PERFECTARE VANZARE - CUMPARARE ACTIUNE IN CONSTATARE

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoria Bicaz sub nr. 110/188/2008 reclamantii I.V. si I.D. au solicitat, in contradictoriu cu paratii I.I. si I.F. pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare pentru suprafata de 1052 mp teren situat in comuna Hangu, judet Neamt si nuda proprietate asupra constructiilor edificate pe acesta si, pe cale oblica, sa se constate in contradictoriu cu parata Comuna Hangu ca paratii au dobandit prin efectul prescriptiei achizitive de 30 de ani dreptul de proprietate asupra acestui teren si prin accesiune dreptul de proprietate asupra constructiilor edificate pe acesta.
In motivare a aratat, in esenta, ca la data de 20.12.2007 au incheiat cu paratii un  act sub semnatura privata prin care acestia se obligau sa le transmita proprietatea asupra imobilelor in litigiu pentru pretul de 7000 lei, integral achitat la acea data, si, desi i-au chemat in repetate randuri la notariat pentru autentificarea actelor acestia au refuzat. In ceea ce priveste locuinta in suprafata de 110 mp s-a instrainat doar nuda proprietate.
Analizand materialul probator administrat in cauza instanta retine ca la data de 20.12.2007 intre parti a intervenit o conventie consemnata intr-un inscris sub semnatura privata prin care paratii si-au asumat obligatia de a  vinde  reclamantilor suprafata de 1052 mp din care 466 mp curti constructii si 586 mp arabil situat in comuna Hangu sat Hangu si proprietatea deplina asupra unui grajd in suprafata de 41 mp, a unei magazii in suprafata de 46 mp si a unei magazii in suprafata de 15 mp, situate pe terenul indicat.
La data incheierii conventiei cumparatorii au achitat vanzatorilor suma de 7.000 lei convenita cu titlu de pret, imprejurare stipulata prin clauza contractuala si recunoscuta de catre parati in interogatoriul luat de instanta, iar cumparatorii au intrat in posesia imobilului.
In conformitate cu dispozitiile art. 2 alin.1 din Titlul X din Legea nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente, " terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.
Interpretand vointa interna a partilor, instanta califica conventia intervenita intre parti la data de 20.12.2007 ca fiind o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare, ce naste in sarcina lor o obligatie de a face, respectiv de a incheia in viitor contractul in forma autentica.
Potrivit dispozitiilor art. 5 alin. 2 din titlul X din Legea nr. 247/2005, in cazul in care una din parti nu isi respecta obligatia asumata, instanta de judecata are posibilitatea de a pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
Instanta apreiaza ca pentru admisibilitatea unei astfel de actiuni trebuie sa fie indeplinite in  mod cumulativ urmatoarele conditii: existenta unui antecontract de vanzare-cumparare valabil incheiat, refuzul unei parti de a se prezenta in fata notarului public pentru autentificarea actului juridic, indeplinirea de catre promitentul-cumparator a obligatiei de a plati pretul convenit de parti prin antecontract, existenta dreptului de proprietate asupra imobilului in litigiu in patrimoniul privat al promitentilor vanzatori.
Avand in vedere ca paratii nu detin un titlu de proprietate asupra imobilelor instrainate, reclamantii au solicitat, pe cale oblica ca instanta sa constate dobandirea de catre parati a dreptului de proprietate asupra imobilelor prin efectul prescriptiei achizitive de 30 de ani si al accesiunii imobiliare.
Art.1890 C.civ. stabileste ca pentru a se dobandi dreptul de proprietate prin uzucapiune trebuie indeplinite doua conditii, anume sa existe o posesie de 30 de ani si aceasta sa fie utila, adica neviciata.
Fiind indeplinite si prevederile art.1846-1850, 1169 Cod civil va fi admisa actiunea reclamantei in sensul ca va constata ca este proprietara prin efectul prescriptiei achizitive de 30 de ani asupra terenului.
De asemenea, fata de disp.art.488  si 492 din codul civil , urmeaza a se constata si dobindirea de catre parati a dreptului de proprietate asupra constructiilor edificate pe acest teren, ca efect al accesiunii imobiliare artificiale. Sub acest aspect, instanta apreciaza ca un asemenea capat de cerere nu este inadmisibil, atita timp cit paratii nu  detine un inscris constatator a dreptului lor de proprietate  asupra constructiilor de pe teren, iar prezumtia legala instituita de art.492 din Codul civil, desi opereaza de drept , nu poate constitui in sine un titlu de proprietate.
Apreciind ca s-a facut dovada dreptului de proprietate asupra imobilelor obiect al antecontractului de vanzare-cumparare, precum si indeplinirea celorlalte conditii de admisibilitate a actiunii, instanta o va admite.