Contestatie la executare. Vanzare la licitatie publica a imobilelor dobandite in conditiile art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/l995. Notarea interdictiei de instrainare pe timp de l0 ani de la cumparare. Incheierea unui antecontract de vanzare-cumparar...

       Contestatie la executare. Vanzare la licitatie publica a imobilelor dobandite in conditiile art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/l995. Notarea interdictiei de instrainare pe timp de l0 ani de la cumparare. Incheierea unui antecontract de vanzare-cumparare inainte de implinirea termenului de 10 ani impus de dispozitiile art. 9 al. 8 din Legea 112/1995.

         Nu exista nici un considerent pentru care sa poata fi primita teza invocata de contestatori potrivit careia in baza acestor doua notari "nu se poate scoate la vanzare, la licitatie publica imobilul respectiv" deoarece, pe de o parte, imobilele dobandite in temeiul prevederilor alin. 8 al art. 9 din Legea nr. 112/l995 pot constitui obiect al executarii silite, in acest sens pronuntandu-se I.C.C.J prin Decizia nr. LXXIX din 5 noiembrie 2007, in care a retinut ca, chiar daca vanzarea la licitatie publica in cadrul urmaririi silite asupra bunurilor imobile, reglementata in art. 488-571 din Codul de procedura civila, este susceptibila de a fi privita ca o modalitate de realizare a unei conventii de vindere-cumparare in sensul prevederilor art. 1294 si 1388-1390 din Codul civil, totusi modalitatea total diferita de dobandire a dreptului de proprietate pe calea acesteia impune exceptarea ei din formele de instrainare la care se refera art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995.
       Pe de alta parte, desi dispozitiile deciziei amintite nu pot fi extinse si la executarea drepturilor si obligatiilor prevazute in antecontractele pe care proprietarii imobilelor achizitionate de la stat in temeiul  Legii 112/1995, cu alte persoane promitenti-cumparatori, inainte de implinirea termenului de 10 ani impus de disp. art. 9 al. final din Legea 112/1995, ca interdictie legala, trebuie precizat ca momentan, pana la implinirea acestui termen antecontractul de vanzare-cumparare incheiat intre contestatori si intimati da nastere doar unui drept de creanta, deoarece atributele dreptului de proprietate le vor putea dobandi promitentii-cumparatori doar dupa implinirea termenului de 10 ani impus de lege.
                                        
       Judecatoria Bistrita - Sectia civila, Sentinta civila nr. 6669/2011
       
       Prin contestatia la executare inregistrata sub nr. 1816/190/2010, contestatorii SMT, SVM, SES, au solicitat instantei ca, in contradictoriu cu intimatii VI, VM si KNT, sa dispuna anularea tuturor actelor de executare silita intocmite de catre executorul judecatoresc JOL in dosarul nr. 20/ex/2008; sa constate ca contestatorii au un drept de retentie asupra imobilului pana la data achitarii de catre proprietari a sumelor ce reprezinta imbunatatirile si sporul de valoare aduse imobilului; sa dispuna suspendarea executarii silite pana la solutionarea irevocabila a contestatiei la executare, cu cheltuieli de judecata.
       In motivare, contestatorii arata ca in data de 7.03.2008, executorul judecatoresc le-a pus in vedere sa se prezinte in 10.03.2008 la imobilul situat in Bistrita, str. Dornei, nr. 41, inscris in CF 354/I Bistrita, nr. top. 1628/I, data la care imobilul va fi evaluat in vederea executarii silite, pentru recuperarea sumei datorate de catre intimatii VI si VM catre persoana inscrisa in foaia de sarcini, intimatul KNT in baza unui contract autentic.
        Contestatorii au incheiat la data de 26.07.2002  un act autentificat de notar BDA sub nr. 4550 intitulat antecontract de vanzare - cumparare, privind imobilul inscris in CF 354/I nr. top. 1628/I cu intimatii VI si VM, act prin care acestia din urma s-au obligat sa le instraineze imobilul cumparat in baza Legii 112/1995 atunci cand legea le va permite. Acest contract a fost notat in cartea funciara sub 8157/2002 data de cand devine opozabil tertilor (inclusiv viitorilor creditori ai proprietarilor si executorului judecatoresc). In cartea funciara a fost notata anterior si interdictia de instrainare pe timp de 10 ani de la cumparare conform art. 9 din Legea 112/1995.
       In baza acestor notari nu se poate scoate la vanzare la licitatie publica imobilul respectiv. Prima interdictie este legala si opereaza impotriva oricui, iar cea de-a doua este conventionala, dar fiind notata in CF este opozabila oricui. Decizia ICCJ nr. 78/2007 prin care s-a admis recursul in interesul legii cu privire la interpretarea dispozitiilor art. 9 din Legea 112/1995 permite in prezent ca imobilele cumparate in baza acestei legi sa faca obiectul executarii silite, dar cu conditia ca acestea sa fie libere de alte sarcini, conditie ce nu este indeplinita in cazul de fata.
       In baza antecontractului de vanzare - cumparare (pct. 3 alin. 2 din contract), contestatorii au obtinut dreptul de a aduce imobilului toate modificarile si imbunatatirile pe care le considera necesare pentru ridicare gradului de confort, astfel ca acestia au facut imbunatatiri ce se ridica la suma de 2.000.000.000 lei (ROL).
       Se mai arata ca la data incheierii antecontractului, imobilul era aproape o ruina, iar contestatorii l-au transformat intr-un spatiu comercial modern, iar prin magazinul deschis i-au dat si o valoare de piata mai mare prin vadul comercial creat. Pana la achitarea valorii imbunatatirilor, contestatorii solicita a se consta ca au un drept de retentie asupra imobilului.
       Potrivit art. 10 din contractul autentic, promitenti vanzatorii s-au obligat sa nu instraineze unei alte persoane imobilul si sa nu garanteze in nici un fel cu imobilul obligatii catre persoane  fizice sau juridice, in caz contrar facandu-se vinovati de savarsirea infractiunilor de inselaciune in conventii si fals in declaratii.
       Observand situatia juridica a imobilului, contestatorii apreciaza ca se impune suspendarea executarii silite pana la solutionarea definitiva si irevocabila a contestatiei.
       Vazand atitudinea promitentilor vanzatori care au luat un imprumut de 50.000 euro la data de 15.10.2007 obligandu-se sa-l restituie la data de 1.12.2007 (intentia fiind evidenta de a nu restitui suma, daca aceasta s-a dat) contestatorii declara ca urmeaza sa formuleze plangere penala  impotriva acestora.
       In drept, s-au invocat disp. art. 399, art. 403 alin.1 C.pr.civ. disp. Legii 7/1996.
       Legal citat, intimatul KNT a formulat intampinare, prin care a solicitat respingerea contestatiei la executare formulata de contestatori, cu motivarea ca a imprumutat intimatilor VI si VM suma de 50.000 euro suma ce urma sa ii fie restituita la data de 01.12.2007. Ca urmare a faptului ca debitorii nu i-au restituit la scadenta suma imprumutata, intimatul a formulat cerere de executare silita in vederea incasarii creantei sale certe, lichide si exigibile, cerere ce formeaza obiectul dosarului executional 20/ex/2008 al BEJ JOL.
       Mai arata intimatul ca antecontractul de vanzare - cumparare incheiat intre contestatori si intimati nu transmite dreptul de proprietate asupra imobilului si creeaza in sarcina intimatilor doar o obligatie de a face si anume aceea de a se prezenta in fata notarului public atunci cand legea va permite pentru a perfecta actul de vanzare - cumparare in forma autentica, ori in prezent art. 9 alin ultim din Legea 112/1995 nu este abrogat.
       Dupa cum se observa in minuta Deciziei nr. LXXIX (79) din data de 05.11.2007 pronuntata de catre ICCJ in dosarul 50/2007, in dispozitivul acesteia nu se mentioneaza sintagma "dar cu conditia ca acestea sa fie libere de alte sarcini", aceasta fiind o interpretare proprie a contestatorilor.
       Mai arata intimatul ca, desi contestatorii invoca un drept de retentie asupra imobilului supus executarii silite acestia au introdus deja o actiune avand ca obiect validarea antecontractului de vanzare - cumparare  ce face obiectul dosarului nr. 1817/190/2008 al Judecatoriei Bistrita astfel ca, potrivit disp. art. 111 C.pr.civ. cererea acestora de a se constata existenta in favoarea lor a dreptului de retentie este inadmisibila atata timp cat au la indemana o actiune in realizarea dreptului.
       Pe de alta parte, cererea contestatorilor de a li se acorda un drept de retentie asupra imobilului este prematura, atata timp cat nu s-a nascut o obligatie a acestora de a preda imobilul. Se mai invedereaza faptul ca nu au fost indicate de catre contestatori in mod expres in ce consta imbunatatirile aduse, intervalul exact de timp in care acestea s-au realizat.
       Referitor la cerere de suspendare a executarii silite, intimatul arata ca nu s-a facut dovada ca contestatorii ar suferi vreun prejudiciu ca urmare a executarii silite.
       Legal citati, intimatii VI si VM au formulat intampinare, prin care au solicitat respingerea contestatiei la executare, ca netemeinica si nelegala.
       In motivare, acestia au invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active a contestatorilor. Astfel, intre intimatii si SC S&C SRL s-a incheiat contractul de comodat autentificat sub nr. 7555/21.10.2002, pentru ca aceasta din urma sa foloseasca imobilul proprietatea tabulara a intimatilor din Bistrita, str. Dornei, nr. 41. SC S&C SRL este singura care ar fi putut efectua si suporta eventualele cheltuieli de intretinere curente a spatiului, persoanele fizice contestatoare neavand nici un drept de a efectua vreo investitie in spatiu sau de a dispune de acest spatiu.
       Oricum, sustin intimatii, imobilul a fost primit in stare buna de catre comandatara, asa cum reiese din pct. 5 al contractului, astfel ca nu justifica investitii de 2.000.000.000 lei vechi.
       Pe fond, intimatii au solicitat respingerea contestatiei, intrucat in anul 2001, anterior cumpararii imobilului, intrucat detinea posesia lui, au intocmit intreaga documentatie necesara executarii lucrarilor de refacere a tencuielii interioare, schimbare tamplarie interioara si exterioara cu tamplarie din lemn, revopsire fatada etc. lucrari care auz fost autorizate prin Autorizatia de construire nr. 1614/29134 din 03.01.2002 (anterior incheierii contractului cu SC S&C SRL).
       Lucrarile de renovare si amenajare au fost executate de intimati, cu ajutorul familiei fiicei lor, familia P, acestia achizitionand toate materialele necesare, si achitand intreaga manopera pentru executarea lucrarilor.
       Mai mult, chiar daca contestatorii ar fi executat vreo lucrare cu sau fara acordul intimatilor, conform art. 6 din contractul de comodat "in masura in care imobilului inchiriat i se aduc unele imbunatatiri, acestea vor ramane proprietarilor imobilului, fara obligatia pentru acestia de a plati contravaloare lor."
       In drept, s-au invocat disp. art. 115 si urm., art. 137 C.pr.civ.
       La data de 29.01.2008, s-a formulat de catre SC GC SRL o cerere de interventie calificata de instanta ca fiind in interes propriu, prin care a solicitat sa se constate ca are un drept de retentie asupra imobilului in litigiu, pana la data achitarii de catre proprietari a sumelor ce reprezinta imbunatatirile si sporul de valoare adus imobilului.
       In motivare, s-a aratat ca asa cum reiese din contractul de comodat nr. 4561/26.07.2002, proprietarii VI si VM au inchiriat gratuit intervenientei imobilul de pe str. Dornei, nr. 41 pe o perioada de 10 ani, cedandu-i societatii folosinta chiar la acea data.
       Anterior incheierii acestui contract, proprietarii au incheiat cu administratorii intervenientei un antecontract de vanzare - cumparare avand ca obiect acelasi imobil. Avand in vedere ca la data incheierii antecontractului s-a achitat intregul pret al imobilului si ca imobilul era grevat de interdictia de vanzare timp de 10 ani, pentru a avea siguranta posesiei si folosintei netulburate pana la perfectarea contractului de vanzare - cumparare, intervenienta, prin reprezentantii sai (contestatorii) a fost nevoita sa incheie si contractul de comodat.
       In scurt timp de la incheierea acestui contract, intervenienta a demarat lucrari substantiale pentru renovarea si aducerea in stare de functionare a imobilului a carui folosinta au dobandit-o. potrivit facturilor si chitantelor depuse la dosar, valoarea acestora depaseste 200.000 lei noi.
       Prin declansarea procedurii executarii silite de catre creditorul KNT intervenienta este in pericolul de a pierde atat posesia si folosinta imobilului, cat si investitia facuta in renovarea lui, intrucat proprietarii VI si VM  nu venituri din munca si nici alte imobile in proprietate.
       Se mai arata ca principala prerogativa a dreptului de retentie este aceea de a refuza restituirea bunului grevat de aceasta garantie. Aceasta putere ar fi superflua in absenta opozabilitatii retentiei fata de debitorul obligatiei garantate, creditorii acestuia si proprietarii bunului retinut, precum si fata de autorul deposedarii retentorului de bunul grevat. Numai un drept de retentie opozabil acestor persoane asigura prezervarea puterii retentorului asupra bunului si posibilitatea de realizare a creantei acestuia.
       In drept, s-au invocat disp. art. 49 - 55 C.pr.civ, art. 111 C.pr.civ.
       Prin Sentinta civila nr. 6669/2011 pronuntata de Judecatoria Bistrita, s-au respins ca neintemeiate atat contestatia la executare si capatul de cerere in constatarea dreptului de retentie, formulate de contestatori, cat si cererea de interventie in interes propriu formulata de intervenienta SC GC SRL.
       Pentru a hotari astfel, judecatoria a avut in vedere urmatoarele:
       Prin contractul de imprumut autentificat sub nr. 850/15.10.2007 de catre Birul notarului public MS , intimatul KNT a imprumutat intimatilor VI si VM suma de 50.000 euro, cu termen de restituire la data de 1.12.2007.
       In baza acestui titlu executoriu, intimatul KNT a formulat o cerere de executare silita, care formeaza obiectul dosarului executional nr. 20/2008 al Biroului executorului judecatoresc JOL, dosar in care initial debitorii au fost somati sa plateasca creditorului suma de 50.000 euro, cu titlu de imprumut nerestituit si suma de 6.294 lei, reprezentand cheltuieli de executare, iar ulterior s-a inceput procedura de vanzare la licitatie a imobilului situat in Bistrita, str. Dornei, nr. 41,compus din 2 camere, 1 bucatarie, 1 baie, 1 camara, 1 beci, amenajat in prezent ca spatiu comercial, identificat in CF 354/I Bistrita,nr. top. 1628/I si cota indiviza de 129,22/475 parti din trenul aferent constructiei, inscris in CF 354 Bistrita, ocazie cu care s-a intocmit la data de 19.03.2008 publicatia de vanzare imobiliara.
       Intrucat contestatorii SMT, SVM si SES, aveau notata asupra imobilului urmarit o promisiune de vanzare-cumparare, in baza antecontractului de vanzare-cumparare autentificat de notarul public BDA sub nr. 4550/26.07.2002, acestia au fost incunostintati despre executare, in conditiile art. 500 alin. 3 C.pr.civ. In CF a fost notata anterior si interdictia de instrainare pe timp de l0 ani de la cumparare, conform art. 9 din Legea 112/l995.
        Nu exista nici un considerent pentru care sa poata fi primita teza invocata de contestatori potrivit careia in baza acestor doua notari "nu se poate scoate la vanzare, la licitatie publica imobilul respectiv" deoarece, pe de o parte, imobilele dobandite in temeiul prevederilor alin. 8 al art. 9 din Legea nr. 112/l995 pot constitui obiect al executarii silite, in acest sens pronuntandu-se I.C.C.J prin Decizia nr. LXXIX din 5 noiembrie 2007, in care a retinut ca, chiar daca vanzarea la licitatie publica in cadrul urmaririi silite asupra bunurilor imobile, reglementata in art. 488-571 din Codul de procedura civila, este susceptibila de a fi privita ca o modalitate de realizare a unei conventii de vindere-cumparare in sensul prevederilor art. 1294 si 1388-1390 din Codul civil, totusi modalitatea total diferita de dobandire a dreptului de proprietate pe calea acesteia impune exceptarea ei din formele de instrainare la care se refera art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995.
        Pe de alta parte, desi dispozitiile deciziei amintite nu pot fi extinse si la executarea drepturilor si obligatiilor prevazute in antecontractele pe care proprietarii imobilelor achizitionate de la stat in temeiul  Legii 112/1995, cu alte persoane promitenti-cumparatori, inainte de implinirea termenului de 10 ani impus de disp. art. 9 al. final din Legea 112/1995, ca interdictie legala, trebuie precizat ca momentan, pana la implinirea acestui termen antecontractul de vanzare-cumparare incheiat intre contestatori si intimatii VI si VM da nastere doar unui drept de creanta, deoarece atributele dreptului de proprietate le vor putea dobandi promitentii-cumparatori doar dupa implinirea termenului de 10 ani impus de lege. Sub acest aspect, este de retinut ca prin  Sentinta civila nr. 3474/2008 pronuntata de Judecatoria Bistrita in dosarul nr.1817/190/2008, a fost respinsa actiunea avand ca obiect validarea antecontractului de vanzare-cumparare, ca fiind prematur introdusa, instanta retinand ca reclamantii au formulat actiunea in valorificarea acestui contract inainte de implinirea termenului de 10 ani de la data cumpararii, desi cunosteau ca acest termen inca nu s-a implinit.
       Asa fiind si retinand ca cele doua notari in cartea funciara nu pot impiedica desfasurarea procedurii executarii silite asupra imobilului in cauza, iar actele de executare din dosarul sus mentionat au fost intocmite cu respectarea dispozitiilor legale ce reglementeaza materia executarii silite imobiliare, nefiind justificate temeiuri pentru anularea lor, in considerarea art. 399 si urm. C.pr.civ., instanta a respins contestatia la executare formulata, ca fiind neintemeiata.
      In ce priveste dreptul de retentie invocat de contestatori asupra imobilului supus executarii silite pana la achitarea de catre intimati a sumelor reprezentand sporul de valoare, pe langa faptul ca acestia nu au aratat in concret in ce constau lucrarile de imbunatatiri, nici nu au probat sustinerea ca le-ar fi efectuat, chitantele si facturile depuse la filele 80-120 fiind emise in beneficiul cumparatoarei SC GC SRL, si nu a contestatorilor, persoane fizice. De asemenea, intimatii VI si VM neaga faptul ca contestatorii ar fi efectuat imbunatatiri la imobilul lor, aratand ca toate lucrarile de investitii, renovare, amenajare, etc. au fost executare de catre acestia impreuna cu familia fiicei lor (familia P), in baza Autorizatiei de construire nr. 1614/29134 din 3.01.2002 eliberata de Primarul municipiului Bistrita, achizitionand toate materialele necesare si achitand intreaga manopera pentru executarea lucrarilor. Sustinerile intimatilor sunt confirmate de probatoriul testimonial administrat in dosarul nr. 6832/190/2008, in care partile s-au judecat, martorii audiati in instanta declarand in acest sens ca persoana care a executat lucrarile de reparatii este ginerele intimatilor, numitul PD, care chiar a fost reclamat la primarie pentru ca a efectuat "demolari de pereti".
     Chiar daca nu ar trebui luate in considerare aceste depozitii, deoarece nu au fost date in procesul pendinte, nici in aceasta situatie nu se poate retine ca contestatorii ar fi adus imbunatatiri imobilului de vreme ce nu au prezentat dovezi sub aspectul efectuarii lor, cu toate ca sarcina probei le revenea conform art. 1169 C.civ.
     Fata de cele aratate, constatand ca in speta nu se poate retine in privinta contestatorilor efectuarea lucrarilor de investitii la imobilul in cauza, instanta va respinge cererea in constatarea dreptului de retentie formulata in cadrul contestatiei la executare, ca fiind neintemeiata.
      In privinta dreptului de retentie invocat pe calea cererii de interventie in interes propriu de catre intervenienta SC GC SRL, se impun urmatoarele precizari:
     Potrivit definitiei date de practica judiciara si literatura de specialitate, in absenta unei reglementari legale, dreptul de retentie este un drept real de garantie imperfect in virtutea caruia cel care detine un bun mobil sau imobil al altuia, pe care trebuie sa il restituie, are dreptul sa retina bunul respectiv, sa refuze deci restituirea, pana ce creditorul titular al bunului ii va plati sumele pe care le-a cheltuit cu conservarea, intretinerea sau imbunatatirea acelui bun.
     In cazul din speta, nu se poate constata un drept de retentie asupra imobilului litigios in beneficiul intervenientei deoarece chiar daca a efectuat imbunatatiri la imobil, potrivit clauzei cuprinse la pct. 6 din contractul de comodat incheiat intre parti, autentificat sub nr. 4561/26.07.2002 de catre Biroul notarului public BDA, "acestea vor ramane in sarcina proprietarilor imobilului fara obligatia pentru acestia de a plati contravaloarea lor". Prin acelasi act, la pct. 5 intervenienta s-a obligat sa suporte toate cheltuielile de intretinere si amenajare a imobilului inchiriat, iar la incetarea contractului, sa-l predea in folosinta comodantilor in "starea buna in care l-a primit".
     In raport de aceste prevederi contractuale, se poate concluziona ca la momentul predarii imobilului in folosinta intervenientei, acesta se afla in stare buna, iar daca au fost realizate lucrarile evidentiate si evaluate in rapoartele de expertiza intocmite in cauza, intimatii nu pot fi obligati la plata contravalorii lor intrucat potrivit art. 969 Cod civil, contractul are forta obligatorie, "putere de lege", intre partile contractante. Cum, clauzele contractului de comodat nu au fost modificate pe parcursul executarii lui si nici nu a intervenit intre parti un alt acord scris cu privire la inchirierea (cu titlu oneros) a imobilului, intervenienta nu este indreptatita la despagubire in raport de sporul de valoare adus imobilului si care apare ca efect al folosintei lui cu titlu gratuit.
     Abstractie facand de aceste aspecte, se impune precizarea ca pentru lucrarile evidentiate in expertizele tehnice in constructii si instalatii nu au fost prezentate autorizatii, devize de lucrari, receptii, avize, proiecte, materialele inglobate in imbunatatirea imobilului "nu sunt comparabile cu cele din facturi" si nu exista documentatii de executie intocmite de persoane sau institutii abilitate pentru racordurile de gaze, apa si electricitate, singura documentatie valabila fiind cea aprobata de Eon Gaz Bistrita pentru instalatia interioara de incalzire.
     Pentru considerentele analizate, constatand ca intervenienta nu justifica un drept de retentie asupra imobilului in discutie, cata vreme a folosit spatiul cu titlu gratuit si s-a obligat sa suporte sporirea valorii acestuia, in considerarea prevederilor art.49 si urm. C.pr.civ., instanta a respins ca neintemeiata cererea de interventie formulata in interes propriu.