constatare vanzare-cumparare

Dosar nr.1208/179/2009
Domeniu alocat : Vanzari/cumparari
Tip speta : sentinta civila
Data spetei : s.c. nr. 352/19.04.2010
Titlu: constatare vanzare-cumparare

Prin cererea adresata acestei instante la data de 25.09.2009 si inregistrata sub nr. 1208/179/2009, reclamantul C.M. a chemat in judecata parata R.F. pentru ca, in contradictoriu cu aceasta si pe cale de hotarare judecatoreasca, sa se constate ca in anul 2003, parata i-au vandut cota indiviza din Titlul de proprietate nr.73913 din 2001, respectiv suprafata de 3,5 ha situata in intravilanul comunei Casimcea, judetul Tulcea, sens in care sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare.
In motivarea cererii, reclamantul a aratat ca printr-un act sub semnatura privata intitulat "act de vanzare-cumparare", parata i-a vandut o suprafata de 3,5 ha, teren extravilan situat in localitatea Casimcea, judetul Tulcea, in tarlaua 106, parcela 1052/4 cu vecini: drum exploatare, P.D., Drum judetean si mostenitorii lui S.S., conform titlului de proprietatea nr.73913 din 2001, platind in schimb contravaloarea acesteia in suma de 1050 lei Ron.
La momentul incheierii promisiunii de vanzare, reclamantul a mentionat ca parata nu se afla in posesia titlului de proprietate, sustinand ca detine cota indiviza in suprafata de 3,5 ha pentru care el a achitat pretul, partile intelegandu-se ca, dupa o perioada scurta de timp, sa se prezinte la notarul public in vederea incheierii contractului in forma autentica.
Desi a fost notificata parata de mai multe ori, respectiv in fiecare an din 2003 si pana in prezent, reclamantul a sustinut ca aceasta a refuzat sa se prezinte, motiv pentru care a introdus aceasta actiune in vederea obtinerii unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare si trecerii terenului pe numele sau pentru a putea achita taxele la administratia financiara in numele sau si pentru a putea beneficia de facilitatile oferite de stat.
In drept, cererea este intemeiata pe dispozitiile art.111 Cod procedura civila.
In dovedirea cererii, reclamantul au aratat ca intelege sa se foloseasca de proba cu martori, inscrisuri si interogatoriu paratei si a depus, in copie, actul sub semnatura privata si titlul de proprietate nr.73913 din 2001.
Intrucat dovada de citare cu parata R.F. s-a restituit la dosar cu mentiunea "destinatar necunoscut in localitatea Harsova", s-a dispus ca procedura de citare cu parata sa se faca prin publicitate intr-un cotidian de tiraj national, potrivit dispozitiilor art.95 Cod procedura civila, obligatie adusa la indeplinire de catre reclamant pentru urmatorul termen acordat in cauza.
In sedinta de judecata din data de 12 noiembrie 2009, aparatorul reclamantului a depus adeverinta nr.5181/10.11.2009 emisa de Primaria Casimcea, o declaratie data de reclamant pe proprie raspundere si lista cu numele si adresa a doi martori, respectiv C.Gh.si S.M., ambii domiciliati in localitatea Casimcea, judetul Tulcea, solicitand incuviintarea probei cu martori, martori carora urma sa le asigure prezenta in instanta, proba care a fost admisa de catre instanta.
Tot la acelasi termen de judecata, instanta a dispus a se face adresa catre Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Tulcea pentru a inainta extras de Carte funciara sau Certificatul de sarcini in cazul in care nu exista carte funciara, pentru suprafata de teren de 3,5 ha in discutie apartinand paratei R.F., iar, prin adresa nr.40003 din 20.11.2009, aceasta institutie a comunicat ca atat C.M., cat si R.F. nu figureaza inregistrati cu bunuri imobile pe raza judetului Tulcea.
La data de 03 decembrie 2009, numitul N.C. a formulat cerere de interventie in interes propriu la actiunea reclamantului C.M., prin care a chemat in judecata pe paratele M.E. si P.R., solicitand respingerea actiunii introductive si admiterea cererii de interventie in sensul pronuntarii unei hotarari judecatoresti prin care sa se constate vanzarea cumpararea cotei indivize de 1/3 din suprafata de 7 ha teren situat in extravilanul comunei Casimcea, judetul Tulcea, sola 106, parcela 1052/4 conform titlului de proprietate nr.73913 din 12.04.2001, teren in valoare de 7.000 lei.
A aratat intervenientul ca reclamantul C.M., cu rea-credinta, nu a adus la cunostinta instantei ca parata R.F. este decedata cu mult inainte de introducerea actiunii, in urma cu 10 ani, respectiv la data de 25 august 1999, deci parata nu a convenit niciodata cu reclamantul vanzarea cumpararea terenului ce face obiectul cauzei si putin a lipsit ca reclamantul sa induca in eroare instanta de judecata astfel incat sa pronunte o hotarare judecatoreasca in contradictoriu cu o persoana decedata.
A sustinut intervenientul ca el a convenit cu mostenitoarele defunctei, paratele M.E. si P.R., cu privire la vanzarea cumpararea terenului aflat in litigiu, sens in care a incheiat cu acestea promisiunea bilaterala de vanzare cumparare autentificata sub nr.279 din 26 august 2009 la BNP M.A.C..
Conform art.1294 Cod civil, vinderea este o conventie prin care doua parti se obliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta ai plati celei dintai pretul lui, iar el a achitat pretul, dar paratele nu au transmis proprietatea si, in materie de instrainare terenuri, este obligatorie forma autentica pentru a opera transmiterea proprietatii.
De asemenea, conform art.1295 Cod civil, vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, in privinta vanzatorului indata  ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, iar el si paratele s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, dar conventia nu a fost perfectata in forma autentica.
Mai mult, conform art.1074 Cod civil, creditorul are dreptul de  a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei si in caz contrar are dreptul la dezdaunare, sens in care se solicita indeplinirea exacta a obligatiei fara a mai solicita dezdaunari.
In drept, isi intemeiaza cererea pe dispozitiile art.50 Cod procedura civila, art.1294 si art.1074 si urm. Cod civil.
In sustinerea actiunii, a solicitat administrarea probei cu interogatoriu, acte si martori si a depus la dosar in copie, certificatul de deces a numitei R.F., sesizarea de deschidere a procedurii succesorale privind mostenirea ramasa de pe urma lui R.F., acte de stare civila a lui M.E.si P.R., titlul de proprietate nr.73913 din 12.04.2001, promisiunea de vanzare cumparare autentificata sub nr.279 din 26.08.2009 de BNP M.A.C. si certificat fiscal nr.5413 din 02.12.2009 eliberat de Primaria Casimcea - Compartimentul Impozite si Taxe Locale.
Atat prin cererea de interventie in nume propriu, cat si in sedinta de judecata din 03.12.2009, numitul N.C. a solicitat introducerea si citarea in cauza in calitate de parate a mostenitorilor defunctei R.F., respectiv a numitelor M.E.si P.R., cerere admisa de catre instanta.
De asemenea, la termenul din 21.12.2009, avocatul reclamantului a solicitat introducerea si citarea in cauza a numitei C.R., cerere careia nu i s-a dat curs intrucat, conform sustinerilor avocatului intervenientului si a paratei P.R. la interogatoriu, aceasta este una si aceeasi persoana cu P.R..
La termenul de judecata din data de 04 martie 2010, s-a incuviintat proba cu interogatoriul paratelor, proba propusa de catre reclamant si intervenient, interogatoriu in care paratele au recunoscut ca, la data de 26 august 2009, au incheiat cu intervenientul o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare autentificat sub nr.279 la BNP M.A.C. cu privire la cota indiviza de 1/3 din suprafata de 70.000 mp teren situata in extravilanul comunei Casimcea, judetul Tulcea, identificat in titlul de proprietate nr.73913 din 12.04.2001 si ca au primit pretul vanzarii in suma de 7.000 lei, imputernicind o persoana sa se ocupe de efectuarea demersurilor si formalitatilor necesare pentru perfectarea si semnarea contractului de vanzare in forma autentica cu privire la terenul ce face obiectul promisiunii de vanzare, N.C. fiind singura persoana cu care a incheiat o asemenea promisiune de vanzare, ele fiind de acord cu admiterea cererii de interventie si pronuntarea unei hotararii care sa tina loc de act de vanzare cumparare.
De asemenea, paratele au mai declarat ca au incheiat cu reclamantul un contract de arenda in anul 2000, ca nu au vandut si altcuiva terenul ce face obiectul acestei cauze, in afara de N.C., ca au primit sume de bani reprezentand arenda, dar sporadic, nu in fiecare an, iar cei 10.500.000 Rol au fost dati cu acest titlu.
Parata P.R. a raspuns, la intrebarea "cum va explicati ca semnatura de pe contractul de arendare (la rubrica unde este notat "am primit") este identica cu cea de pe promisiunea de vanzare cumparare incheiata cu N.C.", ca pe contractul de arendare a semnat cu numele de Cristea la arendator, iar semnatura din josul paginii nu-i apartine, iar parata M.E. a mentionat ca in momentul semnarii contractului de arenda nu a fost de fata nicio persoana, decat sora sa Cristea actualmente P.R..
La termenul de judecata din 12.11.2009 a fost incuviintata proba cu martori propusa de reclamant pentru a dovedi ca paratele au primit banii de la reclamant, martorii fiind de fata la incheierea antecontractului de vanzare cumparare cu acestea, proba care ulterior, dupa formularea cererii de interventie, a fost respinsa ca inadmisibila raportat la dispozitiile art.1191 Cod civil, conform caruia dovada actelor juridice a caror obiect are o valoare ce depaseste 250 lei nu se poate face decat prin act autentic sau prin act sub semnatura privata, deci, in speta, nu se poate administra proba cu martori in cazul instrainarii unui teren.
Cat priveste sustinerea aparatorului reclamantului ca proba cu martori a fost admisa la data de 12.11.2009, instanta constata ca a fost admisa pentru a dovedi existenta intelegerii dintre reclamant si parata decedata R.F. privind instrainarea a 3,5 ha teren, deci a fost admisa intr-un alt context, inainte de introducerea cererii de interventie.
Examinand cauza, in contextul probatoriului administrat in cauza, se retine ca, potrivit titlului de proprietatea nr.73913 din 12 aprilie 2001 emis de Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Tulcea, R.F., A.G. si O.M. sunt proprietari asupra unei suprafete de 7 ha teren situat pe teritoriul satului Casimcea, judetul Tulcea.
La data de 25 august 1999, R.F., parata chemata in judecata de catre reclamant, a decedat, fapt ce rezulta din certificatul de deces eliberat de Primaria orasului Harsova, judetul Constanta, mostenitoarele acesteia fiind M.E. si P.R., conform sesizarii pentru deschiderea procedurii succesorale referitor la mostenirea ramasa de pe urma defunctei R.F..
Reclamantul a chemat in judecata o persoana, in speta R.F., stiind ca aceasta este decedata, ceea ce denota reaua sa credinta si intentia de a induce in eroare instanta de judecata cu privire la un presupus act de vanzare cumparare, act sub semnatura privata, prin care parata defuncta i-a vandut suprafata de 3,5 ha teren extravilan situat in localitatea Casimcea, el platindu-i suma de 10.500.000 lei Rol, urmand ca dupa o perioada scurta de timp sa se prezinte amandoi, conform intelegerii lor, la notarul public in vederea incheierii actului autentic si, desi a notificat-o de mai multe ori, incepand cu anul 2003 (R.F. fiind decedata in anul 1999) si pana in prezent, parata a refuzat sa se prezinte, motiv pentru care a formulat prezenta actiune. Prin aceste ultime sustineri rezulta inca o data reaua credinta si nesinceritatea reclamantului.
Instanta constata ca asa zisul antecontract de vanzare cumparare, este de fapt un contract de arendare incheiat la 04.01.2000 intre mostenitoarele defunctei R.F., in speta, C. (actualmente P.) R.si M.E. si reclamantul C.M., pe contract fiind semnatura lui P.(Cristea) R. la rubrica arendator, conform recunoasterilor sale la interogatoriu, cu mentiunea ca aceasta nu a recunoscut ca semnatura din josul paginii, in stanga, ii apartine, iar M.E. a sustinut ca a semnat pe actul de la pagina 6 din dosar (contractul de arendare) doar pentru arenda.
De asemenea, instanta apreciaza ca este un contract de arendare si nu un antecontract de vanzare-cumparare deoarece mostenitoarele defunctei R.F. nu puteau instraina reclamantului 3,5 ha teren, cat timp titlul de proprietate nr.73913 din 2001 este emis si pe numele lui A.G. si O.M. pentru o suprafata de 7 ha teren si fara a exista iesirea din indiviziune a partilor, cel mult acestea, P.R. si M.E., puteau vinde cota ideala de 1/3 din suprafata de 7 ha teren, asa cum de fapt au facut cu N.C., intervenientul din prezenta cauza.
Instanta considera ca adnotarile facute pe contractul de arendare nu pot constitui un act sub semnatura privata, nefiind intrunite conditiile de valabilitate care sunt pe langa continut si iscalitura partilor, in sensul ca presupusul promitent cumparator C.M. semneaza doar la rubrica arendas din contractul de arendare, iar P. (Cristea) R. presupusa promitenta vanzatoare semneaza acelasi contract la rubrica arendator, dar semnatura ei nu se regaseste pe adnotarile scriiturii de mana, cum nu se regaseste nici cea a lui C.M., per a contrario nu sunt intrunite conditiile actului sub semnatura privata.
Fata de considerentele expuse mai sus instanta constata ca actiunea reclamantului nu este fondata si pe cale de consecinta urmeaza a o respinge ca atare.
La dosarul cauzei exista inscrisul intitulat promisiune bilaterala de vanzare cumparare autentificat sub nr.279 din 26.08.2009 la BNP M.A.C. incheiat intre M.E. si P.R in calitate de promitente vanzatoare, pe de o parte, si N.C., in calitate de promitent cumparator, pe de alta parte, in baza caruia promitentele vanzatoare se obligau sa vanda liber de sarcini lui N.C. cota indiviza de 1/3 din dreptul de proprietate asupra terenului arabil intravilan in suprafata de 70.000 mp situat pe teritoriul comunei Casimcea, judetul Tulcea, in sola 106, parcela 1052/4 intre vecinii: la Nord - drum exploatare, la Est - P.D., la Sud - drum judetean, la Vest - most. S.S..
 Pretul total al acestei instrainari a fost in suma de 7.000 lei Ron, pret ferm si nerevizuibil, si pe care promitentele vanzatoare au declarat ca l-au primit integral de la promitentul cumparator la data autentificarii antecontractului.
M.E.si P.R. au sustinut in mod constant si la interogatoriul luat de catre reclamant, precum si de catre intervenient, ca nu au incheiat decat cu N.C. o promisiune de vanzare cumparare a terenului, iar cu reclamantul a incheiat doar un contract de arendare, ele fiind de acord cu admiterea cererii de interventie formulata de N.C. si pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act de vanzare cumparare.
Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare este un antecontract care da nastere la un drept de creanta, una dintre parti, fiind obligata (obligatia de a face) fata de cealalta sa vanda in viitor un anumit bun, iar beneficiarul promisiunii sa cumpere acel bun.
Conform art.1294 Cod civil, vinderea este o conventie prin care doua parti se obliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta ai plati celei dintai pretul lui, iar el a achitat pretul, dar paratele nu au transmis proprietatea si, in materie de instrainare terenuri, este obligatorie forma autentica pentru a opera transmiterea proprietatii.
Paratele M.E. si P.R. au fost de acord cu admiterea cererii de interventie formulata de N.C. si pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act de vanzare cumparare.
Avand in vedere dispozitiile legale sus citate, precum si considerentele expuse mai sus si tinand cont ca paratele au fost de acord cu pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act de vanzare cumparare, instanta constata intemeiata cererea de interventie formulata de N.C. si, pe cale de consecinta, urmeaza a o admite.
Va constata cu caracter autentic vanzarea de catre parate, intervenientului N.C., a cotei de 1/3 din suprafata de 7 ha teren situat in extravilanul comunei Casimcea, judet Tulcea, sola 106, parcela 1052/4, cu pretul de 7.000 lei.
Va lua act ca intervenientul nu a solicitat cheltuieli de judecata si nici reclamantul.