Actiune in constatare perfectare vanzare-cumparare

                             SENTINTA CIVILA NR.555

        
Actiune in constatare   perfectare vanzare-cumparare

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoria Bicaz sub nr. 2496/188/2008 reclamantii CC,UM si DL au solicitat, in contradictoriu cu parata C. Cadere E. si Comuna Hangu, prin reprezentant legal Primarul sa se constate ca parata a dobandit prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra imobilului si pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare pentru suprafata de 3721 mp teren situat in sat Grozavesti, comuna Hangu si a constructiilor edificate pe acesta.
In motivare a aratat ca la data de 01.10.2008 au incheiat cu parata un act sub semnatura privata prin care le-a vandut suprafata de 3721 mp teren si mai multe constructii, platind pretul si intrand in poseisa bunului la acea data. Terenul a fost proprietatea vanzatoarei, aceasta stapanindu-l ca adevarat proprietar mai bine de 30 de ani, posesia fiind publica, continua si netulburata, ea fiind cunoscuta in zona ca proprietara.
Prin antecontract promitenta-vanzatoare si-a rezervat dreptul de uzufruct viager asupra imobilelor, stipulandu-se in favoarea ei si o clauza de intretinere.
Desi au chemat pe parata la notariat pentru incheierea actului in forma autentica aceasta nu s-a prezentat.
In drept a invocat dispozitiile  Legii nr. 247/2005, art. 1874 Cod civil.
In dovedire a solicitat proba cu inscrisuri, martori si interogatoriul paratei.
Cererea a fost legal timbrata cu taxa judiciara de timbru in cuantum de 1128 lei si timbru judiciar de 3 lei.
Instanta a administrat la solicitarea partilor proba cu inscrisuri, in cadrul careia au fost depuse antecontractul de vanzare-cumparare (fila 7),  certificat de mostenitor (fila 8), certificat pentru atestarea posesiei sub nume de proprietar (fila 10), adeverinta de rol agricol, schita cadastrala, acte de stare civila, interogatoriul paratei (fils 25) si proba testimoniala, fiind audiat martorul B.G. (fila 35).

Analizand materialul probator administrat in cauza instanta retine ca la data de 01.10.2008  intre parti a intervenit o conventie consemnata intr-un inscris sub semnatura privata prin care parata si-a asumat obligatia de a  vinde  reclamantilor  suprafata de 3721 mp teren situat in comuna Hangu, sat Grozavesti, judetul Neamt, invecinat cu: la Nord - Cadere Elena, la Est - Bocancea Gavril, la Sud - drum satesc si la Vest - Manolache Neculai si a urmatoarelor constructii: o locuinta in suprafata de 64 mp, o magazie de 36 mp, un grajd in suprafata de 11 mp si un grajd in suprafata de 30 mp, cu rezerva dreptului de uzufruct asupra imobilelor instrainate si cu obligatia vanzatorilor de a-i acorda intretinere paratei, constand in alimente, imbracaminte, medicamente, combustibil pentru incalzire si orice altceva ii este necesar pentru asigurarea unui nivel de trai normal, inclusiv sprijin financiar in caz de imbolnavire si sprijin la renovarea constructiilor.
La data incheierii conventiei cumparatorii au achitat vanzatoarei  suma de 8.000 lei convenita cu titlu de pret, imprejurare stipulata prin clauza contractuala si recunoscuta de catre parata in interogatoriul luat de instanta, iar cumparatorii au intrat in posesia imobilului.
Desi parata a fost notificata de catre reclamanti pentru a se prezenta la notariat in vederea autentificarii actelor de vanzare-cumparare, lucru recunoscut de aceasta in interogatoriul administrat in cauza, ea nu s-a conformat solicitarii.
In conformitate cu dispozitiile art. 2 alin.1 din Titlul X din Legea nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente, " terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.
Interpretand vointa interna a partilor, instanta califica conventia intervenita intre parti la data de 01.10.2008 ca fiind o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare, ce naste in sarcina lor o obligatie de a face, respectiv de a incheia in viitor contractul in forma autentica.
Potrivit dispozitiilor art. 5 alin. 2 din titlul X din Legea nr. 247/2005, in cazul in care una din parti nu isi respecta obligatia asumata, instanta de judecata are posibilitatea de a pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
Instanta apreciaza ca pentru admisibilitatea unei astfel de actiuni trebuie sa fie indeplinite in  mod cumulativ urmatoarele conditii: existenta unui antecontract de vanzare-cumparare valabil incheiat, refuzul unei parti de a se prezenta in fata notarului public pentru autentificarea actului juridic, indeplinirea de catre promitentul-cumparator a obligatiei de a plati pretul convenit de parti prin antecontract, existenta dreptului de proprietate asupra imobilului in litigiu in patrimoniul privat al promitentilor vanzatori.
Avand in vedere ca parata nu detine un titlu de proprietate asupra imobilelor instrainate, reclamantii au solicitat ca instanta sa constate dobandirea de catre aceasta a dreptului de proprietate asupra acestora prin efectul prescriptiei achizitive de 30 de ani.
Astfel cum rezulta din adeverinta de rol depusa la dosar si certificatul pentru atestarea posesiei sub nume de proprietar nr. 3657/2008 eliberat de Primaria comunei Hangu, terenul a fost stapanit inca din anul 1974 de catre autoarea paratei J.E., a carei unica mostenitoare conform certificatului de mostenitor nr. 736/1985.  Din declaratia martorului rezulta ca parata a exercitat o posesie publica, continua, netulburata, toata lumea considerand-o ca fiind proprietara.
Instanta retine ca uzucapiunea este modul de dobandire a proprietatii sau a altui drept real prin posedarea neintrerupta a lucrului, in tot timpul fixat de lege. Uzucapiunea  reprezinta prescriptia prin care se dobandeste dreptul real, prin efectul posedarii lucrului in timpul determinat, astfel incat starea de fapt se transforma in stare de drept.
Art.1890 C.civ. stabileste ca pentru a se dobandi dreptul de proprietate prin uzucapiune trebuie indeplinite doua conditii, anume sa existe o posesie de 30 de ani si aceasta sa fie utila, adica neviciata.
In aceste conditii instanta considera ca in speta sunt indeplinite toate conditiile prev. de art.1837, 1847 si 1890 Cod civil pentru castigarea de catre parata a dreptului de proprietate asupra imobilelor in litigiu prin prescriptia achizitiva de 30 de ani, retinandu-se in favoarea acesteia jonctiunea posesiei exercitata de ea cu posesia exerciata de autoarea ei, Jitaru Eleonora.
Apreciind ca s-a facut dovada dreptului de proprietate asupra imobilului obiect al antecontractului de vanzare-cumparare, precum si indeplinirea celorlalte conditii de admisibilitate a actiunii, instanta o va admite.