.2 al aceluiasi text de lege stipuleaza ca "pe perioada valabilitatii extrasului de carte funciara pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de inscriere in cartea funciara, cu exceptia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul. Valabilitatea extrasului inceteaza, prin implinirea termenului, la momentul inregistrarii cererii de inscriere a actului notarial pentru care acesta a fost eliberat sau la cererea notarului public care a solicitat extrasul".
Alin.3 prevede ca "cererile depuse in perioada de valabilitate a extrasului de carte funciara pentru autentificare cu privire la imobilul pentru care acesta a fost eliberat se solutioneaza, in conditiile alin.2, dupa expirarea termenului de valabilitate a extrasului, in ordinea si cu procedura prevazute de lege".
Astfel, fata de sustinerea intimatei in sensul ca "instrainarea imobilului ulterior datei de 23.06.2011, nu este opozabila bancii" "in ceea ce priveste banca, actul de instrainare nu exista" si ca "efectul de inopozabilitate s-a produs la momentul inregistrarii somatiei, adica data de 23.06.2012 si nu la data solutionarii acesteia 08.07.2011", petentii au aratat ca este eronata, intrucat, solutia a fost data la data de 14.07.2011 cand au fost emise incheierile nr.36305 /23.06.2011 si nr.36307/23.06.2011, iar, prin aceasta afirmatie intimata nu numai ca neaga rolul Cartii Funciare in efectuarea tranzactiilor imobiliare, respectiv acela de garant al situatiei tehnice si juridice corecte, integrale exacte a imobilelor in sistem real, al carui principiu, enuntat la art.1 alin.6 din Legea nr.7 /1996 prevede ca "entitatile de baza ale acestui sistem sunt imobilul si proprietarul", dar vrea sa se constate un efect invers "de inopozabilitate", institutie nou creata de intimata si care nu corespunde regimului juridic al sistemului real de publicitate imobiliara.
In sustinerea "efectului de inopozabilitate", intimata a invocat prevederile art.48 alin.1 din Ordinul A.N.C.P.I. nr.633/2006, fara a observa ca acest text de lege se refera la faptul ca "inscrierea in cartea funciara a actului juridic de dobandire, constituire, recunoastere, stingere, modificare si de transmisiune a unor drepturi reale imobiliare are ca efect opozabilitatea fata de eventuali titulari de drepturi reale cu acelasi obiect, de la acelasi autor, care nu au efectuat aceasta operatiune sau au efectuat-o ulterior.
Se mai arata de catre petenti ca, in temeiul art.48 alin.1 din Ordinul nr.633 /2006, intimata pune pe acelasi picior de egalitate, cu intabularea dreptului real de proprietate al petentilor, notarea unei somatii pentru executarea unui drept subiectiv de creanta provenita de la un tert fata de petenti, fata de autorii lor, cat si fata de imobil, astfel incat, in interpretarea intimatei, s-ar da relativitate scopului pentru care s-a instituit cartea funciara si sistemul real de publicitate care "are la baza imobilul si proprietarul", iar nu creanta si creditorul.
Sustin petentii ca, in conformitate cu art.58 alin.3 din Ordinul A.N.C.P.I. nr. 633/2006 pentru aprobarea Regulamentului de Organizare si Functionare a Birourilor de Cadastru si Publicitate Imobiliara "in cazul in care in registrul general de intrare a fost inregistrata o cerere de eliberare a extrasului de carte funciara pentru autentificare, la solicitarea notarului public, numarul cadastral la care se refera cererea se blocheaza pe o perioada de 5 zile lucratoare, incepand cu data si ora depunerii cererii si terminand cu sfarsitul celei de a cincia zi lucratoare; alin.4 prevede ca "pe perioada blocarii se vor putea elibera numai extrase de carte funciara pentru informare precum si copii certificate ale cartii funciare respective; alin.5 stipuleaza ca "in situatia in care in perioada de blocare se inregistreaza actul autentic intocmit in baza extrasului de carte funciara care a produs blocarea, acesta se solutioneaza cu prioritate, celelalte cereri de inscriere, inregistrate in aceasta perioada, urmand sa fie respinse, conform art.54 din lege, iar alin.6 arata ca "in situatia in care termenul de blocare expira si actul autentic pentru care s-a produs blocarea nu a fost inregistrat in registrul general de intrare, actele privitoare la acelasi numar cadastral, inregistrate in intervalul de timp in care numarul cadastral a fost blocat, se vor solutiona."
Mai arata petentii ca, prin emiterea incheierilor nr.36305/08.07.2011 si nr. 36307/14.07.2011 si notarea somatiilor de executare nr.54/23.06.2011 (dosar de executare nr.23/PF/2011) si nr.55/23.06.2011 (dosar de executare nr.40/PJ/ 2010) in perioada de valabilitate a extrasului de carte funciara de autentificare (cinci zile lucratoare dupa data solicitarii - 28.06.2011) si dupa data intabularii dreptului lor de proprietate - 30.06.2011 s-au incalcat prevederile art.58 alin.5 din Regulamentul de Organizare si Functionare a Birourilor de Cadastru si Publicitate Imobiliara.
Petentii considera ca, intaietatea data de intimata si de registrator, ca rang prioritar in raport de data inregistrarii cererilor de notare a somatiilor, dupa eliberarea extrasului de carte funciara de autentificare, cu mentiunea "FARA SARCINI" incalca, in mod evident, prevederile art.54 din Legea nr.7/1996 si art. 58 alin.5 din Regulamentul de Organizare si Functionare a Birourilor de Cadastru si Publicitate Imobiliara.
Prin urmare, intabularea cu rang prioritar a dreptului petentilor de proprietate, dobandit in temeiul actului de vanzare - cumparare pentru care s-a solicitat si eliberat extrasul de carte funciara de autentificare, cu mentiunea "Fara sarcini" "reprezinta o exceptie expres prevazuta de lege", in sensul art.497 C.pr.civ., prevedere legala invocata de intimata prin intampinare.
Apreciaza petentii ca, in situatia enuntata, rang prioritar la inregistrare avea intabularea dreptului lor de proprietate si, in baza art.58 alin.5 din Regulament, registratorul trebuia sa respinga solicitarile executorului bancar de notare a somatiilor, astfel ca, incheierile nr.36305/08.07.2011 si nr.36307/14.07.2011 au fost emise cu incalcarea dispozitiilor legale, fiind solutionate dupa blocarea cartii funciare, pe perioada valabilitatii extrasului de carte funciara de autentificare si inainte de inregistrarea actului autentic pentru care cartea funciara a fost blocata si care avea rang prioritar fata de orice inregistrare care nu a fost operata pana la data emiterii extrasului sau solicitata in perioada respectiva.
Prin emiterea extrasului de carte funciara de autentificare nr.37212/28.06. 2011 cu mentiunea "FARA SARCINI", intimatul O.C.P.I. Prahova s-a obligat sa blocheze cartea funciara, sa o conserve in conditiile si in conformitate cu inregistrarilor atestate de extras si sa inscrie, cu rang preferential, contractul de vanzare - cumparare si dreptul de proprietate al petentilor, conform dispozitiilor legale invocate.
Prin sentinta civila nr. 757/13.09.2013 pronuntata de Judecatoria Sinaia a fost respinsa neintemeiata plangerea formulata de petentii TL si TF, retinandu-se ca, prin incheierea de sedinta nr. 385/02.06.2011 pronuntata de Judecatoria S, s-a incuviintat executarea silita a contractului de credit nr. 904/30.03.2007 si a biletului la ordin emis la Bucuresti si avalizat de BA pentru S.C. AC SRL, iar BT, in calitate de creditor, a inceput executarea silita impotriva acesteia, in baza biletului la ordin, emis de S.C. AC SRL in favoarea BT SA si avalizat de BA, pentru garantarea creditului acordat societatii, in baza contractului de credit nr. 904/30.03.2007.
In dosarul de executare silita nr. 40/PJ/BO/2010, a fost emisa somatia din data de 21.06.2011 de catre Corpul Executorilor Bancari ai BT - Executor Bancar Miu Stefan, somatie care a fost comunicata debitoarei BA la aceeasi data - 21.06.2011, sub semnatura de primire, astfel cum rezulta din dovada de primire si procesul - verbal de predare, ulterior, la data de 22.06.2011 fiind intocmit procesul - verbal de situatie a imobilului situat in or. B, str. Z nr.31, jud. Prahova.
La data de 23.06.2011, a fost emisa o noua somatie catre debitorii SC AC SRL si BA, avand nr. 55/23.06.2011 si, la aceeasi data - 23.06.2011 a fost formulata de catre creditoarea BT cerere de inscriere in cartea funciara a somatiei nr. 55/23.06.2011, cerere inregistrata sub nr. 36305/23.06.2011 si solutionata prin incheierea de carte funciara nr. 36305/ 08.07.2011.
Totodata, la data de 23.06.2011, a fost formulata de catre creditoarea BT cerere de inscriere in cartea funciara a somatiei nr. 54/23.06.2011 emisa in dosarul de executare nr. 23/PF/2011, cerere inregistrata sub nr. 36307 si solutionata prin incheierea de carte funciara nr. 36307/14.07.2011.
Ulterior, la data de 24.06.2011, este formulata de catre BT - Sucursala B cererea de radiere a dreptului de ipoteca de rang I pentru suma de 168.000 lei si celelalte obligatii de plata aferente creditului asupra imobilului - teren + constructie, situat in or. B, str. S Z nr. 31, jud. Prahova, cat si a interdictiei de instrainare si grevare cu sarcini si servituti ipotecare asupra acestui imobil si, ca urmare a acestei cereri, sunt radiate din cartea funciara nr.1213 N B, dreptul de ipoteca de rang I asupra imobilului in litigiu, cat si interdictia de instrainare si grevare cu sarcini si servituti ipotecare asupra acestuia, astfel ca, la data de 28.06.2011 este eliberat, la cererea BNP Asociati Meirosu Mihai Gabriel si Meirosu Carmen extrasul de carte funciara nr. 37212, in care imobilul apare cu mentiunea "Fara sarcini".
Prima instanta a constatat ca acest extras de carte funciara a stat la baza intocmirii contractului de vanzare - cumparare aut. sub nr.2016/29.06.2011 de B.N.P. Asociati Meirosu Mihai Gabriel si Meirosu Carmen, prin care imobilul situat in or. B, str. S Z nr.31, jud. Prahova a fost vandut cumparatorilor petenti TL si F de catre vanzatorii BA si BS.
Din data de 29.06.2011, la cererea notarului public care a incheiat actul de vanzare - cumparare, este intabulat dreptul de proprietate al petentilor.
Prima cerere formulata este cea a creditoarei BT care, prin Executorul Bancar Miu Stefan, a solicitat la data de 23.06.2011, notarea somatiei nr.55/23.06.2011, cerere inregistrata sub nr.36305/23.06.2011, respectiv a somatiei nr.54/23.06.2011 emisa in dosarul de executare nr.23/PF/2011 la data de 23.06.2011, cerere inregistrata sub nr.36307/23.06.2011.
Astfel, la data de 24.06.2011, cand aceeasi creditoare - BT a solicitat Biroului de Carte Funciara Ploiesti radierea dreptului de ipoteca de rang I pentru suma de 168.000 lei si celelalte obligatii de plata aferente creditului asupra imobilului - teren + constructie, situat in or. B, str. S Z nr.31, jud. Prahova, cat si a interdictiei de instrainare si grevare cu sarcini si servituti ipotecare asupra acestui imobil, erau deja inregistrate de catre O.C.P.I. Prahova cererile anterioare de notare a somatiilor mentionate, cereri facute de executorul bancar in respectarea dispozitiilor art.497 alin.2 C.proc.civ. din 1865, care prevad ca "executorul va lua masuri ca somatia prevazuta la alin.1 sa fie inscrisa in cartea funciara".
In consecinta, la data de 28.06.2011, cand notarul public solicitase eliberarea extrasului de carte funciara pentru autentificare cu privire la imobilul sus - mentionat, in mod eronat s-a eliberat acest extras de catre O.C.P.I. Prahova cu mentiunea "fara sarcini", in conditiile in care, rang prioritar la inscriere aveau cererile Executorului Bancar Miu Stefan de notare a celor doua somatii in cartea funciara a imobilului, rang care este dat tocmai de data formularii respectivelor cereri, si anume 23.06.2011.
Instanta de fond a apreciat ca sustinerea petentilor in sensul ca intaietatea data de intimata si de registrator ca rang prioritar, in raport de data inregistrarii cererilor de notare a somatiilor, dupa eliberarea extrasului de carte funciara de autentificare, cu mentiunea "fara sarcini", ar incalca, in mod evident, prevederile art.54 din Legea nr.7/1996 si ale art.58 alin.5 din Regulamentul de Organizare si Functionare a Birourilor de Cadastru si Publicitate Imobiliara, deoarece, potrivit art.58 din Ordinul nr.633/13.10.2006 (in forma in vigoare la data solutionarii cererii de notare a somatiilor emise de executorul bancar, respectiv la data intabularii dreptului de proprietate al petentilor) pentru aprobarea Regulamentului de Organizare si Functionare a Birourilor de Cadastru si Publicitate Imobiliara dispune: "(1) Inainte de rezolvarea cererii de catre registrator, asistentul - registrator verifica cererea in raport cu datele de carte funciara si mentioneaza in referat daca exista sau nu piedici pentru efectuarea lucrarii solicitate, mentionand in coala de carte funciara, la observatii, numarul de inregistrare al lucrarii.
(2) Cat timp cererea de inscriere nu este solutionata nu se va elibera niciun extras de carte funciara.
(3) In cazul in care, in registrul general de intrare a fost inregistrata o cerere de eliberare a extrasului de carte funciara pentru autentificare, la solicitarea notarului public, numarul cadastral la care se refera cererea se blocheaza pe o perioada de 5 zile lucratoare, incepand cu data si ora depunerii cererii si terminand cu sfarsitul celei de a cincia zi lucratoare. Modelul de cerere de eliberare a extrasului de carte funciara pentru autentificare si de cerere de indisponibilizare a bunului imobil este prevazut in anexa nr. 8.
(4) Pe perioada blocarii se vor putea elibera numai copii certificate ale cartii funciare si extrase de carte funciara pentru informare, cu mentiunea numarului si a datei de inregistrare a cererii de eliberare a extrasului de carte funciara pentru autentificare si a notarului public care a solicitat extrasul.
(5) In situatia in care in perioada de blocare se inregistreaza actul autentic intocmit in baza extrasului de carte funciara care a produs blocarea, acesta se solutioneaza cu prioritate, celelalte cereri de inscriere, inregistrate in aceasta perioada, urmand sa fie respinse conform art. 54 din lege.
(6) In situatia in care termenul de blocare expira si actul autentic pentru care s-a produs blocarea nu a fost inregistrat in registrul general de intrare, actele privitoare la acelasi numar cadastral, inregistrate in intervalul de timp in care numarul cadastral a fost blocat, se vor solutiona".
S-a constatat de catre prima instanta ca aceste dispozitii legale s-au aplicat in speta dedusa judecatii, in sensul ca, in perioada 23.06.2011 - 08.07.2011, respectiv 14.07.2011, date la care au fost solutionate cele doua cereri depuse de executorul bancar, nu trebuia sa fie eliberat niciun extras de carte funciara si, prin urmare, nici extrasul de carte funciara pentru autentificare, la solicitarea notarului public.
Alin.3 al art.58 si-ar fi gasit aplicarea in situatia in care cererea executorului bancar de notare a somatiilor ar fi fost depusa la O.C.P.I. Prahova dupa eliberarea extrasului de carte funciara pentru autentificare, in perioada de blocare a cartii funciare.
Ori, in cauza de fata, cererile executorului bancar au fost depuse la data de 23.06.2011, iar in perioada de timp in care se solutionau aceste cereri nu trebuia eliberat vreun certificat de carte funciara pentru autentificare, astfel cum, in mod eronat, a procedat O.C.P.I. Prahova.
La data eliberarii extrasului de carte funciara pentru autentificare - 28.06.2011, isi gaseau aplicabilitatea dispozitiile art.48 din Ordinul nr.633/13.10. 2006 care dispun, la alin.2 si 3 ca "efectul de opozabilitate a inscrierii se produce din momentul inregistrarii cererii de inscriere a actului respectiv in registrul general de intrare in cartea funciara, iar rangul inscrierii este determinat de data si de ora inregistrarii cererii.
Sustinerea intimatei BT in sensul ca actul de vanzare - cumparare aut. sub nr.2016 incheiat la data de 29.06.2011, asadar, ulterior datei de 23.06.2011, nu este opozabil bancii, avand in vedere disp. art.497 alin.4 si ale art.518 alin.4 C.pr.civ., este corecta, cata vreme, art.497 alin.4 C.pr.civ. din 1865 prevede ca "drepturile reale inscrise dupa notarea somatiei de plata in cartea funciara nu vor putea fi opuse creditorului urmaritor si adjudecatarului, in afara de cazurile expres prevazute de lege sau de cazul in care creditorul sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel act ori debitorul sau tertul dobanditor a consemnat sumele necesare acoperirii creantelor ce se urmaresc, inclusiv dobanzile si cheltuielile de executare".
Pentru aceste considerente, instanta de fond a respins ca neintemeiata plangerea formulata de petentii TL si TF impotriva incheierii de carte funciara nr.75090/08.01.2013 prin care a fost respinsa cererea de reexaminare a notarilor din cartea funciara nr.22238 a localitatii B, jud. Prahova.
Impotriva sentintei instantei de fond au declarat apel petentii TL si TF, criticand-o pentru netemeinicie, solicitand admiterea apelului, modificarea in totalitate a hotararii atacata in sensul de a se dispune: radierea din Cartea Funciara nr.22238 a localitatii B, jud. Prahova a notarii somatiilor de executare emise de Executor Bancar Miu Stefan la staruinta creditoarei BT - Sucursala B: a) nr.54/23.06. 2011 in dosarul de executare nr.23/PF/2011, conform incheierii nr.36307/23.06. 2011 si b) nr.55/ 23.06.2011 in dosarul de executare nr.40/PJ/2010, conform incheierii nr.36305/ 23.06.2011, anularea incheierilor nr.36305/23.06.2011 si nr.36307/23.06. 2011 prin care s-a dispus notarea celor doua somatii.
Astfel, petentii au aratat ca, la data de 29.06.2011, au cumparat de la vanzatorii BS si BA imobilul situat in intravilanul orasului B, S Z nr.31, jud. Prahova compus din teren in suprafata de 612 mp. cu numar cadastral 10719 si cladire C1 edificata pe acest teren, in regim de D+P+E, cu suprafata construita la sol de 107,50 mp. si suprafata construita desfasurata de 257,72 mp., avand numar cadastral 22238 (nr. cadastral vechil 609 (e: 11417), fiind intabulata in C.F. nr.22238 a localitatii B (nr. C.F. vechi 1213), conform contractului de vanzare - cumparare aut. sub nr.2016 de B.N.P. Asociati Meirosu Mihai Gabriel si Meirosu Carmen.
Instrumentarea vanzarii s-a facut in conformitate cu Legea nr.36/1995 a notarilor publici si cu prevederile Legii nr.7/1996 de catre biroul notarilor publici sus amintiti, sens in care, a fost solicitat si emis extrasul de carte funciara de autentificare nr.37212/28.06.2011 eliberat de O.C.P.I. Prahova "Fara Sarcini".
In conformitate cu art.54 alin.1 din Legea nr.7/1996, notarul public a cerut, la data de 29.06.2011, inscrierea in cartea funciara a contractului de vanzare - cumparare nr.2016/29.06.2011, fiind intabulat si dreptul de proprietate al petentilor, conform incheierii nr.37828/14.07.2011 emisa de O.C.P.I. Prahova in dosarul nr.37828/30.06.2011, cu precizarea ca, in prealabil, inainte de incheierea contractului de vanzare - cumparare, s-au deplasat, impreuna cu vanzatorii, la BT - Sucursala B pentru a comunica faptul ca doresc sa achite creditul ipotecar si sa cumparare imobilul, liber de sarcini.
Astfel, petentii au achitat pretul stabilit pentru vanzare si, in contul creditoarei BT, a fost virata suma reprezentand valoarea imprumutului, iar vanzatorii, in calitate de debitori ai contractului de credit ipotecar, au fost degrevati de obligatiile stabilite prin contractul de ipoteca.
Mentioneaza petentii ca, in conformitate cu extrasele de carte funciara informative emise de O.C.P.I. Prahova, ipoteca de rang I si interdictia de instrainare/grevare inregistrate in favoarea Bancii Transilvania - Sucursala B, erau singurele sarcini care figurau in cartea funciara nr.1213 a localitatii B si, in baza pretului platit si a restituirii creditului de catre vanzatorii BS si BA, intimata BT - Sucursala B a emis catre O.C.P.I. Prahova - Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ploiesti, cererea de radiere nr.1313/24.06.2011 prin care a solicitat radierea "dreptului de ipoteca de rang I pentru suma de 168.000 RON si celelalte obligatii de plata aferente creditului" asupra imobilului, constituita in temeiul contractului de ipoteca aut. sub nr.133/24.01.2006 inscris in Cartea Funciara nr.1213N, in baza incheierii nr.1721/25.01.2006; precum si a interdictiei de instrainare si grevare cu sarcini si servituti ipotecare" asupra imobilului, notata cu incheierea nr.1721/25.01.2006.
In temeiul cererii mai sus enuntate, O.C.P.I. Prahova - Biroul de Cadastru si Publicitate imobiliara Ploiesti a radiat din C.F. 1213 a localitatii B, ipoteca si orice interdictie de vanzare, eliberand, la solicitarea notarului public, un extras de carte funciara de autentificare, fara de sarcini, in baza caruia petentii au consfintit la incheierea contractului de vanzare - cumparare aut. sub nr.2016/29. 06.2011.
La eliberarea incheierii de intabulare nr.37828/14.07.2011 de catre O.C.P.I. Prahova, petentii au observat ca aceasta a fost eliberata si intimatilor BT - Sucursala B si Biroul Executorului Bancar Miu Stefan, notarul public informandu-i ca, la aceeasi data - 14.07.2011, O.C.P.I. Prahova a eliberat si incheierile nr.36305/08.07.2011 si nr.36307/14.07.2011 prin care au fost notate in cartea funciara somatiile nr.54/23.06.2011 in dosarul de executare nr.23/PF/2011 si nr.55/23.06.2011 in dosarul de executare nr.40/PJ/2010.
De asemenea, a fost emis un extras de carte funciara pentru informare in erau mentionate, la sarcini somatiile de mai sus, care nu figurasera in extrasul C.F. de autentificare eliberat la data de 29.06.2011.
Din dezbaterile care au avut loc cu ocazia solutionarii pricinii in prima instanta, petentii au observat ca, in dosarul de executare silita nr.40/PJ/2010, la staruinta creditoarei BT - Sucursala B, Executorul Bancar Miu Stefan a inceput executarea silita a contractului de credit nr.904/30.03.2007 impotriva debitoarei S.C. Artex Corn S.R.L., dar si impotriva autoarei lor - BA, in temeiul biletului la ordin emis de societate in cauza si avalizat de BA, pentru garantarea creditului acordat acestei societati.
Impotriva incheierilor de notare a somatiilor, petentii au formulat cerere de reexaminare a notarilor din cartea funciara la Registratorului Sef al O.C.P.I. Prahova.
La data de 08.01.2013, O.C.P.I. Prahova - Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ploiesti, prin incheierea nr.75090 emisa de Registratorul Sef in dosarul nr.75090/07.12.2012, a respins cererea de reexaminare a "incheierii nr.36305/2011", considerand ca aceasta "a fost pronuntata in conformitate cu normele legale in vigoare".
Pentru a se pronunta astfel, Registratorul Sef a considerat, in mod netemeinic si nelegal, ca notarea somatiei nr.55/23.06.2011 emisa de Executor Bancar Miu Stefan s-a realizat "in baza unui act valabil", "motivat de faptul ca inscrierile isi produc efectele de la data inregistrarii cererilor, iar ordinea inregistrarii determina rangul inscrierilor, potrivit dispozitiilor legale in vigoare la acea data, respectiv art.25 din Legea nr.7/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare".
S-a considerat ca "efectele inscrierilor in cartea funciara incep din momentul inregistrarii cererilor de inscriere, fara a se lua in considerare data la care se semneaza incheierea de catre registrator sau data efectuarii efective a inscrierii".
De asemenea, Registratorul Sef a retinut ca, in conformitate cu prevederile art.885 C.civ. (fara a observa ca aceste prevederi legale nu erau aplicabile la data incheierii contractului si eliberarii extrasului C.F. de autentificare), "pentru radierea somatiei nr.55/23.06.2011 inscrisa in cartea funciara prin incheierea nr. 36305/2011 este necesar sa se solicite prin cerere radierea acesteia in baza unui act prin care se constata stingerea obligatiei de plata.
Impotriva incheierii nr.75090/2012 a Registratorului Sef, petentii au formulat plangere la Judecatoria Sinaia prin care au solicitat anularea incheierii de respingere a cererii de reexaminare si radierea din Cartea Funciara nr.22238 a localitatii B, a notarii somatiilor de executare emise de Executor Bancar Miu Stefan, la staruinta creditoarei BT - Sucursala B.
Prin Sentinta civila nr.757/13.09.2013, Judecatoria Sinaia a respins ca neintemeiata plangerea formulata de petenti, motivat, in principal, de faptul ca "la data eliberarii extrasului de carte funciara pentru autentificare, si anume data de 28.06.2006 isi gaseau aplicabilitatea prevederile art.48 din Ordinul nr.633/13.10. 2006, care dispun, la alin.2 si 3 ca "efectul de opozabilitatea a inscrierii se produce din momentul inregistrarii cererii de inscriere a actului respectiv in registrul general de intrare in cartea funciara, iar rangul inscrierii este determinat de data si de ora inregistrarii cererii".
In ceea ce priveste motivele de apel, petentii au aratat ca sunt cumparatori de buna - credinta, in baza contractului de vanzare - cumparare aut. sub nr. 2016/29.06.2011 de B.N.P. Asociati Meirosu Mihai Gabriel si Meirosu Carmen, depunand toate diligentele rezonabile pentru a cumpara un imobil curat de sarcini si indeplinind toate conditiile de fond si de forma la incheierea valabila a acestui act, ceea ce inseamna ca au achitat un pret sincer si serios, intrand de fapt si de drept in posesia imobilului cumparat, astfel incat, sunt dobanditori de buna - credinta a dreptului de proprietate asupra imobilului inscris in C.F. 22238 a localitatii B in sensul prevederilor art.1898 C.civ. (art.901 NC.civ.) si ale art. 30 alin.1 din Legea nr.7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare, in vigoare la data incheierii contractului de vanzare - cumparare conform carora "daca in cartea funciara s-a inscris un drept real, in conditiile prezentei legi, in folosul unei persoane, se prezuma ca dreptul exista in folosul ei, daca a fost dobandit sau constituit cu buna-credinta, cat timp nu se dovedeste contrariul".
Dezvoltand motivele de apel, petentii au invederat ca intimata BT - Sucursala B a beneficiat de banii lor, rezolvand un credit ipotecar pe seama acestora, dar a dat dovada si de rea - credinta, cata vreme, nu i-a informat asupra impedimentelor la vanzare pe care le cunostea, ca efect al staruintei in executarea silita imobiliara in dosarele de executare nr.23/PF/2011 si nr.40/PJ/2010, dar, mai cu seama, prin faptul depunerii somatiilor nr.54 si nr. 55/23.06.2011.
Astfel cum transparent reiese si din considerentele retinute de instanta de fond, la pagina 14 a sentintei, a doua zi dupa achitarea, integrala, a creditului ipotecar al autorilor petentilor, respectiv la data de 24.06.2011, intimata a emis cererea nr.1313 de radiere a ipotecii constituite dar, asigurata fiind de primirea banilor, cu o zi inainte, a emis prin executorul bancar si somatiile de plata, context in care trebuia apreciat intre situatia petentilor, respectiv aceea de proprietari de buna - credinta si cea a intimatei, de creditoare de rea - credinta care a stins, cu banii acestora, un credit ipotecar al autorilor lor, dar a urmarit sa realizeze, in dauna petentilor, un alt credit neperformant, eliberat unei societati comerciale, garantat de un bilet la ordin emis de societatea in cauza si avalizat de BA.
Din punct de vedere al aplicabilitatii dispozitiilor legale, fata de cele doua situatii si ipoteze deduse judecatii, dar si pentru determinarea rangului de preferinta al inscrierilor in Cartea Funciara, petentii considera ca, in mod gresit, instanta de fond a imbratisat teza intimatei BT din urmatoarele motive:
Instanta de fond a retinut ca, potrivit art.497 alin.4 C.pr.civ. "drepturile reale inscrise dupa notarea somatie de plata in cartea funciara nu vor putea fi opuse creditorului urmaritor si adjudecatarului, in afara de cazurile expres prevazut de lege sau de cazul in care creditorul sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel act ori debitorul sau tertul dobanditor a consemnat sumele necesare acoperirii creantelor ce se urmaresc, inclusiv dobanzile si cheltuielile de executare".
Numai ca, "un caz expres prevazut" este mentionat la art.58 alin.5 din Regulamentul de Organizare si Functionare a Birourilor de Cadastru si Publicitate Imobiliara care prevede ca, in situatia in care, in perioada de blocare a Cartii Funciare (blocata prin efectul emiterii extrasului de autentificare "liber de sarcini") se inregistreaza actul autentic intocmit in baza extrasului de carte funciara care a produs blocarea (contractul de vanzare - cumparare), acesta se solutioneaza cu prioritate, celelalte cereri de inscriere. inregistrate in aceasta perioada (chiar si cele anterior depuse, dar nesolutionate pana la data blocarii), urmand sa fie respinse, conform art.54 din Legea nr.7/1996.
Ori, asa cum s-a retinut si in considerentele hotararii, la data 28.06.2011, B.N.P. Asociati Meirosu Mihai Gabriel si Meirosu Carmen a solicitat la O.CP.I. Prahova extrasul de carte funciara pentru autentificare, extras care a fost eliberat sub nr.37212011, fara sarcini, acesta stand la baza incheierii contractului de vanzare - cumparare si blocand cartea funciara pentru 5 zile (termen prevazut de legea in vigoare atunci), notarul public indeplinind obligatia de a comunica actul si cererea de intabulare a dreptului de proprietate a doua zi - 29.06.2011, astfel ca, a fost respectat intocmai procedura si termenele prevazute de art.54 din Legea nr.7/1996 pentru inregistrare.
Prin urmare, considera petentii ca, in mod evident, prin emiterea incheierilor nr.36305/08.07.2011 si nr.36307/14.07.2011 si notarea somatiilor de executare nr.54 si nr.55, ambele din data de 23.06.2011, inainte de data intabularii dreptului lor de proprietate pentru care s-a emis extrasul C.F. de autentificare, au fost incalcate prevederile art.58 alin.5 din Regulamentul de Organizare si Functionare a Birourilor de Cadastru si Publicitate Imobiliara si prevederile art.54 alin.2 din Legea nr.7/1996.
Intaietatea data de O.C.P.I. Prahova, motivat de existenta unui rang prioritar in raport de data depunerii cererilor de notare a somatiilor de executare, chiar si dupa eliberarea extrasului de carte funciara de autentificare cu mentiunea "FARA SARCINI", incalca, in mod evident, prevederile art.54 din Legea nr.7/1996 si ale art.58 alin.5 din Regulamentul de Organizare si Functionare a Birourilor de Cadastru si Publicitate Imobiliara.
In situatia enuntata, rang prioritar la inregistrare avea intabularea dreptului de proprietate al petentilor si, in baza art.58 alin.5 din Regulament, caz expres prevazut de lege si registratorul trebuia sa-si asume greseala si sa respinga solicitarile executorului bancar de notare a somatiilor, in temeiul art.58 alin.5 din Regulament.
Daca s-ar admite teza intimatei BT enuntata si de Registratorul Sef si imbratisata si de instanta de fond, s-ar ajunge in situatia de a lipsi de substanta institutia extrasului de carte funciara de autentificare si, in situatia creata, se apreciaza ca circuitul civil ar fi grav afectat, institutiile cartii funciare lipsite de eficacitate si increderea in cartea funciara si corecta ei tinere grav perturbata.
Acelasi motiv pentru care nu se poate admite solutia instantei de fond si pentru care se solicita modificare in totalitate a acesteia, intemeiat pe faptul ca art.54 alin.2 din Legea nr. 7/1996 prevede ca pe perioada valabilitatii extrasului de carte funciara pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de inscriere in cartea funciara, cu exceptia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul, sta si la urmatoarea apreciere a situatiei de fapt.
Instanta de fond a motivat ca, alin.3 al art.58 din Regulament si-ar fi gasit aplicabilitatea numai in situatia in care cererea executorului bancar de notare a somatiilor ar fi fost depusa la O.C.P,I. Prahova dupa eliberarea extrasului de carte funciara pentru autentificare si ca, indiferent daca registratorul a gresit fundamental si a incalcat dispozitiile legii (art.58 alin.2 din Regulament) cand a eliberat un extras de carte funciara inainte de solutionarea cererilor de inregistrare ale executorului, sustinerile intimatei potrivit carora, contractul de vanzare - cumparare nu-i este opozabil sunt corecte in raport de prevederile art. 497 alin. 4 C.pr.civ.
Considera petentii ca aceasta judecata contravine rangului prioritar conferit de lege la inscriere in cartea funciara a actului pentru care s-a eliberat extrasul de carte funciara de autentificare si dispozitiile legale in materie.
Astfel, chiar daca art.54 alin.3 din Legea nr.7/1996 reglementeaza, in mod expres, numai situatia in care sunt depuse cereri de inregistrare in perioada de valabilitate a extrasului de carte funciara pentru autentificare si solutia prevazuta de art.58 alin.5 din Regulament este de respingere a acestora, nu inseamna ca in situatia data, respectiv de depunerea a unor cereri de notare a somatiilor de executare inainte de eliberarea extrasului de carte funciara de autentificare si eliberarea acestuia, fara sarcini, inainte de operarea cererilor anterioare, a ramas in afara reglementarii legale, astfel incat, circuitul civil si increderea in continutul extraselor de autentificare sa fie afectate.
Solutia legala a acestei situatii este expres prevazuta de art.54 alin.2 din Legea nr.7/1996 care prevede ca "pe perioada valabilitatii extrasului de carte funciara pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de inscriere in cartea funciara, cu exceptia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul", ceea ce inseamna ca, registratorul nu avea voie sa emita incheierile nr.36305/08.07.2011 si nr.36307/14.07.2011 inaintea incheierii nr.37828/14.07.2011 de intabulare a dreptului de proprietate si a actului pentru care a fost emis extrasul de carte funciara de autentificare.
Chiar daca au fost emise in aceeasi zi - 14.07.2011 si dupa deblocarea cartii funciare, incheierile de notare a somatiilor de executare tot au fost emise inaintea incheierii de inregistrare a contractului de vanzare - cumparare pentru care s-a emis extrasul C.F. de autentificare, ceea ce contravine, in mod clar, prevederilor art.54 alin.2 din Legea nr.7/1996.
Pentru motivele enuntate, petentii considera ca prevederile art.497 alin.4 si ale art.518 alin.4 C.pr.civ. nu pot fi retinute
Rectificare carnet de munca. Dispozitii legale - Sentinta civila nr. 651/LM din data de 13.03.2014
Divort. Exerxitarea autoritatii parintesti - Decizie nr. 503/A din data de 25.09.2014
Atribuire folosinta imobil. O.P. - conditii de admisibilitate - Decizie nr. 404/A din data de 18.07.2014
Rezolutie antecontract de vanzare cumparare - Decizie nr. 607/R din data de 24.11.2014
trafic de droguri - Sentinta penala nr. 9 din data de 22.01.2014
Acordul de recunoa?tere a vinova?iei incheiat de procurorul militar cu inculpatul cercetat pentru savar?irea infrac?iunii de conducere a unui vehicul sub influenta alcoolului sau a altor substante prev. de art.336 alin.1 C.pen. Amanarea aplicarii pedepsei - Sentinta penala nr. 8 din data de 16.02.2016
Decizia de revocare din functia de conducere este o modificare unilaterala a contractului individual de munca in lipsa acordului salariatului. - Sentinta civila nr. 1230/Ap din data de 30.06.2017
Decizia de revocare din functia de conducere este o modificare unilaterala a contractului individual de munca in lipsa acordului salariatului. - Sentinta civila nr. 771/Ap din data de 04.05.2017
Insolventa. Anulare acte frauduloase. - Sentinta civila nr. 510/Ap din data de 22.04.2017
Contractele individuale de munca incheiate intre persoane fizice in calitate de experti desemnati si persoane juridice in derularea unor proiecte POSDRU finantate din Fondul Social European au natura unor contracte atipice de munca - Sentinta civila nr. 496/A din data de 16.04.2017
Insolventa. Art. 72 din Legea nr. 85/2014. Respingerea cererii de deschiderea procedurii insolventei formulata impotriva garantului ipotecar. Solidaritatea nu se prezuma potrivit art. 1034-1056 Cod civil. - Sentinta civila nr. 473/Ap din data de 16.03.2017
EXPROPRIERE. Art. 26 din Legea nr. 33/1994. Stabilirea valorii despagubirii. Metoda comparatiei directe. Alegerea comparabilei cu cea mai mica ajustare, cu caracteristicile cele mai asemanatoare cu terenul in litigiu. - Sentinta civila nr. 336/AP din data de 23.02.2017
Expropriere. Reglementand dreptul de retrocedare a imobilelor expropriate, Legea nr. 33/1994 prevede la art. 35 ca „daca bunurile imobile expropriate nu au fost utilizate in termen de un an potrivit scopului pentru care au fost preluate de la expropriat, - Sentinta civila nr. 71/Ap din data de 19.01.2017
Solicitare de sesizare a Curtii de Justi?ie a Uniunii Europene cu o intrebare preliminara, in temeiul dispozitiilor art. 276 din Tratatul privind func?ionarea Uniunii Europene. - Hotarare nr. 56/CP din data de 05.07.2017
Aplicarea unei pedepse mai reduse decat cea mentionata in acordul de recunoastere a vinovatiei. - Sentinta penala nr. 107/Ap din data de 14.02.2017
Legatura de cauzalitate intre fapta inculpatului si rezultatul produs. - Sentinta penala nr. 209/Ap din data de 17.03.2017
Reprezentarea succesorala in materia Legii nr. 10/2001. Amenajari de utilitate publica ulterioare notificarii, fara existenta unei autorizatii de constructie. - Decizie nr. 1500/Ap din data de 01.10.2016
Actiune in revendicare inadmisibila in conditiile in care s-a uzat de dispozitiile Legii nr. 10/2001. Imobil revendicat achizitionat in baza Legii nr. 112/1995. Securitatea raporturilor juridice. - Decizie nr. 1033/Ap din data de 15.07.2016
Obligatia de despagubire a A.A.A.S. –art 32 ind. 4 din O.U.G. nr. 88/1997. Contracte incheiate anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 137/2002. - Decizie nr. 295/Ap din data de 23.02.2016
TRIBUNALUL PRAHOVA - SECTIA I CIVILA
DOSAR NR. .../310/2013
DECIZIA CIVILA NR. 579
Sedinta publica din data de 26.11.2013
T R I B U N A L U L: Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sinaia sub nr. .../310/ 2013, petentii TL si TF au chemat in judecata pe intimatii OCPI Prahova - Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ploiesti si BT - Sucursala B, formuland plangere impotriva incheierii de respingere nr. 75090/08.01.2013 pronuntata de Registratorul Sef din cadrul OCPI Prahova - Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ploiesti, solicitand instantei ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna anularea incheierii prin care a fost respinsa, in mod netemeinic si nelegal, cererea de reexaminare a notarilor din cartea funciara si, pe cale de consecinta, radierea din Cartea Funciara nr. 22238 a localitatii B, jud. Prahova, a notarii somatiilor de executare emise de Executorul Bancar Miu Stefan, la staruinta creditoarei BT - Sucursala B: a) nr. 54/23.06.2011 in dosarul de executare nr. 23/PF/2011, conform incheierii nr. 36307/23.06.2011 si b) nr. 55/23.06.2011 in dosarul de executare nr. 40/PJ/2010, conform incheierii nr. 36305/23. 06.2011, anularea incheierilor nr. 36305/23.06.2011 si nr. 36307/23. 06.2011 prin care s-a dispus notarea celor doua somatii.
In motivarea actiunii, petentii au aratat ca, la data de 29.06.2011, au cumparat, de la vanzatorii BS si BA, imobilul situat in intravilanul orasului B, S Z nr. 31, jud. Prahova, compus din teren in suprafata de 612 mp, cu numar cadastral 10719 si cladire C1 edificata pe acest teren, in regim de D+P+E, cu o suprafata construita la sol de 107,50 mp si o suprafata construita desfasurata de 257,72 mp, formata din: demisol (in suprafata utila de 34,24 mp), compus din: dresing, 2 holuri, bucatarie, camera, baie si camara; parter, compus din: camera, baie, living, hol + casa scarii si hol (in suprafata utila de 95,06 mp + terasa in suprafata utila de 11,91 mp) si etaj, compus din: grup sanitar, 4 camere, 3 bai si hol + casa scarii (in suprafata utila de 93,0 mp + terasa in suprafata utila de 11,91 mp.), cladire care are numar cadastral 22238 (nr. cadastral vechil 1609), fiind intabulat in CF nr. 22238 a localitatii B (nr. CF vechi 1213), conform contractului de vanzare-cumparare aut. sub nr. 2016 de BNP Asociati Meirosu Mihai Gabriel si Meirosu Carmen.
Petentii au mai precizat ca, instrumentarea vanzarii s-a facut in conformitate cu Legea nr. 36/1995 a notarilor publici si cu prevederile Legii nr. 7/1996 de catre biroul notarilor publici amintiti, sens in care a fost solicitat si a fost emis extrasul de carte funciara aut. sub nr. 37212/28.06.2011 eliberat de OCPI Prahova "fara sarcini".
Au mai invederat petentii ca, in conformitate cu art. 54 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, notarul public a solicitat, la data de 30.06.2011, inscrierea in cartea funciara a contractului de vanzare-cumparare si a dreptului de proprietate al petentilor, dobandit conform actului translativ de proprietate, fiind intabulat conform incheierii nr. 37828/14.07.2011 emisa de OCPI Prahova in dosarul nr. 37828/30.06.2011.
Anterior incheierii contractului de vanzare - cumparare, petentii au mers la BT - Sucursala B impreuna cu vanzatorii, pentru a comunica faptul ca doresc sa cumpere imobilul, liber de sarcini, sens in care au comunicat ca pun la dispozitia cumparatorilor pretul stabilit pentru vanzare, astfel incat, acestia sa poata achita imprumutul contractat la banca, iar aceasta sa ridice ipoteca de rang I si orice interdictie sau sarcina existenta asupra imobilului, pentru a-l putea achizitiona liber de orice ipoteca, sarcina si servitute.
Astfel, arata petentii ca, in conformitate cu extrasele de carte funciara informative emise de OCPI Prahova, ipoteca de rang I si interdictia de instrainare/grevare inregistrate in favoarea Bancii Transilvania - Sucursala B, erau singurele sarcini care figurau in Cartea Funciara 1213 a localitatii B, iar in baza pretului platit de petenti si a restituirii creditului de catre vanzatorii BS si BA, intimata BT - Sucursala B a emis catre intimatul OCPI Prahova - Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ploiesti, cererea de radiere nr. 1313/24.06.2011 prin care a solicitat radierea "dreptului de ipoteca de rang I pentru suma de 168.000 lei si celelalte obligatii de plata aferente creditului" asupra imobilului, constituita in temeiul contractului de ipoteca aut. sub nr. 133/24.01.2006, inscris in Cartea Funciara nr. 1213N, in baza incheierii nr. 1721/25.01.2006 si a interdictiei de instrainare si grevare cu sarcini si servituti ipotecare" asupra imobilului, notata cu incheierea nr. 1721/25.01.2006.
Petentii au mai aratat ca, in temeiul cererii sus - enuntate, intimatul OCPI Prahova - Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ploiesti a radiat, din CF 1213 a localitatii B, ipoteca si orice interdictie de vanzare, eliberand la solicitarea notarului un extras de carte funciara, de autentificare fara sarcini, in baza caruia petentii au consfintit la incheierea contractului de vanzare-cumparare aut. sub nr. 2016/29.06.2011, cu precizarea ca, la eliberarea incheierii de intabulare nr. 37828/14.07.2011 de catre OCPI Prahova, au observat ca aceasta a fost eliberata si intimatilor BT - Sucursala B si Biroul Executorului Bancar Miu Stefan, iar notarul public i-a informat ca, la aceeasi data - 14.07.2011, OCPI Prahova a eliberat si incheierile nr. 36305/08.07.2011 si nr. 36307/14.07.2011, prin care au fost notate in cartea funciara somatiile nr. 54/23.06.2011 in dosarul de executare nr. 23/PF/2011 si nr. 55/23.06.2011 in dosarul de executare nr. 40/PJ/2010, fiind emis si un extras de carte funciara pentru informare in care erau mentionate la sarcini somatiile de mai sus.
In consecinta, arata petentii ca impotriva incheierilor de notare a somatiilor au formulat plangere la Judecatoria Ploiesti care, rejudecand cauza dupa apel, conform deciziei civile nr. 305/04.05.2012 pronuntata de Tribunalul Prahova, in temeiul calificarii cererii ca fiind o cerere de reexaminare, a declinat competenta in favoarea Judecatoriei Sinaia care, la randul ei, si-a declinat competenta, inaintand cauza spre competenta solutionare in favoarea Registratorului Sef al OCPI Prahova.
La data de 08.01.2013, OCPI Prahova - Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ploiesti, prin incheierea nr. 75090 emisa de Registratorul Sef in dosarul nr. 75090/07.12.2012 a respins cererea de reexaminare a incheierii nr.36305/ 2011, considerand ca aceasta "a fost pronuntata in conformitate cu normele legale in vigoare sub C.5 din cartea funciara 22238 (provenita din cartea funciara de pe hartie cu numarul 1213N (e: 1213N) U.A.T. B.
Pentru a se pronunta astfel, Registratorul Sef a considerat, in mod netemeinic si nelegal in opinia petentilor, ca notarea somatiei nr.55/23.06.2011 emisa de Executorul Bancar Miu Stefan s-a realizat "in baza unui act valabil", "motivat de faptul ca inscrierile isi produc efectele de la data inregistrarii cererilor, iar ordinea inregistrarii determina rangul inscrierilor, potrivit dispozitiilor legale in vigoare la acea data, respectiv art.25 din Legea nr.7/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare".
De asemenea, s-a considerat ca "efectele inscrierilor in cartea funciara incep din momentul inregistrarii cererilor de inscriere, fara a se lua in considerare data la care se semneaza incheierea de catre registrator sau data efectuarii efective a inscrierii" si ca, in conformitate cu prevederile art. 885 C.civ. "pentru radierea somatiei nr.55/23.06.2011 inscrisa in cartea funciara prin incheierea nr. 36305/2011 este necesar sa se solicite, prin cerere, radierea acesteia in baza unui act prin care se constata stingerea obligatiei de plata".
Precizeaza petentii ca impotriva incheierii nr. 75090/2012 au formulat prezenta plangere, intrucat, in conformitate cu cererea formulata la Judecatoria Ploiesti, calificata ca fiind cerere de reexaminare, solutionata subsecvent de OCPI Prahova prin incheierea nr. 75090/2012, au formulat cerere de reexaminare impotriva ambelor incheieri (nr. 36305/08.07.2011 si nr. 36307/14. 07.2011) prin care s-au notat somatiile de executare nr. 54/23.06.2011 (dosar de executare nr. 23/PF/2011) si nr. 55/23.06.2011 (dosar de executare nr.40/PJ/ 2010) si au cerut radierea acestora din CF 22238, insa OCPI Prahova s-a pronuntat numai cu privire la incheierea nr. 36305/08.07.2011 in temeiul careia s-a notat somatia nr. 55/23.06.2011, motiv pentru care acestia solicita ca prin hotararea ce se va pronunta sa fie solutionata plangerea ca fiind introdusa impotriva ambelor incheieri de carte funciara.
Se afirma de petenti ca sunt cumparatori/dobanditori de buna-credinta ai dreptului de proprietate asupra imobilului inscris in CF 22238 a localitatii B, in sensul prevederilor art. 901 C.civ., in baza contractului de vanzare- cumparare aut. sub nr. 2016/29.06.2011 de BNP Asociati Meirosu Mihai Gabriel si Meirosu Carmen si intabulat, fara sarcini, la data dobandirii.
Petentii sustin ca au depus toate diligentele rezonabile pentru a cumpara un imobil curat de sarcini, in sensul ca: au verificat cartea funciara, iar in conformitate cu extrasele C.F. informative emise inainte de incheierea contractului, au constatat ca la sarcini asupra imobilului nu figura decat ipoteca de rang I si interdictia de instrainare si grevare, inregistrate in favoarea Bancii Transilvania - Sucursala B, iar ulterior s-au deplasat, personal si impreuna cu vanzatorii, la BT - Sucursala B pentru a se interesa de situatia juridica a imobilului, fiind informati ca, in afara de ipoteca de rang I si a interdictiei de instrainare/grevare, banca nu mai detine alte sarcini si servituti asupra imobilului si ca, prin achitarea pretului, ipoteca si interdictia se vor radia; au achitat vanzatorilor pretul, in avans, pentru ca imprumutul contractat de acestia sa fie restituit in integralitate, iar banca sa solicite radierea ipotecii si a interdictiei de instrainare/grevare, astfel cum s-au inteles cu reprezentantii de drept ai acesteia; BT - Sucursala B a emis cererea de radiere nr. 1313/24.06.2011, in temeiul careia OCPI Prahova a radiat din CF 22238 (provenita din CF 1213) a localitatii B, ipoteca si orice interdictie de vanzare; la data de 28.06.2012, la solicitarea BNP Asociati Meirosu Mihai Gabriel si Meirosu Carmen, O.C.P.I. Prahova a eliberat, extrasul de carte funciara de autentificare nr. 37212/28.06.2011 cu mentiunea "FARA SARCINI" (C. PARTEA III. - foaie de sarcini); la data de 29.06.2011, in baza extrasului de carte funciara de autentificare fara sarcini, au consfintit la incheierea contractului de vanzare - cumparare aut. sub nr. 2016; in temeiul art. 54 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, notarul public a cerut, la data de 30.06.2011, in perioada de valabilitate a extrasului de carte funciara nr. 37212/28.06.2011, inscrierea in cartea funciara a contractului de vanzare - cumparare autentificat si intabularea dreptului de proprietate al cumparatorilor; intabularea dreptului de proprietate ar fi trebuit sa se realizeze in C.F. 22238 (provenita din C.F. 1213), fara sarcini, in baza actului translativ de proprietate, in baza incheierii nr.37828/14.07.2011 emisa de O.C.P.I. Prahova in dosarul nr.37828/30.06.2011.
Apreciaza petentii ca intimata BT - Sucursala B a dat dovada de rea - credinta atunci cand nu i-a informat asupra impedimentelor la vanzare pe care le cunostea, din staruinta executarii in dosarele de executare nr. 23/PF/2011 si nr. 40/PJ/2010, dar, mai cu seama, prin faptul emiterii somatiilor nr. 54 si nr. 55 la data de 23.06.2011, pentru ca, a doua zi, la data de 24.06.2011, a emis cererea de radiere nr. 1313/24.06.2011.
Petentii apreciaza ca, prin aceste mijloace dolosive, BT - Sucursala B i-a inselat, pe de o parte, comunicandu-le ca prin plata nu mai exista niciun impediment la vanzare, iar pe de alta parte, staruind si precipitandu-se in a-si preconstitui sarcini asupra imobilului, in baza unor creante ce nu apartineau petentilor, ci proveneau din executari silite a unor titluri emise pentru o terta societate comerciala.
Fata de motivatia Registratorului Sef al O.C.P.I. Prahova, petentii considera ca decizia de respingere a cererii de reexaminare este neintemeiata, apreciind ca nu poate fi data intaietate prevederilor art. 25 din Legea nr. 7/1996, republicata, cu modificarile Sef completarile ulterioare si, in cazul lor, inscrierile nu isi produc efectele de la data inregistrarii cererilor de notare a somatiilor, iar ordinea inregistrarii, astfel cum a fost inteleasa de registrator, nu determina rangul inscrierilor somatiilor in detrimentul intabularii dreptului lor de proprietate, intrucat, in vederea autentificarii contractului de vanzare - cumparare, cu o zi inainte de data incheierii acestuia, respectiv la data de 28.06.2011, notarul instrumentator a solicitat si a obtinut un extras de carte funciara de autentificare, care a fost emis "fara sarcini" si care a blocat cartea funciara pana la inregistrarea contractului si intabularea dreptului lor de proprietate, conform art.54 din Legea nr.7/1996, in vigoare la data autentificarii contractului de vanzare - cumparare.
In acelasi sens, dispune si art. 58 din Ordinul ANCPI nr.633/2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara, motive pentru care petentii considera ca au fost incalcate prevederile art. 58 alin. 5 din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara prin emiterea incheierilor nr. 36305/08.07.2011 si nr. 36307/14.07.2011 si notarea somatiilor de executare nr.54/ 23.06.2011 (dosar de executare nr. 23/PF/2011) si nr. 55/23.06.2011 (dosar de executare nr. 40/PJ/20/0) in perioada de valabilitate a extrasului de carte funciara de autentificare (cinci zile lucratoare dupa data solicitarii - 28.06.2011) si dupa data intabularii dreptului lor de proprietate - 30.06.2011.
Petentii apreciaza ca intaietatea data de registrator, ca rang prioritar, in raport de data inregistrarii cererilor de notare a somatiilor, dupa eliberarea extrasului de carte funciara de autentificare, cu mentiunea fara sarcini, incalca prevederile art. 54 din Legea nr. 7/1996 si prevederile art. 58 alin. 5 din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara, in conditiile in care, in situatia data, rang prioritar la inregistrare avea intabularea dreptului lor de proprietate si, in baza art. 58 alin. 5 din Regulament, registratorul trebuia sa respinga solicitarile executorului bancar de notare a somatiilor.
Arata petentii ca incheierile nr. 36305/08.07.2011 si nr. 36307/14.07.2011 au fost emise cu incalcarea dispozitiilor legale, fiind solutionate dupa blocarea cartii funciare, pe perioada valabilitatii extrasului de carte funciara de autentificare si inainte de inregistrarea actului autentic pentru care cartea funciara a fost blocata si care avea rang prioritar fata de orice inregistrare care nu a fost operata pana la data emiterii extrasului sau solicitata in perioada respectiva.
Sustin petentii ca, prin emiterea extrasului de carte funciara de autentificare nr. 37212/28.06.2011, cu mentiunea "FARA SARCINI", intimatul OCPI Prahova s-a obligat s-a blocheze cartea funciara, sa o conserve in conditiile si in conformitate cu inregistrarilor atestate de extras si sa inscrie, cu rang preferential, contractul de vanzare - cumparare si dreptul lor de proprietate, conform dispozitiilor legale invocate.
OCPI Prahova nu poate acoperi propria culpa in dauna petentilor, prin comiterea unui abuz (inscrierea somatiilor inaintea actului autentic pentru care s-a emis extrasul de autentificare si s-a blocat cartea), motivandu-si, in final, optiunea in temeiul unui text de lege abrogat.
Astfel, la data de 28.06.2011, notarul a solicitat emiterea unui extras de autentificare, care a fost eliberat la aceeasi data si care a blocat cartea, la data de 29.06.2011 fiind incheiat contractul de vanzare - cumparare aut. sub nr. 2016, la data de 30.06.2011 s-a solicitat intabularea dreptului de proprietate, la data de 08.07.2011 si, respectiv 14.07.2011 au fost inscrise somatiile si, in final, la data de 14.07.2011, a fost emisa incheierea de intabulare a dreptului lor de proprietate nr. 37828.
Considera petentii ca registratorii care au admis inscrierea somatiilor nr. 54 si nr. 55 au admis, in mod gresit, cererile de inscriere ca avand rang prioritar cand, in conditiile legii, prioritate avea intabularea dreptului lor de proprietate si, pe cale de consecinta, notarea somatiilor trebuia respinsa, fiind solicitata fata de alti titulari ai dreptului de proprietate decat debitorii somati.
In situatia creata, apreciaza petentii, ca circuitul civil a fost grav afectat, institutiile Cartii Funciare au fost lipsite de eficacitate si increderea in cartea funciara si corecta ei tinere, grav afectate, iar inregistrarea somatiilor sunt lipsite de efect, in conditiile in care, proprietatea asupra imobilelor in discutie este exercitata de petenti, in calitate de proprietari, altii decat debitorii somati, iar contractul translativ de proprietate este valabil incheiat.
Arata petentii ca au cumparat un imobil liber de orice sarcini, motiv pentru care solicita ca dreptul lor de proprietate sa fie intabulat fara sarcini.
In raport de sustinerile petentilor, intimata BT SA - Sucursala B a formulat intampinare, prin care a solicitat respingerea plangerii ca neintemeiata, mentinerea incheierii de respingere nr. 75090/07.12.2012 ca fiind pronuntata in conformitate cu normele in vigoare, mentinerea somatiei nr.55 emisa in dosarul de executare nr.40/PJ/ BO/2010 la data de 23.06.2011, aratand ca nu se mai impune citarea, in prezenta cauza, a Executorului Bancar Stefan Miu, deoarece institutia executorului bancar a fost desfiintata prin Legea nr. 287/14.12.2011 privind unele masuri referitoare la organizarea activitatii de punere in executare a creantelor apartinand institutiilor de credit si institutiilor financiare nebancare, care prevedea faptul ca, executorii bancari au la dispozitie un termen de 3 luni pentru a formula cerere de numire in functia de executor judecatoresc, astfel ca, executorii bancari sunt, in prezent, executori judecatoresti.
Intimata BT apreciaza ca neintemeiata cererea petentilor, aratand ca, in calitate de creditoare, a inceput executarea silita impotriva S.C. A C SRL, obtinand incuviintarea executarii silite; la data de 01.02.2011, impotriva S.C. AC S.R.L. s-a deschis procedura simplificata a insolventei in cadrul dosarului nr. 16499/3/2010 aflat pe rolul Tribunalului Bucuresti, BT depunand cererea de admitere a creantei asupra averii debitoarei, iar in aceste conditii, procedura executarii silite impotriva societatii a fost suspendata, in conformitate cu art. 36 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolventei, care prevede ca "de la data deschiderii procedurii se suspenda de drept toate actiunile judiciare, extrajudiciare sau masurile de executare silita pentru realizarea creantelor asupra debitorului sau bunurilor sale".
Sustinerile reclamantilor in sensul ca au dobandit, in proprietate, fara sarcini, imobilul in litigiu la data de 29.06.2011, intabulandu-si dreptul de proprietate si ca, in mod eronat, s-a procedat la inscrierea somatiilor asupra imobilului, in favoarea debitorilor BA si S, fara a se tine seama de faptul ca, la data inscrierii, imobilul nu mai era in proprietatea debitorilor, inscrieri efectuate cu incalcarea normelor legale in materie, nu pot fi avute in vedere in prezenta cauza, intrucat, acestea vizeaza insusi fondul cauzei, urmand a fi analizate si dezbatute de instanta de fond.
Considera intimata ca orice instrainare realizata dupa inscrierea somatiilor este facuta cu rea - credinta atat din partea vanzatorilor, cat si a cumparatorilor, intrucat, somatiile nr. 54 si nr. 55 au fost notate in Cartea Funciara in data de 23.06.2011, pentru suma de 160.982,64, respectiv suma de 516.355,71 lei, reprezentand credite si dobanzi asupra imobilului situat in or. B, str. S Z nr. 31, pana la achitarea efectiva a acestor debite in favoarea creditoarei Bancii Transilvania S.A. - Sucursala B, iar contractul de vanzare - cumparare prin care petentii sustin dobandirea dreptului de proprietate a fost incheiat la data de 29.06.2011, autentificat sub nr. 2016 de Notar Public Meirosu Mihai Gabriel.
Intimata BT a aratat ca actul de vanzare-cumparare aut. sub nr. 2016/29.06.2011, deci ulterior datei de 23.06.2011 nu este opozabil bancii, avand in vedere disp. art. 497 alin. 4 si art. 518 alin. 4 C.pr.civ.
Se invedereaza de intimata ca, la data de 23.06.2011, prin incheierea nr. 36305/23.06.2011 emisa de OCPI Ploiesti a fost inscrisa in cartea funciara somatia imobiliara de plata intocmita de executorul bancar, in conditiile art. 497 C.pr.civ., potrivit carora drepturile reale (inclusiv dreptul de proprietate) inscrise dupa momentul inscrierii somatiei de plata in cartea funciara, nu vor putea fi opuse creditorului urmaritor, in afara de cazul in care creditorul s-a declarat de acord cu acel act ori debitorul sau tertul dobanditor a consemnat sumele necesare acoperirii creantelor ce se urmaresc.
BT - Sucursala B nu a fost instiintata de aceasta instrainare, neexistand nicio dovada in acest sens, astfel ca, instrainarea in discutie nu ii este opozabila, cu alte cuvinte, in ceea ce priveste banca, actul de instrainare nu exista, bunul fiind, in continuare, in patrimoniul debitorilor.
Avand in vedere ca petentii BA si S nu si-au respectat obligatiile asumate prin contractul de credit, banca a procedat la executarea silita a acestora si la notarea somatilor, cu precizarea ca, acestia au concluzionat, gresit, crezand ca efectul de opozabilitate se produce doar de la data solutionarii cererii, in speta - 08.07.2011, pentru ca Ordinul nr.633/2006 din 13.10.2006 pentru aprobarea Regulamentului de Organizare si Functionare a Birourilor de Cadastru si Publicitate Imobiliara, in art.48 alin.2 precizeaza ca "efectul de opozabilitate al inscrierii se produce din momentul inregistrarii cererii de inscriere a actului, respectiv in registrul general de intrare in cartea funciara. Din acest moment opereaza prezumtia cunoasterii inscrierii de catre cei care au dobandit sau au publicat un act avand acelasi obiect", iar in alin.3 se arata ca "rangul inscrierii este determinat de data si de ora inregistrarii cererii".
Considera intimata ca nu este loc de nicio interpretare, iar efectul de inopozabilitate s-a produs la momentul inregistrarii somatiei, adica la data de 23.06.2011, iar nu de la data solutionarii acestei - 08.07.2011, motiv pentru care devin aplicabile prevederile art.48 alin.1 din ordinul mentionat, prin care "inscrierea in cartea funciara a actului juridic de dobandire, constituire, recunoastere, stingere, modificare si de transmisiune a unor drepturi reale imobiliare are ca efect opozabilitatea fata de eventualii titulari de drepturi reale imobiliare cu acelasi obiect, de la acelasi autor, care nu au efectuat aceasta operatiune sau au efectuat-o ulterior", care se coroboreaza si cu prevederile art. 497 alin. 4 C.proc.civ. prin care "drepturile reale inscrise dupa notarea somatiei de plata in cartea funciara nu vor putea fi opuse creditorului urmaritor si adjudecatarului, in afara de cazurile expres prevazute de lege sau de cazul in care creditorul sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel act ori debitorul sau tertul dobanditor a consemnat sumele necesare acoperirii creantelor ce se urmaresc, inclusiv dobanzile si cheltuielile de executare".
Se mai invedereaza faptul ca prin incheierea de respingere nr. 75090/07. 12.2012 emisa de OCPI Prahova - Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ploiesti, s-au retinut aceleasi motive ca cele mentionate de intimata, si anume, efectele inscrierilor in cartea funciara incep din momentul inregistrarii cererilor de inscriere, fara a se lua in considerare data la care se semneaza incheierea de catre registrator sau data efectuarii efective a inscrierii.
Daca situatia juridica a imobilului nu corespunde cu situatia de carte funciara, persoana interesata poate solicita rectificarea unei inscrieri.
Pentru aceasta situatie, exista art. 908 alin. 3 C.civ. care prevede actiunea in rectificare poate fi introdusa atat impotriva dobanditorului nemijlocit, cat si impotriva tertilor dobanditori, cu titlu gratuit sau oneros, avand in vedere respectarea termenelor de exercitare a actiunii in rectificare, dispozitii prevazute de art. 909 C.civ., iar art. 885 C.civ. dispune ca "drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciara, cu consimtamantul titularului, dat prin inscris in forma autentica (...)".
Intimata considera ca, pentru radierea somatiei nr. 55/23.06.2011, inscrisa in Cartea Funciara prin incheierea nr. 36305/2011 este necesar ca debitul inregistrat in somatie, la care se vor adauga dobanzi si penalitati, sa fie achitat catre BT SA. - Sucursala B si, apoi, sa se solicite radierea somatiei nr. 55 inscrisa in Cartea Funciara.
Apreciaza intimata BT ca OCPI Prahova - Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ploiesti a emis incheierea de respingere nr. 75090/07.12.2012 ca fiind intemeiata si legala.
La randul sau, si intimatul Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Prahova a formulat intampinare prin care a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a OCPI Prahova in ceea ce priveste plangerea inaintata de petenti, fata de Decizia nr. 72/15.10.2007 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie, prin care s-a stabilit ca, in cauzele care au ca obiect plangerile privind cartea funciara intemeiate pe dispozitiile art.50 din Legea nr.7 /1996, republicata, Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara nu are calitate procesuala pasiva, activitatea de inscriere in cartea funciara imbracand trasaturile unei veritabile proceduri necontencioase, realizata in cadrul unei proceduri administrative speciale, caracterizate prin absenta unui litigiu.
Aceasta exceptie a fost admisa prin incheierea de sedinta din data de 26.04. 2013.
Petentii TL si TF au formulat raspuns la intampinarea depusa de intimata BT - Sucursala B prin care au invederat urmatoarele:
Cu privire la cadrul procesual, petentii au solicitat, fata de dispozitiile art. 1 si art. 5 din Legea nr. 287/2011 privind unele masuri referitoare la organizarea activitatii de punere in executare a creantelor apartinand institutiilor de credit si institutiilor financiare nebancare, lamurirea aspectelor care privesc activitatea fostului Executor Bancar Miu Stefan, raportat la imprejurarea ca, in urma verificarii listei executorilor judecatoresti in functie postata pe site-ul Ministerului Justitiei, nu s-a regasit acest executor judecatoresc, cat si fata de faptul ca, in privinta instrumentarii dosarelor de executare nr. 23/PF/2011 (in care s-a emis somatia nr. 54/23.06.2011) si nr. 40/PJ/2010 (somatie nr. 55/23.06.2011), intimata nu a comunicat daca o executarea silita a fost continuata de executorul in discutie care a fost numit, la cerere, executor judecatoresc, dosarele fiind preluate de un alt executor judecatoresc competent, executarile au fost perimate sau s-a renuntat la executarea creantelor.
Cu privire la fondul cauzei, se arata de petenti ca nu au nicio legatura cu S.C. AC SRL care nu era proprietara imobilului cumparat de acestia prin contractul de vanzare - cumparare aut. sub nr. 2016/29.06.2011 de BNP Asociati Meirosu Mihai Gabriel si Meirosu Carmen care, la randul lor, au cumparat terenul de la BE, conform contractului de vanzare cumparare aut. sub nr. 1320/09.04.2003 de BNP Ionita Dorina - Bogasiu Gheorghe si pe care au edificat constructia, in baza autorizatiei de construire nr. 178/20.09.2004 eliberata de Primaria S si a procesului de receptie la terminarea lucrarilor nr. 9373/16.10.2006, iar daca, in temeiul starii de fapt evocata de intimata in intampinare, s-a dispus notarea in CF a somatiilor nr. 54 si nr. 55 din 23.06.2011 atunci, in mod vadit, inregistrarile sunt nefondate, iar mentinere lor reprezinta o perpetuare a unei stari abuzive.
Se mai sustine ca notarea somatiilor in cartea funciara s-a facut in mod abuziv, dupa intabularea dreptului de proprietate al petentilor, dobandit prin contractul de vanzare - cumparare aut. sub nr. 2016/2906.2011, la baza caruia a stat un extras de carte funciara de autentificare nr. 37212/28.06.2011, cu mentiunea liber de orice sarcina, astfel ca, se apreciaza ca intimata a fost de rea - credinta in momentul in care nu i-a informat, corect, asupra impedimentelor la vanzare sau a altor pretentii pe care le cunostea din staruinta executarii in dosarele de executare nr. 23/PF/2011 si nr. 40/PJ/2010, dar, mai cu seama, prin faptul emiterii somatiilor nr. 54 si nr.55 la data de 23.06.2011, pentru ca, a doua zi, la data de 24.06.2011, sa emita cererea de radiere nr. 1313/24.06.2011.
Prin aceste mijloace dolosive, intimata BT - Sucursala B i-a inselat, utilizand, pe de o parte, banii petentilor pentru stingerea unei creante pe care, asa cum a recunoscut prin intampinare, nu o mai putea recupera si, pe de alta parte, staruind si precipitandu-se in a-si preconstitui sarcini asupra imobilului, in baza unor creante care nu apartineau petentilor, ci proveneau din executari silite a unor titluri emise pentru o societate comerciala care, nu avea nicio legatura cu imobilul sau cu petentii.
Referitor la sustinerea intimatei in sensul ca "somatiile nr. 54 si nr. 55 au fost notate in Cartea Funciara in data de 23.06.2011, pentru suma de 160.982,64 lei, respectiv suma de 516.355,71 lei reprezentand credite si dobanzi asupra imobilului...", petentii o considera falsa, intrucat, la data de 28.06.2011, s-a eliberat extrasul de carte funciara de autentificare, cu mentiunea ca nu sunt sarcini, iar notarea somatiilor nr. 54 si nr. 55 s-a realizat in temeiul incheierii nr. 36305 emisa de OCPI Prahova, la data 14.07.2011 (chiar daca a fost depusa la data de 23.06.2011), dar dupa intabularea dreptului lor de proprietate dispusa, in aceeasi zi, prin incheierea nr. 37828, in conformitate cu prevederile art. 54 alin.11 din Legea nr. 7/1996 potrivit carora "in baza extrasului de carte funciara pentru autentificare, notarul public poate efectua toate operatiunile notariale necesare intocmirii actului in vederea caruia acesta a fost solicitat".
La randul sau, alin.2 al aceluiasi text de lege stipuleaza ca "pe perioada valabilitatii extrasului de carte funciara pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de inscriere in cartea funciara, cu exceptia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul. Valabilitatea extrasului inceteaza, prin implinirea termenului, la momentul inregistrarii cererii de inscriere a actului notarial pentru care acesta a fost eliberat sau la cererea notarului public care a solicitat extrasul".
Alin.3 prevede ca "cererile depuse in perioada de valabilitate a extrasului de carte funciara pentru autentificare cu privire la imobilul pentru care acesta a fost eliberat se solutioneaza, in conditiile alin.2, dupa expirarea termenului de valabilitate a extrasului, in ordinea si cu procedura prevazute de lege".
Astfel, fata de sustinerea intimatei in sensul ca "instrainarea imobilului ulterior datei de 23.06.2011, nu este opozabila bancii" "in ceea ce priveste banca, actul de instrainare nu exista" si ca "efectul de inopozabilitate s-a produs la momentul inregistrarii somatiei, adica data de 23.06.2012 si nu la data solutionarii acesteia 08.07.2011", petentii au aratat ca este eronata, intrucat, solutia a fost data la data de 14.07.2011 cand au fost emise incheierile nr.36305 /23.06.2011 si nr.36307/23.06.2011, iar, prin aceasta afirmatie intimata nu numai ca neaga rolul Cartii Funciare in efectuarea tranzactiilor imobiliare, respectiv acela de garant al situatiei tehnice si juridice corecte, integrale exacte a imobilelor in sistem real, al carui principiu, enuntat la art.1 alin.6 din Legea nr.7 /1996 prevede ca "entitatile de baza ale acestui sistem sunt imobilul si proprietarul", dar vrea sa se constate un efect invers "de inopozabilitate", institutie nou creata de intimata si care nu corespunde regimului juridic al sistemului real de publicitate imobiliara.
In sustinerea "efectului de inopozabilitate", intimata a invocat prevederile art.48 alin.1 din Ordinul A.N.C.P.I. nr.633/2006, fara a observa ca acest text de lege se refera la faptul ca "inscrierea in cartea funciara a actului juridic de dobandire, constituire, recunoastere, stingere, modificare si de transmisiune a unor drepturi reale imobiliare are ca efect opozabilitatea fata de eventuali titulari de drepturi reale cu acelasi obiect, de la acelasi autor, care nu au efectuat aceasta operatiune sau au efectuat-o ulterior.
Se mai arata de catre petenti ca, in temeiul art.48 alin.1 din Ordinul nr.633 /2006, intimata pune pe acelasi picior de egalitate, cu intabularea dreptului real de proprietate al petentilor, notarea unei somatii pentru executarea unui drept subiectiv de creanta provenita de la un tert fata de petenti, fata de autorii lor, cat si fata de imobil, astfel incat, in interpretarea intimatei, s-ar da relativitate scopului pentru care s-a instituit cartea funciara si sistemul real de publicitate care "are la baza imobilul si proprietarul", iar nu creanta si creditorul.
Sustin petentii ca, in conformitate cu art.58 alin.3 din Ordinul A.N.C.P.I. nr. 633/2006 pentru aprobarea Regulamentului de Organizare si Functionare a Birourilor de Cadastru si Publicitate Imobiliara "in cazul in care in registrul general de intrare a fost inregistrata o cerere de eliberare a extrasului de carte funciara pentru autentificare, la solicitarea notarului public, numarul cadastral la care se refera cererea se blocheaza pe o perioada de 5 zile lucratoare, incepand cu data si ora depunerii cererii si terminand cu sfarsitul celei de a cincia zi lucratoare; alin.4 prevede ca "pe perioada blocarii se vor putea elibera numai extrase de carte funciara pentru informare precum si copii certificate ale cartii funciare respective; alin.5 stipuleaza ca "in situatia in care in perioada de blocare se inregistreaza actul autentic intocmit in baza extrasului de carte funciara care a produs blocarea, acesta se solutioneaza cu prioritate, celelalte cereri de inscriere, inregistrate in aceasta perioada, urmand sa fie respinse, conform art.54 din lege, iar alin.6 arata ca "in situatia in care termenul de blocare expira si actul autentic pentru care s-a produs blocarea nu a fost inregistrat in registrul general de intrare, actele privitoare la acelasi numar cadastral, inregistrate in intervalul de timp in care numarul cadastral a fost blocat, se vor solutiona."
Mai arata petentii ca, prin emiterea incheierilor nr.36305/08.07.2011 si nr. 36307/14.07.2011 si notarea somatiilor de executare nr.54/23.06.2011 (dosar de executare nr.23/PF/2011) si nr.55/23.06.2011 (dosar de executare nr.40/PJ/ 2010) in perioada de valabilitate a extrasului de carte funciara de autentificare (cinci zile lucratoare dupa data solicitarii - 28.06.2011) si dupa data intabularii dreptului lor de proprietate - 30.06.2011 s-au incalcat prevederile art.58 alin.5 din Regulamentul de Organizare si Functionare a Birourilor de Cadastru si Publicitate Imobiliara.
Petentii considera ca, intaietatea data de intimata si de registrator, ca rang prioritar in raport de data inregistrarii cererilor de notare a somatiilor, dupa eliberarea extrasului de carte funciara de autentificare, cu mentiunea "FARA SARCINI" incalca, in mod evident, prevederile art.54 din Legea nr.7/1996 si art. 58 alin.5 din Regulamentul de Organizare si Functionare a Birourilor de Cadastru si Publicitate Imobiliara.
Prin urmare, intabularea cu rang prioritar a dreptului petentilor de proprietate, dobandit in temeiul actului de vanzare - cumparare pentru care s-a solicitat si eliberat extrasul de carte funciara de autentificare, cu mentiunea "Fara sarcini" "reprezinta o exceptie expres prevazuta de lege", in sensul art.497 C.pr.civ., prevedere legala invocata de intimata prin intampinare.
Apreciaza petentii ca, in situatia enuntata, rang prioritar la inregistrare avea intabularea dreptului lor de proprietate si, in baza art.58 alin.5 din Regulament, registratorul trebuia sa respinga solicitarile executorului bancar de notare a somatiilor, astfel ca, incheierile nr.36305/08.07.2011 si nr.36307/14.07.2011 au fost emise cu incalcarea dispozitiilor legale, fiind solutionate dupa blocarea cartii funciare, pe perioada valabilitatii extrasului de carte funciara de autentificare si inainte de inregistrarea actului autentic pentru care cartea funciara a fost blocata si care avea rang prioritar fata de orice inregistrare care nu a fost operata pana la data emiterii extrasului sau solicitata in perioada respectiva.
Prin emiterea extrasului de carte funciara de autentificare nr.37212/28.06. 2011 cu mentiunea "FARA SARCINI", intimatul O.C.P.I. Prahova s-a obligat sa blocheze cartea funciara, sa o conserve in conditiile si in conformitate cu inregistrarilor atestate de extras si sa inscrie, cu rang preferential, contractul de vanzare - cumparare si dreptul de proprietate al petentilor, conform dispozitiilor legale invocate.
Prin sentinta civila nr. 757/13.09.2013 pronuntata de Judecatoria Sinaia a fost respinsa neintemeiata plangerea formulata de petentii TL si TF, retinandu-se ca, prin incheierea de sedinta nr. 385/02.06.2011 pronuntata de Judecatoria S, s-a incuviintat executarea silita a contractului de credit nr. 904/30.03.2007 si a biletului la ordin emis la Bucuresti si avalizat de BA pentru S.C. AC SRL, iar BT, in calitate de creditor, a inceput executarea silita impotriva acesteia, in baza biletului la ordin, emis de S.C. AC SRL in favoarea BT SA si avalizat de BA, pentru garantarea creditului acordat societatii, in baza contractului de credit nr. 904/30.03.2007.
In dosarul de executare silita nr. 40/PJ/BO/2010, a fost emisa somatia din data de 21.06.2011 de catre Corpul Executorilor Bancari ai BT - Executor Bancar Miu Stefan, somatie care a fost comunicata debitoarei BA la aceeasi data - 21.06.2011, sub semnatura de primire, astfel cum rezulta din dovada de primire si procesul - verbal de predare, ulterior, la data de 22.06.2011 fiind intocmit procesul - verbal de situatie a imobilului situat in or. B, str. Z nr.31, jud. Prahova.
La data de 23.06.2011, a fost emisa o noua somatie catre debitorii SC AC SRL si BA, avand nr. 55/23.06.2011 si, la aceeasi data - 23.06.2011 a fost formulata de catre creditoarea BT cerere de inscriere in cartea funciara a somatiei nr. 55/23.06.2011, cerere inregistrata sub nr. 36305/23.06.2011 si solutionata prin incheierea de carte funciara nr. 36305/ 08.07.2011.
Totodata, la data de 23.06.2011, a fost formulata de catre creditoarea BT cerere de inscriere in cartea funciara a somatiei nr. 54/23.06.2011 emisa in dosarul de executare nr. 23/PF/2011, cerere inregistrata sub nr. 36307 si solutionata prin incheierea de carte funciara nr. 36307/14.07.2011.
Ulterior, la data de 24.06.2011, este formulata de catre BT - Sucursala B cererea de radiere a dreptului de ipoteca de rang I pentru suma de 168.000 lei si celelalte obligatii de plata aferente creditului asupra imobilului - teren + constructie, situat in or. B, str. S Z nr. 31, jud. Prahova, cat si a interdictiei de instrainare si grevare cu sarcini si servituti ipotecare asupra acestui imobil si, ca urmare a acestei cereri, sunt radiate din cartea funciara nr.1213 N B, dreptul de ipoteca de rang I asupra imobilului in litigiu, cat si interdictia de instrainare si grevare cu sarcini si servituti ipotecare asupra acestuia, astfel ca, la data de 28.06.2011 este eliberat, la cererea BNP Asociati Meirosu Mihai Gabriel si Meirosu Carmen extrasul de carte funciara nr. 37212, in care imobilul apare cu mentiunea "Fara sarcini".
Prima instanta a constatat ca acest extras de carte funciara a stat la baza intocmirii contractului de vanzare - cumparare aut. sub nr.2016/29.06.2011 de B.N.P. Asociati Meirosu Mihai Gabriel si Meirosu Carmen, prin care imobilul situat in or. B, str. S Z nr.31, jud. Prahova a fost vandut cumparatorilor petenti TL si F de catre vanzatorii BA si BS.
Din data de 29.06.2011, la cererea notarului public care a incheiat actul de vanzare - cumparare, este intabulat dreptul de proprietate al petentilor.
Prima cerere formulata este cea a creditoarei BT care, prin Executorul Bancar Miu Stefan, a solicitat la data de 23.06.2011, notarea somatiei nr.55/23.06.2011, cerere inregistrata sub nr.36305/23.06.2011, respectiv a somatiei nr.54/23.06.2011 emisa in dosarul de executare nr.23/PF/2011 la data de 23.06.2011, cerere inregistrata sub nr.36307/23.06.2011.
Astfel, la data de 24.06.2011, cand aceeasi creditoare - BT a solicitat Biroului de Carte Funciara Ploiesti radierea dreptului de ipoteca de rang I pentru suma de 168.000 lei si celelalte obligatii de plata aferente creditului asupra imobilului - teren + constructie, situat in or. B, str. S Z nr.31, jud. Prahova, cat si a interdictiei de instrainare si grevare cu sarcini si servituti ipotecare asupra acestui imobil, erau deja inregistrate de catre O.C.P.I. Prahova cererile anterioare de notare a somatiilor mentionate, cereri facute de executorul bancar in respectarea dispozitiilor art.497 alin.2 C.proc.civ. din 1865, care prevad ca "executorul va lua masuri ca somatia prevazuta la alin.1 sa fie inscrisa in cartea funciara".
In consecinta, la data de 28.06.2011, cand notarul public solicitase eliberarea extrasului de carte funciara pentru autentificare cu privire la imobilul sus - mentionat, in mod eronat s-a eliberat acest extras de catre O.C.P.I. Prahova cu mentiunea "fara sarcini", in conditiile in care, rang prioritar la inscriere aveau cererile Executorului Bancar Miu Stefan de notare a celor doua somatii in cartea funciara a imobilului, rang care este dat tocmai de data formularii respectivelor cereri, si anume 23.06.2011.
Instanta de fond a apreciat ca sustinerea petentilor in sensul ca intaietatea data de intimata si de registrator ca rang prioritar, in raport de data inregistrarii cererilor de notare a somatiilor, dupa eliberarea extrasului de carte funciara de autentificare, cu mentiunea "fara sarcini", ar incalca, in mod evident, prevederile art.54 din Legea nr.7/1996 si ale art.58 alin.5 din Regulamentul de Organizare si Functionare a Birourilor de Cadastru si Publicitate Imobiliara, deoarece, potrivit art.58 din Ordinul nr.633/13.10.2006 (in forma in vigoare la data solutionarii cererii de notare a somatiilor emise de executorul bancar, respectiv la data intabularii dreptului de proprietate al petentilor) pentru aprobarea Regulamentului de Organizare si Functionare a Birourilor de Cadastru si Publicitate Imobiliara dispune: "(1) Inainte de rezolvarea cererii de catre registrator, asistentul - registrator verifica cererea in raport cu datele de carte funciara si mentioneaza in referat daca exista sau nu piedici pentru efectuarea lucrarii solicitate, mentionand in coala de carte funciara, la observatii, numarul de inregistrare al lucrarii.
(2) Cat timp cererea de inscriere nu este solutionata nu se va elibera niciun extras de carte funciara.
(3) In cazul in care, in registrul general de intrare a fost inregistrata o cerere de eliberare a extrasului de carte funciara pentru autentificare, la solicitarea notarului public, numarul cadastral la care se refera cererea se blocheaza pe o perioada de 5 zile lucratoare, incepand cu data si ora depunerii cererii si terminand cu sfarsitul celei de a cincia zi lucratoare. Modelul de cerere de eliberare a extrasului de carte funciara pentru autentificare si de cerere de indisponibilizare a bunului imobil este prevazut in anexa nr. 8.
(4) Pe perioada blocarii se vor putea elibera numai copii certificate ale cartii funciare si extrase de carte funciara pentru informare, cu mentiunea numarului si a datei de inregistrare a cererii de eliberare a extrasului de carte funciara pentru autentificare si a notarului public care a solicitat extrasul.
(5) In situatia in care in perioada de blocare se inregistreaza actul autentic intocmit in baza extrasului de carte funciara care a produs blocarea, acesta se solutioneaza cu prioritate, celelalte cereri de inscriere, inregistrate in aceasta perioada, urmand sa fie respinse conform art. 54 din lege.
(6) In situatia in care termenul de blocare expira si actul autentic pentru care s-a produs blocarea nu a fost inregistrat in registrul general de intrare, actele privitoare la acelasi numar cadastral, inregistrate in intervalul de timp in care numarul cadastral a fost blocat, se vor solutiona".
S-a constatat de catre prima instanta ca aceste dispozitii legale s-au aplicat in speta dedusa judecatii, in sensul ca, in perioada 23.06.2011 - 08.07.2011, respectiv 14.07.2011, date la care au fost solutionate cele doua cereri depuse de executorul bancar, nu trebuia sa fie eliberat niciun extras de carte funciara si, prin urmare, nici extrasul de carte funciara pentru autentificare, la solicitarea notarului public.
Alin.3 al art.58 si-ar fi gasit aplicarea in situatia in care cererea executorului bancar de notare a somatiilor ar fi fost depusa la O.C.P.I. Prahova dupa eliberarea extrasului de carte funciara pentru autentificare, in perioada de blocare a cartii funciare.
Ori, in cauza de fata, cererile executorului bancar au fost depuse la data de 23.06.2011, iar in perioada de timp in care se solutionau aceste cereri nu trebuia eliberat vreun certificat de carte funciara pentru autentificare, astfel cum, in mod eronat, a procedat O.C.P.I. Prahova.
La data eliberarii extrasului de carte funciara pentru autentificare - 28.06.2011, isi gaseau aplicabilitatea dispozitiile art.48 din Ordinul nr.633/13.10. 2006 care dispun, la alin.2 si 3 ca "efectul de opozabilitate a inscrierii se produce din momentul inregistrarii cererii de inscriere a actului respectiv in registrul general de intrare in cartea funciara, iar rangul inscrierii este determinat de data si de ora inregistrarii cererii.
Sustinerea intimatei BT in sensul ca actul de vanzare - cumparare aut. sub nr.2016 incheiat la data de 29.06.2011, asadar, ulterior datei de 23.06.2011, nu este opozabil bancii, avand in vedere disp. art.497 alin.4 si ale art.518 alin.4 C.pr.civ., este corecta, cata vreme, art.497 alin.4 C.pr.civ. din 1865 prevede ca "drepturile reale inscrise dupa notarea somatiei de plata in cartea funciara nu vor putea fi opuse creditorului urmaritor si adjudecatarului, in afara de cazurile expres prevazute de lege sau de cazul in care creditorul sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel act ori debitorul sau tertul dobanditor a consemnat sumele necesare acoperirii creantelor ce se urmaresc, inclusiv dobanzile si cheltuielile de executare".
Pentru aceste considerente, instanta de fond a respins ca neintemeiata plangerea formulata de petentii TL si TF impotriva incheierii de carte funciara nr.75090/08.01.2013 prin care a fost respinsa cererea de reexaminare a notarilor din cartea funciara nr.22238 a localitatii B, jud. Prahova.
Impotriva sentintei instantei de fond au declarat apel petentii TL si TF, criticand-o pentru netemeinicie, solicitand admiterea apelului, modificarea in totalitate a hotararii atacata in sensul de a se dispune: radierea din Cartea Funciara nr.22238 a localitatii B, jud. Prahova a notarii somatiilor de executare emise de Executor Bancar Miu Stefan la staruinta creditoarei BT - Sucursala B: a) nr.54/23.06. 2011 in dosarul de executare nr.23/PF/2011, conform incheierii nr.36307/23.06. 2011 si b) nr.55/ 23.06.2011 in dosarul de executare nr.40/PJ/2010, conform incheierii nr.36305/ 23.06.2011, anularea incheierilor nr.36305/23.06.2011 si nr.36307/23.06. 2011 prin care s-a dispus notarea celor doua somatii.
Astfel, petentii au aratat ca, la data de 29.06.2011, au cumparat de la vanzatorii BS si BA imobilul situat in intravilanul orasului B, S Z nr.31, jud. Prahova compus din teren in suprafata de 612 mp. cu numar cadastral 10719 si cladire C1 edificata pe acest teren, in regim de D+P+E, cu suprafata construita la sol de 107,50 mp. si suprafata construita desfasurata de 257,72 mp., avand numar cadastral 22238 (nr. cadastral vechil 609 (e: 11417), fiind intabulata in C.F. nr.22238 a localitatii B (nr. C.F. vechi 1213), conform contractului de vanzare - cumparare aut. sub nr.2016 de B.N.P. Asociati Meirosu Mihai Gabriel si Meirosu Carmen.
Instrumentarea vanzarii s-a facut in conformitate cu Legea nr.36/1995 a notarilor publici si cu prevederile Legii nr.7/1996 de catre biroul notarilor publici sus amintiti, sens in care, a fost solicitat si emis extrasul de carte funciara de autentificare nr.37212/28.06.2011 eliberat de O.C.P.I. Prahova "Fara Sarcini".
In conformitate cu art.54 alin.1 din Legea nr.7/1996, notarul public a cerut, la data de 29.06.2011, inscrierea in cartea funciara a contractului de vanzare - cumparare nr.2016/29.06.2011, fiind intabulat si dreptul de proprietate al petentilor, conform incheierii nr.37828/14.07.2011 emisa de O.C.P.I. Prahova in dosarul nr.37828/30.06.2011, cu precizarea ca, in prealabil, inainte de incheierea contractului de vanzare - cumparare, s-au deplasat, impreuna cu vanzatorii, la BT - Sucursala B pentru a comunica faptul ca doresc sa achite creditul ipotecar si sa cumparare imobilul, liber de sarcini.
Astfel, petentii au achitat pretul stabilit pentru vanzare si, in contul creditoarei BT, a fost virata suma reprezentand valoarea imprumutului, iar vanzatorii, in calitate de debitori ai contractului de credit ipotecar, au fost degrevati de obligatiile stabilite prin contractul de ipoteca.
Mentioneaza petentii ca, in conformitate cu extrasele de carte funciara informative emise de O.C.P.I. Prahova, ipoteca de rang I si interdictia de instrainare/grevare inregistrate in favoarea Bancii Transilvania - Sucursala B, erau singurele sarcini care figurau in cartea funciara nr.1213 a localitatii B si, in baza pretului platit si a restituirii creditului de catre vanzatorii BS si BA, intimata BT - Sucursala B a emis catre O.C.P.I. Prahova - Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ploiesti, cererea de radiere nr.1313/24.06.2011 prin care a solicitat radierea "dreptului de ipoteca de rang I pentru suma de 168.000 RON si celelalte obligatii de plata aferente creditului" asupra imobilului, constituita in temeiul contractului de ipoteca aut. sub nr.133/24.01.2006 inscris in Cartea Funciara nr.1213N, in baza incheierii nr.1721/25.01.2006; precum si a interdictiei de instrainare si grevare cu sarcini si servituti ipotecare" asupra imobilului, notata cu incheierea nr.1721/25.01.2006.
In temeiul cererii mai sus enuntate, O.C.P.I. Prahova - Biroul de Cadastru si Publicitate imobiliara Ploiesti a radiat din C.F. 1213 a localitatii B, ipoteca si orice interdictie de vanzare, eliberand, la solicitarea notarului public, un extras de carte funciara de autentificare, fara de sarcini, in baza caruia petentii au consfintit la incheierea contractului de vanzare - cumparare aut. sub nr.2016/29. 06.2011.
La eliberarea incheierii de intabulare nr.37828/14.07.2011 de catre O.C.P.I. Prahova, petentii au observat ca aceasta a fost eliberata si intimatilor BT - Sucursala B si Biroul Executorului Bancar Miu Stefan, notarul public informandu-i ca, la aceeasi data - 14.07.2011, O.C.P.I. Prahova a eliberat si incheierile nr.36305/08.07.2011 si nr.36307/14.07.2011 prin care au fost notate in cartea funciara somatiile nr.54/23.06.2011 in dosarul de executare nr.23/PF/2011 si nr.55/23.06.2011 in dosarul de executare nr.40/PJ/2010.
De asemenea, a fost emis un extras de carte funciara pentru informare in erau mentionate, la sarcini somatiile de mai sus, care nu figurasera in extrasul C.F. de autentificare eliberat la data de 29.06.2011.
Din dezbaterile care au avut loc cu ocazia solutionarii pricinii in prima instanta, petentii au observat ca, in dosarul de executare silita nr.40/PJ/2010, la staruinta creditoarei BT - Sucursala B, Executorul Bancar Miu Stefan a inceput executarea silita a contractului de credit nr.904/30.03.2007 impotriva debitoarei S.C. Artex Corn S.R.L., dar si impotriva autoarei lor - BA, in temeiul biletului la ordin emis de societate in cauza si avalizat de BA, pentru garantarea creditului acordat acestei societati.
Impotriva incheierilor de notare a somatiilor, petentii au formulat cerere de reexaminare a notarilor din cartea funciara la Registratorului Sef al O.C.P.I. Prahova.
La data de 08.01.2013, O.C.P.I. Prahova - Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ploiesti, prin incheierea nr.75090 emisa de Registratorul Sef in dosarul nr.75090/07.12.2012, a respins cererea de reexaminare a "incheierii nr.36305/2011", considerand ca aceasta "a fost pronuntata in conformitate cu normele legale in vigoare".
Pentru a se pronunta astfel, Registratorul Sef a considerat, in mod netemeinic si nelegal, ca notarea somatiei nr.55/23.06.2011 emisa de Executor Bancar Miu Stefan s-a realizat "in baza unui act valabil", "motivat de faptul ca inscrierile isi produc efectele de la data inregistrarii cererilor, iar ordinea inregistrarii determina rangul inscrierilor, potrivit dispozitiilor legale in vigoare la acea data, respectiv art.25 din Legea nr.7/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare".
S-a considerat ca "efectele inscrierilor in cartea funciara incep din momentul inregistrarii cererilor de inscriere, fara a se lua in considerare data la care se semneaza incheierea de catre registrator sau data efectuarii efective a inscrierii".
De asemenea, Registratorul Sef a retinut ca, in conformitate cu prevederile art.885 C.civ. (fara a observa ca aceste prevederi legale nu erau aplicabile la data incheierii contractului si eliberarii extrasului C.F. de autentificare), "pentru radierea somatiei nr.55/23.06.2011 inscrisa in cartea funciara prin incheierea nr. 36305/2011 este necesar sa se solicite prin cerere radierea acesteia in baza unui act prin care se constata stingerea obligatiei de plata.
Impotriva incheierii nr.75090/2012 a Registratorului Sef, petentii au formulat plangere la Judecatoria Sinaia prin care au solicitat anularea incheierii de respingere a cererii de reexaminare si radierea din Cartea Funciara nr.22238 a localitatii B, a notarii somatiilor de executare emise de Executor Bancar Miu Stefan, la staruinta creditoarei BT - Sucursala B.
Prin Sentinta civila nr.757/13.09.2013, Judecatoria Sinaia a respins ca neintemeiata plangerea formulata de petenti, motivat, in principal, de faptul ca "la data eliberarii extrasului de carte funciara pentru autentificare, si anume data de 28.06.2006 isi gaseau aplicabilitatea prevederile art.48 din Ordinul nr.633/13.10. 2006, care dispun, la alin.2 si 3 ca "efectul de opozabilitatea a inscrierii se produce din momentul inregistrarii cererii de inscriere a actului respectiv in registrul general de intrare in cartea funciara, iar rangul inscrierii este determinat de data si de ora inregistrarii cererii".
In ceea ce priveste motivele de apel, petentii au aratat ca sunt cumparatori de buna - credinta, in baza contractului de vanzare - cumparare aut. sub nr. 2016/29.06.2011 de B.N.P. Asociati Meirosu Mihai Gabriel si Meirosu Carmen, depunand toate diligentele rezonabile pentru a cumpara un imobil curat de sarcini si indeplinind toate conditiile de fond si de forma la incheierea valabila a acestui act, ceea ce inseamna ca au achitat un pret sincer si serios, intrand de fapt si de drept in posesia imobilului cumparat, astfel incat, sunt dobanditori de buna - credinta a dreptului de proprietate asupra imobilului inscris in C.F. 22238 a localitatii B in sensul prevederilor art.1898 C.civ. (art.901 NC.civ.) si ale art. 30 alin.1 din Legea nr.7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare, in vigoare la data incheierii contractului de vanzare - cumparare conform carora "daca in cartea funciara s-a inscris un drept real, in conditiile prezentei legi, in folosul unei persoane, se prezuma ca dreptul exista in folosul ei, daca a fost dobandit sau constituit cu buna-credinta, cat timp nu se dovedeste contrariul".
Dezvoltand motivele de apel, petentii au invederat ca intimata BT - Sucursala B a beneficiat de banii lor, rezolvand un credit ipotecar pe seama acestora, dar a dat dovada si de rea - credinta, cata vreme, nu i-a informat asupra impedimentelor la vanzare pe care le cunostea, ca efect al staruintei in executarea silita imobiliara in dosarele de executare nr.23/PF/2011 si nr.40/PJ/2010, dar, mai cu seama, prin faptul depunerii somatiilor nr.54 si nr. 55/23.06.2011.
Astfel cum transparent reiese si din considerentele retinute de instanta de fond, la pagina 14 a sentintei, a doua zi dupa achitarea, integrala, a creditului ipotecar al autorilor petentilor, respectiv la data de 24.06.2011, intimata a emis cererea nr.1313 de radiere a ipotecii constituite dar, asigurata fiind de primirea banilor, cu o zi inainte, a emis prin executorul bancar si somatiile de plata, context in care trebuia apreciat intre situatia petentilor, respectiv aceea de proprietari de buna - credinta si cea a intimatei, de creditoare de rea - credinta care a stins, cu banii acestora, un credit ipotecar al autorilor lor, dar a urmarit sa realizeze, in dauna petentilor, un alt credit neperformant, eliberat unei societati comerciale, garantat de un bilet la ordin emis de societatea in cauza si avalizat de BA.
Din punct de vedere al aplicabilitatii dispozitiilor legale, fata de cele doua situatii si ipoteze deduse judecatii, dar si pentru determinarea rangului de preferinta al inscrierilor in Cartea Funciara, petentii considera ca, in mod gresit, instanta de fond a imbratisat teza intimatei BT din urmatoarele motive:
Instanta de fond a retinut ca, potrivit art.497 alin.4 C.pr.civ. "drepturile reale inscrise dupa notarea somatie de plata in cartea funciara nu vor putea fi opuse creditorului urmaritor si adjudecatarului, in afara de cazurile expres prevazut de lege sau de cazul in care creditorul sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel act ori debitorul sau tertul dobanditor a consemnat sumele necesare acoperirii creantelor ce se urmaresc, inclusiv dobanzile si cheltuielile de executare".
Numai ca, "un caz expres prevazut" este mentionat la art.58 alin.5 din Regulamentul de Organizare si Functionare a Birourilor de Cadastru si Publicitate Imobiliara care prevede ca, in situatia in care, in perioada de blocare a Cartii Funciare (blocata prin efectul emiterii extrasului de autentificare "liber de sarcini") se inregistreaza actul autentic intocmit in baza extrasului de carte funciara care a produs blocarea (contractul de vanzare - cumparare), acesta se solutioneaza cu prioritate, celelalte cereri de inscriere. inregistrate in aceasta perioada (chiar si cele anterior depuse, dar nesolutionate pana la data blocarii), urmand sa fie respinse, conform art.54 din Legea nr.7/1996.
Ori, asa cum s-a retinut si in considerentele hotararii, la data 28.06.2011, B.N.P. Asociati Meirosu Mihai Gabriel si Meirosu Carmen a solicitat la O.CP.I. Prahova extrasul de carte funciara pentru autentificare, extras care a fost eliberat sub nr.37212011, fara sarcini, acesta stand la baza incheierii contractului de vanzare - cumparare si blocand cartea funciara pentru 5 zile (termen prevazut de legea in vigoare atunci), notarul public indeplinind obligatia de a comunica actul si cererea de intabulare a dreptului de proprietate a doua zi - 29.06.2011, astfel ca, a fost respectat intocmai procedura si termenele prevazute de art.54 din Legea nr.7/1996 pentru inregistrare.
Prin urmare, considera petentii ca, in mod evident, prin emiterea incheierilor nr.36305/08.07.2011 si nr.36307/14.07.2011 si notarea somatiilor de executare nr.54 si nr.55, ambele din data de 23.06.2011, inainte de data intabularii dreptului lor de proprietate pentru care s-a emis extrasul C.F. de autentificare, au fost incalcate prevederile art.58 alin.5 din Regulamentul de Organizare si Functionare a Birourilor de Cadastru si Publicitate Imobiliara si prevederile art.54 alin.2 din Legea nr.7/1996.
Intaietatea data de O.C.P.I. Prahova, motivat de existenta unui rang prioritar in raport de data depunerii cererilor de notare a somatiilor de executare, chiar si dupa eliberarea extrasului de carte funciara de autentificare cu mentiunea "FARA SARCINI", incalca, in mod evident, prevederile art.54 din Legea nr.7/1996 si ale art.58 alin.5 din Regulamentul de Organizare si Functionare a Birourilor de Cadastru si Publicitate Imobiliara.
In situatia enuntata, rang prioritar la inregistrare avea intabularea dreptului de proprietate al petentilor si, in baza art.58 alin.5 din Regulament, caz expres prevazut de lege si registratorul trebuia sa-si asume greseala si sa respinga solicitarile executorului bancar de notare a somatiilor, in temeiul art.58 alin.5 din Regulament.
Daca s-ar admite teza intimatei BT enuntata si de Registratorul Sef si imbratisata si de instanta de fond, s-ar ajunge in situatia de a lipsi de substanta institutia extrasului de carte funciara de autentificare si, in situatia creata, se apreciaza ca circuitul civil ar fi grav afectat, institutiile cartii funciare lipsite de eficacitate si increderea in cartea funciara si corecta ei tinere grav perturbata.
Acelasi motiv pentru care nu se poate admite solutia instantei de fond si pentru care se solicita modificare in totalitate a acesteia, intemeiat pe faptul ca art.54 alin.2 din Legea nr. 7/1996 prevede ca pe perioada valabilitatii extrasului de carte funciara pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de inscriere in cartea funciara, cu exceptia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul, sta si la urmatoarea apreciere a situatiei de fapt.
Instanta de fond a motivat ca, alin.3 al art.58 din Regulament si-ar fi gasit aplicabilitatea numai in situatia in care cererea executorului bancar de notare a somatiilor ar fi fost depusa la O.C.P,I. Prahova dupa eliberarea extrasului de carte funciara pentru autentificare si ca, indiferent daca registratorul a gresit fundamental si a incalcat dispozitiile legii (art.58 alin.2 din Regulament) cand a eliberat un extras de carte funciara inainte de solutionarea cererilor de inregistrare ale executorului, sustinerile intimatei potrivit carora, contractul de vanzare - cumparare nu-i este opozabil sunt corecte in raport de prevederile art. 497 alin. 4 C.pr.civ.
Considera petentii ca aceasta judecata contravine rangului prioritar conferit de lege la inscriere in cartea funciara a actului pentru care s-a eliberat extrasul de carte funciara de autentificare si dispozitiile legale in materie.
Astfel, chiar daca art.54 alin.3 din Legea nr.7/1996 reglementeaza, in mod expres, numai situatia in care sunt depuse cereri de inregistrare in perioada de valabilitate a extrasului de carte funciara pentru autentificare si solutia prevazuta de art.58 alin.5 din Regulament este de respingere a acestora, nu inseamna ca in situatia data, respectiv de depunerea a unor cereri de notare a somatiilor de executare inainte de eliberarea extrasului de carte funciara de autentificare si eliberarea acestuia, fara sarcini, inainte de operarea cererilor anterioare, a ramas in afara reglementarii legale, astfel incat, circuitul civil si increderea in continutul extraselor de autentificare sa fie afectate.
Solutia legala a acestei situatii este expres prevazuta de art.54 alin.2 din Legea nr.7/1996 care prevede ca "pe perioada valabilitatii extrasului de carte funciara pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de inscriere in cartea funciara, cu exceptia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul", ceea ce inseamna ca, registratorul nu avea voie sa emita incheierile nr.36305/08.07.2011 si nr.36307/14.07.2011 inaintea incheierii nr.37828/14.07.2011 de intabulare a dreptului de proprietate si a actului pentru care a fost emis extrasul de carte funciara de autentificare.
Chiar daca au fost emise in aceeasi zi - 14.07.2011 si dupa deblocarea cartii funciare, incheierile de notare a somatiilor de executare tot au fost emise inaintea incheierii de inregistrare a contractului de vanzare - cumparare pentru care s-a emis extrasul C.F. de autentificare, ceea ce contravine, in mod clar, prevederilor art.54 alin.2 din Legea nr.7/1996.
Pentru motivele enuntate, petentii considera ca prevederile art.497 alin.4 si ale art.518 alin.4 C.pr.civ. nu pot fi retinute
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete
Reziliere contract de concesiune - Conditii - Decizie nr. 132/R din data de 07.02.2014Rectificare carnet de munca. Dispozitii legale - Sentinta civila nr. 651/LM din data de 13.03.2014
Divort. Exerxitarea autoritatii parintesti - Decizie nr. 503/A din data de 25.09.2014
Atribuire folosinta imobil. O.P. - conditii de admisibilitate - Decizie nr. 404/A din data de 18.07.2014
Rezolutie antecontract de vanzare cumparare - Decizie nr. 607/R din data de 24.11.2014
trafic de droguri - Sentinta penala nr. 9 din data de 22.01.2014
Acordul de recunoa?tere a vinova?iei incheiat de procurorul militar cu inculpatul cercetat pentru savar?irea infrac?iunii de conducere a unui vehicul sub influenta alcoolului sau a altor substante prev. de art.336 alin.1 C.pen. Amanarea aplicarii pedepsei - Sentinta penala nr. 8 din data de 16.02.2016
Decizia de revocare din functia de conducere este o modificare unilaterala a contractului individual de munca in lipsa acordului salariatului. - Sentinta civila nr. 1230/Ap din data de 30.06.2017
Decizia de revocare din functia de conducere este o modificare unilaterala a contractului individual de munca in lipsa acordului salariatului. - Sentinta civila nr. 771/Ap din data de 04.05.2017
Insolventa. Anulare acte frauduloase. - Sentinta civila nr. 510/Ap din data de 22.04.2017
Contractele individuale de munca incheiate intre persoane fizice in calitate de experti desemnati si persoane juridice in derularea unor proiecte POSDRU finantate din Fondul Social European au natura unor contracte atipice de munca - Sentinta civila nr. 496/A din data de 16.04.2017
Insolventa. Art. 72 din Legea nr. 85/2014. Respingerea cererii de deschiderea procedurii insolventei formulata impotriva garantului ipotecar. Solidaritatea nu se prezuma potrivit art. 1034-1056 Cod civil. - Sentinta civila nr. 473/Ap din data de 16.03.2017
EXPROPRIERE. Art. 26 din Legea nr. 33/1994. Stabilirea valorii despagubirii. Metoda comparatiei directe. Alegerea comparabilei cu cea mai mica ajustare, cu caracteristicile cele mai asemanatoare cu terenul in litigiu. - Sentinta civila nr. 336/AP din data de 23.02.2017
Expropriere. Reglementand dreptul de retrocedare a imobilelor expropriate, Legea nr. 33/1994 prevede la art. 35 ca „daca bunurile imobile expropriate nu au fost utilizate in termen de un an potrivit scopului pentru care au fost preluate de la expropriat, - Sentinta civila nr. 71/Ap din data de 19.01.2017
Solicitare de sesizare a Curtii de Justi?ie a Uniunii Europene cu o intrebare preliminara, in temeiul dispozitiilor art. 276 din Tratatul privind func?ionarea Uniunii Europene. - Hotarare nr. 56/CP din data de 05.07.2017
Aplicarea unei pedepse mai reduse decat cea mentionata in acordul de recunoastere a vinovatiei. - Sentinta penala nr. 107/Ap din data de 14.02.2017
Legatura de cauzalitate intre fapta inculpatului si rezultatul produs. - Sentinta penala nr. 209/Ap din data de 17.03.2017
Reprezentarea succesorala in materia Legii nr. 10/2001. Amenajari de utilitate publica ulterioare notificarii, fara existenta unei autorizatii de constructie. - Decizie nr. 1500/Ap din data de 01.10.2016
Actiune in revendicare inadmisibila in conditiile in care s-a uzat de dispozitiile Legii nr. 10/2001. Imobil revendicat achizitionat in baza Legii nr. 112/1995. Securitatea raporturilor juridice. - Decizie nr. 1033/Ap din data de 15.07.2016
Obligatia de despagubire a A.A.A.S. –art 32 ind. 4 din O.U.G. nr. 88/1997. Contracte incheiate anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 137/2002. - Decizie nr. 295/Ap din data de 23.02.2016