Iesire din indiviziune fortata

Prin cererea adresata instantei la nr.2386/184/07.09.2011, reclamantul D. i-a chemat in judecata pe paratii T., solicitand ca prin sentinta ce se va pronunta sa se dispuna iesirea din indiviziune fortata a paratilor cu privire la suprafata de  teren de 3,49 ha , situata pe raza comunei P. si sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare.
             In fapt, reclamantul a aratat ca la data de ... a cumparat de la numitul T. suprafata de teren de 5000 m.p. situata in extravilanul  comunei, pentru care a platit suma de 750 lei.
          Se motiveaza ca reclamantul a introdus actiune in instanta avand ca obiect “hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare", in care paratul a depus intampinare prin care arata ca este de acord cu cererea reclamantului si cu aceea ca reclamantul sa devina proprietarul suprafetei de 5000 m.p., insa judecata a fost suspendata deoarece paratii nu facusera iesirea din indiviziune.
          Desi reclamantul le-a cerut paratilor de nenumarate ori sa faca iesirea din indiviziune, acestia au refuzat in mod nejustificat, motiv pentru care solicita iesirea din indiviziune fortata asupra terenului in suprafata de 3,49 ha, sa-i fie atribuite in lot paratului si sa se constate ca reclamantul este proprietarul acestor suprafete de teren, cu pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare.
          In drept se invoca dispozitiile art.728 C.civ. si art.1 C.p.c.
          Atasat cererii de chemare in judecata reclamantul a depus T. P.
          Ulterior acestui moment s-au depus acte de stare civila pentru parati, inscrisul sub semnatura privata din data de, sesizare pentru deschiderea procedurii succesorale, incheiere notariala.
          La data de 13.12.2011 paratii au depus intampinare prin care au solicitat respingerea cererii de chemare in judecata; paratul a aratat in esenta  ca i-a vandut un “pogon" de pamant, adica 5000 m.p. reclamantului, insa acest teren este situat in. Paratul i-a inmanat reclamantului o copie de pe titlul de proprietate pentru a intocmi actele, neverificand continutul chitantei in momentul in care a semnat-o.  Acelasi parat a precizat ca nu i-a fost achitata nicio suma de bani pentru terenul pe care l-ar fi vandut si ca reclamantul i-a sters datoria de 250 lei pe care o inregistra la magazinul acestuia, refuzand sa ii achite diferenta de 500 lei. Terenul indicat in cuprinsl cererii de chemare in judecata si in chitanta este muncit de peste 7 ani de catre fiul paratului numitul..., acesta fiind singurul care l-a lucrat.
           La data de reclamantul a depus raspuns la intampinare.
            In cauza au fost propuse si administrate probele cu inscrisuri, martori, interogatorii si expertiza topografica.
            Paratii, cu exceptia lui.. , au lipsit nejustificat la termenul de judecata acordat pentru luarea interogatoriului, instanta urmand sa faca aplicarea dispozitiilor art.225 C.p.c., potrivit carora, daca partea, fara motive temeinice, refuza sa raspunda la interogatoriu sau nu se infatiseaza, instanta poate socoti aceste imprejurari ca o marturisire deplina sau numai ca un inceput de dovada in folosul partii potrivnice.
            Analizand actele si au incheiat un antecontract de vanzare-cumaparare pentru suprafata de teren de 5000 m.p. teren arabil, situat in extravilanul  comunei Pirscoveni, sat Butoi, judetul Olt, defalcata astfel: 2500 m.p. teren arabil in   .... si 2500 m.p. teren arabil in ... pentru pretul de 750 lei.
           Din declaratia martorului rezulta ca reclamantul a redactat la domiciliul sau inscrisul sub semnatura privata prin care paratul T. i-a vandut suprafetele de teren de 2500 m.p. situata in T32 P2 si 2500 m.p. situata in T32 P3, in prezenta acestuia, cand i-a si inmanat pretul in suma de 750 lei, acest ultim aspect fiind confirmat si de martora. Ambii martori au declarat ca i-au auzit pe vanzator si pe cumparator vorbind despre faptul ca terenul vandut reclamantului este situat la iesirea din comuna P. Aceiasi martori au declarat ca in anul 2008 reclamantul a cultivat terenul respectiv cu ovaz, martorul ajutandu-l pe reclamant la cositul ovazului; martorii au mai declarat ca in anii urmatori reclamantul nu a mai cultivat terenul, deoarece au aparut discutii intre reclamant, de o parte, si paratul si fiul sau, de cealalta parte. Aceste sustineri se coroboreaza cu declaratiile martorului , propus de paratul , care a arata ca in anii 2010 si 2011 l-a ajutat pe fiul paratului, sa praseasca porumbul de pe o suprafata de mai mult de 1 ha, situata la iesirea din P. Martorul a mai precizat ca nu stie cine a lucrat terenul in anul 2008. Martorul a declarat ca l-a ajutat pe parat sa munceasca terenul in suprafata de 5000 m.p., situat la strada, la iesirea din P, din anul 2008, insa declaratia acestuia nu se coroboreaza cu nicio alta proba, astfel incat instanta nu va da eficienta acestei declaratii in sensul retinerii faptului posesiei asupra terenului de catre paratul T in anul 2008.
           Din adresa nr. emisa de Agentia de Plati si Interventie pentru Agricultura - filele dosar, rezulta ca pentru anul 2009, cu privire la suprafata de teren in discutie au depus cereri de sprijin atat reclamantul, cat si numitul  fiul paratului , ambii primind plata pentru schemele de sprijin pe anul 2009.
           De asemenea, din copia registrului agricol - fisa reclamantului pe anul 2009, rezulta ca reclamantul a inscris suprafata de teren cumparata; totodata, la fila lui, este inscrisa mentiunea potrivit careia suprafata de 0,50 ha din T 32 P 2,3 este “data “
  Reprezentantul Primariei, prezenta la termenul de judecata din data de 26.04.2012 la solicitarea instantei, explica modificarile din Registrul Agricol pe anul 2009 fila reclamantului, prin aceea ca dupa ce a inscris mentiunea "T" a omis sa scrie numarul tarlalei inscriind imediat parcelele 2 si 3, dupa care a revenit si peste bara de dupa mentiunea ,,T" a scris 3 in fata cifrei 2, rezultand nr.32, iar peste cifra 3 reprezentand parcela a scris cifra 2. A fost prezentat in acelasi timp registrul agricol in original.
 In consecinta, concluzia instantei este paratul i-a vandut reclamantului suprafata de teren de 0,50 ha din T 32 P 2,3 si nu o alta suprafata, situata pe alt amplasament. O alta ipoteza nu poate fi acceptata atata timp cat in anul 2008 reclamantul a posedata si lucrat terenul din T 32 P 2,3, cat s-a inscris cu acesta in registrul agricol si, mai cu seama, atata timp cat paratul vanzator a semnat un inscris sub semnatura privata care nu a fost declarat fals si pe care paratul l-a recunoscut prin intampinarea depusa si semnata personal in dosarul nr. 611/184/2009.
            Prin incheierea de admitere in principiu din data de  30.05.2012  a fost admisa  cererea de iesire din indiviziune fortata formulata de reclamantul D
            S-a constatat dreptul paratilor  in cota de 1/5 impreuna ( 1/15 fiecare) din suprafata de teren de 3,49 ha , situata pe raza comunei P, inscrisa in TP nr. si a fost efectuata o expertiza tehnica topografica.
             Analizand cererea de iesire din indiviziune fortata, instanta constata ca aceasta este intemeiata, urmand sa fie admisa. Din dispozitiile art. 728 C.civ., potrivit cu care “ Nimeni nu poate  fi obligat sa ramana in indiviziune “, rezulta ca titularii actiunii de iesire din indiviziune sunt mostenitorii aflati in indiviziune, instanta constata insa ca in cauza reclamantul justifica un interes in promovarea acestei actiuni, constand in valorificarea drepturilor sale ce decurg din incheierea antecontractului de vanzare-cumparare cu unul dintre mostenitori, in conditiile in care acestia refuza sa realizeze iesirea din indiviziune si in situatia in care reclamantul isi poate valorifica drepturile  numai dupa realizarea iesirii din indiviziune a coproprietarilor.
            Pentru aceste considerente va omologa in parte raportul de expertiza,  va repartiza loturile, tinand cont de dispoz art. 741 C.civ. si art.673 indice 9 C.p.c. si va compensa inegalitatea acestora prin sulta conform art.742 Cod civil.
           Instanta va tine seama de faptul ca din probele administrate in cauza rezulta cu certitudine ca terenul ce a facut obiectul vanzarii dintre reclamant si paratul T a fost posedat din anul 2009 de catre acest parat si de catre fiul sau, conditii in care atribuirea terenului in lotul paratei  nu se justifica, fiind de natura sa prejudicieze interesele reclamantului, care, cu buna credinta a incheiat un antecontract de vanzare-cumparare, platind pretul conform intelegerii cu vanzatorul.
           Asa cum practica a statuat, in situatia in care vanzatorul se afla in indiviziune asupra bunului vandut, validarea vanzarii depinde de rezultatul partajului. Din probele administrate in cauza convingerea pe care si-a format-o instanta este aceea ca neintelegerile dintre reclamant si paratul vanzator au aparut in urma interventiei fiului vanzatorului, care nu a fost de acord ca acel teren sa fie vandut, fiind mai bine pozitionat, respectiv avand o valoare mai mare.
           Judecand in echitate, tinand seama de considerentele expuse, instanta apreciaza ca terenul nu poate fi atribuit decat in lotul paratului , acest lucru fiind posibil, fara a afecta drepturile vreunei parti.
           Astfel, instanta va dispune iesirea din indiviziune a paratilor si va repartiza astfel loturile.

           Cu privire la capatul de cerere avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare incheiat intre paratul si reclamant, instanta retine ca la data de a cumparat de la numitul  suprafata de teren de 5000 m.p. teren arabil, situat in extravilanul  comunei pentru care a platit suma de 750 lei.
In conditiile spetei, instanta apreciaza ca devin incidente urmatoarele dispozitii legale: art. 2 alin. 1 si 2 si art. 5 alin. 2 din Titlul X Circulatia Juridica a Terenurilor din Legea 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei precum si alte masuri adiacente.
Potrivit dispozitiilor art. 2 alin.1 din Titlul X din Legea 247/2005 "terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilanul si extravilan, indiferent de destinatia sau intinderea lor, pot fi instrainate sau dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica sub sanctiunea nulitatii absolute". In baza art. 2 alin. 2 din acelasi act normativ "in cazul in care prin acte juridice intre vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fara constructie, indiferent de destinatia sau intinderea acestora, dispozitiile alin. (1) se aplica in mod corespunzator"
dupa incheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fara constructii, una din parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract".
In baza art. 969 din Codul civil, “conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante".
In plus, art. 1073 din Codul civil stabileste ca "creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei si, in caz contrar are dreptul la dezdaunare" iar art. 1077 din Codul civil prevede ca in cazul in care debitorul nu isi indeplineste obligatia de a face, "creditorul poate sa fie autorizat de a o aduce el la indeplinire, pe cheltuiala debitorului".
Trebuie retinut si faptul ca in conformitate cu dispozitiile art. 948 - 968 din Codul civil orice contract  trebuie sa indeplineasca toate conditiile generale  de validitate  ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil, obiectul determinat si cauza licita.
Analizand situatia de fapt expusa prin prisma dispozitiilor legale incidente in speta, instanta constata cererea reclamantilor intemeiata, pentru urmatoarele argumente:
Instanta apreciaza ca in baza art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea 247/2005 poate pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic daca s-a incheiat un antecontract cu privire la un teren, iar in cazul in care obiectul antecontractului il formeaza si o locuinta sau o unitate individuala, hotararea care sa tina loc de act autentic poate fi pronuntata in baza art. 1073 si art. 1077 din Codul civil, care consacra principiul executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor, in baza caruia trebuie sa asigure executarea actului juridic legal incheiat, avand in vedere clauzele lui si vointa partilor.
Pentru a pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare in conditiile art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea 247/2005, art. 1073 si art. 1077 din Codul civil instanta trebuie sa verifice daca exista un antecontract valabil incheiat intre parti care sa fie dovedit in conditiile dreptului comun, daca exista refuzul partii actionate in instanta de incheia contractul in forma prevazuta de lege, daca reclamantul si-a indeplinit obligatiile asumate prin antecontractul incheiat si daca promitentul - vanzator este proprietarul bunului promis, iar promitentul - cumparator nu este incapabil de a dobandi acel bun la data pronuntarii hotararii.
Instanta constata ca actul juridic incheiat intre parti este un antecontract de vanzare - cumparare care nu a avut ca efect transmiterea in patrimoniul reclamantei a dreptului de proprietate asupra terenurilor si a casei ce fac obiectul prezentei cauze, acest act nefiind incheiat in forma prevazuta de art. 2 alin. 1 din Titlul X din Legea 247/2005 si art.  10 ind. 1 alin. 1 din Legea 114/1996, ci a dat nastere doar unui drept de creanta in patrimoniul reclamantilor si a creat in sarcina partilor obligatia de a face.Instanta apreciaza ca antecontractul de vanzare-cumparare incheiat intre parti, care este un contract nenumit, intruneste conditiile generale  de validitate  ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil, obiectul determinat si cauza licita prevazute de art. 948 -968 din Codul civil, fiind obligatoriu intre partile contractante in baza art. 969 din Codul civil.
In acest sens, instanta arata ca in prezenta cauza partile au avut capacitatea de a incheia actul juridic, iar consimtamantul acestora a fost exprimat la incheierea contractului, asa cum rezulta din proba cu martori si din intampinarea semnata de paratul Ticamera Nicoale pentru dosarul nr.611/184/2009 fila 17 din dosar.
In ceea ce priveste obiectul derivat al antecontractului de vanzare - cumparare acesta este reprezentat de imobilele mai sus identificate, iar acest obiect a existat la momentul incheierii conventiei, este posibil, se afla in circuitul civil, este determinat in contract fiind individualizat, este licit si moral. Instanta retine si faptul ca in cuprinsul antecontractului de vanzare - cumparare a fost stabilit in bani pretul, care este determinat, sincer si serios fiind intrunite astfel conditiile art.1303 din Codul civil.
          Referitor la cauza antecontractului incheiat intre parti, instanta apreciaza ca aceasta exista, este licita si morala fiind intrunite astfel conditiile art. 966 din Codul civil. Prin incheierea actului juridic reclamantii au urmarit procurarea imobilului iar paratii au urmarit obtinerea unei contraprestatii constand intr-o suma de bani in schimbul imobilului.
Instanta retine si faptul ca reclamantul, in calitate de promitent - cumparator, si-a indeplinit obligatia contractuala stabilita in antecontract de a plati pretul, achitand inca de la incheierea antecontractului intreaga suma inscrisa in acesta, respectiv 750 lei.
Fata de aceste imprejurari, instanta urmeaza sa admita cererea reclamantului, prezenta hotarare urmand a tine loc de act autentic de vanzare-cumparare incheiat intre reclamantul D si paratul T cu privire la suprafata de teren de 5000 m.p. teren arabil, situat in extravilanul  comunei P, defalcata astfel:
          In baza art. 54 alin. 2 din Legea 7/1996 privind cadastru si publicitatea imobiliara, in termen de 3 zile de la ramanerea definitiva si irevocabila a prezentei hotarari, o copie se va comunica Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Olt - Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Slatina.
          In baza art. 77 ind. 1 alin. 6 din Legea 571/2003 privind Codul Fiscal,  in termen de 30 zile de la ramanerea definitiva si irevocabila a prezentei hotarari, o copie se va comunica organului fiscal competent.
          In baza art. 274 din Codul procedura civila va obliga paratii la plata sumei de ...  lei cheltuieli de judecata catre reclamant.